Срок исковой давности для взыскания долга по арендной плате

Ответственность по договору аренды — PRAVO.UA

Срок исковой давности для взыскания долга по арендной плате

1 января 2002 года вступил в силу принятый Верховным Советом Украины 25 октября 2001 года новый Земельный кодекс Украины (ЗК), который на протяжении будущих десятилетий будет регулировать земельные отношения в нашем государстве.

Одной из возможностей обретения права пользования земельным участком является порядок, предусмотренный в статье 93 ЗК, — аренда земельного участка.

Согласно этой статье, право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и другой деятельности.

Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.

Поскольку обретение права пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения путем приобретения его в собственность в настоящее время невозможно, то все сельхозпроизводители пользуются земельными участками на основании договоров аренды таких земельных участков. Взаимоотношения сторон в этой сфере регулируются указанными статьями ЗК и Законом Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года (на данный момент действует редакция Закона с изменениями от 25 марта 2005 года).

Согласно статье 6 этого Закона, арендаторы приобретают право аренды земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных ЗК, Гражданским кодексом Украины (ГК), Хозяйственным кодексом Украины (ХК), другими законами Украины и договором аренды земли.

Статья 13 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает, что договор аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства. Одним из важных условий договора аренды земельного участка является арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за неуплату.

Как показывает практика рассмотрения дел хозяйственными судами, наибольшее количество дел, связанных с земельными правоотношениями, составляют дела о взыскании задолженности по неуплаченной арендной плате, то есть сельхозпроизводители, пользуясь землями, находящимися в государственной собственности, нарушают принцип платного пользования землей.

Причины такого положения дел разнообразны — от гибели урожая вследствие неблагоприятных погодных условий до передачи в аренду сельхозпроизводителю земли, непригодной для товарного сельскохозяйственного производства, и иногда неправильного восприятия как норм закона, так и условий договора аренды.

Одним из примеров такой ошибочной мысли землепользователей является неуплата за пользование арендованным земельным участком в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, подтвержденных надлежащими доказательствами, или уменьшение ими в одностороннем порядке в таких случаях арендной платы до размера земельного налога.

В соответствии со статьей 13 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, арендатор обязан за плату использовать земельный участок согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства, а обе стороны должны действовать, выполняя условия договора аренды в пределах действующего законодательства. То есть Закон не предусматривает безвозмездного использования арендатором земельного участка или случаев, когда арендатор полностью освобождается от арендной платы. Закон также не предусматривает возможности одностороннего изменения размера арендной платы как в сторону ее увеличения, так и в сторону уменьшения. Статья 23 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает, что арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды. Заключая договор аренды земельного участка, стороны, как правило, предусматривают в нем, что в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, подтвержденных надлежащими доказательствами, сельхозпроизводитель освобождается от ответственности за несвоевременную арендную плату. Но в этом случае арендаторы путают понятия выполнения договорных обязательств и ответственности за невыполнение или несвоевременное выполнение договорных обязательств.

Поскольку договор аренды земельного участка является хозяйственным договором, то на него распространяются нормы ХК.

Глава 19 ХК предусматривает, что хозяйственным признается обязательство, возникающее между субъектом хозяйствования и другим участником (участниками) отношений в сфере хозяйствования на основаниях, предусмотренных этим Кодексом, в силу которого один субъект (обязанная сторона, в том числе должник) обязан совершить определенное действие хозяйственного или управленческо-хозяйственного характера в пользу другого субъекта (выполнить работу, передать имущество, уплатить деньги, предоставить информацию и т.п.), или воздержаться от определенных действий, а другой субъект имеет право требовать от обязанной стороны выполнения ее обязанности. В то же время ХК предусмотрено, что участники хозяйственных отношений несут хозяйственно-правовую ответственность за правонарушение в сфере хозяйствования путем применения к правонарушителям хозяйственных санкций на основаниях и в порядке, предусмотренных этим Кодексом, другими законами и договором. Поэтому, предусматривая в договорах аренды условие об освобождении от ответственности за невнесение арендной платы в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, стороны не предусматривают автоматического освобождения арендатора от арендной платы, а лишь освобождение его от уплаты санкций за невыполнение или несвоевременное выполнение такой обязанности. Такое условие договора в полной мере отвечает нормам ХК. В соответствии с пунктом 4 статьи 219 ХК стороны обязательства могут предусмотреть определенные обстоятельства, чрезвычайный характер которых является основанием для освобождения их от хозяйственной ответственности в случае нарушения обязательства из-за данных обстоятельств, а также порядок подтверждения факта возникновения таких обстоятельств.

