Управляющая компания собирает деньги на ремонт

Может ли управляющая компания исполнять функции регионального оператора?

Управляющая компания собирает деньги на ремонт

Управляющая компания ни в коем случае не может заменить регионального оператора. Согласно ст. 178 ЖК РФ региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. Региональный оператор создается субъектом РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Управляющим компаниям  деньги перечисляются лишь за содержание и текущий ремонт дома. Фонд капитального ремонта аккумулирует взносы исключительно на организацию проведения капитальных ремонтов, в соответствии с федеральным и региональным законодательством.

В Жилищном кодексе перечислены виды работ, которые относятся к капитальному ремонту.

Это внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо- водоснабжения и водоотведения; лифтовое оборудование; подвальные помещения; крыши; фасады; фундаменты, установка приборов и узлов учета.

Деятельность регионального оператора осуществляется в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ с учетом установленных ЖК РФ особенностей, принятыми в соответствии с ним законами и иными нормативными правовыми актами субъекта РФ.

При этом, частью 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ установлены только два варианта платы взносов на капитальный ремонт:

«…3. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее – формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее – формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора)».

Оплата взносов на капитальный ремонт, которая производится по платежному документу (счету-квитанции), присланной управляющей компанией, далее перечисляется на один из вышеуказанных счетов.

При этом владельцем специального счета может быть:

  • ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в  сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах;
  • жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом;
  • региональный оператор. При непосредственном управлении собственники могут принять решение на общем собрании собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Стоит отметить, что независимо от того, на чье имя открыт счет, — средства на нем принадлежат собственникам дома и могут быть потрачены только на капремонт.

Их нельзя израсходовать на покрытие долгов ТСЖ, УК (в любом случае) или Регионального оператора (за исключением ситуации, когда у регоператора долги возникли вследствие исполнения решения общего собрания собственников, а также по задолженностям за работы / услуги по капитальному ремонту).

Даже при банкротстве владельца специального счета денежные средства, находящиеся на нем, не включаются в конкурсную массу. Закон четко прописывает, какие именно денежные операции можно проводить со средствами, которые находятся на специальном счете. Кроме того, во время списания средств со счета банк обязан проверять, есть ли у того, кто снимает средства, необходимые для этого документы.

Что делать, если пришли сразу два «квитка» по капремонту – из фонда капитального ремонта и из управляющей компании?

Могут быть две причины такой ситуации.Когда еще в регионе еще не было программы капитального ремонта, жильцы некоторых многоквартирных домов захотели привести в порядок свое здание. На общих собраниях они решили провести определенные работы по капремонту, доверили это своим управляющим компаниям, договорились о цене и о рассрочке платежа на год-два.

Управляющие организации эти работы выполнили, и сейчас жильцы выплачивают управляющим компаниям деньги по этой рассрочке. Эти платежи не касаются региональной программы капремонта, и все интересующие вопросы нужно задавать управляющей компании.

А после того, как заработала региональная программа капремонта, жильцы должны параллельно платить и своей управляющей компании, ранее оговоренные суммы, и региональному оператору.

Однако встречаются и другие случаи, когда управляющие компании присылают «квитки» параллельно с Фондом и безо всяких договоренностей с собственниками. В этой ситуации нужно помнить, кто кому имеет право выставлять квитанции.

Фонд направляет счета только в те многоквартирные дома, где есть решение собственников о том, что они копят деньги на общем счете регионального оператора; либо если собственники опоздали с решением, где копить свои деньги, и муниципалитет постановил, что их взносы на капремонт будут в «общем котле».

По закону в этих условиях только Фонд имеет право выставлять квитанции. А управляющие организации вправе собирать деньги исключительно в тех домах, жильцы которых решили копить на капремонт на специальном счете.

Но некоторые управляющие компании – либо по незнанию, либо еще по каким-то причинам – пытаются выставлять свои счета по взносам на капремонт в домах регионального оператора, под эгидой республиканской программы капитального ремонта. Информация о таких случаях направляется в прокуратуру.

В том случае, если собственник получил двойные квитанции по капремонту, он может позвонить в Фонд, государственную жилищную инспекцию и в управляющую компанию и спросить, с чем это связано. 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram 

Источник: https://communal-control.ru/advice/view?id=41

Управляющие компании не имеют право собирать деньги за «капитальный ремонт»

Управляющая компания собирает деньги на ремонт
ionin_srВ рамках сегодняшнего заседания комитета Заксобрания по развитию инфраструктуры и жилищной политике я поднял вопрос, с которым ко мне обращались жители нескольких районов Екатеринбурга.

Проблема касается того, что после принятия областного закона о капремонтах управляющие компании лишились возможности собирать платежи по строке «капитальный ремонт».

Единственной возможностью продолжить такие сборы является решение общего собрания жителей конкретного дома, на котором они определили, что до начала работы Регионального Фонда капитального ремонта они доверяют своей управляющей компании продолжать собирать с них деньги.

Областной закон о капремонтах вступил в силу с 19 декабря, однако в квитанциях за январь мы с Вами вновь увидели строку «капитальный ремонт». Конечно, для кого-то эти 300-500 рублей – не такие уж великие деньги, но для кого-то это вполне существенные траты.

