Условия непосредственного управления многоквартирным домом

Непосредственное управление домом – что это такое?

Условия непосредственного управления многоквартирным домом

Каждая форма управления домом имеет свои отличительные особенности. В одних случаях выбранный вариант полностью удовлетворяет жильцов, другой вызывает негативные эмоции и отзывы. Поэтому при выборе следует учитывать интересы большинства собственников жилья, а также понимать положительные и отрицательные стороны сделанного выбора.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46

СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18

Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859

КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом?

Непосредственное управление домом – это осуществление управленческих действий всеми собственниками жилья в отношении общедомового имущества, без создания ТСЖ и привлечения УК.

Непосредственный способ управления имеет следующие особенности:

  • Оплата за коммунальные услуги напрямую осуществляется поставщику;
  • Не требуется уплата взносов на содержание УК или ТСЖ;
  • Открытая бухгалтерия, позволяющая собственникам видеть доходы и расходы. Это, в свою очередь, сокращает риск воровства на местах;
  • Проблемы по долгам. В случае нехватки средств на содержание общего имущества добросовестные плательщики расплачиваются с компаниями-подрядчиками за счет собственных средств. В дальнейшем долг взыскивается с недобросовестных собственников в судебном порядке;
  • Поставщик основных услуг действует в рамках заключенного договора;
  • Безвозмездность оказания услуги по управлению домом. Инициативная группа или назначенное лицо осуществляют управленческие функции бесплатно;
  • Невозможность участия в госпрограммах. Как правило, субсидирование предусмотрено через УК или ТСЖ при наличии расчетного счета;
  • Оплата обязательно производится за основные услуги. В случае образования долга по ним имеется возможность судебного решения вопроса. Дополнительные услуги собственники вправе не оплачивать, суд не сможет принудить к их оплате. В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;
  • При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.

  Как переоформить квартиру на другого человека?

Законодательная база 

Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании.

Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы. При управлении учитываются следующие нормативные положения:

  • Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
  • Правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
  • Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Совершенствование жилищного законодательства привело к формированию новых правовых условий:

  • Упрощение участия в ании. Доверенность можно заверить как в нотариальной конторе, так и по мету работы (учебы);
  • Ранее решение вопроса о выборе места накопления средств на капремонт принималось 2/3 . В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;
  • Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
  • Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом:

  • Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
  • Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
  • Индивидуальная ответственность должника. В случае неуплаты коммунальных платежей подача ресурсов приостанавливается только в отношении должника.
  • Отсутствие платежей, связанных с управленческими функциями. Собственники жилья управляют домом на безвозмездной основе.

Минусы:

  • Самостоятельное осуществление ремонтных работ помещения и оборудования;
  • Благоустройство дома и придомовой территории;
  • Наличие конфликтных ситуаций по поводу распоряжения собранными средствами;
  • Отсутствие государственного финансирования;
  • Наличие трат, связанных с заключением и продлением договоров с компаниями-поставщиками коммунальных услуг;
  • Судебные разбирательства с подрядчиками;
  • Решение организационных вопросов.

  Как зарегистрировать право собственности на квартиру?

Как видно из приведенных преимуществ и недостатков, данная форма управления подойдет не всем. Оптимальным вариантом является дом с количеством квартир не более 16 штук, добрососедскими отношениями и финансовой стабильностью жильцов. В остальных случая собственники могут столкнуться с рядом проблем: от долгов до невозможности принятия решения по вопросам.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Переход на непосредственную форму управления осуществляется в несколько этапов.

Создание инициативной группы

Первое, что необходимо сделать, – найти единомышленников. Желательно, чтобы представители были от каждого подъезда. На этом этапе требуется собрать как можно больше жильцов, желающих поменять форму управления.

Инициативная группа должна определиться с местом и датой проведения первого общего собрания. Об этом сообщается в уведомлениях или письмах, которые раскладываются по почтовым ящикам. В сообщении излагается информация об инициаторе, дате и месте проведения собрания, перечне вопросов, поставленных на рассмотрение.

Проведение собрания

Форма управления МКД определяется на общем собрании собственников жилья. Собрание может быть как очным, так и заочным. Решение о смене формы управления принимается на общем собрании. Результаты считаются действительными, если в ании участвовало более половины собственников жилья. Один голос равен определенной площади жилья.

Заочное ание проводится при помощи опроса. Результаты фиксируются в опросном листе, который учитывается при ании.

На собрании рассматриваются 3 основных вопроса:

  • Изменение формы управления МКД.
  • Избрание или выдвижение лица, которое будет представлять интересы жильцов и заключать договоры с поставщиками ресурсов.
  • Выбор компаний-поставщиков ресурсов и заключение с ними договоров.

