Сделка через банковскую ячейку

Надежный способ взаиморасчетов: банковская ячейка

Сделка через банковскую ячейку

Наличные деньги – зло или благо?

Плюсов расчета наличными немало как для продавца, так и для покупателя. Продавец квартиры сразу видит реальные деньги, имеет возможность их потрогать, проверить и пересчитать.

Кроме того, если сделка проходит с занижением стоимости квартиры в договоре купли-продажи, то при расчете наличными нигде не «засветится», какую сумму истинно получил продавец. Например, такие сомнительные схемы практикуются в случаях, когда продавец является собственником квадратных метров менее трех лет и пытается таким образом избежать уплаты налога на доходы.

Из очевидных минусов – повышенная опасность как при транспортировке крупных сумм, так и при их передаче, необходимость самостоятельной проверки и пересчета купюр.

Основная сложность при наличном расчете за квартиру заключается в том, что формально переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю осуществляется после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

Государственная регистрация прав проводится в течение 20 календарных дней со дня приема заявления (или 5 дней при ипотеке). Возникает вопрос, в какой момент передавать деньги?

Есть несколько вариантов развития событий.

Существует вероятность, что сделка по тем или иным причинам не пройдет государственную регистрацию и если расплачиваться в момент подписания договора купли-продажи, то покупатель в этом случае рискует остаться и без денег и без квартиры.

Если же осуществлять передачу денег после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, то покупатель может отказаться оплачивать договор (ну, нет у меня сейчас денег, давай потом?) или вовсе исчезнуть. Тогда без денег и без квартиры может остаться продавец.

Расчет через банковскую ячейку

Решение проблемы передачи наличных денег при сделках с недвижимостью в том, чтобы денежная сумма была зарезервирована на срок государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а доступ к ней получил продавец, если переход права произошел, или покупатель, если продажи не случилось. Это возможно при расчете с использованием арендованной в банке ячейки (сейфа).

Именно такой способ взаиморасчетов уже давно практикуется в Москве и Санкт-Петербурге: в этих городах банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок.

Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риэлторов, говорит, что использование банковских ячеек для расчетов по сделкам, осуществляемым на вторичном рынке жилья, носит повсеместный характер и применяется почти в 100% случаев. «Но если рассматривать иные регионы России, то необходимо признать, что в подавляющем большинстве сделок деньги передаются от покупателя к продавцу наиболее «топорным», а потому – и самым рискованным способом – в виде свертка с наличными». Поэтому и услугой, предоставляемой банками, жители регионов, осуществляющие сделки на рынке недвижимости, пользуются реже.

Эту точку зрения подтверждает президент Гильдии риэлторов Татарстана, директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев. «Насколько мне известно, в других крупных городах: Москве, Санкт-Петербурге, банковские ячейки при совершении сделок с недвижимостью используются очень активно. В Казани же, к сожалению, это не так.

Если казанцы и используют банковские ячейки, то только при ипотечных сделках. У многих банков такой способ расчетов между продавцом и покупателем является обязательным условием при привлечении ипотечного кредита. По моим подсчетам в половине случаев при покупке квартир по ипотеке используется банковская ячейка.

Что же касается остальных сделок, то в 99 процентах расчет производится наличными деньгами в момент подписания договора купли-продажи. С юридической точки зрения в этом нет противоречий действующему законодательству, но с практической – это может быть небезопасно.

Рекомендую использовать безопасную схему расчетов вне зависимости от того ипотечная эта сделка или нет и указывать в договоре, что расчет будет произведен с использованием банковской ячейки в течение, например, 5 дней после регистрации сделки», – комментирует эксперт.

Алгоритм взаиморасчетов

Суть способа расчетов с использованием банковской ячейки в том, что при подписании договора купли-продажи покупатель кладет деньги в арендованный на специальных условиях у банка сейф сумму, подлежащую передаче покупателю.

Как правило, срок аренды банковской ячейки составляет 1 месяц при сроке государственной регистрации до 20 рабочих дней.