Кроме того,  управляющие компании ведь планируют и далее, до ноября, продолжить собирать с нас эти деньги ежемесячно.

Сами коммунальщики ссылались на действовавшее до последнего времени постановление Главы Администрации Екатеринбурга Александра Якоба об установлении тарифа на «капитальный ремонт», но с 19 декабря, как подтвердили сегодня представители Прокуратуры Свердловской области, это постановление прямо противоречило действующему законодательству, а с 10 февраля и вовсе было отменено.

Для обсуждения проблемы сегодня на комитет были приглашены Министр энергетики и ЖКХ Николай Смирнов, руководитель Госжилинспекции Алексей Россолов, зам.

Главы Администрации Екатеринбурга по ЖКХ Алексей Кожемяко и старший прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики Прокуратуры Свердловской области Григорий Чесноков.

Все участники заседания подтвердили, что сбор средств за «капремонт», за исключением случаев, где подобное решение принималось общим собранием, на сегодняшний день необоснованно.

При этом прокуратура указывает, что они не могут провести проверку всех начислений, ведь непонятно, в каких случаях за «капремонт» начисляли по решению общего собрания (хотя понятно, что таких домов – единицы), а где начисления проводились с нарушением закона.

Поэтому прокуратура будет тут реагировать только на конкретные обращения конкретных домов о том, что собрания в них не проводились, а начисления продолжаются. На это я заметил, что как депутат от Чкаловского района могу предоставить таких фактов сотни.
Например, жителям дома по Родонитовой, 32 продолжают начислять плату за “капитальный ремонт”.

Однако Совет дома утверждает, что никаких общих собраний по вопросу дальнейшего сбора денег по этому тарифу не проводилось. Прокуратура готова проводить проверку и выносить предписание об устранении нарушений.

Я понимаю, что есть случаи, когда сбор средств на «капремонт» просто необходим конкретным домам, но искренне считаю, что пусть в таком случае управляющая компания идет и убеждает в этом жильцов. И последние изменения как раз и должны мотивировать управляющие компании начать бегать за жильцами, а не наоборот, как это всегда происходило.

В итоге депутаты приняли решение поручить Министерству энергетики и ЖКХ провести разъяснительную работу с управляющими компаниями по недопустимости предъявления требований об уплате взносов за капитальный ремонт до принятия соответствующего решения собственниками жилья, а также проинформировать управляющие компании о необходимости возврата собранных в январе по статье «капитальный ремонт» денежных средств. Я также призываю жителей Чкаловского района сообщать мне о фактах предъявления счетов за «капремонт» жителям домов, в которых не принималось такого решения общим собранием собственников жилья. Да и жителям других домов рекомендую обращаться по этому вопросу к депутатам, представляющим их округ.

?

|

ionin_srПрошлой осенью ко мне обратились жители домов, окна которых выходят на улицу Щербакова. В сентябре 2009 года была существенно расширена проезжая часть улицы, от пересечения с ул. Самолетная до пересечения с ул.Павлодарская с трех до восьми полос. В связи с этим существенно возрос уровень шума от проезжающих автомобилей. При проведении лабораторных исследований уровня шума специалистами филиала ФБУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии в Свердловской области» показатели производственных измерений не соответствовали санитарным нормам, установленным СН.22.4/2.1.8.562-96.В марте 2013 года Администрация города ответила жителям, что «проектом предусмотрены работы по установке шумозащитных экранов по всему фронту дома,  а также замена окон на первых этажах жилых зданий на шумозащитные. Начало работ планируется ориентировочно с мая 2013 года».Однако на момент обращения жителей ко мне работы даже были начаты. Депутатский запрос в Администрацию Екатеринбурга результата не дал, поэтому пришлось обращаться в надзорные органы. Я направил запрос в Областную прокуратуру.По итогам его рассмотрения получен ответ, согласно которому для выполнения шумозащитных мероприятий между МКУ «Городское благоустройство» и ООО «Свердгражданстрой» все-таки был заключен контракт на выполнение работ.В начале этого года мы связались с жителями, которые сообщили, что в конце прошлого года действительно были проведены шумозащитные работы. Кроме того, в ответе прокуратуры указывается, что МКУ «Городское благоустройство» также проведены работы по замене окон в дома на улице Щербакова.

Источник: https://ionin-sr.livejournal.com/137588.html

Как обманывают при ремонте домов жителей, руководителей ТСЖ и УК и учредителей УК

Управляющая компания собирает деньги на ремонт

Эта статья будет полезна как обычным собственникам, так и председателям и членам советов домов, председателям ТСЖ, руководителям УК, а также (внимание!) учредителям управляющих компаний. Ее автор – Амалия Бальтинайте, руководитель системы «ГИС Ремонт ЖКХ».

Если спросить любого человека в России по поводу проведения ремонта многоквартирного дома – в его ответе будут слова «откат», «украли», «заработали», «сделали г…но», «через год все потрескалось/разрушилось/пришло в негодность».

