Может ли ЖКХ или УК ограничить или запретить жильцам доступ в подвальное помещение?

Взять свой дом под контроль – скачать инструкцию к действию. ЖКХ

Может ли ЖКХ или УК ограничить или запретить жильцам доступ в подвальное помещение?

Взять свой дом под контроль

Каждый из нас платит не только за индивидуальное потребление жилищно-коммунальных услуг, но и за общедомовое.
А вы знаете, что за пользование общедомовым имуществом можно не только платить, но и зарабатывать на нем. Оно способно приносить регулярные доходы жителям. Как? Давайте разбираться.

Если вы внимательно осмотрите свой дом, то заметите, что на информационных досках у подъездов и в лифтах размещены рекламные объявления. А если дом стоит на бойком месте, реклама украшает фасады или крышу. А первые этажи у большинства домов занимают арендаторы.

В дома вхожи кабельное ТВ и интернет-провайдеры.

 Зачастую управляющие организации не торопятся организовать собрание и поставить собственников в известность о том, что любая реклама в лифте или допуск телевизионщиков на крышу – оплачиваются! Выходит, УК беззастенчиво зарабатывает на чужой собственности.

Если дом небольшой – возможно, и доходы невелики. Но, как показывает практика работы Центров защиты прав граждан, при рачительном учете всех возможностей дома и под контролем каждой копеечки самими жителями заработанных на общедомовом имуществе средств хватает на самые заветные мечты жильцов. 

В Екатеринбурге, к примеру, жители десятиподъездной шестнадцатиэтажки после ревизии общедомового имущества выяснили, что, забрав свои «кровные» заработки у ЖЭКа, могут целый год (!) не платить ставку за содержание жилья. 
А в Белгороде, после того как жильцы пятиэтажки отлучили ЖЭК от присвоения арендной платы за сдачу помещений первого этажа, они смогли без проблем отремонтировать все подъезды.

Таких примеров – десятки тысяч. Как только люди узнают, что размещение любого объявления в лифте – это их прямой доход, они находят более достойное применение своим собственным деньгам.

ЧТО ПРИНАДЛЕЖИТ СОБСТВЕННИКАМ ДОМА НА ПРАВАХ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ДОМЕ И РЯДОМ С ДОМОМ

Ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: – помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир.

Это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы; – иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Это крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

! Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам только на основании решения, принятого на общем собрании собственников большинством , то есть не менее 2/3 от общего числа . И в случае если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

Таким образом, УК, ТСЖ, ЖСК не имеют права самостоятельно заключать договоры аренды общего имущества многоквартирного дома без соответствующего полномочия на это собственников, которое также должно быть принято на общем собрании.

ОСНОВНЫЕ ИСТОЧНИКИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ДОХОДА

Наиболее распространенные источники дополнительного дохода: 

РЕКЛАМА. Размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше, в лифте и других объектах общего имущества МКД;
АРЕНДА ТЕХНИЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ.

Передача технических помещений дома для размещения оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи;
АРЕНДА ПЛОЩАДЕЙ.

Передача в аренду нежилых помещений дома третьим лицам под сферу торговли и услуг.

По статистике, каждая вторая управляющая компания или ТСЖ незаконно распоряжаются общедомовым имуществом собственников МКД. Это может стать поводом для административного или даже судебного разбирательства. 

РЕКЛАМА

Один квадратный метр щита на крыше или фасаде дома стоит порядка 1000 рублей. Однако большинство жильцов подобных «рекламных» домов даже не слышали о том, что у них есть право получать часть прибыли от размещения баннеров и щитов на стене или крыше собственного дома. 

Владельцев рекламной конструкции, установивших ее самовольно, можно привлечь к ответственности по ст. 14.37 КоАП РФ. На должностных лиц организаций налагается штраф от 3 до 5 тысяч рублей, на юридических лиц – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.

