Уведомление о продаже доли жилого имущества

Какие документы нужны для продажи доли в квартире?

Уведомление о продаже доли жилого имущества

Правовой статус недвижимого имущества, принадлежащего на праве долевой собственности, закреплен статьей 244 Гражданского кодекса. В такой ситуации единый объект недвижимости разделяется на доли отдельных собственников.

Величина долей может варьироваться в зависимости от причин появления долевого имущества.

Кроме Гражданского кодекса, условия использования долевой собственности регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Такие взаимоотношения подлежат непременному нотариальному заверению, а также регистрации в Росреестре.

Возникновение долевой собственности на квартиру

Одно из оснований возникновения долевой собственности – оформление соглашения о безвозмездной передаче помещения во владение физических лиц (приватизация). Если в помещении зарегистрированы несколько лиц, то все они могут выступить в роли участника процесса приватизации. И каждый сможет получить свою долю в этом имуществе.

Иным основанием является заключение договора купли-продажи жилого помещения, когда покупателем являются несколько лиц, как правило, члены одного семейства.

Еще одним основанием для появления права долевой собственности является передача по наследству имущества нескольким наследникам.

Обратите внимание! Каковой бы ни была причина появления долевой собственности, при необходимости в будущем продать долю имущества могут появиться трудности. Так как чем больше владельцев квартиры, тем труднее им договориться о времени, покупателях, стоимости, а в некоторых случаях и о самой продаже.

Соглашение о выделе доли в натуре.

Как рассчитать стоимость доли в квартире, читайте тут.

Как наследуется доля в квартире после смерти одного из супругов, читайте по ссылке: https://novocom.org/otvety-na-voprosy-chitatelej/kak-nasleduetsya-dolya-umershego-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Процедура отчуждения

Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире бесплатно в формате word

Механизм реализация доли в жилом помещении стартует с поиска возможного покупателя. Продажа не цельного объекта, а лишь его части может прилично сузить круг желающих, да и цена доли будет существенно ниже по сравнению с цельной квартирой.

Если покупатель нашелся, механизм продажи доли в квартире будет включать в себя следующие шаги:

  • Обсуждение условий договора и подготовка проекта соглашения,
  • Передача уведомлений о грядущем заключении соглашения другим собственникам долей, у которых появляется право преимущественного приобретения на тех же условиях,
  • В случае поступления от иных дольщиков отказа от покупки доли, либо если нет ответа на протяжении месяца, нужно обратиться в нотариальную контору для удостоверения соглашения,
  • Далее нужно обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр, чтобы произвести официальную регистрацию сделки,
  • После осуществления регистрационных действий следует получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой будет зафиксирован факт перехода прав на долю.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли-продажи доли в квартире:

Порядок продажи доли в жилом помещении предусматривает непременное уведомление владельцев. В случае неимения доказательств уведомления документы для реализации доли в жилом помещении не будут приняты уполномоченным органом.

Скачать образец уведомления о продаже доли квартиры бесплатно в формате word

Если в период рассмотрения уведомления дольщики решат применить право на преимущественный выкуп, механизм продажи доли в квартире изменится. В такой ситуации в роли покупателя выступят собственники остальных частей жилища, хотя условия договора купли-продажи не изменятся.

Важно! Законодательство содержит непременное требование о нотариальном удостоверении сделки.

Для этого следует предоставить не только само соглашение, подписанное сторонами, но и другие документы:

  • Правоустанавливающий документ (свидетельство, выписка из Единого государственного реестра недвижимости),
  • Уведомление других обладателей долей в имуществе о сделке,
  • Документальный отказ от права на преимущественный выкуп,
  • Документы, удостоверяющие личность участников сделки.

Нотариус проставит удостоверительную отметку на договор и внесет новые сведения в реестр. За такие действия придется заплатить денежные средства, величина которых различается в зависимости от территории.

После этого стороны вправе обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр за регистрацией договора купли-продажи доли.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления о продаже доли в квартире:

Продажа совладельцу

Продажа доли жилого имущества в таком случае потребует осуществить тот же комплекс мероприятий, то есть отправить уведомление и оформить нотариальное удостоверение.

После того как было вручено уведомление, можно обращаться в нотариальную контору, если собственностью владеют только два хозяина.

 Можно ли отказаться от доли в квартире в пользу другого собственника?

