Можно ли оформить договор залога без займодателя?

��������� ��������: �������� �������

Можно ли оформить договор залога без займодателя?

�������� ���������� � �������� ������

������� ���������� ��������� ������ �������������� ���, ����� � 2654, ����� � 898 (����� ������������), ����� � 1255 (����� ��������� ���������).

���� ������ ������� � ���, ��� � ������ ������������ ��������� ������������� ������� ������������� �������� ����� ����� ������������� ���� ���������� ����� ��������� ��������� �� ���������� ��������� ��������������� ����� ������� ����������� ����.

������� ����� ���� ���������� ����� �������������� ����������, ������ ��� ��� ���������, ��� � �������, � ��������� ���������� �� �������� �����, �������, �����-�������, ������, �������, ��������� ����� � �. �. (��. 3 ������ � 2654, ��. 1 ������ � 898).

���������� ������ ������ �������� ������� (����� ����������� ���������) � ������ (����� ��������� ���������, ������� ���������� �� �������� ��������������� ��� �� ��� ������� � �� �������� �������� ����).

��������� ������� ������ �������� ����������� �� ��������� ��������, � ������� ������������� ���������� ���������, �� ��������� �� ��� ���, ���� �� ������������ �������� ������� ��� �� �������� ���� �������� �������� ������.

�� ������ �������, ������� ������ ����������� � ���������� �����. ������������� ������������� ������������� �������� �������� ������ ����������� ���������, ����������� �������� � ������������ �������, ���������� ��������������� ����������� (�. 1 ��. 577 ���, ��. 13 ������ � 2654, ��. 3 ������ � 898).

� �� �� ����� �� �������������� ������ ����� ���� ����������� ����������� ������� ������ ������ ��������� (��. 13 ������ � 2654). ��� �������, �� ������������ ������������� ���������� ��������, ��������� � ���� ������ �� �������� ����� �������� ��������� �� ���������� ��������� �� �������������� ������� ���������.

������������ ���������� ����� �������� ������ ������ ��� ��������� (��. 547 ���). ����������� ������� ��������� � � ��������� ������������ ����� (���� ��� ����������� ������� ��� ���������).

������� ������ ����������� ��������� �������� ��������������� ����������� (��. 4 ������ � 898). ������ � ��� � ������ ������������ ����� ������� ��������� ������� ��� ����� ��������� ��������������, �� ���������� ���������������� �� �������� ��������� ������������ ������������������ ���� ��� ���������� ������ ��� �� ���������� � ������� ���������.

������� ������ ��������� ��������� ����� ���� ��������������� �� ��������� ������������ ��� ���������������.

�������������� ���������������� ������� ����������� ��������� ��������� �������� ���������������, ������� ��������� � �� ���������, ��������������� � ������� �����������, ��������� �����������, � ����� ������������� ���������������� ������� ����������� ��������� ��������� � ��� ������� � �������, ��������������� ����������������� (�. 1 ������� � 57/5).

���������� ����������� ����� �� ������ �� ���������������� �������� ������, ������ ����� ����������� �� �������� �������������� � ���������� � �������� ������ (��. 12 ������ � 1255).

� ������������ � ����������� ��. 12 ������ � 2654 � �. 1 ��. 584 ��� � �������� ������ ������ ���� ����������:

� ����, ������ � ���� ���������� �������������, ������������� �������;

� �������� �������� ������;

� ������ �������, ���������� ������� �� ��������� ����� �� ������ ������ ���� �������� ��������.

��� ����� ���� �������������

������������� ����� ���� ������� ��� ������ ����, ���������� ������������� ����������� (�. 1 ��. 583 ���, ��. 11 ������ � 2654, ��. 1 ������ � 898).

������������� ����������� ����� ����� ����, �� ��������� ������� ����������� ����������� �� � ����������, �� � ���������, �������� ���������� �����������. �� ���� ������ ���������� ����� ����� �������� �������������� (�. 1 ��. 558 ���). �������, ��������� ��������� �������� ������, � �� ������������, ���������� ����� ������������ ������ � �� ���������� ������.

�� �������� ��������� ������� �������� ����� ����, ������� ���������� �������� � ������ ���������� ����� ������������. �� ������ �������, � ����������, ������������ ������������ ��������������� �������������, ��������� ��� ����� ��������� � ���� ������������� (�. �. 2, 3 ��. 556 ���, ��. 11 ������ � 898).

