Вправе ли мы не платить за услуги пока нет договоров?

Сократят ли граждане коммунальные платежи после перехода на прямые договоры с поставщиками

Вправе ли мы не платить за услуги пока нет договоров?

В конце марта в сфере ЖКХ произошло важное событие: был принят закон о прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями (РСО; № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Заключив прямые договоры, жители смогут расплачиваться непосредственно с самими поставщиками за воду, тепло, вывоз мусора, электричество и газ «без посредника», минуя управляющую организацию (УО).

Но чтобы идеи закона воплотились на практике, нужно дождаться постановления правительства на эту тему и текста типового договора. Эти документы разрабатывает Минстрой, и на момент написания статьи они еще не были опубликованы.

Закон о прямых договорах предоставил жителям свободу маневра: хотят – остаются со своей УО и доверяют ей работу с деньгами, не хотят – отставляют ее и сами распоряжаются платежами. Кроме того, закон защитил граждан от откровенных Остапов Бендеров, переквалифицировавшихся в управдомы.

То есть от тех самых компаний, которые собирают деньги жителей, тратят их, как хотят, бывает, отправляют в офшоры, оставляя гигантские долги перед РСО, а себя объявляя банкротами. Не говоря уже об обманутых людях и неотремонтированных сетях.

Правда, такие махинации на рынке ЖКХ встречаются гораздо реже, чем еще лет пять назад.

Дело вовсе не в коммунальных триллерах с УО в главной роли злодея. Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству (один из авторов закона), указывает на банкротство не мошеннических, а прежде всего порядочных УО, ТСЖ и ЖСК из-за того, что они недостаточно эффективно собирают платежи.

Ведь за задолженность перед РСО отвечают именно они. 100% платежей с населения не собирает никто и никогда, сейчас средняя цифра – 93%. «Недосдачу» приходится покрывать из собственных средств. Если из месяца в месяц компания недобирает 4–5–6% платежей, то неминуемо обанкротится.

В частности, Хованская сообщила более чем о 200 случаях банкротств ТСЖ по стране.

Есть и другой вариант развития событий помимо банкротства. «Из-за задолженностей перед ресурсниками страдают все жители, ведь управляющие организации начинают экономить на услугах по содержанию дома, нанимают дешевых подрядчиков.

Есть примеры, когда они ставят жителям ультиматум: «Вы не платите коммуналку, значит, мы не будем ремонтировать подъезд», – рассказывает Хованская.

Еще один способ закрыть финансовые дыры – разбросать чужие долги на добросовестных плательщиков, заставить платить «за того парня».

Как отмечает депутат, многие управляющие организации ждали этого закона, а их представители постоянно интересовались, когда же их освободят от сбора платежей и позволят сосредоточиться на содержании дома, текущем ремонте, уборке и прочих хозяйственных заботах.

В самой идее прямых договоров ничего революционного нет, подчеркивает Хованская, почти у всех уже давно есть прямые договоры с электроснабжающими и газоснабжающими организациями.

Кроме того, прямые договоры заключались и раньше – с жителями, которые выбрали форму непосредственного управления своим домом. Такая схема в настоящее время возможна в небольших домах – до 30 квартир, а с 2011 по 2015 г.

можно было перейти на непосредственное управление независимо от количества квартир в доме. В этот период сформировался основной пул прямых договоров, которые действуют по сей день.

Теперь и обитателям многоквартирных домов дано право заключать прямые договоры. Решение должно принять общее собрание собственников (ОСС). РСО должна подчиниться (в одной из предыдущих версий закона право отказаться у РСО было, но потом исчезло).

«Это сделано для того, чтобы жители могли избежать монополизма РСО, которые неохотно переходили на прямые договоры, можно было годами этого добиваться, – комментирует Константин Крохин, председатель Союза жилищных организаций Москвы, председатель правления ТСЖ «Аркада хаус».

– Водоканалы, например, совершенно не стремятся к переходу на прямые договоры. Некоторые теплоснабжающие организации (теплосбыты) – тоже».

платежей за жилищно-коммунальные услуги с населения не собирает никто и никогда, сейчас средняя цифра – 93%. Если из месяца в месяц управляющая компания недобирает 4–5–6% платежей, то неминуемо обанкротится

Отсутствие энтузиазма со стороны РСО, не привыкших работать напрямую с потребителями, эксперты объясняется тем, что им придется создавать абонентские отделы, колл-центры и т. д.

Хованская предвидит, что в Москве возможно сопротивление закону со стороны тепловиков: «Ведь они хотят получить 100% собираемости платежей, но чтобы для них собирали деньги УО.

В Москве деньги в большинстве случаев собирает бюджетное учреждение и недобор компенсируется из бюджета. «Хорошая» схема, правда?»

Есть еще один путь заключения прямых договоров – не самый приятный. Потребовать перехода со старой схемы на новую имеет право РСО, но только в том случае, если управляющая организация ей задолжала и не платит больше двух месяцев, на руках имеется судебное решение, подтверждающее задолженность. Тогда РСО тоже ни у кого не спрашивает согласия – ни у собственников, ни у управляющей компании.

Впрочем, у проштрафившейся стороны есть время, чтобы такого не допустить. Крохин обращает внимание на то, что два месяца дается «с момента вступления в силу судебного решения, после апелляционной инстанции. То есть у жителей есть возможность, пока идут судебные разбирательства, собрать деньги. Реально есть 3–5 месяцев».

Эксперт замечает, что причины задолженности могут быть разные, не обязательно это несоблюдение платежной дисциплины. Например, мог быть неисправным общедомовой счетчик воды и, пока его меняли, дом какое-то время платил по среднему потреблению. А потом сам водоканал «забыл» об этом и выставил долги.

