Возмещение расходов с УК за ремонт фасада

Собственник своими силами выполнил неотложные работы — Audit-it.ru

Возмещение расходов с УК за ремонт фасада

Д. В. Дурново

Журнал “Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение” № 10/2015

Обязана ли УК выплачивать компенсацию расходов собственнику помещения в МКД, если тому пришлось своими силами ремонтировать общее имущество? Выводы эксперта подкреплены ссылками на судебную практику.

Как известно, УК обязана выполнять все обязательные и неотложные работы по содержанию и ремонту общего имущества независимо от принятия решения общим собранием собственников помещений и источников финансирования.

Если УК пренебрегает своими обязанностями, собственникам приходится брать заботы на себя. Впоследствии понятно желание получить компенсацию с УК.

В каком случае такое требование клиента будет удовлетворено? Как отражаются операции в бухгалтерском и налоговом учете УК?

Условия взыскания убытков

Практика показывает, что подобные ситуации возникают в основном у собственников нежилых встроенно-пристроенных помещений в МКД. Ведь более вероятно, что именно юридические лица быстрее и охотнее, чем граждане, изыщут финансовые возможности для проведения восстановительных работ.

При взыскании убытков истец обязан доказать совокупность следующих обстоятельств (см. п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25):

  • возникновение ущерба в результате действий (бездействия) ответчика;
  • факт нарушения обязательства или причинения вреда;
  • наличие убытков;
  • размер убытков (устанавливается с разумной степенью достоверности).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). То есть УК вправе доказывать, что общее имущество не требовало ремонта, что она не должна была проводить работы ввиду отсутствия решения общего собрания, финансирования, характера работ и пр.

В рассматриваемой нами ситуации самым сложным для собственника помещения будет доказывание факта нарушения обязательства УК, а также самого факта наличия убытков, подлежащих возмещению. Дело в том, что далеко не все работы, которые, по мнению собственника помещения, должны быть выполнены управляющей организацией, может провести он сам, рассчитывая на компенсацию.

Расходы на ремонт общего имущества

Прежде всего следует обратить внимание на то, являются ли спорные работы работами по ремонту именно общего имущества собственников помещений в МКД.

В настоящее время нередки случаи, когда принадлежность пристроя дому оспаривается заинтересованной стороной (обычно в рамках спора о взыскании задолженности по оплате содержания общего имущества).

Если пристрой нельзя рассматривать как часть МКД, то и работы, связанные с ремонтом его кровли, фасадов, инженерных коммуникаций не признаются работами по ремонту общего имущества, значит, УК не имеет к ним никакого отношения и не обязана компенсировать их стоимость: собственник обязан за свой счет содержать принадлежащее ему имущество. Признаком самостоятельности пристроя является в первую очередь отсутствие общих коммуникаций (коммунальные ресурсы поставляются через самостоятельные вводы) и конструктивных элементов.

Кроме того, что само нежилое помещение должно являться частью МКД, спорное имущество, потребовавшее восстановления, должно относиться к общему, а не к частному имуществу. Граница между частным и общим имуществом в МКД определяется в соответствии с указаниями из Правил содержания общего имущества.

Обязательство УК выполнить работы незамедлительно

УК не обязана компенсировать собственнику помещения в доме стоимость самостоятельно выполненных им ремонтных работ, если именно на тот момент она не обязана была их выполнять.

Поэтому в первую очередь необходимость выполнения работ должна быть подтверждена документами, а именно актами осмотра общего имущества, составленными с участием УК или незаинтересованных лиц, заключениями специалистов или экспертов.

Второй не менее важный момент заключается в том, что спорные работы должны быть неотложными независимо от того, являются ли они непредвиденными или вызваны нормальным износом здания.

Пять лет назад было принято знаковое для отрасли Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10.

Основной вывод, сделанный в нем, таков: все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Следует обратить внимание на неотложные работы – мероприятия, направленные на устранение неисправностей, составляющих угрозу безопасности людей и сохранности жилого дома. То есть для их проведения (и в дальнейшем для взыскания их стоимости с УК) не требуется согласование на общем собрании собственников помещений. Работы и услуги, которые не носят неотложный характер, осуществляются в плановом порядке в соответствии с договором и обязательными требованиями закона, решениями общего собрания собственников помещений.

В Постановлении АС ДВО от 29.12.

2014 № Ф03-4517/2014, вынесенном по спору о взыскании с УК убытков в виде стоимости выполненных собственником помещения в МКД работ, указано: при исследовании вопроса о круге обязательств управляющей компании подлежит выяснению и доказыванию не просто факт нуждаемости строительных конструкций и инженерного оборудования дома в ремонтных работах, а степень необходимости их безотлагательного выполнения для обеспечения сохранности и безопасной эксплуатации дома. Иной подход ведет к безосновательному расширению объема обязательств управляющей организации по сравнению с согласованным в договоре управления, который по общему правилу ст. 162 ЖК РФ ограничен заданием другой стороны и размером платы. В частности, в этом деле суд отказал во взыскании с УК стоимости работ, выполненных по заказу собственника встроенного нежилого помещения в цокольном этаже МКД и заключающихся в ремонте фасада здания. Причина в том, что не были доказаны необходимость утепления фасада, факт устранения в результате ремонта выявленных ранее нарушений (поражения фасада грибком, наличия трещин), были выполнены работы, обеспечившие улучшение эстетического вида фасада, собственник не подтвердил, что восстановление фасада не могло быть выполнено в рамках текущего ремонта. Кроме того, арбитры отказали в компенсации стоимости таких необязательных работ, как укладка брусчатки вместо восстановления асфальтового покрытия придомовой территории, установка новых крыльца, пандуса, козырька и ограждения входа в помещение собственника. Как отметил суд, исключительная необходимость и обязательность их выполнения с точки зрения правил эксплуатации жилфонда являются необоснованными.

