Налог при продаже родственнику 1/2 доли дома и земельного участка

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Налог при продаже родственнику 1/2 доли дома и земельного участка

По общему правилу доход, полученный от продажи квартиры или ее доли, облагается налогом по ставке 13%. Практике известны случаи, когда участники сделки умышленно занижали ее стоимость, чтобы минимизировать налоговое бремя.

С целью борьбы с таким видом мошенничества в Налоговый кодекс России были внесены изменения, согласно которым, если сумма по договору ниже кадастровой стоимости продаваемого объекта, налог все равно придется заплатить.

К законным способам экономии на налогах относятся:

  • освобождение от их уплаты;
  • получение имущественного вычета.

Чтобы воспользоваться первым вариантом, необходимо, чтобы продаваемый объект, ранее полученный по наследству, находился в собственности продавца не менее трех лет.

Если срок владения оказался меньше, то можно воспользоваться вторым вариантом. В этом случае налогоплательщик уменьшит налогооблагаемую базу на сумму имущественного вычета.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам и все они согласны на продажу, то у них есть право выбора способа продажи. В случае заключения одного договора всеми участниками долевой собственности налоговый вычет будет предоставлен на всех и разделен между ними, в зависимости от доли каждого в праве.

При этом собственники имеют право на заключение отдельных договоров (на долю каждого из собственников). В таком случае вычет будет предоставлен каждому собственнику отдельно. Таким образом обязанность по уплате НДФЛ с продажи доли компенсируется правом на получение налогового вычета на соответствующую сумму.

Для получения данной налоговой выгоды собственник должен:

  • являться налогоплательщиком (быть трудоустроенным или получать иной облагаемый налогом доход);
  • предоставить в налоговый орган декларацию для получения вычета и льготы по налогу.

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

С января 2016 года законом введено понятие «минимального предельного срок владения объектом недвижимого имущества». Продажа квартиры после истечения этого срока означает, что налог (НДФЛ) на полученный от продажи доход не начисляется.

Но «предельный срок владения» — разный для разных случаев. И зависит он от того, каким способом квартира стала собственностью владельца. Если квартира была куплена, то «предельный срок владения» равен пяти годам (с 2016 года). Если квартира была приватизирована, подарена близким родственником или получена в наследство, то трем.

В данном случае, когда унаследованная в долях квартира продается до истечения трехлетнего срока владения, налог НДФЛ возникает для каждого владельца доли. При этом каждый владелец доли может воспользоваться установленным законом вычетом в размере 1 млн рублей.

А чтобы этот налоговый вычет мог применить каждый владелец долевой собственности по отдельности (а не один вычет на всех), вам всем нужно продать свою квартиру не как единый объект недвижимости (по одному договору купли-продажи), а по отдельным договорам купли-продажи для каждой доли.

Таким образом, если стоимость каждой доли менее 1 млн рублей, то при продаже квартиры по долям каждый собственник, применяя указанный вычет, освобождается от уплаты подоходного налога.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

При продаже недвижимого имущества, полученного по наследству менее трех лет назад, все граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной суммы.

При этом не забывайте, что право собственности на недвижимость, полученную в порядке наследования, возникает не с момента государственной регистрации такого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя.

И именно с этого момента и надо отсчитывать трехлетний срок. Соответственно, если наследодатель умер более трех лет назад, а право собственности на квартиру зарегистрировано менее трех лет назад, продавцы от уплаты НДФЛ освобождаются. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст.

220 Налогового кодекса РФ и применяемый при уплате НДФЛ с сумм, полученных от продажи недвижимости, применяется в следующем порядке.

Если доля приобретена как самостоятельный объект собственности (например, если бы только Вы унаследовали только эту долю), то налоговый вычет при ее продаже составит 1 млн рублей.

А поскольку Вы получили долю в составе квартиры по одному основанию и одномоментно с собственниками других долей (другими наследниками), то налоговый вычет с продажи в размере 1 млн рублей предоставляется на весь объект недвижимого имущества. И при продаже всей квартиры налоговый вычет с продажи принадлежащей Вам доли составит ровно такую же долю от миллиона, какова Ваша доля во всей квартире.