Для УО копить долги крайне нежелательно и опасно.

Юрий Кочетков, председатель Ассоциации управляющих организаций «Бурмистр», указывает на готовящиеся изменения в законодательство, они касаются грубых нарушений лицензионных требований, в их число включается и задолженность перед РСО. Наказание – «из лицензии могут быть исключены сразу все дома, что равноценно потере бизнеса в целом», предупреждает он.

А вот третий участник – УО – в официальном порядке не может инициировать переход на прямые договоры. Ей только останется жечь глаголом, т. е. на ОСС убеждать собственников, что им нужны прямые договоры, предполагает Кочетков.

«Да, схему договоров выбирает или собственник, или РСО – таков подход законодателя. Так что УО у нас считаются в какой-то мере мальчиками для битья.

Однако у них есть возможность изначально отказаться вообще от обслуживания какого-то дома, не заключать договор управления многоквартирным домом», – замечает Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города».

Впрочем, перед тем как переходить на прямые договоры, эксперты советуют жителям все как следует взвесить и просчитать, стоит ли отказываться от своей УО или ТСЖ. Крохин уверен, что дом, где он руководит ТСЖ, заключать прямые договоры с ресурсниками не захочет: товарищество умеет работать с людьми, защищает их интересы, уделяет внимание энергосбережению.

Если жители все-таки решатся на прямые договоры, то они должны понимать, что их ждет впереди. Власти постарались сократить бюрократические процедуры и предложат сторонам типовой договор, который сейчас разрабатывает Минстрой. Никаких дополнительных соглашений гражданам подписывать не нужно.

«Обязанность заключить публичный договор у нас есть для поставщика, – объясняет Крохин. – Что же касается собственника, договор считается заключенным с момента платежа, когда вы взяли квитанцию и заплатили по ее реквизитам. Это договор присоединения.

Типовой договор висит на сайте, вы к нему присоединяетесь автоматически, проведя платеж».

При переходе может возникнуть, например, необходимость поменять счетчики, если они устарели. Менять их должен собственник, но делает это не всегда вовремя.

«Родная» УО может особенно уж не обращать на это внимания, а просто мягко напоминать, что хорошо бы как-нибудь приобрести новые приборы учета.

Ресурсники же миндальничать не станут – потребуют заменить приборы учета, в противном случае будут рассчитывать платежи по нормативам, а не по показаниям счетчика.

При схеме прямых договоров УО никуда не исчезает и продолжает отвечать за содержание общего имущества, в том числе внутридомовых сетей. И за эти услуги жители будут продолжать платить – а тарифы имеют свойство расти.

И наконец, один из самых волнующих вопросов – кто будет отвечать за качество коммунальных услуг? По мнению Гордеева, этот вопрос остался до конца не понятым: «В Жилищном кодексе (ЖК) данные положения отсутствуют. В предыдущих проектах закона было написано, что УО отвечает за качество коммунальных услуг, не будучи их исполнителем.

Сейчас этих норм в ЖК нет, но Минстрой собирается их включить в проект типового договора». Как вспоминает эксперт, были намерения вменить УО обязанности начислять плату за коммунальные услуги, принимать жалобы, снимать показания счетчиков, контролировать качество коммунальных услуг. Для РСО это было бы удобно.

Но в итоге этот перечень обязанностей уменьшился: за УО остались только обязанности контролировать качество услуг и принимать обращения.

Кроме того, сейчас в статье 20 ЖК прямо сказано, что органы госжилнадзора должны контролировать выполнение правил предоставления коммунальных услуг. «Значит, если исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах будет РСО, то у жилинспекций есть все права и полномочия их контролировать. Нужно только, чтобы они не боялись требовать с РСО выполнять их обязанности», – говорит эксперт.

К кому же идти жаловаться? Кочетков считает, что собственнику необходимо сначала обратиться в УО (ТСЖ), которая обязана передать жалобу в РСО, и дальше ждать ответа. Ответственность за отсутствие ответа для РСО не предусмотрена, подчеркивает эксперт, если это обращение ничего не дало, надо подключать жилищную инспекцию.

Общения с потребителями поставщикам ресурсов не избежать, если дело касается платежей. Тем РСО, у кого нет абонентских служб, нужно будет ими обзаводиться. «У нас большинство потребителей – это люди старшего возраста, они не пользуются электронными услугами и идут на личный прием.

Абонентский отдел нужно обязательно создавать – и недалеко от дома. Это скорее всего будет заложено в тарифе (ничего другого не придумано), – полагает Крохин. – В крупных городах, таких как Москва, вероятно, заключат соглашения с МФЦ и серьезно никто не пострадает.

Но опять-таки какие-то суммы РСО им будет отчислять за услуги, а деньги, пусть и не очень большие, – брать с потребителя».

«Часть дополнительных затрат надо будет учитывать в тарифах на соответствующие коммунальные ресурсы», – соглашается Гордеев. «Всегда так или иначе сегодня и завтра люди будут нести эти затраты. Даже когда говорят: «За это заплатит бюджет», за это все равно заплатим мы с вами. Вопрос в том, чтобы не заплатить дважды или не переплатить», – заключает эксперт.

Специалисты уже сейчас видят моменты, которые обойдены законом.

Так, Гордеев говорит о проблеме «обратного перехода» – с прямых договоров на старую схему, когда жители снова захотят выбрать УО в качестве исполнителя коммунальных услуг.