Из Постановления АС ВВО от 13.08.

2015 по делу № А79-7252/2014 следует, что альтернативой такому основанию для выполнения работ, как признание их неотложными, может быть решение общего собрания собственников помещений о проведении ремонта и делегировании одному собственнику полномочий на выполнение работ, представление интересов всех собственников помещений дома в части взыскания денежных средств с УК. Если никаких претензий к УК по вопросу исполнения принятых ею обязательств собственник не предъявлял, несение им по собственному усмотрению расходов, к примеру, на уборку придомовой территории не может служить основанием для возложения их на УК.

Ключевой момент

Если необходимость проведения неотложных работ вызвана нормальным износом здания, УК выплачивает компенсацию собственнику помещения, выполнившему данные работы, за счет собственных средств.

Если же неисправности были вызваны непредвиденными и непредотвратимыми обстоятельствами, есть шанс потребовать доплат со всех собственников помещений дома (подробнее см. статью С. Н.

Козыревой «Обязательные и дополнительные мероприятия по содержанию общего имущества: особенности финансирования УК» (№ 12, 2013)).

Дополнительно отметим, что наличие у собственника помещения задолженности по оплате содержания общего имущества не рассматривается как основание для отказа в удовлетворении иска (Постановление АС ЗСО от 16.04.2015 № Ф04-17878/2015).

Учет и налогообложение

Компенсация убытков представляет собой прочие расходы в бухгалтерском учете (п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации») и внереализационные расходы при исчислении налога на прибыль (пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). Дата учета расходов – день вступления в силу решения суда о взыскании убытков или день признания их должником.

Как разъяснил ВС РФ в Определении от 11.09.2015 № 305‑КГ15-6506, понятия «убыток» и «ущерб» (именно об ущербе сказано в ст. 265 НК РФ) являются равнозначными и их возникновение влечет одинаковые налоговые последствия для налогоплательщика.

Интересно, что в данном судебном разбирательстве налогоплательщику пришлось отстаивать право на уменьшение налогооблагаемой прибыли на суммы выплаченного контрагенту неосновательного обогащения (в виде стоимости пользования имуществом, полученным по договору купли-продажи, впоследствии прекращенному).

Суд указал, что произведенные затраты в виде уплаты неосновательного обогащения за использование помещений без законных оснований по существу представляют собой арендную плату, подлежащую уплате за такое использование объекта в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Следовательно, данные расходы соответствуют требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ и могут быть приняты при расчете налоговой базы.

Эти выводы можно применить и к рассматриваемой ситуации: расходы в виде компенсации убытков собственнику помещения, выполнившему неотложные работы по ремонту общего имущества, фактически есть оплата работ, проведенных в целях исполнения обязательств УК по договору управления МКД.

Таким образом, не должно быть сомнений в наличии связи между данными расходами и деятельностью, направленной на получение дохода.

При этом нет оснований считать такие расходы материальными затратами, связанными с производством и реализацией, поскольку они осуществляются по особому правовому основанию. Также нельзя сказать, что УК допустила ошибку, не признав данные расходы в периоде фактического выполнения работ.

Напротив, имеет место лишь хозяйственная операция по возмещению убытков. Сама УК не организовывала проведение работ, не давала задание подрядчикам, не принимала результат.

Кстати, квалификация возникающих расходов в качестве внереализационных станет препятствием для признания их суммы в налоговой базе УК, применяющей УСНО, поскольку соответствующий вид затрат в ст. 346.16 НК РФ не предусмотрен.

Добавим, что потерпевший не предъявляет в составе убытков сумму НДС (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.07.2013 № 2852/13).

* * *

Если УК своими силами не выполняет неотложные работы по ремонту общего имущества и один из собственников помещений вынужден взять на себя устранение угрозы безопасности людей и сохранности имущества, он вправе потребовать компенсации от УК. Его требование будет удовлетворено, если работы действительно были необходимы и являлись неотложными, а УК не выполнила их в разумный срок. 

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a831688/842600.html

Почему банки не хотят давать кредиты гражданам на ремонт многоквартирных домов

Возмещение расходов с УК за ремонт фасада

О том, чтобы жители могли брать кредит на капитальный ремонт, эксперты заговорили еще в 2005 г., как только был принят новый Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В ст. 44 ЖК (п. 1.2 ч.

 2), посвященной общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, сказано, что собрание может принять такое решение.

Но для этого нужно, чтобы у дома был открыт специальный счет, куда поступают взносы на капитальный ремонт.

Нужда в кредите возникает, когда жители понимают, что в доме необходимы неотложные работы, но накопленных на спецсчете средств не хватает. «Или когда региональной программой точно определен срок ремонта, – добавляет Ирина Генцлер, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» (ИЭГ).

– Если собственники в установленный срок работы не проведут, потому что им не хватило денег, то им грозит потеря специального счета и перевод в систему «общего котла», к региональному оператору. Если люди хотят сохранить спецсчет, то им обязательно нужно изыскать дополнительные деньги». Эксперт считает, что, например, наиболее остро сейчас стоит вопрос с заменами лифтов.

