Примут ли данный документ при регистрации сделки?

Срок действия выписки из ЕГРП

Примут ли данный документ при регистрации сделки?

С юридической точки зрения выписка ЕГРН — современный объединенный вариант выписки ЕГРП и справки из органа кадастрового учета — является обязательным документом для совершения различных сделок, который позволяет оценить юридическую чистоту конкретного объекта недвижимости. Запрашивая данный документ, вы снижаете вероятность быть обманутым мошенниками, при этом риск приобрести недвижимость, которая находится под арестом или обременением, стремится к минимуму.

Кроме того, эта выписка определяет собственника квартиры, дома или земельного участка, что является обязательным условием в сделках купли-продажи, при вступлении в наследство и в других случаях.

Справка может быть получена в бумажном или электронном виде. И в том и в другом случае определение срока действия документа связано с рядом нюансов.

От чего зависит срок действия выписки нового формата? Ограничен ли период действия документа с точки зрения законодательства? Что делать, если выписка просрочена, а подавать документы нужно как можно скорее? Об этом вы можете прочитать в нашей статье.

Сколько действует выписка из ЕГРН фактически?

Несмотря на то, что законодательно срок действия выписки ограничен только с точки зрения актуальности данных в ней, по факту выписка может быть предоставлена в качестве подтверждающего документа только в течение 30 дней с момента получения.

По окончании этого периода большая часть государственных учреждений и финансовых организаций не примет у вас этот документ. Такая практика является результатом многолетнего опыта и позволяет исключить возможность предоставления данных, противоречащих реальным фактам.

Также важно знать следующие моменты:

  1. Чем раньше была оформлена справка относительно момента предоставления, тем больше вероятность, что информация в правовых документах была изменена в связи с совершением сделки, сменой владельца или по другим причинам.
  2. Срок действия справки каждая организация устанавливает индивидуально, но чаще всего он равен календарному месяцу.
  3. При этом время действия документа не зависит от того, юридическому или физическому лицу он был выдан, о каком объекте недвижимости содержит информацию и т.п.
  4. В случае если на момент предоставления выписка была получена более чем 30 дней назад, вам нужно будет снова обратиться для ее оформления в Росреестр или заказать электронный формат документа. Второй вариант является более удобным и позволяет быстрее получить необходимую справку.

Срок действия выписки ЕГРН для прописки

Аналогично определяется период действия документа при получении прописки.

В этом случае также предоставляется именно выписка из ЕГРН. Ранее информацию запрашивали в базе ЕГРП, которая не содержала данных о кадастровом учете, а до этого владельцу недвижимости выдавалось Свидетельство о регистрации.

Сейчас получения справки ЕГРН достаточно для подтверждения права собственности, что значительно облегчает процедуру оформления прописки. Однако необходимо подать документы своевременно, не дожидаясь, когда документ потеряет свою актуальность.

Сколько действительна выписка на квартиру

Квартира, как и любой объект недвижимого имущества, имеет свои характеристики, которые содержатся в специальном реестре. Кроме того, квартира за все время может поменять не одного собственника. Поэтому немаловажный фактор будет получение выписки из ЕГРН на квартиру. Получить ее может как собственник, так и любое заинтересованное лицо.

Срок действия выписки на квартиру, будь то электронный или бумажный вариант, также не ограничен до тех пор, пока сведения о квартире не будут изменены. Например, передача прав. Однако, некоторые организации вправе самостоятельно регламентировать актуальность выписки. Например, обычно такое требование устанавливают банки, по которому срок выписки сокращается до 30 дней.

Сколько дней действительна электронная выписка из ЕГРН

На данный формат документа распространяются те же самые правила, которые утверждают возможность предоставления выписки в качестве свидетельства правообладания в течение 30 дней.

При этом получить электронную выписку вы можете буквально за пару часов в срочном порядке. Онлайн-сервис «КТО ТАМ» предоставляет возможность оформления документа в любое время дня и ночи. Таким образом, вы экономите около 50 % от стоимости госпошлины и получаете гарантированно достоверную информацию из объединенной базы ЕГРН. Удостоверяет выписку цифровая подпись регистратора.

Также вы можете отправить запрос на оформление документа на сайте Росреестра либо на портале госуслуг. В этом случае получить справку вы сможете только через 3 дня. Кроме того, вам необходимо будет предоставить личные документы для подтверждения учетной записи.

Электронный формат документа обладает той же юридической силой, что и бумажная выписка, поэтому может быть предоставлен в любые инстанции. Это выгодно и с финансовой точки зрения: госпошлина за получение электронной справки на 50 % меньше платежа за оформление бумажного документа.