Как устроен рынок ремонтов домов в ЖКХ?

Жители каждого дома ежемесячно отчисляют две суммы на будущие ремонты своего дома.

• около 3-5 рублей с квадратного метра квартиры на текущий ремонт дома – эти деньги идут напрямую в УК или ТСЖ и расходуются по решению общего собрания

• от 6 до 16 рублей (в зависимости от региона) с квадратного метра квартиры на капитальный ремонт – эти деньги идут напрямую на счет в банке (если открыт спец.счет) или региональному оператору капитального ремонта.

Таким образом, чем больше площадь дома, тем больше накапливается ежемесячная сумма на ремонт.

Обычная пятиэтажная хрущевка в среднем имеет площадь 3,5-5 тысяч м2 площади, а следовательно, «копит» 12-20 тысяч рублей в месяц на текущий ремонт и 25-50 тысяч на капитальный.

По своему дому вы можете легко посчитать эти значения – возьмите структуру тарифа в своей управляющей организации и умножьте тариф на общую площадь жилых и нежилых помещений дома.

Теперь посмотрим, как сейчас происходит процесс ремонта в доме, которым управляет управляющая компания. Управляющие компании могут оперировать только теми деньгами, которые они собирают на текущий ремонт.

Собственники могут потратить эти деньги только по решению общего собрания (либо по решению Совета дома если ранее такое право было предоставлено Совету дома общим собранием).

Грубо говоря – хотите сделать ремонт в подъезде/поставить видеонаблюдение/огородить двор/заменить светильники – идите собирать подписи.

После проведения общего собрания (=сбора подписей), вы отдаете протокол в управляющую компанию и ждете результат. Здесь и начинается самое интересное со словами «откат», «украли», «заработали», «сделали говно», «через год все потрескалось/разрушилось/пришло в негодность».

Например, ваш дом накопил 500.000 рублей. Вы провели собрание и решили сделать ремонт в подъезде. Чтобы меня не обвиняли в разжигании ненависти к УК, я буду употреблять термин «Типичная управляющая компания» (далее – «ТУК»). После (или до) получения протокола «ТУК» обозначает стоимость ремонта в размере накопленных 500.000 рублей. Здесь происходит два варианта:

1) в УК есть свои работники, которые начинают ремонт (редкий вариант),

2) УК нанимает другую организацию для проведения ремонтов (более частый вариант на практике).

При первом варианте затраты УК будут в виде оплаты труда работников и стоимости материалов. Собственники не могут повлиять ни на стоимость материалов, ни на их применение. Чтобы заработать – будут покупаться наиболее дешевые материалы, а работать будут низкоквалифицированные работники.

Гораздо интереснее рассмотреть второй вариант! При втором варианте – УК просто оплачивает услуги другой компании, нанимает ее сделать ремонт, а поскольку деятельность «ТУК» направлена на извлечение прибыли, то подрядная организация будет выполнять работы не за 500.000 рублей, а, скажем, за 300.000 рублей. Соответственно, наш «ТУК» получит прибыль в размере 200.000 рублей с одного ремонта.

Будет ли здесь обман жителей? Да, возможно, но ведь жители сами сдали в УК протокол с просьбой сделать ремонт и не оговорили никаких других условий. Поэтому здесь не понятия «откат», «украли», но есть понятие «заработали».

Будет ли обман сотрудников управляющей компании? Да, возможен, если подрядчик окажется недобросовестным, возьмет оплату, а сделает ремонт плохо или не сделает часть обещанных работ. Таким образом, подрядчик подставляет управляющую компанию перед жителями, которые будут недовольны результатом. Здесь есть понятие «сделали говно».

Будет ли тут обман учредителей управляющей компании? Да, возможен, когда руководитель (не являющийся учредителем) подписывает договор на 300.000, но устно договаривается, что еще 30.

000 ему потом отдадут наличкой подрядчики. Таким образом, руководитель УК ворует у учредителей. Он показывает ему прибыль в 200.000, хотя реальная прибыль могла бы быть 230.000 рублей.

Здесь есть понятие «откат».

Мне приходится много общаться с руководителями подрядных компаний, которые делают те или иные работы для УК.

Так вот, они говорят, что «откат» встречается в более крупных УК (от 10 домов), где учредитель и руководитель разные люди, при этом «откат» поставлен на поток и начинается от 5 и доходит до 100% от суммы договора.

При этом, подрядчики не знают сколько реально списывается УК со счета дома с жителей, поэтому определить «наценку» управляющих компаний за свое «беспокойство».

Однако, примеры смет составленных управляющими компаниями, которые председатели домов приносят с просьбой помочь разобраться показывают, что реальная стоимость выполнения работ (мы отправляли смету в 3-5 разных фирм с просьбой предоставить их предложение по цене) ниже в 1,3-2 раза. То есть наценка за «беспокойство» доходит до 100%.

Если дом обслуживается ТСЖ, то все закупки происходят с участием председателя и/или членов правления. Если люди добросовестные – то они ищут варианты как сэкономить и узнают стоимость в нескольких компаниях. Если председатель ТСЖ пришел на свой пост, в том числе, заработать деньги, то см. ситуации выше в абзаце со словом «откат».

