Могут ли собственники 4/6 долей в квартире потребовать у остальных двух разменять ее или продать?

Кубанское агенство судебной информации

Могут ли собственники 4/6 долей в квартире потребовать у остальных двух разменять ее или продать?

По смыслу п. 1 ст. 244 ГК РФ под правом общей собственности необходимо понимать право собственности двух или несколько лиц на одно и то же имущество.

Субъектами этого права являются отдельные лица, а не их общность, поэтому каждый собственник, с одной стороны, распространяет свою власть на весь объект, с другой стороны, должен мириться с тем, что есть еще такие же, как и он, собственники имущества в целом. Объектом права общей собственности является все имущество, а не какая-то его часть.

Указанные выше черты права общей собственности приводят ученых-цивилистов к двум основным выводам: 1) право общей собственности не образует особой разновидности субъективного права собственности, поскольку здесь нет ни особого субъекта, ни особого объекта; 2) право общей собственности — юридическая конструкция, с помощью которой участники права общей собственности могут согласованно выступать в гражданском обороте[1]. Соответственно, в научных трудах общая собственность рассматривается преимущественно как сложное правоотношение между его участниками, а также между участниками и третьими лицами[2].

Наличие особых «внутренних» отношений между участниками подтверждает и судебная практика.

В частности, по одному из дел суд указал, что поскольку спор возник между участниками общей долевой собственности, обладающими в равной мере вещными правами на объект недвижимости, а обращение одного из них в суд обусловлено распоряжением общим имуществом без его согласия, у судов не имелось оснований рассматривать возникший спор по нормам гл. 59 ГК РФ, регулирующей обязательства из причинения вреда, в которых потерпевший и причинитель вреда до наступления вреда в отношениях между собой не состояли, а гражданско-правовая ответственность последнего может наступить по общим правилам только при наличии предусмотренных законом условий (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.10.2011 № 5910/11 по делу № А65‑15665/2010-СА2‑34).

В чем заключается особенность права общей собственности?

Под вещным правом понимается непосредственное, без вмешательства третьих лиц, отношение лица к вещи[3]. Юридическую специфику вещного права составляет его абсолютный характер.

Абсолютность вещных прав обусловлена тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения[4].

Соответственно, собственник рассматривался нами как носитель исключительных и абсолютных прав в отношении принадлежащего ему имущества.

В праве общей долевой собственности признаки исключительности и абсолютности нивелируются. Исключительным право собственника на вещь нельзя считать потому, что на таком же праве эта же вещь принадлежит другому лицу.

Абсолютным — потому что собственник пользуется, владеет и распоряжается принадлежащим ему имуществом по соглашению с другим сособственником. Вот что писал на этот счет С. Э.

Арзиани: «… в связи со множественностью управомоченных субъектов каждый из них должен считаться с тем, что наряду с третьими лицами, воздействие которых на вещь он может устранить, существуют ещё и лица, имеющие такие же права на эту вещь, которые имеет он сам.

Поэтому права каждого собственника лишены той полноты и исключительности, которая в пределах закона в той или иной мере является атрибутом права собственности. Наличие нескольких управомоченных субъектов ограничивает каждого из них в осуществлении права собственности, обязывая согласовывать своё поведение в отношении общего имущества с другими сособственниками»[5].

Вывод о том, что право участника общей собственности перестаёт быть исключительным и абсолютным, находит своё подтверждение и в судебной практике. Так, по одному из дел суд указал, что согласно п. 1 ст.

244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом по смыслу п. 1 ст. 246 и п. 1 ст.

247 ГК РФ все правомочия собственника осуществляются участниками общей собственности на основании соответствующего соглашения.

Поскольку находящаяся в долевой собственности вещь принадлежит одновременно нескольким лицам, недобросовестные и несанкционированные действие одного из них, приводящие к ухудшению качественных характеристик и потребительских свойств этой вещи как объекта гражданских прав, неизбежно нарушают и право собственности всех прочих участников общей собственности на то же имущество.

Таким образом, выводы судов о том, что действия ответчика в силу его статуса собственника вещи не могут быть признаны противоправными, не соответствуют приведённым нормам гражданского законодательства.

Право общей долевой собственности предполагает наличие между его участниками особых правоотношений, в рамках которых устанавливается порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом (ст.

246 и 247 ГК РФ), осуществляется распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества (ст. 248 ГК РФ) и т.д. (определение ВАС РФ от 15 июля 2011 г.