Но такой переход назад возможен только при согласии на это РСО, а она может отказать. Необходимо все-таки дать возможность жителям вернуться к непрямым договорам, «иначе получается игра в одни ворота», считает Гордеев.

Кочетков обращает внимание на то, что дополнительного урегулирования потребует вопрос с индивидуальными тепловыми пунктами (ИТП), которыми оборудованы новостройки. Их обслуживанием и подогревом воды занимается УО или ТСЖ. Не очень понятно, как и с кем тут заключать прямой договор.

ИТП относятся к общему имуществу дома, и логично его передать на баланс энергетической компании. «Но это сложно организовать. Нужно, чтобы за передачу в собственность проало 100% собственников, а это нереально, – объясняет Крохин. – Есть вариант передать в аренду.

Но компании надо будет платить за обслуживание, а это дополнительные расходы. Прямого запрета нет, есть сложная процедура».

Закон должен пройти обкатку на практике, и наверняка выявятся еще какие-нибудь шероховатости. Но это нормально, главное – что он расширяет возможности для людей, а не пытается им что-то очередное запретить, резюмируют опрошенные «Ведомостями» эксперты.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/06/15/772505-kommunalnie-platezhi-pryamie-dogovora-postavschikami

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Вправе ли мы не платить за услуги пока нет договоров?

Ответ на Ваш вопрос написан у Вас в договоре долевого участия (ДДУ). Если там обозначено, что Вы обязаны оплатить коммунальные платежи в определенном размере за период с момента сдачи дома до оформления в собственность, то Вы уже в любом случае должны эти деньги заплатить, так как Вы это подписали.

Если это не прописано в договоре, то принудить Вас заключить с УК договор никто не может. Но в этом случае Вам могут не предоставляться услуги, прописанные в договоре с УК. Вы можете подписать договор только на поставку определенного вида услуг, не вступая в ТСЖ. По-моему, это бессмысленно.

Коммунальные услуги оплачиваются не за собственность, а за использование жилого помещения для жизни. За поданные в квартиру воду, отопление, электричество, за убранные и вымытые лестничные клетки и лифты, за подметенную придомовую территорию и т. д.

С момента подписания акта приема-передачи Вы становитесь ответственным за содержание и эксплуатацию данной квартиры и, соответственно, должны оплачивать эксплуатационные расходы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

Отвечает начальник жилищного отдела «ВК Комфорт» Зарема Аблямитова:

По закону обязать заключить договор управления можно только в том случае, если управляющая организация выбрана по конкурсу. В данном случае для лиц, принявших квартиры от застройщика по акту приема-передачи либо иному акту, заключение такого договора является обязательным (ч. 13 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ).

Если управляющая организация на текущий момент выполняет свои функции по решению застройщика (застройщик, согласно ч. 14 ст.

161 ЖК РФ, должен до проведения конкурса заключить договор управления с УО на срок не более чем на три месяца), то обязать лицо, принявшее квартиру от застройщика по акту приема-передачи, данная управляющая организация не может.

Однако необходимо помнить, что отсутствие заключенного договора управления никак не исключает обязанности собственника (лица, принявшего квартиру по акту приема-передачи помещения либо иному акту от застройщика) оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Эта обязанность возникает в силу закона (ст. 153 ЖК РФ), а не договора.

С даты акта приема-передачи лицо, принявшее квартиру от застройщика, обязано оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, в том числе дополнительные, в случае, если они были утверждены в конкурсной документации или если заключены договоры на оказание данных дополнительных услуг с управляющей организацией.

В случае, когда собственников не устраивает УО, выбранная по итогам конкурса, они могут провести общее собрание собственников, переизбрать управляющую организацию или выбрать иной способ управления (в виде ТСЖ или непосредственного управления собственниками, если дом небольшой). По закону это возможно в любое время, но при этом решение общего собрания будет реализовано только по истечении года действия текущего договора с управляющей организацией.

Как принять квартиру в новостройке?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Никто не вправе Вас понуждать к подписи договора с УК. Поэтому обязательно ознакомьтесь с его условиями и решите для себя, будете Вы его подписывать или нет.

Следует обратить внимание на то, что с момента официальной передачи Вам объекта (а она может быть осуществлена только после того, как дом введен в эксплуатацию и право собственности на Вас зарегистрировано) Вы обязаны платить все коммунальные и прочие платежи (включая платежи за обслуживание дома, его ремонт, охрану, эксплуатацию и прочее) в объеме, установленном собранием собственников. Данная обязанность возникает у Вас вне зависимости от подписания или неподписания договора с УК (именно по этому пути идет судебная практика последние пять лет). Подписание договора делает Вас участником всех собраний, предоставляет право получать и истребовать информацию и документы и прочее.

С другой стороны, пока объект в эксплуатацию не введен, акт приема-передачи не подписан и собственность на Вас не оформлена, никто не вправе требовать от Вас каких бы то ни было денежных средств, если договорные обязательства отсутствуют. Более того, если застройщик Вам не передал объект в срок, то Вы имеете право взыскивать с него значительные штрафные санкции, предусмотренные законом о долевом участии в строительстве и законом о защите прав потребителей.

Суммируя вышеизложенное: попросите у застройщика (и желательно в письменном виде) документы, подтверждающие своевременное выполнение обязательств по договору.

Также попросите направить Вам документы о вводе дома в эксплуатацию и акт приема-передачи.

После чего, получив весь объем документов, включая договор на управление и техническую эксплуатацию с УК, ознакомьтесь с ними и решайте, в какой момент для Вас подписание данных документов будет носить желательный характер.