Сейчас прошло время, когда собственники говорили – «ремонта 10 лет не было, пусть хоть как сделают, и на том спасибо!». Нет, не спасибо. Сейчас время эффективно использовать накопленные деньги и требовать.

Как же защититься жителям домов, руководителям ТСЖ и УК и учредителям?

Советы жителям домов:

– в договоре управления МКД обязательно пропишите, что собственники имеют право самостоятельно выбирать подрядчиков по текущему ремонту, а управляющая компания обязана исполнить решение собственников и заключить договор на основании решения собрания или совета дома;

– попросить в УК смету ДО проведения общего собрания, узнать в 3-5 компаниях стоимость работ по данной смете, выбрать компанию, которая предложит лучшее соотношение «цена-качество» либо предложить эту компанию своей УК, включить ее название (ИНН, ОГРН) в решение общего собрания;

– участвовать во всех этапах ремонта с целью контроля (у меня был случай, когда председатель дома – бабушка, бывший строитель, поставила стул летом на улице и смотрела какие материалы используются, сколько их тратится, соблюдаются ли все этапы работ по ремонту фасада ее «сталинки» и соответствует ли это смете).

В настоящее время практика выбора подрядчиков еще не до конца сформирована даже у опытных сотрудников ТСЖ и УК, а что говорить про собственников, которые могут уделить этому время один раз в год? Здесь важен принцип должной осмотрительности и опыт. Он же нужен и председателям ТСЖ и УК, поэтому переходим далее.

Советы председателям ТСЖ и руководителям УК:

– принцип должной осмотрительности, а именно, выбор подрядчика только после просмотра его «истории работ» на прошлых объектах, разговора с заказчиками;

– не выбирать компании, которые зарегистрированы недавно или у которых есть судебные споры (все это можно проверить онлайн) – есть риск оплатить аванс и остаться у разбитого корыта;

– требовать банковскую или иную дополнительную гарантию по договору, чтобы застраховать себя от «сделали говно» и «все потрескалось»

– анализировать рынок, сегодня рынок развивается и появляется много новых компаний, которые готовы делать тот же объем работ дешевле, при этом они уже имеют историю работ и хотят закрепиться на рынке, работают на имя, но очень гибкие в цене на свои услуги.

Советы учредителям УК (и собственникам, которые хотят сохранить свои деньги):

– каждый ремонт проводить по составленной смете (объем работ и материалов одинаковый – победит цена!) в виде конкурса, с отбором претендентов, да, это усложнит процесс выбора подрядчика, но поможет сохранить деньги и получить лучшие решения по цене и, как следствие, по маржинальности бизнеса, сохранению своих денег;

– поставить задачу об обязательном составлении отчетов о запросах цен в 3-5 разных подрядных компаниях с указанием их контактных данных и причин их отклонения и выборе определенной;

– посадить в УК своего человека (близкого родственника, детей и тд), которые будут «внутри» компании видеть работу, следить за «откатами», а заодно набираться опыта в управлении.

В нашей практике был случай, когда учредитель УК устроил свою жену на работу в УК экономистом, а уже спустя первый месяц она нашла такие, даже не связанные с ремонтами, траты как: ежемесячная чистка аквариума (15000 рублей), оплата интернета (4500 рублей – был открыт максимальный канал, который вообще не требуется в работе), закупка канцелярии на сумму более 7000 рублей ежемесячно (штат компании около 7 человек), затраты на обслуживание техники и прочее – в сумме «оптимизация» сократила расходы более чем на 50.000 рублей каждый месяц, абсолютно не сказавшись на условиях работы сотрудников.

Источник: https://nkgkh.ru/novosti/analitika/1297-kak-obmanyvayut-pri-remonte-domov-zhitelej-rukovoditelej-tszh-i-uk-i-uchreditelej-uk

Как управляющие компании «пилят» деньги жителей и как на это смотрит прокурор?

Управляющая компания собирает деньги на ремонт

Часть 1. Скажем сразу, наше государство очень сильно заботится о правах граждан — жилищно-коммунальное законодательство в России одно из лучших в мире. В том числе и в сфере управления общим имуществом собственников в многоквартирных домах.

По сути Президент и депутаты Государственной Думы дали гражданам две возможности для содержания и ремонтов своих домов. Первая — это товарищество собственников жилья (ТСЖ), когда граждане самоорганизуются, выбирают из числа жильцов дома ответственного человека и сами осуществляют все работы по своему дому.

Вторая — когда граждане нанимают для таких целей управляющую компанию (УК).С самоорганизацией граждан у нас традиционные проблемы, поэтому управлением жилищным фондом в основном занимаются управляющие компании.