Если квартира в ипотеке

Удастся ли реализовать долю в квартире, которая куплена в рамках ипотечного договора? В такой ситуации вольное распоряжение жильем не разрешается, так как на доле «лежит» обременение (залог кредитного учреждения).

Продажу можно будет осуществить только в случае согласия банка, либо после полной выплаты кредитного обязательства.

При отсутствии согласия сособственников

Каким образом можно реализовать собственную долю в квартире, если иные собственники не отвечают на отправленное уведомление и не соглашаются на сделку?

В такой ситуации законодательство устанавливает месячный срок ожидания. Если после тридцати дней не поступил четкий ответ, продавец вправе продолжить осуществление сделки.

Если доля получена по наследству

Что нужно сделать для реализации доли в квартире, полученной гражданином по наследству? В такой ситуации механизм действий продавца не изменится, нужно будет документальное уведомление и нотариальное удостоверение.

Посмотрите видео. Нужны ли оригиналы документов для продажи доли квартиры:

При расторжении брака

Скачать бланк согласия супруга на продажу доли квартиры бесплатно в формате word

В такой ситуации нужно учитывать некоторые нюансы:

  • Если долей владел продавец на момент оформления брака, он может продать ее даже без уведомления другой стороны,
  • Если жилье покупалось в браке на общие деньги, для реализации доли нужно не только уведомление супруга, но и нотариально оформленное согласие на распоряжение совместным имуществом.

Правило об оформлении нотариального согласия не работает, если супруги приняли раздельную форму владения долями. Это может быть зафиксировано в брачном договоре.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия супруга на продажу доли квартиры:

По доверенности

В такой ситуации на каждой стадии сделки представитель обязан иметь нотариально оформленную доверенность с полным списком полномочий.

По такой доверенности можно подписывать любой документ, в частности уведомление и договор купли-продажи.

Бланк доверенности на продажу доли квартиры можно скачать здесь.

Когда собственник несовершеннолетний

Лица, не достигшие совершеннолетия, как правило, получают право на владение недвижимостью в рамках завещания или дарения. Такое право появляется у них и при приобретении или в результате приватизации жилой территории родителями.

Важно! Если родители хотят продать долю этого недвижимого имущества, их действия обязаны быть согласованы с органами опеки и попечительства. Механизм продажи таких квартир обладает рядом особенностей и подразумевает обязательность получения дополнительного пакета документов.

По законодательству без необходимого согласования с органами опеки и попечительства продать долю недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу, будет трудно. Чтобы не ущемлять права несовершеннолетнего, ему обязательно должна быть предоставлена взамен часть недвижимого имущества, сходная по стоимости и характеристикам с продаваемой долей.

Другими словами, несовершеннолетнему должна быть возмещена его доля в той величине, которая соответствует полученной от реализации его доли.

Практика показывает, что предоставление органами опеки и попечительства согласия на продажу возможно лишь при условии превышения размеров приобретаемой недвижимости площади реализуемого объекта, либо если характеристики сходны.

Кроме того, новый объект недвижимости должен соответствовать уровню комфорта, иметь поблизости развитую инфраструктуру.

Список документов

В зависимости от разных этапов сторонам понадобится пакет документов для купли-продажи доли в жилом помещении:

  • Договор купли-продажи, который удостоверил нотариус, вместе с передаточным актом,
  • Правоустанавливающий документ – свидетельство или выписка из Единого государственного реестра недвижимости,
  • Документальное уведомление других обладателей долей и их официальный отказ от покупки (если необходим),
  • Документы, удостоверяющие личности сторон, а также свидетельство о рождении (если в деле участвует малолетний ребенок),
  • Доверенность на лицо, представляющее интересы участника процесса,
  • Документ, который подтверждает факт оплаты государственной пошлины за регистрацию договора,
  • Заявление о производстве регистрационных действий.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

В перечне документов, необходимых для продажи доли в квартире, присутствуют свидетельство о праве или выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Оба обладают одинаковой правовой силой, однако с июля 2016 года оформление свидетельств не происходит.

Для подтверждения прав на собственность теперь предоставляется только выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

 Госпошлина при покупке квартиры: кто оплачивает, продавец или покупатель?

Судебный порядок

Такой порядок законом не предусмотрен, то есть никто не вправе заставить владельца доли продать собственность. Эта же позиция декларируется в Определении Конституционного суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О.

Принудительная продажа доли возможна на стадии исполнительного производства, когда владелец препятствует исполнению законного решения судебного органа. В такой ситуации произойдут публичные торги, а остаток полученных средств будет направлен собственнику доли.