 Соответственно, Вам необходимо декларировать наследственное имущество и уплачивать НДФЛ, если стоимость продаваемой Вами доли менее не одного миллиона, а его части, соответствующей размеру Вашей доли в квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Должна ли я платить налог в Казахстане за российскую квартиру?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/dolzhen_li_ya_platit_nalog_na_prodazhu_doli_tsenoy_menee_1_mln_/5984

Как не платить налог при продаже квартиры – Рынок жилья

Налог при продаже родственнику 1/2 доли дома и земельного участка

21.02.2019 | 08:00 31994

Продал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти. Ведь существуют ситуации, когда можно избежать перечисления в бюджет государства немалых сумм. Какие условия нужно выполнить, чтобы совершенно легально сэкономить на налогах?

Попробуем ответить на вопрос, вынесенный в заголовок, максимально доходчиво.

Базис и надстройка

Понятно, что, продав квартиру, человек получает доход. И доход должен подлежать налогообложению. И всем известно, что налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет в России 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

А знаете ли вы, что средства, полученные от продажи недвижимости, могут быть освобождены от налогообложения либо налог на них будет уменьшен?

Для того чтобы от вас не требовалось уплаты налога, необходимо владеть квартирой более пяти лет. Эта норма применяется только в отношении недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года; на объекты, которые получены в собственность ранее, действует прежнее ограничение – три года.

Теперь трехлетний срок распространяется только на четыре исключительных случая: если жилая недвижимость перешла в собственность по наследству; если она подарена близкими родственниками; если право собственности возникло в результате приватизации (а она у нас теперь бессрочная); если имущество получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Те же льготы о трех и пяти годах с 2019 года стали доступны и нерезидентам. А вот норма о 30-процентной ставке налога в случае «досрочной» продажи для них сохранилась.

Следующий вопрос: а как определяется срок владения недвижимостью? Очень просто: с момента государственной регистрации перехода права собственности. Опять же есть исключения.

При наследовании за точку отсчета берется дата открытия наследственного дела (то есть смерти наследодателя), а когда наследник вступил в свои права – уже неважно.

А вот при покупке жилья в кооперативе срок владения считается со дня выплаты последнего пая или подписания акта передачи.

Допустим, обладатель доли в квартире выкупил у совладельцев все остальные доли и стал собственником целого. Надо ли ему ждать еще пять лет? Нет, срок ведется с того момента, когда он стал собственником первой доли.

До трех и пяти

А что делать тем, кто продал свою недвижимость, так сказать, досрочно? В этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемый доход (или налогооблагаемую базу) по своему выбору – или на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости.

Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше трех или пяти лет, имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (нерезиденты такого права лишены). Он составляет 1 млн руб., и им можно воспользоваться один раз за налоговый период (год). Так что, если вы одномоментно продаете сразу несколько квартир, не обольщайтесь, под вычет попадет только одна из них.

Но большинство продает все-таки по одной. И, казалось бы, чего проще: прописал в договоре стоимость в миллион, закрыл его вычетом, и дело в шляпе. Не тут-то было: государство себя не обидит.

Во-первых, сделка может быть признана притворной со всеми вытекающими последствиями.

А во-вторых, есть еще и такая штука, как кадастровая оценка. Это государство за вас решает, сколько ваша квартира должна стоить, чтобы собирать другой налог – на имущество. Но – если ваша цена продажи будет ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то за налогооблагаемую базу берется более высокий показатель.

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 тыс. руб. – при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража).

НК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 220. Консультант-Плюс

Если квартира продана дешевле, чем покупалась (но в пределах 0,7 кадастровой стоимости), в этом случае уместнее использовать второй способ – подтвердить расходы на покупку. То есть, чтобы налог не платить совсем, надо доказать, что никакого дохода вы не получили.

Если же продажа в пределах миллиона рублей (например, дача), то проще воспользоваться вычетом, а не доказывать долго и нудно свои вложения в строительство этой самой дачи.

Важно: при использовании налогового вычета, даже если налог обнуляется, необходимо подавать налоговую декларацию.

Продал – и снова купил

Но не будем забывать, что помимо имущественного вычета при продаже есть еще и имущественный вычет при покупке жилья – 2 млн руб. И если продажу, а потом и покупку жилья вы совершили за один налоговый период, то возможны такие ситуации, когда государство вам останется еще и должно.

Вот конкретный пример, с цифрами.

Человек продает квартиру за 4,8 млн руб. Ранее, меньше пяти лет назад, он приобрел ее за 3,6 млн и правом имущественного вычета при покупке не пользовался. В этом же году он покупает новую квартиру за 3,2 млн руб. И вот тут при расчете НДФЛ возникает два варианта.