За незаконное размещение рекламы к административной ответственности может быть привлечена и управляющая компания (ТСЖ, ЖСК) либо ее руководители как представители собственников многоквартирного дома, которые обязаны осуществлять контроль и устранение несанкционированных объектов с вверенного им в управление имущества. 

Владелец рекламной конструкции, разместивший ее без согласия собственников и неправомерно пользующийся чужим имуществом, обязан возместить собственникам неосновательное обогащение, полученное от такого пользования (ст. 1102 ГК РФ).

АРЕНДА

«Заработать» на доме возможно при передаче в аренду помещений, являющихся общим имуществом. Это нежилые помещения, часть мест общего пользования: колясочные, подвалы, технические этажи и т. п.

Порядок передачи в аренду таких помещений в МКД также определяется решением общего собрания собственников. 

На собрании собственники утверждают условия договора аренды, определяют объект общего имущества, которое передается в аренду, определяют стороны договора, порядок пользования, размер вознаграждения (арендной платы), выплачиваемого пользователем, порядок расчета (каким образом и в какие сроки вносится плата). 

По каждому объекту аренды помещения в МКД оформляется отдельный договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием.  В договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия.

В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников принимает решение об определении лица, которое от имени собственников помещений уполномочено на заключение договоров (УК, ТСЖ, иное лицо). Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора.

Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица. При этом стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания.

! Обратите внимание, что нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты. Законом запрещено сдавать в аренду эти помещения ЦЕЛИКОМ, но не запрещено передавать части этих объектов в аренду.

За счет средств, вырученных с аренды общего имущества, собственники могут покрывать расходы на содержание дома, в том числе на выплаты денежных средств другим подрядным организациям и т. д.

СОТОВЫЕ ОПЕРАТОРЫ И ИНТЕРНЕТ-ПРОВАЙДЕРЫ

Следует отдельно сказать про размещение на чердаке и крыше здания оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи.
Проблема в том, что предоставление услуг связи гражданам, проживающим в многоквартирных домах, может осуществляться только при условии размещения оборудования оператора связи на объектах, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.

Другими словами, для того чтобы подключить к сети Интернет своего клиента – жильца многоквартирного дома, интернет-провайдеру необходим не только доступ  в технические помещения дома – подвалы, чердаки и т. п., являющиеся общим имуществом всех собственников, но и возможность разместить там свое оборудование. 

При монтаже телекоммуникационных сетей задействуется общее имущество собственников помещений многоквартирного дома.

В связи с этим на практике возникало множество вопросов: «должен ли провайдер получать разрешение на использование общего имущества у собственников дома», «должен ли он платить за такую аренду», «имеет ли право управляющая компания не допустить провайдера в технические помещения дома».

Разъяснением явилось информационное письмо Федеральной антимонопольной службы России от 27.05.2015 № ИА/26126/15 «Об оценке обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома». 

ФАС указала, что управляющая организация не вправе самостоятельно принимать решение об определении условий доступа и порядка пользования организацией связи общим имуществом дома, так как это право предоставлено только собственникам помещений в многоквартирном доме.

Точку в решении этого вопроса поставил Верховный Суд РФ. Так Президиум Верховного суда РФ 16.02.

2017 года указал, что оператор связи не вправе по своему усмотрению размещать оборудование в технических и иных помещениях дома в отсутствие согласия большинства собственников помещений, оформленного протоколом общего собрания собственников, и без внесения соразмерной платы, взимаемой в интересах всех собственников, как это предусмотрено ст. 6 «Закона о связи».

При этом договор об оказании услуг связи, заключенный с одним из абонентов, не является достаточным основанием для размещения оператором своего оборудования. Таким образом, вопросы о размещении оборудования операторов связи или провайдеров вправе решать исключительно собственники помещений данного многоквартирного дома на общем собрании. 