№ ВАС-5910/11 по делу № А65‑15665/2010-СА2‑34).

Что представляет собой право общей долевой собственности и доля в нем как объект гражданских прав?

В науке существуют четыре основные концепции, по-своему определяющие природу доли в отношениях общей долевой собственности: 1) концепция «доли в праве»; 2) «идеальной доли»; 3) «доли в стоимости»; 4) «реальной доли».

Сторонники концепции «доли в праве» утверждают, что каждый участник распространяет свою власть на всю вещь. Принадлежность доли означает лишь ограниченность права собственности каждого сособственника, необходимость считаться с другими участниками права общей долевой собственности.

Вот что пишет на этот счёт, например, Л. М.

Минкина: «Долю в праве собственности можно определить как гражданско-правовую конструкцию, обозначающую право собственности участника долевой собственности на общую вещь, ограниченное в соответствии с законом в своём осуществлении в связи с наличием аналогичных прав у других сособственников»[6].

Концепция «идеальной доли» основана на мысленном разделении вещи без индивидуализации каждой составляющей части.

«Несколько лиц представляются субъектами одного и того же право собственности, так что каждому принадлежит идеальная доля вещи, материальная же часть каждого сохозяина не может быть определена… если в каждом атоме каждому сохозяину принадлежит известная идеальная доля, то эта доля принадлежит сохозяину и в целой вещи…»[7].

Приверженцы концепции «доли в стоимости» полагают, что «доля» — понятие скорее стоимостное, экономическое. Соответственно, принадлежность доли обозначает принадлежность части стоимости вещи. Вот что писала на этот счет Р. П.

Мананкова: «Доля — это арифметический показатель соотношения стоимостной оценки вклада каждого сособственника и стоимости всего общего имущества, это частное от деления этих стоимостей. Сама доля по-прежнему остаётся абстрактной величиной и выражается в дроби: 1/2, 2/3 и т.д., 0,3, 0,7 и т.д. либо в процентном отношении.

В применении к правоотношению общей долевой собственности за этой абстрактной величиной стоит стоимостное выражение, образующееся из соотношения стоимости вклада сособственника и стоимости всего общего объекта»[8].

Наконец, четвертая концепция — «реальной доли» определяет долю как вполне определённую часть имущества, предоставленную участнику общей собственности в фактическое владение.

Вместе с тем, она предполагает, что принадлежность части имущества не означает выдел и, соответственно, прекращение права общей собственности. «В данном случае (случае выдела части имущества во владение. — Примеч. авт.

) сохраняются все признаки общей собственности: существование множественности субъектов и наличие между ними специфических отношении по поводу принадлежащего им имущества»[9].

Судебная практика универсального понятия доли не выводит. В одних случаях суды стоят на формальных позициях, определённых законом, усматривая долю в праве. В других, — когда, например, речь идёт о разделе общей долевой собственности, изменении размера долей, в судебных актах скорее просматривается концепция «доли в стоимости».

Наконец, в спорах, связанных с защитой права на долю, превалирует концепция «реальной доли». Об этом свидетельствует, в частности, допускаемая возможность виндикации доли в праве общей долевой собственности (п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.

2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Иногда в одном судебном акте допускается смешение нескольких концепций. К примеру, по одному из дел суд указал следующее: «Доля в праве общей долевой собственности представляет собой имущество, имеющее для собственника и третьих лиц определённую стоимость. Такая доля в праве оборотоспособна. Она может быть отчуждена, получена по наследству, на неё может быть обращено взыскание за долги.

К сделкам с долями в праве собственности на недвижимое имущество применяются те же правила, что и к сделкам с недвижимостью (ст. 251, отсылающая к п. 2 ст. 223 Кодекса). Так, п. 1 ст.

131 Кодекса, предусматривая государственную регистрацию права собственности на недвижимые вещи, ограничения этого права, его возникновение, переход, прекращение, не содержит исключений относительно недвижимого имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц.

Доли в праве на недвижимое имущество регистрируются в органах государственной регистрации. Они имеют индивидуально-определённые юридические характеристики, предопределённые самой вещью» (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 02 декабря 2009 г. № ВАС-13944/09 по делу № А56—31225/2008).

Существует ли специфическое регулирование отношений общей долевой собственности?

