Законно ли повышение ежемесячной суммы страховки по ипотечному кредиту?

Ипотечное страхование: добровольно или принудительно?

Законно ли повышение ежемесячной суммы страховки по ипотечному кредиту?

Получить ипотечный кредит без заключения договора страхования сегодня невозможно.

Однако, несмотря на настойчивые требования ряда банков, страховать все риски ипотечного кредитования заемщики не обязаны.

Попробуем разобраться, какие полисы ипотечного страхования являются обязательными, а от каких можно отказаться, а также в какую сумму обойдется заемщику жилищного кредита каждая из страховок.

Ипотечное страхование обычно подразумевает следующие программы: страхование приобретаемой в кредит недвижимости от рисков утраты или повреждения, страхование жизни и здоровья заемщика, титульное страхование (вероятность утраты заемщиком права собственности на жилье) и страхование ответственности заемщика от невозврата ипотечного кредита.

По закону обязательным является лишь страхование заложенного имущества, то есть квартиры, покупаемой в кредит.

Все остальные виды ипотечного страхования могут осуществляться лишь по желанию заемщиков. Однако пренебрегать страхованием специалисты не советуют — ипотечное кредитование характеризуется высокими рисками. Ведь заемщик берет в долг крупную сумму на несколько лет, и никто не сможет предугадать, что случится с ним и с его жильем за это время.

Ипотечные риски

Страхование недвижимости, приобретаемой в ипотеку, обеспечивает ее защиту от повреждения или разрушения в результате таких рисков, как пожары, заливы, взрывы, аварии, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц и других рисков, в результате которых цена квартиры может снизиться.

При этом застраховать недвижимость придется в пользу кредитора, то есть банка. Таким образом, если квартира будет, например, сильно повреждена, то страховая компания выплатит банку оставшуюся сумму кредита.

Именно поэтому, согласно закону, размер страховой суммы должен быть равен сумме кредита (обычно банки при расчете страховой суммы учитывают еще и проценты по кредиту, добавляя 10% от его объема). Однако следует помнить, что внесенные собственные средства (первоначальный взнос) страховкой не покроются.

Поэтому часто заемщикам предлагается застраховать недвижимость из расчета ее полной стоимости. Такая страховка обойдется дороже, зато заемщик получит гарантию возврата первоначального взноса по ипотеке – тогда по договору выгодоприобретателем должен быть не только банк, но и заемщик.

Стоимость страхования залога обычно составляет 0,09–0,2% от страховой суммы и зависит от года постройки здания, технического состояния квартиры, качества отделки и других параметров. Важным моментом является то, что по мере выплаты кредита долг перед банком, а значит, и страховая сумма и ежегодные выплаты по страховке уменьшаются.

Следующий вид ипотечного страхования, предлагаемый заемщикам ипотечных кредитов, – так называемое титульное страхование. Такой полис защищает от риска утраты заемщиком права собственности на жилье – например, если сделку по ипотеке признают недействительной.

Титульное страхование совершенно необходимо, например, если квартира куплена на вторичном рынке. При этом дольше трех лет страховать титул нет необходимости, так как сделка с недвижимостью может быть оспорена лишь в течение этого периода.

Стоимость титульного страхования может составлять от 0,25–0,5% в год в зависимости от оценки банком «юридической чистоты» квартиры, максимальные тарифы используются в случае получения жилья в наследство.

Объем ежегодного взноса при титульном страховании, в отличие от страхования имущества, остается неизменным и в последующие периоды страхования не пересматривается.

Страхование жизни и здоровья заемщика предусматривает, что в случае постоянной или временной потери трудоспособности, а также смерти заемщика в результате несчастного случая или болезни платежи по кредиту будет совершать страховая компания.

Таким образом, даже в самом худшем случае, если заемщик погибнет, квартира достанется его наследникам без обременений. Если заемщиков несколько, то страховая выплата в случае смерти одного из них распределяется в равных долях либо соответственно его доходу в общем ежемесячном доходе заемщиков.

Страховая сумма определяется как размер кредита вместе с процентами за его пользование.

Этот вид ипотечного страхования является самым дорогим – размер страхового взноса варьируется от 0,3% до 1,5% от страховой суммы в год и зависит от возраста и пола заемщика, его здоровья (оценивается после заполнения заемщиком медицинской анкеты или прохождения медосмотра), образа жизни, профессии и других факторов.

Наконец, страхование ответственности заемщика от риска невыплаты кредита подразумевает защиту интересов банка на случай, если заемщик не сможет платить по ипотеке и при этом полученной банком суммы от продажи заложенной квартиры не хватит для погашения задолженности.