Примером неправильного применения арендатором норм действующего законодательства и условий договора аренды земельного участка может быть дело по иску Червоноблагодатненского сельского совета к ООО «Торговый дом «Украина» о взыскании задолженности по арендной плате за 2003 год за предоставленный земельный участок в сумме 43 331,86 грн. Пеня или какие-либо иные санкции истцом не заявлялись, но ответчик отказался платить арендную плату со ссылкой на то, что в 2003 году в результате неблагоприятных погодных условий на арендованных земельных участках погибли сельскохозяйственные культуры, что подтверждается выводом комиссии № 21 от 14 апреля 2003 года об обследовании земельных участков, актом от 27 июня 2003 года и выводом ТПП Украины № 6489/ 05-4 о том, что неблагоприятные погодные условия, ставшие причиной гибели сельскохозяйственных культур на площадях ООО «Торговый дом «Украина», являются форс-мажорными обстоятельствами.

Согласно пункту 8.1 договора от 20 февраля 2003 года, стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное невыполнение обязанностей по договору, если оно является следствием форс-мажорных обстоятельств, поэтому арендная плата уплачена арендатором на уровне земельного налога, о чем он сообщил истцу.

То есть арендатор не только нарушил условия договора аренды в части арендной платы за пользование земельным участком, поскольку истец, согласно условиям договора, в иске не ставил вопрос о привлечении его к ответственности за несвоевременную арендную плату, но и нарушил предписания статьи 23 Закона Украины «Об аренде земли».

Данная статья предусматривает, что арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды, что делает невозможным изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. К тому же такая норма, как внесение арендной платы в размере земельного налога, не предусмотрена Законом Украины «Об аренде земли». Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине и этот вопрос должен быть решен совместно сторонами по договору. Но наличие форс-мажорных обстоятельств не ухудшило состояния земельного участка, к тому же ответчик не обратился к арендодателю по поводу уменьшения арендной платы, а самостоятельно решил внести арендную плату в размере земельного налога, что противоречит действующему законодательству.

При рассмотрении дел этой категории выявляется и другое нарушение закона. Обращаясь в хозяйственные суды, органы прокуратуры часто заявляют требования не только о взыскании задолженности по арендной плате, но и суммы штрафных санкций за невыполнение условий договоров в части арендной платы.

Во всех без исключения договорах предусмотрена обязанность арендатора уплатить пеню в определенных процентах от размера неуплаченной суммы за аренду. При исследовании расчетов иногда оказывается, что пеня почти равняется размеру задолженности по арендной плате.

Из объяснений сотрудников прокуратуры в заседаниях оказывается, что, по их мнению, Закон Украины «Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств» от 22 ноября 1996 года с изменениями и дополнениями после вступления в силу ГК и ХК Украины утратил силу, поэтому ограничений размера пени он не устанавливает и требования заявляются с учетом годичного срока исковой давности, предусмотренного статьей 258 ГК. Заявляя такие требования и ссылаясь на указанные нормативные акты, как сотрудники прокуратуры, так и чаще всего истцы по делам, то есть арендодатели, не применяют нормы специального земельного законодательства. Пользуясь при заключении договора аренды земельного участка нормами Закона Украины «Об аренде земли», стороны (статья 15) обязаны предусмотреть в нем условия об ответственности сторон, так как это является существенным условием договора, и эти условия должны отвечать нормам действующего законодательства. Ответственность за невнесение или несвоевременное внесение арендной платы заложена в Законе Украины «О плате за землю», согласно части 2 статьи 25 которого размер пени за несвоевременное внесение арендной платы предусматривается в договоре аренды. Тем не менее он не может превышать ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога, поэтому ссылка сторон на Закон Украины «Об ответственности за несвоевременное выполнение денежных обязательств» от 22 ноября 1996 года безосновательна.