Определение срока действия выписки согласно законодательству

Если обратиться к законодательному определению срока действия, то можно убедиться, что существующие нормативно-правовые акты не регламентируют точный период, в течение которого представленные данные можно считать актуальными.

На самом деле документ подтверждает право собственности на конкретное число — дату его выдачи. Однако понятно, что внесение каких-либо изменений в нормативные документы не может быть выполнено в один день. Поэтому фактический срок действия выписки составляет 1 месяц.

Выданное ранее 15 июля 2016 года свидетельство о праве собственности сохраняет свою силу и сейчас, но для полного подтверждения и оформления документов необходимо получить именно выписку из ЕГРН.

Какой будет срок действия выписки из ЕГРН в 2020?

Несмотря на большое количество изменений, внесенных в законодательство в последнее время, срок действия выписки остается прежним.

При этом перемены коснуться только срока оформления регистрации объекта в Росреестре при совершении сделок купли-продажи недвижимости:

  • если документы кадастрового учета и регистрация права собственности будут оформляться в разное время, то они будут готовы в сроки 7 и 5 рабочих дней соответственно;
  • постановка нового объекта недвижимости на кадастровый учет параллельно с оформлением права собственности будет занимать не более 10 рабочих дней;
  • срок выдачи выписки из ЕГРН теперь составляет 3 рабочих дня по сравнению с ранее регламентированным сроком в 5 рабочих дней.

Может ли измениться срок действия выписки в будущем?

Эксперты неоднократно делали акцент на факте того, что срок действия выписки необходимо точно определить на законодательном уровне.

Для этого есть две основные причины:

  • неоднозначные ситуации в процессе приема документов различными инстанциями, когда работники учреждений вынуждены обосновывать необходимость предоставления «свежей» выписки;
  • по факту свою актуальность выписка может потерять уже через 1-2 недели после получения — столько времени требуется для внесения изменений в документы.

В данный момент продолжается реформа системы государственной регистрации и закончится она только в начале 2020 года. Очень вероятно, что в рамках нововведений срок действия справки будет привязан к определенному количеству дней.

Источник: https://ktotam.pro/article/srok-dejstviya-vypiski-iz-egrn

Важная информация для покупателей жилья

Примут ли данный документ при регистрации сделки?

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

Чаще всего при продаже квартиры обманутым оказывается Покупатель, который может в результате остаться и без квартиры, и без денег.

ВАЖНО! СМУ РАН предупреждает, что безопаснее покупать жилье с помощью привлечения профессиональных юристов или проверенных агентов по недвижимости. Это позволит избежать многих из перечисленных проблем.

В случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита проверку приобретаемого и передаваемого в залог жилого помещения будет осуществлять кредитор, поэтому риски покупатели минимизированы, все документы для совершения сделки купли-продажи также будут готовить сотрудники кредитора. Однако подбор жилого помещения покупатель осуществляет самостоятельно или с привлечением специалистов.

Вне зависимости от привлечения кредитных средств для покупки жилья, до совершения сделки покупателю необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства:

– продавец действует через посредника (доверенное лицо), возможность участия продавца при совершении сделки отсутствует (например, посредник не предоставляет контактную информацию продавца, с продавцом невозможно связаться). Желательно отказаться от сделки, которую от имени продавца совершает доверенное лицо.

Исключение могут составлять случаи личного знакомства с продавцом и уверенность в отсутствии у продавца возможности личного присутствия при свершении сделки.

Если подобная уверенность отсутствует, важно помнить, что доверенность может быть в любой момент отозвана доверителем и на момент совершения сделки доверенность будет недействительна. Как правило, доверенности используются для совершения сделок от имени лиц, умерших на момент совершения сделки.

При желании совершить сделку, в которой от имени продавца действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему доверенность, на основании которой действует посредник, за подтверждением того, что доверенность не отозвана.

Необходимо при совершении сделки вне зависимости от участия посредника (например, риэлтора) установить контакт непосредственно с продавцом и удостовериться в том, что все собственники продаваемого жилого помещения не против совершения сделки. Все расчеты должны осуществляться лично продавцу, а не посреднику, в том числе риэлторской компании;

– продавец просит слишком большой аванс. Как правило, аванс используется при совершении сделок с жилой недвижимостью для подтверждения серьезности намерений сторон к совершению сделки. Сумма аванса в соотношении со стоимостью приобретаемой жилой недвижимости – символическая.

Требование продавца о передаче аванса, составляющего значительную сумму в соотношении со стоимостью жилого помещения, может использоваться вымогателями денежных средств. Исключение составляют случаи, когда продавцу необходимо совершить альтернативную сделку, т.е.

