Попадает ли договор ипотеки под ипотечную амнистию

В россии обложили налогом покупку зарубежной недвижимости в ипотеку :: ипотека :: рбк недвижимость

Попадает ли договор ипотеки под ипотечную амнистию

Федеральная налоговая служба РФ решила рассматривать кредиты в иностранных банках как средство обогащения

ИТАР-ТАСС/ Антон Новодережкин

Федеральная налоговая служба России (ФНС) решила взимать налоги с россиян, которые купили недвижимость за рубежом благодаря ипотечному займу в иностранном банке.

Это следует из июньской новости, опубликованной на сайте ФНС, и из официального письма, которое в мае 2016 года направило Министерство финансов налоговым инспекторам по всей стране, разъяснила «РБК-Недвижимости» руководитель департамента зарубежной недвижимости риелторского агентства W1 Evans Елена Мариничева.

Обязанность уплатить налог в российскую казну возникает в тот момент, когда налоговый резидент России берет кредит с маленькой процентной ставкой в иностранном банке, объяснили «РБК-Недвижимости» в W1 Evans. Российским налоговым резидентом называют человека, который проводит в стране более 183 дней за календарный год.

В настоящий момент базовая процентная ставка российского Центробанка равна 11%. Это означает, что взять кредит в розничном российском банке можно по ставке не ниже этой отметки.

В то же время во многих странах мира жителям доступны жилищные кредиты по намного меньшей ставке. К примеру, в Финляндии взять ипотеку можно под 1,83% годовых, в Швейцарии — под 1,75%, а в Дании действует ипотека с отрицательной ставкой.

В теории воспользоваться такой ипотекой могут и российские граждане.

Для таких россиян в Налоговом кодексе России существует ст. 212, где прописана обязанность уплатить налог с разницы в процентах.

Пороговым значением для валютных займов является 9%-ная отметка: все кредиты с более низкой ставкой российское законодательство считает извлечением выгоды, объяснил «РБК-Недвижимости» вице-президент московской коллегии адвокатов «Вердиктъ» Сергей Смирнов. «Ты получил в банке кредит, — рассказал Смирнов. — Деньги не твои — ты их должен вернуть.

За пользование денежными средствами ты выплачиваешь банку процент. Никакого дохода ты не получил. Но если ты привез эти деньги в Россию и использовал их тут, то с разницы должен заплатить налог — ведь в России нельзя взять кредит под такой [низкий] процент».

В случае если россиянин не только оформил кредит в иностранном банке, но и потратил полученные деньги на приобретение жилья за рубежом, ситуация становится менее очевидной.

Судебная практика не сложилась

Каждый россиянин, который взял валютную ипотеку в зарубежном банке, обязан уплатить подоходный налог с разницы между фактической процентной ставкой и 9% годовых, убеждены в агентстве недвижимости W1 Evans.

«За рубежом ставка по кредиту в среднем составляет 2,5–4% в зависимости от страны и условий кредита, — объяснила Мариничева. — Дата фактического получения дохода — это последний день каждого месяца в течение периода, на который взяты заемные средства.

Резиденты должны самостоятельно указать об этом «доходе» в декларации и уплатить налог в ФНС».

В качестве примера в W1 Evans рассчитали размер налога для четырехкомнатной квартиры площадью 100 кв. м в Дуйсбурге на западе Германии и стоимостью €83,8 тыс.

Если российский налоговый резидент возьмет такую квартиру в ипотеку по распространенной в Германии ставке 3,25% годовых, а сумма кредита составит €38,2 тыс., то итоговый размер налога в российскую казну составит €286 (20,7 тыс. руб. по текущему курсу ЦБ).

«Все расходы на оформление сделки и содержание недвижимости составят €7,124 тыс. Это [местный] налог в 6,5% от стоимости, оплата услуг нотариуса и управляющей компании, — объяснила «РБК-Недвижимости» Мариничева. — Разница по ставке кредита с 9% равна 5,75% от указанной суммы.

В денежном выражении расчеты выглядят так: €38 200 * 5,75% = €2196,5. С этой суммы берется 13% подоходного налога. Получается €286».

Налог на экономию на процентах может составить не 13%, а 35%, заявил «РБК-Недвижимости» управляющий партнер агентства недвижимости Tranio Георгий Качмазов. Такая ставка действительно указана во втором пункте статьи 224 Налогового кодекса России. В этом случае сумма налога за описанную выше квартиру составит €769 (56,5 тыс. руб.).

Другие риелторы и юристы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», не смогли прийти к единому мнению о законности подоходного налога на ипотечный займ в иностранном банке. «Расходы никогда не облагаются налогом. Обязывать граждан России платить за то, что они покупают за рубежом, необоснованно и незаконно», — убежден Сергей Смирнов.

Позиция Минфина полностью основана на законе и не является нововведением, считает партнер юридической компании Paragon Advice Group Александр Захаров. «Да, обязаны платить. Но делать это никто не будет, — рассказал Захаров в разговоре с корреспондентом «РБК-Недвижимости».

— Все действия россиян по покупке недвижимости за рубежом относятся к расходам и не подлежат декларированию. Но по закону налоговые резиденты России имеют обязательство декларировать свою материальную выгоду по форме 3-НДФЛ. Но я вам скажу честно: никто этого не делает».

Судебная практика по вопросу налогов с зарубежной ипотеки еще не сложилась, резюмировали риелторы и юристы. Как будет работать налоговая служба в действительности, станет известно только на практике.

Кто проконтролирует ипотечников

Главным средством контроля за покупкой недвижимости за рубежом и уплаты налогов в России должен стать механизм «амнистии капитала», в рамках которой граждан РФ обязали задекларировать все свои счета в иностранных банках, рассказали в коллегии «Вердиктъ».

«Штрафы за несвоевременное декларирование небольшие — 5 тыс. руб. Если человек не задекларировал счет в иностранном банке, а этот счет потом найдут, то все 100% средств на этом счету будут конфискованы. В результате за два последних месяца более 100 тыс.