Примером такой ошибочной позиции арендатора может быть дело по иску Голопристаньской райгосадминистрации к частному предприятию «Торговый дом «Інвентор» о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 3320,84 грн, штрафа за невыполнение условий договора в сумме 1801,34 грн и пени за просрочку платежа в сумме 4785,97 грн.

Иск хозяйственным судом рассмотрен и удовлетворен частично. Задолженность по арендной плате взыскана с ответчика в полном объеме. В то же время, рассматривая требования о взыскании неустойки за несвоевременную арендную плату, начисленную истцом ответчику на основании пунктов 9.1 и.9.

2 договора аренды земельного участка, предусматривающего за просрочку оплаты аренды пеню из расчета 1 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки, хозяйственный суд исходил из следующего. Из расчета истца усматривается, что пеня им начислена за весь период просрочки, в том числе и за 2003 год.

Поскольку пеня — это одна из мер по обеспечению выполнения обязательств по договору, а спорные договорные взаимоотношения в 2003 году регулировались нормами ГК УССР, действовавшего в то время. Согласно статье 72 ГК УССР, на требования о взыскании пени, неустойки, штрафа распространялся шестимесячный срок исковой давности.

Поскольку его течение окончилось 25 декабря 2003 года, то у ответчика отсутствует право на взыскание этих средств в связи с истечением сроков исковой давности. Ходатайство о возобновлении сроков истец не заявлял.

Истец заявил требования о взыскании пени за просрочку арендной платы за 2004 год в сумме 1871 грн и за 2005 год в сумме 820 грн из расчета 1 % от суммы неуплаченной арендной платы.

Осуществляя этот расчет, истец не учел, что, согласно статье 25 Закона Украины «О плате за землю», размер пени за несвоевременное внесение арендной платы предусматривается в договоре аренды и не может превышать ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога. При таких условиях сумма пени составляет 420,90 грн, то есть Закон ограничил ответственность арендатора как во времени, так и в размере начисления пени.

КЛЕПАЙ Зинаида — заместитель председателя Хозяйственного суда Херсонской области, г. Херсон

Источник: https://pravo.ua/articles/otvetstvennost-po-dogovoru-arendy/

Взыскание арендной платы

Срок исковой давности для взыскания долга по арендной плате

   Взыскание арендной платы в судебном порядке – вопрос решаемый. Нарушение сроков оплаты по договорам аренды случается не так уж редко, у Вас могут возникнуть и иные споры по аренде. Причин тут множество. Просрочить платеж могут как частные арендаторы квартир, так и владельцы бизнеса.

   Взыскание долгов за аренду возможно при наличии договора. Если его не было, то обычно собственник в суд не обращается. И в этом кроется большая ошибка предпринимателя- арендодателя, поскольку взыскание арендной платы без договора вполне возможно через нормы о неосновательном обогащении.

   Наши адвокаты помогут Вам не только составить иск, но и представят Вас в суде, взыскав кроме задолженности и траты на помощь адвоката по гражданским делам в полном объеме.

Взыскание неосновательного обогащения по договору аренды

   Частный сектор практически никогда не оформляет отношения аренды через договор. Но аренда для бизнеса – это важный аспект коммерческой деятельности. Взыскание денежных средств по договору аренды возможно после того, как у арендодателя будет просрочка по договору.

