Могут ли в налоговой признать продажу квартиры мнимой сделкой?

Недействительная сделка купли-продажи: как не лишиться купленной квартиры

Могут ли в налоговой признать продажу квартиры мнимой сделкой?

01.09.2014 | 10:00 64796

Ситуации, когда заключенная сделка купли-продажи признается судом недействительной, случаются на рынке недвижимости не так уж редко. Кто может оспорить сделку, на что следует обратить внимание при подписании договора и как снизить риски – разбирались журналисты БН.

Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными.

Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори.

То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.

С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.

Покупка комнаты: изучаем подводные камниКомнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной монетой рынка недвижимости.

Но ликвидность этого специфического >>
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.

Ничтожные варианты

Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.

Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».

Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.).

Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.

Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.

«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания). Или возьмем другой пример.

Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей. Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению.

Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…

Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду.

Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.

Экспертиза покажет

Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.

То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством. Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.

А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.

Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом.

И тогда совершенная сделка признается ничтожной.

Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.

На шаг назад

«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева. Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет.

Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).

В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег.

Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.

Даже предварительная экспертиза документов не гарантирует, что в будущем сделку не признают недействительной. Поэтому эксперты советуют страховать риск утраты права собственности

Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.

И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда.

Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.

Кто защитит

Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр.

Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).

Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски.

В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру. Об условиях этого и других видов страхования недвижимости мы расскажем в ближайших публикациях на портале БН.

Алексей Резенков    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/189676/

Бухгалтерские и аудиторские термины — Audit-it.ru

Могут ли в налоговой признать продажу квартиры мнимой сделкой?

Притворная сделка – это сделка, которая заключается только для формального (документального) прикрытия другой сделки. Притворная сделка – это одна из разновидностей недействительных сделок. Цель притворных сделок – маскировка иных сделок, которые стороны в действительности собираются совершить.

Притворная сделка и гражданское законодательство

Определение притворной сделки дано в пункте 2 статьи 170 Гражданского Кодекса РФ. Согласно данной норме, притворная сделка – это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Из этого определения притворной сделки можно выделить две неотъемлемых составляющих притворной сделки:

  • прикрывающий договор – это и есть притворное соглашение, которое совершается только для вида;
  • прикрываемая сделка – т.е. собственно тот договор, который стороны хотели бы полностью скрыть от всех остальных лиц, в том числе проверяющих. Это фактическое незаконное взаимодействие сторон (к примеру, реализация большей партии товаров, чем было указано в прикрывающем договоре для ухода от налоговых последствий и необходимости начислять налоги).

Отметим, что прикрываемая сделка может быть действительной или недействительной. Когда прикрываемая сделка в своём основании не имеет ничего противозаконного, к ней применяются правила, регулирующие данный вид сделок. Если прикрываемая сделка незаконна, то, как и притворная, признается недействительной.

Притворная сделка отражает объект учета вместо другого объекта учета с целью прикрыть его. Например, заключение договора аренды вместо имевшей место сделки купли-продажи.

Признаки притворной сделки

С учетом имеющейся судебной практики можно выделить следующие типичные признаки притворной сделки:

  • Участие в прикрывающей и прикрываемой сделке одних и тех же сторон. При этом в практике имеются примеры, когда сторона прикрываемой сделки в прикрывающей не участвует, но знает об истинной цели ее совершения и оказывает содействие в ее проведении. Также часто используется целая цепочка прикрывающих сделок, в результате которых стороны прикрывающей и прикрываемой сделки должны совпасть.
  • Воля сторон прикрывающей сделки должна привести посредством прикрываемой сделки к созданию гражданско-правовых отношений, отличающихся от закрепленных посредством прикрывающей сделки.
  • Наличие умышленной формы вины у обеих сторон притворной сделки.

Отличие притворной сделки от мнимой сделки

В той же статье 170 ГК РФ содержится и близкое понятие так называемой мнимой сделки. В юридическом смысле и мнимые, и притворные формы взаимодействия относятся к недействительным сделкам. Однако отличие между этими сделками существенное:

  • Притворный договор заключается законно для того, чтобы прикрыть с его помощью незаконную операцию (или целую цепочку операций). То есть существует и правовой факт соглашения, и реальные последствия.
  • Мнимый договор заключается ради того, чтобы создать правовой факт, но без каких-либо реальных последствий.