В случае же, если условия предлагаемого договора с УК Вас не удовлетворяют (например, содержат значительные штрафные санкции), Вы вправе отказаться от его подписания. Но при этом помните, что оплату всех платежей, установленных собранием, Вам все равно придется производить. В случае их неоплаты управляющая компания может их взыскать в судебном порядке.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С момента подписания передаточного акта человек несет все обязанности по содержанию и оплате жилого помещения. Подписывать договор с управляющей компанией или нет дело добровольное, но оплачивать коммунальные услуги нужно.

Что касается авансовых платежей и дополнительных видов коммунальных платежей, то здесь можно пообщаться с управляющей компанией и попробовать отказаться.

По оплате основных видов коммунальных услуг лучше сразу заключать договор и подписывать передаточный акт, потому что сейчас во всех квартирах установлены счетчики на воду, и есть момент пломбировки.

Пока Вы не опломбировали счетчики, Вы платите по нормативам, что в сумме получается очень недешево. Оспорить вряд ли что получится, потому что управляющая компания в добровольном порядке не решает вопрос по регулированию данных споров.

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Должен ли я платить за капремонт, если новостройка еще на гарантии?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Покупатели квартир в новостройках должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В момент выдачи ключей подписывается несколько документов, в том числе и акт, в котором указаны все показания счетчиков.

С этого момента ответственность за жилье, а также все расходы на его содержания несет дольщик. Оплата ЖКУ с момента регистрации права собственности распространена только на вторичном рынке: при заключении договора купли-продажи и последующей его регистрации.

Чаще всего в первые месяцы после сдачи дома в эксплуатацию в работу заступает управляющая компания, назначенная застройщиком.

Через какое-то время проводится общее собрание собственников жилья, где предлагается утвердить эту УК. Также может быть объявлен открытый конкурсный отбор УК администрацией муниципалитета.

Но надо заметить, что его проводят лишь в том случае, если собственники сами не смогли выбрать для новостройки обслуживающую организацию.

С выбранной жильцами или в результате конкурса УК дольщики подписывают договор, который будет действителен минимум один год. Если собственники не заявляют о расторжении договора с УК, он считается пролонгированным на тот же срок, что был заключен ранее.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

При получении ключей и оформлении акта приема-передачи квартиры Вы имеете право не подписывать договор с управляющей компанией, выбранной застройщиком.

Согласно ФЗ № 38 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и статье 161 Жилищного кодекса, дольщики имеют право начать выбор управляющей компании еще до момента оформления права собственности на квартиры.

Таким образом, будущие жильцы могут организовывать конкурс и выбрать управляющую компанию на основании четко регламентированных процедур. Через 10 дней после завершения конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех дольщиков о его результатах и условиях договора.

Далее жильцам следует заключить договор с выигравшей управляющей компанией. Если они не согласны с итогами конкурса, то должны сообщить об этом администрации и составить протокол разногласий.

В том случае, если застройщик настойчиво предлагает Вам подписать договор с выбранной им управляющей компанией, можно пойти на компромисс, но при этом подготовить протокол разногласий по положениям «навязываемого» документа со ссылками на расхождение с нормами актуальных правовых актов. Тогда возможно заключение дополнительного договора с управляющей компанией.

На вопрос об оплате услуг ЖКХ до оформления права собственности на квартиру однозначного ответа не существует, поскольку многое зависит от конкретной ситуации.

Для того чтобы сэкономить на этих услугах, некоторые дольщики стараются не подписывать акт приема-передачи квартиры до момента получения права собственности.

Однако такой способ нежелателен, поскольку застройщик заинтересован в выполнении своих обязательств по ДДУ и может расценить подобные действия как уклонение от принятия квартиры. В связи с этим ключи могут быть переданы в одностороннем порядке.

К слову, при возникновении подобных вопросов дольщику также следует внимательно прочитать договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Если в документе указано, что после подписания акта приема-передачи жилья Вы обязаны заключить договор с управляющей компанией и оплатить определенную сумму авансом, оспорить это условие будет достаточно сложно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Кто должен платить за обслуживание газопровода?

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_uslugi_ya_dolzhen_oplachivat_do_oformleniya_prav_na_kvartiru/6315

Восемь мифов о ЖКХ

Вправе ли мы не платить за услуги пока нет договоров?

Я юрист, который работает с обращениями в управляющую компанию.

Дмитрий Бурняшев

юрист, эксперт по вопросам ЖКХ

Часто я сталкиваюсь с тем, что люди не очень хорошо понимают, как устроено ЖКХ и кто за что отвечает. В этой статье я разберу самые популярные заблуждения.

Общее, или общедомовое, имущество — это все, что находится за пределами квартир и предназначено для их обслуживания, например лестничные площадки, лифты, коридоры, крыша. Чтобы имущество считалось общим, оно должно обслуживать хотя бы две квартиры. Полный перечень такого имущества перечислен в статье 36 жилищного кодекса.

Но в документах на недвижимость общее имущество прописывают не всегда. Переход права собственности регистрируют в Росреестре. После этого право на недвижимость можно подтвердить выпиской из ЕГРН. В выписке перечислено имущество, на которое распространяется право собственности и ответственность.

Общего имущества по умолчанию в выписке нет. Чтобы оно появилось, собственники должны собраться вместе и зарегистрировать на него право собственности. Для этого надо обратиться в Росреестр с заявлением и приложить справку из бюро технической инвентаризации о составе общего имущества. Так делают нечасто.

Отсутствие общего имущества в документах на квартиру рождает миф, что за его содержание платить не нужно. Нет регистрации права — нет и ответственности.