В этом случае можно не только потребовать, чтобы он заплатит причитающееся владельцу недвижимости, но и расторгнуть договор досрочно через суд.

Если договор с арендатором не был согласован в надлежащем виде, не зарегистрирован в государственном органе – взыскание также возможно, просто свои требования в суде Вы будете основывать уже на нормах вопроса взыскание суммы неосновательного обогащения, подробнее о данном правовом основании по ссылке. 

Срок исковой давности по взысканию арендной платы

   Исковая давность — это срок, в течение которого законом гарантирована судебная защита прав. Иными словами – в течение данного периода взыскание задолженности по арендной плате гарантируется (в случае подтверждения требований конечно).

   Срок исковой давности имеет принципиальное значение, поскольку его пропуск при соответствующем заявление ответчика почти наверняка приведет к отказу в исковом заявлении.

   С требованием о взыскании долга по аренде возможно обратиться в суд в течение трехлетнего периода. Началом исчисления срока является конкретный день, когда оплата должна была быть произведена арендатором по договору. Например, аренда должна поступить 01 января 2010 года, соответственно подать иск в суд за данный период необходимо не позднее 01 января 2013 года.

Важно отметить: срок давности будет применен судом исключительно по заявлению должника. При этом, такое заявление должно поступить только в суде первой инстанции. Таким образом, отсутствие требования должника о применении срока давности в полной мере лишит суд возможности отказать в взыскании задолженности по данному основанию.

   Вместе с тем, сам факт формального пропуска срока еще не означает невозможность взыскания аренды через суд. Необходимо рассмотреть причины пропуска срока.

В случае признания долга через электронную переписку, путем гарантийного письма, ответа на претензию от должника и так далее – срок будет аннулирован и начнет исчисляться заново.

Более того, наличие уважительных причин пропуска (например, тяжелая болезнь) поможет законно восстановить срок давности и позволит взыскать долг в суде.

Взыскание арендной платы при отсутствии договора

   Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.

   Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.

   Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд.

При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика.

Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.

Взыскание пени по договору аренды

  1. В случае любой просрочки исполнения обязательства наступает соответствующая ответственность. Просрочка по аренде не является исключением. Одновременно с заявленным в суде требованием о взыскании суммы основного долга по аренде возможно требовать взыскания размера неустойки за просрочку внесения аренды.
  2. Размер штрафных санкций устанавливается в самом договоре либо на основании гражданского законодательства. При этом, приоритет всегда отдается договорной неустойке, даже в случае, если ее размер меньше законной.
  3. Вместе с тем, отсутствие указания в договоре на пени за просрочку либо договора аренды вообще не лишает права на неустойку. В таких ситуациях истец вправе требовать взыскания пеней на основании закона.
  4. Период, в течение которого должник должен будет оплатить пени равняется времени просрочки.

    Иначе говоря – с того дня, как аренда должна была быть оплачена до дня фактической оплаты возможно требовать взыскания пеней через суд.

Исковое заявление о взыскании арендных платежей. Какие документы требуются представить?

Вам нужно собрать пакет документов:

  • исковое заявление;
  • претензия о взыскании арендной платы;
  • действующий договор аренды;
  • копии чеков или иных документов, подтверждающих внесение арендной платы за прошлые периоды для определения итоговой суммы задолженности;
  • прочие документы, подтверждающие отсутствие обязательных платежей.

   В исковом заявлении указываются личные данные истца и ответчика, описывается суть проблемы, полная сумма задолженности с учетом штрафных санкций.

Если вы используете услуги опытного адвоката, который специализируется на таких делах, то дело будет выиграно. Потом оно передается в исполнительную службу, которая занимается взысканием задолженности с ответчика.

Исковое заявление о взыскании арендных платежей необходимо заполнять в соответствии с образцом. Если оно будет оформлено неправильно, суд его не примет.

Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате

В Арбитражный суд Свердловской области

ИСТЕЦ:

ИП

ОТВЕТЧИК:

Цена иска: 33 735 рублей.

Госпошлина: 2 000 рублей.

Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате и пени

   01 июля 2011 года между мной и ответчиком был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.

   В соответствии с ст. 642 ГК РФ: «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».

   Согласно данному договору я должен был передать во временное пользование грузовой тягач седельный, марки МАЗ-54329-020. Ответчик же обязался принять транспортное средство и ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 25 000 рублей.

   Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.

   Транспортное средство было передано мне обратно 11 ноября 2011 года.

   Согласно ст. 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».

   При расторжении договора за ответчиком осталась задолженность по арендной плате за октябрь в размере 25 000 рублей, за ноябрь 8 333 рубля (сумма рассчитана до дня фактического возврата транспортного средства на основании ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что: «если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».

   До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не уплачена, не смотря на отправление уведомления о наличии задолженности 21 ноября 2011 года с требованием об ее оплате.

   Согласно п. 9.1. договора аренды транспортного средства, «в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор несет ответственность в виде пени в размере 0, 01 % от суммы долга за каждый день просрочки.

   Согласно расчету, пеня составляет 402 рубля и также подлежит взысканию с ответчика.

   На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством

ПРОШУ:

  • взыскать с Ответчика в мою пользу задолженность по арендной плате в размере 33 333 рубля.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу денежную сумму в размере 402 рублей за пользование чужими денежными средствами.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу уплаченную мной госпошлину в размере 2 000 рублей.

Дата, подпись

Источник: https://katsaylidi.ru/article/vzyiskanie-arendnoy-platyi

ВС: увеличение арендных платежей возможно без уведомления арендатора

Срок исковой давности для взыскания долга по арендной плате

10 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-12083 по спору между сторонами договора аренды земельного участка о взыскании многолетней задолженности по арендным платежам.

спорного договора аренды

В 2005 г. Департамент имущественно-земельных отношений г.

Ростова-на-Дону предоставил общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» земельный участок по договору аренды.

Участок предназначался для использования арендатором административно-учебного здания на срок до 15 июля 2054 г., право государственной собственности на него не было разграничено.

По условиям договора арендная плата вносилась арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК по Ростовской области.

За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.

2 договора предусматривал ответственность в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В п. 3.4 стороны установили, что размер арендной платы изменяется по уведомлению арендодателя ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год. В п. 5 договора указывалось на обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. Договор был зарегистрирован 7 июня 2016 г.

В приложении № 2 к договору, в частности, указывалось на то, что при определении размера арендной платы использовалась формула, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону (утв. постановлением мэра города от 15 апреля 2004 г.

№ 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора). Размер годовой платы (4951,61 руб.) был определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка.

Суды всех трех инстанций отказались удовлетворять иск арендодателя

В марте 2018 г. Департамент направил контрагенту претензию с требованием погасить задолженность по арендному договору за период с 1 января 2006 г. по декабрь 2017 г. на сумму 925 млн руб. Она включала в себя задолженность по арендной плате и пеням.

В случае несогласия с заявленной к уплате суммой арендатору предлагалось обратиться в городской МФЦ с заявлением о предоставлении акта сверки. Поскольку получатель претензии не ответил на нее и не погасил задолженность по договору, Департамент обратился в суд с соответствующим иском. Его сумма составила 850 млн руб.

, так как истец учел факт оплаты ответчиком в 2017 г. арендной платы в размере 78 тыс. руб.

Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на пропуск исковой давности относительно взыскания долга и пеней за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г. включительно.

Они также отметили, что ответчик должен был платить годовую арендную плату в размере 4951,61 руб., поскольку истец не уведомлял его об изменении арендных платежей и не заключал с ним соответствующих дополнительных соглашений.

Суды также сочли, что оплата ответчиком арендной платы в размере 78 тыс. руб. в 2017 г. погасила его оставшуюся задолженность по договору. Кроме того, они подчеркнули, что арендная плата за спорный участок определялась по результатам рыночной оценки согласно п.