������ � ��� ����� ���������� �������� �������� �� ��, ��� ����� ��������� ��������� � ���������� ������ � ��� ������, ����� �� ������������� ���������� ���������������, � ��� ������, ��� �� ���� �������� ������ ���� ��������� ��������� ������������� �� ��������� ��������, � �� ��������. ������ �� �����, ���������� ����������� ����� ���� ���������, ��� �������, �� ��������� ����������� �� ������������� �� �������� ������.

��� ����� ������������ � �����

��������� ������ ����� ����� ��������� � ������������� �����, ������� ����� ���� ��������� ������������� � �� ������� ����� ���� �������� ��������� (��. 4 ������ � 2654, ��. 576 ���). �� ����� �������, ��� � ����� ������ ������� ������� ������ ���������� � ������������� ������������.

���������������� ����� ��������� �������� � ����� ���������, ������� ������ �������������� ������������ ����� ���������� ��������. ������ ��������, ��� ����� ������������� �� ����� “�������” ��������� ������ ���� �����-���� ������� ������������, ��� ���� ������ ������������ �������.

��������, ��������� �������, ��������� ������� �� �������� �������� ������������� ����� �� ������ �������������� �������������, �������������� ���������� �� ��������� ����������, �������������� ������������� ����� �� ���� ������ (��. 3 ������ � 898).

� ����� ����� ���� ������������� ����� ������ � ������� ��� � �����������.

������� ������ ������� � ������� ��� � ����������� ������ ������������������� ������� ������ ����� �������� ���������� ������� �� �������� ������������ ��� �� ������������ � ������������ ����, ������, ������ ���������, ��� ���� ��������, ����������� ��� ������������� ������������ �������� ����� ��� �������� ������ (��. 41 ������ � 2654).

����� ������ ������������ ����� ����� ����������� ��� �������� ���������������, ������ � ���� ������ �� ������ �� �������� ������� �������� ����������� ��� ������� ���������. ���������� ��������� ���������� ������� ����������� ������ � �������, ����� ��� ������������ �� �������������� ������ ������������ ��������� ���� ��������� ������������� (��. 43 ������ � 2654).

������ ������ ��������� � ������������� ������������� � �������� �������� ������ �������� �������. ����� � 2654 � ��� ����������� � ������������� ������ �������� �� ��������, � ��. 26 ������ � 1255 ��� ����� ���������.

� ��. 26 ������ �� ������������ ����� �������� ������������� ����������� �������� � ����� ��������� ���������� � ������������� ���� �� �������� ��������, ����������� �� ���������� �����.

�������� ���������, ������� �� ����� ���� �������� � �����, �������� � ��. 4 ������ � 2654 � ��. 576 ���. � ��������, � ��� ������� ��������� ��������������� �����������. � ���������, ��������� ������ �� ����� ���� ��������� ��� ������� ����������� ���������, �������� ��������� �/��� �� �����, �� ������� ���������������� �������� ������ � 500.

��� ��������� ��� ������� ����������� ������� � ������� �� �������� � ����� ����������, ������� ������ ��������, ��������, ���������� �� ��������� � � ���������� ����� ����� ��� �������� ����.

������ ���������� � ���������� ��������� ������������ �� �������������� ������, ��������� ��� ��������� �����, ����� ��� ���� ��������� � � ������ ������������� ����� ���� �������� �����������.

�� ����� ��������� ����������� ������� ������

������ ������ �������� ������ ����� �� ���������� ������, ��������� �������� �. 2 ��. 582 ��� ������ �������� ������ �������������� ������������� ������ � ���������������� � ������������ � �������� ������, ������������ �� ������ ������������� ����� ������, ���� ���� ������� ������ �������� ������ �� ���������� ��������� ��� �������.

�������������� ���������� ������ ���������������� ��������� ������������� ������ ��� ������ ������������� � ���������������� ��������� (��. 7 ������ � 2658).

������� � ��������� ������� ����������� ���������� ����������������� �������� ����� �����, ����� � �������� ������� ��������������� �������, �� ���, ��� �������, ���������� �������� � ����� ����������� ����� ���������.