Однако собственники должны помнить, что поскольку стоимость услуги связи формируется из затрат оператора связи/провайдера, то решение о размере платы за размещение оборудования может повлиять на стоимость услуг для абонентов этого дома.

Шаг № 1

Председатель Совета МКД запрашивает в управляющей организации сведения обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома. (Разумеется, запрос может сделать любой собственник. Но лучше, если это сделает представитель дома – председатель Совета МКД, обладающий, в соответствии с Уставом, необходимыми полномочиями.)

Шаг № 2

Председатель Совета МКД запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договоры аренды и др.), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды.

Шаг № 3

На общем собрании необходимо выбрать ответственного собственника для заключения (перезаключения) любых договоров аренды со всеми арендаторами на условиях, утвержденных на общем собрании.

 Одновременно предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудование в случае отказа заключить (перезаключить) договор аренды.

Уставом Совета МКД, разработанным юристами Центров защиты прав граждан, указанные полномочия предусмотрены у председателя Совета МКД.

Шаг № 4

Совет МКД организует общее собрание, на котором необходимо принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды, на принятые собственниками нужды дома. К примеру, на ремонт подъездов, установку детской площадки, озеленение территории, возмещение ставки на содержание жилья и т. п. 

Шаг № 5

Если информация о законности размещения рекламы или иного оборудования третьего лица на объектах общего имущества МКД отсутствует, следует обращаться в прокуратуру, администрацию района и прочие контрольно-надзорные органы для привлечения виновных лиц к ответственности.

ВАЖНЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

Итак, решение о передаче в пользование общего имущества, коим являются стены и крыша дома, должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания.

Такое решение должно быть принято большинством – не менее двух третей  от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Во многих случаях передачи в пользование объектов общего имущества МКД об «аренде» говорится условно, так как не происходит передача права владения и пользования стеной, крышей и т. п.

На это указывал Высший Арбитражный суд РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», например, «…крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания».

Поэтому крыша, фасад здания не могут являться предметом аренды.

В этом случае предметом аренды является предоставление арендатору возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше, фасаде здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Так, например, с индивидуального предпринимателя, разместившего на фасаде одного из московских МКД плакаты, содержащие рекламную информацию, собственниками была в судебном порядке взыскана денежная сумма в размере 3 млн рублей за неосновательное обогащение – именно такая сумма была рассчитана привлеченной оценочной компанией (Постановление ФАС ЗСО от 23.11.2011 по делу А46-1506/2011).

Нажмите «Скачать», чтобы получить полезную инструкцию «Взять свой дом под контроль» с образцами заявлений и жалоб на электронную почту.

Скачать

Источник: https://spravedlivo.center/instrukcii/kommunalnaya-samooborona/vzyat-svoj-dom-pod-kontrol/

Вс рф разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Может ли ЖКХ или УК ограничить или запретить жильцам доступ в подвальное помещение?

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

ВС РФ запретил делить при разводе то, что куплено на маткапитал

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

ВС РФ разрешил не уступать дорогу движущимся по обочине машинам

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

КС РФ запретил бессрочное преследование должников

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник: https://rg.ru/2016/03/15/vs-rf-raziasnil-kto-dolzhen-byt-hoziainom-podvala-v-mnogokvartirnom-dome.html

Что такое УК: права и обязанности управляющей компании

Может ли ЖКХ или УК ограничить или запретить жильцам доступ в подвальное помещение?

05.11.2018

Для эффективного ведения дел многоквартирного дома законодательство РФ дает жильцам право выбрать любой административный способ управления. Это может быть товарищество собственников жилья или сторонняя компания.

У каждой организации свои принципы работы, с которыми необходимо ознакомиться, чтобы определиться с оптимальным вариантом для Вашего конкретного случая. Речь пойдет о втором способе, где регулирование всех домовых процессов осуществляет орган, не находящийся на территории домовладения.

Что же это такое ук – управляющая компания в сфере ЖКХ и чем она занимается?

