Возможные проблемы при ошибке в договоре купли продажи квартиры

Ошибки при оформлении купли-продажи недвижимости

Возможные проблемы при ошибке в договоре купли продажи квартиры

Множество ошибок, совершенных на стадии заключения и подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, могут обойтись покупателю месяцами таскания по судам и потерей купленной недвижимости. Тем не менее, расторжения сделок купли-продажи недвижимости можно избежать, обратив внимание на основные ошибки при их заключении.

Ошибка 1: права собственности

Первой ошибкой, совершенной во время купли-продажи недвижимости, является недостаточное ознакомление с документами на квартиру и справкой из ЕГРН.

Продать квартиру Вам может лишь собственник данной недвижимости (или все её собственники, если их несколько).

Именно поэтому первая проверка должна быть направлена на документы, подтверждающие права собственности на данный объект у Вашего контрагента.

Ошибка 2: проблема совладельцев

Вторая ошибка посвящена недостаточной внимательности в отношении нескольких собственников объекта недвижимости, в том числе супругов контрагентов, а также иных лиц, имеющих право претендовать на его имущество или его часть.

Мало кто задумывается о том, что правом на квартиру «собственника» может пользоваться и его бывшая супруга, которая хоть и номинально не числится собственником квартиры, но является её совладельцем. Поэтому следует удостовериться о том, входит ли объект купли-продажи в общую собственность контрагента с каким-либо третьим лицом.

Напомним, что при совершении сделок купли-продажи недвижимости обязательным условием является получение письменного согласия супруга (бывшего супруга) на заключение данной сделки и его нотариальное заверение.

Ошибка 3: оплата

Третья ошибка касается неправильного оформления платежных документов. Рекомендуем проводить расчет по договору купли-продажи с помощью безналичных сервисов оплаты, переводом на расчетный счет своего контрагента.

В правоотношениях с физическим лицом советуем настаивать на составлении расписки о получении денежных средств, которая содержит полную и исчерпывающую информацию о сторонах договора и о выплаченной продавцу сумме.

Ошибка 4: Росреестр и регистрация перехода прав

Четвертая ошибка заключается в непредоставлении необходимого пакета документов в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) и, соответственно, в отсутствии регистрации перехода прав на недвижимость от одного владельца к другому. Следует помнить, что Вы станете собственником недвижимости только после регистрации в Росреестре, составление договора купли-продажи и его заверение у нотариуса к таковым правовым последствиям не приводит.

Ошибка 5: ничтожность сделки

Пятая ошибка происходит из недостаточного ознакомления с основаниями признания сделки ничтожной (недействительной).

Например, сделка является ничтожной, если она заключена стороной, не способной совершать такие действия (например, малолетний, несовершеннолетний, недееспособный).

Более того, мнимые (сделки без намерения создать соответствующие правовые последствия) и притворные (сделки, скрывающие своей формой другие сделки) сделки также признаются ничтожными. Наконец, ничтожна сделка, совершенная с нарушением требований законодательства о её форме.

Ошибка 6: оспоримость сделки

Шестая ошибка также касается недействительности сделок, но имеет отношение к сделкам оспоримым, а не ничтожным. Таковыми являются сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Особое внимание следует обратить на кабальные сделки, т.е.

такие сделки, которые совершены вследствие стечения тяжёлых обстоятельств и на крайне невыгодных условиях. Иными словами, когда одна из сторон пользуется неблагоприятным положением второй стороны, например, намеренно и в несколько раз снижая рыночную цену, зная, что контрагенту срочно нужны деньги.

Ошибка 7: казус статьи 451 ГК РФ

Наконец, статья 451 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа».

При этом «изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях». Иными словами, сторона имеет право изменить или расторгнуть договор в случае возникновения форс-мажора.

Судебная практика содержит в себе казус, согласно которому спустя 11 лет пожилая женщина смогла в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть проданную квартиру, поскольку произошло ухудшение её здоровье и повышение цен на недвижимость. Данные два обстоятельства в совокупности составили тот самый форс мажор.

По нашему мнению, подобная норма не должна применяться в отношении купли-продажи недвижимости, однако на неё также следует обращать внимание.

Наши выводы

Таким образом, мы рассмотрели основные ошибки, на которые следует обратить внимание при заключении и подписании договора купли-продажи недвижимости.

Все перечисленные ошибки ведут к возможности расторжения ранее заключенной сделки или признанию её недействительной, что кончается месяцами судебных тяжб и потерей купленной недвижимости и денег, за нее заплаченных.

Обратив внимание на данные 7 ошибок, Вы сможете в большей степени обезопасить себя и свое имущество.