Со следующего дня в течение периода, равного сроку регистрации договора купли-продажи плюс 5-7 дней, продавец может получить доступ в банковскую ячейку при наличии зарегистрированного договора купли-продажи квартиры для того, чтобы забрать деньги за проданную (договор зарегистрирован) квартиру.

По окончанию этого периода и до окончания срока аренды банковской ячейки доступ к сейфу может получить покупатель, чтобы забрать свои деньги в том случае, если государственная регистрация договора купли-продажи не произошла.

Это может произойти в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации (не явилась в регпалату, не дала доверенность на сдачу документов на регистрацию, написала заявление на приостановку или отказ от регистрации) или регистрационная палата приостановила регистрацию или отказала в ней (из-за ошибок в документах, несоответствии информации, некомплектности пакета документов сданных на регистрацию).

Сроки доступа в ячейку для продавца и для покупателя не пересекаются. Однако в большинстве договоров аренды банковской ячейки предусматривается совместный доступ сторон.

Это означает, что если обе стороны сделки пришли в банк и изъявили совместное желание открыть ячейку в любой из дней срока, то они смогут получить доступ.

Это может быть полезно, если в результате форс-мажорных обстоятельств после закладки денег в ячейку стороны отказались от сделки, и покупателю нужно забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь срока своего доступа.

Сроки доступа сторон в ячейку, а также специализированные условия доступа отражаются в договоре аренды банковской ячейки.

«Хочу обратить внимание, что регламент, существующий в Росреестре, предусматривает, что при оплате стоимости недвижимости после регистрации сделки, срок ее регистрации составит 5 рабочих дней, а не 20 календарных дней как в случае если оплата произведена в момент ее совершения, то есть до госрегистрации», – говорит Руслан Садреев.

Что касается стоимости услуги, то по сравнению с ценой сделки по купле-продаже недвижимости, она мизерная. Стоимость аренды ячейки в казанских банках зависит от срока аренды и размера самой ячейки и колеблется в диапазоне от 10 рублей до 80 рублей в день.

Для заключения договора понадобятся паспорт и ИНН. В некоторых банках предлагается услуга по аренде ячейки с особыми условиями доступа, которые предполагают аренду банковского сейфа с дополнительными условиями для гарантированного заключения сделок.

То есть доступ к содержимому сейфа производится только при предъявлении в банк документов, подтверждающих совершение сделки. В этом случае заключается специальный трехсторонний договор между двумя сторонами сделки и банком.

По сложившейся традиции издержки по аренде ложатся на плечи покупателя.

От наличного к безналичному

Многих проблем, связанных с наличным расчетом, можно избежать если, так или иначе, воспользоваться банковскими услугами. Это касается в том числе и пересчета купюр, и их проверки. «Проверка купюр – такая услуга редко пользуется спросом, – делится Руслан Садреев.

– Люди рассчитываясь наличными при подписании договора, как правило, не беспокоятся о том, что купюры могут быть поддельными. На мой взгляд – это непростительная беспечность.

В сделках, которые сопровождает наше агентство, мы стараемся уходить от наличного расчета и проводить сделку через банк: перечислением со счета покупателя на счет продавца. Есть вариант, когда покупатель при продавце снимает деньги со своего банковского счета и расплачивается непосредственно в банке.

Третий вариант: покупатель приходит с наличными деньгами и при покупателе деньги кладутся на счет продавца. Но еще раз отмечу, что расчет с использованием банковской ячейки имеет много преимуществ с точки зрения обеспечения безопасности сделки купли-продажи.

Росреестр и Гильдия риэлторов РТ призывают к тому, чтобы именно так проводить расчеты. Но, к сожалению, наши граждане пока к этому не готовы и привычка получать деньги при подписании договора пока очень сильная».

Взаиморасчеты с использованием банковского сейфа, возможно, имеют свои минусы. Но совершенно точно можно утверждать, что плюсов несоизмеримо больше. Так что банковская ячейка – это на сегодня наиболее надежный и безопасный способ передачи денег и для покупателя, и для продавца. А минимизация рисков участников сделки – это важнейшая задача риелтора.