Уплата налога

Как осуществить куплю-продажу доли в жилом помещении, чтобы не уплачивать налог на доходы?

В такой ситуации следует учесть следующие нюансы:

  • Налог не подлежит уплате, если период владения долей равняется трем годам и более,
  • Налог не платится, если от реализации доли не приобретен доход (сумма договора продажи не превысила расходы на приобретение доли),
  • Если от продажи появился облагаемый налогом доход, налоговая сумма будет высчитываться по ставке 13% от суммы дохода.

 Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры в 2018 году?

Возможные трудности

При заключении сделки возможны неприятные сюрпризы:

  • Реализация жилого помещения, которое пребывает в залоге либо является предметом судебного разбирательства. Чтобы избежать таких проблем, следует самостоятельно заказать или попросить у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости в отношении покупаемого недвижимого имущества. В случае предоставления ее собственником недвижимости нужно ознакомиться с датой выдачи – более поздний срок предпочтительнее,
  • Планировка жилого помещения не совпадает с техническим планом. Перед регистрацией следует тщательно изучить покупаемую жилую площадь. Часто изменения в планировке отыскиваются в ходе визуального осмотра. При сомнениях можно попросить у соседей разрешения ознакомится с их жильем, либо потребовать у владельца помещения технический план или выписку из Бюро технической инвентаризации. При подтверждении внесения изменений в первоначальный план жилого помещения, прежде чем осуществлять государственную регистрацию сделки, следует убедить собственника квартиры в необходимости оформления нового технического плана собственности,
  • Нарушение механизма оформления недвижимого имущества во владение. Например, если помещение приобретено на средства материнского капитала, но, в нарушение законодательства, жилая площадь оформлена лишь на родителей, без выделения доли детям,
  • Перед тем, как приобретать квартиру, следует тщательно проверить основания и сроки покупки жилого помещения хозяином. Для уменьшения рисков не нужно передавать полностью всю сумму до регистрации договора.

Когда документы будут собраны, следует проверить корректность указанных в них реквизитов (паспортных сведений, адресов, дат, подписей сторон, площади и т.д.).

Например, владелец может изменить фамилию и не передать сведения об этом в регистрационные органы. В итоге, в одних документах прежняя фамилия, в других – новая. При регистрации сделки это может вызвать трудности.

Посмотрите видео. Продажа доли в квартире без согласия других собственников:

Источник: https://novocom.org/zakon/nedvizhimoe-imushhestvo/dokumenty-dlya-prodazhi-doli-v-kvartire

Извещение участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество необходимо будет осуществлять на официальном сайте Росреестра

Уведомление о продаже доли жилого имущества

В соответствии с ч.1 ст.

250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением продажи с публичных торгов, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Соблюдение вышеуказанного порядка имеет важное значение, поскольку, на основании ч. 3 ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ч. 4.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.

Вместе с тем, данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Согласно положениям статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы.

Приказом Минэкономразвития России от 17.11.2016 № 724, утвержден Порядок размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Закреплено, что извещение будет осуществляться на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту – Росреестр).

Извещать участников долевой собственности на недвижимость о намерении продать долю необходимо будет путем заполнения специальной формы в «личном кабинете» на сайте Росреестра.

Доступ к «личному кабинету» предоставляется физическим и юридическим лицам с использованием Единой системы идентификации и аутентификации.

Извещение предусматривает следующие разделы:

1) вид объекта недвижимости;

2) кадастровый номер объекта недвижимости;

3) адрес объекта недвижимости или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса);

4) цена, по которой продается доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости;

5) фамилия, имя, отчество продавца (для физического лица);

6) наименование продавца (для юридического лица);

7) адрес электронной почты и (или) почтовый адрес продавца, по которым иные участники общей долевой собственности могут связаться с продавцом доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости.

         Размещенное продавцом извещение становится доступным для просмотра в специальном разделе сайта с момента его размещения.

         Если иные участники долевой собственности на недвижимое имущество, указанные в извещении, имеют доступ к «Личному кабинету», орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня размещения извещения информирует указанных лиц путем направления соответствующей информации в «Личный кабинет».

         Приказ Минэкономразвития предусматривает, что извещение должно быть доступно для просмотра неограниченным кругом лиц в течение трех месяцев с момента его размещения. По истечении указанного срока извещение перемещается в архив, доступ к которому имеют только государственные регистраторы прав.