Источник: https://dogovor.ru/news/view/oshibki-pri-oformlenii-kupli-prodazhi-nedwizhimosti

Ошибка в договоре купли продажи квартиры после регистрации

Возможные проблемы при ошибке в договоре купли продажи квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Ошибки в договоре купли продажи квартиры после регистрации

Просмотров 175

Правоспособность любой имущественной сделки определяется составлением гражданско-правового соглашения (ст. 425 РФ). Что касается операций с квартирами и другой недвижимостью, то все условия прописываются в договоре купли-продажи (ДКП) (ст. 432 ГК РФ).

Юридическая сила документа наступает после регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ).

Но нередко в уже оформленном ДКП фиксируются различные ошибки, которые могут послужить основанием для расторжения соглашения или стать препятствием для последующего отчуждения недвижимости.

Возможные ошибки

Все неточности, которые встречаются в ДКП можно назвать случайными или злонамеренными. Во втором случае они совершаются в корыстных целях недобросовестными участниками сделки.

Наиболее распространенные ошибки:

  • Неверное указание анкетных и паспортных данных продавца и покупателя – опечатки в персональной информации могут стать основанием для оспаривания сделки. Получается, что договор заключался иным гражданином, а не собственником или сторонним лицом, а не фактическим покупателем.
  • Неправильное отображение данных об объекте недвижимости – адреса квартиры, площади, количества комнат и т.д.
  • Указание заниженной цены на жилплощадь – как правило, намеренная ошибка, которая используется для снижения суммы или неуплаты налогов в целом. В итоге продавец может получить меньшую сумму, чем реально стоит жилплощадь.
  • Отсутствие сведений о лицах, которые имеют право пользоваться квартирой даже после ее продажи – речь, прежде всего, идет о гражданах, отказавшихся принимать участие в приватизации в пользу других, но имеющих право на постоянное проживание.
  • Включение в содержание шаблонных условий, которые стороны не намерены выполнять или не включение важных нюансов сделки.Например, стороны договорились о сроках освобождения квартиры устно, а в соглашение включили стандартное условие о том, что жилплощадь на момент продажи пустует. В таких случаях требовать освобождения проблематично даже через суд. Другая ситуация, когда стороны договорились о рассрочке платежа, притом, что квартира не будет находиться в залоге у продавца, а после регистрации сделки возникли проблемы с выплатой задолженности.
  • Включение в документ условий, которые противоречат действующему законодательству.
  • Подписание соглашения неуполномоченным лицом – документ подписан лицом по доверенности, в которой не указано право на совершение подобных действий.
  • Несоблюдение условий о преимущественном праве покупки – например, доли в общей жилплощади со стороны другого совладельца.

Последствия

Негативные последствия после регистрации ДКП возникают, как при неосознанных ошибках, так и при злонамеренных и сводятся к оспариванию сделки, потери права собственности или невозможности дальнейшего отчуждения имущества. В первом случае оспаривание законности операций происходит нечасто, кроме ситуаций, когда после регистрации появляются неучтенные наследники или скрытые собственники, о которых мог не знать даже продавец.

Во втором случае риск оспаривания ДКП более высокий. В результате судебного иска от заинтересованной стороны и при наличии достаточных оснований зарегистрированный договор может быть признан недействительным или ничтожным (ст. 166, 167 ГК РФ). В этом случае новый владелец теряет право собственности на купленную квартиру.

Инициируют оспаривание продавцы или другие заинтересованные лица. Например, совладельцы жилплощади, неучтенные наследники, органы опеки, если договор заключался с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц и т.д. Кроме этого договор может быть расторгнут в рамках ст.

450 ГК РФ, если одна из сторон не выполнила условия, прописанные в соглашении, или выполнила их ненадлежащим образом.

Если условия сделки не оспариваются, но в ДКП есть неточности или опечатки (например, указаны неправильные анкетные данные покупателя), то проблемы могут возникнуть у нового владельца, если он решит продать квартиру в дальнейшем. Сотрудники Росреестра вправе отказать в регистрации следующего перехода права собственности.

Не может служить основанием расторжения договора техническая ошибка, допущенная при составлении, если она не стала причиной нарушения интересов одной из сторон.

Как не допустить ошибок

Для избегания опечаток и неточностей, перед подписанием в документе нужно несколько раз перепроверить:

  • все условия;
  • стоимость квартиры и ее параметры;
  • способ расчета и момент получения денежных средств;
  • заверения продавца об отсутствии обременений;
  • правильность написания персональных и анкетных данных сторон;
  • согласие супруга/супруги на отчуждение имущества

Существенное условие сделки – цена недвижимости. Если она не указана, то договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Стоимость определяется участвующими сторонами. В документе может прописываться как рыночная, так и кадастровая цена.

