С какой суммы платить налог при продаже квартиры?

Налоги при продаже, переуступке, дарении недвижимости – Рынок жилья

С какой суммы платить налог при продаже квартиры?

18.02.2015 | 09:30 47192

Можно ли, не нарушая закона, снизить налог на доходы при продаже квартир, недостроенных домов и дарении недвижимости, разбиралась корреспондент БН.

Как говорилось в известной рекламе: «Заплати налоги – и спи спокойно!». Но обычный человек далеко не всегда подозревает, что он задолжал государству. Рассмотрим, какие именно обязательства перед казной возникают у гражданина вследствие смены собственника недвижимого имущества.

Продал – заплати

Самый распространенный случай получения доходов – продажа недвижимости (квартиры, дома, участка или доли в них). Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить должны все, но – по разной ставке.

Налоговым резидентам (гражданам, проживающим на территории страны более 183 дней в течение 12 месяцев) НДФЛ начисляется по ставке 13%, нерезидентам – 30%. За несовершеннолетних собственников проданной квартиры или дома налоги платят родители или опекуны.

Из общего правила есть исключение: если недвижимость находилась в собственности более трех лет, то продавший ее владелец освобождается от уплаты налога. Более того: с 2010 года он освобожден от обязанности подавать декларацию о доходах в налоговый орган. Правда, с 2016-го ситуация радикально меняется.

В соответствии с принятым в ноябре 2014 года ФЗ-382 период владения увеличен до пяти лет. Правда, нововведение коснется только объектов имущества, приобретенных после 1 января 2016-го.

В определении «точки отсчета» владения есть свои нюансы. Надо помнить, что человек становится владельцем недвижимости не в день покупки, а с даты, проставленной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на нее.

Если квартира куплена в жилищно-строительном кооперативе, то точкой отсчета считается дата, указанная в справке о полной выплате пая.

Если жилье досталось по наследству, то срок исчисляется со дня смерти прежнего владельца, вне зависимости от того, когда наследник вступил в свои права и зарегистрировал право собственности в ЕГРП (едином государственном реестре прав на недвижимое имущество).

Налоговый вычет у работодателя: просто и быстроПолучить налоговый вычет можно уже через месяц после приобретения жилья – если выбрать вариант >>Бывают случаи, когда право собственности в реестре приходится регистрировать заново, но это не влияет на определение периода владения недвижимостью.

Во-первых, это изменение величины долей. Представим ситуацию: квартира была приватизирована много лет назад на всех членов семьи – папу, маму и ребенка. Если родители решили подарить доли выросшему чаду, запись в ЕГРП изменится.

Но срок владения квартирой для единственного теперь собственника будет отсчитываться по-прежнему – с момента приватизации и первой регистрации в Росреестре.

То же самое относится к перепланировке квартиры.

Если проводить ее по закону, то придется заказывать новый кадастровый паспорт объекта и обновлять свидетельство из ЕГРП. Несмотря на это, моментом возникновения права собственности все равно является дата первоначальной государственной регистрации.

Честные способы уменьшить налог

Иногда по каким-то причинам ждать три года невозможно – недвижимость срочно нужно продать. Налог в таком случае можно уменьшить тремя способами (мы сейчас говорим только о легитимных методах). Во-первых, представить в налоговую инспекцию документы о расходах на приобретение данного объекта.

В этом случае НДФЛ будет взиматься только с разницы между ценой покупки и продажи, если она есть. Если квартира была приватизирована, подарена, перешла по наследству, то расходы подтвердить невозможно. Для таких случаев предусмотрен налоговый вычет в размере 1 млн руб., на который можно уменьшить доход от продажи недвижимости.

Получать этот «бонус» от государства можно сколько угодно раз. Но есть одно «но». Если налогоплательщиком за один год были проданы и квартира, и дача, и земля, то данный вычет делится на все объекты, а не применяется к каждому по отдельности. То есть выгоднее продавать объекты недвижимости в разные годы.

Некоторые важные подробности в законодательстве касаются недвижимости, находящейся в долевой собственности. Если квартира, имеющая нескольких собственников, продается как единый объект, то вычет делится на всех продавцов пропорционально их долям.

Если владелец каждой доли заключает отдельный договор купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 млн руб.

Наконец, есть третий способ снизить или вовсе не платить НДФЛ.

Если в год продажи квартиры человек сразу покупает себе новое жилье, то он имеет право на получение еще одного налогового вычета – с суммы затрат на приобретение недвижимости, но не более 2 млн руб. (правда, при условии, что не успел воспользоваться этой преференцией в прошлые годы). Налоговый орган производит взаимозачет: сумма налога за проданную квартиру уменьшится на сумму, подлежащую возврату из бюджета.

