Продажа долей комерческой недвижимости

Как продать коммерческую недвижимость. Совет для быстрой продажи коммерческой недвижимости

Продажа долей комерческой недвижимости

Продать недвижимость, относящейся к категории коммерческой, считается одним из способов заработка. Он весьма распространен. Если Вас интересует, как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно, то знание об особенностях и нюансах этого непростого мероприятия необходимо.

Нужен агент
по недвижимости?

Как правильно продать коммерческую недвижимость

Успешная продажа коммерческой недвижимости помимо усилий и внимания, требует также знаний и опыта в сфере операций с таким имуществом. Весь процесс делиться на этапы:

  • Определяем способ продажи.
  • Подготавливаем объект к показу – наводим порядок и собираем документы.
  • Оцениваем объект.
  • Ищем покупателя.
  • Заключение договора, расчет и передача объекта.

Если Вас интересует, как продать долю в коммерческой недвижимости, то знайте, что алгоритм действий отличается. По аналогии с жилым фондом, в первую очередь Вы обязаны предложить приобрести владельцам остальные доли объекта. Заранее уведомите их о своем желании.

Сделайте коммерческое предложение. Если у вас есть на примете другой покупатель – нужен письменный отказ других совладельцев от покупки. Иначе сделка пройдет с нарушением преимущественного права. Любой из совладельцев может в судебном порядке оспорить Ваше решение.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Как лучше продать коммерческую недвижимость

Специалисты, которые знают, как лучше продать коммерческую недвижимость выделяют 3 способа продажи:

  • Самостоятельно заняться продажей – этот метод самый рискованный и финансово очень затратный. Также он требует опыта, внимания и времени. Самостоятельная продажа коммерческой недвижимости только кажется самой выгодной. В этом случае никому не нужно платить комиссионные. Но без опыта продаж сложно определить объективную стоимость объекта.

Самостоятельная продажа означает, что все этапы Вы организовываете сами. Никто не даст совет, как выгодно прорекламировать Ваш объект или грамотно составить договор.

  • Найти частного риелтора – небезопасный способ, т.к. велик шанс связаться с аферистом. Конечно, опытные и добропорядочные риелторы существуют, но их поиск занимает много времени.
  • Обратиться в агентство недвижимости – самый безопасный способ для тех, кто ищет способ, как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно. Специалисты дадут советы. Если Вам нужна помощь в продаже недвижимости, Вы цените свое время и готовы платить профи за проделанную работу – не отказывайтесь от этого способа.

Как подготовить и продать коммерческую недвижимость быстро

Чистое и отремонтированное помещение стоит дороже. Степень усилий, которые нужно приложить при подготовке зависит от нескольких факторов:

  • От финансовых возможностей.
  • От назначения объекта.

Например, охотнее купят офис с ремонтом. А вот на капитально переделанный склад нужно будет искать клиента. В этом случае у объекта с умеренным ремонтом больше шансов.

Те, кто знают, как лучше продать коммерческую недвижимость обращают внимание на то, что процесс подготовки имущества к продаже заключается не только в его уборке.

Также важен порядок в документах. Коммерческая недвижимость в основном продается дольше, чем жилье. Но, если Ваш объект будет юридически чистым, и Вы заранее обладаете полным пакетом документов для продажи, то шансы на быструю и выгодную продажу высоки. Нужные бумаги для продажи:

  • Выписка Государственного Реестра.
  • Справка из БТИ с техническими характеристиками объекта.
  • Документ, который подтверждает Ваши права на имущество.

Как правильно оценить коммерческую недвижимость для продажи

Если Вы заключили контракт с агентством недвижимости, то Ваш объект оценит специалист. А вот при самостоятельной продаже этот этап один из сложнейших. Если Вы заинтересованы в том, как правильно продать коммерческую недвижимость, то обратитесь к оценщику. Он грамотно и быстро определит, что следует учесть при расчете рыночной стоимости объекта.

Коммерческую недвижимость оценивают по другим критериям, нежели жилой фонд.

Основные факторы, которые имеют влияние на стоимость объекта данного вида имущества:

  • Назначение объекта.
  • Возраст объекта.
  • Техническое состояние и наличие ремонта.
  • Размер полезной площади.
  • Расположение, инфраструктура и близость дорожной развязки.
  • Парковка.