Что же это за зверь такой, управляющая компания, как она должна работать и что происходит в Балашове?Если кратко, то управляющая компания должна отвечать в доме абсолютно за все: за все коммунальные услуги (она должна поставлять жильцам холодную и горячую воду, тепло и электрическую энергию), за содержание жилья (работа дворника и уборщицы, подготовка к отопсезону и т. д.) и за текущий ремонт дома (это весь ремонт кроме капитального). За это граждане платят управляющим компаниям деньги по трем статьям — за управление, за содержание и за текущий ремонт. Средняя цена такой платы в городе Балашов составляет 10,5 — 11,0 рублей за квадратный метр, оценочно рынок услуг управляющих компаний составляет 120 миллионов рублей в год.На бумаге все понятно, но что происходит на самом деле в Балашове? Мы же все живем в городе и видим, что несмотря на то, что мы платим «оброк» управляющим компаниям в действительности никакой работы они не ведут. В лучшем случае пару раз в месяц приходит дворник и уборщица, устраняются какие-то аварии, но на этом всё ограничивается. При этом в отношении управляющих компаний нет фактов преследования ни со стороны государственной жилищной инспекции, ни со стороны «ока государева» – прокуратуры. Создается иллюзия, что все работает правильно, никаких нарушений нет и мы обязаны и далее платить «оброк». Но на самом деле все абсолютно не так.В Балашове создана и на протяжении нескольких лет функционирует система нецелевого использования управляющими компаниями собранных с граждан денежных средств, в простонародье называемая «распилом». Нецелевое использование денег управляющими компаниями особо не скрывается, весело и непринужденно данная система работает при полном попустительстве органов прокуратуры.

Для того, чтобы не быть голословным — обратимся к официально опубликованным документам, к отчетам управляющих компаний опубликованным на сайтах www.gosuslugi.ru и www.reformagkh.ru. Отчеты, размещенные на этих сайтах являются документами имеющими юридическую силу, то есть достоверными.

Для примера посмотрим как работает управляющая компания «Жилстрой», руководителем которой является Шатковский Юрий Вячеславович, кстати член Общественного совета при полиции города Балашов.Ниже представлен отчет об управлении за 2018 год дома по адресу, город Балашов, ул. Ленина, 20.

Прекрасная картина, на первый взгляд — управляющая компания «Жилстрой» за год заработала на этом доме аж 150 848 рублей. Однако если смотреть внимательнее, выясняется что компания не заработала эти деньги, а просто не провела текущий ремонт.

С граждан было собрано 188 209 рублей, а потрачено всего 15 705 рублей.

Думаете это единичный случай? Нет.Вот отчет той же компании по этому же дому за 2017 год.

За 2017 год в целом «Жилстрой» заработала на доме 87 593 рублей, не сделав текущего ремонта на 93 481 рублей.

Вы будете удивлены, но в 2016 году принцип был такой же. На доме управляющая компания заработала 125 702 рублей, не сделав текущих ремонтов на сумму 113 159 рублей.

Таким образом, за три года с 2016 по 2018 год управляющая компания «Жилстрой» заработала на доме по адресу ул. Ленина, дом 20  364 143 рубля. А не исполнила работ по текущему ремонту на сумму 379 144 рублей.

В этом и состоит схема «распила» – управляющие компании собирая деньги с граждан просто не исполняет ключевую услугу (текущий ремонт), а расходует деньги по собственному усмотрению, перераспределяя их на другие дома, другие услуги или напрямую в собственную прибыль.

Квинтэссенцией бездействия органов прокуратуры города является тот факт, что в вышеуказанном доме проживает один из помощников прокурора города Балашов. С большой долей вероятности, он видел вывешиваемые в подъездах отчеты управляющей компании, видит что никаких ремонтов не ведется, сам платит «оброк», но вопросов у него не возникает.

Надеюсь, что ниже написанную часть частного мнения прочитает кто то из сотрудников городской прокуратуры, эта часть для них. И слегка задумается.

Почему вообще так заострен вопрос об услуге текущего ремонта? Все дело в том, что средства, собираемые с граждан за эту услугу не становятся собственностью управляющей компании, они лишь доверены управляющей компании и не могут расходоваться ей по своему усмотрению.

Законодательство Российской Федерации определяют текущий ремонт общего имущества, оплачиваемый гражданами в составе обязательных платежей за жилищные услуги граждан управляющим компаниям как услугу имеющую особую правовую природу.

Обязательства по проведению текущего ремонта предполагают выполнение конкретных работ, вносятся собственниками не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников многоквартирных домов.

Таким образом, денежные средства поступившие от граждан как обязательный платеж за текущий ремонт носят целевой характер, находятся в распоряжении управляющей организации, но принадлежат собственникам помещений в многоквартирных домах и могут быть израсходованы только на основании оформленных решений граждан. Такая правовая позиция вытекает из нескольких правовых актов.Подпункт 4.

1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации предусматривает отдельное ание собственников помещений в рамках общего собрания собственников относительно проведения текущего ремонта. В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Кодекса такое решение должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников, который является официальным документом.

Пункты 17 и 18 Постановления Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2016 возлагают на собственников помещений обязанность об утверждении перечня услуг и работ, условия их оказания и выполнения, объемы финансирования.

Подпункт 14 пункта 1 статьи 251 Налогового Кодекса Российской Федерации относит средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета управляющих организаций для финансирования ремонта и капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов к средствам целевого финансирования, такие средства не подлежат налогообложению.