Первый: 4,8 млн минус 3 млн вычетов (1 млн при продаже и 2 млн при покупке) – остается 1,8 млн. Умножаем на 13% и получаем НДФЛ в размере 234 тыс. руб. Как говорится, не забудьте заплатить налоги – и спите спокойно.

Второй вариант сложнее, но симпатичнее. Если в кадастровой службе не начудили с оценкой (впрочем, и это легко оспорить), то расклад будет таким.

Отказываемся от вычета при продаже, а совсем наоборот – подтверждаем расходы на старую покупку: 4,8 млн минус 3,6 млн равно 1,2 млн руб.

Цена новой покупки (3,2 млн руб.) позволяет полностью за один раз использовать вычет в 2 млн. Даже еще и остается 800 тыс. руб.

И если наш гражданин за налоговый период получил именно такой доход (что подтверждается справкой 2-НДФЛ от работодателя), то ему будет возвращено из бюджета 104 тыс. руб. (13% от 800 тыс.). Если доход меньше – остаток можно будет получить на следующий год.

Для тех, кто в доле

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, также можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн руб. Только надо понимать, что он будет распределен пропорционально долям совладельцев.

Здесь интересно рассмотреть вариант, когда один из собственников освобожден от уплаты налога, а у других такое время еще не наступило.

Например, мать владеет половиной квартиры, а вторую половину в равных долях унаследовали после смерти отца совершеннолетние дети.

Мать, соответственно, собственница уже более пяти лет, а у детей и трех не прошло после открытия наследства. И вот они эту квартиру продают.

В договоре купли-продажи владельцы долевой собственности могут установить порядок распределения дохода, непропорциональный их долям. Естественно, что в данной ситуации львиная часть дохода будет распределена в пользу матери, поскольку ей платить налог не надо.

А доли дохода детей могут быть таковы, чтобы каждому вписаться в одну треть от миллиона рублей вычета (напоминаем, что вычет привязан к продаваемому объекту, значит, в данной ситуации делится на троих).

В итоге никто ничего не платит, но дети обязаны подать декларацию о доходах.

В вышеуказанном примере, конечно, есть нюанс в виде кадастровой стоимости – налогооблагаемая сумма у детей не должна быть меньше 70% кадастра.

Констатация о декларации

Даже нулевой налог, а также факт продажи недвижимого имущества (находившегося в собственности менее трех или пяти лет) и заявление вычета необходимо зафиксировать в декларации 3-НДФЛ.

Срок ее подачи – до 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Перечислить налог без штрафных санкций можно до 15 июля, с 16-го начинают капать пени.

Декларацию можно заполнить самостоятельно, а можно обратиться к специалистам, сегодня эта услуга стоит в Петербурге от 650 руб.

Когда читаешь Налоговый кодекс Российской Федерации, постоянно вспоминается профессор Преображенский из булгаковского «Собачьего сердца». А именно его фраза, обращенная к Швондеру: «Кто на ком стоял? Потрудитесь излагать ваши мысли яснее». Впрочем, если бы законы писались человеческим языком, то и юристы были бы не нужны.

Что необходимо приложить к декларации? Копии всех документов, подтверждающих факт совершения сделки: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приема-передачи. Если продавали подаренную квартиру – то договор дарения. Если необходимо – заявление о предоставлении вычета в 1 млн руб.

Даже за вовремя не поданную декларацию с нулевым налогом грозит штраф в 1 тыс. руб. А уж если реальный – то и вовсе от 5 до 30% суммы налога.

Наиля Берестовая, генеральный директор агентства «Время недвижимости»:

– Очень важно все налоговые нюансы по продаже имущества просчитать заранее.

Надо внимательно проверить срок владения, кадастровую стоимость и стоимость по договору купли-продажи.

Очень внимательно надо рассчитать налог в случае продажи долевой собственности. Не все налоговые служащие принимают договор купли-продажи с перераспределением долей (то есть доли не совпадают с реальными).

Как покупатели, родители могут получить налоговый вычет за своих несовершеннолетних детей.

Еще можно получить 13% с выплаченных процентов по ипотечному кредиту.