Если срок эксплуатации лифта истек, его остановят, а собственникам грозит перевод в «общий котел».

Единственный банк, который последовательно занимается кредитованием капитальных ремонтов, – «Центр-инвест», работающий в Ростовской области, с филиалами в других регионах, в том числе и в Москве. Как сообщил Александр Долганов, директор представительства ПАО «КБ «Центр-инвест» в Москве, банк с 2012 г.

финансирует капитальные ремонты многоквартирных домов, в которых владельцем специального счета является ТСЖ/ЖСК, по собственной программе кредитования, всего за время ее действия выдал 115 кредитов на общую сумму 169 млн руб. «Условия предусматривают открытие кредитной линии на срок до пяти лет по ставке 11% годовых. Заемщики дополнительно не несут расходы.

Собственники жилья платят ежемесячно по кредиту практически те же самые деньги, что и отчисления в фонд содействия капремонту», – говорит Долганов. Кредитами воспользовались клиенты банка из Ростовской и Волгоградской областей, Москвы и Краснодарского края.

Так, этим летом первый кредит сроком на три года получило ТСЖ «Надежда» в Москве (Очаковское шоссе) – для капитального ремонта фасада и выборочного ремонта кровли.

«Другие финансово-кредитные учреждения России пока проявляют сдержанный интерес к этому виду кредитования», – говорит Долганов.

Дом по адресу: Обухова, 43а, в городе Звереве Ростовской области – классическая небольшая пятиэтажка на 90 квартир. До того как жители решили образовать товарищество собственников жилья, дом, по словам Ирины Паламаренко, председателя ТСЖ «Обухова, 43а», был «в убитом состоянии, развалина, а не дом».

Часть работ (заменили все инженерные системы, поставили домовые счетчики) удалось сделать за счет повышения тарифа на содержание общего имущества и текущий ремонт.

Но нужно было привести в порядок обветшавший цоколь, провести капремонт межпанельных швов (в разрушенные швы можно было просунуть руку), отремонтировать крыльца, тротуары перед подъездами, отмостку (на ее месте росла трава и подвал регулярно затапливало). Средств на специальном счете не хватало – там было примерно 250 000 руб.

Программа «Центр-инвеста» привлекла ТСЖ тем, что банк не требовал в залог имущество ТСЖ – у скромной пятиэтажки его и не было, – и умеренной ставкой.

Другие банки, к которым обращалась Паламаренко, предлагали дать денег в долг минимум под 22% (только у «Возрождения» ставка была более или менее приемлемой – 14% годовых) и очень интересовались имуществом, которое могло бы послужить обеспечением кредита. В 2015-м банк дал товариществу в кредит на пять лет 900 000 руб.

под те средства, которые собственники собирали на капитальный ремонт на специальном счете. Теперь ТСЖ расплачивается с «Центр-инвестом» за счет взносов на капремонт.

«Даже не пришлось поднимать тариф: как люди платили минимальный размер взносов, установленный правительством Ростовской области, так и платят», – говорит Паламаренко. Есть все шансы справиться досрочно. Долг уже был бы погашен, если бы товарищество не решило поставить пластиковые окна в подъездах, а эта работа стоила около 200 000 руб.

Соседнему с ТСЖ «Обухова, 43а» дому, где Ирина работает управляющим ТСЖ по договору, удалось не только взять кредит, но и попасть в программу Фонда содействия реформированию ЖКХ, которая предусматривала возмещение части расходов на уплату процентов за пользование кредитом. Фонд должен возместить дому 204 000 руб.

«Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в прошлом году осуществлял программу по поддержке капитального ремонта, в том числе с привлечением кредитных средств. Фонд давал субсидию на оплату процентов по этому кредиту, равную ставке ЦБ.

Скажем, если кредит выдавался под 12% годовых, а ставка ЦБ была 9%, то она и компенсировалась и собственники практически оплачивали разницу», – комментирует Генцлер.

Программой Фонда по субсидированию ставки успели воспользоваться и в Удмуртии. Там кредиты получали управляющие организации (УО), (а в Ростовской области – ТСЖ). Так, Промсвязьбанк выдал кредиты четырем УО для замены лифтов в 14 домах.

«Поскольку взносы в Удмуртии были не самые высокие – на уровне 6–7 руб., а банк соглашался дать кредиты на срок 5–6 лет, то за счет таких взносов невозможно было погасить кредит.

Поэтому в Удмуртии власти приняли решение о выделении домам, которые вошли в эту программу, целевой субсидии в размере 50% от стоимости работ, остальная часть оплачивалась за счет накоплений и кредита.

За субсидированием процентной ставки по такому привлеченному кредиту Удмуртия и обращалась в Фонд содействия реформирования ЖКХ», – комментирует Генцлер. Например, по официальной информации правительства Удмуртии, Промсвязьбанк предоставил собственникам квартир в ижевской многоэтажке (ул. Т.

Барамзиной, 2) кредит в 1,9 млн руб. Всего на замену четырех лифтов требовалось более 6 млн руб. Из них 2,5 млн компенсировал бюджет Удмуртии и 640 000 руб. – бюджет Ижевска. Еще 1,2 млн руб. жильцы накопили на спецсчете.