Предположим, человек получил по наследству квартиру в Ленобласти. Недолго думая, он продал ее за 2,5 млн руб., добавил некоторую сумму и приобрел жилье в Петербурге.

В следующем за описанными событиями году он должен подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, указав в ней сумму, полученную от реализации объекта. Одновременно следует написать заявление на налоговый вычет, предоставляемый при продаже недвижимости.

Таким образом, налогооблагаемая база снижается на 1 млн руб., до 1,5 млн руб. То есть человек должен был бы заплатить НДФЛ в размере 195 тыс. руб. Но так как к пакету документов он приложил второе заявление – на вычет при покупке жилья в размере 2 млн руб.

, то получил право на возврат из бюджета заплаченных налогов в сумме 260 тыс. руб. После взаимозачета в нашем примере государство останется в должниках и налогоплательщику будет возвращено 65 тыс. руб. уплаченных им налогов.

Жилья нет – налог есть

Долгое время квартиры в строящихся домах продавались по различным схемам, которые позволяли инвесторам уходить от налогов. Позицию свою аргументировали тем, что объекта недвижимости как такового нет, а значит – нет и доходов от его реализации.

С юридической точки зрения это абсолютно не так: согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ, при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

То есть НДФЛ в размере 13% надо платить с разницы между расходами на приобретение квартиры на стадии котлована и полученными доходами от ее реализации перед вводом дома в эксплуатацию. Но поймать спекулянтов за руку было довольно сложно.

После вступления в силу ФЗ-214 о долевом строительстве в 2005 году ситуация изменилась.

Согласно этому документу, договор переуступки или цессии должен быть, как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. Сведения об этом, в отличие от информации о регистрации прав собственности, не поступают в налоговые органы. Но и тайной не являются.

Также налог необходимо будет уплатить при продаже незавершенного объекта индивидуального строительства. Тут уж расчетов с государством не избежать: прежде чем продать недострой, придется оформить право собственности на него в Росреестре. Но в этой ситуации есть интересный момент.

Как разъясняет Минфин РФ в письме от 14 сентября 2010 года № 03-04-08/10-199, недостроенный жилой дом, находившийся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не указан в статье 220 НК РФ в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Таким образом, такой объект относится к иному имуществу, при продаже которого данный вычет предоставляется в размере не свыше 250 тыс. руб. То есть продав участок с недостроенным домом или, предположим, баней, можно получить суммарный налоговый вычет в размере 1,25 млн руб.

Но для этого в договоре следует указывать отдельно цену земли и построек.

Подарок с «хвостом»

Недвижимость, перешедшая к новому владельцу по договору дарения, тоже считается доходом и облагается налогом по тем же ставкам: 13% для резидентов и 30% – для нерезидентов.

А если гражданину посчастливилось выиграть квартиру в конкурсе или игре, которые проводились в рекламных целях, то в казну придется перечислить и вовсе 35% от стоимости приза (пункт 28 статьи 217 и пункт 2 статьи 224 НК РФ). Платить НДФЛ не придется только тем, кто получил подарок от членов семьи или близких родственников.

Перечень тех, кто может делать друг другу дорогие подношения, приведен в Семейном кодексе РФ: это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Остальным одаряемым следует подать декларацию в налоговый орган и заплатить НДФЛ.

Заметим, что никаких льгот закон в этой части не предусматривает. Главный вопрос: с какой суммы будет взиматься НДФЛ? Стоимость недвижимости указывают стороны сделки в договоре дарения. Пока не доказано иное, предполагается, что проставленная цена соответствует рыночному уровню (пункт 1 статьи 40, пункты 1 и 3 статьи 105.3 НК РФ).

Тем не менее занижать стоимость объекта более чем на 20% по сравнению с рыночной рискованно. Если налоговый инспектор задастся целью уличить незаконопослушного налогоплательщика, то тому придется выплатить не только всю сумму НДФЛ, но также штрафы.

Дар может оказаться весьма обременительным.

Так, при получении в подарок однокомнатной квартиры, неполная рыночная стоимость которой в Петербурге составляет примерно 3 млн руб., придется заплатить налог в сумме 390 тыс. руб. От подарка, конечно, можно отказаться. Но лучше сделать это до регистрации права собственности в ЕГРП.

Наказание для «уклонистов»

Рассчитаться с государством следует довольно оперативно: до 30 апреля добровольно и по собственной инициативе сообщить в налоговый орган по месту жительства обо всех полученных за предыдущий год доходах. А до 15 июля – перечислить в бюджет все полагающиеся налоги.