приобрести иное жилое помещение взамен продаваемого и оплатить стоимость приобретаемого жилого помещения в короткий срок. Данные обстоятельства должны быть подтверждены продавцом;

– продавец настаивает на том, чтобы в договоре была указана заниженная стоимость в целях ухода от налогов. Например, если жилое помещение на момент продажи находится в собственности продавца менее 3-х лет.

Важно помнить, что в случае, если по какой-либо причине сделка будет расторгнута или признана недействительной покупатель вправе получить только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Либо в подтверждение получения денежных средств в сумме, не указанной в договоре купли-продажи, продавец должен выдать покупателю расписку;

– продавец пенсионного возраста. Одним из оснований признания сделки недействительной является «порок воли», т.е. отсутствие у участника сделки намерений по ее совершению и понимания значения совершаемых действий. Сделки с лицами преклонного возраста желательно совершать в присутствии нотариуса;

– при приобретении приватизированного жилого помещения желательно установить всех лиц, обладавших правом на приватизацию и узнать, все ли такие лица приняли участие в приватизации;

– необходимо выяснить, состоял ли продавец на момент совершения сделки в зарегистрированном браке и находится ли приобретаемое жилое помещение в общей собственности продавца и его супруга. Если жилое помещение находится в общей собственности супругов-продавцов, то необходимо получение нотариального согласия супруга, не являющегося подписантом договора купли-продажи;

– категория повышенного риска – совершение сделок с недвижимостью, приобретенной продавцом в порядке наследования или дарения.

В случае, если продавцом предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором в качестве документов-оснований для регистрации указано свидетельство о праве на наследство или договор дарения, необходимо выяснить все обстоятельства наследства (родственная связь между наследодателем и наследником, число наследников, факт отказов от наследства, число наследников с обязательной долей, наличие завещаний) или обстоятельства дарения;

– Тщательно проверить все предоставленные продавцом документы, удостоверяющие личность продавца, и документы о приобретаемому жилью;

– Убедиться, что жилплощадь свободна, и все жильцы из квартиры выписаны (проверьте, не проживают ли в квартире лица, которые выписаны, временно- находящиеся в командировке, в армии или отбывающие наказание в местах лишения свободы);

– Обратить внимание на адрес той квартиры, которую Вы смотрели и собираетесь покупать;

– Если квартира перепродавалась, необходимо изучение всей цепочки договоров (проверьте наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, недееспособных, убедитесь, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной);

– Будьте осторожны, если квартира продается слишком дешево, т.е. если цена квартиры ниже средней рыночной стоимости;.

– Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет только копии документов, даже нотариально заверенные. Таким образом он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям;

– При расчетах пользуйтесь расчетным счетом в банке или ячейкой сейфового хранения;

– Проверить полномочия риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку;

– Проверить оплату продавцом коммунальных платежей;

– Подписывая договор купли продажи, убедитесь, что все ваши требования соблюдены, тщательно проверьте все пункты договора, обсудите внесение необходимых, с Вашей точки зрения, корректив;

Обязательно потребуйте справку из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки, иначе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра)не зарегистрирует Ваше право собственности.

Что считать правоустанавливающими документами на квартиру

Правоустанавливающие документы на квартиру могут быть различными. Все зависит от характера возникновения права собственности и предшествующих операций с ней.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Правоустанавливающими документами являются : 1)договоры (купли-продажи, дарения, ренты, мены, приватизации); 2)свидетельство о праве на наследство, 3)вступившее в законную силу решение суда, 4)акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и иные.

При этом, свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, а лишь подтверждает факт регистрации права в ЕГРП.

Существуют и другие, реже встречающие на практике, документы на квартиру, но и они считаются правоустанавливающими. Скажем, договор обмена доли квартиры на акции или договор купли продажи и ипотеки квартиры.

Не лишним будет воспользоваться советом опытных специалистов, которые рекомендуют внимательнее отнестись к приобретению квартиры, по которой ранее было произведено 10 или более сделок, особенно за короткий срок. Это чревато многими проблемами.

ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПО РАЗДЕЛУ

Перед сделкой в обязательном порядке необходимо запросить у собственника (юридического либо физического лица) все документы на квартиру (комнату), которые включают:

  • Свидетельство о государственной регистрации права (собственности).

    ВАЖНО! В графе Существующие ограничения (обременения) права должно значиться «НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО» либо «ОТСУТСТВУЮТ». Однако, наличие каких-либо долговых обязательств не означает перевод долга по обязательсвам продавца на покупателя.

  • Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Номер объекта собственности в Выписке должен совпадать с номером в Свидетельстве о собственности.

    Выписку из домовой книги о лицах, зарегистрированных по месту жительства в приобретаемом жилом помещении.

    По условиям ФЦП «Жилище» в приобретаемом жилом помещении к моменту заключения сделки никто не должен быть прописан,

  • Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей,

  • Документы, указанные в Свидетельстве о праве собственности продавца в качестве оснований для регистрации права собственности продавца жилое помещение,

  • В случае если продавец на момент приобретения права собственности состоял в зарегистрированном браке, договор купли-продажи должен быть подписан обоими супругами либо супруг, на которого оформлено жилое помещение, должен получить нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки,

  • В случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица либо в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние лица, находящиеся под опекой или попечительством, т.е. оставшиеся без родительского попечения, необходимо получение согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения,

  • При приобретении жилого помещения у юридического лица необходимо, чтобы договор купли-продажи от имени продавца был подписан либо генеральным директором (лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа), либо лицом, действующим от имени продавца по доверенности. Для подтверждения полномочий подписанта договора от имени юридического лица необходимо запросить доверенность или документ, подтверждающий полномочия единоличного исполнительного органа,

  • Финансово-лицевой счет,

  • Документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ). К таким документам относятся выписки из технического паспорта, поэтажный план, экспликация. Получение таких документов в ряде случаев не является необходимым для целей проведения государственной регистрации перехода права собственности.

    О необходимости предоставления таких документов для целей совершения регистрационных действий необходимо предварительно уточнить в территориальном отделе Росреестра. Между тем, указанные документы могут свидетельствовать о наличии в жилом помещении незаконных перепланировок.

    Срок действия документов БТИ составляет 1 год.

  • обязательно нужно требовать расписку продавца в получении всей суммы стоимости продаваемого жилого помещения. Желательно, чтобы такой документ был написан одним из продавцов собственноручно и обязательно подписан всеми продавцами, а если договор совершается в том числе от имени несовершеннолетних лиц – родителями (опекунами/попечителями) от имени несовершеннолетних.

    Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет 20 календарных дней со дня приема заявления и необходимых документов. В случае, если жилое помещение приобретается с использованием средств ипотечного кредита, срок регистрации перехода права собственности и ипотеки составит 5 рабочих дней. Управлениями Росреестра в регионах могут устанавливаться более короткие сроки.

    Для регистрации перехода права собственности необходимо представить в орган по регистрации прав:

    а) Подписанный сторонами и прошитый (при наличии нескольких листов) договор купли-продажи жилого помещения (число экземпляров – по числу участников сделки + 1 для органа по регистрации прав),

    б) документ, удостоверяющий личность каждого участника сделки (оригинал – предъявляется лицу, осуществляющему прием документов, и копия),

    в) нотариальная копия доверенности в случае, если от имени участника сделки документы для регистрации представляются доверенным лицом, а также оригинал документа, удостоверяющего личность доверенного лица для предъявления,

    г) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию,

    д) документы, описывающие объект недвижимости (выдаются БТИ) в случае необходимости (см. выше), такие документы действительны в течение года

    е) свидетельство о браке продавцов и/или покупателей (оригинал и копия), а также нотариальное согласие супруга (в случае если продаваемое жилое помещение находится в общей совместной собственности продавцов-супругов, но сделка совершается только одним из супругов-собственников ),

    з) согласие органов опеки и попечительства в случае, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние лица,

    и) акт передачи жилого помещения (при необходимости, в ряде регионов предоставление такого акта для регистрации не требуется),

    и) свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников продаваемого жилого помещения (оригинал и копия),

    к) иные документы (в зависимости от особенностей той или иной сделки), о необходимости предоставления которых можно предварительно уточнить в территориальном отделе органа по регистрации прав.

    При этом

    Совершение всех перечисленных действий, помимо владельца жилищного сертификата, возможно доверенным лицом на основании нотариально заверенной доверенности, в которой должно быть зафиксировано, осуществление каких действий доверяет ему доверитель (сдачу сертификата в банк, оформление договора с банком, заключение сделки и т.д.). Управление Росреестра не вправе отказать в регистрации сделки ввиду неправильного оформления документов. В этом случае документы возвращаются на доработку и сдаются снова.

    С момента внесения записи о сделки в ЕГРП покупатель становиться собственником.

  • Источник: http://www.yras.ru/news/429-zhil-important

    Составляем договор купли-продажи самостоятельно

    Примут ли данный документ при регистрации сделки?

