Сдача в аренду жилого недвижимого имущества под гостиницу

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Сдача в аренду жилого недвижимого имущества под гостиницу

После решения Великобритании о выходе из Еврозоны риэлторы отмечают, что в Германии увеличилось число инвесторов, ориентированных на вложения в европейские рынки недвижимости. Покупателей привлекают прежде всего низкие кредитные ставки, постоянно растущие цены и спрос на жилье.

В итоге рынок недвижимости в Германии в последние годы растет непрерывно. Если объем инвестиций в 2010 г. составлял 19,4 млрд евро, то в 2015 г. он превысил 55 млрд. Согласно данным аналитической компании Real Capital Analytics в III квартале 2016 г.

впервые за четыре года Германия опередила Великобританию по объему инвестиций. Если в немецкую недвижимость было вложено 13,6 млрд евро, то английская недвижимость получила только 10 млрд евро инвестиционных средств. При этом около половины из инвестиций – иностранные.

Число россиян, желающих вложиться в немецкую недвижимость, также растет. Об этом можно судить по увеличивающимся в последнее время обращениям к нам от российских клиентов.

К сожалению, часто некоторые из клиентов недооценивают особенности немецкого законодательства и попадают в сложные ситуации, а иногда просто не могут извлечь правильно выгоду из особенностей нашего закона.

Не так давно к нам обратился бизнесмен, владеющий в России успешной торговой сетью. Он хотел купить в Германии отель и просил подготовить сделку. При этом он не хотел, чтобы его имя значилось в регистрационных документах, а просил зарегистрировать собственником отеля холдинг, на который были заведены его другие активы, находившиеся в доверительном управлении.

В конце управленческой цепочки этого холдинга в качестве генерального директора значился гражданин третьего государства. Этот иностранный гендиректор был в доверительных договорных отношениях с нашим российским клиентом-инвестором.

А согласно немецкому законодательству в госреестре регистрируется в качестве собственника не доверитель, который по факту оплачивает цену, а его компания, которую он подключает для того, чтобы не фигурировать в реестре.

Однако директор этой компании может распоряжаться ее имуществом, в том числе и продать недвижимость третьему лицу, которое может и не знать о существовании российского доверителя. В итоге российский инвестор все же купил отель, который хотел, но на это пришлось потратить много времени, за которое в иных условиях объект мог быть продан другому покупателю.

В крупных городах Германии продолжается рост цен на жилую недвижимость, начавшийся в 2010 г., свидетельствуют результаты исследования отраслевого объединения Immobilienverband Deutschland (IVD), передает «Интерфакс».Среди основных причин повышения стоимости домов и квартир – низкие ставки ипотечных кредитов, нехватка жилья в крупных городах и приток беженцев.

В среднем по стране квартиры подорожали на 6% за 12 месяцев, завершившихся в августе 2016 г. Средняя стоимость дома на одну семью выросла на 4,2%.В городах с населением более полумиллиона человек рост цен на квартиры составил 9,4%, сообщается в отчете IVD.Самые высокие темпы роста отмечены во Франкфурте-на-Майне (на 18,9% до 2200 евро за кв. м), Кельне (на 15% до 2300 евро за кв.

м) и Штутгарте (на 11,3% до 2950 евро за кв. м). При этом самое дорогое жилье в стране — в Мюнхене, где 1 кв. м стоит в среднем 4200 евро (повышение на 7,7%), а в новом здании — 5900 евро.

В настоящее время в Германии спрос на жилье значительно превышает предложение ежегодно примерно на 350 000-400 000 квартир, полагает эксперт земельного банка Helaba Штефан Митропулос (Stefan Mitropoulos). Ожидается, что к концу 2017 г. будет сдано всего около 300 000 новых квартир, поэтому недостаток жилья сохранится, сообщает Deutsche Welle.

Дополнительную нагрузку на рынок жилья оказал резкий приток беженцев в Германию, большая часть которых пытается осесть в крупных городах. Только за прошлый год число жителей Берлина выросло на 50 000 человек, Гамбурга — на 25 000 человек, Франкфурта-на-Майне — на 15 000 человек.

Много подводных камней существует и при покупке жилой недвижимости с целью сдачи в аренду. Тут, например, необходимо осведомиться, находится ли желаемый объект в зоне, в которой действует закон об ограничении роста платы за наем.