Таким образом, притворная сделка отличается от мнимой тем, что в первом случае стороны на самом деле вступают в правоотношения. Но при этом правоотношения, возникающие между сторонами по факту, отличаются от тех, которые должны возникнуть на основании оформленной сделки.

Отметим, что заинтересованные лица, считающие сделку притворной, должны предоставить доказательства этого. В противном случае сделка будет признана действительной со всеми вытекающими последствиями.

Юридическая ничтожность притворной сделки

Всякая недействительная сделка ничтожна. Под юридической ничтожностью понимается, что сами договоры (и любые соглашения, приложения к ним) признаются незаконными.

При этом существует два способа признания недействительности сделки:

  • сделка ничтожна – подобное решение принимается в досудебном порядке.
  • сделка оспорима – более сложный случай, когда приходится признавать факт недействительности в суде.

Примеры притворных сделок

В притворной сделке, в отличие от мнимой, стороны на самом деле вступают в юридическую связь.Но реально возникающие правоотношения при этом не совпадают с теми, которые должны были установиться на основании оформленной сторонами сделки.При этом следует выделять в составе притворной сделки:

  • собственно притворную сделку, оформляемую для маскировки настоящей сделки (прикрывающая сделка);
  • осуществленную в действительности сделку (прикрываемая сделка).

Прикрывающая сделка является ничтожной, а прикрываемая должна отдельно оцениваться на предмет действительности с точки зрения законодательства, применяемого к соответствующим гражданско-правовым отношениям. В практике гражданского судопроизводства подобные сделки встречаются довольно часто.

По определению все они связаны с тем, что лицо (или группа лиц) стараются «притвориться» и прикрыть другие договоры, от которых необходимо отвлечь внимание проверяющих органов, заинтересованных лиц и других участников. Это наиболее распространенные ситуации, которые наблюдаются в судебной практике. Вот несколько типичных примеров:

Пример 1.

Компании заключают договор на одних условиях, но пытаются отвести внимание проверяющих органов от фактической ситуации. Например, есть договор поставки одной партии товара, однако по факту поставлено несколько партий. Таким образом, юридические лица желают уменьшить свою налоговую нагрузку.

Пример 2.

Выдача доверенности на управление автомобилем вместо составления договора купли-продажи – с целью миновать уплату госпошлины за регистрацию транспорта в ГИБДД.

Пример 3.

Заключение договора дарения вместо договора купли-продажи. Данный пример притворной сделки может быть использован кем-либо из супругов при приобретении недвижимости с целью лишить другого супруга права претендовать на такую недвижимость. 

Пример 4.

Продается дом, продавец и покупатель сговорились о цене в 950 000 руб. При этом составляется договор купли-продажи, в котором указывается цена в 300 000 руб., чтобы снизить налог на доходы физических лиц.

Порядок признания сделки притворной

Если сделка по своему виду, форме и правовой сути является ничтожной, то обращения в суд не требуется. Стороны могут просто отказаться от всех ранее взятых обязательств и фактически игнорировать требования договора.

С другой стороны, подобное разрешение дела наблюдается редко, поскольку каждое лицо может обратиться в суд для защиты своих прав. Поэтому чаще всего признание притворной сделки таковой (а значит, и недействительной) происходит в судебном порядке.

Последовательность действий в общем случае следующая:

  1. Истец обращается в суд с заявлением, которое можно заполнить в соответствии с таким образцом. В данном случае необходимо писать заявление в суд общей юрисдикции, место нахождения которого соответствует имущественному объекту; 

  2. В суде требуется доказать, почему договор был заключен незаконно – т.е. фактически необходимо показать свое добросовестное заблуждение (невозможность узнать заранее, что противоположная сторона действует незаконно, сознательно прикрывая свои намерения). С другой стороны, требуется доказать, что ответчик действовал незаконно и умышленно прикрывал договором свои истинные планы;

  3. Если дело будет выиграно истцом, сделка признается притворной, и наступают соответствующие правовые последствия.

Последствия признания недействительности притворной сделки

Притворная сделка гражданским законодательством относится к недействительным сделкам. В этом случае договор признается полностью недействительным. И стороны должны вернуть все полученное по этому договору в течение всего срока его действия. То есть и ответчик, и истец должны полностью вернуть все имущественные объекты, права и прочие блага, которые они получили по притворной сделке.