    Существуют четко определенные правила составления договора купли-продажи, при соблюдении которых регистрация перехода права пройдет беспрепятственно. Статистика показывает, что именно допущенные типичные ошибки в 40 процентах случаев являются причиной отказа в регистрации.

    Наши рекомендации помогут вам составить грамотный с юридической точки зрения договор и учесть все, что необходимо для прохождения регистрации.

    Необходимые документы

    Чтобы составить стандартный договор купли-продажи потребуются следующие документы:

    • документы, удостоверяющие личность собственника объекта недвижимости;
    • документы, удостоверяющие личность будущего собственника объекта недвижимости;
    • документы, на основании которых собственник владеет объектами недвижимости и правоподтверждающие документы (при наличии) на недвижимость;
    • единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, где указаны зарегистрированные в объекте лица.

    Необходимо учитывать, что данный список может изменяться в зависимости от сложности сделки и ее особенностей. Так, если покупатель будет оплачивать покупку нового жилья из средств ипотечного кредита, следует в тексте договора указать реквизиты кредитного договора. Если же часть денег будет идти из средств материнского капитала, следует указать в документе реквизиты материнского сертификата.

    Стандартная структура договора купли-продажи

    Договор о приобретении недвижимости бывает и достаточно простым, и весьма объемным и сложным документом с множеством пунктов. Мы же говорим о документе универсального типа, который является основой любого договора о купли-продаже объекта недвижимости и содержит все пункты, обязательные для регистрации перехода права собственности.

    Структурно универсальный договор о купли-продаже включает:

    • вступление (преамбулу);
    • собственно предмет данного договора;
    • перечисление прав и обязанностей сторон договора;
    • цену и порядок взаиморасчетов;
    • ответственность контрагентов;
    • прочие условия сделки;
    • реквизиты обеих сторон и их личные подписи.

    Теперь разберемся, что конкретно необходимо указать в этих разделах и какие из них строго обязательны.

    В преамбуле требуется указать:

    1) точное название документа (договор купли-продажи);

    2) дату оформления договора (с указанием числа, месяца и года);

    3) место оформления (населенный пункт, город);

    4) ФИО продавца объекта и покупателя, их полные паспортные данные, а также именно в этой части необходимо указать принятые в тексте сокращенные названия сторон — Покупатель и Продавец.

    Предмет договора

    Важнейшей структурной составляющей любого договора купли-продажи выступает именно предмет договора – здесь содержатся все основные условия сделки:

    • предмет договора (суть договоренности сторон);
    • сведения, позволяющие точно идентифицировать объект недвижимости, включая и его местоположение (точный адрес);
    • если продается земельный участок, то в этой части указывается также кадастровый номер участка, его целевое назначение и категория земель;
    • указание документов, позволяющих считать имущество принадлежащим собственнику (правоустанавливающие и правоподтверждающие документы). Здесь же указывается вид права собственности (собственность, общая долевая собственность, общая совместная собственность);
    • обязанности и права обеих сторон по данному договору;
    • стоимость объекта недвижимости и порядок взаимных расчетов. Указывается точная стоимость объекта недвижимости и конкретный способ оплаты (аккредитив, рассрочка, банковская ячейка…);
    • сроки выполнения сторонами перечисленных в договоре обязательств (к примеру, дата физического освобождения квартиры).

    В  зависимости от конкретных особенностей сделки будет изменяться и содержание каждого из перечисленных пунктов.

    Обращаем ваше особое внимание на два пункта, которые являются обязательными при составлении договора купли-продажи – их часто упускают из вида:

    1. Отсутствие претензий со стороны третьих лиц или указание таких лиц и их прав на пользование данным объектом недвижимости.
    2. Если стороны договорились об оплате договора после прохождения государственной регистрации, обязательно необходимо оговорить будет ли объект считаться находящимся в залоге у предыдущего собственника до окончательной его оплаты, либо не будет.

    Прочие условия

    В этом разделе договора перечисляются статьи законодательства РФ, на которые необходимо сослаться в тексте договора. Кроме того, здесь же отдельным пунктом важно указать количество составленных экземпляров данного документа, с учетом одного дополнительного, который останется у регистрирующего органа.

    Важнейшие требования, предъявляемые к оформлению договора купли-продажи

    Документ необходимо составлять в бумажном виде, при этом он может иметь один или несколько листов. В последнем случае листы прошивают и соединяют специальной наклейкой, все участники сделки визируют своими подписями и документ, и его последний лист на наклейке (при желании также можно поставить подписи и на каждом из листов договора).