россиян задекларировали свои счета», — указал Смирнов.

Процесс амнистии капитала напрямую связан с российскими покупателями зарубежной недвижимости, так как для покупки жилья в большинстве стран необходимо завести счет в местном банке. Счет также необходим для оплаты услуг ЖКХ, пояснил Смирнов. «А уже этот счет нужно задекларировать — резюмировал юрист. — Нельзя купить иностранную недвижимость без счета за границей».

С 1 июля 2015 года Россия присоединилась к совместной конвенции ОЭСР и Совета Европы о взаимной административной помощи по налоговым делам. «Таким образом, налоговая служба России может направлять налоговые запросы в более чем 90 стран и юрисдикций, включая офшоры», — указала Мариничева.

Тем не менее конвенция не предполагает автоматического обмена данными с другими государствами, рассказал Захаров. «Конвенция создает предварительную открытость для достижения дальнейших договоренностей. По сути, это обещание жениться.

На настоящий момент у России нет двусторонних соглашений [об обмене данными] ни с одним государством», — заявил партнер Paragon Advice Group.

На практике это означает, что если владелец зарубежной недвижимости не расскажет о своей покупке самостоятельно, налоговые органы не смогут узнать о факте приобретения, заявил юрист. «В группу риска попадают те, кто уведомлял налоговую, — утверждает Захаров.

— Для тех, кто пошел за налоговым вычетом, принес договор по ипотеке и показал, что есть расходы, которые он хотел бы уменьшить, могут наступить последствия. Из 9% вычтут реальную ставку, а на разницу попытаются доначислить налог».

Что будет дальше

Новая политика Федеральной налоговой службы может привести к тому, что владельцы зарубежной недвижимости и других активов за границей будут отказываться от статуса налогового резидента России, рассказал «РБК-Недвижимости» Александр Захаров. В этом случае налог на доходы в России можно будет не платить.

Тенденцию уже заметили в швейцарском банке UBS, который обслуживает российских клиентов, пишут «Ведомости».

«Ужесточились требования по раскрытию информации, и некоторые клиенты решают изменить налоговое или валютное резидентство», — рассказала «Ведомостям» управляющий директор банка UBS в России Елена Титова.

На привлекательность зарубежной недвижимости для россиян взимание налога не повлияет, убеждены риелторы. «У реальных заемщиков прибавится бумажной работы и подрастет налоговая нагрузка — но это несущественно в масштабах стоимости обслуживания займа.

Да, оформлять кредит станет чуть сложнее, возникнет дополнительная бюрократия, но я не думаю, что это вызовет спад интереса, — заявил глава российского агентства зарубежной недвижимости Estate Service Геннадий Тузов.

— По нашей практике могу зафиксировать незначительный, но уверенный рост спроса».

К такому же выводу пришли в W1 Evans. «Условия ипотеки в Европе настолько привлекательны, что это выгоднее даже с учетом уплаты подоходного налога на разницу ставок кредитования. Декларировать доход в виде материальной выгоды, скорее всего, будет большинство», — считает Елена Мариничева. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d084b9a7947e548ea4252

Ипотека под 1%, конец амнистии и другие жилищные нововведения 2018 года

Попадает ли договор ипотеки под ипотечную амнистию

Если собрать в одном месте все посылы и посулы властей, то можно прийти к выводу, что в 2018 году определённые категории покупателей жилья смогут брать ипотеку под 1% годовых. Портал METRTV.

ru насчитал десять законодательных и нормативных новинок, которые окажут значимое влияние на рынок недвижимости в 2018 году.

Ожидается, что некоторые нововведения сделают жильё более доступным для россиян, но есть и новации, работающие «в другую сторону».

1. Земли без межевания исчезнут из правового поля

Уже с 1 января 2018 года с юридической точки зрения прекратят своё существование земельные участки не прошедшие межевание. Их нельзя будет продавать, дарить, завещать, оформлять в залог и пр. Впрочем, если владелец земли не размежевал её до Нового года, он может сделать это и после.

Тогда земля вернёт себе законный статус. Это касается всех участков. Межевать необходимо все земельные владения, независимо от статуса земли (земля поселений, сельская земля и пр.) и разрешённого использования (ИЖС, дачное хозяйство и т.д.).

Не надо межевать только те участки, которые прошли эту процедуру ранее.

юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк» Был ли участок размежёван, можно узнать из выписки из ЕГРН. В ней есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» или, помимо цифры, указывающей площадь, стоит знак плюс/минус ещё сколько-то, это означает, что межевание было проведено. Также о проведении межевания, можно узнать с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть окошко, в которое надо ввести кадастровый номер участка, либо участок можно просто найти на карте и навести на него курсор. После чего откроется панель с информацией об участке. В данных о его площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено. Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.

На портале METRTV.ru опубликована пошаговая инструкция по межеванию частных земельных наделов.

2. Появится ипотека для семей с детьми под 6%

По поручению главы государства с 1 января 2018 года кабмин должен запустить в России программу субсидирования ставки по ипотеке для семей с двумя или тремя детьми. В данную программу попадают семьи, в которых второй или третий малыш родится в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.

Если такая семья взяла кредит на покупку жилья на первичном рынке (или на рефинансирование такого кредита), то бюджет будет субсидировать ставку по нему, чтобы для семьи ставка составила 6% годовых.

Сроки субсидирования для семей, в которых родился второй ребёнок, составляют 3 года, для семей, в которых родился третий ребёнок – 5 лет.

Риэлторы и юристы считают, что «детская ипотека» может иметь много общего с материнским капиталом, в частности, есть предположение, что собственники квартиры, приобретённой с помощью программы субсидирования, будут нести определённые обязательства. Например, от них могут потребовать наделить детей дополнительными долями в собственности на квартиру. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о проблемах, с которыми сталкиваются российские семьи использовавшие маткапитал на покупку жилья.