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/agreements/pritvornaya_sdelka.html

DOM.RIA – Когда сделку с недвижимостью признают недействительной

Могут ли в налоговой признать продажу квартиры мнимой сделкой?

Большинство норм и правил оформления сделок определено в Гражданском Кодексе Украины. В тексте мы рассмотрим более подробно, в каких случаях сделка будет признана недействительной, а также какие основания для этого есть в украинском законодательстве и какая разница между расторгнутой и недействительной сделкой.

Недействительные сделки: что это

Сделка недействительна, если совершена с нарушением требований закона или это признано судом. Недействительные сделки делятся на такие категории:

Ничтожные сделки

Ничтожная – это сделка, которая считается недействительной с момента ее заключения из-за несоответствия норме закона. Судом недействительными признаются только последствия такого соглашения. К причинам, по которым сделка признается ничтожной, относятся такие нарушения закона: просроченная доверенность, снятие с регистрации несовершеннолетних детей без разрешения органа опеки и прочее;

Оспариваемые сделки

Оспариваемые не признаются автоматически недействительными сделками – для этого требуется судебное решение. При этом в судебном порядке сделка может быть оспорена как одной из сторон (покупатель и продавец, собственник и арендатор), так и иным заинтересованным лицом (родственник, неучтенный наследник и прочее).

Как наказать квартирного мошенника по закону

Правовые последствия признания сделки недействительной заключаются в двусторонней реституции – возврате всех сторон в исходные положения (покупатель получает обратно деньги, а продавец – права собственности на недвижимость).

В некоторых случаях полученное по соглашению переходит в доход государства, назначаются дополнительные санкции для виновной стороны, такие как возмещение морального и материального ущерба, нанесенных убытков, административная и уголовная ответственность и прочее.

Почему договор могут признать недействительным

Если сделка ничтожна, то стороны могут отказаться от выполнения требований по ней без судебных разбирательств. Если кто-то из представителей отрицает действительность соглашения или отдельных условий, придется обращаться в суд. В судебном порядке сделка признается недействительной согласно следующим основаниям:

  • несоблюдение формы договора;
  • противоречие общественным нормам и принципам морали;
  • дефект субъектного состава;
  • дефект воли;
  • отсутствие единения воли и волеизъявления участников;
  • действие не в интересах представляемого и прочее.

Рассмотрим подробнее каждую из причин.

Несоблюдение формы договора

Сделки с недвижимостью любого вида должны оформляться в соответствии с законом – в письменной форме установленного образца, под контролем нотариуса и с государственной регистрацией. Устную сделку или с ошибками в оформлении легко признать недействительной, а для доказательства обратного в суде потребуются веские доказательства (видео, фото, свидетели).

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Противоречие общественным нормам и принципам морали

Это операции с недвижимостью, которые проведены с нарушением гражданского законодательства или моральных принципов общества. Такие операции с недвижимостью содержат признаки преступления или административного проступка. Чаще всего, одна из сторон сделки просто не понимает, какой документ подписывает.

Это может быть обусловлено воздействием лекарственных препаратов, алкоголя, наркотических средств или сильного стресса, последствиями предынфарктного состояния.

Еще такое основание применяется к дееспособным лицам, которые страдают психическими заболеваниями, состоящим на учете в психоневрологическом учреждении, и сделкам, совершенным без разрешения органов опеки и попечительства.

Дефект субъектного состава

Если проще – к таким относятся сделки, совершенные лицами за пределами своей гражданской дееспособности. А именно операции с недвижимостью, совершенные:

  • недееспособными или ограниченно дееспособными лицами;
  • малолетними и несовершеннолетними лицами;
  • лицами с превышением полномочий.

Поэтому не стоит пренебрегать проверкой состава собственников объекта недвижимости и документов всех представителей другой стороны сделки.

Дефект воли

Такие сделки не отображают истинной воли одной или обеих сторон.

Операция с недвижимостью признается недействительной, если доказано, что она совершена в результате ошибки или обмана, под воздействием психического или физического давления.

Сюда также относятся сделки, совершенные на невыгодных условиях под влиянием тяжелого обстоятельства или в результате злоумышленной договоренности представителями одной из сторон.