Судебная практика так же подтверждает, что денежные средства по строке «текущий ремонт» вносятся гражданами не за фактическую услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем, то есть данная услуга носит целевой характер.

Эти средства не поступают в собственность управляющей компании, а являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников многоквартирного дома. Суды квалифицируют нецелевое использование таких средств как необоснованное обогащение управляющих компаний.

Вышеуказанные формулировки отражены в Определении Верховного суда Российской Федерации №303-ЭС17-2420 от 05.04.2017 по делу А73-4387/2016, Постановлении кассационной инстанции Арбитражного суда Поволжского округа по делу А65-2024/2016 и в прочих судебных решениях.

И что же получается? Управляющая компания, без проведения общих собраний собственников, без формирования смет на текущие ремонты, без отчетности по проведенным работам просто собирает деньги с граждан, но не проводит работы? И еще полбеды, если такие деньги лежат в «кубышке» у управляющих компаний.

И они могут либо вернуть эти деньги, либо сделать работы? Но бухгалтерские балансы управляющих компаний говорят об обратном, денег на депозитах у них нет, значит они уже израсходованы. С точки зрения гражданского законодательства — это необоснованное обогащение, с точки зрения уголовного права — есть основания предполагать, что это растрата.

Проблема с необоснованными суммами управляющих компаний в городе Балашове глобальна. Речь идет далеко не об одном доме, и не об одной управляющей компании.  При этом управляющие компании «Жилстрой» и «Первая Балашовская Ук» по крайней мере в плане отчетности еще как то несут признак нормальности. Ситуация с управляющими компаниями, работающими в микрорайоне КПТ гораздо хуже, судя по их отчетности необоснованные суммы составляют оценочно по 3-4 миллиона рублей в год у каждой из компаний: «Балашовская ЖЭК», «Мой дом», «Лидер -С». В целом объем необоснованных сумм, которые сами же управляющие компании продекларировали в 2018 году по городу составляет около 15 миллионов рублей. А если допустить, что суммы по затратам на текущие ремонты управляющими компаниями могут быть сфальсифицированы (а это очень вероятно, так как за ними нет никакого контроля), то объем выведенных средств может вырасти кратно.Заканчивая эту часть возникает всего один вопрос. Почему бездействуют надзорные органы? Понятно же, что сами граждане не смогут разобраться в хитросплетениях законодательства. Очевидно, что нарушения прав граждан лежит на поверхности. Несомненно, что ситуация в сфере ЖКХ формирует отношение граждан к государству в целом. Однако прокуратура города самоустранилась от проблем в этой сфере полностью. Ждем когда гром грянет?

Продолжение следует….

Материал прислан для раздела “Мнения”. Мнение автора публикации может не совпадать с позицией редакции Балашовера.

Источник: http://balashover.ru/opinion/32103.html

«Деньги от нас прячут?»: как челябинцам узнать о платежах за капремонт на спецсчёте своего дома

Управляющая компания собирает деньги на ремонт

В доме на улице Кирова, 21 открыт спецсчёт на капремонт. Но раскрывать сведения о поступлении денег от собственников на него УК не может

yandex.ru/maps

Челябинцы, открывшие специальные счета на проведение капремонта, имеют право распоряжаться накопленными деньгами и сами решать, на какие виды работ их нужно потратить.

Но на деле жители некоторых домов не могут выяснить информацию о состоянии счёта. Это даёт им повод думать, что деньги управляющие компании от них прячут.

Разбираемся, какую информацию хозяева квартир могут получить без проволочек.

Кто имеет доступ к спецсчёту?

Программа капитального ремонта в Челябинской области стартовала в 2015 году. Жители большинства домов на тот момент не принимали решения об открытии спецсчёта, и их деньги за  эту услугу направлялись в «общий котёл» программы — региональному оператору.

Со временем люди начали проводить собрания и переходить из «общего котла» на собственный счёт. Например, жители дома № 21 на улице Кирова открыли такой счёт два года назад. При этом на нём хранятся деньги, собранные за четыре года, ведь после перехода на спецсчёт регоператор переводит на него деньги, которые ранее накопила многоэтажка.

У спецсчёта есть свои плюсы: жители могут не ждать капитального ремонта дома по региональной программе несколько лет, а проводить его раньше — когда в этом есть необходимость.

В девятиэтажке на Кирова, 21 ремонт фасада, сетей горячего водоснабжения и электрики по программе регоператора запланирован только с 2023 по 2025 годы.

Благодаря спецсчёту отремонтировать дом жители смогут раньше. Причём вместо электрики они могут выбрать ремонт, например, газового оборудования, замену которого жильцы считают более важной.

А главное — деньги людей направляют именно на ремонт их дома.

Общая сумма на счёте — информация открытая. А вот операции по счёту доступны только жителям дома по запросу в банк

reformagkh.ru

Впрочем, жители домов со спецсчётом иногда сталкиваются с трудностями.

— Я добивалась того, чтобы в нашем доме, которому уже почти полсотни лет, капремонт провели именно в этом году, — рассказала председатель совета дома № 21 на улице Кирова Юлия Кочеткова, — чтобы израсходовать деньги, копившиеся у нас на счету четыре года.