3. И льготная ипотека на покупку деревянных домов и квартир

С 2018 года в России планируется запустить субсидирование ставок по ипотеке при покупке квартиры или строительстве частного дом с применением дерева.

Об этом сообщил замглавы Минпромторга Виктор Евтухов в кулуарах строительной выставки BATIMAT 2017.

Чиновник пояснил, что в наступающем году субсидирование будет проводиться в режиме эксперимента, и бюджет намерен субсидировать 5% от кредитной ставки по ипотеке, взятой на приобретение деревянных домов заводского изготовления.

руководитель компании «Урал СРС» (деревянное строительство) Пока правительство не пояснило, что подразумевается под домами заводского изготовления. Скорее всего в эту категорию попадёт каркасно-панельное строительство, когда дома собираются из готовых домокомплектов. Вероятно, что заводскими будут также считаться дома из бруса и оцилиндрованного бревна, при условии, что комплекты деталей для сруба создаются на промышленном оборудовании. Субсидирование «деревянной ипотеки» повысит спрос на такие дома, для начала в сегменте индивидуального строительства, но в перспективе и многоквартирные деревянные дома станут пользоваться популярностью. Подобное сейчас происходит, например, в Финляндии.

Сейчас в России общая доля строительства с применением деревянных элементов составляет 12%. В Минпромторге считают, что субсидирование «Деревянной ипотеки» позволит довести эту долю до 20%. Для сравнения, в Финляндии, Швеции и США деревянное строительство занимает 80% рынка.

Если предположить, что правительство выполнит свои обещания, то на рынке может появиться уникальный по выгодности продукт – ипотечный кредит под 1%. Такое станет возможным, если семья с двумя или тремя детьми купит новый деревянный дом (или квартиру в деревянном доме).

По поручению президента ставка для такой семьи составит 6%, при этом 5% будет субсидировано в рамках «деревянной ипотеки». Заёмщику останется всего 1%. Впрочем, когда программы «детской» и «деревянной» ипотеки заработают, может оказаться, что льготы по ним суммировать нельзя.

Но надежда пока есть.

4. Закончится дачная амнистия

Дачная амнистия в отношении частных жилых домов прекращает своё действие 1 марта 2018 года. До этой даты владелец может зарегистрировать право собственности на дом без акта о вводе объекта в эксплуатацию. Фактически можно обойтись и без проектной документации на дом.

юрист ООО «БК-Недвижимость» До окончания дачной амнистии для регистрации права собственности на дом – в дачном посёлке или на землях ИЖС – можно имея на руках правоустанавливающие бумаги на землю и технический план, составленный кадастровым инженером (это стоит порядка 4-10 тыс. руб.). По завершении дачной амнистии, то есть, начиная с 1 марта 2018 года, для регистрации понадобится проект дома, составленный организацией, состоящей в проектном СРО, а также акт ввода дома в эксплуатацию, который составляет специальная комиссия муниципалитета. Затраты на «легализацию» жилой постройки увеличатся существенно.

Ранее портал METRTV.ru опубликовал инструкцию по регистрации дома, построенного на землях ИЖС… Следует отметить, что дачная амнистия прекращает своё действие в отношении жилых построек, но фактически продолжается в отношении земельных участков.

Закон 218-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2017 года, оставил упрощенный порядок оформления прав собственности гражданина на земельный участок. Собственнику достаточно прийти в офис МФЦ, написать заявление и приложить любой из имеющихся у него документов на землю.

Например, свидетельство о собственности старого образца, решение исполкома или другого ведомства о выделении участка, наконец, выписку из похозяйственной книги.

5. Государство возьмёт под жёсткий контроль перепланировки квартир

Уже прошёл второе чтение в Госдуме проект закона, упрощающего доступ в перепланированную квартиру. После вступления закона в силу суды будут обязаны в ускоренном порядке рассматривать обращения органов жилнадзора.

Если жильцы откажутся впускать жилищного инспектора в квартиру, чтобы он убедился в наличии (отсутствии) незаконной перепланировки, тот в течение 10 дней получит судебное решение о предоставлении доступа в квартиру.

Если обнаружится, что в квартире действительно сделана перепланировка без согласования, то владельца принудят, либо согласовать ее, либо вернуть квартиру в первоначальный вид.

брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость» Очень сложно или невозможно согласовать следующие переделки в квартире: санузел перестроен так, что часть его оказалась над кухней или комнатой нижних соседей; сделан проём в несущей стене; кухня или комната объединена с балконом.

6. Апартаменты могут стать жильём

Минстрой РФ разработал законопроект об апартаментах. В нём, в частности, предлагается распространить на данные объекты требования Жилищного кодекса, и как следствие – возможность постоянной прописки в апартаментах.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин заметил, что новый закон защитит покупателей апартаментов, заключивших договоры на этапе строительства.

Однако, как замечают юристы, адекватную защиту дольщика – покупателя апартаментов могут обеспечить и уже действующие законы.

директор юридической компании «Правовые интересы» Строительство апартаментов, как и квартир, уже сегодня происходит в рамках 214-ФЗ. По закону все добросовестные застройщики обязательно регистрируют договор долевого участия через Росреестр. Это обеспечивает будущим владельцам сохранность своих вложений и обеспечивает их права. Закон распространяется одинаково как на квартиры, так и на апартаменты.

Возможно закон об апартаментах в процессе обсуждения и принятия обрастёт новыми функциями и смыслами, но пока однозначно можно сказать, что его вступление в силу позволит оформлять постоянную прописку в апартаментах (временно прописаться в них можно и сегодня).

7. Ипотечные закладные перейдут в электронную форму

С 1 июля 2018 года в России начнёт использоваться электронная ипотечная закладная. Об этом говорится в законе 328-ФЗ. Законодатели уверяют, что отказ от бумажных закладных позволит со временем полностью перейти на электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку.