Отсутствие единения воли и волеизъявления участников

В этом случае под видом одного вида сделки наступают последствия другого вида. Под эту категорию подпадают следующие сделки:

  • фиктивные (для сокрытия действительной цели соглашения). Например, продажа жилья родственникам или другому подставному лицу при сохранившемся праве пользования и распоряжения недвижимостью;
  • мнимые (без намерения создать юридические последствия договора). Например, продажа части дома или квартиры, которые находятся в долевой совместной собственности, под видом договора дарения. При этом нарушается право других собственников на первоочередную покупку.

Как продать долю в квартире

Действие не в интересах представляемого

Это чаще всего происходит в случаях купли-продажи квартиры по доверенности. Представитель просто не учитывает интересов представляемого и сделка может быть признана недействительной, чаще в таких ситуациях:

  • недвижимое имущество продается ниже рыночной стоимости;
  • собственник не получил денег после продажи объекта (либо получил не в полном размере);
  • продажа осуществлялась после смерти юридического собственника квартиры (нарушены права наследников).

Как продать квартиру, которую получили в наследство

Прочие причины

Сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными, если:

  • предыдущие сделки с этим объектом признаны незаконными;
  • существуют права третьих лиц на пользование недвижимым имуществом сделки (арест, аренда, залог, сервитут и прочее);
  • юридическое лицо не имеет права на такую деятельность (нет соответствующего разрешения или лицензии);
  • существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги;
  • неузаконенная перепланировка.

Для более детальной консультации по вопросу недействительных сделок и трактовки обстоятельств стоит обратиться к профильному юристу.

Как расторгнуть договор купли-продажи жилья?

Сроки признания сделки недействительной

Сделка может быть признана недействительной как через пару недель после ее совершения, так и через несколько лет. Общая исковая давность составляет 3 года, но с того момента, как лицо узнало о нарушенном праве. Но каждый случай индивидуальный, и при подобном обращении сделка будет признана недействительной только в судебном порядке.

Разница между расторгнутой и недействительной сделкой

Как уже писалось нами ранее, в случае недействительной сделки сторон возвращаются в исходные положения. Так, покупатель или арендатор получает обратно деньги, а собственник – права собственности на недвижимость.

Но расторжение сделки имеет совершенно иные основания и правовые последствия.

Чаще всего это недобросовестное исполнение обязательств одной из сторон, и как результат – расторжение соглашения в судебном порядке или по обоюдному согласию с помощью нотариуса.

Признание сделки недействительной через суд может занять много времени. А вот с исполнением реституции нередко возникают проблемы – жилье перепродают, сдают в аренду, прописывается несовершеннолетний. Поэтому уделите достаточно времени и сил для проверки другой стороны сделки и оформлению соглашения согласно закону.

Источник: https://dom.ria.com/articles/kogda-sdelku-s-nedvizhimostyu-priznayut-nedejstvitelnoj-174930.html

Покупка жилья у родственника. какой договор лучше: дарения или купли-продажи

Могут ли в налоговой признать продажу квартиры мнимой сделкой?

Не редкость, когда недвижимость (весь объект или его доля) возмездно переходит от одного родственника к другому. В таких случаях близкие родственники становятся перед дилеммой — произвести фиктивное дарение объекта недвижимости, чтобы избежать уплаты, оформить договор купли-продажи и затем заплатить государству налог.

Такая ситуация зачастую возникает у родственников, получивших в наследство доли в одном объекте наследуемой недвижимости.

Кто освобождается от налогообложения при операциях с недвижимостью, по закону.

1. Налоговый кодекс не признает доходом доход от имущественных и неимущественных операций между членами семьи и близкими родственниками, за исключением доходов, полученных в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-­правового характера или трудовых соглашений (пункт 5 статьи 208 НК РФ).

2.

Освобождаются от налогообложения доходы, получаемые налогоплательщиком в порядке дарения, в случае если такая имущественная операция произошла между членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и не полнородными [имеющими общих отца или мать] братьями и сестрами) (абз.2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).

3. От налогообложения освобождаются доходы, полученные от продажи недвижимости, которую налогоплательщик получил в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника, при условии нахождения этих объектов недвижимости в его собственности в течение не менее 3 лет (пункты 2­3 ст.217.1 НК РФ).