Выбор обслуживающей организации

Договоры на обслуживание водо-, газо-, электро- и теплоснабжения заключаются с каждым из собственников. При наличии оформленной доверенности уполномоченное лицо вправе самостоятельно заключать соглашения от имени доверителей.

Для подписания договора необходимы:

  • протокол общего собрания о принятии решения об изменении формы управления на непосредственную;
  • копия протокола о выборе ответственного лица;
  • копия технического паспорта дома;
  • заявление на заключение договора с поставщиком услуг;
  • доверенности жильцов.

В случае привлечения подрядчика вся сумма расходов распределяется между лицами, заключившими договор.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Управление МКД осуществляется 3 способами:

  • Обязанности по управлению распределяются между всеми собственниками жилья.
  • Выбор одного представителя из числа собственников квартир. Лицо представляет интересы других владельцев по доверенностям.
  • Выбор лиц не из числа собственников. Полномочия передаются по доверенностям.

Таким образом, непосредственная форма управления многоквартирным домом имеет свои достоинства и недостатки. В современных реалиях ее применение уместно в домах с небольшой численностью инициативных жителей.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения.

Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Москва, Московская область: +7 (499) 288-72-46

СПб, Ленинградская область: +7 (812) 317-60-18

Регионы, Федеральный номер: +8 (800) 500-27-29 доб. 859

КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Загрузка…

Источник: https://passus.ru/zhilishhnoe-pravo/neposredstvennoe-upravlenie-domom-chto-eto-takoe.html

Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году

Условия непосредственного управления многоквартирным домом

При выборе способа управления многоквартирным домом владельцы преследуют единственную цель: комфортное проживание наряду с оптимальными расходами.

Почему жильцы все чаще останавливаются на непосредственном управлении, а не на назначении управляющего?

Законодательное регулирование вопроса

Непосредственное управление многоквартирным домом заключается в том, что владельцы или привлеченные лица выполняют скоординированные действия, направленные на обеспечение комфорта и безопасности жильцов.

Ст. 164 Жилищного кодекса РФ гласит, что в основе заключенных договоров при подобном способе управления многоквартирным домом лежит решение владельцев квартир, принятое на общем собрании.

О взаимоотношениях с коммунальными службами (подача и отвод горячей и холодной воды, электричество, газ, отопление и т.д.) жильцы должны позаботиться самостоятельно.

Использование электронной формы документа предполагает, что гражданин разместит договор в соответствующей системе.

Последние изменения

При последнем изменении в жилищное законодательство была внесена норма, в соответствии с которой управляющая компания лишь частично отвечает за некачественно выполненные услуги.

Новая редакция ст. 157 ЖК РФ говорит о том, что наличие доказательств невозможности исправить ситуацию, позволяет уйти от ответственности. Проще говоря, с ржавой водой, как никто ничего не делал, так и не будет делать.

Виды

Отсутствие посредников при управлении многоквартирным домом предполагает, что жильцы будут самостоятельно заниматься:

  • обслуживанием помещений общего значения;
  • реконструкционными работами и текущими ремонтами;
  • распределением денежных средств.

Для принятия решения по тому или иному вопросу, жильцы должны организовать коллективное собрание. Голосование может быть как заочным, так и очным. Таким же образом можно осуществить назначение доверенного лица, обязанностью которого будет представление интересов основного числа проживающих в доме.

В соответствии с российским законодательством, в состав ТСЖ может входить 1 жилой дом, несколько зданий или целый квартал. Подобная форма управления требует, чтобы решения принимались на коллективных собраниях, а во главе правления находился председатель.

Благоустройство прилегающей территории и текущие ремонты разрешается либо проводить самостоятельно, либо заключать трудовые соглашения с соответствующими бригадами или подрядными организациями.

Жилищный кооператив является еще одной формой управления  многоквартирным домом. Организация представляет собой самостоятельное юридическое лицо, в составе с председателем и собственниками объектов недвижимости.

Среди особенностей подобного управления можно выделить:

  • разрешение или запрет на аренду помещений общедомового назначения;
  • индивидуальные правила подсчета ;
  • нормативно-правовые акты не содержат никакой информации, касающейся порядка подобного управления, то есть жилищный кооператив может сам их придумать и включить в Устав.

Российские законы гласят, что собственники квартир могут самостоятельно выбирать и менять способ управления домом, являющимся местом их проживания. Но, если они так и не смогли прийти к единому мнению в течение 1 года, то вместо них это сделает орган местного самоуправления посредством проведения открытого конкурса.

Что это такое

Непосредственное управление – это способ обеспечения комфортного проживания в многоквартирном доме.