Если пренебречь своими гражданскими обязанностями, то с последнего дня, установленного для подачи налоговой декларации, начнут «капать» штрафы в размере 5% от суммы неуплаченного налога, но не менее 1 тыс. руб. и не более 30% задолженности перед государством. Через 180 дней просрочки сумма штрафа достигнет максимума.

Налоговые санкции налагаются через суд.

Правда, сначала налоговики предложат решить вопрос полюбовно и добровольно оплатить НДФЛ и штраф.

Елена Денисенко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/212902/

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

С какой суммы платить налог при продаже квартиры?

Kenishirotie/Fotolia

Какой налог собственник платит с продажи квартиры? Когда владелец освобождается от уплаты налога на доход? Ответ зависит от двух основных факторов: срока владения квартирой или домом и цены, которая указана в договоре отчуждения.

Срок владения недвижимостью

Допустим, собственник приобрел квартиру или дом до 1 января 2016 года. В этом случае рассчитать налог от полученного дохода от продажи объекта недвижимости очень просто.

Если собственник владеет жильем три года и более, он освобождается от уплаты налога, причем срок владения исчисляется с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Исключение составляют случаи, когда собственность возникла на основании:

  • наследства (срок исчисляется с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя);
  • жилищно-строительного кооператива, или ЖСК (срок исчисляется с момента выплаты пая).

Если объект недвижимости приобретен до 1 января 2016 года, но собственник владеет им менее трех лет, то налог с продажи должен быть уплачен.

Однако у собственника есть возможность воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Таким образом, налог начисляется в размере 13% от суммы дохода, превышающего 1 млн рублей.

Если стоимость объекта недвижимости меньше или равна 1 млн, платить налог с полученного дохода не надо.

Попробуем рассчитать сумму налога на примере. Дано: собственник владеет объектом недвижимости менее трех лет; цена объекта недвижимости составляет 5 млн рублей.

Формула расчета представлена ниже.

  • Вычитаем из стоимости объекта сумму налогового вычета, получаем налогооблагаемую базу. В нашем случае нужно вычесть из 5 млн рублей (цена объекта) 1 млн рублей (налоговый вычет). Получаем 4 млн рублей (налогооблагаемая база).
  • Вычисляем 13% от налоговой базы — получаем сумму налога к уплате. В нашем случае 4 млн рублей умножаем на 13%, получаем 520 тысяч рублей.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Цена, указанная в договоре отчуждения

Другая типичная ситуация — собственник приобрел объект недвижимости после 1 января 2016 года. При отчуждении такого объекта будут действовать новые правила, в соответствии с Федеральным законом от 29.11.

2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Срок владения объектом недвижимости так же, как и раньше, отсчитывается с даты государственной регистрации перехода права собственности (исключения по-прежнему составляют наследство и ЖСК).

А вот при расчете НДФЛ будет учитываться кадастровая стоимость объекта и цена продажи.

Согласно новым правилам увеличился и минимальный срок владения — до пяти лет. По истечении этого срока доход от продажи недвижимости не будет облагаться налогом. Однако для ряда объектов минимальный срок владения остался прежний — три года. К таким исключениям относятся объекты, право собственности на которые возникло следующим образом:

  • имущество было получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и/или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  • имущество было получено в результате приватизации;
  • имущество было получено в результате передачи объекта по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях (купля-продажа, строительство, долевое строительство и так далее) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. По истечении этого срока доходы от продажи будут полностью освобождены от налогов.

Какой налог с продажи квартиры платят те, кто уехал из России?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Можно ли уменьшить налогооблагаемую сумму?

Да, в соответствии с новым законодательством собственник может уменьшить налогооблагаемую сумму. Сделать это можно двумя способами.

1. Использовать право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья и 250 тысяч рублей при продаже иного имущества.

Разберем этот вариант на примере. Допустим, собственник продает квартиру, права на которую он приобрел в результате приватизации менее трех лет назад. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается за 3 млн рублей.

Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей. От этой суммы нужно отнять налоговый вычет (в данном случае 1 млн рублей), получим 2,5 млн рублей.

Сумма налога рассчитывается так: 2,5 млн рублей умножаем на 13%, получаем 325 тысяч рублей.

2. Вместо получения имущественного налогового вычета собственник может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (это цена, указанная в договоре купли-купли продажи при приобретении квартиры).

Если же продажная цена объекта недвижимости окажется ниже его кадастровой стоимости, то налог будет рассчитываться от кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент (К=0,7).