4. Налогоплательщик, владевший недвижимостью до её продажи менее установленного минимального срока, обязан уплатить подоходный налог.

При этом он имеет право по своему выбору: уменьшить налогооблагаемую сумму своих доходов от продажи этой недвижимости на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, или получить налоговый вычет из налогооблагаемой суммы дохода в размере 1 млн. рублей (ч.1­2 п.2 ст.220 НК).

Как родственникам передать друг другу право на недвижимость и не нарушить закон

1. Передача недвижимости родственнику по договору дарения.

Если родственники осуществят передачу права на владение недвижимостью (объекта или его доли) путем фиктивного дарения, с передачей денег за недвижимое имущество, то есть вместо безвозмездного дарения фактически будет совершена мнимая сделка на возмездной основе.

Такая сделка уже не будет дарением, и поэтому другое заинтересованное лицо может по суду признать эту сделку притворной и недействительной с момента её совершения. Мнимая сделка, совершенная лишь для вида или для прикрытия другой сделки, ничтожна (ст.170 ГК РФ).

Чтобы избежать такого развития событий, деньги за недвижимость нужно передавать после составления договора дарения без свидетелей и без расписки о получении денег.

Иначе, в случае признания сделки мнимой и нахождения недвижимости во владении продавца менее 3 лет, ему придется уплатить налог на доход в размере 13%.

При этом размер налогооблагаемого дохода будет равняться сумме, полученной продавцом от покупателя, а если сумма неизвестна, тогда налогооблагаемая база равна 70% от кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Договор дарения недвижимости можно заключить с любым родственником, хоть близким, хоть далёким. Но одаряемый будет освобожден от уплаты налога за полученный дар только от членов своей семьи или близких родственников. А вот договор купли-­продажи можно заключить с любым гражданином и в некоторых случаях тоже не платить налог.

2. Передача недвижимости родственнику по договору купли­-продажи

Чтобы избежать в будущем риска судебного разбирательства по признанию договора дарения ничтожным и уплаты подоходного налога с пенями и штрафами, передачу недвижимости между членами семьи (или родственниками) лучше всего совершать по договору купли-­продажи.

При передаче доли унаследованной недвижимости от одного родственника другому по договору купли­-продажи стоимость сделки редко превышает 1 млн. рублей, а поэтому необходимость уплаты налога обычно не возникает.

Но если такая необходимость и возникнет, то сумму подоходного налога можно будет в ходе совершения сделки разделить по­родственному между покупателем и продавцом.

Ведь если родственник, покупатель недвижимости по договору купли-­продажи, является налогоплательщиком подоходного налога, то он имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере до 2 млн. рублей (до 270 тысяч рублей возврата ранее уплаченного им подоходного налога).

Чтобы сделку купли-­продажи, совершенную между родственниками, в будущем не могли признать ничтожной, необходимо зафиксировать передачу денег за продаваемую недвижимость распиской получателя денежных средств.

Еще один нюанс заключения договора купли­продажи касается семейного права. При получении недвижимости через договор купли-­продажи супруги имеют равные права на этот объект, а при дарении имущества его владельцем становится только одаряемый супруг.

Если объект недвижимости находился во владении члена семьи или родственника более 3 лет, передавать его другому родственнику выгоднее по договору купли­продажи, в этом случае налог на доходы физических лиц уплачивать не требуется. А покупатель-­налогоплательщик при этом получает право на имущественный налоговый вычет при покупке жилья.

То есть родственники, получив в наследство свои доли одного объекта недвижимости, могут договориться подождать три года и только затем оформить передачу прав собственности без уплаты подоходного налога.

Как оформить сделку купли­-продажи между родственниками

Порядок оформления сделки купли­-продажи не сложный. А если договор купли­-продаже заключить в простой письменной форме, то можно сэкономить на оплате услуг нотариуса.

После чего составить акт приема-­передачи недвижимости. Эти документы, подписанные сторонами договора, нужно представить в службу государственной регистрации кадастра и картографии по месту нахождения объекта недвижимого имущества вместе со следующим пакетом документов:

— заявление о госрегистрации имущества;

— паспорт заявителя;

— квитанция уплаты госпошлины;

— договор купли­-продажи;

— свидетельство о праве собственности на объект недвижимости предыдущего собственника;

— кадастровый паспорт объекта;

— акт приема-­передачи имущества;

— выписка из домовой книги;

— нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки;

— справку из органов опеки о согласии на отчуждение жилья, в котором проживает несовершеннолетний.