Кроме этого, при малейшем подозрении о праве на недвижимость со стороны третьих лиц или при наличии прописанного несовершеннолетнего в квартире, ДКП не следует подписывать, пока продавец не предоставит бумаги, подтверждающие, что он единственный собственник или до момента снятия с регистрации всех зарегистрированных граждан.

Чтобы не стать жертвой мошенничества вам нужно проверять юридическую чистоту каждой стадии купли-продажи недвижимости, включая подготовку и оформление ДКП и других документов, необходимых для регистрации перехода права собственности.

Для возможности оспаривания содержания договора, необходимо заранее выписать и сохранить паспортные данные предыдущего собственника или его доверенного лица.

Судебные иски принимаются только в том случае, если истцу известны ФИО и адрес регистрации ответчика.

Как исправить

Исправить технические и некоторые незлонамеренные ошибки, допущенные в зарегистрированном ДКП можно посредством составления дополнительного соглашения.

Что это за документ

Дополнительный договор — это документ, который подготавливается сторонами сделки для внесения изменений в основной ДКП, зарегистрированный в Росреестре.

Используется для:

  • закрепления новых условий и внесения дополнений;
  • изменения положений, отраженных в ДКП;
  • аннулирования условий, внесенных в ДКП;
  • отмены действия документа полностью.

Сторонами могут быть покупатель, продавец или их законные представители.

Если вы обнаружили ошибку в основном договоре, которая влияет на смысл и содержание сделки, то вполне законно исправить ее через дополнительное соглашение. Укажите, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с момента оформления операции, и тогда ошибка будет полностью исправлена.

Как правильно оформить

Перед составлением документа нужно оговорить с другой стороной, какие условия, и с какого времени будут изменены:

  • с момента заключения новых условий;
  • с момента заключения соглашение или другого момента — можно распространить действие новых условий назад во времени.

Инициатору важно определить, какой вариант для него более выгодный.

Например, если покупатель затягивает с оплатой, то при определении новых условий ему выгоднее, чтобы они действовали с момента заключения сделки – так риск выплаты неустойки минимальный.

Дополнительное соглашение составляется в простой письменной форме и подписывается участвующими сторонами. Если основной ДКП заверялся у нотариуса, то изменения также подлежат нотариальному заверению (ст.163 ГК РФ).

должно содержать следующую информацию:

  1. Наименование – «Дополнительное соглашение к договору №___ от ____ г.
  2. Дату и место составления.
  3. Сведения об участниках.
  4. Указание пунктов или данных, которые следует изменить в ДКП.
  5. Указание, с какого момента начинают действовать изменения.
  6. Подписи сторон.

При необходимости, с помощью допсоглашения можно не только исправлять ошибки и изменять пункты, но и добавлять новые или исключать ненужные. Переписывать старую редакцию не обязательно. Достаточно сослаться на номер пункта в ДКП.

Если вы не уверены в собственных силах или при сомнениях в надежности другой стороны, доверьте составление документа юристу.

Нужна ли регистрация

Если сделка купли-продажи недвижимости прошла регистрацию, а в дополнительном соглашении отсутствуют положения, влияющие на наличие и объем права собственности, то его можно не регистрировать.

В остальных случаях договор вместе с прилагаемыми бумагами передается в Росреестр. Какие именно потребуются документы, зависит от конкретной ситуации.

Например, если неточности в адресе квартиры, нужно предоставить справку из БТИ. При опечатках в паспортных данных – копии страниц гражданского паспорта. В случае изменения способа оплаты, связанного с оформлением ипотеки – справку из банка о выдаче кредита и экземпляр кредитного договора.

Если дополнительное соглашение составлено для изменения стоимости квартиры, указанной в ДКП, то прилагать дополнительные бумаги не нужно, но регистрация изменений также обязательная.

Срок действия

Документ составляется в двух экземплярах, а при передаче в Росреестр – в трех. Допускается и нотариальное заверение. Юридическая сила наступает после подписания или регистрации.

Дополнительное соглашение обладает правоустанавливающей силой, как и основное. Действует в течение всего срока, предусмотренного для ДКП и вместе с ним. Т.е. юр.

сила утрачивается после перехода права собственности на жилплощадь другому владельцу.

Ошибки в свидетельстве о регистрации права собственности

Если техническая ошибка в ДКП не была замечена в процессе регистрации сделки, и Росреестр выдал свидетельство, в котором продублированы неверные данные, то заинтересованная сторона может обратиться с заявлением в регистрационный орган для исправления неточностей и получения нового документа.