Обычно этот вид страхования используется в случае низкого (10–30% от стоимости недвижимости) первоначального взноса за квартиру.

Сумма страхования и тарифы при страховании ответственности заемщика определяются банком и зависят от суммы, уплаченной заемщиком в качестве первоначального взноса, а также от цен на недвижимость.

Следует отметить, что покупка каждой из страховок по отдельности будет стоить существенно дороже, чем полис комплексного договора страхования – он обойдется заемщику ипотечного кредита в 0,5–1,5% от суммы займа.

Например, страховка при ипотечном кредите в 4 млн рублей в первый год будет стоить от 20 тыс. до 60 тыс. рублей, а при кредите в 6 млн рублей – от 30 тыс. до 90 тыс. рублей.

Ежегодно размер страховых платежей будет пересчитываться и уменьшаться, пропорционально снижению суммы объема кредита.

Добровольно-принудительный характер

Хотя по закону обязательным является только страхование недвижимости, часто банки, стремясь защитить себя от связанных с невозвратом денежных средств рисков, вынуждают заемщиков приобретать и другие виды ипотечного страхования.

Так, большинство из них прописывают в кредитном договоре, что в случае отказа от покупки комплексного договора ипотечного страхования заемщику придется платить повышенную ставку по кредиту (при этом повышение может составить 1–3 процентных пункта, в некоторых случаях до 6 п. п.).

Поэтому на деле оказывается, что страховой полис купить выгоднее.

Где купить

Обычно заемщику ипотечного кредита предлагается заключить договор страхования с одной из компаний, являющихся партнерами банка.

Большинство банков сотрудничают сразу с несколькими страховщиками – как правило, это крупные компании, в течение долгих лет успешно проработавшие на рынке и имеющие большой опыт в страховании ипотечных рисков (например, ВТБ 24 сотрудничает с «ВТБ Страхованием», «АльфаСтрахованием», ВСК, «СОГАЗом», «РЕСО-Гарантией», «УралСибом» и другими крупнейшими страховщиками; Росбанк – с «Сосьете Женераль Страхование», «СОГАЗом», «Ингосстрахом», «Росгосстрахом» и др.). Таким образом, клиенту остается лишь выбрать подходящее предложение, сравнив условия нескольких страховых компаний из предлагаемого банком списка. Выбирая страховую компанию по ипотечному страхованию, следует в первую очередь рассматривать лидеров рынка, работающих десятилетия и успешно переживших кризисные периоды, – ведь расплачиваться по ипотечному кредиту придется в течение нескольких лет.

Источник: https://www.banki.ru/news/columnists/?id=7755337

Ипотека и страховка в придачу

Законно ли повышение ежемесячной суммы страховки по ипотечному кредиту?

Виктория Аптекина

Ведущий юрист Европейской Юридической Службы

специально для ГАРАНТ.РУ

Попытки разными способами решить квартирный вопрос предпринимает едва ли не каждая российская семья.

Однако ежегодная инфляция не позволяет людям накопить необходимую сумму, сколько бы они не зарабатывали и как бы ни старались экономить.

Ипотечные сделки давно стали частью рынка недвижимости, предложения кредитных учреждений достаточно разнообразны, но у них, безусловно, найдется немало минусов.

Задумавшись о приобретении недвижимости в кредит, будущие обладатели жилплощади зачастую считают, что главное – выбрать подходящую квартиру, а дальше уже дело техники.

Однако в эйфории от предстоящего приобретения мы заключаем договор с банком, подписываем все документы, не обращая внимания на дополнительные опции, незаметно закравшиеся в список предоставляемых услуг, и… еще больше увеличиваем свой долг.

Итак, вы начинаете читать договор, и радостное настроение быстро улетучивается, как только вы подсчитаете суммы, которые требуются для ежемесячного погашения долга.

И тут возникает вопрос: почему сумма кредита превышает ту, на которую вы рассчитывали? Чем чреват залог? Что означает загадочная фраза в договоре “полная стоимость кредита”, который уже не 10% обещанных, а больше? Вопросов много, но стоило узнать на них ответы еще до подписания договора. Разберемся в основных.
 

Какие платежи должны включаться в договор на ипотеку?