Источник: https://variant-nk.ru/article/article?id=960

Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным

Могут ли в налоговой признать продажу квартиры мнимой сделкой?

Согласно статье 157 ГК РК недействительная сделка — это сделка, совершенная с нарушениями требований к форме, участникам, содержанию. На практике такое случается и с договорами купли-продажи.

Например, в квартире сделан косметический ремонт, но на проверку все оказывается в аварийном состоянии. Или же мошенническая схема — квартира продана не ее хозяином. И еще масса самых разных ситуаций, когда приходится через суд признавать сделку недействительной. Портал kn.

kz предлагает разобраться, в каком случае признается недействительность. 

Как проверить квартиру перед покупкой: документы на жилье, собственники >>>

Неоспоримые критерии недействительности сделки 

По статье 158 ГК РК очевидно, что сделка недействительна, если не соответствует закону:

  1. Совершена заведомо с преступной целью, нарушением правопорядка и нравственности (фальшивые, подложные документы и т.д.).
  2. Противоречит нормам действующего законодательства (без злого умысла).
  3. Совершена, чтобы уклониться от обязательств, ответственности перед третьим лицом, государством, и второй участник сделки об этом знал. В этой ситуации государство может выступить как заявитель.

В этих трех случаях не придется даже подавать иск — вне зависимости от желания участников сделки, суд признает ее недействительной. 

Налог с продажи квартиры в РК в 2017 году >>>

Какие еще могут быть основания? 

По статье 159 ГК РК есть еще 8 случаев-оснований считать договор купли-продажи квартиры, дома недействительным. 

ФакторОписаниеПример ситуации
Нет разрешенияНа сделку не получили разрешение или срок разрешения уже вышелКвартира продана по доверенности, у которой истек срок действия
Участник сделки — несовершеннолетнийЕсли нет разрешения от органов опеки и попечительстваОпекун продал квартиру ребенка в обход органов опеки
Участник сделки — недееспособныйПо иску опекуна, если человек признан недееспособным уже после совершения сделкиДочь доказала посредством мед.обследования, что пожилая мать на момент продажи квартиры уже находилась в состоянии старческого слабоумия и не могла осознавать свои действия. Договор купли-продажи признают недействительным
Участник сделки — ограничен в дееспособностиПо иску попечителяКвартиру продал человек, признанный судом ограниченно дееспособным
Участник сделки находился в состоянии, когда не понимал значение своих действийУчастник сделки в состоянии аффекта, алкогольного, наркотического опьянения и т.д.Мужчина не понимал значения своих действий, поскольку был пьян при совершении сделки. После его смерти дети подали в суд на признание сделки недействительной
Участника сделки ввели в заблуждениеИск подает участник, находившийся в состоянии заблуждения.Довольно редкое условие для сделки купли-продажи, поскольку условия сделки известны всем. Может действовать в отношении пожилых людей, дееспособных несовершеннолетних или же при особых условиях продажи (например, рассрочка)
Обман, насилие, запугивание и сделка из-за тяжелых обстоятельств на невыгодных условияхВ данном случае иск подает потерпевший, это часто криминальная ситуация Например, человеку срочно нужны были деньги на лечение, и он продал жилье в 10 раз дешевле, чем его реальная стоимости. Или человека заставили под угрозой подписать договор.
Злонамеренное соглашение, недобросовестный представительПредставитель одной стороны сговорился с другой стороной злоумышенно. Недобросовестный представитель возмещает убыткиНа основании доверенности была продана квартира на выгодных покупателю условиях по сговору доверенного и покупателя. Владелец квартиры не знал, на каких условиях продано жилье. И подал иск в суд.

Также суд может признать договор купли-продажи мнимой или притворной сделкой. Мнимая сделка совершается для видимости, юридические последствия она не вызывает. Притворная сделка прикрывает другую сделку.

Договор дарения в РК: дарственная на квартиру >>>

Важный момент: иск или прямое указание?