Это сократит расходы банков и позволит дополнительно снизить ставки по ипотечным кредитам. Следует отметить, что сам ипотечный заёмщик сталкивается с закладной только один раз.

Закладная с отметкой банка о погашении ипотеки ему необходима при снятии обременения (банковского залога) с ипотечной квартиры.

эксперт ООО «БК-Недвижимость» Перевод документооборота в электронную форму это в целом правильный процесс. Но переходный период будет сложным. Об этом говорит, например, опыт Сбербанка по электронной регистрации сделок с недвижимостью. Официально она должна проводиться за 3 дня, но фактически длится 10 дней. Боюсь, что и с электронными закладными будут накладки – нарушение сроков, потери закладных и так деле. А в результате многие ипотечные заёмщики столкнутся с проблемами при снятии обременения с квартиры.

8. Исчезнет ипотека с нулевым и минимальным начальным взносом

В ноябре 2017 года Центробанк опубликовал проект изменения риск-параметров по ипотечным кредитам. Чем выше коэффициент риска, тем большие расходы несёт банк по тому или иному кредитному продукту.

Регулятор предлагает повысить коэффициент риска для кредитов с малыми начальными взносами. Ожидается, что новые нормативы начнут действовать в 2018 году.

Если это произойдёт, то кредиты с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья будут взвешиваться с коэффициентом риска 150%, менее 10% — с коэффициентом 200%.

Банки уже отреагировали на угрожающие планы регулятора. Некоторые кредитные организации заявили, что намерены отказаться от выдачи ипотеки с нулевым и минимальным начальным взносом, другие пообещали поднять кредитную ставку по таким займам. По некоторым оценкам это приведёт к тому, что в некоторых российских регионах количество граждан, способных взять ипотеку, сократится на 30%.

заместитель председателя Уральского банковского союза Политика Центробанка ясна, он намерен вывести с рынка ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 30% от стоимости приобретаемого объекта. Ссуды с более льготными условиями будут возможны только за счёт бюджета. Вероятно льготы от банков и застройщиков в 2018 году с рынка уйдут. Останутся только по госпрограммам.

9. Новые правила на рынке долевого строительства

Все объекты долевого строительства, разрешение на возведение которых будет получено после 1 июля 2018 года, будут строиться по новым условиям. В частности застройщику придётся замораживать на период строительства на банковском счету 10% стоимости новостройки. Ещё одно нововведение – запрет на строительство одной компанией более чем одного жилого дома.

Если застройщик хочет (и может) возводить одновременно несколько новостроек, ему придётся плодить дочек, а комплексное освоение территорий во многих случаях вообще оказывается незаконным.

Плюс к этому у контролирующих органов появляется много новых возможностей для приостановки процесса приёма средств от дольщиков, что с большой вероятностью приведёт к убыточности проекта и банкротству застройщика.

Опрос компаний-зстройщиков, проведённый порталом METRTV.ru показал, что участники рынка считают, что упомянутые нововведения приведут к росту цен на жильё в новостройках. Кроме того, министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень высказался в том смысле, что новые требования к застройщикам приведут к снижению объёмов строительства в стране.

10. Попасть в обманутые дольщики станет проще

Сегодня объект признаётся проблемным, если он не сдан в эксплуатацию в течение 9 месяцев с даты, установленной в договоре долевого участия, либо если в период строительства работы на площадке не ведутся в течение двух кварталов. Существует и ряд других показателей.

Депутаты Госдумы и бонзы партии власти в течение последних месяцев сделали несколько заявлений о необходимости упрощения процедуры включения граждан в реестр обманутых дольщиков.

В частности предложено более чётко прописать требования к застройщику — в частности указать, что если работы на площадке ведутся лишь номинально, это может послужить поводом для признания объекта проблемным. Также может быть поставлен вопрос о снижении 9-месячного периода просрочки.

Если предложения обретут силу закона, количество граждан формально признанными обманутыми дольщиками может увеличиться в разы.

* * *

Можно упомянуть ещё об одной новинке в сфере недвижимости. С 1 января 2018 года перестаёт действовать федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище на 2015-2020 годы», в которую, в частности входит подпрограмма по обеспечению жильём молодых семей. Однако особых перемен россияне в связи с этим не почувствуют.

Во-первых, как пояснили в Минстрое, все обещания государства, прописанные в ФЦП, перейдут в новую госпрограмму. Во-вторых, реальные темпы выполнения ФЦП столь низки, что воспользоваться ею могут лишь единицы. Например, в Екатеринбурге нуждающимися в улучшении жилищных условий признано порядка 1,6 тыс. молодых семей.

В 2016 году только 10 семей данной категории смогли купить жильё благодаря бюджетным средствам. Также в Свердловской области сформирован список, в котором состоит порядка 2 тысяч бюджетников, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В 2016 году эта категория граждан вовсе не получила средств из бюджета на покупку жилья.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/11433

Ставка и девальвация

Попадает ли договор ипотеки под ипотечную амнистию

Как показывает практика, наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры

© Дорощенко Элла / Фотобанк Лори

Экономический кризис, болезнь или потеря работы – кошмарный сон для ипотечного заемщика. Но, как показывает практика, наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры. Эксперты дают советы, как вести себя ипотечному заемщику, чтобы избежать проблем.

Ипотечные заемщики, которые уже получили кредиты, не пострадают из-за повышения ключевой ставки Центробанком до 17%. Федеральный закон “О потребительском кредите” запрещает банку изменять ранее согласованные условия в сторону увеличения существующих денежных обязательств заемщика, напоминает вице-президент девелоперской компании RED Development Ольга Кузнецова.

Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, стоит для начала обдумать и тщательно взвесить все риски.

Как отмечает руководитель направления внедрения персонального финансового планирования банка “БКС Премьер” Сергей Дейнека, практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку.

Во-первых, есть риск существенной переплаты. В России ставки по ипотечным кредитам крайне высоки. Зачастую размер переплаты по ипотечному кредиту превышает первоначальную стоимость выбранной квартиры.