���� �� ������ ������� � �������� ���, ������� �������������� �� �������������� ��������� ��������� ���������, ���� ����������� ������, ����� � ������� ����� ������ ������������ � �������� �������.

��������� ��������� ��������� ����� �� ��������� �:

� ���������� ���������� ���������;

� ���������� ��� ����������� �������;

� �������� ������������� ������� ����������.

���� ������� �� ���������� ���������� ��������� ��������� ����� ������������� ����������, ����� ���������� ���������� ������������ (��. 25 ������ � 2654). � ��������, ����� ��������� ���������� ��������� ������ ����� ������������� �������� �� ��������� ��������, ���������� ����� ���������� ���� �������������� ��������� ����������, ���� �� ������������ � ��������� ����������� �������.

��� ����� ���������� ������� ������

��������� ��������� ����� ���������� � ����������� ������������, ��������������� ��� �������� ���� (��. 9 ������ � 2654, ��. 586 ���). ��� ���� ���������������� ������������� ������ ����� �� ������������� �������� ������ ��� ������������ � ���������������.

���, ������������ ����� ������������ ��������� ������, ���� ���� �� ����������� ��������� ��� �������, � ��������������� �������� ����� �����, ���� ��� ����������� ��������� (��. 586 ���).

������ � ��� ������ ������� ������������� ��� ������ ���� ������, ��� ������, ������� �� ����������� ������ ���������� � ���������������.

��� ����� ������������� ���������� �� �������� ������

���������������� ��������������� ��������� ��������� �������������� ���������� ��������� �� ���� ���������� ���������, � ��������� ��� ����� ����:

1) � ������������ ������� �� �������������� ������:

� �������� � ������������� ���������������;

� ����������� ���������������� ����� ���������� �������� �����-������� � ����������� ��� ����� ��������� �����;

� �������� ��������� ����� ������� ���������� � ������, ����� ��������� ������ �������� ����� ��������� ����������;

� �������� ��������� ����� �������� �������� �����, � ������ ���� ��������� ������ ��������� �������� �������� ��� ������ ������;

2) � �������������� ������� ����������� ��������������� ������������ ����� ������������������ ����������� �� ������� ���� ��� �������������� ������� ���������.

������� ����� ��������, ��� �������� ��.

26 ������ � 2654 ������������ ����� ����� � ����� ����� �� ������� ���������� �������� ������ ���������� ��������� ��������� �� ���������� ��������� ����� ���������� ������������� ������� �������������.

�� ���� ���� ��� ������� ������ �� ������� ���� �������������� ���������� ����� ��������� �������� ��������� ������� � ��������, � �� �� ���� ����������� ���������, ��� ������������� ��������� ��������� ��������� �� ���������� ���������.

����� �� ��� ���� ������� ������:

“��������� ��������: ��������� ���� � ������������”;

“��������� ��������: ������������� ���� � ������������”;

“��������� ��������: ���� � ���������������”.

Источник: http://bz.ligazakon.ua/magazine_article/BZ010478

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Можно ли оформить договор залога без займодателя?

Максим Астапов

Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г.

№ 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки.

В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
 

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. м этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок.

Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже.

По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику.

Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.

Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:

“Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С.

согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа”.

В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

 

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости.

В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

“А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО “АКБ Московский областной банк”, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.”.

Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г.

№ 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:

“В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А.

, в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи.

Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна.

Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры.

На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.

Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
 

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит.

По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.

1 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости”).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

“В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире.

Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры”. Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано.

Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:

“В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…”.

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения”.Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст.

170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику.

Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
“Согласно п. 2 ст.

170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…”.

И в п. 88 того же Постановления:
“Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.

В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…”.

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости” соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/astapov/1092238/

Как не потерять квартиру из-за опрометчивого займа

Можно ли оформить договор залога без займодателя?

Схема, когда через займы под залог недвижимости люди теряют квартиры, уверенно шагает по стране. Центробанк пытается противостоять распространению этой практики.

На днях регулятор направил письмо в СРО, объединяющую микрофинансовые организации, с требованием защитить права получателей финансовых услуг.

Но проблема в том, что бал на рынке займов под залог недвижимости правят не конторы, которые входят в реестр, а ООО без статуса МФО и частные лица.