Например, в 2016 году приобретена квартира за 3 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта — 5 млн рублей. Эта квартира продается в этом же году за 3,1 млн рублей.

Формула расчета НДФЛ такова: умножаем кадастровую стоимость на 0,7, после вычитаем из полученной суммы сумму понесенных и документально подтвержденных затрат и потом из полученной разницы рассчитываем сумму налога, умножив полученную разницу на 0,13 (то есть 13%).

Исходя из нашего примера, расчет будет выглядеть следующим образом. Доход от продажи квартиры в целях налогообложения определяется так: 5 млн рублей умножаем на 0,7, получаем 3,5 млн рублей. Следовательно, налоговая база составляет 3,5 млн рублей.

От этой суммы нужно отнять сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (в нашем случае это 3 млн рублей), получим 500 тысяч рублей.

С этой суммы рассчитыва ется налог: 500 тысяч рублей умножаем на 13%, получаем 65 тысяч рублей.

Текст подготовила: Александра Лавришева

Не пропустите:

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

3 способа максимально быстро продать квартиру

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/nalog_s_prodazhi_kvartiry_pravila_i_primery/5846

Кто не должен платить налог с продажи квартиры

С какой суммы платить налог при продаже квартиры?

pixabay.com

25 Дек 2018, 07:36

Если вы хотите получить об этом детальную информацию, можем рекомендовать подробную статью практикующего юриста на сайте юридической консультации «Российской газеты» о налоге с продажи недвижимости для физических лиц. А мы с вами сегодня поговорим только о тех, кто ничего платить не должен, а также о том, каким образом сумма налога может быть уменьшена.

Ставка налога составляет 13%. Таким образом, путем несложной калькуляции выясняем, что при продаже квартиры стоимостью 12 миллионов рублей мы должны будем заплатить более 1,5 миллионов. Цифра значительная!

Срок владения квартирой

Платить налог не придется, если квартира была приобретена на основании возмездных сделок (купля-продажа, мена) и находится в вашей собственности более 5 лет (ранее минимальный срок владения составлял 3 года, но с 01.2016 года был увеличен).

Согласно Налоговому кодексу РФ, по истечении этого времени собственник полностью освобождается от уплаты налогов при продаже недвижимости.

Обратите внимание, что если квартиру вам подарили близкие родственники, она была приватизирована или досталась вам по наследству (то есть имели место безвозмездные сделки), то необходимый минимальный срок владения по-прежнему составляет 3 года.

Учет кадастровой стоимости недвижимости

Еще одним относительным нововведением является учет кадастровой стоимости недвижимости при исчислении налога. Для чего это сделано? Все вы, наверное, помните, что многие продавцы занижали стоимость недвижимости в договоре до 1 миллиона рублей, который не облагается налогом. Теперь в этом нет никакого смысла.

В случае продажи квартиры за цену менее кадастровой стоимости налогооблагаемая база исчисляется по формуле: кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Именно она облагается НДФЛ по ставке 13%. Допустим, кадастровая стоимость квартиры составляет 8 млн рублей, а в договоре указано 2 миллиона. Считаем и получаем 5 600 000 рублей.

13% от этой суммы составляет 728 800.

Если вы продаете недвижимость выше кадастровой стоимости, ситуация иная. Итак, кадастровая стоимость нашей квартиры составляет 8 миллионов рублей, по договору – 9 миллионов.

В этом случае вы можете воспользоваться 2 видами налогового вычета: это либо необлагаемая сумма до 1 миллиона рублей, либо налоговый вычет в размере расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости.

Выбрать можно тот, который будет оптимальным в вашем случае.

Пример 1. Вы приватизировали квартиру менее 3 лет назад. Единственный доступный вам налоговый вычет составляет 1 миллион рублей.

Пример 2. Вы менее 5 лет назад купили квартиру за 10 миллионов, а сейчас продаете ее за 12 миллионов. В этом случае вы можете оплатить налог либо с 2 миллионов рублей (12 млн – 10 млн), либо с 11 миллионов (12 млн -1 млн). Естественно, первый вариант является более выгодным.