Немецкий рынок в этом плане отличается от многих других европейских стран, так как у нас процент собственников жилья намного ниже, чем, например, в Италии, Франции, Испании или Греции. Но при этом очень высок спрос на жилье в университетских городах и мегаполисах.

Про эти особенности, очевидно, не рассказал другой нашей клиентке – российской предпринимательнице из Поволжского региона – ее посредник. Клиентка купила три квартиры в Берлине. А между тем в Берлине с прошлого года действуют ограничения на повышение цен на сдачу жилья. Согласно этим нормам цену можно поднять максимум на 10% от среднего размера квартплаты.

Клиентка планировала сдачу квартир внаем, пока жилье не понадобится ее еще пока несовершеннолетним детям. Так, договорная стоимость квартплаты за «квадрат» одного из ее объектов составляла 7,50 евро, а средняя квартплата – около 8,00 евро.

Таким образом, клиентка могла повысить плату за аренду только до 8,80 евро, что не было учтено при составлении бизнес-плана и планировании инвестиций. В то же время в других городах она могла бы повышать тарифы без ограничений в связи с огромным спросом на рынке. Эти ограничения касаются, однако, только вторичного жилья, новостройки исключены из запрета.

Также при сдаче объектов недвижимости в аренду стоит изучить все льготы, которые предоставляет собственникам налоговое законодательство Германии. Здесь также таится много сюрпризов.

Весьма приятно были удивлены некоторые наши клиенты, узнав о широкой трактовке понятия «расходы», их списании и уменьшении налогооблагаемой базы.

Коротко перечислю расходы, которые могут быть списаны при начислении налога:

– расходы на приобретение жилого здания могут быть списаны по амортизации по ставке 2-2,5% в год;

– расходы за некоторые ремонтные работы, затраты на приобретение техники или мебели для сданной в аренду квартиры и даже затраты на поездку и деловой ужин в целях встречи с арендатором;

– расходы по содержанию объекта, на вознаграждение управляющей компании, модернизацию системы отопления, электрооборудования, окон и др., на оплату услуг налоговых консультантов при оформлении декларации, вознаграждение адвокату при оказании юридической помощи в связи со сданным в аренду объектом;

– побочные расходы при приобретении объекта, например расходы на регистрацию в госреестре, нотариальные расходы;

– проценты по кредиту, полученному собственником в целях приобретения объекта для последующей сдачи в аренду (актуально в связи с рекордно низкими процентными ставками – в размере уже от 1-1,5% финансирование заемными средствами может послужить эффективным инструментом).

Также стоит обращать внимание на налоговые последствия наличия недвижимости в Германии при сделках с ними, даже если эти сделки заключаются в России на основании российских договоров.

Например, налог на покупку недвижимого имущества, ставка которого устанавливается федеральными землями (3,5 – 6,5%), рассчитывается исходя из цены объекта и оплачивается покупателем.

Данный налог возникает также при приобретении долей участия в немецком ООО, которое является собственником объекта недвижимости, при условии, что «в одних руках» объединяются минимум 95% долей этого ООО. Несведущие инвесторы рискуют дважды заплатить один и тот же налог.

Так, случайно избежал дополнительной уплаты этого налога один из наших клиентов – инвестор из Москвы, который обратился к нам, еще не успев закончить сделку в Москве по приобретению его российской компанией доли от его партнера и участника немецкого ООО, и смог вовремя изменить структуру сделки.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2016/12/02/667755-ne-podozrevayut-rossiyane-pokupaya-nedvizhimost-germanii

Сдача в наем жилого помещения и отель

Сдача в аренду жилого недвижимого имущества под гостиницу

Разница между гостиничными услугами и услугами по сдаче внаем жилого помещения – в порядке оформления правоотношений между клиентом (арендатором) и владельцем недвижимости, и объеме предоставляемых услуг.

Так при найме жилого помещения гражданам предоставляется только возможность проживания в помещении, тогда как при оказании гостиничных услуг обязательно должны предоставляться такие сопутствующие услуги, как вызов скорой помощи; пользование медицинской аптечкой; доставка в номер корреспонденции по ее получении; побудка к определенному времени; предоставление кипятка, иголок, ниток, одного комплекта посуды и столовых приборов.

Соответственно, форма соглашения о найме жилого помещения наиболее близка к договору аренды, тогда как гостиничные услуги оформляются договором о возмездном оказании услуг.