В договоре на ипотеку должны быть перечислены все обязательные платежи, которые вам нужно будет вносить каждый месяц (п. 1 ст. 9.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”; ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ “О потребительском кредите (займе)”):

по погашению основной суммы долга по договору;

по уплате процентов по договору;

в пользу кредитора, если обязанность заемщика по таким платежам следует из условий договора и (или) если выдача кредита (займа) поставлена в зависимость от совершения таких платежей (плата за аренду индивидуальной сейфовой ячейки, плата за открытие аккредитива);

в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по уплате таких платежей вытекает из условий договора, в котором определены третьи лица (расходы, связанные с проведением оценки рыночной стоимости недвижимости, если оценка производится за счет средств заемщика, а также расходы на страховое обеспечение кредита/займа в виде личного страхования;

сумма страховой премии по договору страхования в случае, если выгодоприобретателем по такому договору не является заемщик или его близкий родственник (страхование предмета залога);

сумма страховой премии по договору добровольного страхования в случае заключения заемщиком договора добровольного страхования.

https://www.youtube.com/watch?v=8bzFe7L_hks

Платежи по страхованию приобретаемой квартиры в расчет полной стоимости по кредиту не включаются.
 

Кому и зачем нужна страховка?

Единственным обязательным видом страхования по закону считается страхование самого залогового имущества – то есть квартиры, которую вы намерены приобрести. Застраховав недвижимость в случае непредвиденных обстоятельств (пожар, затопление, землетрясение и другие катастрофические ситуации), вы можете быть уверены, что ипотека будет погашена за счет страховых выплат.

Однако, помимо страхования имущества, банк может предложить вам страхование от утери права собственности (титульное страхование), а в редких случаях, еще и страхование ответственности заемщика. Ваше согласие на вышеперечисленные виды страхования поможет банку минимизировать риски.

Страхование титула требуется в первые три года, пока не истечет срок давности по оспариванию сделок с недвижимостью, то есть страхование от утраты имущества в результате прекращения права собственности.

Между тем, только в теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту.

Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые часто встречающиеся страховые случаи договором не покрываются.

Еще один повод не платить – пункт в договорах титульного страхования о “ретроспективном покрытии”, то есть речь о событии, приведшем к страховому случаю, произошло до заключения договора страхования, а сам страховой случай случился в период действия договора).

Так, в одной ситуации, во время приобретения ни один официальный документ не отражал информации о наличии притязаний на квартиру со стороны третьих лиц. Оказалось, что эту, как и несколько предыдущих сделок купли-продажи, в судебном порядке оспорили родственники первой собственницы квартиры.

Заемщики подали встречный иск – о признании их добросовестными приобретателями. Однако в ходе суда стало известно, что еще в 2006-м квартира была продана незаконно, в связи с чем все последующие сделки (за неполных два года жилье перепродавалось пять раз) были объявлены недействительными.

Поскольку законными владельцами оказались другие люди, признать заемщиков добросовестными приобретателями суд отказался. Поданная затем апелляция ничего не дала, поэтому в ноябре 2009 года недвижимость перешла к новым собственникам. Заемщики потеряли на нее все права.

Суд обязал предыдущего владельца вернуть им деньги за купленную квартиру (Постановление ФАС Московского округа от 11 февраля 2013 г.по делу № А40-15722/10-14-145).

Поэтому всегда нужно тщательно подходить к выбору страховщика и внимательно изучать условия страхования.

Страхование ответственности заемщика по ипотечному кредиту может потребовать банк при определенных условиях, например, при минимальном первоначальном взносе и сниженной ставке.

Если у заемщика, ответственность которого не застрахована, нет возможности дальше погашать кредит в связи с неблагоприятным финансовым положением, то банк имеет полное право инициировать процедуру принудительного возврата долга с последующей реализацией предмета залога.

Стоимость реализуемого объекта залога недвижимости может оказаться недостаточной для того, чтобы погасить долг заемщика в полном объеме (основной долг, проценты, неустойки, проценты по ссудному счету).

И в результате, потеряв объект недвижимости, заемщик останется еще и должен банку.

Плюс программы страхования ответственности заемщика – в возможности оформления ипотечного кредита с минимальным авансовым платежом без увеличения процентных ставок. Как правило, сумма платежа не превышает 10%-ой суммы кредита. Кроме того, гарантируется возмещение суммы долга, оставшейся после реализации заложенного имущества.

Мнение о том, что если ответственность заемщика застрахована, то в случае неуплаты по кредиту, расплачиваться по ипотеке будет страховая компания, является ошибочным. Страховщик лишь возместит банку разницу между остатком задолженности по ипотеке и стоимостью реализованного имущества, если этой стоимости на погашение долга не хватит.

Помимо вышеперечисленных видов страхования, банк, как правило, настаивает еще и на страховании жизни и потери трудоспособности, отказ от которых приводит к повышению ставки по ипотеке, так как напрямую навязывать страховку этого вида нельзя.