статьи

Это юридическое лицо, созданное с целью эффективной эксплуатации МКД. Оно заведует делами объекта недвижимости: текущее обслуживание, поставки коммунальных услуг в срок, ремонт, поддержание порядка придомовой территории и др. Данная организация проводит огромную финансовую работу, включая сбор и грамотное распределение средств для всех нужд и задач по обеспечению комфортного проживания в многоэтажке.

Что должна делать управляющая компания

Это актуальный вопрос собственников жилья, которые хотят понимать за что они платят деньги. Чаще всего он возникает в случае ненадлежащего уровня качества проживания. В идеале, каждый владелец жилья должен знать, что входит в сферу деятельности УК и какой она должна быть.

Независимо от типа управления в Вашем доме, спектр предоставляемых услуг практически одинаков для всех, соответственно и спрос с руководства также идентичен. После того как владельцы определились с выбором руководящей организации и закрепили это документально на общем собрании, начинаются управленческие работы наемной компании, которые регулируются законодательными нормами и актами.

Согласно нововведениям, с середины лета 2016 года, все данные о проведенных мероприятиях должны заноситься в систему ГИС ЖКХ.

В случае когда информация намеренно умалчивается, можно без опасений обращаться в контролирующие структуры.

Также каждый год проводится общедомовое собрание, где коллективно утверждается отчет об итогах и характере выполненных работ. Если данная процедура не соблюдается, Вы также смело можете жаловаться в органы надзора.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

Основная задача такого учреждения – это обеспечение жильцов надлежащими условиями проживания, соблюдение законов ЖКХ, в рамках которых: осуществление работ по достойному уходу за общедомовой собственностью, решение всех видов проблем по ее использованию и предоставление бесперебойных поставок коммунальных ресурсов. Деятельность хозяйствующей компании МКД должна проводиться в границах поступления средств на ремонтно-восстановительные мероприятия.

Ответственность УК перед собственниками по содержанию жилья

Список обязательных услуг по обслуживанию здания и окружающей территории выглядит так:

  • Поддерживать чистоту подъездов.
  • Организовывать уборку участка земли где возвышается многоэтажка, включая обрезку и спил аварийных деревьев.
  • Прочистку центральных стояков канализационной системы.
  • Поддерживать фасад здания в удовлетворительном состоянии.
  • Следить за функционированием освещения.
  • Организовывать исправную работу лифтов.
  • Проводить промывку и пуск отопительной системы.
  • Очищать кровлю от снега и сосулек.
  • Осуществлять процедуры по дезинфекции подвальных помещений.
  • Сотрудничать с аварийно-диспетчерскими конторами.

Управляющая компания работает над задачами согласно установленному тарифу.

Обязанности УК по ремонту жилья

Хозяйствующая организация организовывает и следит за осуществлением ремонтных процессов:

  • починка кровельного покрытия в случае его повреждения и протекания;
  • восстановление общедомового имущества: замену стояков водоснабжения и водоотведения, системы отопления, внутренних электросетей;
  • замена или мелкий ремонт дверных и оконных переходных площадок подъезда или тех. этажа;
  • освещение, покраска и побелка подъездных помещений.

Обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг

Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:

  • Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами. Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.
  • Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.
  • Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.

Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.

Обязанности управляющей организации ЖКХ по закону

Деятельность учреждения по управлению домом регулируется нормами права. Все отношения между владельцами квадратных метров и УК прописаны в законодательной базе Жилищного кодекса РФ, а именно в статьях 161 и 162. Главные тезисы обязывают выполнять следующее:

  • Соблюдать правила пожарной безопасности и должный уровень санитарно-эпидемиологического состояния дома.
  • Обеспечивать должный уровень безопасности жилья.
  • Предоставить собственникам квартир доступ к площадям общего назначения.
  • Сохранять систему коммуникации в хорошем состоянии, поддерживать исправную работу счетчиков (общедомовых).
  • Осуществлять непрерывную поставку коммунальных услуг.
  • Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного здания.
  • Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в ЖК.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы

Под придомовой территорией понимают земельный участок, документально принадлежащий объекту недвижимости. Его размер индивидуален в каждом случае и прописан в строительных актах, согласно нормам Земельного Кодекса.