Кроме того, гостиницы не относятся к жилому фонду, и при оказании гостиничных услуг необходимо вывезти помещение из жилого фонда.

Согласно Правилам предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации «гостиница» – имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг (а не проживания граждан).

Таким образом, для легального ведения гостиничного бизнеса необходимо перевести помещение в нежилой фонд.

Для сдачи в аренду (наем) жилых помещений для проживания в них граждан переводить квартиры в нежилой фонд не требуется. Они так и останутся в частном жилищном фонде (п. 1 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).

Соответственно, доказательствами того, что оказываются не гостиничные услуги, а услуги по найму жилого помещения будет:

1. статус помещения – если квартира (дом) не выведены из жилого фонда, оказание гостиничных услуг невозможно, только найм жилья.

2. вид договора, заключаемого с проживающими.

Если с клиентами заключается договор о найме жилого помещения, а не договор возмездного оказания услуг, это также свидетельствует о том, что гостиничные услуги не оказываются.

3. вид зарегистрированной деятельности.

Регулярная сдача жилья – это коммерческая деятельность, для ее ведения исполнитель должен быть зарегистрирован как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.

При этом в Классификаторе ОК 029-2014 (КДЕС РЕД. 2) для деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания предусмотрен код ОКВЭД 55.

10, а для деятельности по предоставлению мест для краткосрочного проживания (т. е. сдаче в наем жилья) – код 55.20.

Обоснование

Жилищный кодекс Российской Федерации

«Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:*

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда*;

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение*.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Статья 19. Жилищный фонд

1. Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:*

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РФ ОТ 09.10.2015 № 1085 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации»

«2. Основные понятия, используемые в настоящих Правилах, означают следующее:

“гостиничные услуги” – комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем;

“гостиница и иное средство размещения” – имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг (далее – гостиница)».

Приказ, ОК Росстандарта от 31.01.2014 №№ 14-ст, 029-2014 «ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2) Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД 2). Разделы D (класс 35) – U (класс 99) (часть 2)»

«55 Деятельность по предоставлению мест для временного проживания

Эта группировка включает:
– предоставление мест для временного проживания туристам, лицам, прибывающим с деловыми целями, и другим клиентам, а также деятельность по предоставлению более длительного проживания отдельным категориям лиц, таких как, например, студенты и наемные рабочие
Некоторые предприятия предоставляют не только места для проживания, но и питание и возможности для отдыха и развлечений
Эта группировка не включает:
– аренду квартир для долгосрочного проживания, как основного места жительства, обычно арендуемых на срок от месяца до года, отнесенных к группировке 68.20
55.1 Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания
55.10 Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания
Эта группировка включает:
– предоставление мест посетителям для проживания на срок от дня или недели, преимущественно для временного пребывания
Она включает предоставление комфортабельных меблированных гостевых комнат и апартаментов с заправкой постели, сменой постельного белья и ежедневной уборкой. В перечень дополнительных услуг входят: обеспечение питанием и напитками, предоставление автостоянки, услуги прачечной, библиотеки, плавательных бассейнов и тренажерных залов, комнат отдыха и развлечений, а также предоставление конференц-залов и залов для совещаний
Эта группировка включает:
– деятельность гостиниц, в том числе гостиниц с номерами люкс и квартирами;
– деятельность мотелей
Эта группировка не включает:
– предоставление домов и меблированных или немеблированных квартир для долгосрочного проживания, в основном на срок от месяца до года, см. 68
55.2 Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания
55.20 Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания
Эта группировка включает:
– предоставление мест клиентам для временного проживания на ежедневной или еженедельной основе, с предоставлением отдельной площади, состоящей из полностью меблированных комнат или помещений с местами для проживания и сна, а также с местами для приготовления и потребления пищи, с кухонными принадлежностями и полностью оборудованной кухней
Это может быть комната или квартира в небольших отдельно стоящих многоэтажных зданиях, комнаты в сельских домах или группа зданий (одноэтажные бунгало, шале, коттеджи и домики), при этом возможно предоставление дополнительного минимального объема услуг
Эта группировка также включает:
– жилье, предоставляемое детскими лагерями на время школьных каникул и в остальное время, домами отдыха, в том числе детскими, гостевыми квартирами, молодежными общежитиями, туристическими базами, лагерями, в том числе горными
Эта группировка не включает:
– обеспечение комфортабельного меблированного временного жилья с услугами по заправке постели, смене постельного белья и ежедневной уборке, предоставлению кулинарной продукции и напитков, см. 55.10;
– предоставление мест в домах и меблированных или не меблированных квартирах для долгосрочного проживания, см. 68»