Как найти покупателя и продать коммерческую недвижимость

Те, кто знают, как продать коммерческую недвижимость быстро рекомендуют находить покупателя при помощи рекламы, объявлений, фотографий и видеороликов. Чем больше вариантов размещения Вашего желания продать недвижимость будет охвачено, тем больше шансов найти покупателя быстро:

  • Поместите свое объявление в газете.
  • Обратитесь на телевиденье и радио со своей рекламой.
  • Зарегистрируйтесь в Интернете на специальных сайтах.
  • Займитесь наружной рекламой, расклейте свои объявления.

Как продать коммерческую недвижимость – последние штрихи

Продажа коммерческой недвижимости входит в заключительный этап после того, как был найден покупатель. Нужно согласовать с ним договор купли-продажи. В документе необходимо детально описать объект, способ расчета и остальное.

Поэтому лучше обратитесь к специалисту для грамотного составления текста. Для заключения договора присутствие нотариуса не обязательно, достаточно его подписать и зарегистрировать в Росреестре.

После следует расчет и подписание акта о передаче коммерческой недвижимости.

Не забудьте об уплате налогов! Если Вас интересует, как продать коммерческую недвижимость без налогов, то уточните, когда объект был оформлен как Ваша собственность и сколько времени он им является.

Вам не нужно платить налог в случае оформления недвижимости до 2016 года. И когда она была Вашей собственностью не менее 3-х лет.

Если Вы приобрели объект после 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов придется подождать 5 лет.

В заключение: обратите внимание на то, что продавец имеет полные права на недвижимость и оплачивает коммунальные счета до тех пор, пока не будет выдано Свидетельство новому владельцу.

По вопросам купли-продажи коммерческой и другого имущества Вы всегда можете обратиться в АН «Колизей» Мы обещаем Вам грамотную помощь и оперативную работу!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-drugoy-nedvizhimosti/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost-bystro-vygodno-i-bez-nalogov

8 секретов для быстрой продажи коммерческой недвижимости

Продажа долей комерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость даже в условиях экономического кризиса является выгодным приобретением. Поэтому на фоне общего спада количества совершаемых сделок купли-продажи, такие помещения пользуются спросом. Быстрота продажи зависит от многих факторов, которые заинтересованный продавец должен внимательно изучить.

Существует четкий и проверенный алгоритм для того, чтобы продать коммерческое помещение в максимально быстрые сроки. Следует отметить, что наибольшим вниманием со стороны покупателей пользуются небольшие офисы и помещения для коммерческой продажи.

Если собственник ищет покупателя на недавно построенное помещение, то ремонт, скорее всего, еще достаточно свежий и привлекающий внимание. В таком варианте нет необходимости в предпродажной подготовке. Однако зачастую на продажу выставляют коммерческие помещения, которые ранее неоднократно сдавались арендодателям.

Каждая организация, арендующая коммерческое помещение, устанавливает свою офисную мебель, технику, компьютеры, проводит в удобные места средства связи. Все это может негативно влиять на общее состояние ремонта и поверхности стен. Перед началом показов помещения потенциальным покупателям, лучше освежить ремонт, убрать вывески и расклейки прежних арендаторов.

Также заранее целесообразно продумать моменты, которые заинтересуют клиента: прилежащая парковка, торговые центры, остановки, государственные структуры, которые располагаются вблизи объекта недвижимости.

Секрет 2: Установить адекватную цену

Если коммерческое помещение долго продается, то, вероятно, стоимость на него слишком завышена. Практика показывает, что если стоимость соответствует реальной, то продажа состоится быстро.

Если цена немного занижена, то потенциальный клиент может появиться в течение одной — двух недель.

Как определиться с ценой на коммерческую недвижимость? Изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости, учитывая схожие характеристики в ремонте, площади, месте расположения, транспортной доступности, наличии парковки.

Секрет 3: Правильно подать объявление

При подаче объявлений в интернет-ресурсах или печатных СМИ важна правильная подача информации и красочные фотографии. Для этой цели необязательно приглашать профессиональных фотографов, можно сделать снимки самостоятельно, но со всех ракурсов.

При продаже коммерческой недвижимости необходимо прилагать план помещений, фотографии прилегающей территории, входа, общего здания. В тексте объявления нужно указать основную характеристику, содержащую площадь помещения, размер, наличие средств связи.

Если на продажу выставляется здание, то важной информацией будет размер строения, этажность, материал стен, перекрытий.