Весной прошлого года жительница Архангельска Яна Мороз решила взять в долг 200 тысяч рублей. За деньгами девушка обратилась в компанию “Русьденьги”. В фирме ей объяснили, что просто так крупную сумму дать не могут, только если под залог. Яна согласилась и подписала два договора: возвратного лизинга, по которому она становилась арендатором в собственной “двушке”, и договора купли-продажи.

Больше половины машин в России впервые куплены на кредиты

Платить по кредиту регулярно не получалось, и в марте этого года Соломбальский районный суд Архангельска вынес решение: договор лизинга расторгнуть. А договор купли-продажи оставался в силе. Новый иск не заставил себя ждать. Компания через суд стала собственником спорной квартиры.

На суде представители конторы сказали, что снимут к ней все претензии, если Яна заплатит им 600 тысяч рублей. Но таких денег у архангелогородки просто нет, да и нет гарантии, что в случае погашения займа и процентов фирма добровольно откажется от квартиры, которая ей уже принадлежит.

И это не единственная такая история. С начала 2017 года суды Архангельской области рассмотрели пять дел, связанных с возвратным лизингом от упомянутой выше компании. И в четырех случаях кредиторы выигрывали, приобретая в собственность квартиры за бесценок. Лишь в одном случае заемщик получил адекватную компенсацию.

Житель Северодвинска занимал в компании 230 тысяч рублей и точно так же подписал договор купли-продажи квартиры за эту сумму.

В итоге Архангельский областной суд оставил квартиру за компанией, но она должна выплатить своему клиенту еще 1,58 миллиона рублей – это рыночная стоимость квартиры за вычетом долга и набежавших процентов.

Примечательно, что это ООО не фигурирует в реестре микрофинансовых организаций. Северодвинецговорит, что сама компания в его ситуации выступала посредником, обещала найти частного инвестора для кредита, а сам договор он заключал с индивидуальным предпринимателем из Иванова. Документ содержал более 60 страниц.

Судя по судебным актам, в Поморье контора пришла в 2016 году. До этого с организацией успели познакомиться жители Ивановской области, где на счету компании несколько выигранных квартирных споров.

Всего же за полтора года суды Архангельской области рассмотрели десять дел, где залог оформлялся в виде купли-продажи или дарения недвижимости. И лишь в трех случаях люди смогли признать сделку притворной и отменить ее или получали компенсации, приближенные к реальной стоимости недвижимости.

Корреспондент “РГ” проанализировала решения, которые выносили суды в СЗФО, и обнаружила в системе ГАС “Правосудие” с начала 2017 года 54 таких дела. Лишь в 19 случаях суды встали на стороны заемщиков.

Региональный компонент

Займы под залог недвижимости берут по всей стране. “Российская газета” уже писала об этой схеме в N 7388 (222) “Прикрылись ипотекой”, N 7412 (246) “Вы бомж! Все по закону”, N 7459 (293) “Торг неуместен”.

Заемщик отдает свою квартиру в залог – и если не может рассчитаться, то его недвижимость выставляется на торги.

Часто такие займы оформляются под высокий процент, квартиры заведомо оцениваются в смешные суммы, а суды соглашаются с позицией кредиторов.

Займы “до зарплаты” могут исчезнуть с рынка

Схему, когда при залоговом займе гражданин подписывает одновременно договор купли-продажи или дарения, сложно назвать чистой, ведь стороны заключают так называемую притворную сделку, которая по изначальной договоренности не должна иметь никаких правовых последствий. Но они возникают: кредиторы подают иски о выселении или даже продают квартиры вместе с ничего не подозревающими – теперь уже бывшими – собственниками.

Изучение судебной практики показало, что такая схема больше всего популярна в Санкт-Петербурге, где за полтора года было рассмотрено 19 дел, и в Вологодской области – там сделки с недвижимостью на предмет притворности рассматривались 16 раз.

Удивительно, но вологодские суды оказались наиболее лояльны к заемщикам. Здесь в десяти случаях сделки отменили, и лишь в шести эпизодах заемщики не смогли доказать, что квартиры продавать они вовсе не хотели.

В Петербурге статистика совсем другая, здесь гражданам удалось оспорить лишь две сделки из 19.

Подарок кредитору

В апреле 2018 года Дзержинский районный суд вынес приговор Юрию Зайвию, его за глаза называют королем петербургских ростовщиков. По версии следствия, с 2012 по октябрь 2015 года он выдавал займы под залог недвижимости. Всего в решении суда 70 эпизодов.