Однако, данная страховка не всегда бесполезна, так, например, утрата трудоспособности из-за болезни, травмы, потери источника дохода, вследствие чего человек не сможет продолжать гасить ипотеку, приведет только к тому, что страховщик погасит остаток задолженности, но не лишит заемщика жилья.

Банк зачастую настаивает на договоре с определенной страховой компанией, но не поддавайтесь: у вас есть право выбора, с которым вам, кстати, не стоит торопиться, пока вы не ознакомитесь с реестром аккредитованных организаций.
 

5 дней, чтобы передумать

От страховки можно отказаться (ст. 958 Гражданского кодекса, Указание Банка России от 20 ноября 2015 г. № 3854-У “О минимальных (стандартных) требованиях к условиям и порядку осуществления отдельных видов добровольного страхования”).

Однако, следует учитывать риски – при расторжении или уклонении от заключения договора страхования, банк вправе в одностороннем порядке повысить годовую процентную ставку, если такое условие указано в договоре (ч. 2 ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г.

№ 395-1 “О банках и банковской деятельности”, указанная норма устанавливает запрет для банка как кредитной организации изменять процентные ставки по кредитам, за исключением случаев, когда это прямо предусмотрено законом или договором).

Также следует учитывать, что при несоблюдении или нарушении существенных условий договора он может быть расторгнут досрочно, хотя к столь крайней мере банк прибегает неохотно.

Нужно помнить, что даже если банк повысил процентную ставку, он произведет ее перерасчет при условии заключения вами договора страхования на новый срок.

Страхование жизни и потери трудоспособности не является обязательным. Вы можете отказаться от страховки в течение пяти рабочих дней с даты заключения договора, если направите в страховую компанию заявление об отказе с требованием возврата страховой премии в полном объеме.
 

Наступление страхового случая

Если тот самый страховой случай все-таки произошел, вам нужно сообщить о произошедшем в страховую компанию и банк в срок, установленный договором.

Как только вы предъявите соответствующий пакет документов, механизм будет запущен.

Дело в том, что выгодоприобретателем, как правило, является банк, и вопрос выплат будет решаться именно на уровне банка и страховой компании, хотя на самотек пускать данную процедуру определенно не стоит.

В случае отказа страховой компании от выплаты следует обращаться в суд. Правда, судиться бесполезно, если при заключении договора страхования вы утаили от страховой компании факт, косвенно или прямо приведший к страховому случаю.

В такой ситуации суд однозначно займет сторону страховщика, так как по закону страхователь обязан сообщить страховщику известные ему на момент заключения договора обстоятельства, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления, если эти обстоятельства неизвестны и не должны быть известны страховщику. Например, в марте этого года Ставропольский краевой суд удовлетворил иск страховой компании о признании недействительным договора страхования. Дело в том, что страхователю до заключения договора страхования было диагностировано заболевание, повлекшее в дальнейшем установление группы инвалидности, однако этот факт он скрыл (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 22 марта 2017 г. по делу № 33-2258/2017).

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/aptekina/1128622/

Может ли банк принуждать к страхованию при ипотеке?

Законно ли повышение ежемесячной суммы страховки по ипотечному кредиту?

По закону об ипотеке, обязательным и единственным является страхование заложенного имущества. Личное страхование (жизнь, здоровье) по закону не является обязательным, это требование банка-кредитора. И это требование разумно и понятно каждому, кто берет на себя обязательства по ипотечному кредиту.

Заемщик имеет право самостоятельно выбрать страховую компанию (оценив тарифы и иные условия страхования) из списка компаний, аккредитованных в конкретном банке, и заключить комплексный договор страхования (имущества, жизни, здоровья).

Но надо иметь в виду, что каждый банк имеет право устанавливать условия выдачи кредитов гражданам, и они отличаются в зависимости от программы кредитования.

Невыполнение потенциальным заемщиком условий выбранной программы кредитования повлечет отказ со стороны банка в выдаче кредита.

Страхование: имущества, ответственности, ипотечное страхование

Обязательно ли страхование при ипотеке?

Отвечает заместитель генерального директора ООО «Гранти-мед» Мария Москвина:

Коллективное страхование – это страхование, где страхователем выступает юридическое лицо. Никакого коллективного страхования при ипотечном страховании никогда не было и быть не может. Есть комплексное ипотечное страхование (КИС) – продукт, который включает в себя:

  • страхование жизни и здоровья;
  • страхование предмета залога (имущественное страхование);
  • титульное страхование (страхование права собственности).

Банк не может принудить заемщика оформить страховой полис, но он вправе значительно повысить тариф при отказе от страхования. Априори стоимость комплексного ипотечного страхования всегда ниже отдельно взятых страховых продуктов: если Вы оформляете три страховых полиса, то это намного дороже одного полиса КИС.