    Самые распространенные ошибки в процессе составления договора купли-продажи

    Чаще всего ошибки в данном случае касаются неправильного описания обязательных пунктов или же их отсутствия. Но есть и другие нюансы:

    Следите за отсутствием разночтений в данных, указанных в документе – это касается данных паспортов, характеристики объекта недвижимости, в том числе адреса, кадастрового номера, площади объекта, описания правоустанавливающих документов.

    Проверьте, чтобы указанное в документе количество его экземпляров соответствовало количеству, которое будет передаваться в орган регистрации.

    Дата подписания, указанная в преамбуле, не может быть более поздней, чем дата подачи договора на регистрацию.

    Следите за правильным написанием названия органа регистрации в теле договора.

    Типичной ошибкой является отсутствие в документе упоминания о статье ГК РФ 488, в которой идет речь об отсутствии или наличии залога в пользу продавца – она необходима, если стороны договорились провести окончательный расчет после регистрации перехода права собственности.

    Перечень недочетов и ошибок можно бесконечно продолжать в зависимости от особенностей конкретной сделки, вот почему важность грамотного и корректного составления договора купли-продажи объекта недвижимости трудно переоценить. Составив договор правильно, вы избавитесь от разного рода сложностей при подаче документов на регистрацию. Кроме того, таким образом вы исключите риск возможного судебного разбирательства после сделки.

    Внимательно разобравшись с тонкостями российского законодательства, каждый из вас сможет самостоятельно составить договор купли-продажи недвижимости корректно. Рекомендуем при составлении договора купли-продажи всегда помнить, что каждая сделка уникальна, а значит – требует максимально досконального изучения всех ее особенностей.

    В составлении вам поможет наш образец договора купли-продажи и посвященная этому статья «Образец договора купли-продажи»,а также перечень документов и их особенности в статье «Какие документы должен предоставить продавец перед сделкой купли-продажи».

    Следующие наши материалы мы посвятим подробному анализу документов, предоставляемых продавцом, а также другим особенностям договоров купли-продажи и оформления сделок.

    Источник: https://safe-estate.ru/sostavlyaem-dogovor-kupli-prodazhi-samostoyatelno/

    Предоставить доступ сотрудникам МФЦ, принимающим документы на регистрацию сделок с недвижимостью, к базе данных ЕГРН и обязать их при приёме документов сразу проверять запись ЕГРН на предмет ареста данной недвижимости и её принадлежность продавцу

    Примут ли данный документ при регистрации сделки?

    Инициатива № 02Ф38566 Уровень инициативы: Федеральный В настоящий момент МФЦ (много функциональные центры предоставления государственных услуг) при приёме документов на государственную регистрацию сделок с недвижимостью не проверяют ни какой информации об объекте недвижимости, с которым осуществляется сделка.

    При этом они не просматривают реестр ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) данного объекта на предмет наличия у продавца недвижимости прав на продаваемый объект недвижимости, а также на предмет наличия у него арестов и запрещений на государственную регистрацию, потому что не имеют доступа к базе данных ЕГРН, и у них нет таких обязанностей.

    Это приводит к тому, что продаваемый объект недвижимости реально может уже не принадлежать продавцу, а также на продаваемом объекте недвижимости могут иметься аресты или запрещения на государственную регистрацию (о чём покупатель может не знать).

    Конечно, любой покупатель формально перед покупкой недвижимости может заказать в любом МФЦ или во многих агентствах недвижимости выписку ЕГРН данного объекта, но официальная эта выписка готовиться до 5 рабочих дней, а электронная может быть получена за 1 сутки.

    При этом за это время изготовления выписки она может уже устареть и получается, что часто покупатель недвижимости идёт на сделку почти вслепую, руководствуясь устаревшими данными целиком и полностью доверяясь продавцу недвижимости. Кроме того, не все граждане нашей страны, покупающие и продающие недвижимость умеют заказать выписку из ЕГРН и знают, как её прочитать или расшифровать.

    Так, например, продавец недвижимости может даже не знать, что его объект находиться под арестом, а иногда может и не знать что он уже не хозяин данного помещения (например, его уже продали по поддельной доверенности).

    Более того, в выписке ЕГРН может отображаться не сразу и не вся информация по объекту недвижимости, поэтому даже наличие на руках выписки ЕГРН без арестов у покупателя не гарантирует того, что сделку зарегистрируют, потому что арест недвижимости или изменение права могут не сразу вносить в запись ЕГРН.

    Это приводит к тому что во первых недобросовестный гражданин (мошенник) может в течении нескольких дней, после фактической продажи своей недвижимости, снова продать её другому лицу (После продажи запись ЕГРН о новом собственнике вноситься через 5-7 рабочих дней).