Следствие выяснило, что в ряде случаев заем сопровождался подписанием договора купли-продажи или дарения. Но претензии у правоохранительных органов вызвало не это.

Петербуржцу вменили незаконное предпринимательство: дело в том, что когда он заключал заем под залог недвижимости, должники возвращали ему долг с процентами. В суде посчитали, что всего частный инвестор получил таким образом 20 миллионов 807 тысяч 556 рублей.

За это его приговорили к двум с половиной годам лишения свободы условно, а также штрафу в размере 80 тысяч рублей. При этом гражданские иски в деле не заявлялись, все клиенты этого частного инвестора проходили по делу как свидетели.

Можно ли с выгодой рефинансировать банковские кредиты

Они до сих пор судятся со своим кредитором. Из тех 19 дел, где оспаривались сделки купли-продажи и дарения при оформлении займов, в десяти случаях фигурирует уже упомянутый частный инвестор. Собственно, сами договоры заключались в 2013 и 2014 годах, но заемщики до сих пор пытаются их оспорить. В большинстве своем безрезультатно.

Так, Наталья Кузнецова еще в 2013 году имела неосторожность подарить свою комнату на Петроградской стороне некой Анне Пейко, которая, как впоследствии выяснила петербурженка, приходится сестрой частному брокеру.

Несколько раз Кузнецова подавала на кредитора и его родственницу в суд, чтобы доказать притворность сделки, но каждый раз ей отказывали. Комнату, которая когда-то принадлежала Наталье, продали еще в 2015 году.

Кузнецова пыталась оспорить и эту сделку, но безрезультатно – судебная коллегия по Санкт-Петербургу признала договор купли-продажи законным.

Из десяти недавних судебных решений, где фигурирует частный инвестор или его представители, в девяти случаях сделки признавали легитимными. Лишь в одном эпизоде заемщики смогли оспорить куплю-продажу. Речь идет о четырехкомнатной квартире в Московском районе.

Несколько лет назад владельцы планировали продать ее за 16 миллионов рублей, потом им срочно понадобились деньги, они обратились к частным кредиторам. Вначале в договоре фигурировала сумма 10 миллионов рублей, затем – 8, а в итоге собственники подписали договор купли-продажи на 2,3 миллиона рублей.

Именно такую сумму люди получили на руки. Часть долга они погасили, тем не менее дело дошло до выселения. Заемщики смогли выиграть суд в Московском районе, они доказали, что не имели намерений продавать жилье за такую сумму и что сделка была притворной.

В итоге суд вынес решение – долг люди должны вернуть, а квартира остается в их собственности.

Узкое место

Верховный суд разъяснил, при каких условиях выселить за долг не получится

– Если рассматривать такие дела в целом, то получается, что заемщики на судебных заседаниях могут представить лишь свои суждения. Да, они могут заявить, что у них не было цели продать квартиру или что договор дарения или купли-продажи прикрывал заем.

Но доказательств этого они представить, как правило, не могут. А у второй стороны есть на руках договор, где написано, что гражданин в здравом уме и твердой памяти продает квартиру и согласен с условиями сделки, – говорит адвокат Дмитрий Зацаринский. – В таких делах, как правило, обе стороны – это физические лица.

Они совершенно равны перед законом: один продает, а второй покупает.

Эксперт подчеркивает: собственник имеет право распоряжаться своей квартирой как ему вздумается и это нормально, ведь никого не удивляют ситуации, когда родственники дарят друг другу недвижимость или наследники отказываются от своей доли за смешные с точки зрения рыночных цен суммы. Никто не может запретить собственнику подарить свою квартиру не родственнику, а, например, другу детства.

И именно на этом праве, которое в принципе существует для того, чтобы собственник мог комфортно распоряжаться своим имуществом, выросла целая схема, когда люди массово лишаются жилья. В сделках нельзя передумать.

Из текстов судебных решений следует, что многие заемщики воспринимали договор купли-продажи или дарения как формальность, не учитывая, что после подписания и регистрации сделки в Росреестре они фактически перестают быть собственниками.

По мнению Зацаринского, в таких ситуациях людям надо биться до последнего: подавать в суд, обжаловать решения.