После повышения ключевой ставки Центробанком до 17% ставки для ипотечных заемщиков могут вырасти до 20%.

Генеральный директор компании “Континент” Галина Гараева прогнозирует, что если при ставке ЦБ в 10,5% ипотечные подошли к 14%, а в ожиданиях были 15%, то при 17%, соответственно, вполне возможен рост до 20% и выше.

Во-вторых, существует риск потери финансовой стабильности. Любой человек, будь он наемным работником или собственником бизнеса, всегда подвержен риску потери постоянного дохода хотя бы на некоторое время.

Причины этого могут быть разные: бизнес может развалиться, с работы могут уволить. Если же у вас есть обязательства по ипотеке, вы в любом случае должны продолжать их выполнение, несмотря на форс-мажорные обстоятельства.

В-третьих, нельзя забывать о валютных рисках. В кризис 2008г. в связи с обесцениванием рубля действующие ипотечные кредиты в валюте стали для многих источником больших проблем.

Чтобы избежать рисков, следует придерживаться правила: брать кредит в той валюте, в которой у вас постоянный доход.

В этом случае не страшна девальвация: ежемесячный платеж не вырастет с ее наступлением.

До кризиса 2008г. российские банки выдавали кредиты на ипотеку в различных валютах. Ставка по ним была ниже, чем по рублевым кредитам. Это привело к тому, что в начале 2008г.

доля валютной ипотеки составила 18,5%. Каждый пятый ипотечный займ выдавался в валюте. По данным АИЖК, в этом году (за девять месяцев) россияне взяли 99,9% жилищных кредитов в рублях.

На валютную ипотеку приходится лишь 0,1%.

Чтобы минимизировать риски при получении ипотечного кредита в нестабильных экономических условиях, нужно помнить еще несколько правил

  • ипотеку лучше брать, если у заемщика есть собственные средства на первоначальный взнос в размере от 20-30% стоимости недвижимости; 
  • лучше не вкладывать в первый взнос все имеющиеся денежные средства. На случай потери дохода пригодится “подушка безопасности”, например, в размере трех платежей по будущей ипотеке. Не стоит держать эти деньги в банке, где оформлена ипотека, – в случае отзыва лицензии у этой кредитной организации средства вклада автоматически спишутся в погашение кредита; 
  • брать кредит только в стабильном банке, который в случае возникновения финансовых проблем, связанных с погашением кредита, может пойти на реструктуризацию долга. Либо продаст объект из-под залога по его рыночной стоимости на момент реализации с одновременным погашением остатка долга по кредиту; 
  • занимать нужно такой объем средств, обслуживание которого не превышает 30-40% семейного бюджета;
  • следует тщательно ознакомиться с условиями кредитного договора, обратить особое внимание на все дополнительные расходы, помимо процентной ставки; 
  • дополнительные траты, крупные покупки стоит планировать также заблаговременно. Нужно учитывать ежемесячные расходы и обязательства по уже полученному кредиту;
  • всевозможные риски в рамках ипотечного кредитования обязательно должны быть застрахованы (страхование жизни и трудоспособности, страхование титула (потеря собственности)). Можно застраховать риск потери работы – стоимость такой страховки составляет около 1% от суммы кредита. Застраховаться может как титульный заемщик, так и созаемщики. В случае сокращения застрахованного заемщика с места работы его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту погасит страховая компания.

Гасить ли рублевую ипотеку

С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции. В этом случае деньги со временем дешевеют медленно.

“Если же уровень инфляции ожидается в течение срока действия кредита высокий, то расплату по кредиту имеет смысл отложить, чтобы расплачиваться “дешевыми” деньгами в будущем”, – считает аналитик Александр Пыпин, партнер Provereno.ru.

С экономической точки зрения досрочное погашение ипотечного кредита выгодно заемщику при низком уровне инфляции

В первую очередь это касается специалистов востребованных специальностей, доходы которых растут опережающими темпами (особенно при высокой инфляции), а значит, платеж по кредиту будет составлять все меньший процент бюджета. Более того, по словам Александра Пыпина, если процентные ставки по банковским вкладам ожидаются выше, чем ставка, по которой брался кредит, то выгодно “излишки” копить на вкладе, а не направлять на досрочное погашение.

Срок или размер. Еще один важный нюанс, который должен учитывать заемщик, решивший гасить кредит частями. Надо выбрать, что уменьшить при погашении – срок кредита или размер выплат.

По мнению Елены Валеевой, генерального директора агентства недвижимости “Century-21- Светлый Град”, выгоднее сокращать срок, чем размер платежа, так как ускоренное погашение тела кредита позволяет быстрее избавиться не только от выплаты процентов, но и от уплаты всего кредита.

Таким образом, если начать вносить дополнительные суммы на счет банка и выбрать при этом уменьшение срока кредита, можно неплохо выгадать – быстрее выплатить долг и сэкономить средства, которыми в будущем можно рассчитаться с кредитной организацией.

С другой стороны, уменьшение ежемесячного платежа тоже имеет свои плюсы. Снижается нагрузка на семейный бюджет, сохраняется психологический комфорт. “Не стоит забывать, что в большинстве случаев выбор между сокращением срока кредита и уменьшением ежемесячного платежа делает не заемщик, а банк”, – напоминает Роман Строилов из Tekta Group.

Гасим все. Главный вопрос, который задают себе многие заемщики, – нужно ли всеми силами стремиться к досрочному погашению или можно гасить долг частями, обеспечив себе комфортные условия жизни. Эксперты утверждают, что все зависит от ситуации.

При досрочном погашении кредитор не имеет права взимать с заемщика еще не выплаченные им проценты за оставшийся срок кредита. Достаточно уведомить банк за тридцать рабочих дней до момента погашения.

Однако при досрочном погашении заемщик теряет право на получение налогового вычета. Впрочем, выгоды от досрочного погашения более весомы, чем сумма вычета.