    Во-вторых, продаваемый объект недвижимости может быть под арестом, но из-за быстрого устаревания выписки покупатель не смог увидеть этот арест или изменения права собственности на момент заказа этой выписки.

    При этом даже если новый добросовестный приобретатель недвижимости закажет официальную выписку из ЕГРН о приобретаемом им объекте недвижимости (она готовиться за 1-5 дней), даже после сдачи бывшим собственником документов на государственную регистрацию, то в ней будет стоять старый собственник ещё в течении 7-10 дней и в выписке ЕГРН не будет ни какой информации о том что с данным объектом недвижимости уже осуществляются регистрационные действия. Поэтому новый добросовестный покупатель без страха может идти на сделку и отдать свои деньги бывшему собственнику за фактически уже проданный объект недвижимости, (или который уже сменил владельца, например по решению суда), но ещё формально за ним числящийся. Да, конечно, 99% наших граждан достаточно законопослушны, и не пойдут на откровенный обман, но 1 % мошенников уже пользуются данной лазейкой. И хотя эти действия обычно попадают под ст. 159 УК РФ (Мошенничество), пока сотрудники полиции примут заявление от потерпевшего, пока возбудят уголовное дело, мошенник может успешно скрыться за границу, уехать в другой регион, сменить ФИО и т.д.. И это если сотрудники МВД, ещё возбудят уголовное дело, а они могут предусмотреть в действиях мошенника “гражданские правоотношения” и рекомендовать обратиться в суд с гражданским иском о возмещении полученного ущерба. Но сегодня взыскать деньги с профессионального мошенника, который уклоняется от своих обязательств, практически не возможно. Более того, в настоящее время есть юридические лазейки и способы, которые формально могут затруднить возбуждение уголовного дела и которые смогут предрасположить сотрудников полиции написать формальную отписку в виде отказа в возбуждении уголовного дела. (Не буду их описывать, чтобы ими не воспользовались криминальные элементы нашего общества, хотя многие мошенники, возможно, их уже знают и успешно пользуются ими). Учитывая стоимость квартир, разные мошеннические схемы могут сделать бомжами почти любого законопослушного гражданина и его семью. Может быть 1 % (или более) мошеннических сделок это не много, но в масштабах страны это может быть огромное количество обманутых людей. В настоящий момент, сотрудники МФЦ принимающие документы на государственную регистрацию не проверяют объект недвижимости на предмет его принадлежности продавцу, а также на предмет наличия у объекта недвижимости арестов и запрещений, потому что они не имеют доступа к базе данных ЕГРН и у них это не прописано в их обязанностях. Формально это делается для не разглашения тайны о принадлежности объекта недвижимости, но какая может быть тут тайна, если эта недвижимость официально продаётся в этот момент, а любой гражданин нашей страны может запросить выписку ЕГРН, оплатив госпошлину или цену за предоставление информации. Какую «страшную» тайну вдруг узнает и сможет разгласить государственный служащий, работающий в МФЦ, если получит доступ к почти общедоступной базе ЕГРН? Служащий, который принимает документы и так имеет доступ к большому количеству личной информации (ФИО заявителей, их паспорта, данные и характеристики объектов недвижимости, телефоны заявителей и т.д.). Что страшного произойдёт, если этот сотрудник вдруг узнает, что данный продаваемый объект недвижимости действительно принадлежит (или не принадлежит) заявителю, что на данный объект был недавно наложен арест, или что данная недвижимость в настоящий момент уже продаётся заявителем другому человеку? Эта информация будет и так будет скоро известна заявителям, когда через несколько дней будет зарегистрирована или не зарегистрирована сделка, но она важна покупателю именно в момент приёма документов, когда он ещё не оплатил деньги за недвижимость продавцу. Казалось бы с помощью арестов и запрещений судебные приставы (государство) следит за погашением долгов собственников недвижимости, но эти долги легко погашаются если покупатель и продавец знают об этих долгах и ограничениях заранее. А если покупатель вдруг узнаёт об аресте, после того как расплатился с продавцом? Многие покупатели с большим трудом набирают требуемую сумму на покупку квартиры (заранее узнав, что она не в аресте) и для покупателя будет большим «сюрпризом» если, например, выясниться что к стоимости квартиры 3 млн. руб. ему нужно погасить 300 тыс. долгов бывшего собственника (А арест может быть наложен за 1 день). Я думаю, покупатель и продавец легко договорятся о погашении суммы долга, если узнают об аресте и долге в момент подачи документов в МФЦ и даже съездят вместе к приставам. Но это погашение долгов может затянуться, если покупатель узнает о долге, после сдачи документов в МФЦ и после того как он уже расплатился с продавцом (а тот уехал за границу или в неизвестном направлении). Раньше, когда сдача документов на регистрацию недвижимости проходила через регистрационную палату, приём документов на сделки с недвижимостью осуществляли государственные регистраторы, это приводило к некоторым очередям, но давало на 99,9% гарантию, что при приёме документов регистратор проверит документы у продавца и скажет что всё в порядке с недвижимостью. Сейчас приём документов на сделки с недвижимостью сотрудники МФЦ проводят фактически вслепую, опираясь только на документы недельной или многолетней давности, которые могли уже на момент подачи устареть. Получается, что человек покупающий недвижимость обращается в официальное государственное учреждение, к действующему государственному сотруднику, оплачивает положенную государственную пошлину, (он даже при этом может получить предварительно официальную выписку из ЕГРН), но это не даёт гарантию безопасности сделки, что он не станет жертвой мошенника и не останется без денег и без квартиры. И это всё происходит, потому что от сотрудников МФЦ (осуществляющих приём документов) держится в тайне информация из ЕГРН об объекте недвижимости, на который они принимают документы. При этом государственные чиновники, которые ограничили доступ сотрудников МФЦ к базе ЕГРН, не обращают внимание на то, что эти сотрудники уже имеют право доступа к этой информации как граждане РФ (если заплатят госпошлину). В итоге получается, что государственное учреждение МФЦ, не может оказывать услуги по безопасным сделкам с недвижимостью и большинство граждан покупающих недвижимость имеют риск нарваться на мошенников и остаться и без денег и без квартиры. Всё это можно избежать, если дать доступ сотрудникам МФЦ к базе данных ЕГРН в режиме реального времени и обязать их проверять краткую информацию, об объекте недвижимости. Крайне желательно, чтобы они могли видеть и информацию о том, что если с данным объектом уже осуществляется государственная регистрация. Или то что на данную недвижимость поданы документы на изменение собственника с такой-то даты. Это должно исключить возможность двойной продажи недвижимости мошенниками и не добросовестными гражданами.