Отношения общей долевой собственности в общем виде урегулированы гл. 16 ГК РФ. Однако, как правильно отметила Л. М.

Минкина, в ряде случаев правовое регулирование долевой собственности имеет определённую специфику, обусловленную объектом соответствующего правоотношения или основанием его возникновения[10].

Указанный нами автор выделяет следующие виды долевой собственности с особым законодательным регулированием: 1) долевую собственность лиц, заключивших между собой договор о совместной деятельности (договор простого товарищества); 2) долевую собственность на общее имущество в многоквартирном доме; 3) долевую собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Мы добавим к этому списку также: 4) долевую собственность на памятники и ансамбли, а также земельные участки, в границах которых расположены памятники и ансамбли; 5) долевую собственность на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд.

Защита права собственности на долю при возникновении права общей долевой собственности на недвижимое имущество

В силу каких оснований возникает право общей собственности?

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244 ГК РФ).

Поступает имущество в общую собственность по тем же основаниям, что и право собственности вообще. К наиболее распространённым основаниям можно отнести: 1) создание вещи для себя; 2) приобретение имущества по сделке отчуждения; 3) наследование (ст.

218 ГК РФ).

Как осуществляется защита права собственности на долю в праве общей долевой собственности на вновь созданную недвижимую вещь?

Для поступления вновь созданной вещи в общую долевую собственность необходимо, чтобы 1) по своим свойствам она была неделимой; 2) в её создании участвовали несколько лиц; 3) между такими лицами имелось соглашение об обращении вещи в общую собственность.

Неделимой считается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения её назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (ст. 133 ГК РФ).

Участие в создании неделимой вещи может выражаться не только в собственном приложении физических сил, но и предоставлении земельного участка для застройки, строительных материалов, выполнении работ или оказании услуг, связанных со строительством, предоставлении денежных средств на цели, связанные со строительством, и т.п.

Источник: https://pro-sud-123.ru/tribune/zashchita-prav-uchastnikov-otnosheniy-obshchey-dolevoy-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imushchestvo/

Доля в квартире в Казахстане: права собственника и как продать

Могут ли собственники 4/6 долей в квартире потребовать у остальных двух разменять ее или продать?

Долевая собственность по сей день является камнем преткновения и в юридической практике, и в обычной гражданской жизни. Здесь между родными часто возникают конфликты: цитируя классика, можно утверждать, что воистину квартирный вопрос испортил нас. Проблемы создаются в основном при выделении доли — как разделить и как разъехаться без убытков?

О том, как выбрать наиболее подходящую для себя квартиру на вторичном рынке, читайте здесь.

Доля в квартире: как разделить совместную квартиру

Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.

Рассмотрим ситуацию: гражданка М. имеет долю в приватизированной квартире. Она хочет подарить ее своей племяннице. При этом М.

столкнулась с тем, что при обращении к нотариусу за оформлением сделки дарения понадобилось разрешение других собственников на сделку.

Хотя в ГК РК указано, что гражданин может совершать все операции со своей долей по своему усмотрению. Что делать в такой ситуации и в чем проблема?

Дело в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби.

По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах — жить в ней, пользоваться санузлами, спальней, гостиной и кухней и т.д. Поэтому продать свою «долю» невозможно — это нужно делать через суд.

Ведь, по сути, не ясно — что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена — какой это «участок»? 

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.

Поэтому, чтобы подарить свою долю, гражданке М. действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому праву в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в браке. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них.

Комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» юрист Татьяна Лебедева: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, — это совместная собственность супругов. Таковой является квартира, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки.

Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».

Второй вариант — по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).

Наконец, третий вариант — унаследованное жилье, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.

Договор дарения квартиры: оформление, риски, нюансы >>>

Права и обязанности владельца доли в квартире

Если вы владеете долей в квартире, то помните несколько нюансов:

  • если вы провели улучшения в квартире — например, сделали хороший ремонт или перепланировку и т.д. — то они увеличивают вашу долю. Поэтому сохраняйте все квитанции, договоры подряда ремонтной бригады и т.д., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли;
  • если вы не можете воспользоваться своей долей — жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации;
  • вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу. Лучше храните все квитанции, чеки, которые вы оплатили за общее жилье самостоятельно;
  • если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.

Как разрешать споры с арендодателем? >>>

Как продать долю в квартире 

Нужно определиться, в какой собственности находится ваша доля. Положим, у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире, и вы хотите ее продать.