Раньше право собственности на квартиру подтверждало свидетельство о регистрации права собственности. В нем общего имущества обычно тоже не было

Чтобы содержать общее имущество, собственники выбирают управляющую организацию или создают в доме ТСЖ. Минимальный перечень работ для содержания общего имущества указан в постановлении правительства № 290.

Платить за общее имущество надо, даже если в квартире никто не живет. Логику объяснил Конституционный суд: расходы на общее имущество помогают поддерживать дом в жилом состоянии для всех собственников. Если человек не живет в доме, от этого он не перестает быть собственником. Значит, он должен оплачивать содержание и текущий ремонт наравне со всеми.

Перерасчет могут сделать только при определенных обстоятельствах и для отдельных видов коммунальных услуг. У нас уже вышло две статьи, как это работает:

  1. Перерасчет ЖКХ.
  2. В каких случаях делают перерасчет ЖКХ?

Бывает, приходит платежка, а там реквизиты новой управляющей компании или триста рублей за шлагбаум. Оказывается, так решили на общем собрании. Но если собственник квартиры на нем не был и ничего не решал, кажется справедливым, что эти решения его не касаются и за шлагбаум можно не платить.

Чтобы не пропустить общее собрание, следите за входящей почтой и просматривайте объявления на первых этажах подъездов. По закону о проведении собрания должны оповещать за 10 дней. Способ оповещения может быть разным. По умолчанию это заказное письмо, но на собрании собственники могут передоговориться на что-то другое, например на объявления в подъездах.

Порядок проведения общих собраний описан в статье 45 жилищного кодекса.

Раз решения общего собрания обязательны для всех собственников, логично, что все собственники имеют право в нем участвовать. Но это не всегда так.

Реальность. Существует два вида общих собраний: собрание собственников жилья и собрание членов товарищества собственников жилья — ТСЖ. Второе проводится, если в доме создано ТСЖ. Какие-то вопросы может решить любое собрание, но есть и такие, которые обсуждаются только на собрании ТСЖ или только на собрании собственников.

В законе нет строгой формы заявления, достаточно фразы «Прошу принять меня в члены ТСЖ „Рога и копыта“ в соответствии со статьей 143 ЖК РФ. Документы о праве собственности прилагаю».

С даты подачи заявления вы автоматически становитесь членом ТСЖ. Торжественной процедуры или тайного ритуала приема в товарищество в законе не предусмотрено.

Чтобы договориться о том, кто кому что должен и в какие сроки, нужен договор. Когда управляющая компания оказывает услуги, а собственники за эти услуги платят — это взаимные обязанности. Но бывает так, что эти обязанности не зафиксированы на бумаге. Поэтому может показаться, что у УК нет оснований требовать оплаты своих услуг. Но с ЖКХ все не так просто.

Реальность. ЖКУ можно условно разделить на две части: жилищные и коммунальные. Жилищные — это услуги управления, а также содержание и ремонт помещений, коммунальные — это электроэнергия, отопление, холодная и горячая вода.

Для жилищных услуг письменный договор ни на что не влияет — платить должны все собственники помещений. Это закреплено в статьях 30, 36, 154, 158 и 162 жилищного кодекса. Законность этого подтвердил Верховный суд.

А еще в основании всех жилищных услуг лежат решения общего собрания собственников дома. Как мы уже выяснили, они обязательны для всех.

С канализацией все сложнее: прямого запрета на отключение нет, но при этом люди часто жалуются в прокуратуру, а та заставляет УК включить ее обратно. Но в любом случае письменный договор никак не влияет на эти правила.

Некоторые собственники считают, что взносы на капремонт можно вычитать из суммы в квитанции и платить за ЖКУ сколько осталось.

Реальность. Раньше взносы на капремонт и правда были добровольными, но с 2015 года они стали обязательными. Если не платить взносы, деньги взыщут через суд вместе с пенями и госпошлиной за подачу иска. Иск подаст фонд капитального ремонта — или УК, если по решению общего собрания собственники перечисляют деньги на счет дома.

Почему это правильно, объяснил Конституционный суд. Его доводы основаны на том, что собственники своевременно не задумываются о сборе денег на капитальный ремонт, а когда подходит срок ремонта, денег нет — ведь их не собирали. В итоге дома постепенно ветшают. Чтобы деньги на капремонт собирать заранее, и придумали взносы.

Квитанция на оплату ЖКУ — это платежный документ, в котором написано, сколько и за что надо заплатить. Но на квитанции не ставят печать и подпись бухгалтеры или директора управляющей компании. Из-за этого собственник жилья может решить, что у нее нет юридической силы и оплачивать ее не стоит — нарисовать квитанцию может кто угодно.

Реальность. Требования к реквизитам платежного документа ЖКУ содержатся в пункте 69 постановления правительства № 354, а форма утверждена приказом Минстроя России.

Среди обязательных реквизитов — объем и период услуг, льготы, перерасчеты и задолженности.

Подписи бухгалтера и печати организации в перечне обязательных реквизитов нет, а надежность квитанции обеспечивает штрих-код по ГОСТ Р 56042-2014.

Все УК обязаны размещать квитанции в этой системе. Поэтому можно найти электронную квитанцию и сравнить сведения в ней со сведениями в бумажной: сумму платежа, данные УК и идентификатор платежного документа. Эта норма пока не действует для УК Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — там она заработает с 1 июля 2019 года.

В Москве работает аналог ГИС ЖКХ — Московский портал государственных услуг, где также можно получить и оплатить единый платежный документ — ЕПД.