Таким образом, обязательно должна быть следующая информация:

  • чем недвижимость удобна и интересна;
  • имеются ли парковочные места и насколько комфортна транспортная развязка;
  • площадь, ремонт и прочая техническая характеристика.

Каждый ресурс охватывает лишь часть клиентов, поэтому важно распространить объявление на максимальном количестве площадок – как российских, так и местных. Нельзя забывать, что помимо интернета люди читают печатные СМИ, смотрят телевидение и ездят на машине. Поэтому разместите свое предложение в местных газетах, закажите бегущие строки или ролик на телевидении, а также снимите в аренду уличные билборды на месяц — два.

Секрет 4: Оформить документы в соответствии с законом

Будущих покупателей может отпугнуть отсутствие права собственности на продаваемый объект недвижимости, неузаконенные перепланировки, старый кадастровый паспорт. Также коммерческие помещения должны быть обязательно переведены в нежилой фонд.

Перевод жилого помещения в нежилое занимает длительное время и требует вложения немалых средств, поэтому далеко не все покупатели согласятся приобрести такую недвижимость.

У продавца должны быть все документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи.

Секрет 5: Грамотно провести юридическое сопровождение сделки

После того как продавец найдет потенциального покупателя, важно заключить договор купли-продажи с полным соответствием действующему законодательству. Что должен знать продавец:

  1. Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме.
  2. Не требуется нотариальное удостоверение договора.
  3. Договор должен содержать полные сведения о продавце, покупателе, объекте недвижимости.
  4. Важно прописать способ расчета.
  5. Договор обязательно регистрируется в Росреестре.
  6. До момента выдачи документов в Росреестре на покупателя, продавец обязан нести все затраты по объекту недвижимости, выраженные в коммунальных услугах, налогах и сборах.
  7. До момента регистрации права покупатель может начать пользоваться имуществом только с разрешения продавца.

    А если не разрешил – то ждать получения документов.

  8. После подписания договора купли-продажи продавец не может совершать никаких аналогичных действий с другими покупателями.

Проверенные способы для быстрой продажи

Практика показала, что собственники крупных коммерческих помещений не занимаются лично продажей, а поручают это дело профессионалам. Однако в любом способе продажи, какой бы ни выбрал владелец, есть свои плюсы и минусы.

Как продать недвижимость самостоятельно

Если собственник обладает большим количеством свободного времени, высокой степенью общительности и вторым телефоном, то можно заняться продажей лично. Существенными недостатками в таком подходе будут:

  • Личное размещение объявления в интернете, газетах, телевидении. Главный минус кроется в том, что вновь созданное предложение быстро теряет свою уникальность и один раз в несколько дней рекомендуется поднимать объявление за свой счет. Выбор наиболее востребованных ресурсов будет основан на собственной оценке собственника.
  • Большое количество звонков. Причем далеко не каждый звонок будет от потенциального покупателя. В основном беспокоить будут риэлтера.
  • Звонки не закончатся долгое время после продажи объекта недвижимости. Именно по этой причине лучше пользоваться другим номером, который и оставлять во всех объявлениях. Сразу после продажи его можно выкинуть.
  • Личное участие во всех осмотрах. Клиенты вряд ли будут подстраиваться под собственника. Скорее – наоборот. Чтобы быстрее продать помещение придется его показывать в любое удобное для клиента время. Именно поэтому на время продажи лучше взять отпуск, чтобы освободить себя от работы.
  • Слабое юридическое сопровождение. Специалисты настоятельно не рекомендуют использовать для заключения шаблоны договоров, взятых в интернете. Даже если вы лично нашли клиента, который готов приобрести коммерческое помещение, то лучше за дополнительную оплату поручить оформление договора агентству недвижимости.

Единственным достоинством личной продажи будет отсутствие комиссионных, которые пришлось бы заплатить агентству недвижимости за то, что они возьмут на себя всю работу.

Профессиональный подход к продаже

Те люди, которые дорожат своим временем и не привыкли тратить его впустую, понимают целесообразность обращения за помощью в продаже к агентам по недвижимости. Самый удобный вариант и для продавца и для риэлтерской фирмы – заключение эксклюзивного договора.

По его условиям всей работой по размещению объявлений, поиску клиентов, осуществлению показов, переговорам по телефонам занимается сотрудник агентства. Причем он будет использовать только проверенные методы и ресурсы, которые привлекают наибольшее количество покупателей.