Такая площадь в равных долях принадлежит жильцам дома, и они обязаны вносить за нее оплату. А согласно требованиям к управляющей компании многоквартирным домом ЖКХ, участок должен содержаться в подобающем состоянии. Точные границы можно узнать из акта на землю.

Данную бумагу руководящая организация обязана предоставить по первому требованию.

Права управляющей компании

Помимо обширного списка задач, у фирмы по управлению МКД есть еще и определенные права. К ним можно отнести:

  • Непосредственное участие во взыскательных процедурах с должников квартир.
  • Принятие решений по использованию резервных средств для погашения долгов перед ресурсоснабжающими организациями или для оплаты ремонтных работ общедомового имущества.
  • Передача информации госорганам о незаконной внутриквартирной перепланировке или нецелевому использованию общего имущества.
  • Контроль точности передаваемых данных с приборов учета.
  • Остановка поставок ресурсов, согласно законодательству, в случае их неуплаты.

Доходы УК

Как и любая организация, за свои трудовую деятельность контора желает увидеть денежный гонорар. Административный аппарат, бухгалтерия и прочие расходы требуют финансирования.

Доходы учреждения идут из поступлений на содержание многоэтажного объекта недвижимости. Если существует такой пункт в платежке, как ремонт, то он идет на реализацию аварийных работ.

Когда же речь идет о капремонте и остальных обязательных мероприятиях по функционированию дома, то требуются дополнительные ресурсы.

В таком случае УК инициирует внеочередные сборы, где разъясняет причину увеличения суммы. Если дело касается тех пунктов, которые не входят в тариф (капитальный ремонт), при отказе владельцев – ответственность с организации снимается.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Самый непростой пункт в деятельности хозяйствующей организации – это неплательщики. Они тормозят нормальную работу по обслуживанию всех направлений многоквартирного дома.

Согласно действующему законодательству, взыскание задолженностей за коммунальные услуги возможно исключительно по решению суда.

Хотя на данный момент существуют и несудебные рычаги влияния на должников, главный из которых, частичное или полное ограничение поставок коммунальных ресурсов до погашения всех задолженностей.

В наших реалиях владельцев квартир очень часто интересует, какие полномочия есть у УК по отношению к ним, в случае неоплаты счетов.

Имеет ли право управляющая компания без предупреждения отключить электроэнергию

На этот вопрос существует положительный и отрицательный ответ – все зависит от конкретной ситуации. К примеру, если Вам приходят квитанции на оплату электроэнергии от конкретной энергетической фирмы, то это автоматически говорит, что поставщиком данной услуги является не УК, и соответственно она не имеет права как-то ограничивать подачу энергоресурсов.

В случае же, когда проводится оплата общей квитанцией на расчетный счет управляющей компании и возникает значительная задолженность, то она, согласно правительственного постановления под номером 354, имеет полное право ограничить поставку электроэнергии.

Может ли управляющая компания начислять пени

Согласно законодательству, если Вы отказываетесь оплачивать счета, опираясь на п. 14 ст. 155 ЖК РФ, по окончании месяца задолженности организация имеет право списывать пеню. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования центробанком РФ, а уже по истечении 90 дней сумма увеличивается до 1/130 части от долга.

Ответственность управляющей компании

Управленческий орган должен осуществлять огромный перечень работ по обслуживанию объекта недвижимости.

За бездействие или несвоевременную реакцию на возникшие трудности, компания несет ответственность перед жильцами и, в серьезном случае, перед законом: административного или уголовного характера.