Заявление подается в простой письменной форме, с указанием анкетных данных заявителя, номера свидетельства о регистрации и ДКП, а также другой необходимой информации.

Обращение рассматривается в течение трех дней, после чего вносятся соответствующие изменения, о чем уведомляются заинтересованные стороны.

Исправления допускаются, если такие действия не влекут за собой возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права на недвижимость (ст. 61 ФЗ-218).

Нередко договоры купли-продажи квартир составляются с ошибками. Некоторые из них не имеют юридического значения. Другие противоречат закону и могут нарушить права третьих лиц. В таких случаях законность оформления сделки можно оспорить через суд.

Спросите у наших юристов, что делать, если вы обнаружили неточность в ДКП? Как правильно составить дополнительный договор, и в каких случаях его наличие обязательно? Развернутые ответы на указанные и другие вопросы вы получите совершенно бесплатно.

Источник: http://law-divorce.ru/oshibki-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registratsii/

Ключевые ошибки собственников при продаже квартир

Возможные проблемы при ошибке в договоре купли продажи квартиры

Покупатели больше не ищут квартиры. На охоту за покупателями сегодня выходят продавцы. Рыночные реалии таковы: объем предложения еженедельно обновляет исторический рекорд, а срок экспозиции начал превышать полгода. Впрочем, если при реализации квартиры в кризис допускать ошибки, то квартира может «зависнуть» в продаже на еще более долгий срок.

Продавать квартиру в кризис, когда рынок вторичного жилья «стоИт», надо умеючи. Однако практически все продавцы вторички совершают ошибки, говорят риэлторы.

Ошибка №1. Пытаться продать по завышенной цене

Эту ошибку сегодня называют ключевой и фатальной. Дело в том, что продавцы не успевают следить за рынком. Весной 2015 цены на вторичное жилье начали показывать снижение. По данным УПН, каждую неделю вторичка в Екатеринбурге теряет в цене 0,2%.

Получается, что еженедельно однокомнатная квартира становится дешевле на 6 000 рублей, трешка – на 10 000 рублей. Таким образом, при среднем сроке экспозиции в 6,5 месяцев квартира потеряет в цене 250 000 рублей.

И это только при условии, что темп снижения цен не ускорится.

заместитель генерального директора АН «ЛиКом» Продавцы неохотно снижают цены на квартиры. Они идут на некоторые уступки, но не в тех размерах, которые сегодня необходимы. Если вы сегодня снизите на 50 000 рублей и будете ждать дальше, то пройдет три, четыре недели вам опять придется опускать цену.

Выставить квартиру по завышенной цене сегодня и корректировать ее по мере отклика покупателей – стратегическая ошибка. Ждать первых откликов в изменившихся условиях придется не одну-две недели, а месяц. Продавец сможет убедиться, что цена завышена, только тогда, когда рыночная цена объекта упадет более чем на 40 тысяч рублей.

Есть и еще одно обстоятельство. Покупатели обращаются внимание на срок, который квартира находится в продаже. Если квартира не продается в течение длительного периода, то возникают подозрения, что это – неликвид, либо у квартиры есть проблемы юридического порядка.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Объект со временем «замыливается». Покупатели предпочитают объекты, которые только вышли в продажу, чем те, которое висят по полгода. Сразу возникает вопрос: с чем связана такая долгая продажа: плохое состояние или проблемы юридического плана? К примеру, к нам недавно обратились клиенты: они самостоятельно выставили квартиру в продажу еще в январе и до сих пор никак не могут ее продать.

Ошибка №2. Отказ делать скидку или предоставлять бонус

Еще несколько месяцев назад торговаться было принято в самый последний момент, после которого стороны готовы пожать друг другу руки и заключить сделку.

Сегодня покупатели, почувствовав себя хозяевами положения, спрашивают о скидке при первом телефонном звонке.

Если разговор о дисконте не клеится, покупатель сразу теряет интерес к объекту и отказывается ехать смотреть квартиру. И, кстати, средний размер скидки вырос.

заместитель генерального директора АН «ЛиКом» Шаг торга увеличился. Раньше в среднем было принято уступать от 50 до 80 тысяч рублей за квартиру. А сейчас – от 100 тыс. рублей и более. По некоторым квартирам скидка может доходить до 500 тысяч рублей. У нас, к примеру, недавно была такая сделка. Если говорить о дорогих объектах, то, к примеру, на коттеджи скидка может доходить и до миллиона, и до двух и даже до трех». Если продавец намерен продать свой объект недвижимости, он сделает все, что бы договориться с реальным покупателем. Рынок сегодня «покупателей», продавцам остается мериться с данной ситуацией и идти навстречу реальным покупателям.