Прямая речь

Наталья Насонкина, эксперт ОНФ в Санкт-Петербурге:

– Зачастую граждане, которые обращаются к кредиторам, не знают, что данная структура никем не контролируется. Люди фактически оказываются один на один со своей бедой. Именно поэтому в России появился институт финансового омбудсмена.

Кроме того, планируется создание единой службы на базе сети МФЦ, куда заемщики смогут обращаться по любым вопросам.

Конечно, в одночасье прекратить такую практику невозможно: здесь все-таки многое зависит от самих граждан – пока они готовы верить, что подписывают тот или иной документ безо всяких правовых последствий, найдутся те, кто воспользуется их доверчивостью.

Источник: https://rg.ru/2018/07/24/reg-szfo/kak-ne-poteriat-kvartiru-iz-za-oprometchivogo-zajma.html

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Можно ли оформить договор залога без займодателя?

Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств в виде имущества и других объектов гражданских прав (за исключением денежных средств), находящихся в собственности залогодателя и гарантирующих погашение займа или иных гражданско-правовых обязательств.

С определением «залог» связаны следующие термины:

  • Залогодатель – лицо, которое передает свое имущество в обеспечение взятых на себя обязательств. Иными словами – должник. Причем залогодателем может быть и сам должник, и другое лицо, позволяющее воспользоваться своим имуществом в целях использования чужого обязательства;

  • Залогодержатель – кредитор, которому имущество передается по договору залога в качестве гарантии;

  • Предмет залога – непосредственно само имущество, которое передается во исполнение обязательств. 

Договор залога и существенные условия

Основание для передачи  имущества в  залог возникает только при заключении  соответствующего соглашения между сторонами в письменной форме. 

К числу обязательных условий договора залога относятся:

  • вид залога; 

  • оценочная стоимость предмета залога; 

  • размер и сроки исполнения обязательств. 

При отсутствии существенных условий договор признается недействительным.

Предмет залога

В качестве  предмета залога может выступать любое имущество должника. Это может быть недвижимость, транспорт, изделия из драгоценных металлов, ценные бумаги, а так же имущественные права.

Запрещено использовать:

  • недвижимость, вещи и ценные бумаги, изъятые государством из оборота;

  • земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью;

  • сельскохозяйственные угодья, входящие в фермерские или сельскохозяйственные организации;

  • культурные ценности, являющиеся достоянием государства.

Основные виды залога

То, какой вид залога предусмотрен в договоре, влияет на распределение прав и обязанностей между кредитором и заемщиком.

Всего в России существует два основных вида:

  • Залог, предусматривающий передачу имущества залогодержателю (заклад). В случае заклада залогодатель – лицо, предоставившее имущество, имеет право владения этим имуществом, а в некоторых случаях и право пользования. Залогодатель может осуществлять контроль за состоянием и порядком использования заложенного имущества;

  • Залог, по которому имущество остается у лица, его предоставившего. Например, залог товара в обороте.

По инициативе залогодержателя могут быть ограничены права третьих лиц и собственно заемщика на это имущество.

Рассмотрим эти два вида залога.

Залог товаров в обороте

При таком виде залога, как товары, находящиеся в обороте, предмет залога не передается в распоряжение лицу, выступающему кредитором, а остается у залогодателя.

При этом залогодатель контролирует товары в обороте, являясь при этом представителем другой стороны залоговых отношений.

То есть, залогодатель распоряжается товарами по своему усмотрению, а именно, залогодатель имеет право на изменение состава залога, внося соответствующие корректировки в товарные запасы, сырье, готовую продукцию и прочее имущество.

При этом важно, чтобы стоимость не уменьшалась, по сравнению с той, что указана в договоре. Когда товары реализованы (то есть перешли во владение и пользование приобретателя), они уже не являются предметом залога. И наоборот. Когда заемщик приобретает товары, их рассматривают как предмет залога.

При залоге товаров в обороте заемщик обязан контролировать и соблюдать условия договора, ведя учет всех операций, которые могут повлечь за собой изменение состава или натуральной формы залога. Для этого ему необходимо в обязательном порядке вносить необходимые сведения в Книгу записи залогов.