Справка КН

Сроки государственной регистрации увеличиваются посредством приостановления государственной регистрации:

1. Государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, на срок не более месяца.

2.

Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается государственным регистратором на срок не более одного месяца также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев:

– если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов;

– если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

– если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

3.

Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности, содержащего причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Поступление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока государственной регистрации. Срок, истекший до поступления указанного заявления, не засчитывается в новый срок. Приостановление государственной регистрации прав, связанной с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).

4. В порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда.

НК Анна Ракипова

Источник: https://kazned.ru/article/1730

Аренда ячейки при покупке-продаже квартиры

Сделка через банковскую ячейку

Забронировать ячейку

Процесс купли-продажи недвижимости, в частности, квартиры, полон различных нюансов и опасностей.

К последним можно отнести недобросовестность продавца, когда покупатель передает деньги за купленный им объект недвижимости, а продавец не выполняет действий по перерегистрации квартиры на нового владельца.

Это может быть как просто безответственность, так и преступное желание заполучить чужие денежные средства. Как не попасть в похожую по особенностям ситуацию?

Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью

Одним из простых и доступных каждому покупателю квартир в СПб выходов является аренда банковской ячейки. Лицо, покупающее недвижимость, арендует у банка сейф, куда помещает денежную сумму стоимости квартиры. Если сделка прошла успешно, осуществлены все необходимые регистрационные действия, то продавец получает доступ до сейфа с деньгами.

Зачем пользоваться услугой аренды банковской ячейки?

Купля-продажа квартиры через банковскую ячейку позволяет:

  • Гарантировать сохранность имущества. И продавец, и покупатель меньше рискует потерять свою собственность;
  • Проявить осторожность в процессе сделки, которая связана с отчуждением дорогого имущества и передачей достаточно крупных денежных сумм;
  • Застраховать риски. Кстати, это касается не только недобросовестности продавца, но и покупателя;
  • Исключить ситуацию, когда сделка признается недействительной уже после расчета за купленную недвижимость;
  • Обеспечить, что квартира будет зарегистрирована законным образом, согласно установленным Росреестром правилам, и в результате станет объектом собственности нового владельца;
  • Сократить риски, связанные со случаями, когда в купле-продаже недвижимости участвуют мошенники. Злоумышленники, как правило, обходят стороной такие условия расчета;
  • Защититься от развития ситуации, когда стороны вдруг решили отменить сделку.

Кратко же можно сказать, что банковская ячейка при сделке по продаже квартиры гарантированно позволяет получить продавцу деньги за проданный объект недвижимости, а покупателю – квартиру, причем полностью переоформленную, за оплаченную им денежную сумму.

Дополнительные расходы (при необходимости)

1. Выбор банка, с которым в последующем заключается соответствующий договор

При выборе организации, которая может оказать услугу аренды сейфовой ячейки, многие ориентируются не только на надежность банка, что, безусловно, важно.

Для большинства фактором выбора становится возможность арендовать сейф в районе, к примеру, расположения покупаемой недвижимости. И тут все зависит от того, что может предложить конкретный банк.

Энергомашбанк в данном случае имеет несколько офисов в Петербурге, что позволяет обслуживать клиентов в разных районах СПб.

Другой важной причиной выбора является цена аренды банковской ячейки. Ее размер зависит от срока, размеров сейфа, желания воспользоваться дополнительными банковскими услугами.  Пример предложения от Энергомашбанка – при сроке аренды ячейки с габаритами 55x250x392 мм на 15 дней стоимость составит от 675 рублей.

Важно! Банк – не участник сделки. Он только отвечает за охрану ячейки. В его обязанности не входит пересчет денег, проверка подлинности хранящихся в сейфе купюр и пр. Однако при желании пересчитать сумму можно обратиться за соответствующей помощью к банковским сотрудникам. В кассе, где установлены камеры, будет выполнена желаемая операция.