Есть вопросы или сомнения – обращайтесь к специалистам! Не допускайте просчетов в налогах

Игорь Воронин    freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250979/

Налог с продажи земли

Налог при продаже родственнику 1/2 доли дома и земельного участка

Налог с продажи земли — это сбор, уплачиваемый с дохода, получаемого при реализации земельного участка. В статье речь идет об обязанности плательщиков — физических лиц уплачивать НДФЛ при продаже недвижимости. Указаны сроки и обязанность декларирования, ставки для резидентов и нерезидентов и правила расчета и предоставления вычетов.

КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО

Получить доступ

При продаже земельного участка появляется доход, с которого лицо обязано уплатить сбор, установленный законодательством, — налог с продажи земельного участка в 2020 году, он же — налог на доходы физических лиц, в соответствии с главой 23 Налогового кодекса РФ. Поговорим об обязательствах по этим основаниям для физических лиц, так как уплата налога на прибыль для юридических лиц имеет свою специфику в зависимости от системы налогообложения, и это тема для отдельной статьи.

Плательщики

Физическое лицо платит налог при продаже земельного участка в случае, если плательщик и объект подпадают под действие налогового законодательства РФ. Плательщиками могут быть не только граждане РФ, но и иностранцы, но сам участок должен обязательно находиться на территории Российской Федерации.

При расчете НДФЛ налогоплательщики делятся на две группы:

К первой категории относятся физлица, проживающие на территории РФ более полугода (точнее, на протяжении 183 дней) в течение 12 месяцев. Физические лица, проживающие меньший срок на территории РФ, относятся ко второй категории. Статус влияет на то, какой налог на продажу земельного участка им придется платить (ставки заметно отличаются).

Важно знать, что в соответствии с международными договорами, гражданин признается резидентом РФ и при нахождении в границах РФ менее 183 дней, если у него есть постоянное место жительство в стране. В соответствии с Письмом ФНС РФ от 11.12.2015, в каждом конкретном случае статус физлица устанавливается индивидуально.

Ставка и обязанность декларирования

Для резидентов налог составляет 13%, для нерезидентов — 30%. Те лица, которые владели землей менее трех лет, самостоятельно заполняют декларацию по форме 3-НДФЛ и подают ее в контролирующий орган.

Лица, владевшие участком более пяти лет (в некоторых случаях — трех лет), от обязанности оплачивать налог с продажи дачи освобождены, так как полученные от продажи такого имущества доходы не подлежат налогообложению, в соответствии со ст. 217.1 НК РФ.

Освобождение от налогообложения и декларирования

В статье 217.1 НК РФ указаны случаи, когда доходы от продажи недвижимости освобождаются от налога. К ним относится и реализация недвижимости, бывшей в собственности более пяти лет. В части 3 статьи определены случаи, когда минимальный срок владения недвижимостью в целях применения этой нормы установлен в течение 3 лет:

  • земля поступила в собственность в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника;
  • земля поступила в собственность в порядке приватизации;
  • участок получен плательщиком по договору пожизненного содержания.

Эти правила введены с начала 2016 года, а так как для этой статьи НК РФ не установлено, что закон имеет обратную силу, то для правоотношений, возникших до этого момента, действуют старые нормы о максимальном сроке владения (3 года).

Для определения момента начала правоотношений имеет значение не дата подписания договора, а дата совершения покупки участка.

Таким образом, отвечая на часто задаваемый вопрос, как не платить налог с продажи земельного участка, можно лишь порекомендовать выждать указанный в НК РФ срок (пять или три года).

Сроки подачи и форма декларации

Если продавец недвижимости не попал в число освобожденных от налогообложения, ему придется заполнить декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ и направить ее в налоговую инспекцию по месту жительства (месту регистрации или пребывания) не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения соответствующих доходов. Срок уплаты налога в бюджет — 15 июля. Подать декларацию с целью получения налогового вычета можно в любое время.

К форме и порядку заполнения декларации предъявляются определенные требования. Следует обратить внимание, что с 2020 года применяется новая форма декларации 3-НДФЛ — она утверждена Приказом от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569@ (использовать эту форму нужно для отчета за 2018-й).

Бланки для заполнения от руки можно:

Форму заполняют как на компьютере, так и от руки. Существуют и специальные программы, которые сформируют бланки установленного образца автоматически, например на сайте ФНС РФ, войдя в него через личный кабинет налогоплательщика. Но потребуется квалифицированная подпись, которую тоже устанавливают через личный кабинет (но сертификат ключа выдают только в специальном удостоверяющем центре).