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/193570-qqqm12y16-sdacha-v-naem-jilogo-pomeshcheniya-i-otel

Идеи для рантье: квартира как мини-отель

Сдача в аренду жилого недвижимого имущества под гостиницу

Как известно, квартира – один из наиболее выгодных способов вложения капитала в отечественных экономических реалиях.

Отчасти это вызвано советским культом жилья, “квартирным вопросом”, отчасти – отсутствием самого понятия частной собственности в течение 70 лет.

Европейцы, у которых частную собственность никто не забирал и не запрещал, за своим жильем так не гонятся – им хватает арендных квартир в кондоминиумах.

Зажиточные украинцы часто скупают недвижимость в новых домах, но не заселяются туда (в новых квартирах обычно нет ремонта) и не сдают квартиры в аренду, и элитные новостройки так и остаются пустыми.  

Самый простой способ получения прибыли от квартиры – сдача в аренду. Форма сдачи в аренду и деньги, которые можно за нее выручить, зависят от множества факторов. Для “первички” и “вторички” в окраинных районах идеально подходит долгосрочная аренда; для квартир в историческом центре города – посуточная аренда, либо долгосрочная аренда дипломатам и элите.

Безусловно, любой род аренды жилья провоцирует высокие риски. Это и амортизация недвижимости – вряд ли после выселения квартиранты оставят квартиру в таком же состоянии, что и до них; и возможные козни от соседей; и финансовый фактор – нужно не прогадать с ценой и следить за тенденциями на рынке аренды жилья.

Мини-отели

Новинка последних лет в мире аренды – мини-отели на базе квартир. Принцип мини-отеля объединяет компактность и экономичность хостелов с традиционным комфортом гостиниц.

Что же необходимо для создания мини-отеля? Прежде всего – квартира. Желательно – в 3-4 комнаты (большее количество комнат превратит мини-отель в коммуналку), обязательно изолированные, с большой кухней и прихожей, достаточной для размещения администратора. Также необходимо наличие двух санузлов.

Квартира в брежневской “панельке”, пусть даже рядом с центром, не подойдет – недостаточно площади. Идеальным будет вариант нового дома или “сталинки” с большими комнатами и высоким потолком. Стоимость такой квартиры в центре Киева – от 200 тысяч долларов.

На ремонт и обустройство мини-отеля придется потратить еще несколько десятков тысяч долларов.

Продумайте ремонт и количество мебели. Отель не должен быть перегружен мебелью, а ремонт не должен раздражать. Оформляйте помещения максимально нейтрально.

Наполнение отеля зависит от его класса. Рассмотрим каждый по отдельности:

Эконом-вариант для туристов, желающих остановиться на несколько дней. Для оборудования хостела понадобятся одно- или двухярусные кровати (не более шести мест на комнату), санузел с душевой кабиной, комната для готовки и приема пищи и, конечно же, место для администратора.

  • Мини-отель среднего класса

Семейный отель требует большего разнообразия. Для комплектации стандартного двухместного номера потребуются: две односпальные кровати (или одна двуспальная), две прикроватные тумбочки, шкаф, зеркало, комод.

Из техники – мини-холодильник, телефон, доступ к интернету, кондиционер.

И, безусловно, кухня с набором столовых приборов, посуды и непортящейся пищи, и два санузла со стиральными машинами и банными принадлежностями первой необходимости.

В обустройстве элитного отеля на небольшое число постояльцев ограничиваться можно лишь запланированным бюджетом и фантазией дизайнера. Главное – выдержать вкус и привлекательность для потенциальных клиентов.

Правовой аспект

Большая часть аренды жилья в Украине проходит вне правового поля – проконтролировать, сдается квартира в аренду или в ней живут родственники хозяев, невозможно, ведь подходящих инструментов у государства нет.

Но, в отличие от квартир, деятельность мини-отеля более заметна – и реклама есть, и персонал нужно содержать.