Покупателя сегодня нужно чем-то заинтересовать. Владельцу квартиры приходится конкурировать с 11 400 других продавцов.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Недавно был случай, когда покупатель сказал, что он купит квартиру, если будет оставлен кухонных гарнитур. Продавец должен понимать, что у него не три и не четыре таких предложения, и если покупателя есть какая-то заинтересованность, то нужно предложить какой-то бонус. Причем, полезный, не красивые обои, а, к примеру, предметы интерьера – прихожую, шкаф-купе. В этом случае объект будет выглядеть интереснее в ряду других.

Ошибка №3. Требовать занижения стоимости объекта в договоре

На рынке продавца покупателям «выкручивали руки», они соглашались идти на риски и финансовые потери. Однако все принципиально изменилась. В ситуации выбора квартиры из 11 400 вариантов покупатели предпочитают иметь дело с продавцами, которые не хитрят с налоговой.

Дело в том, что если стоимость квартиры превышает 1 млн рублей, при продаже продавец обязан платить подоходный налог в размере 13% от стоимости квартиры.

При продаже простенькой «однушки» продавец обязан перечислить около 400 000 рублей в счет государства.

Для «оптимизации» налогообложения собственники часто прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи до 1 млн рублей.

Для покупателя это – риски. Продавцу отдается в трое-пятеро большая сумма, чем один миллион рублей, но этот факт отражается только в расписке. Общий срок исковой давности установлен ст. 196 ГК РФ и равен трем годам.

В течение этого периода продавец или другие лица (родственники, наследники, чьи права при продаже были ущемлены) вправе в судебном порядке оспорить сделку или признать ничтожной. Если они выиграют дело, то продавец и покупатель будут вынуждены вернуть все причитающееся друг другу по договору, то есть 1 млн рублей. Получить назад все переданные деньги будет непросто.

За справедливостью покупатель вправе обратиться в суд. Однако большой вопрос, примет ли суд к рассмотрению расписки или будет руководствоваться только договором купли-продажи.

Кроме того, покупатель не получит имущественный вычет в полном объеме. С этой сделки государство вернет 13% только с одного миллиона рублей, то есть 130 000 вместо максимально возможных 260 000 рублей.

Ошибка №4. Требование получить деньги до похода в Росреестр

В Екатеринбурге все продают на условии «утром – деньги, вечером – стулья». Иными словами, деньги за квартиру в полном объеме передаются сразу, а право собственности возникает (или не возникает) только через 10 дней.

Покупателям такие порядки всегда не нравились, однако решительно отказывались от сделок на подобных условиях только покупатели из Москвы и Санкт-Петербурга. Сегодня упрямство продавцов может привести к потере покупателя.

эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Практика взаиморасчетов в Екатеринбурге принципиально отличается от той, которая принята в Москве, где большая часть сделок проходит с помощью банковских ячеек. И когда покупатели приезжают из тех регионов, они удивляются, как у нас тут все устроено – все приходят на сделку с мешком денег. Чаще всего собственников можно переубедить произвести расчеты после регистрации. Консерваторами выступают обычно люди пожилого возраста

Схема взаиморасчетов до похода в Росреестр используется для максимальной защиты интересов продавца. Однако есть, как минимум, две схемы, которые защищают обе стороны. Первая из них – проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку (подробнее об этом можно прочитать здесь).

Второй метод – проведение сделки с обременением. На объект регистрируется ипотека в силу закона. Однако кредитором выступает не банк, а продавец. После регистрации права обременение будет снято только после того, как расчеты будут произведены в полном объеме. Причем, сделка классифицируется как ипотечная, срок регистрации вдвое короче, чем обычно.

Ошибка №5. Излишняя откровенность продавца

Продавцам рекомендуют сохранять интригу и загадочно улыбаться во время показа. Здесь работает правило: все сказанное может быть использовано против вас. Опытным путем установлено, что покупателей отпугивают истории об умерших в квартире родственниках, протекании потолка и неблагонадежных соседях.

брокер по недвижимости АН «Линк» Часто продавец думает, что хвалит квартиру, а на самом деле, он говорит то, что покупателю знать не стоит. К примеру, продается комната в трехкомнатной квартире, две комнаты из которой занимают соседи – благополучная семья. Все замечательно. Ты рассказываешь про квартиру, а продавец между делом вставляет: «А соседи скоро получат квартиру и съедут». И все! Карты спутаны. Ты можешь попросить продавца, больше не говорить об этом, но в следующий раз он что-то другое ляпнет. Лучше, чтобы продавец как можно меньше разговаривал с покупателем.