Программа Фонда ЖКХ по субсидированию ставки была рассчитана на год. «Кто успел в нее попасть, тот и получил. В этом году (на момент публикации. – «Ведомости») пока еще не было постановления, продлевающего такие меры поддержки. Хотя появилось много желающих», – говорит Генцлер.

И еще один немаловажный момент. Жители возвращают деньги банку за счет ежемесячных взносов на спецсчет. В Москве, где высокий взнос (17 руб. за 1 кв. м), нет необходимости увеличивать его дополнительно.

«В Удмуртии размер взноса небольшой, и банк, оценивая возможности предоставления кредита на смену лифта, посчитал, насколько нужно увеличить взнос. Например, с 7 до 9 или 11 руб. за метр.

Если собственники принимают решение о таком взносе на собрании, они получают кредит. В Удмуртии эти решения принимали», – комментирует эксперт.

Чтобы подобные программы пошли в народ, банкам необходимо специальное регулирование – они помимо жилищного законодательства в первую очередь руководствуются законодательством Центробанка, своего регулятора. И в настоящее время с учетом всех рисков не могут предложить людям привлекательный продукт – он получается дорогим.

Как объясняет Генцлер, по российскому законодательству за кредитом может обратиться или физическое, или юридическое лицо. В случае с кредитом на капремонт обращаться в банк должен весь коллектив собственников помещений – а это и не юридическое, и не одно физическое лицо. Но вопрос о том, что кредит может взять сообщество собственников, банковским законодательством не урегулирован.

На деле получается, что в банк за кредитом обращается юрлицо (УО или ТСЖ), но за ним стоят собственники, которые платят взносы на спецсчет. «Цепочка получения кредита через агента в настоящее время довольно сложна.

Возникают вопросы: кто отвечает за возврат долга, как оценить платежеспособность заемщика? По сути дела, банк видит и оценивает только юридическое лицо, которое к нему пришло, – ТСЖ или УО.

Но ведь это не имеет прямого отношения к кредиту», – рассуждает Генцлер.

Получая кредит, УО принимает на себя риск. Однако отношения между собственниками и УО могут быть прекращены в любой момент, так что брать на себя риск за этот кредит не в интересах бизнеса.

С точки зрения банка ТСЖ несколько более надежная сторона в кредитном договоре, чем УО, его сложнее отодвинуть от управления домом. Но если оценивать товарищество как заемщика, то у него практически нет своего имущества, мало средств.

Получается, что банк видит одни риски.

Да и мало какому «управдому» захочется быть ответственным за чьи-то долги.

По мнению Юрия Кочеткова, председателя ассоциации управляющих организаций «Бурмистр», из-за того что стороной кредитного договора выступают не собственники помещений в многоквартирном доме, все претензии по соблюдению графика платежей банк будет предъявлять заемщику, в роли которого выступает УО или ТСЖ.

И может обратить взыскание на деньги, находящиеся на специальном счете. Если на спецсчете денег недостаточно, то действующее законодательство не запрещает банку обратить взыскание и на имущество заемщика. «Значит, при плохой платежной дисциплине собственников помещений расплачиваться за ремонт придется управляющей компании или ТСЖ», – резюмирует Кочетков.

Институт экономики города подготовил проект изменений в Жилищный кодекс, который некоторым образом смягчал бы эти риски.

По словам Генцлер, идея проекта заключается в том, чтобы определить: если решение о привлечении кредита принимают собственники на общем собрании и собираются возвращать за счет взносов за капремонт, то это кредит всех собственников помещений и ответственность за его возврат должна лежать на них самих. Фактически свои обязательства по кредитному договору каждый собственник исполняет, просто уплачивая свои обязательные взносы, говорит Генцлер.

Долганов согласен с тем, что подобная инициатива сделает отношения по поводу кредитования капремонтов понятными для всех участников. А Кочетков видит проблему в том, что у банков, которые работают с такими кредитами, «на порядок вырастут затраты на взыскание задолженности с отдельного неплательщика».

Председатель правления Союза жилищных организаций России Константин Крохин вообще не верит в то, что кредитование капитальных ремонтов будет подхвачено банками и станет популярно у граждан. Банкам необходимо серьезное обеспечение – залог в виде общего имущества дома.

Без залога «ни один нормальный банк кредит не даст», считает эксперт (как рассказала Генцлер, самые первые кредиты на капремонты тоже выдавались под залог имущества). Подавляющее большинство жителей, по мнению Крохина, не заинтересованы в получении денег на подобных условиях.

У людей сегодня нет мотивации, они лучше будут писать жалобы, подавать в суд, требовать, чтобы государство им сделало капитальный ремонт, уверен он.

И люди не очень-то и виноваты – по мнению эксперта, собственник в России практически отстранен от управления домом, а система ЖКХ «заточена на освоение государственных денег».

В качестве положительного примера Крохин приводит опыт Южной Европы – Италии, Испании, Франции – и частично Германии, откуда в России практически списали модель кондоминиума: ТСЖ. Там принимаются госпрограммы поддержки энергоэффективности (понятие «капитальный ремонт» ушло в прошлое).

Дома, построенные 50–60 лет назад, необходимо довести до этих современных требований: поменять коммуникации и улучшить их теплоизоляционные свойства. Собственники решают на общем собрании воспользоваться этой помощью и получают по такой госпрограмме кредит или субсидию под низкий процент.