1. Получите согласие совладельцев совместной квартиры

Для этого вы должны получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи — оно должно быть нотариально заверенным и зарегистрированным в органах юстиции. В случае если долю хотят не продать, а обменять, подарить, действуют такие же правила. Если совладельцы не согласны на продажу, вы сделку совершить не сможете. А если и совершите, то она будет признана недействительной.

Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья (к примеру, дарение доли) без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенный нотариусом или по решению суда.

2. Предложите совладельцам купить свою долю

После того как собственность переведена в общую долевую, срабатывает понятие преимущественного права покупки — это значит, что сначала нужно предложить купить эту долю своим совладельцам. Цену вы можете устанавливать самостоятельно, но она должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев.

Для этого нужно уведомить совладельцев в письменной форме о своем намерении продать эту часть жилья, указав цену, по которой вы хотите совершить сделку.

И только когда другие «дольщики» квартиры откажутся от покупки, не приобретут долю в течение месяца, вы можете продать ее любому постороннему человеку.

Если вы не сообщите о продаже доли своим совладельцам, то нарушите право преимущественной покупки. В такой ситуации совладельцы имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Как проверить квартиру перед покупкой? >>>

Если дольщики хотят разъехаться, то квартира оценивается, продается, и полученные деньги делятся на соответствующие части в отношении каждого из дольщиков. Но бывает и так, что один из дольщиков не желает продавать свою часть, а пользоваться имуществом совместно нет никакой возможности.

Тогда вопрос решается через суд: совладельцы могут обратиться с иском о разделе жилья и выделении доли с выплатой соответствующей компенсации «заупрямившемуся» дольщику.

Чаще всего это происходит, если хотят «разъехаться» с дольщиком, который уже давно не живет на жилплощади и при этом имеет совсем незначительную долю в квартире, так что ее наличие непринципиально. Т.е.

непосредственно жилец в судебном порядке просто выкупает долю.

В целом же, право собственности неотчуждаемо, и суд не может заставить продать долю — только если эта доля очень мала.

Раздел квартиры при разводе

Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети?  Так, по статье 38 Кодекса о браке и семье, суд может выделить доли в пользу несовершеннолетних детей.

Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается.

Здесь речь идет не об отдельных долях для детей — суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.

Есть и другой нюанс — если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это тоже может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом — если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.

При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными — болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «урезания».

На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее деньги — на ремонт, перепланировку, достройку и т.

д. — то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.

Более подробную информацию о разделе недвижимости при разводе вы можете найти в специальной статье.

Как делится наследство?

В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):

  • первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
  • вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
  • третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
  • наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.

В первую очередь наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников.

Право на наследство в РК: принятие и сроки оформления >>>

Обязательная доля в наследстве

Как гласит статья 1069 ГК РК, в наследстве есть понятие обязательной доли. Кто имеет право на долю в наследстве, независимо от того, указаны они в завещании или нет:

  • несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети наследодателя;
  • нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя.

Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.

Так, например: умер г-н. А, у которого есть двухкомнатная квартира. В завещании он указал наследника в лице взрослого сына Н. При этом у А. есть нетрудоспособный отец К. Отцу по праву обязательной доли выделяется минимум половина комнаты в квартире плюс предметы обстановки или наследник (сын) должен выплатить компенсацию своему деду, эквивалентную стоимости доли.

В право на обязательную долю в наследстве включается также доля из стоимости обстановки жилья, предметов обихода. Бывает, что в завещании есть какие-то пункты, которые ограничивают в наследстве вышеописанных лиц. Тогда эти ограничения накладываются только на ту часть, которая превышает обязательную долю.

Интересен и момент с наследством супруга — если фактически брак был прекращен до открытия наследства, супруги не проживают вместе более 5 лет, то суд может отстранить супруга от наследования. Однако факт раздельного проживания нужно доказать.

Если вам нужна консультация специалистов, то посетите раздел «Вопросы и ответы».

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8184/

Особенности раздела долевой собственности при разводе супругов

Могут ли собственники 4/6 долей в квартире потребовать у остальных двух разменять ее или продать?

Всё имущество супругов, которое у них появилось за время законного брака, будет являться их совместной собственностью, и если условно разделить его, то каждый из них имеет права ровно на половину. Эта норма закреплена в 39-ой статье Семейного Кодекса РФ.