Как подчеркивает руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group Роман Строилов, правило “чем раньше расплатишься – тем меньше в итоге переплатишь банку” еще никто не отменял.

“В нашей стране размер переплаты за пользование кредитом чудовищный – он достигает 100% от первоначально взятой суммы”, – сетует эксперт.

Между тем бывают ситуации, когда получение ипотеки становится альтернативой выведению денег из оборота и когда с досрочным погашением можно не торопиться. “Предпринимателям намного выгоднее взять кредит на жилье и выплачивать его равными частями, чем выводить из оборота деньги, приносящие большую прибыль”, – подчеркивает Алексей Успенский из “Русского ипотечного банка”.

“При полном погашении ипотечного кредита вы получаете возможность сэкономить на выплате процентов, это также экономия на ежегодной страховке”, – напоминает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО “ОПИН”.

Что делать в случае форс-мажора

От всех рисков защититься не получится, но наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры. Ипотечные банки и АИЖК учли уроки предыдущих кризисов и готовы предложить заемщику, попавшему в трудную ситуацию, несколько сценариев решения проблемы.

“Для учета всех доходов и расходов можно составить специальный бюджет, в котором расписать все платежи, которые нужно совершить с учетом доходов и дат их получения, и ежемесячно следовать этому плану.

Он поможет контролировать денежные потоки и для многих станет залогом финансовой дисциплины и стабильности”, – советует Евгений Лапин, управляющий директор по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка.

От всех рисков защититься не получится, но наступление форс-мажора вовсе не означает потери квартиры

И если заемщик теряет работу или попадает под сокращение, то самое главное не паниковать и сразу сообщить о своем увольнении в банк.

“Если вы понимаете, что перерыв в трудовой деятельности после увольнения затянется дольше, чем на 3-4 месяца, необходимо сразу обратиться в банк”, – напоминает генеральный директор “Метриум Групп” Мария Литинецкая.

Совместно с банком следует рассмотреть возможности реструктуризации долга.

“Затягивание проблемы приведет к судебным разбирательствам с банком и к целому ряду негативных последствий для самого заемщика – ухудшение кредитной истории, запрет на выезд за границу. Недвижимость в результате все равно продадут, но с существенным дисконтом”, – подчеркивает заместитель генерального директора АИЖК Александр Щеглов.

После кризиса 2008–2010 гг. банки разработали способы реструктуризации долгов и теперь к каждому клиенту подходят индивидуально.

Правда, и причины для реструктуризации должны быть серьезными – например, массовые сокращения на предприятии или в той отрасли, в которой был задействован заемщик.

Увольнение по собственному желанию из благополучной компании не может быть расценено как серьезное основание для принятия экстренных мер. В этот период заемщик выплачивает только проценты по кредиту, а основная сумма задолженности остается неизменной.

В этом случае общая переплата по кредиту не увеличится, но по завершении отсрочки, которую можно оформить сроком от месяца до года, ежемесячные платежи вырастут. В банке можно оформить частичную отсрочку платежа – так называемые “кредитные каникулы”

“Нужно называть реальные суммы, которые вы будете способны отдавать по задолженности в течение ближайших месяцев. Банк сам подберет программу кредитования с наименьшей процентной ставкой или же приостановит начисление штрафов и пени”, – советует Мария Литинецкая. И только в самом крайнем случае – продать квартиру для погашения долга.

Такая же услуга существует и у АИЖК, которое предлагает заемщикам вариацию кредитных каникул – “Лояльную ипотеку”. Оформить эту опцию можно не более четырех раз на общий период до двух лет.

Минимальный срок, на который может быть предоставлен уменьшенный платеж, составляет три месяца. Ежемесячный платеж можно снизить на 30–80%. К примеру, если у заемщика родится ребенок, то ему предложат специальные условия.

Когда заемщик вернется к обычному графику выплат по кредиту, его платеж не будет увеличиваться, длиннее станет срок кредитования.

АИЖК также предлагает целый комплекс мероприятий досудебного урегулирования проблемной задолженности: отсрочка процедуры обращения взыскания; добровольная реализация предмета залога без снятия обременения посредством замены залогодателя; корректировка (уменьшение) суммы начисленной неустойки (пеней).

Еще один взаимовыгодный для банка и заемщика вариант – сдать квартиру в аренду, а на вырученные средства погашать кредит.

Сергей Велесевич 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d23c49a7947a78ce91919

Главные причины отказа в ипотеке / Sibdom.ru

Попадает ли договор ипотеки под ипотечную амнистию

По статистике, три из десяти заемщиков получают отказ в выдаче ипотеки. Тем, кто с этим сталкивается, зачастую остается только гадать, с чем связано отрицательное решение банка, потому что о причинах кредитная организация обычно не извещает.

Плохая кредитная история

Сами кредитные организации на эту тему говорят неохотно, из четырех банков, куда мы обратились за информацией, на запрос ответили только два. Оказалось, что по количеству отказов на первом месте по-прежнему стоит кредитная история.

«Это самая распространенная причина отказа не только в ипотечном сегменте, но и в других видах кредитования, — поясняет руководитель банка «ДельтаКредит» в Новосибирске Евгений Змановский. — С ней связано более 50 процентов первичных отказов на этапе консультации».

Банки уверены: если раньше при обслуживании кредита у заемщика были просрочки, скорее всего, он допустит их снова, поэтому тщательно анализируют, как потенциальный клиент до сих пор нес взятые на себя обязательства.

«Часто клиенты скрывают, что у них есть проблемы с кредитной историей, но в процессе проверки об этом в любом случае становится известно.

Поэтому лучше рассказать о них кредитному консультанту сразу, тогда, зная ситуацию, можно будет найти подходящее решение.

Есть банки, готовые рассмотреть таких клиентов в индивидуальном порядке», — рассказывает ипотечный консультант «Монолитхолдинга» Людмила Моисеева.