2. Внесение денежной суммы

После оформления аренды банковской ячейки при расчетах с недвижимостью выдается от сейфа ключ в единственном экземпляре. Этот ключ находится у того, кто покупает квартиру. Затем хранитель ключа с продавцом объекта недвижимого имущества отправляются в хранилище, где оговоренная денежная сумма помещается в ячейку.

В ячейку помещается вся сумма за квартиру. Если был оплачен задаток, то, соответственно, за его минусом. Ключ от сейфа с деньгами передается продавцу недвижимости. После успешной регистрации сделки он снова посещает хранилище с целью забрать деньги.

3. Регистрация сделки по купле-продаже объекта недвижимости

Продавец регистрирует сделку сразу же после помещения денег в банковскую ячейку. Если этот этап не будет завершен и будет отсутствовать подтверждающий переход собственности документ, продавец не сможет забрать деньги из сейфа.

4. Расчет по сделке

Если перерегистрация квартиры прошла успешно, продавец получает доступ к сейфу. Соответственно, он может забрать хранящуюся в нем денежную сумму. Если сделка не была оформлена, то покупатель забирает деньги из ячейки.

Документы, необходимые для получения хранящихся в ячейке денег

В случае, если сделка прошла этап законной регистрации, то продавец, желая забрать деньги из сейфовой ячейки, обязан предоставить банку определенный пакет документов.

Вполне возможно, что список необходимых документов может быть расширенным. Все зависит от особенностей договоренностей между сторонами сделки, о чем, соответственно, будет знать банк.

Если те или иные документы будут отсутствовать у продавца, банк не разрешит доступ к ячейке.

Удобство купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Пользоваться банковской ячейкой в процессе приобретения квартиры удобно. Не нужно договариваться, где и когда следует встретиться для передачи денег. Однако следует отметить, что степень удобства для покупателя чуть выше, чем для продавца. Если последний потеряет ключ, ему придется за помощью обращаться к покупателю.

Банк не даст доступ, если сторона, которая приобрела квартиру, не будет участвовать в данной ситуации. Безусловно, и покупатель не сможет забрать деньги. Однако срок, в течение которого можно будет забрать денежную сумму, может закончиться. Тогда и покупатель получит доступ к ячейке.

Поэтому сроки аренды банковской ячейки для сделки с недвижимостью должны особенно контролироваться со стороны продавца.

Для исключения возможных рисков следует обращаться только в надежный банк. В такой организации не допустят, чтобы деньги оказались не у того, кому они законом предназначены. При наличии сомнений следует консультироваться у банковских специалистов . Их ответы позволят сориентироваться в ситуации и обеспечить максимум безопасности для обеих сторон.

Выводы

Безусловно, хороший способ передачи денег – помещение их в сейф в банке. Но, если запланирована аренда ячейки при покупке-продаже квартиры, нужно не только надеяться на банк.

Следует понимать, что банковская организация выступает помощником, гарантирующим, что деньги будут находиться в сохранности до законной передачи недвижимости покупателю.

Но в любом случае расчеты по сделке должны проводиться так, чтобы не допустить просчетов и не оказаться в невыгодной ситуации.

Специалисты советуют ответственно подходить к передаче денег за покупаемые объекты недвижимости. И таким же образом стоит поступать при выборе банка, если есть желание с его помощью провести расчет за купленную квартиру. Только надежная во всех смыслах организация способна помочь в деле, достаточно сложном по всем своим особенностям.

аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью

Источник: https://www.energomashbank.ru/main/person/seifing/arenda-yachejki-pri-pokupke-prodazhe-kvartiryi

Банковская ячейка или депозит

Сделка через банковскую ячейку

Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель.

В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные.

Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.

Способ № 1: банковская ячейка

На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто.

Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке.

Эти условия должен контролировать банк.

Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.

Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд.

Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты.

В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.

Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.

В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.

Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки.

Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации.

Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.

Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек.

В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно.

Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.

В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком.

В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит.

Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.

Способ № 2: аккредитив

Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов.

Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь.

Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.

Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены.

Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются.

Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.

Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек.

Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб.

Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.

Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.

Способ № 3: депозит нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус.

После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса.

После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.

Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб.

Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке.