Видимо, Вам просто не объяснили тонкости процесса, поэтому у Вас остаются вопросы. Попросите прислать Вам проект договора залога и проект договора страхования. Вы вправе с ними ознакомиться до подписания договора. Обязательно изучите эти документы.

Нужно обратить внимание на то, есть ли в договоре залога пункт об обязательстве заемщика страховать предмет залога и жизнь, есть ли ссылка на рекомендуемые или аккредитованные страховые компании и что прописано в договоре страхования (страховая сумма, страховой тариф, прочие условия).

Сравните условия с теми, что предлагают другие компании – я в свое время разослала запросы и нашла небольшую, но стабильную страховую компанию, которая предложила мне оптимальную цену при отличных условиях. Желаю Вам удачи!

Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?

5 советов, как выбрать банк, чтобы взять ипотеку

Отвечает официальный представитель «АльфаСтрахование» Юрий Нехайчук:

Подобное принуждение, скорее всего, инициатива кого-то из сотрудников, не осведомленных о том, что заемщик вправе отказаться от страхования или заменить страховую компанию на другую из списка аккредитованных банком страховщиков.

Данный список должен быть размещен на сайте банка. При этом заемщик должен отдавать себе отчет, что при отказе от страхования или смене страховой компании банк вправе отказать в выдаче кредита или пересмотреть условия кредитования.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Действительно, в случае ипотеки страхование объекта ипотеки (в Вашем случае квартиры) является обязательным.

Если Вы страхуете квартиру сами на сумму, указанную в договоре ипотеки, у банка не должно быть к Вам никаких претензий.

В случае, если Вы хотите более надежной страховки рисков, Вы можете указать большую сумму страхового возмещения, положив в основу, например, полную рыночную стоимость объекта на основании проведенной оценки.

Первым выгодоприобретателем является банк на сумму Вашей перед ним задолженности. Вы получаете оставшуюся разницу в виде страхового возмещения.

Дополнительное, «навязываемое» страхование не основано на законе, но банки часто пытаются получить дополнительные доходы и гарантии.

В случае, если Вас при наличии заключенного индивидуального договора страхования будут принуждать к заключению иных, включая коллективные, Вы можете подать жалобу в антимонопольные органы, приложив те договора, к заключению которых Вас принуждает банк.

Страхование квартиры: на чем можно сэкономить

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Банки иногда предлагают оформить страховой полис, даже не предупреждая, что речь идет о полисе в рамках коллективного договора. При этом такая страховка чаще всего обходится дороже, чем индивидуальный договор страхования. Разница в цене может достигать 2-2,5 раза.

Кроме того, не действует «период охлаждения» (пять рабочих дней), когда можно расторгнуть договор страхования и вернуть деньги. То есть для заемщика такая страховка чаще всего не выгодна. Банки же работают по такой схеме, поскольку им это финансово более интересно.

Кроме того, упрощается бумажная работа в случае наступления страхового случая. При коллективном договоре банк является страхователем, а страховая компания страховщиком. Заемщик во всей этой схеме является застрахованным лицом.

В результате наступления страхового случая выгодоприобретателем по страховому договору является уже не заемщик, а банк.

Важно иметь в виду, что банк при отказе от предложенной им страховки может ухудшить условия кредитования: повысить на несколько процентных пунктов процентную ставку. Здесь можно порекомендовать заемщику заранее изучить кредитный договор. В нем может быть прописано право заемщика самостоятельно оформить полис в аккредитованной банком стразовой компании.

Если прописана обязанность предоставить полис страхования жизни и здоровья, но не уточняется, в какой именно страховой компании это требуется сделать, тогда также можно оформить страховку «на стороне». Такое право может быть предоставлено на весь срок выплат.

В этом случае можно оформить стразовой полис перед оформлением ипотеки и прийти на подписание кредитного договора уже с страховкой.

Таким образом, Вам нужно убедиться, что банк не ухудшит условия кредитования, и что в оформленный самостоятельно полис удовлетворяет всем условиям страхования, что содержатся в кредитном договоре.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Каковы особенности ипотеки для ИП?

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Страхование загородного дома: что, от чего, как сэкономить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_bank_prinuzhdat_k_strahovaniyu_pri_ipoteke/6457

Обязательно ли страхование при ипотеке?

Законно ли повышение ежемесячной суммы страховки по ипотечному кредиту?

Страховка конструктива является обязательной в банке, и в данной ситуации необходимо читать кредитный договор. Если там прописана фраза «Если страховка не будет осуществлена, то необходим досрочный возврат», то будет именно так. Данный момент никак не регламентируется законом, следовательно, действует исключительно договорная база.

Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?

Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?

Отвечает директор компании «Мой семейный юрист» Алина Дмитриева:

Согласно законодательству Российской Федерации, страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями указанного договора, при этом страхование конструктива не является обязательным условием.

Однако важно обратить внимание на договор с банком.

Если в договоре будет прямо указано о том, что в случае отказа от страхования дополнительных рисков может быть увеличена процентная ставка, то данное требование не будет противоречить нормам российского законодательства.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Банковская страховка при ипотечном кредитовании включает два основных пункта. Первый страхование объекта недвижимого имущества, находящегося в залоге у кредитора. Иными словами, банк страхуется на случай непредвиденных обстоятельств: пожара, наводнения и других причин утраты объекта.

Второй пункт включает страхование жизни и здоровья заемщика. Так вот, отказаться от первой страховки заемщик не может. Согласно статье 31 «Об ипотеке», на клиента накладывается обязанность страховать «заложенное имущество в полной стоимости и за свой счет от всех возможных рисков». Иными словами, Вы не имеете права отказаться от этой страховки.

Страхование: имущества, ответственности, ипотечное страхование

Ипотека без первоначального взноса: где, как, сколько?

А вот от страхования жизни и здоровья отказаться можно. Согласно статье 935 ГК РФ, страхование жизни и здоровья исключительно добровольная процедура, банк не может от Вас его требовать. Однако есть одно но. В случае Вашего отказа никто не запрещает банку увеличить процентную ставку.

Об этом кредитор честно предупреждает в ипотечном договоре. Причем рост процентов по кредиту может составить от 1% до 7-10%, что фактически вынуждает заемщика продлевать полную страховку.

Таким образом, абсолютно на законных основаниях Вы можете не страховать жизнь и здоровье, однако готовьтесь к тому, что ежемесячные платежи возрастут. И Вы не сможете оспорить данное решение банка.

Отвечает доцент кафедры «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового Университета при Правительстве РФ Юлия Грызенкова:

Закон об ипотеке четко указывает, что страхование имущества является обязательным, если это не оговорено иным образом в ипотечном договоре. Кредитор может, но не обязан, предложить варианты со страхованием квартиры и без него. Определенные проблемы могут возникнуть, если навязывается один или несколько страховщиков с нерыночными (повышенными) страховыми тарифами.

Но с этим довольно успешно борется ФАС, которая регулирует такие соглашения о сотрудничестве банков и страховых компаний. Заемщику важно знать, что уклонение от страхования заложенного имущества в случае, если кредитор настаивает на его обязательности, может привести к требованию кредитора досрочно вернуть средства: такое право ему предоставил все тот же закон «Об ипотеке».

Каковы особенности ипотеки для ИП?

Могу ли я вернуть переплаченные проценты при досрочном погашении?

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», глава комиссии по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Во-первых, нужно внимательно прочитать договор, чтобы понять, является ли страховка обязательным условием. Если она является обязательным условием, то ставка может быть увеличена на какой-то процент при неоплате этой страховки.

Потому что если это прописано в договоре, то это Ваши с банком договорные условия, с которыми Вы согласились, подписав документ. В таком случае апеллировать к тому, что банк повышает процентную ставку, незаконно. Скорее всего, при таком раскладе даже в суде Вы не докажете «Вашей правды».

В результате придется либо продлевать страховку, либо платить на процент больше. Подобное требование отчасти обосновано, поскольку это гарантия того, что с объектом залога ничего не случится.

Однако в случае требования банком оплаты страховки в определенной компании Вы можете отклонить предложение и страховать объект недвижимости в приемлемой для Вас организации.

Банк может потребовать страховку, но не может заставить Вас страховать объект в какой-то определенной фирме (поскольку это нарушение антимонопольного законодательства).

Если Вам поднимают процент по ипотеке при страховке в компании отличной от той, которую предлагал банк тогда Вы можете написать жалобу в Федеральную антимонопольную службу.

В случае отсутствия в договоре пункта об обязательности страхования объекта, даже при непродлении страховки банк не имеет права поднять процентную ставку по ипотеке.

Отвечает руководитель департамента партнерских продаж страховой группы «Спасские ворота» Ксения Гаврилова:

Страхование залогового имущества, в данном случае «конструктива», является обязательным в рамках Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)».

Поэтому требование банка по страхованию абсолютно правомерно.

И если условиями кредитного договора предусмотрено страхование, то в случае несоблюдения условий договора со стороны заемщика, банк вправе потребовать соблюдения оговоренных условий, либо применить санкции.

А вот личное страхование носит добровольный характер, и банк не вправе принуждать клиента заключать подобный договор.