Единственной обязанностью продавца по договору будет продажа недвижимости только через фирму, с которой заключен эксклюзивный договор.

Однако, если в указанный срок фирма не продала коммерческую недвижимость, то собственник будет иметь право на обращение к любому другому агенту.

Самая быстрая продажа по наиболее выгодной цене

Многие фирмы специализируются на срочном выкупе коммерческой недвижимости. В таком варианте для продавца есть только неоспоримые плюсы. Он получает деньги за считанные дни, а оформление на себя берет фирма.

Однако для такой процедуры лучше выбирать организации, имеющие серьезную репутацию и профессиональный подход .

Следуя советам, представленным в статье, можно быть уверенным, что коммерческая недвижимость продастся максимально быстро и по выгодной стоимости.

(13 средняя: 1.92 из 5)

ЧИТАТЬ ЕЩЕ

Как быстро продать комнату: что нужно знать, чтобы не прогадать Как выкупить доли у родственников Как выкупить долю в квартире

Источник: http://srochnyjj-vykup.ru/stati/8-sekretov-dlya-bystroy-prodazhi-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Порядок продажи доли

Продажа долей комерческой недвижимости

Юридические услуги при сделках с недвижимостью

ПОРЯДОК ОТЧУЖДЕНИЯ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ

СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

1. Понятие общей собственности

     В соответствии с действующим российским законодательством имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1 ст. 244 ГК РФ), при этом общая собственность может быть долевой (когда определена доля в праве каждого из собственников, например, ½, ¼, и т.д.) и совместной (без определения долей).

     Общая собственность, например, возникает в случаях поступления в собственность двух или нескольких лиц неделимого имущества, т.е. имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения или в неделимого силу закона. Общая собственность может возникнуть также и на делимое имущество, в случаях, предусмотренных договором или законом.

     В целом в гражданском законодательстве установлен приоритет общей долевой собственности над совместной, по общему правилу общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено обязательное образование совместной собственности на имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

     Следует обратить особое внимание на разницу между частью недвижимого имущества и долей в праве на это имущество. В действующем законодательстве не существует таких понятий как «доля помещения», «доля квартиры» или «доля дома».

Доли определяются исключительно в праве на конкретное имущество (на помещение, квартиру, дом, часть квартиры в виде комнаты и т.д.), они не могут быть выражены в виде частей (долей) самого имущества.

Доля в праве собственности выражается в виде простой дроби и является по своей сути абстрактной, идеальной конструкцией, разработанной законодателем для ситуации, когда имущество поступает в собственность двух или более лиц.

     Например, рассмотрим следующие ситуации:

     1. Комнаты,    входящие в состав квартиры, принадлежат на праве собственности

 разным лицам: комната № 1 принадлежит на праве собственности гражданину «А», а комната № 2 принадлежит на праве собственности гражданину «Б».

     В рассмотренной ситуации нет долевой собственности, а существует частная собственность гражданина «А» на комнату № 1 и гражданина «Б» на комнату № 2.

В отношении квартиры нельзя сказать, что она кому-то принадлежит, так как в данном случае, по сути, такой объект недвижимости как квартира в юридическом смысле не существует, существует два отдельных объекта недвижимости: комната № 1 и комната №2.

Выражения о том, что, например, «гражданину «А» принадлежит доля в квартире» или «гражданину «А» принадлежит доля в праве на квартиру» является юридически неверным.

      2. Квартира,   состоящая из комнаты № 1 и комнаты № 2,  принадлежит на праве

 общей  долевой собственности гражданину «А» и гражданину «Б».

     В данной ситуации не может идти речь о принадлежности комнат на каком-либо праве гражданину «А» или гражданину «Б», так как в юридическом смысле такие объекты недвижимости как комнаты отсутствуют.

Речь может идти только о том, что, гражданину «А» принадлежит, например, ½ доля в праве на квартиру; гражданину «Б» также принадлежит  ½ доля в праве на квартиру.

В отличие от предыдущей ситуации, оба гражданина имеют равные «права» в отношении и комнаты № 1 и комнаты № 2, но одновременно  нельзя говорить о  принадлежности этих комнат кому-либо из граждан.

     Необходимо добавить, что используемое в законодательстве понятие «земельная доля» является не совсем юридически точным.

Здесь также не идет речь о том, что владельцу «земельной доли» принадлежит какой-то конкретный земельный участок или сколько-то «соток».