Разделить совместное имущество супруги смогут в любой момент после регистрации своих отношений:

  • находясь в браке,
  • на стадии оформления развода,
  • после расторжения брака.

Также в любое время супруги смогут выделить доли в квартире, появившейся у них в браке.

Право долевой собственности и размер долей

Правом долевой собственности нужно считать право на имущество, находящееся в общей собственности, в соответствии с принадлежащей каждому частью. Собственник сможет получать выгоду от пользования этим имуществом, а также обязан нести обязанность за расходы на содержание общего имущества в соответствии с размером своей доли.

Если доли супружеского имущества в праве собственности были конкретизированы при оформлении права собственности и совершении сделок, то ее в разделении нет необходимости, так как все уже поделено.

При осуществлении своего права долевой собственности ее участник не должен забывать, что также учитывается согласие всех собственников-дольщиков. Если у совладельцев долевой собственности нет договоренности по вопросам владения и использования общего имущества, то решить эту проблему поможет суд, установив определенный порядок пользования совместной долевой собственностью.

Каждый собственник имеет права на использование общего имущества, равного его доле, либо потребовать от остальных собственников компенсации за свою долю. Также собственник сможет распоряжаться своей долей, в том числе и продать ее, не забывая о преимущественном праве остальных собственников на ее приобретение.

Для этого нужно будет получить согласие от всех дольщиков на продажу, выяснить, не желает ли приобрести вашу долю кто-то из их числа, и лишь потом ее продавать.

Согласно пункту 1 статьи 245 Гражданского Кодекса разделение долей в совместном имуществе происходит поровну между всеми участниками. Другой порядок раздела возможен в следующих случаях:

  • заключения добровольного соглашения с указанием иных долей,
  • изменение количества дольщиков,
  • внесение улучшений, значительно увеличивающих стоимость общего имущества и т.д..

Это же относится и к имуществу супругов, поделенному на доли.

Способы раздела имущества на доли

Совместное имущество супруги смогут разделить в любое время по своему усмотрению. Всё зависит от согласованности и добровольности этого раздела.

Брачный договор – документ, составление которого не пользуется популярностью в нашей стране.

А зря, потому что его заключение дает возможность избежать многих проблем в дальнейшем, когда возникнет вопрос, как разделить имущество после развода супругов .

В случае расторжения брака отсутствие брачного договора может повлечь за собой опасность раздела всего нажитого имущества совместно в суде. В таком случае, доли супругов на жилплощадь и другое имущество признаются судом равными.

Составить брачный договор можно при вступлении в брак, находясь в браке или перед его расторжением. В нем супруги смогут указать порядок принадлежности и использования общего имущества в период брака и способ его раздела в случае развода.

В этом договоре можно установить любой из трех режимов собственности супругов:

  • совместный, когда всё нажитое в браке имущество принадлежит обоим супругам на одинаковых основаниях (применительно к квартире, она будет являться общей совместной собственностью),
  • долевой, когда совместное имущество разделено между супругами на доли (квартира будет являться общей долевой собственностью),
  • раздельный, при котором каждый предмет общего имущества будет принадлежать тому или другому супругу (мужу – полностью квартира, жене – загородный дом).

Разделить свое имущество супруги смогут и путем составления соглашения о разделе. Это можно осуществить также на любой стадии после заключения брака. В нем нужно отразить всё имущество, которое супруги хотят поделить, и способ его разделения.

Если супруги пожелают разделить свое имущество на доли, то нужно указать, какая часть кому из них достанется, а также отразить порядок пользования долями. Подробнее о мировом соглашении при разводе и разделе имущества вы можете прочитать в нашей статье — https://divorceinfo.

ru/2247-kak-sostavit-soglashenie-o-razdele-imushhestva-posle-razvoda-suprugov

Соглашение, в котором предусмотрен долевой раздел имущества, обязательно нужно заверить у нотариуса. Лишь в этом случае выделенные доли можно будет зарегистрировать в Росреестре. Иначе такой раздел не будет иметь никакой силы.

Любой супруг сможет передать частично или полностью свое личное имущество (подаренное, приватизированное, купленное до брака или унаследованное) второму путем заключения гражданско-правового договора.

Это договор дарения, купли-продажи, аренды, мены и т.д.. Если супруг единолично владеет квартирой, доставшейся ему по наследству, то сможет ее половину по договору дарения передать супруге.