Данное мероприятие преследует следующие цели:

  • сохранить имущество граждан;
  • организовать безопасность;
  • обеспечить доступность объектов, относящихся к общедомовым;
  • защитить интересы жильцов;
  • поддерживать в исправном состоянии приборы учета и инженерные коммуникации.

Любое важное или глобальное решение должно приниматься на общем собрании жильцов. Результаты излагаются в протоколе, который подписывает каждый собственник.

Для повышения оперативности можно создать специальный совет, который будет выполнять определенные функции:

  • подготавливать общие собрания;
  • контролировать исполнение принятых решений;
  • представлять собственникам результат проделанной работы.

Председателем и членами совета могут быть только владельцы жилья в многоквартирном доме.

Преимущества и недостатки

Непосредственное управление предполагает следующие преимущества:

  1. Возможность самостоятельно решать, что делать со своим имуществом. Другие формы предполагают, что вопросы проведения ремонтных работ, распределения финансов и многие другие решаются контролирующей организацией.
  2. Наличие законных оснований для отказа от какого-либо коммунального ресурса.
  3. Индивидуальная ответственность за взаимоотношения с ресурсо-снабжающими организациями. То есть, если у одного из собственников ввиду каких-либо причин не получается оплатить расходы по коммуналке, то отключение водо-газо или теплоснабжения коснется именно его.
  4. Экономия на управлении, так как владельцам квартир не приходится платить управляющим компаниями или кооперативам.

Несмотря на большое количество положительных качеств, не обошлось и без недостатков. Жильцам дома, выбравшим непосредственное управление, приходится самостоятельно справляться с:

  • ремонтными работами;
  • благоустройством территории и содержанием дома в хорошем состоянии;
  • проблемами управления и периодически возникающими конфликтами;
  • отсутствием государственного финансирования на проведение капитального ремонта (соответственно, данный вид управления неприемлем для старого жилого фонда);
  • регулярными тратами на составление договоров с коммунальными службами и другими компаниями (утепление и подготовка дома к холодному времени года и другие работы собственникам приходится выполнять за свой счет);
  • неполадками и судебными разбирательствами с подрядными организациями;
  • бесконечными организационными вопросами.

Порядок организации работ

Старт работы по системе непосредственного управления многоквартирным домом предполагает последовательное выполнение следующих действий:

  • Создать группу инициаторов, энтузиастов или единомышленников. В первую очередь нужно выбрать по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых к решению организационных вопросов и выполнению новых условий работы. Инициативная группа должна переписать поименно всех проживающих в доме, объяснить им новый порядок работы, ознакомить с положительными сторонами, а также оповестить о месте и времени проведения первого общедомового собрания.
  • Провести собрание. Жилищный кодекс требует, чтобы решение о выборе формы управления принималось только анием собственников. Голос гражданина равен количеству квадратных метров, которыми он владеет. Собрание необходимо для решения следующих вопросов:
    • утверждение формы управления;
    • выбор ответственных лиц, которые будут вести переговоры с обслуживающей компанией и другими органами;
    • подписание договора на обслуживание.

    Собрание должно завершиться оформлением соответствующего протокола, в котором расписывается каждый жилец, а также те, кто входит в совет или инициативную группу.

  • Выбрать обслуживающую компанию. Статья 164 ЖК РФ гласит, что каждый собственник должен позаботиться о заключении договоров с коммунальными службами. Если же владельцы назначили ответственное лицо, то оно может выполнить эти действия для всех жильцов.

Чтобы заключить прямой договор, необходимо приготовить:

  • протокол, в котором зафиксировано желание жильцов перейти на непосредственное управление;
  • протокол, содержащий информацию о лице, ответственном за переговоры с организациями обслуживающего характера;
  • технический паспорт дома;
  • заявление-обращение к руководителю организации с просьбой заключить прямой договор;
  • доверенности, заверенные нотариусом.

Такой же порядок распространяется на оформление любых других услуг, необходимых для содержания или ремонта дома (вывоз ТБО, обслуживание лифта и т.д.). При этом, если дом небольшой – число квартир не превышает 12 шт., то жильцы не обязаны пользоваться услугами подрядчика. Но, если это уже случившийся факт, то оплата услуг ложится на плечи собственников в равных частях.

Порядок и контроль финансирования

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники жилья самостоятельно заключают договора с каждым из подрядчиков и ресурсоснабжающих компаний.

Индивидуальные договора исключают возможность применения коллективной ответственности. За потребленные общие коммунальные услуги при этом никто не отвечает.

Распределение скопленных финансовых средств осуществляется собственниками. Они же выбирают подрядчиков, отслеживают добросовестность выполнения работ, соблюдение сроков и т.д.