«Земельная доля» в соответствии с законодательством – это доля в праве общей собственности на земельные участки (см. напр. ст. 15 Федерального Закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

2. Порядок распоряжения имуществом, которое находится в общей долевой собственности

     Для распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, действующим законодательством установлен ряд особенностей.

     Так, в случае продажи всего объекта недвижимости, принадлежащего на праве общей долевой собственности, необходимо соглашение всех участников этой  собственности. В договоре купли-продажи такого имущества все участники будут выступать на стороне продавца.

     В случае продажи доли в праве постороннему лицу (не являющему сособственником) остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При этом при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

     Согласно положению п. 2 ст.

246 ГК РФ участник долевой собственности, помимо продажи, вправе по своему усмотрению дарить принадлежащую ему долю в праве, завещать ее, отдавать в залог либо распоряжаться иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении вышеназванных правил о преимущественной покупке (соответственно, поскольку дарение не является возмездной сделкой, при дарении доли в праве остальные участники преимущественного права на нее не имеют).

     Имущество, находящиеся в долевой собственности, может быть по соглашению разделено между ее участниками. При несоразмерности имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доли в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (ст. 252 ГК РФ).

В случае разделения объекта недвижимости, бывшие участники долевой собственности становятся собственниками его частей и вправе самостоятельно распоряжаться этими частями (например, в случае раздела принадлежащего ранее на праве общей долевой собственности здания, состоявшего из нескольких помещений, участники получают в собственность его помещения и вправе распоряжаться соответствующими помещениями по своему усмотрению).

3. Актуальные вопросы правоприменительной практики в области отчуждения долей

     Гражданский Кодекс РФ достаточно детально описывает вопросы, связанные с общей собственностью на имущество и порядком распоряжения таким имуществом. Однако на практике часто возникают на первый взгляд весьма неожиданные вопросы, связанные с долями, например:

1.     Возможно, ли отчуждение доли в праве собственности на недвижимое имущество,

если оно принадлежит на праве собственности одному лицу, то есть, иными словами, вправе ли собственник имущества продать определенную им самим долю в праве на это имущество?

     ОТВЕТ: При ответе на поставленный вопрос необходимо руководствоваться тем, что в соответствии с положением п. 2 ст. 246 ГК РФ распорядиться долей в праве собственности на недвижимое имущество вправе исключительно участник долевой собственности.

Сутью долевой собственности является то, что она возникает в результате поступления в собственность двух или более лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

При этом сделки с долями в праве общей собственности должны совершаться с применением специальных норм, предусмотренных в ст.

250 ГК РФ, которые,  по сути своей, направлены на сокращение круга участников (субъектов) общей собственности и, в конечном итоге, на прекращение права общей собственности на вещь и сохранение права частной собственности на нее.

Таким образом, у единоличного владельца объекта недвижимости долей в праве собственности на нее быть не может. Доли в праве существуют только тогда, когда одним объектом владеют несколько собственников. Можно сделать вывод, что действия лица, направленные на отчуждение доли в праве собственности в этом случае будут неправомерными.

2.     Возможно, ли отчуждение обладателем доли в праве долевой собственности н

а недвижимое имущество части от доли в праве, то есть, иными словами, возможно ли обладателем доли т.н. «отщепление» доли?

     ОТВЕТ: Из содержания п. 2 ст. 246 ГК РФ можно сделать вывод, что собственник доли в праве на имущество может совершить сделку  по отчуждению только в отношении той доли в праве на вещь, которой он обладает, то есть доли, которая возникла в результате соглашения участников общей собственности или в силу закона.

Иными словами размер доли в праве на вещь зависит от количественного состава участников общей собственности и определяется в соответствии с п. 5 ст. 244 ГК РФ по взаимному согласию участников собственности и, как следствие, не может быть произвольно установлен в одностороннем порядке.

Таким образом, вышеуказанное «отщепление» доли с целью ее продажи одному лицу является неправомерным.

«Отщепление» доли представляется возможным и правомерным только в том случае, если на стороне ее приобретателя будут выступать два и более лица (в этом случае имеющиеся у продавца, например, ½ доли в праве на объект недвижимости в случае ее продажи двум лицам будут делиться на дробные части –  ¼ и ¼).

3.     Возможно, ли передать долю в праве собственности в хозяйственное ведение,

оперативное управление?