Ошибка №6. Непривлекательный вид квартиры

Негатива при первом осмотре быть не должно. Поэтому до вывода объекта в продажу в квартире рекомендуется сделать минимальные преобразования. Начать можно с наведения в квартире порядка. Квартира должна выглядеть ухоженной и чистой. Рекомендуется убрать с видных мест личные вещи и замаскировать следы протечек.

начальник отделов жилой и загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Вкладываться в косметический ремонт стоит в случае, если в квартире что-то произошло, и нужно устранить последствия. К примеру, залили соседи сверху – на потолке следы протечек. У покупателей сразу появится вопросы: а повторится ли это, насколько благонадежны такие соседи? Если обои сильно повреждены, рекомендуется их «освежить». Делать полноценный ремонт и менять сантехнику, смысла нет.

Ошибка №7. Отсутствие фото в объявлении

Квартиры выбирают сердцем. Чтобы «зацепить» покупателя, описывать квартиру рекомендуется с любовью и прилагать качественные снимки. На «свидание» с квартирой в слепую сегодня почти никто не ездит.

генеральный директор Группы Компаний «Ярмарка» Покупатель рассматривает сотни объявлений в день. По нашим исследованиям, объект с фотографией просматривается на 60% чаще, чем без фото. Идеально, если у объекта есть 7 фото: фасад дома, фото двора (если у вас пластиковый стеклопакет, сделайте фото с захватом окна), фото подъезда, коридора, кухни, санузла, комнаты… Если у вас нет фото, и детального описания к объекту, то вам будут звонить очень редко.

Усилить визуальную составляющую может видео. Снять его можно на телефон или фотоаппарат. Большинство досок объявлений в интернете позволяют размещать видеоролики в объявлениях.

Ошибка №8. Формальный подход к продаже

Без особенного подхода сегодня не продать. Иногда продавцам не хватает сноровки посмотреть на свой объект с другого, более выигрышного ракурса.

исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой» Продавцы не всегда понимают, как можно сгененировать спрос на их объекты. К примеру, выставить квартиру на продажу в другом формате. К примеру, продается однокомнатная квартира, но, по факту, это кухня, гостиная и маленькая комната («полуторка», – Прим. ред.), то ее можно выставить как двухкомнатную квартиру. А в сегменте двухкомнатные – это будет самый дешевый вариант, на него сразу же обратят внимание.

Ошибка №9. Неготовый пакет документов

Покупатель сегодня не намерен ждать. Если документы не готовы, покупатель может начать рассматривать другие варианты. Риэлторы рекомендуют сначала привести в порядок все бумаги, и только потом выставлять квартиру в продажу.

заместитель генерального директора АН «ЛиКом» Если покупатель придет, он не захочет долго ждать, пока продавец оформит все документы. Выбор объектов большой, предпочтение по объекту может быть отдано наиболее чистым и готовым документам. Кадастровый паспорт делают за неделю. А вот если продается комната, то заранее оформляется отказ от преимущественного права выкупа комнаты соседями, если они не готовы сделать вам нотариальный отказ. Много времени уходит, когда соседние комнаты находятся в муниципальной собственности.

Ошибка №10. Неузаконенная перепланировка

Неузаконенная перепланировка хоть и не является препятствием для продажи квартиры, но сужает круг потенциальных покупателей.

эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Многое зависит от характера перепланировки. Если в квартире сделаны минимальные преобразования, то некоторые могут даже не обратить на них внимание. Но надо быть готовым к тому, что покупатель может возмутиться. На текущий момент у нас «рынок покупателя», мы должны холить и лелеять каждого проявившего интерес.

Не все банки соглашаются кредитовать квартиры неузаконенной перепланировкой. А даже если кредит будет одобрен, заемщика обяжут узаконить преобразования в течение года. Покупателю предстоит собирать документы и бегать по госинстанциям. Вряд ли такая перспектива кого-то обрадует.

Евгения Курмачева

Каталог мастеров, строительных фирм и бригад на Диванди: Ремонт квартиры

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/8587

Ошибки при сделках с недвижимостью

Возможные проблемы при ошибке в договоре купли продажи квартиры

При достигнутом уровне рынка недвижимости и работающих на нём сервисах совершить сделку с недвижимостью сегодня не так сложно, как было прежде.

И людей, которые берутся своими силами поменять жильё на другое, становится больше.

Они полагают, что квартир сегодня в продаже много, покупателей – наоборот, недостаток, и можно сразу правильно оценить квартиру или потом пойти на торг, и найти-таки своего покупателя, а затем и встречный объект.