11 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, однако Департамент не представил результаты рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.

ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций

Со ссылкой на существенные нарушения норм материального и процессуального права Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г.

полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство.

В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г.

утверждались мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает городская администрация.

«Так как договор аренды от 14 сентября 2005 г.

публичного земельного участка заключен с организацией после введения в действие ЗК РФ не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г.

Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов.

При таком положении неверны выводы судов о том, что, поскольку Департамент не направлял арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок расчета такой платы, и не заключил с ним дополнительных соглашений об изменении договора в части размера арендной платы, истец не вправе требовать взыскания с организации платы за пользование землей в размере, установленном такими актами, и поэтому ответчик должен платить за аренду в год в размере 4951,61 руб., определенном при заключении договора в 2005 г.», – отметил ВС.

Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы.

Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г.

«Однако в нарушение требований ст. 71 АПК РФ суды представленные истцом документы не исследовали, не проверили расчет долга организации по арендной плате на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим порядок расчета арендной платы в г. Ростове-на-Дону, а также, необоснованно сославшись на п.

11 приложения № 2 “Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области” к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, неправильно посчитали, что размер арендной платы за спорный участок, предоставленный организации как собственнику административно-учебного здания, подлежит определению по результатам рыночной оценки стоимости пользования спорным участком», – отмечено в определении.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.

2 договора аренды правило внесения арендных платежей. В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г.

Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Значение для практики

Юрист юридической фирмы Eterna Law Андрей Пархоменко полагает, что решение ВС имеет большое значение для участников рынка, чья деятельность связана с арендой земельных участков у публично-правовых образований.

«Ключевым выводом определения Суда является то, что к арендаторам таких земельных участков предъявляются повышенные требования в части осмотрительности при уплате арендных платежей.

Судебной коллегии ВС РФ предстояло в том числе решить вопрос относительно правомерности изменения размера арендной платы за землю без уведомления арендатора.

Так, Суд указал, что, несмотря на то что договором аренды предусмотрено обязательное уведомление арендатора относительно изменения размера платы, отсутствие такого уведомления не препятствует взысканию увеличенной арендной платы. При этом Суд указал на возможность арендатора возражать против правомерности исчисления периода взыскания неустойки посредством положения ст. 406 ГК РФ “просрочка кредитора”», – отметил он.

По словам эксперта, такая позиция существенно нарушает баланс интересов арендодателя и арендатора, так как риски неуведомления относительно изменения платы несет именно последний, что не очень соответствует самому смыслу таких уведомлений.

«Кроме того, пункты арендных договоров, содержащие обязанность по уведомлению арендатора, на деле юридически не обязывают арендодателя совершать данные действия.

Следовательно, изменение арендной платы в одностороннем порядке возможно не только без изменения договора, но и без уведомления арендатора о таком изменении», – резюмировал Андрей Пархоменко.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что изложенный ВС подход представляется законным и согласуется с принятой в последние годы судебной практикой по данному вопросу: «Так, ранее суды (в том числе и ВАС РФ, КС РФ) неоднократно отмечали, что стоимость аренды государственного (муниципального) имущества относится к категории регулируемых цен, а потому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый ее размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта».

По словам эксперта, столь сильное влияние публичного элемента на арендные правоотношения обусловлено необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов, и в частности требованием обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, Определение КС РФ от 29 мая 2019 г. № 1355-О). «Таким образом, в комментируемом акте Верховный Суд РФ вновь подчеркнул обязательность соблюдения принципа нормативного регулирования арендных платежей за публичные земли, последовательно устанавливаемого законодателем и поддержанного в судебной практике», – заключил Павел Лобачев.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-uvelichenie-arendnykh-platezhey-vozmozhno-bez-uvedomleniya-arendatora/

Вопрос права
Добавить комментарий