         Общий срок хранения на сайте сведений об извещении составляет три года.

         Приказ вступает в силу с 1 января 2017 года.

Прокуратура города Владимира

Источник: http://vladprok.ru/izveschenie-uchastnikov-dolevoj-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imuschestvo-o-namerenii-prodat-dolyu-v

Как продать долю в квартире

Уведомление о продаже доли жилого имущества

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Уведомление о продаже доли в квартире в праве общей долевой собственности (образец) 2020

Уведомление о продаже доли жилого имущества

/ Жилищные споры / Уведомление о продаже доли в квартире в общей долевой собственности

Просмотров 332

Продажа доли в квартире не ограничивается поиском покупателя и заключением сделки. Сперва нужно переговорить с совладельцами жилого помещения. Продавец обязан направить уведомление о реализации своей доли в квартире. Тем самым, он ставит в известность остальных сособственников. Дальше им предстоит решить – выкупать долю по предложенной цене или отказаться от сделки.

Многие не знают, как правильно составить уведомление. Даже если образец заявления уже готов, нужно его переслать по адресам содольщиков. Причем не просто «из рук в руки», а с доказательством извещения в установленные сроки. Основные нюансы этой процедуры мы и обсудим в нашей статье.

Для чего необходимо извещать другого собственника?

Ошибочно думать, что уведомление о продаже доли – это малозначимая процедура. Отнюдь, закон говорит об обратном.

Намереваясь продать долю в квартире, продавец обязан поставить в известность остальных сособственников. Последние обладают преимущественным правом покупки, а значит выступают потенциальными покупателями. Третьи лица, не владеющие долями в квартире, смогут приобрести долю продавца только в случае отказов текущих совладельцев (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Таким образом, уведомление о продаже доли – это обязательное условие для отчуждения своей части недвижимости. Извещение нужно для того, чтобы содольщики могли воспользоваться своим правом и выкупить долю продавца. Как показывает практика, им это гораздо выгоднее. Иначе придется делить жилплощадь с чужими людьми, которые приобретут долю в общем праве.

Пример:

Сергей, Марина и Ольга владеют 2-комнатной квартирой в общедолевой собственности. Ольга планирует продать ¼ долю жилплощади. Прежде чем искать покупателя по объявлениям, она должна предложить выкуп Сергею и Марине.

Если у совладельцев есть деньги и желание вступить в сделку, они дают согласия. Если особого интереса нет, Сергей и Марина могут направить отказы или проигнорировать уведомление Ольги.

Вслед за этим продавец может начинать поиск покупателя «на стороне»: через газеты, Avito, знакомых, риелторские агентства и т.д.

Если в числе совладельцев имеются дети до 18 лет, потребуется привлечь их родителей и органы опеки. Хотя несовершеннолетние и имеют преимущественное право на выкуп доли, сделка совершается взрослыми – родителями, опекунами или при участии представителей ООП (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Читайте нашу инструкцию «Как оформить долю в квартире на ребенка«.

Как написать уведомление о продаже доли в квартире

Строгих требований к составлению извещения в адрес других сособственников в законе не имеется. Согласно ст. 250 ГК РФ, в уведомлении нужно отразить два основных момента – цену и условия совершения сделки. Иных рекомендаций не предусмотрено. Однако в юридической практике есть достаточно сведений о написании предупреждений о продаже квартирной доли.

Опирайтесь на следующую информацию в бланке:

  • наименование документа – в нашем случае «Уведомление о продаже ­­­­___ доли в квартире»;
  • ФИО получателя извещения – совладельца недвижимости;
  • основная суть – кто хочет продать долю в квартире, адрес жилплощади, размер доли, кадастровый номер и прочие сведения;
  • технические параметры квартиры – число комнат, процент жилого/нежилого пространства, перечисление комнат, их площади (см. «Как перевести долю в квартире в комнату«);
  • сведения о праве собственности;
  • указание цены для выкупа ___ доли в общем праве – обратите внимание, что она должна быть единой как для совладельцев, так и для покупателей из числа третьих лиц;
  • отметить пункт о преимущественном праве покупки со стороны получателя извещения (сособственника), ссылка на ст. 250 ГК РФ;
  • просьба дать ответ в течение 30 дней с момента доставки уведомления;
  • отметить, что отсутствие ответа будет расценено как нежелание вступать в сделку с продавцом;
  • дата (прописью) и подпись отправителя – фамилию нужно расшифровать.