Проверить принадлежность квитанции вашей УК можно по идентификатору платежного документа в поле плательщика

Бывает, что собственникам не нравится, как УК управляет их домом, и они на общем собрании решают поменять действующую УК на другую. А та ссылается на часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ: мол, по закону досрочно расторгнуть договор с УК можно, только если она его не соблюдает. Не можете этого доказать — терпите.

Главное — вовремя уведомить УК о решении собрания, чтобы у нее было достаточно времени для передачи технической документации на дом и расторжения договоров на коммунальные услуги. Сроки уведомления прописаны в договоре с УК, обычно это 2—3 месяца.

Счетчики воды, газа и электричества время от времени приходится проверять или менять — за это должен кто-то платить. Если счетчик в квартире, обычно вопросов нет — жильцы соглашаются, что делать это должны они. А если в подъезде, то жильцы часто считают, что за обслуживание счетчика должна платить УК: в конце концов, подъезд — это общее имущество, а значит, и счетчик тоже.

Чаще всего в подъездах размещают счетчики электроэнергии. Для эксплуатации дома это удобнее: никто не прячет счетчик в короб, чтобы выглядело красиво, поэтому можно просто открыть шкафчик или электрощитовую и проверить или поменять прибор.

Но это все равно счетчик собственника, и его сохранность прежде всего в интересах него самого. Если прибор сломается, платить за свет, воду или газ придется по нормативам, а они обычно выше фактических показателей счетчиков.

У управляющих компаний есть свои общедомовые счетчики. По их показаниям они рассчитываются с поставщиками услуг и определяют, сколько ресурсов нужно на общедомовые нужды: свет в подъезде, влажную уборку, полив клумб. Эти расходы оплачиваются за счет статьи « помещения» и не имеют отношения к оплате электроэнергии или водоснабжения в каждой конкретной квартире.

  1. За содержание общего имущества платить приходится всем собственникам недвижимости, даже если его нет в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации или в квартире никто не живет.
  2. Решение общего собрания собственников дома обязательно для всех собственников, даже если они его пропустили.
  3. Чтобы вступить в ТСЖ и вплотную участвовать в жизни дома, надо написать заявление — само собой это не произойдет.
  4. Отсутствие письменного договора с УК или поставщиками коммунальных услуг не повод не платить за ЖКУ или отключать свет и воду.
  5. Взносы за капремонт — обязательные. Если не платить — взыщут по суду. Не платить могут только жители новостроек и аварийных домов.
  6. В платежке не нужна ничья подпись — ее защищает штрихкод по госту и идентификационный номер.
  7. УК можно поменять по решению общего собрания собственников дома, даже если компания все делает правильно. Вы сами решаете, кому платить за управление домом.
  8. Если счетчик установлен за пределами квартиры, отвечает за него все равно собственник. Ему выгодно, чтобы счетчик работал исправно.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/zhkh-myth/

Обязаны ли жильцы дома платить за домофон?

Вправе ли мы не платить за услуги пока нет договоров?

Руководитель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Общественной палаты Кировской области Сергей Улитин поможет разобраться в этом вопросе.

— В интернете видела много роликов о том, как домофонные компании наживаются на ежемесячных платежах за обслуживание. При этом вроде как есть письмо правительства, в котором написано, что включение абонентской платы за домофон в квитанции за коммуналку незаконно. Получается, что мы не должны платить за обслуживание домофона?

За последние несколько лет проблема «домофонных» платежей стала всё чаще подниматься в обществе. При этом возникают вопросы не только о том, как расторгнуть договор с обслуживающей компанией, но и законна ли вообще ежемесячная абонентская плата.

Согласно письму Министерства регионального развития от 23.08.

2010 №30665-ИБ/14 «О порядке установления домофона», домофон является общим имуществом в многоквартирном доме, а его обслуживание входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации. В этом же письме говорится, что предъявление собственникам к оплате услуги «обслуживание домофона» является необоснованным и незаконным.

Однако, как отмечает руководитель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Общественной палаты Кировской области Сергей Улитин, решение об установке домофона и оплате за него должно приниматься на общем собрании собственников многоквартирного дома (ст.

44 Жилищного кодекса РФ), и если было решено включить эту плату в общий коммунальный счёт, то это вполне законно. А вот если УК самостоятельно установила домофоны и впоследствии предъявила собственникам плату за них, то такие действия являются неправомерными.

Аналогичный ответ дали и в управлении Роспотребнадзора по Кировской области: решение о том, каким образом оплачивать обслуживание домофона, принимается исключительно на собрании собственников жилья.

Кроме того, есть ещё два варианта начисления платы за домофон: включение её в строку за содержание общего имущества (с соответствующим увеличением суммы) или отдельная квитанция за обслуживание домофона.

За что взимается абонентская плата?

Все услуги, которые обязана выполнять обслуживающая организация, должны быть подробно прописаны в договоре. Если компания ненадлежащим образом исполняет прописанные обязанности, это может послужить причиной для отказа от её услуг.

Если иное не предусмотрено договором, то обычно в абонентскую плату за обслуживание домофона входит:

  • технический осмотр оборудования (при этом сроки его проведения должны быть указаны в договоре);
  • ремонт домофонной трубки;
  • ремонт домофонной установки на входной двери в подъезд;
  • выезд для устранения поломки;
  • восстановление линий связи.

И здесь возникает вполне логичный вопрос: имеет ли право обслуживающая организация взимать плату за ремонт оборудования в случае его поломки, если жильцы ежемесячно вносят абонентскую плату?

По словам Сергея Улитина, если случилась поломка домофонной установки на входной двери в подъезд, то есть общедомового имущества, то дополнительная плата взиматься не должна, так как собственники уже платят за содержание общего имущества дома. Что касается ремонта домофонной трубки в квартире, то тут всё зависит от условий договора: если такие работы прописаны в этом документе, то дополнительно платить за ремонт не нужно.