Вычеты по налогу

Если владелец обязан рассчитывать и уплачивать налог, он вправе получить налоговый вычет при продаже земли в размере 1 000 000 рублей по ст. 220 НК РФ. Вычет производится из налоговой базы, то есть из выкупной цены.

Вместо этого вычета гражданин вправе применить другой способ снижения налога: вычесть сумму, уплаченную ранее за участок, если ее можно подтвердить документально.

Если владельцев несколько, то рекомендуется при продаже заключить для каждого собственника отдельный договор, тогда есть возможность применить каждому вычет. Если используется только один договор, то каждый из собственников получит только долю вычета.

Источник: https://ppt.ru/news/142199

Купил квартиру? Получи часть суммы обратно – Полезные материалы – Финансовая грамотность населения

Налог при продаже родственнику 1/2 доли дома и земельного участка

26 Июля 2018

Если вы приобрели квартиру, дом или земельный участок, вы можете вернуть часть затрат. Это называется имущественный налоговый вычет. Оформить его можно и при продаже недвижимости.

Кто может вернуть деньги? 

Условий для оформления налоговых вычетов, по сути, всего два:

– во-первых, добросовестно платить налоги.

– во-вторых, все услуги и сделки должны проходить официально «по белому».

Самое главное, что нужно знать о налоговых вычетах — это то, что претендовать на них может гражданин РФ, который получает доходы, облагаемые по ставке 13%, за исключением доходов от долевого участия.

На возврат НДФЛ имеют право граждане с «белой зарплатой». Не работающие граждане, получающие пособия по безработице, получить вычет не могут, так как, по закону, с данных выплат НДФЛ не удерживается. Не получают вычеты и индивидуальные предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы.

Имущественный налоговый вычет, говоря простым языком, – это определенная сумма средств, которую возвращает вам государство, если вы являетесь добросовестным налогоплательщиком. То есть лица, у которых есть доход, облагаемый по ставке 13 процентов.

Вычет при покупке жилья

Вычет на приобретение имущества состоит из трех частей и предоставляется по расходам:

-На новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости (долей в них), земельных участков под них;

– На погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, фактически израсходованным на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него;

– На погашение процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов) на строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилья (доли (долей) в нем), земельного участка под него.

Имущественный налоговый вычет на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества предоставляется в размере фактически произведённых налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей (без учёта суммы уплаченных процентов по кредитам).

Имущественный налоговый вычет на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным после 01.01.2014 и направленным на строительство или приобретение жилья (земли под него), предоставляется в размере фактически произвёденных налогоплательщиком расходов, но не более 3 000 000 рублей.

Если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета не в полном размере, остаток вычета может быть перенесён на последующие налоговые периоды до полного его использования (пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Допустим, вы купили квартиру, построили дом или приобрели земельный участок. Какую сумму в виде имущественного вычета вернет вам государство? 

Сумма налога, которую государство может вам вернуть, определяется двумя основными параметрами: расходами при покупке жилья и перечисленным Вами или работодателем в бюджет налогом на доходы физических лиц.

ПРИМЕР:

Супруги Ивановы купили квартиру за 2,7 млн. рублей, оформили ее в общую совместную собственность.

Обращаем внимание на следующее.

Если брачным договором не установлено иное, законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

В таком случае при покупке недвижимости в долевую собственность размер имущественного вычета, который может получить каждый из супругов, определяется на основании платежных документов, подтверждающих расходы каждого супруга на приобретение своей доли в имуществе, или заявления о распределении общей суммы расходов на покупку недвижимости.

В нем супругам необходимо указать согласованную сумму расходов (их долю в процентном выражении), которая может быть заявлена для получения вычета каждым из них, но не более установленных предельных сумм (п. 1 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 33, п. п. 1, 2 ст. 34 СК РФ).

Зарплата гражданина Сергея Иванова составляет 40 тысяч рублей в месяц, а его супруги, Натальи Ивановой – 30 тысяч рублей в месяц. Максимальная сумма имущественного вычета по расходам на приобретение имущества – 2 млн. рублей на одного человека.
Сергей Иванов написал заявление на распределение вычета в размере 2 млн. рублей на себя и 700 тысяч рублей на жену Наталью.

Что получилось: 2 000 000 рублей х 13% = 260 000 рублей.