29 Янв, 06:52

Землетрясение произошло в Кузбассе

29 Янв, 06:33

«Нужно относиться с пониманием»: бийские депутаты вновь допустили нарушения в декларациях

29 Янв, 05:46

Сотрудники кузбасской колонии приказали заключенным обыскать повешенного осужденного до приезда полиции

29 Янв, 05:11

Барабинский депутат попросил главу города ввести режим ЧС

29 Янв, 04:45

Футболист «Спартака»: «Летишь над Иркутском — плешь да плешь. Очень много сгорело»

Page 3

29 Янв, 06:52

Землетрясение произошло в Кузбассе

29 Янв, 06:33

«Нужно относиться с пониманием»: бийские депутаты вновь допустили нарушения в декларациях

29 Янв, 05:46

Сотрудники кузбасской колонии приказали заключенным обыскать повешенного осужденного до приезда полиции

29 Янв, 05:11

Барабинский депутат попросил главу города ввести режим ЧС

29 Янв, 04:45

Футболист «Спартака»: «Летишь над Иркутском — плешь да плешь. Очень много сгорело»

Page 4

29 Янв, 06:52

Землетрясение произошло в Кузбассе

29 Янв, 06:33

«Нужно относиться с пониманием»: бийские депутаты вновь допустили нарушения в декларациях

29 Янв, 05:46

Сотрудники кузбасской колонии приказали заключенным обыскать повешенного осужденного до приезда полиции

29 Янв, 05:11

Барабинский депутат попросил главу города ввести режим ЧС

29 Янв, 04:45

Футболист «Спартака»: «Летишь над Иркутском — плешь да плешь. Очень много сгорело»

Page 5

29 Янв, 06:52

Землетрясение произошло в Кузбассе

29 Янв, 06:33

«Нужно относиться с пониманием»: бийские депутаты вновь допустили нарушения в декларациях

29 Янв, 05:46

Сотрудники кузбасской колонии приказали заключенным обыскать повешенного осужденного до приезда полиции

29 Янв, 05:11

Барабинский депутат попросил главу города ввести режим ЧС

29 Янв, 04:45

Футболист «Спартака»: «Летишь над Иркутском — плешь да плешь. Очень много сгорело»

Источник: https://tayga.info/144311

Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты)

С какой суммы платить налог при продаже квартиры?

Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее чем пять лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), из полученного дохода вычитается 1 млн. рублей или по выбору сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение, и из оставшейся суммы выплачивается 13-ти процентный подоходный налог.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы обладаете правом на имущественный.

налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры, при условии, что она находилась в вашей собственности менее 5-ти лет (для квартиры, купленной до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), но не более 1 млн. руб.

Таким образом, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения вам необходимо будет уплатить налог (НДФЛ) по ставке 13%.

Налоговые льготы

Продажа квартиры, даже с целью покупки другого жилья, считается получением доходов и облагается подоходным налогом в 13%. Согласно Налоговому Кодексу РФ действуют следующие правила взимания налога и освобождение от него:

Продавец

Продавец жилья полностью освобождается от уплаты налога, если он является собственником этого жилья не менее 5-ти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. – 3-х лет).

Не имеет значения, каким образом Вы стали владельцем квартиры – купили, приватизировали, получили по наследству.

Чтобы получить налоговую льготу, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по месту регистрации, иначе вас могут вынудить заплатить как сам налог, так штраф и пени, если Вы не сделаете этого вовремя (до 1 мая следующего года после регистрации сделки).

Если продавец является собственником квартиры менее пяти лет (для недвижимости, купленной до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), он обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи квартиры.

Даже если вы прожили в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировали ее, но с момента приватизации прошло менее 5-ти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г.

– менее 3-х лет), то при продаже недвижимости вы будете обязаны заплатить подоходный налог. Если квартира досталась вам по наследству или по договору дарения, и вы решили ее продать до истечения пятилетнего срока (для недвижимости, оформленной в собственность – до 1 января 2016 г.

– 3-х летнего срока, вы также будете должны заплатить подоходный налог.

Покупатель

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более чем два миллиона рублей. Т.е.

, купив квартиру (дом, земельный участок или долю в них) за два миллиона рублей и дороже, по вашему заявлению в налоговую инспекцию с суммы два миллиона рублей вам будет предоставлен налоговый вычет.

Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13%, покупатель может вернуть себе максимум 260 тысяч рублей.

Если стоимость квартиры или строительства дома оказались меньше двух миллионов рублей, то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Полмиллиона рублей потрачено, значит, вычет будет с 500 тысяч рублей и составит 65 тысяч рублей.

Но если приобретенное жилье стоит менее двух миллионов рублей, в расходы на его приобретение можно включить и покупку отделочных материалов, и работы связанные с отделкой квартиры (ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Эти расходы должны быть подтверждены кассовыми и товарными чеками.