При этом, как уточняют в управлении Роспотребнадзора, обслуживающая компания может и не предоставлять каждый раз специальные акты о выполнении техобслуживания: порядок отчёта определяется исключительно условиями договора. То есть это могут быть как периодические акты о предоставлении обслуживания (раз в месяц, в квартал или в год, например), так и записи в книге учёта обслуживающих компаний или же любой другой вид отчётности.

– Купил квартиру, приходит квитанция за некое обслуживание домофона, хотя домофон является общедомовой собственностью, и лично я никаких договоров не заключал. Ну это ладно… Звоню, чтобы расторгли договор (не приходили квитанции), мне отвечают, что это нереально, что это подъезд заключил договор и лично со мной его расторгнуть не могут. Как расторгнуть с ними договор?

Как подчёркивает Сергей Улитин, за домофон как за общедомовое имущество платить необходимо, если есть решение общего собрания собственников.

То есть даже если лично вы не заключали договор с обслуживающей компанией или были против, но такое решение было принято на собрании большинством , то платить всё равно придётся.

Однако, если речь идёт о домофонной трубке в квартире, то от этой услуги можно отказаться в одностороннем порядке, и тогда сумма абонентской платы будет уменьшена. На сколько — зависит от условий договора с обслуживающей организацией. Для этого нужно уведомить организацию-исполнителя.

При этом компания не вправе забрать у вас ключ от домофона, поскольку он обеспечивает вход в подъезд, а значит, и доступ к жилью, и это право не может быть ограничено. Но стоит особо выделить, что за пользование общим имуществом, то есть входной дверью и домофонной установкой на ней, платить всё равно придётся.

– В доме ужасно работает домофон, точнее, он совсем не работает в холода: чуть ниже 13 — 15 градусов мороза — двери не открывает.

Дети жильцов, приходя домой из школы, не могут попасть домой, взрослые в это время обычно отсутствуют. Оставляли много заявок организации, обслуживающей домофон, но максимум, что они сделали — заменили накладку.

Подскажите, пожалуйста, как грамотно закрыть договор абонентского обслуживания и перейти на ремонт по факту.

В случае, если домофон не работает, а плата всё равно начисляется, жильцы могут потребовать у обслуживающей организации провести перерасчёт.

По словам Сергея Улитина, для этого нужно подать соответствующее заявление в письменной форме о поломке домофона и о непринятии мер по её устранению в установленные договором сроки. Если же организация отказывается производить перерасчёт, собственники вправе оспорить её действия в судебном порядке. Для этого можно обратиться в Госжилинспекцию Кировской области, прокуратуру или суд.

Если же вы хотите изменить условия договора или вовсе отказаться от услуг этой обслуживающей компании и выбрать другую, то такое решение должно приниматься на общем собрании жильцов большинством .

К слову, во многих городах России уже неоднократно проходили судебные процессы по «домофонным» вопросам, и, как показывает практика, суд зачастую встаёт на сторону жильцов. Так, например, положительные решения были приняты в Москве, Воронеже, Красноярске и других городах.

– Есть ведь гарантия на любое оборудование, в том числе и домофонное, и в течение её срока все неисправности должны устраняться бесплатно. То есть в это время можно не платить абонентскую плату?

Гарантийный срок — это время, в течение которого фирма обязуется за свой счёт заменить или отремонтировать оборудование, если в нём будет выявлен заводской брак. Обычно он равен одному году.

Как уточняют в Роспотребнадзоре, по закону «О защите прав потребителей» организация отвечает за недостатки оборудования только в том случае, если не будет доказано их появление вследствие нарушений правил эксплуатации, действий третьих лиц или иных обстоятельств непреодолимой силы.

Другими словами, не все поломки могут попадать под гарантийный случай, и если ваш домофон периодически подвергается, например, нападкам вандалов, то вины обслуживающей компании в этом нет.

Однако, как отмечает Сергей Улитин, существует и более широкое понятие — гарантийное обслуживание. Помимо ремонта или замены товара оно подразумевает оказание услуг по дополнительной настройке, регулировке, техническому сопровождению установленной системы.

В зависимости от условий договора срок гарантийного обслуживания может составлять от трёх месяцев до трёх лет. И плату за обслуживание домофона начинают взимать сразу после завершения работ по установке домофонной системы и подписания акта сдачи-приёмки.

Если в договоре предусмотрена ежемесячная оплата, первый платёж осуществляется через месяц после начала использования оборудования.

Таким образом, взимание ежемесячной платы за обслуживание домофона сразу после его установки не противоречит законодательству, а собранные средства идут на обслуживание системы и проведение иных работ, то есть гарантийные обязательства являются только частью абонентского обслуживания.

Источник: http://gkhkontrol.ru/2018/02/43855

Что будет, если не платить за мусор?

Вправе ли мы не платить за услуги пока нет договоров?

Придут ли к вам судебные приставы, если проигнорировать квитанцию, и продолжат ли вывозить отходы у домов-должников.

– С чего мы должны платить за мусор в разы больше, если ничего не меняется? Я за капремонт ни разу не платил, и насколько знаю, по истечении трёх лет накопленный долг уже не взыскать. С мусором это прокатит?

В начале января жители многих российских городов начали получать рассылку в мессенджере WhatsApp с призывом не платить за мусор.

Неизвестные авторы сообщали, что платёжную квитанцию можно проигнорировать (напомним, в Кирове плата за мусор будет указана в одной платёжке с платой за электричество), так как договор с регоператором по вывозу мусора якобы считается заключённым только с момента оплаты первой квитанции.