Умножить зарплату Сергея на 12 месяцев и получаем 480 000 – сумма имущественного вычета за год, при этом Сергею Иванову на основании заявления вернут налог на доходы физических лиц в размере

480 000 х 13 % = 62400 рублей.

Эти средства могут быть перечислены на его банковский счет.

При этом остаток имущественного налогового вычета в размере 1 520 000 рублей переходит на следующий налоговый период (календарный год), который он вправе заявить в следующем году.

Теперь разберемся с супругой Натальей:

Общая сумма имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц, которую она может получить по данному объекту, составляет 700 000 рублей.

Сумма имущественного вычета, которую она может получить за календарный год: 30 000 рублей х12 = 360 000 рублей. При этом вернуть из бюджета за год она может 46800 рублей (360 000 х 13 %).

Остаток имущественного налогового вычета в размере 340 000 рублей по данному объекту она сможет получить в последующие годы.

Кроме этого, Наталья имеет право получить имущественный вычет по расходам на приобретение другого объекта в размере 1,3 млн. рублей (2000 000 – 700 000 рублей).

Имущественный налоговый вычет предоставляется на основании заявления налогоплательщика, документов, подтверждающих право собственности на приобретенное жилье, а также документов, подтверждающих факт уплаты денег. 

Но нужно помнить: налоговый вычет не предоставляется, если сделка купли-продажи была проведена между взаимозависимыми физическими лицами – супругами или родственниками. Также вы не сможете получить вычет, если жилье вам строит или покупает работодатель. 

Какие вычеты положены при продаже жилья

Если вы продали квартиру или иное недвижимое имущество, вы обязаны задекларировать полученный доход и заплатить налог, в определенных законом случаях. Однако ваши доходы от продажи объекта недвижимости могут быть освобождены от налогообложения, если соблюдены несколько условий.

Сначала определимся с минимальным предельным сроком владения объектом. Это важный показатель, на который опираются налоговые органы.

Итак: если вы получили вашу квартиру в подарок от родственника, унаследовали или приватизировали, то минимальный предельный срок владения для отсутствия обязанности уплачивать НДФЛ – составляет три года.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом составляет 5 лет, уточняют в Федеральной налоговой службе.

Так вот: доходы, которые вы получите от продажи этой недвижимости, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Для недвижимости, приобретенной в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.

Для недвижимости приобретенной после 01.01.2016 учитывается кадастровая оценка недвижимости.

При этом, в случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе, составляет 1 млн. рублей.

Максимальная сумма вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы, составляет 250 тысяч рублей.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности). Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает. Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

ПРИМЕР

В 2017 г. Александр Котов продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова менее минимального предельного срока владения, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Александра составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.

или

Если же Котов заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:

НДФЛ= (3 000 000 руб.–2 500 000 руб.) х 13%=65 000 руб. 

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:

Пример расчета.

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равный 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 000 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.

Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет по доходам от продажи, предусмотренный статьей 220 НК РФ, в пределах 1 000 000 рублей. Таким образом, НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 руб.- 1000 000) x13%= 170 300 руб.

Для получения имущественного налогового вычета при продаже имущества, необходимо:

–       заполнить налоговую декларацию по окончанию года по форме                    3-НДФЛ,

–       предоставить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества. Если вы хотите получить вычет и на расходы, связанные с продажей, то предоставьте необходимые документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п..

При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.

Источник: https://www.fingram39.ru/publications/nalogi/5523-.html

Налоги при продаже недвижимости

Налог при продаже родственнику 1/2 доли дома и земельного участка

19 мая в Екатеринбурге прошел бесплатный семинар для граждан «День недвижимости». Он проводится каждый год некоммерческим партнерством «Уральская палата недвижимости» при поддержке администрации города. Традиционное место проведения мероприятия – конференц-зал в здании мэрии. Семинар собирает многочисленную аудиторию. В этом году оргкомитет мероприятия насчитал около 450 слушателей.

Мы уже поделились информацией Росреестра об изменениях в учёте и регистрации недвижимости, а сегодня расскажем о налогах и вычетах после совершения сделки.

Налогообложение в последние годы стало часто меняться и это нужно учитывать при планировании сделки. Например, если раньше в определенном случае мы не обязаны были уплатить налог в размере 13 %, то сегодня это нужно сделать. Льготы по уплате налога сохраняются, но есть нюансы, связанные со сроком владения недвижимостью…

Вопросов много, и на них отвечала Лариса Полубедова, начальник отдела камеральных проверок 2-й Межрайонной ИФНС РФ № 24 по Свердловской области.