Мы решили узнать у экспертов, как регулируется деятельность мини-отелей в Украине и обращает ли на них внимание налоговая.

Кстати, с 2012 года сертификация гостиниц в Украине не является обязательной, что дополнительно стимулирует развитие этого бизнеса в стране. Тогда же сделали добровольной и процедуру присвоения класса – “звёзд”.

Персонал  

Мини-отель – не простая арендная квартира, соответственно, повышенный уровень комфорта требует наличие персонала. Отель с несколькими номерами нужно обеспечить несколькими управляющими, горничными (для посменной работы), бухгалтером.

В таком случае затраты на оплату работы персонала могут достигать 20 тысяч гривен в месяц. В случае, если мини-отель является семейным бизнесом, совмещать несколько должностей может один человек.

Для экономии технический персонал можно брать со стороны – существуют специализированные клининговые компании и компании по обслуживанию коммунальных систем.

Нижний предел цены номера в мини-отеле – 100-150 грн.

Кроме базовой услуги предоставления ночлега, отель должен предоставлять некоторые дополнительные сервисы – круглосуточный ресепшн, который может вызвать такси или помочь купить билеты и взять на хранение вещи.

Охрана

Такой объект, как хостел или мини-отель, не может обходиться без охранной сигнализации и кнопки экстренного вызова милиции. Вопрос безопасности в мини-гостиницах актуален, во-первых, для спокойствия самих постояльцев, а во-вторых, для  минимизации рисков персонала и имущества отеля от недобропорядочных клиентов.

Сдача квартиры под опеку Государственной службы охраны обойдется в сумму около 4 тыс. гривен, ежемесячная плата – до 350 грн, в зависимости от сигнализационной системы.

Бренд

Мини-отели как явление появились в Украине совсем недавно, ведь до 2012 их существование было усложнено законодательством.

При этом они вовсю пользуются популярностью, в основном, благодаря достаточно низким ценам и уровню комфорта, значительно превышающему аналогичные по ценам крупные отели. Нижний предел цены номера в мини-отеле – 100-150 грн.

Для сравнения, стоимость суток в одноместном номере в отеле советской постройки на левом берегу Днепра в Киеве может достигать 500 гривен.

По запросу “мини-отель в Киеве” поисковик выдает десятки сайтов с отелями чуть ли не у каждой станции метро. Получится ли выделиться среди такого количества конкурентов? Безусловно! Во-первых, отель должен иметь свое ноу-хау.

Этой изюминкой может быть экзотическая кухня, необычный дизайн номеров или ассортимент развлекательных мероприятий для молодых постояльцев. “Сарафанное радио” сделает для отеля большую рекламу, чем траты на пиар в интернете.

Как утверждают эксперты, прибыльность мини-отеля составляет 30-40% от дохода. Рассмотрим подробнее:

  • Минимальная стоимость квартиры подходящей для мини-отеля или хостела – 200 000 долларов;
  • На ремонт с нуля придется потратить до 50 тысяч долларов;

При идеальном условии, что в 4-комнатном отеле при цене 300 грн/сутки за комнату в месяц занято 100% мест, доход составит около трех тысяч долларов в месяц. При расходах:

  • На персонал (зарплата) — 20%
  • Коммунальные платежи — 15%
  • Затраты на бытовую химию — 5%
  • Затраты на услуги технических служб — 5%
  • Обеспечение связи, интернет — 3%
  • Рекламные расходы (интернет, туристические порталы) — до 5%
  • Административно-хозяйственные расходы (ремонт оборудования, текущие расходы и прочее) — 5%,

Окупить мини-отель можно за несколько лет.А накопив денег, можно создать и сеть собственных отелей.

Лев Шевченко

Источник: http://domik.ua/novosti/idei-dlya-rante-kvartira-kak-mini-otel-n231320.html

Закон о запрете гостиниц и хостелов: как быть собственникам и арендаторам, сдающим квартиру посуточно?

Сдача в аренду жилого недвижимого имущества под гостиницу

Что случилось?

Президент подписал закон о внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса РФ (так называемый “закон о запрете гостиниц и хостелов”), который предусматривает запрет на размещение гостиниц и предоставление гостиничных услуг в жилом помещении. Данный закон вступает в силу 01.10.2019.

В чем суть закона?