– Направленный вам документ постарайтесь сохранить, возможно, в суде он будет единственным доказательством вашего отказа от заключения договора.

Отнеситесь, пожалуйста, со всей внимательностью к этому процессу, так как при неосторожном заключении договора в дальнейшем расторгнуть его можно будет только через суд, а суммы задолженности за это время могут вырасти до неподъёмных, – такой текст распространялся в мессенджере.

До Кирова волна рассылок в мессенджерах пока не докатилась. Однако в социальных сетях кировчане уже активно обсуждают, можно ли не платить за вывоз мусора и какие могут быть последствия.

– Найти провокаторов и интересантов вброса – дело правоохранителей, – прокомментировал рассылку вице-спикер ОЗС Кировской области Роман Титов в своём телеграм-канале.

– Но пыл любителей коммунальных лайфхаков хочется охладить: по закону конклюдентными действиями (простите за юридический термин) по принятию договора-оферты с регоператором является вовсе не оплата квитанции, а пользование контейнерами (или площадками складирования), равно как и принятие регоператором обязанности по вывозу мусора из контейнеров.

Таким образом, даже если вы не заключали договор с региональным оператором – компанией «Куприт» – и не оплачивали первую квитанцию, обязанность платить всё равно есть.

Однако если ваши соседи саботируют платёжки, это не значит, что двор утонет в мусоре. В «Куприте» заявили, что долги конкретных домов никак не повлияют на качество услуг.

Региональный оператор продолжит выполнять работу в своей зоне ответственности вне зависимости от того, как платит население.

Но в «Куприте» говорят, что будут вести претензионную работу с должниками в судах. Далее последствия неоплаты вывоза мусора будут такими же, как в случае неоплаты любой другой коммунальной услуги:

  • взыскание суммы долга, в том числе на лицевых счетах в банках;

  • взыскание суммы долга на зарплату, пенсию и другие доходы должника, в том числе возможно удержание с банковской карты;

  • арест имущества с его дальнейшей реализацией в счёт уплаты долга;

  • временное ограничение на выезд за границу;

  • ограничение регистрационных действий с имуществом (например, на продажу квартиры).

Если суд постановил заплатить долг, а должник не погасит его в течение пяти дней, судебный пристав-исполнитель вынесет постановление о взыскании исполнительского сбора, что предполагает дополнительные денежные взыскания – 7% от суммы долга, но не менее 1 000 рублей для граждан и 10 000 рублей для должников-организаций.

По теме

Мэрия: форма оплаты за мусор в Кирове меняться не будет

1674 12

Также в случае неоплаты квитанции должнику будут начисляться пени. С 31-го по 90-й день просрока платежа пени составит 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки, с 91-го дня – 1/130 от ставки рефинансирования. Рассчитать пени можно с помощью онлайн-калькуляторов (их можно найти в интернете).

Когда в 2015 году появился взнос за капремонт, в сети также появлялись призывы не платить.

Использовался такой же аргумент, что и с мусором: если собственник не заключил договор с Фондом капитального ремонта, то платить якобы необязательно.

Также апеллировали к тому, что организация носит название НКО «Фонд капитального ремонта», а это значит, что взносы в неё могут быть только благотворительными.

В попытке оспорить законность взимания взносов в «общий котёл» оппозиционные партии дошли до Конституционного суда. Но тот в конце концов признал эти платежи законными. Можно вспомнить и многочисленные митинги против «поборов» на капремонт, и масштабный сбор подписей в 2015 – 2016 годах. Все эти действия по большому счёту ни к чему не привели.

В городской администрации и «Куприте» говорят, что учли возможный риск неоплаты вывоза отходов на первых этапах реализации мусорной реформы. По словам сити-менеджера Ильи Шульгина, у регоператора есть финансовый запас прочности на несколько месяцев, чтобы продолжать работу вне зависимости от собираемости платежей.

Собственно, и за капитальный ремонт кировчане поначалу тоже платили неохотно: к марту 2015 года собираемость составляла всего около 40%. В августе неплательщики взносов получили первые квитанции с пени, а руководство Фонда капремонта Кировской области напомнило о своём праве подать на должников в суд, что и было сделано.

В конце 2015 года за капремонт платили уже 77% собственников, а сейчас собираемость взносов составляет 84%, несмотря на ежегодный рост тарифа. С должниками продолжает работать служба судебных приставов.

По данным на начало 2018 года, на исполнении в службе судебных приставов находилось более 1 000 исполнительных производств, связанных с неоплатой капремонта.

Коротко – о главном:

  1. Договор оферты с региональным оператором «Куприт» считается заключённым с момента начала оказания услуги по вывозу мусора, то есть с 1 января 2019 года. Не имеет значения, заключали ли вы с «Купритом» отдельный договор и оплачивали ли первую квитанцию. Обязанность оплачивать услугу всё равно есть.
  2. Если у вашего дома низкая собираемость взносов, это не значит, что двор утонет в мусоре – отходы всё равно будут вывозить, но «Куприт» будет подавать на должников в суд.
  3. Собственникам, которые не оплачивают услугу вывоза отходов, как и любую другую коммунальную услугу, грозит начисление пени, запрет на выезд за границу, разбирательства в суде. У службы судебных приставов есть возможность списать долг с вашей банковской карты.

Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.
Михаил Целоусов

Источник: https://kirov-portal.ru/news/vopros-otvet/chto-budet-esli-ne-platit-za-musor-23163/

Вопрос права
Добавить комментарий