«Эти деньги люди возвращают в течение 10–20–30 лет, долги включаются в квартирную плату», – говорит эксперт.

Генцлер приводит похожий пример, но из практики Восточной Европы – Эстонии. Страна проводила программу поддержки комплексного ремонта, направленного на повышение энергоэффективности.

Если энергоэффективность повышалась на три класса, это позволяло взять кредит до 20 лет под субсидируемую ставку и еще субсидию – до 35% от стоимости ремонта. Поскольку в Европе были более дешевые деньги, кредиты предоставлялись под 4% годовых.

Когда кредиты подорожали, было принято решение, что ставка по этим займам должна быть ниже, чем по другим рыночным продуктам.

Кстати, прошлогодний проект по субсидированию ставки российского Фонда ЖКХ тоже учитывал, как собственники, затеявшие ремонт, позаботятся об энергоэффективности. Так что программа энергоэффективности есть и у нас, но все, как водится, сложнее.

«Если субъект РФ принимает программу энергоэффективности, то государственная поддержка будет – на региональном или муниципальном уровне», – говорит Генцлер. На самом деле, считает эксперт, затраты государства на меры поддержки собственников невелики.

Регионы с помощью муниципалитетов за счет собственных бюджетов вполне могли бы такую помощь оказывать независимо от федеральных денег. Однако каждый регион оценивает свои ресурсы и сам решает, куда их потратить.

Сейчас приоритетный проект – это благоустройство городской среды, и бюджетные деньги будут направляться туда.

Россия хоть и с опозданием, но пытается следовать мировому опыту. Придется ломать при этом привычный менталитет, бороться с давлением государства, переписывать законы и договариваться с банками. В конце концов, 20 лет назад и ипотеке предрекали провал, а сегодня ипотечные кредиты – привычное дело.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/09/04/779691-banki-krediti-remont-mnogokvartirnih-domov

Решение суда – как обязать управляющую компанию произвести текущий ремонт фасада многоквартирного жилого дома

Возмещение расходов с УК за ремонт фасада

В современных реалиях, когда на первом месте стоит экономическая целесообразность и имущественная выгода, а не социальная ответственность и благополучие общества, чрезвычайно сложно добиться от властей (федеральных и муниципальных), а также управляющих компаний надлежащего содержания и ремонта общего имущества наших многоквартирных домов! В данной публикации я хочу коснуться успешного судебного прецедента в сфере ЖКХ – а именно: Как обязать управляющую компанию привести фасад жилого дома в надлежащее состояние!

Сразу оговорюсь, что данная публикация касается одного способа управления многоквартирным домом — с привлечением управляющей компании.

Ситуация в сфере ЖКХ наводит тоску, уныние и ощущение безнадежности. Основная часть жилищного фонда, который активно строился во времена СССР, примерно с 1950 по 1980 года, планомерно пришла в негодность, потому как с момента постройки и ввода данных домов в эксплуатацию капитального ремонта в них, естественно, не производилось, за редким исключением.

Несмотря на то, что в соответствии с требованиями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст.

210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственники жилых помещений, в том числе граждане, приватизировавшие жилые помещения, несут обязанность по производству капитального ремонта принадлежащего им имущества после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. Исходя из системного толкования статьи 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений после исполнения этой обязанности бывшим наймодателем.

Однако, муниципалитет капитальных ремонтов жилых домов и помещений не производил — ну а кто бы сомневался! Лично мое мнение, что это незаконно и, безусловно, нужно требовать от муниципалитета исполнения этой обязанности.

Так как по ранее действовавшим нормам Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата, в том числе и за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация (муниципалитет/государство), лежала обязанность надлежащим образом содержать и своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (ст. 141 ЖК РСФСР).

Получается, что с момента постройки дома (например с 1950-х годов) жители оплачивали капитальный ремонт дома, но он не производился. А после приватизации квартир — муниципалитет от исполнения данной обязанности самоустранился. Это недопустимо и неправомерно. Однако об этой проблеме есть смысл поговорить в другой публикации.

Итого: в связи с вышеизложенным на настоящий момент мы имеем крайне изношенных жилой фонд, основные конструкции и элементы жилых домов находятся в плачевном состоянии. Чем это чревато — полагаю объяснять не надо. Вплоть до такого: 

Вариантов (реальных) выхода из ситуации по сути три:

— признание дома ветхим/аварийным/непригодным для проживания, со всеми вытекающими отсюда последствиями (для этого существует определенная процедура — о ней в другой раз);

— капитальный ремонт (о проблемах, связанных со сферой капитального ремонта я уже писал ЗДЕСЬ. Если, конечно, так случилось что Ваш дом попал в очередь на ремонт в течение ближайших 3-5 лет — то Вам крупно повезло и особых проблем у Вас нет. К сожалению к основной массе граждан это не относится);

— текущий ремонт (осуществляется силами управляющей компании и является наиболее приемлемым вариантом для приведения в порядок общего имущества и состояния дома).

Безусловно между текущим и капитальным ремонтом многоквартирного жилого дома есть отличия:

Обычно, пытаться воздействовать на Фонд капитального ремонта и Администрацию или обращаться в суды, в попытках перенести сроки капитального ремонта фасада дома с 2049 года на хотя бы 2022-2025 крайне неэффективно. Поэтому в нашем случае было принято решение остановить внимание на обязанностях управляющих компаний, и, конкретно, текущем ремонте.