Основными службами, контролирующими деятельность УК, являются прокуратура и Государственная жилищная инспекция. Ограниченными полномочиями также владеют пожарные службы, полиция, Роспотребнадзор и органы местного самоуправления.

Если управляющая компания не спешит выполнять свои обязанности

В случае когда большинство собственников квартир не удовлетворены объемом и качеством предоставляемых услуг от УК, они могут в ультимативном порядке потребовать исправление недочетов.

В случае игнорирования или невыполнения требований они также могут обратиться за помощью к контролирующим органам, и при обнаружении нарушений законодательства, к УК будут применены административные или уголовные взыскания, с возможностью частичного или полного отстранения от выполнения обязанностей.

В компетенцию каждого органа, осуществляющего проверку, входит наложение значительного штрафа как на юр. лицо, так и непосредственно на работника, занимающего определенную должность. Основная задача – это доказать, что нарушение действительно имело место.

Для полноценного исполнения своих функций, управляющая компания в обязательно проходит процедуру лицензирования. Лишение лицензии – мощный инструмент влияния на ее деятельность. Но сделать это реально только в судебном порядке.

При этом Государственная жилищная инспекция не спешит отбирать право на предоставление услуг, ввиду отсутствия уверенности, что на время судебных разбирательств не придет новая компания, выполняющая свои обязанности еще более на низком уровне. В исключительных случаях выбирается такой способ влияния.

А так, жильцы, не удовлетворенные трудом обслуживающей организации, на коллективном собрании могут отказаться от ее услуг, не прибегая за помощью к контролирующим органам. От активной позиции каждого владельца зависит благополучная жизнь всего дома.

Что не входит в сферу ответственности

Чтобы не вынуждать УО выполнять то, что не включено в ее компетенцию, нужно четко понимать какие функции не входят в сферу обязательных и срочных:

  • проведение ремонтно-строительных работ, если в них нет острой необходимости;
  • монтаж средств видеонаблюдения;
  • выкорчевка деревьев;
  • ремонт домофона;
  • украшение и освещение придомового участка.

Заключение

Когда известно, что входит в обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, становится понятна вся серьезность выбора подобной организации. Можно сказать, что это – один из самых важных инструментов обеспечивающий комфортное и беззаботное проживание в доме. Поэтому контролировать ее деятельность – обязанность каждого собственника.

Источник: http://vysota-service.ru/news/articles/chto-takoe-uk-prava-i-obyazannosti-upravlyayushchey-kompanii/

Что делать, если в подвале дома проблемы?

Может ли ЖКХ или УК ограничить или запретить жильцам доступ в подвальное помещение?

В подвале незаконно устроили кальянную, завалили мусором, закрыли или кому-то продали? Что делать в таких ситуациях расскажет “Вечерний Волгоград”.

Занят пивнушкой

Проблема. Вот уже второй год жильцы дома по ул. Космонавтов, 34 воюют с владельцем подвального помещения, который открыл там кальянный клуб. Когда завсегдатаи заведения собираются, в квартирах сверху стоит запах дыма, витает приторно сладкий аромат добавок для табака.

– Роспотребнадзор выявил превышение содержания оксида углерода в воздухе квартиры почти в два раза. Кроме того, Центр гигиены и эпидемиологии обнаружил превышение допустимого уровня звука, – рассказывает Любовь Голикова, жительница дома. – Но в администрации Дзержинского района нам сообщили, что подвал продан.

Аналогичная ситуация сложилась в доме по ул. Кузнецова, 51. С той лишь разницей, что подвал находится не в собственности, а в аренде, а вместо кальянной там пивбар.

Причины. Желание УК заработать на продаже помещения или сдаче его в аренду.

Решение. Для начала нужно установить статус помещения: сдано в аренду или продано либо принадлежит собственникам на праве общедолевой собственности. Эти сведения можно получить в управляющей организации, если отказывают – в Управлении федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии или МФЦ, а также в департаменте муниципального имущества мэрии.