Всё получается, если человек видит и успешно обходит «подводные камни». Об очевидных рисках при купле-продаже недвижимости лучше всего знают люди, которые совершили уже несколько сделок и где-то «наломали дров», или риэлторы с опытом.

Сегодня мы обобщим представление профессионалов об ошибках при сделках, которые люди допускают по незнанию и из-за того, что отказываются от услуг профессионала в подготовке сделки.

Неверная оценка объекта

Это одна из главных ошибок самостоятельных продавцов. Как правило, цену квартиры, которую человек собрался продавать, он определяет чуть дороже, чем у других аналогичных объектов в рекламе. Просто потому, что его квартира «всё равно» лучше, она ему психологически роднее, и пр.

На деле же он ошибается в цене дважды – реальная цена его квартиры даже не равна аналогам, она ниже той цены, по которой эти объекты выставлены, потому что в их стоимость чаще всего включено комиссионное вознаграждение, положенное по условиям договора риэлтору продавца за оказанные услуги по сопровождению сделки (за рекламу объекта в СМИ, в базах данных, работу с потенциальными покупателями, показы, консультации, подготовку пакета документов по сделке, организацию расчётов и сдачу на государственную регистрацию). Профессионалы рынка, работающие по продаже квартир, могут использовать эту сумму для торга.

Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, директор агентства недвижимости «Невский простор»:

– Неверная оценка объекта и недочёты в рекламной кампании – одна из частых ошибок при продаже объекта. Она приводит к увеличению сроков экспозиции объекта, – если стоимость объекта завышена, то срок продажи может вырасти в несколько раз, из-за чего можно сорвать встречную сделку.

Неверный выбор объекта недвижимости

Сделать его легче, чем кажется.

Покупатели – не специалисты, и они не занимаются постоянным изучением базы выставленных на продажу объектов, у них мало возможностей узнать подробную информацию о продавце, истории объекта, о том или ином застройщике, выяснить его принцип работы, насколько он порядочен и т. д.

И нет профессионала, который предупредит о недобросовестности второй стороны и сможет предложить альтернативный и надежный вариант. Они не знают тенденции рынка и колебания цен на недвижимость, не понимают, когда торг будет уместен и эффективен.

Александр Гиновкер:

– Опасность заключается в том, что самостоятельный покупатель после сделки может быть разочарован в своей покупке. Кажется, что при наличии средств выбрать объект недвижимости – простая задача. Технически, конечно, это выглядит просто: съездил, посмотрел, подумал и купил.

Но на деле мы постоянно сталкиваемся с клиентами, которые что-то купили самостоятельно, но через какое-то время приходят в агентство с просьбой продать квартиру, потому что жить в ней по каким-то причинам неудобно.

Возможны проблемы с документацией объекта, выбранного на вторичном рынке.

Эксперты отмечают, что сделки с проблемным жильём, влекущие судебные тяжбы и потерю денег, нередки, и обычному человеку очень сложно проверить юридическую чистоту объекта.

Максим Кубасов, генеральный директор строительной компании «ГИК» (г. Краснодар):

– Самые распространенные случаи – это покупка наследственного жилья или объекта, который фигурирует в имущественных спорах или находится в совместном владении.

Во избежание этого необходимо проверить квартиру на обременения, получить выписку из ЕГРН и домовой книги для проверки зарегистрированных лиц, справку из БТИ, чтобы выявить несогласованные перепланировки и убедиться в отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Конечно, все эти документы можно собрать и самостоятельно, но это занимает огромное количество времени и сил, потому, как правило, эти заботы лучше поручить экспертам.

Алексей Головченко, член генерального совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», управляющий партнер юридической компании «ЭНСО»:

– Достаточно распространена ситуация, когда, уже приняв документы, Росреестр отказывает в регистрации. Даже если у предыдущего владельца сделка прошла гладко.

Почему? Предыдущая сделка (регистрация права собственности бывшего владельца) может быть признана недействительной из-за незаконного овладения объектом недвижимости, некачественных документов, нерешенных вопросов с органами опеки и попечительства и пр.

В моей практике встречалась ситуация, когда прежний собственник приобрёл объект недвижимости по доверенности человека, которого уже не было в живых. Соответственно при последующей перепродаже недвижимости это обнаружилось, а все манипуляции были признаны недействительными.

Квартира была передана государству. Факт того, что нынешний собственник уже долгое время владеет квартирой, не гарантирует, что при переоформлении предыдущие сделки не будут оспорены.

Также могут возникнуть споры, если квартира была унаследована, если выяснится, что из квартиры были незаконно выписаны дети, и т. д.