Законодатели хотят оградить обычных жителей дома от неудобств, которые им (жителям) доставляют гостиницы, хостелы, мини-отели и прочие объекты, располагающиеся прямо в жилом доме, постоянно меняющиеся гости которых используют общедомовое имущество без согласия остальных собственников, чем мешают нормальному постоянному проживанию жителей. Для этого предусмотрены некоторые запреты на определенную деятельность в жилом помещении и введение новых критериев разграничения таких понятий, как “найм”, “гостиничные услуги”, “проживание”, ”временное размещение”.

Пункт 3 статьи 17 ЖК РФ изложен в новой редакции, вступающей в силу 01.10.

2019: “Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Законом будет запрещено размещение гостиниц в жилом помещении. Что такое гостиница?

«гостиница — средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации.

К гостиницам не относятся средства размещения, используемые для осуществления основной деятельности организаций отдыха и оздоровления детей, медицинских организаций, организаций социального обслуживания, физкультурно-спортивных организаций, централизованных религиозных организаций» — указано в Федеральном законе “Об основах туристской деятельности в РФ”.

Согласно “Правилам предоставления гостиничных услуг”,

«гостиница и иное средство размещения» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг.

“Положение о классификации гостиниц” дает следующее определение:

гостиница, отель — средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения и, как правило, услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг.

Таким образом, гостиница — это не просто помещение, а целый имущественный комплекс (здание, помещение, оборудование, имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг.

Что такое гостиничные услуги?

гостиничные услуги — комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами;

То есть гостиничные услуги, это услуги размещения (временного проживания) и иные услуги. Обращаем внимание, что термин “гостиничные услуги” употребляется во множественном числе.

Что за иные услуги?

Смотрим Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации».

гостиничные услуги — комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем;

То есть, если вы, как собственник (или арендатор, сдающий квартиру в субаренду), оказываете иные самостоятельно определенные дополнительные услуги в жилом помещении, кроме размещения в этом жилом помещении, то вы оказываете гостиничные услуги.

Установлен ли определенный перечень этих услуг? Нет, однако исходя из анализа законодательства, сюда можно отнести:

пункт 27 «Правил предоставления гостиничных услуг» устанавливает наличие обязательных бесплатных гостиничных услуг: а) вызов скорой помощи, других специальных служб; б) пользование медицинской аптечкой; в) доставка в номер корреспонденции, адресованной потребителю, по ее получении; г) побудка к определенному времени; д) предоставление кипятка, иголок, ниток, одного комплекта посуды и столовых приборов; е) иные услуги по усмотрению исполнителя.

Обращаем внимание, что список гостиничных услуг открытый.

Таким образом, исходя из данных определений, юридический статус гостиницы определяется следующими признаками в совокупности:

1. вы владеете имущественным комплексом, то есть помещением и некой совокупностью имущества, предназначенного для оказания гостиничных услуг;

2. вы сдаете помещение (помещения) для временного проживания;

3. ваше помещение относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц.

4. в вашем помещении оказываются гостиничные услуги.

В чем разница между гостиничными услугами (включая временное размещение) и наймом жилого помещения?

Исходя из анализа существующего на 11.05.2019 законодательства, разница состоит в следующем:

1) вами, как собственником (арендатором, сдающим квартиру в субаренду) — причем неважно, сдаете вы квартиру как физическое лицо или индивидуальный предприниматель — квартира сдается на основании договора найма жилого помещения;

2) вами сдается в найм вся квартира как объект права собственности, а не отдельная комната (комнаты);

3) вы не оказываете никакие услуги, кроме временного проживания.

В законе уже установлены разграничения на предоставление гостиничных услуг размещения и сдачу внаем жилого помещения.

1) пункт 2 «Правил предоставления гостиничных услуг» —

Настоящие Правила распространяются на деятельность гостиниц и иных средств размещения, за исключением деятельности молодежных туристских лагерей и туристских баз, кемпингов, детских лагерей, ведомственных общежитий, сдачи внаем для временного проживания меблированных комнат, а также деятельности по предоставлению мест для временного проживания в железнодорожных спальных вагонах и прочих транспортных средствах.

2) налоговое законодательство:

различные коды ОКВЭД для гостиниц (55: Деятельность по предоставлению мест для временного проживания) и аренды (найма) жилого помещения (68: Операции с недвижимым имуществом).