Причем иногда заемщик может даже не знать, что у него испорчена кредитная история. Просрочки появляются не только из-за взятых кредитов, но и из-за не внесенного вовремя платежа за обслуживание карты. В итоге из-за просрочки в 170 рублей, которая числится за картой несколько лет, клиент попадает в категорию ненадежных заемщиков и лишается возможности получить ипотеку.

Дохода клиента недостаточно для обслуживания ипотеки

Вторая распространенная причина отказов — дохода клиента недостаточно для получения ипотеки. Ей вызвано 40 процентов отрицательных ответов банка.

Определяя способность заемщика нести новые обязательства, банки вычитают из его ежемесячного дохода расходы на обслуживание кредита, оставшейся суммы должно быть достаточно, чтобы поддерживать достаточный уровень жизни.

Большинство банков считает, что на выплату кредитов должно уходить максимум 40–50 процентов дохода заемщика. При этом учитываются его расходы на содержание детей, выплату действующих займов и алиментов.

У клиента уже есть несколько кредитов

Закредитованность заемщиков — одна из главных причин отказа в ипотеке. Среди тех, кто сегодня обращается в банк за жилищным займом, многие уже имеют несколько действующих кредитов.

Обычно банки советуют заемщикам перед получением ипотеки закрыть действующие кредитные карты, не делать этого можно, только если кредитный лимит на картах достаточно небольшой.

При этом каких-то ограничений, сколько кредитов в общей сложности может иметь заемщик, не существует, нужно, чтобы его дохода было достаточно, чтобы покрывать платежи и по тем кредитам, что у него уже есть, и по тому, что он только собирается получить.

Клиент предоставил недостоверную информацию

В числе других распространенных причин отказа на этапе комплексного анализа платежеспособности в банке «ДельтаКредит» назвали предоставление клиентом недостоверной информации о себе. Из-за этого происходит 29 процентов отказов и «совокупность негативных факторов» — 21 процент отказов.

Сюда относится прерывавшийся на длительное время трудовой стаж, неудовлетворительные результаты проведенной телефонной верификации заемщика, когда представитель компании во время телефонного разговора со специалистами банка на заданные вопросы отвечает уклончиво и неопределенно.

Кроме того, на первом этапе отказывают тем, кто имеет судимость.

Как банки оценивают заемщиков

В банке «ВТБ» каждая заявка на ипотеку проходит через скорринговую систему, это значит, что оценку потенциальному заемщику дает машина.

Во время такой проверки всю предоставленную им информацию о себе (возраст, стаж работы, сфера, в которой трудится заемщик, размер организации, в которой он работает) сравнивают с идеальным портретом заемщика.

За совпадение клиента с идеалом начисляются баллы, там, где реальный человек с ним расходится, баллы, наоборот, вычитаются. Для получения кредита важно в общей сложности набрать проходной балл.

При этом отдельные критерии, по которым клиент получил минус, могут быть компенсированы за счет других. «Шансы получить положительное решение от банка выше, если потенциальный заемщик имеет активы в виде недвижимости, транспортного средства или денежных сбережений», — отмечают в пресс-службе банка «ВТБ».

Как избежать проблем при подаче заявки?

Причины отказа в ипотеке могут быть критичными, когда поделать с этим ничего нельзя, и такими, которые вполне можно изменить. Так, если дохода заемщика не хватает для получения нужной суммы кредита, банки разрешают привлекать созаемщиков.

В тех случаях, когда причина отказа может быть оперативно устранена, кредитные организации выдают согласие на выдачу ипотеки с так называемым отлагательным условием.

Кредит заемщику согласуют только после того, как он выполнит требование банка: закроет действующие кредитные карты, заплатит штрафы ГИБДД. Обычно речь идет о суммах более 10 тысяч рублей.

«Появление отлагательного условия часто связано с долгами за коммунальные услуги, опубликованными на сайте судебных приставов. Как только клиент долг выплачивает, с сайта эту информацию сразу снимают, и банк ипотеку одобрит», — рассказывает Людмила Моисеева.

Если дохода клиента не хватает для получения займа в конкретном банке, ему стоит обратиться в другой.

Разные банки по-разному определяют размер дохода, который нужен клиенту для одобрения, и там, где по требованиям одного банка клиент не проходит, в другом проблем с одобрением не возникнет.

В сложных случаях вроде отрицательной кредитной истории все зависит от того, какая это просрочка и по какой причине она возникла. Большинство банков считают серьезными просрочки по платежам более 60 дней.

Найдется решение и в ситуации, если семья не может получить кредит из-за того, что проблемы с кредитной историей есть у одного из супругов, тогда заемщиком может выступить второй, кроме того, для получения ипотеки в таком случае дополнительно понадобится заключить брачный договор.

Иногда на то, чтобы изменить ситуацию, может потребоваться несколько лет.

Собирая информацию о том, как клиент расплачивался по кредитам, банки смотрят кредитную историю не за все время ее формирования, а только за последние несколько лет. В большинстве банков это срок ограничивается тремя — пятью годами.

Если с момента просрочки прошло достаточно времени, заемщик может снова попытаться получить ипотеку, разумеется, при условии что к этому моменту все долги уже погашены.

После того как причина отказа устранена, можно заново подавать заявку на получение ипотеки. В одних банках повторно обращаться за кредитом можно сразу после отказа, у других существует двухмесячный мораторий на подачу новой заявки. При этом заемщику нужно будет предоставить в банк тот же комплект документов, что и в первый раз.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1779/

Основной случай, на который рассчитаны ипотечные каникулы, – потеря работы. После того как заемщик ее находит, но не более чем через шесть месяцев, он информирует банк о прекращении каникул и возобновляет платежи с прежней периодичностью и в том же размере, а невыплаченные суммы переносятся в конец графика платежей, срок кредита продлевается на срок каникул.

Условия ипотеки на частный дом приблизят к кредиту на квартиру

Реструктуризация возможна и сейчас, но при готовности банков идти навстречу; со вступлением закона в силу (через 90 дней после дня опубликования) она становится для кредиторов обязанностью.