– Если помещением владеет администрация, тогда, вероятнее всего, оно просто сдается в аренду. И здесь надо с мэрии требовать принять меры к арендатору, – говорит Олег Капустин, руководитель Центра общественного контроля в сфере ЖКХ.

Если подвал принадлежит жильцам, надо обратиться в УК и узнать, на каком основании помещение сдается или продано. При несогласии жильцы могут обратиться в суд.

– Нужно иметь в виду, что в договоре управления домом может быть прописано, что управляющая организация имеет право сдавать подвал в аренду и жильцы против этого не возражают. Это должен подтверждать протокол собрания, – комментирует Капустин.

Установив статус помещения, нужно обращаться в Роспотребнадзор, указывая на нарушение санитарных правил – превышается допустимый уровень шума, и добиваться устранения нарушений.

Завален мусором

Проблема. В подвале дома по ул. Штеменко, 31 постоянно грязно и периодически сыро.

– Дому 40 лет, сколько я помню, с подвалом постоянно были проблемы, – рассказывает волгоградка Алла Оникиенко, председатель совета дома. – Если они спускают воду из труб, то прямо там, а если снимают у кого-то батарею – валят туда же. Плюс старые трубы, теплоизоляция рваная.

По словам Оникиенко, такая ситуация во всех шести подъездах. Как следствие лопающаяся штукатурка на первых этажах, антисанитария, вонь и блохи.

Причины

Ненадлежащее обслуживание дома УК, свободный доступ в подвалы, неисправное состояние трубопроводов и канализации, транзитная теплотрасса под домом.

Решение

Следить за состоянием подвальных помещений в доме должна УК. Она обязана обеспечить оптимальный температурно-влажностный режим подвалов, чистоту и доступность прохода, а также защиту от проникновения грызунов, кошек, собак. Кроме того, как говорит Александр Ошеров, председатель правления «Ассоциации Советов многоквартирных домов Волгограда», в подвалах обязательна вентиляция.

В случае обнаружения затопления или замусоривания подвала необходимо подать заявку в письменной форме либо устно в аварийно-диспетчерскую службу. УК должна в течение суток проинформировать о причинах произошедшего либо согласовать с потребителем дату и время проверки. По ее окончании составляется акт. Один экземпляр передается потребителю.

В случае если проверка не проведена и если нет возможности уведомить жилконтору о нарушении в связи с некачественной работой АДС, тогда потребитель вправе составить акт самостоятельно. Механизм прописан в 10-й главе Постановления Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг».

– С документом проще обратиться в органы жилищного контроля, если УК не исправит ситуацию, а кроме того акт – это весомое доказательство на случай решения спора в суде, – прокомментировал Александр Ошеров.

Закрыт

Проблема. Собственники жилья в многоквартирном доме хотят осмотреть подвал на наличие незаконной врезки в систему отопления, или на предмет течей в трубопроводе, или на предмет подготовки к отопительному сезону. Однако подвал закрыт на ключ. УК разрешения на осмотр не дает.

Причины

1. Нежелание жилконторы сознаваться в наличии нарушений при эксплуатации инженерных систем, проходящих в подвале.

2. В п. 3.4.5. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» говорится, что входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Решение.

– УК может не пускать в подвал только в том случае, если там проходят инженерные узлы, доступ к которым ограничен либо технологическими требованиями, либо правилами техники безопасности, – комментирует Александр Ошеров.

– Обычно, исходя из практики, ключ имеется у председателя дома и управляющей организации. А вообще последняя не имеет права не предоставлять доступ, подвал – собственность не УК, а жильцов дома.

И совет: заходить в подвал лучше с представителями жилконторы, чтобы потом с их стороны не было нареканий в адрес собственников, – поделился мнением Александр Ошеров.

Решить проблему в случае непредставления доступа можно с помощью жалобы в департамент ЖКХ и ТЭК. В тексте указать, что УК ограничивает право собственников в распоряжении общим имуществом.