Права и обязанности сторон при закладе

При закладе основными обязанностями кредитора являются:

  • Страхование предмета залога на сумму его полной стоимости за счет средств и в интересах заемщика;

  • Сохранение имущества в целости и сохранности;

  • Предоставление информации залогодателю о возможной угрозе утраты или повреждения заложенного имущества;

  • Составление на постоянной основе отчетов о пользовании предметом залога и отправка этих отчетов в адрес заемщика (если такое условие прописано в договоре залога);

  • Возвращение предмета заклада, когда обязательство выполнено.

Залогодержатель при закладе имеет право на:

  • Пользование предметом залога в тех случаях, когда договор это предусматривает. При этом полученные доходы покрывают расходы на содержание предмета залога, и идут на погашение процентов и (или) суммы основного долга.

  • Досрочное исполнение обязательства.

Порядок действий в случае не выполнения обязательств по договору залога

Итак, согласно договору залога, залогодатель передает залогодержателю имущество, которое служит гарантией исполнения  взятых обязательств. 

Если же эти обязательств не будут выполнены, то кредитор в этом случае вправе удовлетворить требования за счет предмета залога. То есть  имущество должника будет продано.

Из  этой суммы кредитор забирает сумму долга с начисленными за период действия договора процентами  и всякого рода издержками.  Разница, если таковая возникает, передается залогодателю. Взамен должник получает полную свободу от долговых обязательств.

Книга записи залогов

Законодательство накладывает на залогодателей (юридических лиц и индивидуальных предпринимателей) обязанность по ведению книги записи залогов, с отражением существенных условий таких сделок в виде реестра.

Этот реестр залогодатели должны предъявлять для ознакомления по требованию заинтересованных лиц. 

Залог: подробности для бухгалтера

  • Возможности и особенности договора залога долей (акций) в ООО/АО … разобраться. Немного теории. Как работает залог. Залог является типичным средством обеспечения исполнения … , в том числе реквизиты договора залога, условия залога (установленные ограничения, порядок распоряжения …

    послужило то, что предмет залога по договору залога был оценен сторонами в … право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но не признание действий … В случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, залогодержатель вправе обратить взыскание …

  • Денежный залог, внесенный читателем: как оформить и учесть … .

    Право библиотек определять сумму залога при предоставлении книжных памятников, … обслуживании, правила взимания денежного залога, правила выдачи документов из … прописываются.
    Случаи взимания денежного залога Взимание денежного залога, как правило, осуществляется … существуют различные варианты приема денежного залога:
    1) когда деньги принимаются … (на ночь) под залог.

    В качестве залога читатель внес в кассу … актах библиотеки.
    Поскольку средства залога поступают во временное распоряжение библиотеки …

  • Учет передачи в залог имущества … исполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение из стоимости … далее – Положение о залоге) определена процедура передачи в залог унитарными предприятиями Республики …

    Забалансовый учет заложенного имущества Залог не предусматривает перехода права собственности … чтобы государственное имущество, переданное в залог, оставалось в пользовании залогодателя. … или ненадлежащего исполнения предприятием обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований …

  • Залог в силу ареста в банкротстве: основные аргументы за и против (в контексте ожидаемого определения ВС РФ по этому вопросу) … исполнительного производства: ведь установление залога в последнем случае задним числом … постов коллеги, являющиеся сторонниками залога в силу ареста, такие … перед небанковскими кредиторами.

    Теоретически залог может выторговать себе любой кредитор … трансакционных издержек на согласование залога в подобных ситуациях и … коммерческих кредиторов, чтобы продавить залог. Поэтому в подавляющем числе … правовое, функциональное основание самого института залога.
    Теперь давайте посмотрим, работает …

  • Очередная корректировка правил налогового администрирования …

    Обеспечительные меры
    В настоящее время залог имущества согласно п. 2 ст … имущество, в отношении которого применен залог или принята обеспечительная мера, признается … находящимся в залоге у налоговой инспекции на основании … закона.
    Если этот залог принят в отношении имущества, … то он признается последующим залогом. Такой залог нельзя распространить на денежные средства …

    обязанности по уплате налогов. Указанный залог подлежит регистрации по правилам Гражданского …

  • Очередное усовершенствование налогового администрирования … запретом на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового … запретом на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика (без согласия налогового …

    мера, признается находящимся в залоге у налогового органа на основании … закона.
    При этом указанный залог подлежит государственной регистрации и учету … в установленном порядке. Последствия данного залога не распространяются на денежные средства … на банковскую гарантию, на залог имущества и на поручительство третьего …