На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.

У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк.

При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса.

Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/582464db9a7947339bac03b3

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Сделка через банковскую ячейку

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы

DPA/TASS

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.

В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег.

Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации.

Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом.

Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги.

Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.

— В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца.

В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке.

За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге.

Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег.

В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов.

На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму.

Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят.

Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b6c24659a7947d21b51b021

Расчеты по сделке купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Сделка через банковскую ячейку

Около 90% расчетов по сделкам купли продажи квартир на вторичном рынке происходят с использованием банковских ячеек.

В данной статье мы опишем процедуру таких сделок, расскажем на что надо обращать внимание при заключении договора аренды банковской ячейки, опишем сопутствующие риски для каждой из сторон и действия покупателя и продавца, позволяющие минимизировать эти риски. В качестве примера мы будем обращаться к договору аренды банковской ячейки ПАО «Сбербанк РФ».

Процедура расчета по сделкам купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Процедура расчета состоит из следующих этапов:

1. Покупатель и Продавец совместно заключают в банке договор аренды банковской ячейки. Покупатель или Продавец оплачивает аренду сейфа банк. Банк выдает Покупателю ключ от ячейки.

2. Покупатель и Продавец совместно идут в банк, пересчитывают и закладывают деньги в ячейку.

3. Покупатель и Продавец заключают договор купли продажи квартиры. Покупатель одновременно с этим передает продавцу ключ от банковской ячейки. (Как правило это происходит в офисе брокера/агента со стороны продавца или брокера/агента со стороны покупателя.)

4. Продавец регистрирует договор купли продажи в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

5. Продавец, предъявляет уполномоченному сотруднику банка договор купли продажи квартиры с отметкой о гос. регистрации, получает доступ к ячейке и забирает деньги. Сделка закрыта расчет произведен.

Данная последовательность действий обеспечивается условиями доступа покупателя и продавца к ячейке, которые устанавливаются договором аренды банковской ячейки.

Условия доступа продавца и покупателя к ячейке и этапы сделки

Одни только условия доступа покупателя и продавца к ячейке прописанные в договоре аренды ячейки не могут гарантировать, что все этапы сделки пройдут согласно плану. О рисках покупателя и продавца мы расскажем ниже.

На что обратить внимание при заключении договора аренды банковского сейфа

Договор подписывается как покупателем, так и продавцом. Для заключения договора покупателю и продавцу необходимо иметь только паспорт. Как правило договор заключается сроком на месяц.

Срок аренды указывается в договоре и в акте передаче сейфа, который оформляется одновременно с договором.

В форме акта передачи сейфа, применяемого Сбербанком, непосредственно указывается дата начала и дата окончания срока аренды сейфа.

Плату за ячейку может внести любая из сторон. По сложившейся практике расходы по ячейки оплачивает Покупатель. В случае аренды ячейки в Сбербанке стороны оплачивают:

а) стоимость аренды ячейки (стоимость зависит от срока аренды и размера ячейки) (ссылки на страницы)
б) стоимость услуги по контролю допуска к ячейке (2 000 рублей).

Эти две суммы прописывают в договоре отдельно.

Если расчеты по сделке происходят в рублях, деньги для расчетов по сделке могут занимать довольно большой объем. Для их хранения потребуется ячейка высотой от 20 см. и больше.  По вопросу необходимого размера ячейки лучше проконсультироваться с сотрудниками банка.

Стоимость аренды ячейки у различных банков можно узнать с помощью нашего инструмента подбора банковских ячеек. Аренда ячейки от 20 до 25 см. на месяц в Сбербанке обойдется в 2200 рублей. Всего аренда ячейки с услугами по контролю допуска к ячейке в Сбербанке составит 4200 рублей.

Оплата аренды ячейки и услуги по контролю допуска к ячейке производиться при подписании договора.

Ключ, согласно условиям договора, банк передает покупателю.