Кроме того, в законе установлены исключения, а именно:

Пункт 6 положения о классификации гостиниц указывает, что данное Положение не распространяется на средства размещения, используемые для осуществления основной деятельности организаций отдыха и оздоровления детей, медицинских организаций, организаций социального обслуживания, физкультурно-спортивных организаций, централизованных религиозных организаций, а также кемпинги, общежития и иные средства размещения, в которых не предоставляются гостиничные услуги.

Является ли гостиницей моя обычная жилая квартира, которую я посуточно сдаю всем желающим?

Нет, не является. Вероятнее всего, вы осуществляете обыкновенную сдачу квартиры внаем, вы сдаете всю квартиру, а не отдельные комнаты, для вас не имеет значения причина временного проживания вашего арендатора (нанимателя), вы не оказываете иных услуг.

Заблуждение №1: посуточную аренду запретили.

Нет, не запретили. Когда закон вступит в силу, будет запрещено размещать гостиницы и оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. Но временное проживание, временное размещение, посуточный найм квартир могут предоставляться не только гостиницами. Из закона следует вывод, что, когда он вступит в силу, гостиница может быть размещена только в нежилом помещении.

Заблуждение №2: временное и постоянное размещение разграничено 180 днями проживания.

Нет, такого указания в законе нет. На данный момент, сроки аренды (проживания) не являются единственным признаком временного или постоянного проживания и, как следствие, юридических понятий “гостиница”, “средство размещения” или “гостиничные услуги”.

Итоги:

1. Закон вступает в силу с 01.10.2019;

2. Ваша деятельность подпадает под прямой запрет, после вступления в законную силу  поправок в Жилищный кодекс, если ваше жилое помещение, которое вы сдаете в посуточную аренду, является гостиницей.

3. Жилое помещение приобретает статус “гостиницы” при наличии всех следующих признаков в совокупности:

а. вы владеете имущественным комплексом, то есть помещением и некой совокупностью имущества, предназначенного для оказания гостиничных услуг;

б. вы сдаете помещение (помещения) для временного проживания;

в. ваше помещение относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц.

г. в вашем помещении оказываются гостиничные услуги.

4. При отсутствии одного из вышеуказанных признаков “гостиницы” ваше жилое помещение таковой не является и не подпадает под прямой запрет даже после вступления в законную силу поправок в Жилищный кодекс РФ.

5. Ваша деятельность по сдаче квартиры в наем независимо от срока найма (на 1 сутки или на год) на 11.05.2019 является законной и при этом в будущем не попадет под прямой запрет даже в случае вступления в законную силу вышеуказанной поправки в статью 17 Жилищного кодекса.

6. Российское законодательство допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности.

7 ноября 2019 года Д. А. Медведев подписал Постановление, которое запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях.Данное Постановление является логическим продолжением запрета размещения гостиниц в жилых помещениях, вступившего в силу 1 октября 2019 года.Текст Постановления практически полностью повторяет п.3 ст.

17 Жилищного кодекса РФ и не содержит каких-либо новых формулировок. И также никакого запрета на посуточную аренду не содержит.В настоящее время, российское законодательство не позволяет каким-либо образом ограничить права собственности. Такой же точки зрения придерживаются представители государственных органов.

15 ноября 2019 года Заместитель главы министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин разъяснил, что запрет на посуточную аренду квартир введен не будет: «постановление правительства РФ направлено исключительно на применение правил пользования жилыми помещениями, и не ограничивает прав граждан на аренду квартир.

С 1 октября 2019 года жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Аренда квартир не является гостиничными услугами».

Также первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов, заявил, что трактовать Постановление, как запрет посуточной аренды квартир нельзя, так как краткосрочную аренду имущества никто не может ограничить в принципе – это свобода распоряжения имуществом. И предположил, что шумиха в СМИ может быть поднята теми, кто недобросовестно ведёт гостиничный бизнес.

Источник: http://reho24.ru/articles/2019/03/07/novyi-zakon-v-posutochnoy-arendy/

Бухгалтерские курсы «Kardis» | Курсы бухгалтеров

Сдача в аренду жилого недвижимого имущества под гостиницу
Пишет Владимир Вайнгорт 2016-12-21

Речь пойдёт о налоге с оборота при сдаче недвижимого имущества в аренду. Скажем, построила налогообязанная по НСО фирма пятиэтажный жилой дом. Квартиры решили продавать, а размещённый в цокольном этаже спортзал с душевыми — сдать в аренду.