Уведомление составляется в письменной форме. Устная передача требований не является доказательством.

Впоследствии, если получатель надумает приобрести долю, но сделка уже совершится с третьим лицом, последуют судебные разбирательства. Как ни странно, но суд встанет именно на сторону совладельца.

Достаточно заявить, что письменное уведомление получено не было – именно поэтому устное «предложение» не применяется.

Как вручить?

Составить уведомление – это лишь полдела. Куда важнее правильно его вручить, чтобы письмо дошло до адресата, а у отправителя были неопровержимые доказательства.

Способы передачи уведомления о продаже квартирной доли:

Вариант подойдет, если совладельцы живут в одной квартире, находятся в хороших отношениях и доверяют друг другу. Отправитель должен подготовить по две копии уведомления на каждого из сособственников.

Затем нужно передать адресату один экземпляр – обязательно под роспись и дату вручения. Желательно отдавать письма в присутствии свидетелей, иначе имеются риски оспаривания сделки (см.

«Как отсудить долю в квартире у собственника«).

Раньше отправляли телеграммы, сейчас в практике заказные письма с описью и уведомлением о вручении адресату. Предварительно следует узнать точный адрес сособственника (на случай, если он не проживает по месту нахождения доли). Выяснить об адресе можно из общения с другими совладельцами или из приходящих писем на имя человека.

Заказное письмо отправляется в любом почтовом отделении. Уведомите работника Почты о желании отправить ценное письмо. Затем нужно оплатить доставку и заполнить две формы: уведомление и бланк с описью вложений. Далее, останется сохранить квитанцию и ждать уведомления о вручении письма адресату.

Обратите внимание, что уведомление будет считаться доставленным, если оно дойдет до конечного адреса, но получатель не получит его лично. Речь идет об обстоятельствах, которые зависели от сособственника (ст. 165.1 ГК РФ). Например, он знал о доставке уведомления, но не явился на почту или не открыл дверь почтальону.

Дорогостоящий, но надежный вариант вручить заявление о продаже доли в квартире. Все что нужно, это выбрать курьерскую службу, заполнить накладные, оплатить услуги и ждать ответа от адресата. Доказательством вручения будет роспись получателя в накладной. Курьер также передает ему бланк заказа.

Нужен ли нотариус?

Многие думают, что раз нотариус заверяет сделки с долями, то он нужен и при отправке извещений. Однако обязательного требования здесь нет – отправитель решает сам, обращаться к нотариусу или нет.

Нужно сказать, что удостоверение нотариуса – это юридический вес при отправке уведомления о продаже доли. Если возникнут споры, вы сможете доказать, что действовали через контору. А нотариус предоставит копии об отправке, так что волноваться не придется.

Порядок уведомления через нотариуса:

  1. Продавец обращается за услугами специалиста.
  2. Оплата работы нотариуса.
  3. Составление уведомления по предложенному образцу – нотариус имеет целый ряд бланков и готовых шаблонов.
  4. Рассылка извещений по адресам совладельцев – предварительно нотариус составляет опись вложений и уведомления о вручении.
  5. Ожидание ответов в течение 30 дней.
  6. Подготовка свидетельств о вручении/невручении заявлений.

Стоимость услуг нотариуса зависит от региона и тарифов отдельно взятой конторы. Цена отправки заказного письма – от 80 до 200 рублей. Услуги правового и технического характера (УПТХ) обойдутся в сумму от 1 000 до 5 000 рублей. Расценки обговариваются индивидуально с клиентом.

Срок действия уведомления

Готовое уведомление не имеет срока действия – оно вполне может лежать до начала продажи доли в квартире. Если говорить о сроке ожидания ответов, то нужно оценить характер предложений от содольщиков:

  • 30 дней – минимальный срок ожидания после отправки предупреждения в адрес совладельцев. Отсчет ведется с даты вручения письма получателю, т.е. с того времени, когда вы получите почтовое/нотариальное уведомление;
  • дата последнего отказа – если все сособственники отказались от приобретения доли продавца (п. 2 ст. 250 ГК РФ);
  • дата получения согласия о покупке – если собственник готов заключить сделку с одним из ответивших дольщиков.

Нарушение сроков преимущественного права выкупа может привести к судебным разбирательствам. Известны случаи, когда совладельцы оспаривали продажу доли третьим лицам, ссылаясь на отсутствие должного извещения.