    Реализация этих действий защищает права сотен тысяч и миллионов Российских граждан, которые покупают недвижимость в России, от мошенников и недобросовестных граждан, при этом она имеет копеечную себестоимость и это не разглашает личных данных граждан. Также я считаю, что если государственные чиновники посчитают, что данные изменения (доступа сотрудников МФЦ к данным ЕГРН) могут удорожать себестоимость предоставления государственных услуг по регистрации недвижимости (сейчас это 2 000 руб.), то думаю, большинство граждан покупающих недвижимость, будут готовы оплатить чуть больше, если это гарантирует безопасность сделки. Так, например, большинство граждан, покупая квартиру за 3-5 млн. руб. будут готовы оплатить какую-то сумму дополнительно (как сейчас 400 руб. за предоставление выписки ЕГРН), если это будет на 100% гарантировать безопасность сделки в режиме реального времени (а не за то, что они смогут получить, возможно, уже устаревшие данные 5 дневной давности о покупаемой квартире).

    1. Создание условий для безопасных сделок с недвижимостью по всей стране.
    2. Защита граждан РФ от мошенничества и обмана при сделках с недвижимостью. 1. Предоставить доступ сотрудникам МФЦ к базе данных ЕГРН (в режиме просмотра в реальном времени), с возможностью просмотра ФИО собственника объекта недвижимости, а также наличия на этот объект арестов и запрещений. При этом дать сотрудникам МФЦ возможность просмотра информации об объектах недвижимости, с которыми уже осуществляется государственная регистрация в настоящий момент. 2. Обязать сотрудников МФЦ одновременно с приёмом документов на государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом проверять запись в ЕГРН данного объекта недвижимости о принадлежности данного объекта недвижимости продавцу и наличия на этот объект арестов и запрещений. При этом сообщать покупателю недвижимости о наличии ареста или другого собственника на этот объект и заставлять писать заявление покупателя, что он знает об этом аресте и настаивает на приёме документов (Допустим, если покупатель знает, что долги погашены и уверен, что арест приставы скоро снимут).

    3. Обязать сотрудников МФЦ одновременно с приёмом документов на государственную регистрацию сделок с недвижимостью проверять на данный объект, отсутствие в настоящий момент регистрационных действий на изменение права собственности с этой недвижимостью (чтобы исключить возможность двойной продажи продаваемого объекта недвижимости мошенниками).

    ← К началу списка инициатив

    Источник: https://www.roi.ru/38566

    Вопрос права
    Добавить комментарий