Бухгалтер фирмы сомневается: нет ли при такой аренде обязательности налога с оборота (поскольку это — первая сделка с новой недвижимостью). Сомнения напрасны. Собственник волен добавлять или не добавлять к арендной плате за нежилое помещение налог с оборота.

У него, в этом смысле, другая забота: если в ходе строительства он зачитывал „входящий“ налог с оборота, то при безналоговой сдаче нежилой площади в аренду ему придётся целых десять лет зачтённый налог возвращать.

А если собственник решит к арендной плате добавить НСО, то, во-первых, до заключения договора аренды он должен сообщить об этом налоговой службе и, во-вторых, как минимум, два года сдавать помещение в аренду только с налогом.

Можно было, конечно, изначально налог не зачитывать пропорционально отношению площади спортзала к площади всего дома (спортивные общества, чаще всего, неналогообязаны по налогу с оборота).

Но это то самое упрощение, которое „хуже воровства“, поскольку с финансовой точки зрения застройщик, фактически, зачтя налог, получил беспроцентный кредит от государства в размере 20 % от доли расходов на сооружение площади спортзала, который будет возвращать в течение 10 лет. Других налоговых проблем с нежилым помещением нет. Но они могут возникнуть с квартирными недвижимостями.

Предположим, в ходе строительства к собственнику обратилась фирма, которая хотела бы на 1-м этаже занять две квартиры под бюро. Покупать их она не желает, а готова арендовать. В случае согласия, потенциальный арендатор просит сразу приспосабливать квартиры под конторские помещения.

Как в этом случае быть с НСО? До прошлого года налоговые консультанты и работники налогового департамента в таких случаях советовали исходить не из формы, а из существа сделки (как того требует закон о налогообложении). Но, примерно, год назад Минфин по этому поводу формализовал позицию: если сдаётся в найм квартира, то — по определению — налога с оборота быть не может.

Мотивировался такой подход тем, что на практике обнаруживалась масса случаев (число их измерялось тысячами), когда договор составлялся на аренду жилых площадей под контору, а на поверку помещение использовалось под жильё. Даже, если кое-какие переделки для конторского использования вроде бы делались. Конечно, можно доказать, что за квартирной дверью работает контора.

Но проще и в налоговом смысле безопаснее переделать проект и узаконить вместо жилых офисные помещения. Тогда у собственника появится право выбора по добавлению или недобавлению налога с оборота к арендной плате, в том же порядке, о котором шла речь по отношению к спортзалу.

С оставшимися квартирами всё просто: если они продаются — то обязательно с НСО (поскольку в новостройке это их первое использование); если сдаются в найм — то обязательно без налога. И если какие-то квартиры пойдут под сдачу, то, пропорционально доли их площадей от общей площади дома, зачтённый при строительстве НСО придётся возвращать в течение 10 лет. В обоих случаях нет иных вариантов.

Но давайте ещё раз усложним задачу. Предположим, завершив стройку, собственник поймёт, что самое выгодное — полностью оборудовать квартиры и сдавать их в краткосрочный (посуточный) найм: как апартаменты. То есть, по экономической сути, превратить дом или часть его в мини-гостиницу. В смысле налога с оборота это удачное решение. Услуга поселения у нас облагается всего лишь 9 % НСО (причём, планировавшийся прежней коалицией рост ставки на гостиничные услуги, вроде бы, реализовываться не будет). А зачёт входящего налога возможен полностью. Заметим, на всякий случай, что если почему-либо после того, как квартиры сдавались в аренду, собственник решит их всё-таки продавать, то требования по части добавки НСО к цене продаже квартиры у него не будет (поскольку это уже не первое использование помещения). В общем, при всех вариантах сделок с вновь построенной недвижимостью в финансовых расчётах необходимо учитывать налог с оборота. А поскольку такие сделки не самые высокодоходные, то влияние этого налога на финансовый результат существенно зависит от выбранной стратегии его применения.

Владимир Вайнгорт, д. э. н.,
научный руководитель клуба „Кардис“

Печатается по публикации в газете „Деловые ведомости“ от  14.12.2016

Источник: http://www.kardis.ee/article.php?id=2671

Вопрос права
Добавить комментарий