В договоре прописываются следующие реквизиты,

  • Данные продавца
    • ФИО*
    • место жительства (регистрации)*
    • дата и место рождения
    • гражданство
    • реквизиты документа, удостоверяющего личность;
    • ИНН  (если имеется)
  • Данные покупателя
    • Те же что и для продавца*
  • Адрес объекта недвижимости (квартиры)*

* Будут сверяться с договором купли продажи

Рекомендуется очень внимательно проверять эти реквизиты, особенно это важно для продавца. Банк будет сверять реквизиты договора купли продажи квартиры именно с реквизитами договора аренды ячейки. Если какой-либо из подчеркнутых выше реквизитов, не совпадет, Продавец не сможет получить доступ к ячейке и забрать причитающиеся ему деньги.

При заключении договора также рекомендуем проверить:

  • Адрес хранилища (помещения в котором расположена ячейка)
  • Срок, в течение которого Покупатель после окончания договора имеет доступ к ячейке (в этот срок он может забрать свои деньги обратно из ячейки, если сделка не состоялась)

Самая трудоемкая процедура во всей схеме – это пересчет денег при их закладке в ячейку. Она может занят несколько часов. Эта самая трудоемкая процедура во всей сделке.

Продавцу желательно воспользоваться оборудованием для пересчета денег, которое, как правило, предоставляет банк, за отдельную плату. Продавец также может заказать услугу по пересчету денег у банка.

Для этого необходимо заранее уточнить стоимость этих услуг и порядок их оплаты.

При получении ключа желательно сразу проверить подходить ли ключ к ячейке. В банке то же может быть всякая путаница. Рекомендуется также достать внутренний контейнер и проверить его на исправность.

О чем должен позаботиться продавец

Продавцу и покупателю, не являющимися профессионалами в недвижимости, прежде всего необходима помощь их агентов/ брокеров /риелторов, через которых они проводят сделку (далее Агенты продавца и покупателя).

В договоре аренды банковской ячейки можно прописать возможность присутствия при операциях с ячейкой доверенных лиц – Агентов продавца и покупателя.

Присутствие доверенных лиц не обязательно для доступа к ячейке, но они могут быть приглашены по желанию покупателя или продавца.

При подписании договора банк передает ключ покупателю. Чтобы Продавец мог забрать деньги из ячейки он должен взять ключ у покупателя. Договором аренды банковской ячейки процедура передачи ключа от Покупателя Продавцу никак не оговорена. Существует риск, что покупателю не передадут ключ или передадут поддельный ключ.

Покупатель и Продавец должны оговорить процедуру передачи ключа отдельно. Как правило, ключ передается от Покупателя Продавцу в момент подписания договора купли продажи квартиры (до его регистрации). Иногда по взаимной договоренности Продавец после закладки денег передают ключ агенту одной из сторон, который в данном случае является посредником между сторонами.

Существуют схемы где ключ передается на хранения в банк согласно отдельным договоренностям.

Срок аренды ячейки ограничен по времени. В течение этого срока Продавец должен зарегистрировать договор купли продажи, без чего он не сможет получить причитающиеся ему деньги. При задержках в регистрации договора Продавец рискует остаться без денег.

Регистрация сделки купли продажи квартиры в Москве занимает, как правило, 5-7 дней, однако возможны задержки в связи с ошибками в документах или сбоями в системе. Ячейку как правило арендуют на 1 месяц.

  Банк может продлить, срок аренды по просьбе обеих сторон (Продавца и Покупателя), однако если Покупатель не захочет подписывать такое соглашение, принудить его к этому невозможно.

Продавцу следует проконсультироваться с брокером о возможных задержках в регистрации сделке и, если такие задержки вероятны, настаивать на увеличении срока аренды ячейки.

После того как Продавец получил ключ и зарегистрировал договор, он имеет доступ к ячейке. Теперь Продавец хотел бы открыть ячейку и обнаружить там требуемую сумму денег. Если ее там не будет Продавец будет сильно разочарован.

Чтобы не получить неприятный сюрприз, Продавец должен проконтролировать, что требуемая сумма заложена в ячейку и что купюры не поддельные. Таким образом, задача пересчета денег во время ее закладки в ячейку является задачей продавца. Он должен заранее спланировать всю процедуру.