Однако нередко банки при выдаче кредита предлагают заемщику пониженную процентную ставку по кредиту при условии оформления договора страхования. И это выгодно для заемщика, т.к.

он получает не только более интересные условия по ипотеке в том или ином банке, но и защиту от страховой компании.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно взять ипотеку в одном регионе, если прописан в другом?

Какой способ накопить на квартиру самый выгодный и надежный?

Можно ли взять ипотеку в России, имея только вид на жительство?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/obyazatelno_li_strahovanie_pri_ipoteke/6253

Цб объяснил банкам, как повышать ставки по выданным кредитам

Законно ли повышение ежемесячной суммы страховки по ипотечному кредиту?

Центробанк разослал коммерческим банкам разъяснения о том, как они могут в одностороннем порядке повысить своим заемщикам процентные ставки по кредитам.

Из письма, с которым ознакомились «Известия», следует, что для этого необходимо два условия: во-первых, чтобы заемщик свыше 30 дней не исполнял обязанность по страхованию, предусмотренную кредитным договором, а во-вторых, такая возможность повышения процентной ставки должна быть установлена кредитным договором.

Речь в документе регулятора идет обо всех программах кредитования населения, которые предусматривают обязанность заемщиков по страхованию. По действующему законодательству всегда страхуется только недвижимость, приобретаемая по ипотеке (ст. 31 закона «Об ипотеке»).

В рамках остальных программ потребкредитования (в основном автокредиты и кредитные карты, редко — кредиты наличными) банки должны предлагать клиентам кредиты как со страховкой, так и без нее: формально банки не имеют права навязывать страховку.

Но без страховки кредиты выдаются под более высокие ставки: банк принимает на себя дополнительные риски.

«Банк вправе увеличить процентную ставку по договору потребительского кредита (займа), но при соблюдении требований ч. 11 ст.

7 Закона [о потребкредите], а именно при наличии в договоре потребительского кредита (займа), предусматривающем обязательное заключение заемщиком договора страхования, условия о том, что в случае невыполнения заемщиком обязанности по страхованию свыше 30 календарных дней кредитор вправе принять решение об увеличении размера процентной ставки по выданному потребительскому кредиту», — говорится в письме регулятора. Получив информацию о расторжении клиентом договора страхования, банк вправе увеличить процентную ставку по кредитному договору, подчеркнул ЦБ.

Расходы ипотечных заемщиков на страхование недвижимости составляют в среднем 0,3–1% от суммы кредита. При этом страховка уплачивается ежегодно, то есть договор страхования недвижимости продлевается каждые 12 месяцев.

Ставки по ипотеке сейчас близки к 17% годовых (до 30 января это уровень ключевой ставки ЦБ, с этой даты ключевая ставка снижена до 15% годовых); ставки по ипотеке до кризиса были около 12% годовых.

На практике иногда получается, что по договору страхования клиенты перестают платить после первого года действия соглашения. Банки не всегда успевают отследить это оперативно — в основном они обращают внимание на нарушения заемщиков после жалоб на них со стороны страховых компаний.

Управляющий директор по ипотечному страхованию компании СОГАЗ Дмитрий Иванников говорит, что страховщик сообщает в банк о нерадивости заемщика через три дня после того, как он прекращает выполнять условия страхования.

Что касается автокредитов, обязательно страхуется только ущерб пострадавшему имуществу (ОСАГО, обычно стоит несколько тысяч рублей), но зачастую условием кредита от банка становится страховка собственно автомобиля от ущерба/хищения/угона (каско). Средняя стоимость полиса каско на новую машину обычно составляет 3–11% от ее цены.

При автокредите, как и при ипотеке, требуется страхование автомобиля на весь срок займа. К примеру, если клиент приобретает авто на сумму 1,5 млн рублей, а кредит выдан на 5 лет, сумма страховки составит за время пользования ссудой 750 тыс. рублей.

Как и в случае с ипотекой, клиенты после первого года пользования ссудой иногда перестают покупать каско. Причем автокредитные заемщики в этом плане менее ответственны, чем ипотечные, отмечают опрошенные банкиры. Ставки по автокредитам без страховки, как правило, на 3 процентных пункта выше, чем по кредитам со страховкой.

До кризиса автоссуду со страховкой можно было получить под 14% годовых, сейчас показатель превышает 20% годовых (максимум — 35%).

При выдаче кредитной карты заемщику банк может попросить застраховать саму карту (от утери, кражи, уничтожения, мошенничества со стороны третьих лиц) или же застраховать жизнь и здоровье владельца карты, предложить страхование при выезде за рубеж, страхование от потери работы.