ОТВЕТ: При ответе на поставленный вопрос также  необходимо руководствоваться тем, что в соответствии с положением п. 2 ст. 246 ГК РФ распорядиться долей в праве собственности на недвижимое имущество вправе исключительно участник долевой собственности. Кроме того, в соответствии со ст.ст.

294 и 296 ГК РФ субъектам права хозяйственного ведения или оперативного управления (государственные или муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия и др.) принадлежит имущество, которым данные субъекты владеют, пользуются и распоряжаются в пределах, установленных законом.

Сущность данных ограниченных вещных прав состоит в управлении имуществом, для чего им необходимо обладать. При этом передача имущества должна иметь реальный характер.

     Так, государственное или муниципальное учреждение создается собственником на основе обособленного им имущества. От собственника к учреждению в соответствии с ГК РФ переходит имущество, но не права на него. Таким образом, передача доли в праве общей собственности в хозяйственное ведение или оперативное управление будет являться неправомерной.

4.     Возможно, ли передать долю в праве собственности в аренду?

     ОТВЕТ: При ответе на данный вопрос необходимо руководствоваться, в том числе,  изложенным в ответе на предыдущий вопрос. Предметом договора аренды является передача арендатору имущества, а не прав в отношении него (ст.ст. 606, 650 ГК РФ). Таким образом, передать долю в праве собственности в арену в соответствии с действующим законодательством невозможно.

     Необходимо отметить, что законодательством в отношении земельных участков предусмотрена особая возможность заключения договора аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 Земельного Кодекса РФ).

Это может происходить в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности.

В этом случае указанные лица могут заключить с собственником участка договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Однако здесь речь не идет о передаче «доли в праве собственности на участок в аренду» или о «доле в праве аренды».

В аренду передается весь земельный участок как единый объект недвижимости нескольким лицам, которые становятся его соарендаторами, но не владельцами каких-либо долей в праве на него.

     Вместе с тем, необходимо отметить, что не противоречат законодательству и применяются на практике следующие виды сделок с долями в праве собственности (помимо указанных в ст. 246 ГК РФ купли-продажи,  дарения, завещания и залога):

1.    отчуждение доли в праве собственности на недвижимость по договору ренты;

2.    отчуждение доли в праве собственности на недвижимость в результате ее внесения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью.

Антуфьев Илья Владимирович

Юрист-эксперт

Консультационный центр недвижимости

Источник: http://www.riskam.net/part/dolevoe_stroitelstvo/POr-PROD_DOL/

О юридических аспектах покупки коммерческой недвижимости – cre

Продажа долей комерческой недвижимости

Советы юристов

На вопросы сегодня отвечает Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства международной юридической фирмы CMS, Россия, к.ю.н.

– На какие пункты договоров нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости?

– Выбор конкретных видов и содержание договоров, заключаемых в процессе приобретения коммерческой недвижимости, в первую очередь, конечно, зависят от того, каким образом структурируется данное приобретение: напрямую, посредством заключения договора купли-продажи недвижимости, либо через покупку 100% долей или акций общества, в чьей собственности находится объект. Каждая из указанных форм приобретения имеет свои преимущества и недостатки и должна быть проанализирована с финансовой, налоговой и юридической точек зрения с учетом особенностей и интересов конкретного покупателя и продавца.

Кроме этого, в рамках структуры сделки нужно оценить, будет ли соответствующий договор купли-продажи недвижимости или долей (акций) заключаться сразу, или ему будет предшествовать предварительный договор.

Как правило, если покупатель считает невозможным приобретение объекта без выполнения некоторых важных условий (например, завершение и оформление надлежащим образом работ по реконструкции или строительству здания, получение в отношении него каких-либо разрешительных или иных документов и проч.

), то на первоначальном этапе стороны могут заключить лишь предварительный договор купли-продажи, предусматривающий взаимные обязательства покупателя и продавца подписать основной договор купли-продажи в течение определенного срока.

При подготовке такого предварительного договора следует согласовать четкий перечень условий, которые необходимы для заключения основного договора купли-продажи, а также сроки и процедуру проверки выполнения этих условий сторонами.