Имеет смысл заказать услугу пересчета и проверку денег у банка, в среднем такая услуга стоит 0,2% от суммы денег.

Во избежание кражи или подлога Продавец во время закладки должен иметь деньги и ячейку в своем поле зрение все время пока ячейка не будет закрыта, и все лица, присутствующие в хранилище вместе с ним не покинуть помещение.

О чем должен позаботиться покупатель

Основной риск для покупателя – это риск того, что права на приобретаемую им квартиру, не будут зарегистрированы должным образом.

  Согласно условиям договора аренды, банк берет на себя обязательства проверить реквизиты договора купил продажи квартиры и/или выписки из реестра собственности (ЕГРП), предъявленных продавцом, проверить наличие штампа на договоре, подтверждающего его регистрацию в ЕГРП.

Одновременно банк освобождает себя от ответственности за недостоверность и недействительность указанных документов. Таким образом, Покупатель не защищен на 100% от рисков мошенничества. С помощью своего агента Покупатель должен предпринять ряд других мер для исключения рисков мошенничества. Описание этих мер не является предметом данной статьи.

Большие суммы денег, необходимые для расчетов по сделкам с недвижимостью, привлекают криминальные элементы. Покупателю не рекомендуется везти всю сумму на закладку в ячейку одним разом. О дне закладки денег будет знать большое количество людей: Продавец, его агент, сотрудники банка. Эта информация может попасть к криминальным элементам и Покупатель может быть ограблен по дороге в банк.

Для минимизации рисков Покупатель может арендовать другую ячейку в том же хранилище и собрать деньги в этой ячейке, привозя их небольшими суммами. Также деньги можно отправить в банк, предоставляющий ячейку, по безналу, и снять наличными в день закладки. В последнем варианте автоматически решается проблема пересчета денег, так как Продавец может видеть какая суммы была снята со счета.

Когда Покупатель передает крупные наличные деньги продавцу за что-либо, Покупатель может попросить у продавца расписку о получении денег. К сожалению, при схеме расчетов с ячейкой у Покупателя нет такой возможности, т.к.

он не передает деньги напрямую Продавцу, а закладывает их в ячейку. Нашему Покупателю такая расписка может понадобится в случае судебных или не дай бог уголовных разбирательств с Продавцом, а также для налоговых вычетов.

Покупателю рекомендуется оговорить с Продавцом альтернативную процедуру по подготовке расписки о передаче/получении денег.

Иногда после закладки денег в ячейку сделки расстраиваются. В этом случае Покупателю надо ждать до окончания срока аренды ячейки чтобы вернуть свои деньги обратно.

Деньги Покупателя замораживаются на срок аренды ячейки, что может повлечь потери на процентах, валютных колебаниях или инфляции, особенно когда для сделки сбережения в долларах переводились в рубли.

Таким образом, Покупатель заинтересован в как можно более коротких сроках аренды ячейки, что, как мы показали ранее, противоречит интересам продавца. Срок аренды ячейки должен являться предметом разумного компромисса между Покупателем и Продавцом.

Какой банк выбрать для аренды ячейки

Очень важно чтобы сотрудники в отделении банка, где вы будите проводить сделку имели опыт проведения таких сделок. Соответственно банк и само отделение должны быть крупными с большим потоком клиентов.

Нельзя забывать и о надежности банка, и о цене аренды ячейки. Подобрать подходящий банк и отделение в зависимости от надежности, цены и расположения поможет наш инструмент подбора банковских ячеек.

Необходимые советы вы также можете получить у своего агента по недвижимости.

Использование ячейки для расчетов по сделкам купли продажи квартир позволяет исключить многие риски Покупателя и Продавца, однако не может исключить все риски полностью, например, риск мошенничества. Покупатель и Продавец должны тщательно планировать процедуру расчетов и принять ряд дополнительных мер для снижения своих рисков. 

Источник: http://finspace.ru/informaciya/raschety-sdelki-yachejka-nedvizhimost.html

Вопрос права
Добавить комментарий