Заметьте, что сделка может быть признана недействительной или по иску одной из сторон, или просто по факту указания на это в законе. Например:

  1. Случай 1 — договор купли-продажи составлен неверно, есть ошибки в фактах (претензии к форме и содержанию) и просрочена доверенность на продажу.
  2. Случай 2 — продавший квартиру человек оказался недееспособным. Это выяснилось спустя какое-то время после совершения сделки. Здесь признание сделки недействительной возможно по решению суда только с подачи иска заинтересованной стороной (например, родственниками недееспособного продавца). Нужно доказывать, проводить экспертизу.

Таким образом, нужно различать случаи недействительности договора купли-продажи в силу прямого указания в законе (ничтожные сделки) и в силу иска заинтересованного (пострадавшего) лица (оспоримые сделки). 

О том, какие нюансы необходимо учесть при оформлении сделки купли-продажи квартиры, читайте в статье.

Каковы последствия? 

Что происходит с квартирой при признании сделки недействительной? По закону каждый участник сделки должен возвратить все полученное в натуре или возместить стоимость. Если у сделки есть криминальный оттенок, то у злоумышленника конфискуют предмет сделки по решению или приговору суда.

После признания договора купли-продажи недействительным суд может постановить:

  1. Продавцу вернуть покупателю деньги, покупатель возвращает квартиру. Вернуть все, как было.
  2. Если есть доказанные элементы мошенничества с одной стороны, то деньги или недвижимость конфискуется — смотря кто смошенничал, продавец или покупатель? Пострадавшей стороне возвращается ее имущество.
  3. Если купля-продажа совершена по умышленному незаконному сговору между продавцом и покупателем, то и деньги, и недвижимость конфискуются государством.

Иск на признание сделок, совершенных под угрозой, обманом, насилием, недействительной нужно подать в течение 1 года с момента осуществления.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/618/

Залог недвижимости или передача собственности: как оформить заем, чтобы не остаться на улице

Могут ли в налоговой признать продажу квартиры мнимой сделкой?

Максим Астапов

Адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Процесс приватизации жилых помещений, начавшийся с принятием Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г.

№ 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”, вовлек жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, в полноценный гражданский оборот. Квартиру теперь можно продать, подарить, поменять, передать в залог и совершить другие сделки.

В последние годы широкое распространение получил способ оформления заемных отношений и залога для его обеспечения посредством заключения сделки купли-продажи.

Суть этого способа в следующем – владелец квартиры, нуждающийся в заемных средствах и кредитор, предоставляющий такой заем, вместо оформления предусмотренных в таких случаях договоров займа и залога недвижимости, оформляют договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа этой квартиры заемщиком. Сложность механизма заключается в том, что прямо в законодательстве такого способа кредитования и обеспечения кредитных обязательств не предусмотрено. По этой причине при заключении таких сделок допускается много ошибок. При этом незащищенной стороной в этой схеме становится заемщик, часто оказывающийся на улице. Нередко неосторожные граждане становятся жертвами мошенников, хорошо подготовленными в юридических аспектах этих взаимоотношений. Какие ошибки допускают заемщики, на примерах судебной практики попробуем разобраться в этом материале.
 

Ошибка № 1. Оформление вместо сделки займа и залога договора купли-продажи квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. м этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок.

Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже.

По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов. Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику.

Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.

Как только заемщик допускает просрочку платежей (а может и не допускает, ведь кредитор теперь собственник), кредитор – собственник недвижимости вправе сразу же требовать освобождения теперь уже его недвижимости. Такая схема оформления отношений заемно- залоговых отношений никоим образом не защищает должника, и полностью отдает его во власть кредитора.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:

“Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С.

согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа”.

В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

 

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости.

В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

“А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО “АКБ Московский областной банк”, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.”.

Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г.

№ 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя. Ведь даже в том случае, если сделку купли-продажи суд признает недействительной, заемщику придется возвращать именно ту сумму, которую стороны указали в договоре купли – продажи объекта.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:

“В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А.

, в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере , в то время как она имела намерение получить заем в сумме ». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи.

Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна.

Таким способом опытные кредиторы, занимающиеся деятельностью по кредитованию на профессиональной основе, во-первых, придают сделке купли-продажи законный вид, предвосхищая возражения заемщика, которые он может заявить в суде о том, что сумма, полученная взаймы намного меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры.