Самостоятельная покупка объекта недвижимости у компании-застройщика тоже имеет свои риски (невыполнение обязательств компанией-застройщиком перед контрагентами – квартира переходит контрагенту в качестве залога; продажа одного и того же объекта дважды). Поэтому, конечно, лучше обращаться к профессионалам (юристам, риэлторам), которые знают наперёд эти риски и понимают, как можно подстраховаться с использованием закрытой для обычного покупателя информации.

Неграмотный договор

Самостоятельные сделки чаще оказываются «незащищенными» юридически по причине неправильного заключения договора купли-продажи.

Особенно это касается случаев заключения «сложных» договоров, таких как договоры переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве, покупки объектов у лиц, получивших их в порядке наследования, или объектов, находящихся в общей собственности.

Максим Кубасов:

– Не каждый гражданин разбирается в нюансах законодательства и может составить документ таким образом, чтобы и продавец, и покупатель были защищены.

Например, мало кто знает, что есть такое понятие, как «завещательный отказ», согласно которому, если вступившая в наследство супруга продаст квартиру притом, что в завещании прописано, что она должна обеспечить жильём детей, то дети вправе воспользоваться правом проживания в квартире, что потребует расторжения договора и судебных разбирательств. Таких нюансов в нашем законодательстве много, и о них могут знать только профессионалы. С недвижимостью, находящейся в общей собственности, тоже часто случаются проблемы, связанные, как правило, с необходимостью брать согласие на заключение сделки. Самый распространенный пример – квартира, которую продает один из супругов, являющийся владельцем недвижимости. Если это жильё было приобретено в браке, то должно быть оформлено согласие второго супруга, а также прописанных на этой жилплощади лиц.

Ошибочный расчёт

На этапе денежных расчётов в рамках договора купли-продажи тоже подстерегает немало опасностей. Во-первых, расчёты чаще всего производятся до сдачи пакета документов на государственную регистрацию, и если продавец – мошенник, то покупатель, отдав деньги, может не получить квартиры.

К сожалению, такие ситуации случаются. Риск оказаться в подобном переплете выше, когда квартира покупается без помощи риэлтора, который может заподозрить неладное заранее. Во-вторых, мало кто из нас привык обращаться с крупными суммами и попросту не знает, как правильно и безопасно организовать передачу денег.

Есть и другие риски.

– Продавцы и покупатели часто заключают предварительные договоры, которые предполагают авансовые платежи или задатки, – говорит Максим Кубасов. – Мало кто из обывателей может отличить одно от другого, разделить платёж и верно оформить момент передачи денег.

В нашем городе часты примеры, когда по договору предусмотрен задаток в 10 %, затем передача 70 % суммы после подачи документов в Росреестр, а оставшаяся сумма – после получения свидетельства. Махинации с невыплатой последних 20 % – один из самых распространённых способов обмана.

Ещё одна опасность – безналичные переводы, когда покупатель отправляет одну сумму, а приходит другая, так как банк снял комиссионные проценты.

Светлана Алексеевна Грахова, директор по продажам агентства недвижимости «СтройПанельКомплект» (г. Пермь):

– При самостоятельных действиях, а также при обращении к частным маклерам есть риски двойных продаж, сложность возврата задатков, получение недостоверных сведений по обременению квартиры либо по финансовому состоянию продавца (банкротство).

При работе с новостройками важно учесть опыт компании на рынке, а также по какой схеме вы покупаете квартиру (паенакопление, долевое участие и др.) – в каждой из них есть свои нюансы и законодательство регулярно меняется. Покупателям достаточно сложно сориентироваться в этих вопросах, и они рано или поздно обращаются за консультацией к специалистам.

В целом можно сказать, что времена самостоятельных сделок по купле-продаже недвижимости остались в прошлом, потребители в любой сфере предпочитают довериться профессионалам.

В качестве резюме

Подытожим:

Эксперты рынка недвижимости считают, что главные ошибки самостоятельных продавцов и покупателей случаются при оценке квартиры, в выборе объекта, при составлении договора и расчётах за квартиру. При совершении сделки необходимо предусмотреть следующее:

  1. Не переоценить квартиру, что приведет к долгой продаже, и недооценить квартиру, что уменьшит выгоду.
  2. Правильно выбрать объект, потому что он может оказаться проблемным, спорным и обременённым, в результате чего сделка затянется либо будет отменена.
  3. Составить правильный договор, учесть в нём все моменты и не быть обманутым – не потерять деньги, имущество, время.
  4. Не ошибиться в расчётах, передать деньги безопасным способом и не нарваться на мошенников. 

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/639-oshibki-pri-sdelkakh-s-nedvizhimostyu

Вопрос права
Добавить комментарий