В соответствии с п. 1 ст. 161 ЖК РФ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с п. 2 ст.

162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

В соответствии со ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» Исполнитель обязан выполнить работу, оказать услугу, качество которой соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве услуги исполнитель обязан выполнить работу, оказать услугу, соответствующую обычно предъявляемым требованиям и пригодной для целей, для которых работа, услуга такого рода обычно используется.

В силу п. 3 ч.1 ст.

36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается фасад дома.

Требования общего имущества предусмотрены разделом II вышеуказанных Правил, согласно п.

10 которых, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.

Исходя из положений п.

42 названных Правил, управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилого фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года установлена обязанность обслуживающей организации производить общие осмотры два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона), с составлением на основании актов осмотра перечня (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установления объемов работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период, уточнение объемов работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), а также определения неисправностей и повреждений, устранение которых требует капитального ремонта; проверке готовности (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

И теперь кратко о сложившейся ситуации.

Доверитель проживает и является собственником квартиры в многоквартирном жилом доме 1952 года постройки — состояние которого крайне неудовлетворительное.

Многочисленные жалобы и просьбы к УК и муниципалитету никакого результата не приносили. Поэтому было принято решение всеми способами добиваться проведения текущего ремонта дома силами управляющей компании.

Для этого необходимо как минимум:

— обратится в управляющую компанию с просьбой организовать осмотр состояния жилого дома и зафиксировать имеющиеся повреждения элементов и конструкций;

— в случае отказа — своими силами организовать осмотр дома экспертами и получить экспертное заключение с рекомендациями по их устранению;

— повторно обратится в управляющую компанию, предоставить результаты осмотра дома и заключение с рекомендациями, попросить выполнить рекомендуемые экспертами работы;

— дополнительно можно провести общее собрание собственников МКД и заручиться их поддержкой (в виде решения общего собрания собственников и соответствующего протокола);

— после отказа произвести ремонт — подготовить исковое заявление и обратиться в суд общей юрисдикции;

— получить решение суда и исполнительный лист;

— совместно с должностными лицами ФССП способствовать скорейшему исполнению вынесенного решения суда.

В нашей ситуации примерно так и произошло – Суд обязал управляющую компанию провести текущий ремонт многоквартирного жилого дома и возместить истцу понесенные расходы на составление экспертного заключения и юридические услуги. 

P.S. На настоящий момент все расходы истцу уже возмещены, решение суда в части ремонта исполняется.

Источник: https://pravorub.ru/cases/87881.html

Ремонт подъездов

Возмещение расходов с УК за ремонт фасада

По поручению временно исполняющего обязанности Главы Республики Башкортостан Радия Хабирова с этого года в республике реализуется программа по ремонту подъездов в многоквартирных домах. В соответствии с ней ежегодно, начиная с 2019 года, в республике планируется ремонтировать около 4 000 подъездов в год. Ниже мы приводим ответы на наиболее часто возникающие вопросы по данной программе.

Адресный перечень многоквартирных домов, вошедших в программу ремонта подъездов в 2020 году.

Адресный перечень многоквартирных домов, вошедших в программу ремонта подъездов в 2019 году.

Форма протокола общего собрания собственников жилья.

1.Название мероприятий.

Ремонт подъездов и входной группы в МКД

2. Как именно называется программа?

«Комплексный ремонт подъездов в многоквартирных домах».

3. На какой срок она рассчитана?

На 6 лет, с 2019-2024 гг.

4. В чем суть программы, какие цели?

Создание благоприятных условий проживания для граждан в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Башкортостан. На средства из республиканского бюджета – 90 % и средства органов местного самоуправления – 10 % подъезды, которые необходимо ремонтировать, за 6 лет приведут в порядок.

5. Кто является куратором программы?

Министерство жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан.

6. Кто ответственный за процесс реализации программы?

НОФ «Региональный оператор по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов Республики Башкортостан» (далее – Региональный оператор по капремонту).

7. Какое количество подъездов в целом нужно отремонтировать?

В этом году планируется отремонтировать около 4 тысяч подъездов, за ближайшие 6 лет планируется привести в порядок около 26 тыс. подъездов, которые нуждаются в ремонте.

8. Кто будет принимать решение, ремонтировать подъезд или нет?

Адресный перечень МКД, в которых планируется ремонт подъездов, утверждает администрация муниципального образования. В рамках формирования программ капремонта в каждом муниципалитете создана комиссия по капремонту, которая определяет необходимость и сроки включения домов на капремонт, она же будет рассматривать и формировать список домов для ремонта подъездов.

9. Как принять участие в программе? Что должны сделать жители?

Собственникам помещений многоквартирного дома нужно направить обращение и протокол общего собрания с принятым решением по данному вопросу в Администрацию муниципального образования.

10. Какие населенные пункты включены?

Во всех муниципальных образованиях республики определены населенные пункты, в которых имеются многоквартирные дома и которые могут быть отремонтированы в этом году в пределах выделенного финансирования.

11. Какие именно типы домов включены в программу?

2-х, 5-ти и 9-ти этажные дома, как самые распространенные типовые дома. Все остальные типы домов по этажности будут включены в программу ремонта на 2020 и последующие годы.

12. Какое количество подъездов включено в программу на 2019 год, на 2020 год и далее?

Ежегодно планируется ремонтировать около 4 тыс. подъездов.

13. Где можно посмотреть список подъездов, включенных в программу на 2019 и дальнейшие годы?