В доме сгнили все трубы, даже газовые — их надо срочно менять. Но я столкнулась с тем, что управляющая компания не заключает договор с советом дома, чтобы я как председатель могла посмотреть, сколько денег на счёте нашего дома.

Но такую доверенность мне не дают: официально не отказывают, но и ответов на мои запросы нет. Ощущение, что деньги от нас прячут. 

Открыть спецсчёт по закону может только юридическое лицо — это управляющая компания или товарищество собственников жилья (ТСЖ). В доме № 21 на улице Кирова владельцем счёта стала УК «ДЕЗ Калининского района».

— Председатель дома в любой момент может посмотреть итоговую сумму, накопленную сейчас на доме. Эту информацию можем предоставить и мы, и банк, в котором открыт счёт, сделав выписку, — ответила 74.ru директор по правовым вопросам УК «ДЕЗ Калининского района» Венера Гиниятуллина.

— Кроме того, открыты данные по сохранению остатков средств на счёте и операции по списанию средств — куда и сколько денег было потрачено. Но выдавать сведения о том, кто из жителей и какие суммы вносил на этот счёт, мы не можем. Это нарушение закона «О персональных данных», ведь тогда можно будет увидеть фамилию и номер квартиры собственника.

Ответственность по сохранению этих данных — на владельце спецсчёта, то есть на управляющей компании.

Сейчас из 5719 челябинских домов, включённых в программу капремонта, 464 находятся на специальных счетах управляющих компаний или ТСЖ (это 8% от общего числа). Ещё 252 дома в Челябинске копят средства на капремонт на спецсчетах регоператора. Большая часть домов — 4913 (86%) — перечисляет деньги на капремонт в «общий котёл».

В компании — регоператоре капремонтов в Челябинской области уточнили, что узнать сумму на счёте и любые операции по нему вправе не только председатель совета дома, но и любой его житель.

Для этого человек может обратиться в банк, где открыт счёт, и предоставить документ, подтверждающий, что он собственник квартиры.

Банк должен предоставить сведения о поступлениях на счёт, но без указания персональных данных — фамилий и имён собственников квартир.

— В соответствии с Жилищным кодексом банк, в котором открыт специальный счёт, и владелец этого счёта (в данном случае управляющая компания) обязаны предоставить по требованию любого собственника квартиры в доме, в котором открыт спецсчёт, информацию о сумме, зачисленной на счёт, об остатке средств на нём, обо всех операциях по данному специальному счёту. Это делается для того, чтобы программа капремонта была максимально прозрачной для жителей домов, — объяснили в пресс-службе регоператора капремонтов.

Эдуард Фадюшин (инфографика)

Пять шагов к спецсчёту

Сегодня есть два способа накопления взносов в фонд капремонта — «общий котёл» регионального оператора и специальный счёт, который могут открыть жители конкретного для своего дома.

При этом его владельцы не освобождаются от ежемесячных платежей. Сведения о сумме на счёте, накопленной жителями, контролирует Госжилинспекция.

Если эта сумма меньше 50 процентов от запланированного объёма, то Госжилинспекция вправе закрыть этот спецсчёт, а накопленные средства направить в «общий котёл».

Кроме того, владелец счёта — УК или ТСЖ — самостоятельно должен заниматься выставлением и рассылкой квитанций по этой услуге и вести претензионную работу с должниками. Передать эти полномочия хозяева квартир могут управляющим компаниям, которые за эту работу попросят у жильцов плату от 1% до 10%, что в среднем увеличивает платёж за капремонт на 30 рублей, подсчитали эксперты.

Изменить способ формирования фонда капремонта южноуральцы могут в любое время. Открывать специальные счета особенно выгодно жителям новостроек, а также старых многоэтажек с большим количеством квартир.

Для этого жильцам на общем собрании большинством (более 50 процентов) нужно принять это решение. Желающим открыть спецсчёт в своём доме надо поторопиться.

Ведь такое решение по закону вступает в силу только через год после направления протокола собрания регоператору и уведомления Госжилинспекции. Рассказываем, как открыть спецсчёт на капремонт за пять шагов. 

Источник: https://74.ru/text/house/66040858/

Сделают ли ремонт в подъезде, если у соседей долги по квартплате?

Управляющая компания собирает деньги на ремонт

В моем многоквартирном доме у многих собственников долги по оплате услуг управляющей компании. Директор УК постоянно приводит этот аргумент, когда заходит речь о ремонте в подъездах или содержании придомовой территории. На вопросы о взысканиях по суду он многозначительно разводит руками и говорит, что это не так просто.

Действительно ли есть подводные камни при взыскании УК задолженностей по платежам? Какие есть рычаги влияния на ситуацию у собственников, кроме как пойти лично поговорить с неплательщиками?

Георгий

Действительно, взыскивать долги за жилищно-коммунальные услуги сложно. Но это обязанность УК, а не жильцов.

Кроме этого у УК есть прямые обязанности: присылать по графику дворников и уборщиц и ремонтировать то, что разваливается.