Срок владения

Спикер отметила, что срок нахождения недвижимости в собственности определяется со дня государственной регистрации вашего права.

При продаже квартиры, образовавшейся в результате объединения двух квартир в пределах их общих границ, – исходя из наиболее поздней даты государственной регистрации права собственности на исходные квартиры.

При продаже земельных участков, образованных после разделения первоначального участка, – с момента государственной регистрации права на новый участок.

А при получении недвижимости в наследство срок владения возникает со дня открытия наследства. Как правило, временем открытия наследства является момент смерти гражданина.

При приобретении недвижимости (доли в ней) участником ЖСК срок владения определяется с момента полной выплаты паевого взноса и получения объекта по акту приёма-передачи. К тому же право собственности на недвижимость (долю) переходит при выполнении обоих указанных условий. Поэтому срок отсчитывается от даты выполнения того условия, которое будет соблюдено последним.

Надо ли платить налог?

В зависимости от срока владения недвижимым имуществом при его продаже возможны два варианта налогообложения.

Если в 2017 году вы продаете недвижимость, которая была в вашей собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются, заполнять и сдавать налоговую декларацию и платить налог не нужно.

Если вы владели недвижимостью меньше трёх лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 г.) или менее минимального срока (в отношении недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 г. – 5 лет), то необходимо самостоятельно рассчитать налог, а также подать налоговую декларацию.

В отношении недвижимости, право собственности на которую получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником, в результате приватизации или передачи по договору пожизненного содержания с иждивением после 1 января 2016 г. минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от его продажи составляет три года.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Как рассчитать сумму налога

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если вы продаёте недвижимость, приобретенную после 01.01.2016 г.

, и сумма дохода от продажи объекта меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом: кадастровая стоимость на 1 января, умноженная на 0,7.

При расчете НДФЛ вы можете уменьшить свой доход от продажи жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, садового дома, земельного участка на имущественный вычет в размере 1 млн руб. (при продаже иной недвижимости – на вычет в размере 250 тыс. руб.).

Также доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы по приобретению этой недвижимости в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества. Но следует выбрать только один вариант, который будет более выгоден.

Если отчуждается доля

Каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ. При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), то вычет предоставляется каждому из них в полном объёме.

Когда нужно заплатить налог

Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней.

Если покупка оформлена договором мены

Вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены и при приобретении недвижимости по договору мены. Другими словами, налогоплательщик вправе включить в сумму расходов стоимость переданного им жилья, определенную в договоре мены.

Например, гр. Иванова поменяла свою однокомнатную квартиру стоимостью 1 млн 500 тыс. рублей на двухкомнатную стоимостью 2 млн 500 тыс. рублей с доплатой в размере 1 млн рублей. В следующем году продала «двушку» за 3 млн руб.

Иванова вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с её приобретением, в виде стоимости переданной по договору мены однокомнатной квартиры, обозначенной в указанном договоре, и суммы доплаты за «двушку» по договору мены.

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры составит 500 тыс. рублей.

Если же, согласно договору мены, стоимость передаваемого налогоплательщиком имущества выше стоимости полученного в обмен имущества и разница ему будет оплачена, к примеру, деньгами, то в расходах он отразит только стоимость полученного по договору мены имущества.

Например, гр. Петров поменял свою трёхкомнатную квартиру стоимостью 4 млн рублей на однокомнатную стоимостью 1 млн 500 тыс. рублей и получил доплату денежными средствами в сумме 2 млн 500 тыс. рублей.

В следующем году Петров продал «однушку» за 1 млн 600 тыс. рублей. Сумму своих облагаемых НДФЛ доходов он уменьшит на стоимость полученного по договору мены жилья (1 млн 500 тыс. рублей).

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры в данном случае составит 100 000 рублей (1 млн 600 тыс. минус 1 млн 500 тыс.).

При отсутствии в договоре мены информации о стоимости обмениваемого имущества налогоплательщик может указать в качестве расходов его рыночную стоимость.

Данное разъяснение следует применять с учётом условий договора мены о стоимости обмениваемого имущества (признавалось ли указанное имущество равноценным или имела место доплата). Так, если имущество признавалось равноценным, то в расходах налогоплательщик отразит рыночную стоимость переданного им по договору мены объекта.