На сайтах муниципальных образований Республики Башкортостан размещены списки домов, в которых планируется проведение ремонта подъездов в 2019 году. Списки на 2020 год должны быть сформированы и определены осенью этого года.

14. Чтобы рассчитывать на включение в программу на 2020 и следующие годы, до какого месяца нужно провести собрание?

Ежегодно (до июля) муниципалитетом должны быть сформированы предварительные списки на следующий год, которые будут утверждены после проведения собраний. Собрания должны быть проведены на местах до 1 июля, или же, если имеются решения (протоколы) жителей, которые не вошли в программу 2019 года, они учитываются в планах на следующий год.

15. Какие критерии для отбора подъездов?

В этом году и в последующие годы на основании данных управляющих организаций, что подъезды не ремонтировались более 5 лет и их техническое состояние.

16. Что входит в перечень ремонта подъездов?

При ремонте подъездов при необходимости могут выполняться следующие виды работ:

• ремонт входных групп: ремонт козырька, где имеется; ремонт ступеней, крыльца; устройство водоотлива на козырьке; установка под козырьком антивандальных энергосберегающих светильников, замена входных деревянных дверей на металлические для 2-х, 3-х этажных домов; ремонт фасада на площади входной группы.

• ремонт внутри подъезда: замена тамбурной деревянной двери; замена оконных деревянных блоков на ПВХ; ремонт откосов оконных; устройство отливов оконных; ремонт полов с восстановлением плиточного покрытия полов 1-ого этажа; ремонт металлических лестничных решеток и перил, ремонт лифтового обрамления; штукатурно-малярные работы(стен, потолков,торцов лестничных маршей, мусоропроводов, радиаторов, поручней, ограждений, газовых труб, щитков электрических).

• электромонтажные работы: замена ящиков слаботочных устройств в 2-х, 3-х, 4-х этажных домах; укладка электрических линий в пластиковые короба, слаботочные линии будут приводиться в порядок совместно интернет-провайдерами; замена выключателей, замена светильников на энергосберегающие, с датчиками движения.

• замена почтовых ящиков.

17. Какие работы будут проведены в каждом отдельно взятом подъезде? Кто принимает решение?

Решение о видах работ (из утвержденного перечня), которые необходимо провести, принимается на общем собрании собственников помещений МКД. Работы проводятся в рамках утвержденного перечня работ по ремонту подъездов по данной программе.

18. Кто определяет стоимость ремонтных работ в подъезде?

Фактическая стоимость ремонта подъездов будет определяться на основании обследования, дефектной ведомости и составленных на основании этого смет по конкретному дому.

Она не может быть выше предельной стоимости, установленной для подъездов, установленной для домов различной этажности: подъезд 2-этажного дома -129,49 тыс. руб., 5-этажного дома – 320,14 тыс.руб.

, 9-этажного дома – 731.8 тыс. руб.

19. Кто финансирует реализацию программы? Каковы пропорции финансирования?

На ремонт подъездов будут направлены бюджетные средства.

При этом жители также могут принимать финансовое участие в ремонте подъездов, если они хотят расширить установленный перечень работ, который будет выполнять Региональный оператор по капремонту.

До всех муниципалитетов доведены объемы финансирования и количество подъездов, которые можно выполнить в каждом муниципалитете (исходя из предельной стоимости ремонта одного подъезда в зависимости от этажности дома).

Решение об участии в программе принимается на общем собрании жителей, где до них доводятся виды работ, которые можно выполнить, выбираются виды необходимых работ и цвет покраски подъезда. Если жители принимают решение расширить этот перечень, после собрания определяется стоимость этих работ, возможные источники финансирования этих работ и выносится снова на рассмотрение общего собрания.

20. Должны ли жители оплачивать работы?

Жители могут принимать финансовое участие в ремонте подъездов. Оплачивать обязательный перечень работ они не должны (финансирование из бюджета РБ и муниципалитета), но могут профинансировать дополнительные виды работ по решению собрания (ответы на 19-й вопрос).

21. Дополнительные виды работ это, например, что?

То, что по мнению жителей можно выполнить при ремонте подъездов, но этого нет в основном перечне, например, некоторые жители обращались по поводу установки видеокамер на посадочных площадках лифтов, или установке не просто домофона, а видеодомофона. Операторы связи, интернет провайдеры готовы выполнить эту работу, главное синхронизировать эту работу с работами по ремонту лестничных клеток.

22. Что нужно сделать жителям дома, чтобы включить дополнительные работы – каков порядок? Должны ли эти дополнительные работы быть выполнены по всему дому или можно сделать в отдельном подъезде?

Для того чтобы включить дополнительные работы необходимо провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, на котором принять решение о необходимости выполнения этих работ и источнике финансирования. Порядок прописан в ЖК РФ.

23. В многоэтажных домах есть так называемые «предбанники» или «тамбур», где люди оставляют обувь, какие-то вещи. Эти площади будут ремонтировать? Будут ли заменять двери в них?

Если будет обеспечен доступ в эти отсеки и ничто не будет мешать производству работ, в них ремонт также будет выполнен. Двери менять не будут, только покрасят. Если нет доступа, то, конечно, покрасят только со стороны лестничных клеток, чтобы на лестничной площадке все было в одной цветовой гамме.

24. В перечне работ есть «видеонаблюдение». Означает ли это установку видеокамер с выводом на мониторы в каждую квартиру.