Например, если сособственник находился в больнице и не мог получить уведомление в указанный срок, а у продавца нет копии уведомления о вручении письма.

И, что удивительно, суды шли навстречу истцам – заключенные ранее сделки аннулировались.

Успешность предстоящей сделки зависит от грамотно составленного уведомления. Нередко с этим возникают трудности. Совладельцы могут не указать важных условий, изменить цену или размер доли в квартире.

Отсюда и высокий процент нарушений, судебных исков и нервотрёпки. Если вы не уверены в правильности извещения, обратитесь к юристам нашего портала.

Эксперты найдут ошибки, помогут с выбором способа вручения и обезопасят от рисков оспаривания в суде.

Смотрите видео об особенностях составления и вручения уведомлений о продаже доли в квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/uvedomlenie-o-prodazhe-doli-v-kvartire-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti/

Управление Росреестра разъясняет: как продать долю в квартире

Уведомление о продаже доли жилого имущества

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) предусматривает особый правовой режим для долевой собственности, при котором необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их долей.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли жилого дома (квартиры) с публичных торгов, безвозмездном отчуждении доли (например, путем дарения).

Сделки с долями представляются наиболее сложными, так как при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли в квартире, установленного ст. 250 ГК РФ. Прежде чем продать свою долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как именно продавец должен извещать сособственников?

В письменной форме (письмом или телеграммой). Извещение в иной форме (устно, телефонограммой, по электронной почте) не может быть признано надлежащим. В письме либо телеграмме указывается, кто продает, какую долю в праве собственности на недвижимое имущество, цена продажи и другие условия договора.

При этом цена должна совпадать или может быть меньше цены, указанной в договоре купли-продажи. Если продавец доли объекта недвижимости впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности.

В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.

Обратиться с заявлением к нотариусу. Нотариус пересылает заявление по почте с сопроводительным письмом и с обратным уведомлением (можно использовать телефакс, компьютерные сети и иных технические средства) или лично вручает адресатам под расписку.

По просьбе продавца ему выдается свидетельство о передаче заявления. В свидетельстве указывается содержание полученного ответа или то, что его к назначенному сроку не последовало.

Передача письма-заявления и выдача свидетельства о передаче письма-заявления регистрируется в реестре для регистрации нотариальных действий.

Письмо либо телеграмму необходимо отправлять с уведомлением по месту жительства сособственников. Если место жительства неизвестно, то письмо либо телеграмма должны быть направлены на имя сособственников по месту нахождения недвижимого имущества.

В течение какого срока сособственник должен дать ответ?

В течение месяца со дня извещения о продаже доли остальные участники долевой собственности могут отказаться от покупки либо приобрести продаваемую долю на тех же условиях.

Когда участник общей долевой собственности выражает согласие приобрести долю объекта недвижимости по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с отсрочкой либо с рассрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу.

Участники долевой собственности могут отказаться от покупки отчуждаемой доли, при этом они могут лично явиться в Управление Росреестра для написания заявления об отказе от покупки либо обратиться к нотариусу для написания подобного заявления.

Если в течение месяца остальные участники долевой собственности никак не отреагировали на извещение о продаже доли в праве общей собственности (от них не поступило никаких ответов), продавец вправе продать свою долю любому лицу, в данном случае молчание равносильно отказу.

Требование об извещении можно считать выполненным, если продавец предоставит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщения местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе).

В тех случаях, когда на момент регистрации сделки купли-продажи один из участников долевой собственности умер, в регистрирующий орган представляется свидетельство о смерти, которое является подтверждением отсутствия участника долевой собственности на момент регистрации сделки.

Если участником долевой собственности является несовершеннолетний ребенок, то отказ от права преимущественной покупки осуществляется опекуном либо с согласия попечителя при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Итак, если Вы продавец доли, то важно знать, что Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки.

Если Вы покупательдоли в квартире, то вопрос формальностей для Вас не менее важен. Убедитесь, что продавец все сделал правильно и все необходимые документы имеются, иначе сделка может не пройти государственную регистрацию.

отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения

Управления Росреестра по Красноярскому краю

(391) 2-580-658

Пресс-служба Управления Росреестра по Красноярскому краю

Т.2-524-356

Источник: http://www.bmurta.ru/organizaciirayona/upravlenie_rosreestra/ur_page2/

Вопрос права
Добавить комментарий