Если налогоплательщик производил доплату за получаемое по договору мены имущество, в расходах он отразит рыночную стоимость переданного им объекта и сумму доплаты.

Если же доплата была произведена налогоплательщику, в расходах он отразит рыночную стоимость переданного по договору мены имущества, уменьшенную на сумму доплаты.

Например, гр. Королев поменял свою двухкомнатную квартиру на однокомнатную (стоимость квартир в договоре мены не обозначена). Получил доплату денежными средствами в сумме 900 тыс. рублей. В следующем году продал «однушку» за 2,5 млн рублей.

Сумму своих облагаемых НДФЛ доходов он уменьшит на рыночную стоимость переданной по договору двухкомнатной квартиры (предположим, что она равна 3 млн рублей), уменьшенную на сумму полученной за нее по договору мены доплаты. Таким образом, расходы на приобретение однокомнатной квартиры составят 2,1 млн рублей (3 млн руб. минус 900 тыс.).

Налогооблагаемый доход от продажи квартиры составит 400 тыс. рублей (2,5 млн минус 2,1 млн).

Доход, полученный от реализации жилья по договору мены, для целей НДФЛ может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение указанного имущества.

Например, гр. Ерофеева по договору мены обменяла свою комнату, приобретенную менее трёх лет назад по договору купли-продажи за 1,5 млн рублей, на квартиру. Согласно условиям договора мены, стоимость комнаты составила 1,7 млн рублей. Ерофеева вправе уменьшить полученный от реализации комнаты доход (1,7 млн) на документально подтвержденные расходы на ее приобретение (1,5 млн).

По договору дарения

Получение дара означает получение экономической выгоды, то есть дохода.

Если подарок получен от члена семьи и близкого родственника, а таковыми являются супруги, родители, дети, усыновители, усыновленные, дедушка, бабушка, внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры, то имущество, переходящее в порядке дарения, налогом не облагается. Если недвижимость получена от физического лица, не являющегося для вас ни членом семьи, ни близким родственником, то вы обязаны уплатить НДФЛ со стоимости подарка. Даритель – физическое лицо не имеет права исполнять обязанности налогового агента, то есть исчислять и уплачивать НДФЛ со стоимости подарка, поэтому должен сделать это одаряемый. Как правило, стоимость подарка определяется его рыночной стоимостью по отчёту независимого оценщика или кадастровой стоимости (по выписке из ЕГРП).

Ответы на вопросы слушателей семинара

– Как исчисляется налог при продаже дома с земельным участком, при этом земельный участок приобретен в 2010 году, а дом зарегистрирован в 2016-м?

– Так как земельный участок находится в собственности более трёх лет, то доходы от его продажи не декларируются, а налогообложение при продаже дома рассчитывается по стандартной схеме – доходы минус расходы.

– С какой стоимости заплатить налог, если квартира была подарена в 2014 году неродственником, в 2015-м уведомления из налоговой нет, по справке БТИ стоимость на 2015 год составляет 260 тыс. рублей, в 2016-м оценочная стоимость – 2 200 тыс. рублей, в 2017-м кадастровая стоимость – 2 700 тыс. рублей?

– В данном случае налог составит 13 % от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения, или, если стоимость не указана, инвентаризационной стоимости на 1 января 2014 года.

– В 2015 году вступили в наследство на землю и дом. Продаем в 2017-м. Как рассчитать налог 0,7 от кадастровой стоимости или нет?

– Налоговый вычет составит 1 млн руб., так как расчёт налога от кадастровой стоимости распространяется на имущество, приобретенное с 1 января 2016 года.

– У собственника с 2010 года было 3/4 доли в квартире. После смерти матери в 2016 году он получил в наследство еще 1/4 доли. Право собственности на всю квартиру зарегистрировано в декабре 2016 года. В мае 2017-го собственник продает квартиру за 2 350 000 рублей. Какую сумму составит налог при продаже квартиры?

– Ему нет необходимости отчитываться, так как он владел частью квартиры с 2010 года, а после смерти матери изменилась лишь доля, а не сам объект.

P. S. В следующей публикации – ответы налогового инспектора на вопросы участников «Дня недвижимости» по имущественным вычетам при покупке недвижимости.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/818-dipot-nalog

Вопрос права
Добавить комментарий