Вопрос рассматривался ранее (ответы на 19-й вопрос).

наблюдение устанавливаться в рамках этой программы не предусмотрено, возможно, как дополнительный вид работ по желанию жителей и за счет дополнительного финансирования жителями.

Обслуживание будет осуществлять специализированная организация по договору с управляющей компанией, за счет средств жителей. Обычно доступ к изображению с камер осуществляется через эту специализированную организацию.

25. Что будут ремонтировать в общежитиях?

В бывших общежитиях будут ремонтироваться только лестничные клетки, так же как и в обычных многоквартирных домах.

26. Если исключаются некоторые виды работ стандарта, могут ли жители подъезда использовать сэкономленные средства на другие виды работ в этом же подъезде или доме?

Нет. Сэкономленные средства направляются на другие дома в этом же муниципалитете (если их достаточно для ремонта подъездов одного дома).

27. Есть ограничения?

Только в объемах финансирования и в лимите количества подъездов.

28. Могут ли жители повлиять на дизайн ремонта, выбор материалов? Как это можно сделать?

Жители на общем собрании утверждают перечень необходимых работ по ремонту подъездов (из утвержденного перечня) и цвет окраски стен подъезда.

29. Кто отвечает за качество работ?

Подрядная организация должна обеспечить качество применяемых материалов и выполнения работ.

Заказчик работ – Регоператор по капремонту, в договорах с подрядными организациями предусматривает ответственность подрядных организаций (не менее 3-х лет) за качество выполняемых работ. Технический контроль за качеством работ осуществляет технадзор Регоператора по капремонту, общественный контроль жители дома.

Учитывая, что эти дома им после ремонта содержать контроль за качеством ведут Управляющие организации. На каждом доме перед началом работ будет размещен информационный щит с указанием телефонов: подрядчика, Регоператора по капремонту по которым с замечаниями по качеству ремонта может обратиться любой житель.

30. Могут ли жители контролировать качество работ? Каким образом?

На общем собрании жители выбирают уполномоченного представителя собственников помещений для осуществления контроля проведения работ и их приёмки в рамках перечня утвержденных работ по программе ремонта подъездов.

31. Сколько действует гарантия на ремонт?

Не менее трех лет. Это установленный гарантийный срок, в течение которого могут быть предъявлены претензии, потом истекает срок исковой давности. Если ремонт сделан некачественно, в течение трех лет это проявится, если подъезд повредили в результате действий вандалов, Регоператор за эти нарушения не отвечает.

Вопросы качества ремонта определяет комиссия, которую создает муниципалитет в составе: представителя муниципалитета, Регоператора, управляющей компании, общественной организации (например Центра общественного контроля в сфере ЖКХ) и представителя жителей.

По фактам вандализма принимаются меры управляющими компаниями и органами внутренних дел по их обращению.

32. Куда обращаться в случае возникновения вопросов?

По видам работ: к заказчику работ – Регоператору по капремонту необходимо обращаться по срокам и качеству ремонта (телефоны будут на табличках на домах).

В администрацию муниципальных образований по вопросам включения дома в программу, в МЖКХ РБ по спорным вопросам. Телефон «горячей линии» Регоператора 8-800-775-69-77.

С начала производства работ в МЖКХ будет отвечать на звонки отдел жилищного хозяйства и охраны труда 218-00-25.

33. Куда обращаться в случае выявленных проблем?

Ответ в п.32.

К Регоператору по капремонту, как к заказчику работ нужно обращаться по всем вопросам проведения ремонта: срокам, качеству выполняемых или выполненных ремонтных работ, с жалобами на подрядчика, возникновению конфликтных ситуаций с подрядной организацией. В администрацию города или района по качеству работ, если не реагирует Регоператор. В МЖКХ РБ по всем возникающим конфликтным вопросам ремонта подъездов. С начала производства работ телефон отдела 218-00-25.

34. Через сколько подъезд может претендовать на повторный ремонт?

Согласно законодательству, ремонт выполняется за счет средств жителей через 5 лет по мере необходимости.

35. Если одни из подъездов отремонтировали, предположим, в 2018 году, а остальные – нет, как быть? При этом не отремонтированные подъезды, предположим, старые, их нужно ремонтировать.

Дом включается в ремонт.

36. Если УК отремонтировала подъезды в доме в 2018 году по статье содержание, однако этот ремонт не вписывается в новые стандарты (остались старые окна, провода не убраны в короба и т.д.)

Управляющая компания совместно с жителями могут принять на общем собрании решение о выполнении не выполненных ранее работ, за счет средств содержания или же вернуться к этой теме по истечении пяти лет.

37. Как состыковывается программа ремонта подъездов с программой капитального ремонта? Ведь возможен вариант, что сегодня там сделают красиво, а завтра придут все ломать – менять проводку и трубы.

Так как все эти ремонты делает Регоператор по капремонту, он обеспечит синхронизацию сроков различных видов ремонта.

38. Как будет работать программа в домах, которые без пяти минут аварийные?

Сегодня нет такого понятия как «без пяти минут аварийный дом», дом может быть признан пригодным или не пригодным для проживания. Но его могут не признать непригодным для проживания еще пять-десять лет. Законных оснований для не включения таких домов в ремонт подъездов – нет.

Источник: http://kapremont02.ru/information/repair-porches/

Вопрос права
Добавить комментарий