Для получения налогового вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением и предоставить следующие документы:

  • Свидетельство о регистрации права собственности на жилье.
  • Договор купли-продажи; документ, подтверждающий оплату и свершение сделки, а именно, расписку от продавца о получении денег (желательно нотариально заверенную) и акт приема – передачи.

Помните, что налоговый вычет может быть произведен только с налогооблагаемых доходов (заработной платы, премии, доходов от продажи и аренды). То есть, если Вы заработали за год 100 тысяч рублей, а налоги заплатили с 10 тысяч, то и возврат налога составит 1 300 рублей (13% от 10 000). Пенсии, стипендии, пособия налогом не облагаются, следовательно, налогового вычета в данном случае тоже нет.

Возврат подоходного налога может продолжаться неограниченное количество времени, хоть всю жизнь, пока вся сумма налога (260 тысяч рублей максимум) не будет вам возвращена полностью.

Второй вариант возврата подоходного налога – покупка новой квартиры взамен проданной в течение календарного года.

Допустим, Вы продали квартиру стоимостью 3 миллиона рублей, которой владели менее пяти лет (для недвижимости, оформленной в собственность до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет).

С суммы, превышающей один миллион рублей, вы обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% (130 тысяч рублей с суммы 1 миллион рублей).

Однако, если в течение одного календарного года вы успеваете купить другую квартиру, стоимостью 2 миллиона рублей или более, то с суммы в 2 миллиона рублей Вы имеете право на возврат подоходного налога в размере 13%, то есть 260 тысяч рублей. В этом случае налог с продажи может быть по вашему заявлению взаимозачтен. Но такая возможность есть всего один раз в жизни.

Налоговый вычет получает только собственник жилья. Если квартира приобретена в долевую или совместную собственность, вычет распределяется пропорционально долям.

В этом случае налоговая льгота считается использованной для каждого и при повторной покупке жилья применяться не будет. Налоговый вычет не предоставляется, если жилье для налогоплательщика приобретает работодатель или иное лицо.

Налоговый вычет также не предоставляется, если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками.

Налог на наследование и дарение для близких родственников

В нынешней редакции Налогового кодекса действуют поправки, отменяющие налог на наследование и дарение для близких родственников. При этом налог на наследование полностью упразднен. Налог на дарение сохранен только для граждан, не состоящих в родстве.

Источник: http://www.juryst.ru/nalog02.html

Налог при продаже квартиры в 2019 году: как не платить лишнего

С какой суммы платить налог при продаже квартиры?

Тема налогов была и остаётся одной из самых сложных для большинства россиян. Не будучи специалистом, сложно с первого раза разобраться, как заполнить декларацию 3-НДФЛ, какие документы подготовить и когда подавать их в налоговую. В нашем материале подробно расскажем, как получить имущественный вычет или уменьшить сумму налога при продаже недвижимости.

Основное правило таково: если лицо владело недвижимостью больше минимального срока (3 или 5 лет), то платить налог не нужно, как и подавать декларацию. Минимальный срок в три года установлен для объектов недвижимости:

  • приобретенных до 1 января 2016 года;
  • полученных порядке наследования, дарения от близких родственников или передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • приватизированных.

Минимальный срок владения пять лет рассчитывается для объектов, купленных после 1 января 2016 г. Датой приобретения жилья считается дата регистрации права собственности (при покупке/получении в дар/приватизации) или дата открытия наследства (т.е. смерти наследодателя).

Имущественный вычет не могут получить физические лица:

  • налоговые нерезиденты РФ;
  • пенсионеры, инвалиды;
  • безработные;
  • получающие пособие по уходу за ребенком;
  • индивидуальные предприниматели.

Исключения составляют те граждане, которые получают пособие от государства, но при этом имеют и другой доход, облагаемый налогом по ставке 13%. В таком случае они также могут претендовать на имущественный вычет. При этом налог с продажи квартиры обязаны платить все категории граждан, независимо от социального статуса, в том числе пенсионеры.

Важно! С 1 января 2019 г. закон поменялся в отношении нерезидентов РФ: теперь для них также установлен минимальный срок владения 3/5 лет и ограничение налогооблагаемой базы 70% кадастровой стоимости. Налоговая ставка для них остаётся прежней – 30%.  

Кадастровая стоимость больше цены продажи: как рассчитать налог

Если продаваемая недвижимость была куплена до 1 января 2016, то размер налога определяется по сумме, указанной в договоре купли-продажи. При этом размер кадастровой стоимости не учитывается вообще.