  • Случаи обязательной оценки имущества …

    участок, передать имущество в качестве залога для целей ипотечного кредитования, … участок, передать имущество в качестве залога для целей ипотечного кредитования, … муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
    при продаже или ином … »
    ).
    3. Оценка объектов для залога.
    а) Оценка имущества, передаваемого в … и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

    б) Оценка при ипотечном кредитовании … ценных бумаг»
    ).
    Имущество, являющееся предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением …

  • Федресурс: что бизнес обязан в нем о себе раскрывать … млн. рублей)
    3
    ;
    сведения о залоге движимого имущества;
    сведения о намерении … , невнесение сведений в Федресурс о залоге движимого имущества на сумму более …

    невнесение в Федресурс сведений о залоге движимого имущества должника (в размере … имущества, находящегося у него в залоге
    10
    .
    Однако, презумпция виновности действует … заблуждение. Например, о передаче в залог движимого имуществе не сообщили, однако … момент наступления признаков неплатежеспособности договор залога уже прекращен, что не нарушает …

  • Какую информацию нельзя найти в ЕГРЮЛ, но иногда хотелось бы… … договора. 2. Сведения о залоге части доли участника в ООО … и ИП» сведения о залоге доли должны содержаться в ЕГРЮЛ … . Нотариусы требуют предъявления договора залога и наличие согласия залогодателя на … сделать? При заключении договора залога можно сразу взять у залогодателя …

    любое обязательство, может быть обеспечен залогом. Предметом залога станет сама доля. Все … нотариусы видят сведения о залоге в ЕГРЮЛ. В самом соглашении … о залоге также можно указать все необходимые …

  • Как получить отсрочку (рассрочку) по уплате налоговых платежей? … изменение может быть обеспечено залогом имущества в соответствии со ст …

    отсрочка (рассрочка) предоставляется под залог имущества, решение о ее предоставлении … только после заключения договора о залоге имущества в порядке, предусмотренном … , носящей сезонный характер.
    О залоге, поручительстве и банковской гарантии Согласно … этом договор поручительства, договор залога, банковская гарантия подлежат регистрации в …

    оформления договора поручительства либо договора залога заинтересованное лицо и поручитель ( …

  • Как отбиться от искусственного дробления. «Прихватки» защиты и эффективные решения … активов в группе. В чем залог успеха оставшихся 29%? Благодаря чему … активов
    в группе. В чем залог успеха оставшихся 29%? Благодаря чему … претензии предъявлены. Либо на пороге.

    Залог успеха же кроется в абсолютно …

  • Кому можно заявить встречный иск или толкование ограничивающие средства защиты … «Татфондбанк» с обеспечением в виде залога права требования по кредитному договору … Центральный Банк мог брать в залог право требования
    10
    .
    На первый … недействительной сделки по передаче в залог Центральному банку Российской Федерации (прав …

    » оспаривает сделку по передаче в залог прав требования, сторонами которой являются …

  • Профилактика и повышение качества дебиторской задолженности … (чем обеспечен возврат: неустойкой, удержанием, залогом, поручительством, гарантиями третьих лиц);
    определяется … ;
    поручительство;
    гарантия;
    задаток;
    обеспечительный платеж;
    залог.

    При оценке качества предоставленного обеспечения … более чем иллюзия вашего спокойствия.
    Залог также дает преимущества при получении … не менее, исходя из специфики залога, если речь идет об оборудовании …

  • Обособление интеллектуальной составляющей бизнеса в Группе компаний … знака;
    3. Договор франчайзинга;
    4. Залог
    Обязательна
    Наименование места происхождения товара …

    (патента) 3) Лицензионный договор 4) Залог
    Обязательна
    Полезная модель
    Промышленный образец … ; 2. Лицензионный договор производства; 3. Залог 4. Договор коммерческой концессии (франчайзинга … ; 2. Лицензионный договор производства; 3. Залог Не осуществляется, за исключением случаев …

  • Забалансовые счета … . К таким обеспечениям можно отнести залог, банковскую гарантию, поручительство, задаток и … эти обеспечения? Например, необходимо отразить залог за балансом. В этом случае …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/zalog.html

Вопрос права
Добавить комментарий