Снижается вероятность злоупотреблений с их стороны трудным положением заемщиков, при этом интересы банков по-прежнему обеспечены залогом недвижимости, первоначальным взносом и возможностью не создавать дополнительные резервы, отмечает младший директор по банковским рейтингам “Эксперт РА” Вячеслав Путиловский.

Взять ипотечные каникулы по одному кредиту можно только раз. И в это время все равно будут начисляться проценты, указанные в договоре

При относительно низком уровне безработицы ежегодно из общего числа занятых по официальной статистике выбывает 10-15 процентов, говорит замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.

Доля заемщиков, предполагает он, которые даже в самом критическом варианте будут пользоваться каникулами, не превысит данное значение, а фактическое будет ниже, поскольку потеря работы одним из членов семьи не означает неспособности продолжать платить по кредиту.

В результате реализации закона Пивень допускает некоторое смягчение кредитной политики банков, что частично поддержит спрос на ипотеку.

Как будет работать механизм ипотечных каникул

Для начала новой возможностью воспользуются несколько тысяч заемщиков, отмечает Путиловский. “Данная опция придумана именно как временная передышка для поправки дел заемщика перед началом процедуры реструктуризации или взыскания, а не как универсальный законный способ не возвращать долги, – отмечает эксперт. – Злоупотреблять ею заемщики, скорее всего, не будут”.

Правовые аспекты ипотечного кредитования эксперты “РГ” разъясняют в рубрике “Юрконсультация”

Во-первых, право на отсрочку платежей возникает только один раз по каждому кредиту. Во-вторых, ничто в законе не говорит о том, что на период каникул проценты не начисляются.

А значит, если нет специального условия в договоре, его продление на срок каникул увеличивает срок погашения ипотеки и, соответственно, увеличивает общую сумму по процентам, объясняет адвокат Галина Байковская, ведущий специалист по работе с корпоративными клиентами НЮС “Амулекс”.

Право воспользоваться кредитными каникулами дается не только при потере работы, но и при значительном (как минимум на 30 процентов) сокращении ежемесячного дохода, если при этом на платежи по долгу уходит половина дохода.

Если родился ребенок или кто-то из членов семьи стал инвалидом I или II группы, то каникулы можно брать при сокращении дохода на 20 процентов и при платежах по долгу в размере 40 процентов дохода.

Также к триггерам кредитных каникул закон относит нетрудоспособность на срок более двух месяцев.

Вводится краткий и исчерпывающий перечень документов, которые заемщик вправе предоставить, а банк – вправе попросить для перехода в льготный период: выписка из ЕГРН о правах на недвижимость; выписка о регистрации безработным; справка об инвалидности; листок нетрудоспособности; справка по форме 2-НДФЛ за текущий и предшествующий года; свидетельство о рождении или об усыновлении.

Льготы по ипотеке могут распространить на семьи с детьми-инвалидами

По замыслу, страховка в виде права на кредитные каникулы еще и должна помочь тем, кто только раздумывает об ипотеке, решиться на нее. “Я не думаю, что число заемщиков, отказывающихся от получения ипотеки из-за ожиданий потери работы, очень велико, – говорит Пивень.

– Те занятые, которые могут позволить себе ипотеку, как правило, не расценивают риск увольнения как высокий. При этом надо понимать, что ипотечные каникулы не снижают общую долговую нагрузку, а поиск работы может занять гораздо больше времени, чем позволяют каникулы.

Профессиональный профиль также не поменяется при появлении инструмента каникул – фактический риск увольнения останется прежним”.

Большинство банков, опрошенных “Российской газетой”, отказались комментировать новый закон.

“При возникновении сложной жизненной ситуации новый эффективный механизм позволит заемщику решить свои трудности, не испортить кредитную историю и выполнить в дальнейшем свои обязательства в полном объеме”, – считает главный управляющий директор Совкомбанка Андрей Спиваков.

Ипотека будет расти за счет онлайна

“Мы не ожидаем значительного интереса заемщиков к этой инициативе с учетом того, что под нее попадает ограниченный круг клиентов в определенной жизненной ситуации, – говорит руководитель отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко.

– Как правило, в подобных случаях банк всегда идет навстречу клиенту, предлагая различные решения по реструктуризации долга. Теперь снизить долговую нагрузку заемщику станет еще проще”. По ее словам, есть ряд аспектов, которые требуют доработки внутренних процессов на стороне банков.

Например, на первом этапе внесение изменений в кредитные договоры и обмен данными о существенных изменениях в договоре с Росреестром будут происходить в ручном режиме.

“Также не совсем очевидно, каким образом валидировать наличие у заемщика только одного объекта недвижимости, что предусмотрено законом”, – говорит Матюшенко.

Право на ипотечные каникулы дается не только при потере работы, но и при резком сокращении дохода и обременительных для семьи платежах по кредиту

В банках тоже не связывают с законодательным закреплением кредитных каникул перспективы значительного роста выдач новых кредитов.

Первоначально предполагалось, что закон об ипотечных каникулах не будет иметь обратной силы, а по ранее выданным кредитам право на ипотечные каникулы появится лишь при их рефинансировании. Однако во втором чтении новый механизм был распространен и на ранее выданные ипотечные кредиты.

В итоге под действие закона подпадает абсолютное большинство действующих договоров ипотечного кредитования с двумя условиями: кредит не превышает 15 миллионов рублей (средний размер выдаваемой ипотеки – 2,2 миллиона), однако в будущем правительство может изменить эту планку; жилье в залоге – единственное пригодное для проживания, при этом не учитываются доли, которые меньше местной нормы предоставления жилья по договору социального найма.

Источник: https://rg.ru/2019/05/05/rossijskaia-gazeta-publikuet-zakon-ob-ipotechnyh-kanikulah.html

Вопрос права
Добавить комментарий