В случае, когда здание или помещения приобретаются посредством заключения договора купли-продажи недвижимости, то в данном договоре важно обратить внимание на следующие условия:

(i) подробное и точное описание самого объекта недвижимости с учетом сведений кадастрового учета и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (включая, в том числе, адрес, технические параметры объекта и сведения об обременениях права собственности);

(ii) порядок передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, включая переход риска его случайной гибели и повреждения, и условия, которые должны быть выполнены продавцом в связи продажей объекта (например, передача продавцом покупателю соответствующей технической документации в отношении здания, содействие в переоформлении на имя покупателя договоров с организациями, снабжающими здание коммунальными ресурсами и эксплуатирующими сети инженерно-технического обеспечения и т.п.);

(iii) порядок расчетов, с одной стороны, предоставляющий продавцу гарантии своевременного получения всей суммы цены за отчуждаемый объект недвижимости, а с другой стороны, защищающий интересы покупателя, обеспечивая выплату цены не ранее государственной регистрации перехода к нему права собственности на данный объект (например, в качестве подобного механизма расчетов может использоваться безотзывный аккредитив, открываемый покупателем в пользу продавца);

(iv) заверения продавца об определенных обстоятельствах в отношении объекта недвижимости, которые имеют существенное значение для покупателя (например, определенные эксплуатационные характеристики здания, отсутствие каких-либо споров или судебных разбирательств в его отношении и проч.) и недостоверность которых может являться основанием для предъявления покупателем требований о возмещении убытков или уплаты неустойки.

Если же приобретение объекта коммерческой недвижимости осуществляется не напрямую, а посредством покупки 100% долей или акций общества, в чьей собственности он находится, то при заключении договора купли-продажи долей или акций важно учитывать момент перехода прав в отношении долей или акций от продавца к покупателю, а также иные требования действующего корпоративного законодательства. Как и в случае с заключением договора купли-продажи недвижимости, при приобретении долей или акций общества покупателю также необходимо защитить свои интересы при определении порядка расчетов за приобретаемые доли или акции и предусмотреть в договоре заверения продавца о  соответствующих обстоятельствах в отношении объекта недвижимости.

– Какие меры предосторожности могут обезопасить юридических лиц от заключения сделки с мошенниками?

– Вне зависимости от способа приобретения объекта коммерческой недвижимости для защиты своих интересов от недобросовестных продавцов покупателю настоятельно рекомендуется проводить предварительную детальную юридическую экспертизу (legalduediligence) как самого объекта (включая, в том числе, историю и основания возникновения права собственности на здания или помещения, отсутствие споров по поводу объекта и проч.), так и правового положения продавца. При этом если продавцом здания или помещений либо долей или акций общества, в чьей собственности находятся данное здание или помещения, является физическое лицо, то необходимо внимательно проверить его дееспособность (в частности, отсутствие каких-либо психических заболеваний, алкогольной или наркотической зависимости) и убедиться в отсутствии ограничений на совершение им сделки по отчуждению объекта недвижимости, либо долей или акций общества (например, следует потребовать предоставления нотариально удостоверенного согласия супруга продавца на совершение сделки в случае нахождения продавца в зарегистрированном браке).

Кроме того, до приобретения объекта недвижимости должны быть получены все необходимые согласия на совершение сделки (в частности, согласия, предусмотренные корпоративным законодательством, согласие залогодержателя на отчуждения объекта недвижимости в случае нахождения последнего в залоге и т.п.)

Все вышеуказанные мероприятия будут способствовать минимизации рисков последующего оспаривания действительности совершенных сделок в отношении объекта коммерческой недвижимости и защите от мошеннических и иных недобросовестных действий со стороны продавца.

Источник: https://www.cre.ru/analytics/41297

Основатель KupiVIP запустил сервис для покупки долей в недвижимости :: Коммерческая недвижимость :: РБК Недвижимость

Продажа долей комерческой недвижимости

Основатель KupiVIP Оскар Хартманн вместе с партнером вложил 100 млн руб. в создание платформы Aktivo, которая позволит зарабатывать на покупке долей в коммерческой недвижимости

ИТАР-ТАСС/ Антон Новодережкин

Основатель KupiVIP Оскар Хартманн запустил новый проект — онлайн-платформу для инвестиций в коммерческую недвижимость Aktivo, рассказал представитель компании РБК. Сайт уже появился в открытом доступе.

Aktivo — это сервис, с помощью которого можно купить долю в объекте недвижимости и получать доход от сдачи ее в аренду. Работа сервиса устроена так: Aktivo ищет объекты, выставленные на продажу, и проводит их аудит.