Положительный момент состоит в том, что в отношении финансов все предельно прозрачно. Недостатки порой проявляются несогласованностью принимаемых решений.

О преимуществах и недостатках непосредственного управления многоквартирным домом рассказано в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2019г

Условия непосредственного управления многоквартирным домом

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2019 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

Суть

Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке.  Деньги владельцев квартир направляются на:

  • комфорт;
  • поддержание чистоты;
  • исключение порчи имущества;
  • коммунальные задачи;
  • ремонт;
  • поддержание санитарно-гигиенического состояния;
  • соблюдение пожарных требований.

Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей фирмы и товарищество владельцев помещений. Здесь характерно наличие посредника – УК или ТСЖ.

Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется собственниками напрямую и имеет массу достоинств.

Собственники помещений путем ания сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2019г, прежде чем принимать решение о переходе.

Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

  • места общего значения (лестница, подъемник, коридор, площадки внутри дома, кладовки);
  • земля под домом;
  • стены, окна, двери, перекрытия, плиты;
  • пространство крыши;
  • придомовая территория.

Если возникает проблема по поводу содержания, собственники проводят собрание. Предлагаются варианты выхода из ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный исполнитель. На основании данных решений заключаются договоры с исполнителями, на стороне заказчика выступают все или большинство хозяев.

Если речь идет о коммунальных ресурсах для отдельной квартиры, то договор заключает собственник этой квартиры лично с поставщиком.

Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.

Для оперативного решения вопросов владельцы выбирают одну из трех возможностей:

  1. По умолчанию каждый владелец принимает участие в собраниях, голосует и от своего имени работает с третьими лицами. В договорах с подрядчиками понадобятся подписи большинства собственников.
  2. Владельцы могут выбрать одного собственника и поручить ему представлять интересы всех.
  3. Есть возможность доверить представительские функции постороннему человеку, который по доверенности становится управляющим.

Выбранный способ отражается в решении общего собрания.

Важно. Непосредственное управление допускается только в домах, состоящих из 30 или менее квартир. Иначе обязательно заключить договор со специальной управляющей организацией или избрать ТСЖ.

Важные изменения в законодательстве 2019 года

Осуществлять управление МКД в 2019 году стало намного проще:

  1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
  2. Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
  3. По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.

Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.

Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора

Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.

Этап I. Появление инициативной группы

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

  • определяет план дальнейших действий;
  • извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
  • предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
  • назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

Этап II. Общее собрание

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

  1. Непосредственно по вопросу перехода.
  2. По поводу ответственного жильца или управляющего.
  3. По поводу Совета дома и его председателя.
  4. По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит ание, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

Этап III. Подготовка и подписание соглашений

Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.

Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.

Для оформления соглашений понадобятся:

  • решение жильцов, оформленное протоколом;
  • документы ответственного лица;
  • технические документы: паспорт, план;
  • другие необходимые документы, которые попросит подрядчик.

Не нужно путать обслуживающую организацию с УК. Последняя оказывает управленческие услуги и является посредником между жильцами и конечными подрядчиками.

Образец договора непосредственного управления многоквартирным домом с обслуживающей организацией можно скачать здесь.

Нужно дополнительно подписать прямые соглашения на водо-, электро-, газоснабжение и тепло. Каждый владелец заключает их лично для своего жилья, если иной вариант не был избран собственниками.

Важно! Если не заключить соглашения с обслуживающей организацией или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться нереализованным. Дому могут назначить УК.

Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих  собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

Выводы

Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.

Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением всех документов или совет, то просьба записаться на бесплатную консультацию у онлайн-консультанта.

Будем благодарны за лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2019 году

Условия непосредственного управления многоквартирным домом
Время чтения: 5 минут

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества.

Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

  1. Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
  2. Прозрачные расчеты.
  3. Задолженность граждан не касается остальных жителей.
  4. Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
  5. Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

  1. Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
  2. Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
  3. Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
  4. Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при ании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

  1. Формирование инициативной группы.
  2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное ание, избирается председатель совета дома.
  3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

  1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
  2. Выбор кандидатуры официального представителя.
  3. Формирование представительского органа.
  4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

  • протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
  • протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
  • технический паспорт дома;
  • заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
  • заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Узнайте, какие ещё бывают способы управления многоквартирным домом.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354. В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД.

Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала.

 В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

Заключение

Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями – распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании.

Непосредственное обслуживание позволяет собственникам квартир поддерживать дом в оптимальном состоянии. Здание обслуживают уполномоченные организации, но их деятельность прозрачна и легко контролируется владельцами помещений.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/neposredstvennoe-upravlenie-mkd.html

Вопрос права
Добавить комментарий