И к этим обязанностям она должна относиться добросовестно — заменять выбитые стекла и сломанные перила, даже если денег на балансе не хватает. А вот стены в подъезде в этом случае может и не перекрашивать.

Жильцы дома вправе контролировать действия УК — знать, сколько у УК денег и какие у нее планы на ремонт. Вот какие еще есть права у жильцов и что можно сделать в вашем случае.

УК формально может отключить коммунальные услуги за долг больше двух номинальных начислений. Номинальные начисления — это усредненная норма, по которой считают плату за свет, газ и воду, если нет счетчиков.

Порядок следующий: УК сначала предупреждает должника, что через 20 дней отключит конкретную услугу частично. А еще через 10 дней — спустя в общей сложности месяц — может отключить услугу полностью. Но на практике сложно сделать, чтобы вода или электроэнергия поступали частично, поэтому первый этап чаще всего исполняют номинально.

Исковой порядок дольше: на принятие заявления к рассмотрению, представление письменных возражений, рассмотрение дела и вступление решения в законную силу уходит больше месяца.

Впоследствии УК нужно дополнительно запросить в суде исполнительный лист. Когда она его получит, начинается самое сложное: нужно взыскать деньги с жильца-неплательщика. Если ваши соседи не вносят квартплату потому, что у них нет денег, после появления исполнительного документа им по-прежнему нечего будет отдать коммунальщикам.

Забрать можно не всё. Мебель, одежду, обувь, продукты не забирают: это вещи обычного пользования. Даже при миллионном долге за ЖКУ соседей не выгонят из их собственной квартиры: из единственного жилья не выгоняют вообще. А если оно не единственное, квартиры лишат только за долг в размере стоимости этой квартиры — вряд ли у них столько накопилось за ЖКУ.

Конечно, потом УК сможет заново направить приказ или лист приставам. Но когда уже вынесли один акт о невозможности взыскания, успех второй попытки маловероятен. А деньги на госпошлину и время юриста уже потрачены.

Еще более удивительная, но реальная ситуация: УК не хочет или не может оплатить государственную пошлину. Без нее суд не будет рассматривать требование о взыскании долга с вашего соседа.

Если УК в течение трех лет не пойдет в суд, закончится срок исковой давности по долгам за коммуналку и их придется просто списать. На практике это означает, что у УК хватит денег на ремонт только одного подъезда, а не двух.

Знаем, как приструнить управляющую компаниюПодпишитесь на нашу бесплатную рассылку, и мы поделимся с вами важными статьями о ваших правах

Раз в год, а если собственники захотят, можно и чаще, проходит общее собрание собственников многоквартирного дома. Так должно быть по правилам. На собрании УК отчитывается, куда потратила деньги жильцов в прошлом году, и предлагает план, сколько и на что потратить в наступающем.

Если собственники дома хотят перекрасить стены в подъезде или поставить новую горку на детской площадке, они вправе большинством обязать УК это сделать. Точно так же владельцы квартир вправе отказаться от ремонта, предложенного УК.

Например, не красить поручни пандуса, если не считают это необходимым.

Если срок действия старого договора истек, новый не подписан, а деньги УК продолжает собирать, можно через суд потребовать, чтобы УК исполняла свои обязанности по истекшему договору. Собственникам придется дополнительно доказывать суду, что договорные отношения между ними и УК существуют.

Если с датами все в порядке, в иске можно сразу перейти к требованиям к УК.

Еще на сайте «Реформа ЖКХ» есть протоколы общих собраний собственников с решениями, где указаны размеры платы за стандартные действия по обслуживанию дома, а также за действия по текущему и капитальному ремонту. И самая интересная часть — отчеты о выполненных работах и их стоимости.

Например, УК в моем доме собирает с собственников деньги на постоянные работы — бесперебойное водоснабжение и уборку подъездов. Это входит в строку «содержание жилого помещения» в квитанции, и мы платим за содержание пропорционально площади наших квартир. О размере платы с квадратного метра мы раз в год договариваемся на общем собрании.

Также на собрании мы договорились, что УК от нашего имени будет заключать договоры с рекламодателями и полученные с них деньги тратить на благоустройство. За счет средств с рекламных стендов в лифтах УК установила на ступеньках противоскользящие резиновые коврики и огородила детскую площадку.

Я не просила документы об этом в УК, а все посмотрела на сайте «Реформа ЖКХ». Точно так же можете сделать вы: изучить копии решений общих собраний и сметы. Если покажется, что компания отчиталась за то, чего не сделала, или заплатила слишком много за какой-то ремонт, вы можете попросить УК показать подтверждающие документы.

Мы уже писали о проверке работы управляющей компании. Важно проявлять инициативу и уговаривать соседей воздействовать на УК через решения общих собраний собственников квартир. Тогда большинством вы заставите УК действовать. В одиночку это почти невозможно.

Если воздействовать на УК вы не хотите, прочитайте, как можно благоустроить двор за государственный счет. Также можете поговорить с соседями-должниками. Вдруг вы будете достаточно убедительны, когда расскажете им про реструктуризацию долга, субсидии на ЖКУ и пособие по безработице.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/sosedi-dolzhniki/

Вопрос права
Добавить комментарий