В свою базу разработчики сервиса обещают включать объекты с арендной доходностью не менее 13% годовых, арендатор должен быть компанией федерального уровня, чей бизнес минимально подвержен кризису. В процессе аудита будут отбираться около 2% существующих на рынке коммерческих предложений.

Aktivo ориентируется в основном на стрит-ретейл — торговые помещения на первых этажах зданий или отдельно стоящие торговые помещения.

Воспользоваться сервисом может каждый гражданин России, предъявивший паспорт, говорится на сайте. Минимальный объем инвестиций в новые объекты на aktivo.ru составит 100 тыс. руб.

Сервис придумал сам Харманн. В запуск проекта он и его партнер Владимир Лупенко, сооснователь компании-консультанта на рынке прямого и венчурного инвестирования FCG, инвестировали 100 млн руб.

из собственных сбережений.

Aktivo будет ежемесячно предлагать один объект, разделенный на доли (инвестиционные сертификаты) номинальной стоимостью 1000 руб. Зарегистированные на сайте пользователи получат информацию об объекте и смогут с помощью специального калькулятора рассчитать, насколько выгодна инвестиция.

Далее клиенту достаточно нажать кнопку «Инвестировать», и через 72 часа зарезервированные доли зачислятся на его счет. Когда все доли будут выкуплены, пайщики начнут получать доход от аренды. Компания также обещает страховать объекты, в том числе на случай пожара.

Страховым партнером в проекте выступит «Сбербанк Страхование».

Вариантов выхода из активов несколько. Пайщики могут продать свои доли другим пайщикам по цене, которую «сочтут справедливой» (минимум 30 тыс. руб.). Доли пайщиков также может выкупить сама Aktivo или ее партнеры — банки, страховые и инвестиционные фонды.

Кроме «Сбербанк Страхования», в числе партнеров — агентство коммерческой недвижимости ASTERA, консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости Colliers International, инвестиционная группа ТРИНФИКО, системный интегратор Radius Group и девелоперская Amtel Group.

Раз в пять лет на Aktivo предусмотрена возможность продажи долей инвесторов по рыночной стоимости на момент сделки.

Сам сервис будет зарабатывать на комиссии. «Мы удерживаем только 2% от стоимости активов однократно и 12,5% от арендных платежей ежемесячно», — приводятся слова Хартманна на сайте.

В базе СПАРК зарегистированы две компании, управляющие Aktivo, — ООО «Активо» и дочерняя ООО «Активо-ИТ». Гендиректором ООО «Активо» значится Владимир Лупенко.

По информации в базе, ему принадлежит 1% в уставном капитале ООО, остальные 99% — у кипрской «Уреалка инвестментс лимитед». Какие доли принадлежат основателям в кипрской компании, не раскрывается.

Юридически «Активо» будет оформлять права собственности на каждый объект, создавая отдельный закрытый паевый фонд.

Сейчас коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость доступны только участникам закрытых паевых фондов, говорит управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Серьезных успехов такие фонды, по его словам, пока не декларировали.

У этих юридических структур есть недостатки: в частности, проблема выхода: вкладчик «обречен владеть своей долей до закрытия паевого фонда».

По мнению Ковалева, онлайн-площадка, доступная широкому кругу лиц, может быть востребована, но ее успех зависит от того, какую юридическую структуру выбрали основатели, и их маркетинговых усилий.

Основатели Aktivo рассчитывают, что доходность по инвестициям пайщиков будет составлять в среднем 15–17%. До конца 2016 года компания планирует профинансировать восемь объектов стоимостью от 200 млн до 1,5 млрд руб. каждый, рассказал представитель компании.

Финансовый директор онлайн-сервиса по поиску недвижимости ЦИАН Михаил Лукьянов сомневается в перспективах сервиса в текущих рыночных условиях.

  «Принцип действия сервиса во многом идентичен работе закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, которые в лучшие свои годы показывали доходность в районе 15–20% годовых», — говорит эксперт.

Сейчас при падающих арендных ставках и не заполненных площадях во всех категориях коммерческой недвижимости многие подобные фонды показывают отрицательный доход, говорит он. Плохая конъюнктура может быть частично компенсирована тем, что Aktivo фокусируется на стрит-ретейле, а этот сегмент в кризис страдает меньше остальных.

Дарья Луганская (РБК) 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d20b39a7947a78ce9115e

Вопрос права
Добавить комментарий