Если же объект приобретен после указанной даты, то налогооблагаемый доход напрямую зависит от того, насколько цена продажи выше или ниже 70% кадастровой. В первом случае, если стоимость больше, налог будет рассчитываться именно от неё. Если же продажная цена меньше, то налог нужно будет заплатить с тех самых 70%, а прописанная в ДКП сумма учитываться не будет.

Размер кадастровой стоимости (при её изменении) учитывается на 1 января того года, когда заключен договор купли-продажи. Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно:

  • на сайте Росреестра по номеру или адресу объекта (из предложенных источников нужно выбрать Государственный кадастр недвижимости);
  • в филиале Федеральной кадастровой палаты Росреестра или в МФЦ, лично либо отправив запрос по почте;
  • на портале Росреестра, заказав выписку из ГКН.

Как рассчитать налоговый вычет с продажи недвижимого имущества

При продаже квартиры, дома, земельного или садового участка (а также доли в них) максимальная сумма налогового вычета составляет 1 миллион рублей.

При этом, если имущество было в долевой или совместной собственности, но продавалось как единый объект, то вычет делится между бывшими владельцами пропорционально их долям.

Если же каждый собственник продавал свою долю по отдельному договору, то вычет они могут получить с полной максимальной суммы.

Важно! Если за один календарный год гражданин продал несколько объектов недвижимости, то максимальная сумма рассчитывается по ним совокупно, а не по отдельности. При этом, если полученная сумма меньше 1 млн., то декларацию подавать нужно, а платить налог – нет.

В каждом отдельном случае нужно просчитать, что выгоднее: получить имущественный вычет или уменьшить величину дохода на подтверждённые расходы, связанные с приобретением этой недвижимости. Рассмотрим конкретный пример:

Иванов купил квартиру в 2012 г за 2,5 млн рублей и продал её в 2014 за 3 млн.

Если в декларации он решит использовать имущественный вычет, то НДФЛ будет рассчитываться с суммы 2 млн (3 млн минус 1 млн – предельная сумма) и составит 260 тыс.руб.

Если же Иванов решит заявить вычет в сумме документально подтверждённых расходов, то налогооблагаемый доход составит 500 тыс.руб, а НДФЛ ощутимо уменьшится до 65 тысяч.

Налоговый вычет при продаже имущества, в отличие вычета при покупке, можно применять неограниченное количество раз, главное, чтобы сумма за один календарный год не превышала максимальную.

Порядок действий и документы для получения имущественного вычета

  1. Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании года (до 30 апреля следующего календарного периода). Программу для заполнения можно скачать на сайте ФНС nalog.ru.
  2. Подготовить документы и их копии, подтверждающие продажу: договор купли-продажи, договор мены (с доплатой или без), и т.д.
  3. Если заявляется вычет в сумме расходов, то их также необходимо подтвердить товарными или кассовыми чеками, платёжными поручениями, расписками и т.п.
  4. Предоставить в ФНС по месту жительства копии перечисленных документов, декларацию и банковские реквизиты для перечисления.

    Подать документы можно также через интернет, прикрепив сканы договоров или чеков.

Рассмотрение и проверка поданных документов проводится в течение трёх месяцев. Деньги на счет должны поступить в течение месяца после окончания камеральной проверки.

Таким образом, максимальный срок поступления перевода – 4 месяца.

Если по окончании этого периода деньги не переведены, нужно написать жалобу из личного кабинета налогоплательщика на нарушение сроков возврата налога (п.6 ст.78 НК РФ) в УФНС (код инспекции 7800 для СПб). За это нарушение налоговый орган начисляет проценты на положенную сумму из расчета 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Как не платить/уменьшить налог с продажи квартиры в собственности менее 3-х лет

Оговоримся сразу, что декларацию в любом случае придется подавать, если срок владения недвижимостью не превышает минимальный. Однако налог платить не нужно, если цена продажи равна цене покупки и есть финансовые документы, подтверждающие этот факт. Таким образом, если квартира была приобретена за 3 млн. и продана за ту же стоимость, то налога не будет.

Если недвижимость не покупалась, а досталась по наследству или по договору дарения, то выходов может быть два:

  1. Если собственников несколько, каждый должен продать свою долю за сумму, не превышающую 1 млн, тогда налог тоже платить не нужно.
  2. Если собственник один – это тоже работает, но только если 1 млн не меньше 70% кадастровой стоимости. В случае с домом, расположенном на земельном участке, можно продать строение и землю двумя отдельными ДКП.