Стандартная страховка стоит 0,25–0,7% от суммы займа, платеж снимается ежемесячно и поначалу может оказаться незамеченным клиентом.

Если заемщик согласится на страховку, кредитная ставка может быть снижена для него на 2–3 процентных пункта (ставки по кредитным картам без страхования сейчас достигают 46,5% годовых, докризисный уровень — в среднем на 10 пунктов ниже).

По такому же принципу можно застраховаться при получении кредита наличными (жизни и здоровья, от потери работы), но здесь уже граждане редко соглашаются на дополнительное страхование.

На практике договор страхования может заключаться как в момент подписания кредитного договора, так и после получения заемщиком денег — второй вариант применим, в случае если сначала нужно зарегистрировать имущество.

На регистрацию имущества, которое поступает в залог банку, и оформление страховки на него заемщику дается как раз 30 дней. Страховка при ипотеке оформляется в зависимости от того, готовое или строящееся жилье покупается в кредит (строящееся страхуют после ввода в эксплуатацию).

Если заемщик не оформил, не оплатил или аннулировал страховку в срок, банк вправе посчитать это невыполнением условий кредитного договора.

 — Процентная ставка по кредиту при отказе от страховки может быть увеличена банком на 5–10 п.п. Повышенная ставка начинает действовать в сроки, установленные договором,  — говорит директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП-банка Наталья Коняхина. — Для заемщика увеличение процентной ставки по кредиту означает рост ежемесячных платежей по нему.

Поэтому ипотечные заемщики в большинстве случаев не отказываются даже от пролонгации договора страхования по ипотеке. Договор страхования позволяет защитить не только риски банка, но и риски заемщика.

Так, если возникает конфликт имущественных прав по поводу приобретенной квартиры и заемщик утрачивает права собственности, то страховая компания выплачивает банку остаток задолженности.

По словам опрошенных экспертов страхового рынка, договор страхования расторгается клиентами, не всегда чтобы избежать платежа — а из желания заключить аналогичное соглашение с другой компанией на более выгодных условиях. В этом случае клиент с большой долей вероятности может добиться прежней — пониженной — ставки, считает Роман Речкин, старший партнер, руководитель отдела правовых споров группы правовых компаний «Интеллект-С».

— Если банк не идет навстречу в этом случае, клиент вправе обратиться в суд и добиться признания условий кредитного договора неразумными, необоснованными и существенно ухудшающими положение заемщика, — указывает Речкин.

Замдиректора департамента разработки розничных продуктов Бинбанка Юлия Тузовская указывает, что в  2014 году не более 15% от всех заемщиков, оформивших кредит со страховкой, обращались в страховую компанию для расторжения договора страхования.

По словам начальника управления розничных продуктов Локо-банка Светланы Повикаловой, из-за снижения доходов населения наблюдается увеличение числа таких заемщиков. По данным компании Synovate Comcon, с начала 2015 года уже 48% опрошенных или членов их семей столкнулись с проблемой сокращения зарплат и премий.

У социологической группы фонда «Общественное мнение» по этому поводу схожие данные.

При расторжении договора страхования заемщику нужно учесть, что по Гражданскому кодексу страховщик вправе не возвращать оплаченную ранее страховую премию. В лучшем случае на практике страховщики могут прописать в договоре, какую именно долю премии может вернуть клиент в случае досрочного расторжения договора: встречаются варианты от 10 до 50% страховой премии.

По словам начальника управления кредитных продуктов банка «БКС-Премьер» Вячеслава Воротникова, судебная практика по вопросу повышения ставок всегда была неоднозначной и принимала в зависимости от ситуации то сторону банка, то сторону клиента.

— Как правило, оспаривался сам факт законности таких действий со стороны банка, — указывает Воротников. — При нынешней трактовке ЦБ в вопросе о легитимности такой меры появилось больше определенности, что позволит избежать в дальнейшем многих судебных тяжб, которые означают для банков как временные, так и материальные затраты.

Повикалова напоминает, что банк вправе в одностороннем порядке повысить кредитную ставку не только при невыполнении заемщиком обязательств по страховке.

Другие триггеры (в кредитном договоре — условия, которые приводят к изменению процентной ставки по кредиту; обязательно должны быть зафиксированы в кредитном договоре банка с указанием, в каком случае и на сколько увеличивается ставка по ссуде): если заемщик допускает просрочки по кредиту; если гражданин был зарплатным клиентом банка и ссуда была предоставлена ему на льготных условиях, а в течение срока действия кредитного договора гражданин перестал быть зарплатником, и пр.

Источник: https://iz.ru/news/582496

Вопрос права
Добавить комментарий