На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.

Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.
 

Ошибка № 4. Переоценка своих финансовых возможностей и переоценка юридических последствий невыплаты займа

Соглашаясь на заключение договора купли-продажи вместо договоров займа и залога, заемщик должен понимать, что права хоть на малейшую просрочку или на снисхождение за иное нарушение своих обязательств он не получит.

По этой причине правильная оценка своих финансовых возможностей имеет большое значение. Действующим законодательством установлены исключения, когда кредитор не вправе требовать продажи заложенного имущества просрочившего заемщика (п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.

1 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости”).

Как указывалось выше, заемщик, продавший свою недвижимость кредитору таких гарантий, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, лишается. Нет гарантий и того, что недвижимость будет возвращена заемщику даже в случае надлежащего исполнения им своих обязательств по возврату займа.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 марта 2016 г. по делу № 33-386/2016:

“В обоснование требований К.М., истец, указала, что заключила с сотрудником агентства Б. договор займа с залоговым обеспечением, по условиям которого Б., (заимодавец) предоставил заем в размере *** руб. на срок до *** г. Во исполнение условий договора займа в день его подписания *** г. К.М. заключила с Б. договор дарения доли в квартире.

Несмотря на отсутствие с ее стороны нарушений условий договора займа, до истечения срока действия договора займа с залоговым обеспечением, 16.07.2014 г. Б. заключил с Н. договор дарения 1/2 доли указанной квартиры”. Решениями судов по этому делу заемщику в признании недействительным договора было отказано.

Собственность осталась в руках кредитора.

Заблуждением является мнение о том, что суд при рассмотрении требований кредитора о выселении просрочившего заемщика примет во внимание, что проданное таким образом жилье является единственным местом жительства должника и т.п. Для суда такие доводы значения иметь не будут.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 мая 2016 г. № 33-728/2016:

“В обоснование иска об оспаривании договора купли-продажи истец указала, что денежных средств за продажу квартиры она не получала, акт приема-передачи был подписан формально и не отражает обстоятельств сделки, намерения продавать квартиру у нее никогда не было, она в ней проживала и проживает с семьей, иного жилья у нее нет…”.

Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что они до сих пор пользуются спорным имуществом, по мнению Судебной коллегии не являются юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении исковых требований истцов и не свидетельствуют о мнимости договоров купли-продажи квартиры и нежилого помещения”.Как видно из текста судебного акта, заемщик была выселена из квартиры.

О способах судебной защиты

Как правило, способом защиты для заемщика избирается иск о признании сделки купли-продажи притворной сделкой (п. 2 ст.

170 ГК РФ), иногда в качестве оснований избирается довод о кабальности сделки, то есть сделки, заключенной на неблагоприятных для заемщика условиях, и применении последствий недействительности этих сделок, то есть о возвращении утраченной собственности обратно заемщику.

Однако, случаи удовлетворения таких исков не часты, зависят во многом от способности истца доказать притворность сделки с помощью различных доказательств, что оказывается не просто. О квалификации притворных сделок высказался Верховный Суд в п. 87 Постановления Пленума № 25 от 23 июня 2015 г.:
“Согласно п. 2 ст.

170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно…”.

И в п. 88 того же Постановления:
“Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.

В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ)…”.

Как видно правовые обоснования для оспаривания таких сделок имеются, однако отрицательный исход, как правило, для заемщика связан с отсутствием доказательств, возникновения заемных обязательств и вытекающих из них залоговых отношений имущества.

В качестве главного совета следует рекомендовать заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона “Об ипотеке залоге недвижимости” соответственно).

В том случае, если стороны сделки все же пришли к соглашению о том, что обеспечением возврата займа должна являться передача права собственности на недвижимость заемщика, следует наряду с договором купли – продажи заключить договор, предоставляющий заемщику право выкупить свою собственность, и возлагающий соответствующую обязанность на кредитора эту недвижимость заемщику продать (как правило, это предварительный договор продажи недвижимости, но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора). Условия об обеспечительном характере сделки продажи недвижимости также нелишним будет включить в сам договор займа.

Источник: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/astapov/1092238/

Вопрос права
Добавить комментарий