При одновременной покупке другой квартиры (если право на вычет не было использовано ранее) налог с продажи можно уменьшить за счет имущественного вычета, который положен по закону. Т.е. если продажа и покупка были в одном отчетном периоде, необходимо отразить это в декларации, тем самым значительно снизив или вовсе убрав налог. Рассмотрим на примере:

Гражданин Петров продаёт квартиру за 3 млн. и тут же покупает за 5 млн. В данном случае он должен заплатить налог с продажи в размере 260 тыс.руб. (13% с 2 млн.руб, т.к. 1 млн налогом не облагается).

А причитающийся ему имущественный вычет равен также 260 тыс.руб (13% от максимальной суммы в 2 млн.) Таким образом, Петров ничего не должен государству, т.к.

сумма налога с продажи полностью покрывается вычетом.

А гражданин Сидоров продал квартиру за 5 млн., а приобрёл за 3 млн. В этом случае налог с продажи составит (13% с 4 млн.руб) 520 тыс.руб. При этом положенный ему имущественный вычет равен (13% с 2 млн.руб) 260 тыс.руб. Таким образом, Сидоров, отразив в декларации все данные манипуляции, будет должен заплатить государству 520-260=260 тыс.руб.

Налог с продажи квартиры по договору переуступки/ДДУ

Если инвестор, заключив договор ДДУ на более ранних этапах строительства, передаёт свои права другому собственнику до сдачи дома в эксплуатацию, то он оплачивает налог только с чистой прибыли, а не со всей стоимости недвижимости. Если же недвижимость продана за ту же сумму, что куплена, или ниже, то от уплаты налога гражданин освобождается.

Рассмотрим пример: Дольщик купил у застройщика квартиру по ДДУ за 2 млн.руб., а через полгода заключил договор цессии и продал её за 2,5 млн. В этом случае он платит налог 13% только с 500 тыс.руб.

Налог с продажи недвижимости, купленной в ипотеку

В этом случае сделка осложняется участием банка, который должен дать разрешение на продажу залоговой недвижимости.

В отношении налогообложения всё точно также, как и с ДДУ: если квартира в собственности менее трёх лет, то налог высчитывается с полученной прибыли.

Если квартира приобретена и продана за одну и ту же цену или ниже, то налог платить не надо. А вот подать декларацию необходимо.

Приведём пример: Иванова в 2016 году купила в ипотеку квартиру за 5 млн.руб, а через год поняла, что не может выплачивать кредит. Заручившись согласием банка, она продала недвижимость за 5,5 млн. Таким образом, она должна заплатить государству 13% от 500 тыс.руб, т.е. 65 тыс.

Штрафы за неуплату налога с продажи квартиры

Те, кто думает, что государство ничего не узнает о переходе права собственности, сильно ошибаются. Дело в том, что Росреестр, ЕГРП и нотариусы, заверяющие сделки с недвижимостью, передают все данные в налоговые органы. А с ними лучше не шутить, потому как может дойти и до уголовного наказания.

Самое безобидное – штраф за несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ. Даже если налог нулевой, штраф в тысячу рублей могут выставить. А вот если сумма положительная, то неустойка составит 5% от неё за каждый месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 тыс.руб. (п.1 ст.119 НК).

Неуплата или неполная оплата налога, занижение суммы, неправильные расчёты караются штрафом в 20% от сокрытой суммы если ошибка произошла неумышленно, и в 40% если будет доказано, что это сделано преднамеренно. Этому посвящен п.1 ст.122 Налогового кодекса.

Уголовная ответственность за неуплату налога при продаже квартиры наступает в случае (ст.198 УК):

  • Уклонения от уплаты налогов в крупном размере (более 900 тыс.руб.)

Предусматривает наказание в виде: штрафа 100-300 тыс.руб. или дохода осужденного за 1-2 года; принудительные работы до 1 года; арест до 6 месяцев; лишение свободы до 1 года.

  • Неуплаты налогов в особо крупном размере (более 4,5 млн.руб.)

Наказывается штрафом 200-500 тыс.руб. или дохода за 1,5-3 года; принудительными работами или лишением свободы до трёх лет.

Если подобное правонарушение человек совершил впервые, полностью погасил все задолженности и заплатил штрафы, то от уголовной ответственности он освобождается.

Необходимо помнить, что налоговые вычеты не предоставляются автоматически, и если декларация 3-НДФЛ вместе с заявлением на возврат не поданы вовремя, то налог будет высчитываться с полной стоимости продажи. Декларацию необходимо подавать с 1 января по 30 апреля года, следующего за отчётным.

28 Авг 2019

Источник: https://prn.spb.ru/inform_nalog_pri_prodazhe_kvartiry_v_2019_godu_kak_ne_platit_lishnego

Вопрос права
Добавить комментарий