Кому-то продан

Проблема. Еще в 2006 году жильцы дома по ул. Краснополянской, 3 решили узнать, кому принадлежат подвальные помещения. Выяснилось, что несколько подвалов мэрия зарегистрировала на себя и продала одним днем. При этом один из них уже перешел из рук в руки три раза. Часть подвалов департамент муниципального имущества продать не успел – их удалось отстоять.

Причина

Неоформление жильцами дома права общедолевой собственности на подвальное помещение с момента начала приватизации. Известно, что изначально жилым фондом распоряжался муниципалитет.

С началом приватизации люди стали оформлять в собственность квартиры, однако это вовсе не означало, что у них появляется право распоряжаться нежилыми помещениями – подвалами, чердаками и т. д.

Как говорят эксперты, это возможно только после регистрации таких помещений в общедолевую собственность на всех жителей дома. Если это не сделано, мэрия, ссылаясь на Постановление ВС РФ от 27.12.

1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации …», может считать себя владельцем таких нежилых помещений. И как только находятся желающие их приобрести, горадминистрация запросто может быть готова продать.

Решение

– Согласно ЖК РФ, статья 36 все подвалы, в которых имеется хотя бы один вид общедомовых инженерных коммуникаций, должны относиться к общедолевой собственности, соответственно, распоряжаться ими имеют право только собственники. Подобное заключение вытекает и из статьи 290 ГК РФ, – комментирует Игорь Вихорев, председатель ТСЖ “Краснополянская, 3”.

Но чтобы собственники могли распоряжаться подвалом, нужно сначала его зарегистрировать, то есть получить запись в Едином государственном реестре прав об общей собственности на всех жителей в долях.

Это можно сделать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Уже после этого решением общего собрания можно делегировать права по распоряжению общим имуществом кому-то из жильцов при непосредственном способе управления, председателю ТСЖ согласно уставу или директору УК.

Куда жаловаться, если УК бездействует?

Механизм жалоб в случае неисполнения управляющей организацией своих обязанностей стандартен. Соответствующие полномочия на уровне Волгограда возложены на городской департамент ЖКХ и ТЭК. Адрес: 400131, г. Волгоград, ул. Чуйкова, 15.

Электронная почта: gkh@volgadmin.ru . Телефон приемной руководителя 38-10-51. Прием граждан руководителем департамента ЖКХ и ТЭК проводится раз в месяц, по адресу: ул. Советская, 11.

Записаться можно по телефону отдела обращения граждан администрации Волгограда 30-13-24.

По обращению жильцов департамент проводит выездную проверку. При установлении фактов нарушений в адрес УК выписывается предписание об их устранении в определенный срок.

Если действия департамента не возымели эффекта, тогда следует обращаться в Инспекцию госжилнадзора. Адрес: 400066, Волгоград, ул. Новороссийская, 5. Тел.: (8442) 35-21-50, 35-21-45.

По этим же номерам можно записаться на личный прием к руководителю Надежде Петровне Каминской и ее заместителю Гордеевой Татьяне Тайфиковне. Также в инспекции работает «горячая линия», тел. (8442) 35-27-10. С вопросами по техническому состоянию жилищного фонда звонить во вторник с 15.00 до 17.00.

По вопросам начисления платы – в четверг с 15.00 до 17.00. По лицензированию – ежедневно с 14.00 до 16.00 по тел. 35-27-00.

В случае неисполнения предписаний, выданных Инспекцией в адрес УК, можно обращаться в суд.

Консультационную поддержку по жилищно-коммунальным вопросам готовы оказать в Центре общественного контроля в сфере ЖКХ. Адрес: 400131, г. Волгоград, ул. Голубинская, 1. Тел.: 37-39-01, 35-27-32.

Источник: http://vv-34.ru/chto-delat-esli-v-podvale-doma-problemy.html

Вопрос права
Добавить комментарий