Тогда они будут в долях владеть этой квартирой.

Вся прелесть разделения имущества супругов на доли по обоюдному согласию состоит в том, что размер долей они смогут определить любой по своему усмотрению, который устроит и того и другого. И поделить совместно нажитое с учетом потребностей друг друга.

Раздел долевой собственности при разводе происходит гораздо быстрее и проще, так как доли каждого уже определены и зарегистрированы.

Если супругам не удается договориться о выделе долей в их общем имуществе полюбовно, то разрешить их спор поможет только суд.

Стоимость квартиры определяется согласно ее рыночной стоимости. Справка БТИ здесь не играет роли. Для определения цены недвижимости суд может назначить экспертизу, которую будут проводить специалисты.

Исковое заявление о разводе (бланк вы найдете здесь) сможет подать любой из супругов в суд по месту проживания ответчика и указать желаемый им способ разделения общего имущества на доли.

Судья изучит все обстоятельства и доводы сторон, но решение вынесет на основании закона. По семейному законодательству общее имущество супругов должно делиться поровну.

Бывают исключения, когда судья обращает внимание на наличие иждивенцев, состояние здоровья или участие каждого из супругов в приобретении общей собственности. Но это редкость.

Чаще судья делит имущество супругов в равных долях и определяет порядок пользования ими.

Порядок и условия выдела долей из имущества супругов

Правом выделения доли из совместного имущества сможет воспользоваться любой супруг и в любой момент. Это же касается и квартиры.

Выделение доли в квартире в натуре требует соблюдения ряда условий:

  • после выдела долей она останется технически исправной и сможет использоваться по своему назначению,
  • не будет снижена ее стоимость,
  • не будут ущемлены права других собственников этой квартиры,
  • квартира является делимой,
  • квартира сохранит статус жилого помещения.

В натуре выделить доли в квартире по всем правилам не так просто. Для этого нужно предусмотреть отдельный вход и места общего пользования (ванная, кухня, туалет) для каждого собственника.

Если в жилом доме на земле это еще приемлемо, тот в квартире предусмотреть это нельзя.

Можно лишь определить конкретную комнату, которая будет закреплена за каждым из дольщиков, и установить порядок пользования кухней, коридором, ванной и т.д..

По соглашению сторон супруги смогут поделить квартиру на доли в любых соотношениях (жене и мужу — по 1/2; жене – 2/4, мужу – 1/4; жене – 1/3, мужу – 1/3, детям – 1/3 и т.д.). Важно соблюсти условия и порядок выдела долей.

В тех случаях, когда доля собственника мала и реально не выделена, суд может обязать остальных участников этой долевой собственности выплатить сумму компенсации.

Если предполагается выдел долей в общей квартире через суд, то один из супругов должен подать заявление-иск, где укажет, на какую долю он претендует, и почему.

Как указано выше, суд придерживается раздела квартиры на равные доли.

Если такой раздел осуществить не удается по причине неделимости квартиры или иным основаниям, то суд предлагает одному из супругов получить в собственность эту квартиру полностью и выплатить второму компенсацию, соразмерную его доле. Но чаще оставляет квартиру в общей собственности и определяет порядок пользования ею для обоих супругов так, чтобы ничьи интересы не были ущемлены.

Один из вариантов решения вопроса — передать свою долю имущества другому супругу в качестве полной или частичной выплаты алиментов на несовершеннолетних детей. Не забудьте факт этого действия подтвердить распиской в получении алиментов (образец).

Когда доли в квартире определены для каждого из супругов по добровольному соглашению или по суду, нужно зарегистрировать права собственности на них в Росреестре.

Для этого необходимо предоставить в этот орган соглашение или решение суда, документы на квартиру, сведения о проживающих в ней лицах, паспорта личности всех дольщиков, оплатить госпошлину.

После регистрации прав собственности и выдачи соответствующего документа выделение доли в их общем имуществе приобретает юридическую силу.

Право распоряжения долями на квартиру

Когда квартира находится в долевой собственности супругов, то раздел её при разводе производиться уже не будет. Суд даже не будет принимать во внимание при разделении имущества в случае развода то, что было поделено супругами на доли в период их совместной жизни.

Супруги, которые стали собственниками долей в некогда общей квартире, оба имеют права пользоваться ею согласно выделенным долям. Если судом или соглашением определен порядок пользования жилым помещением, то он должен соблюдаться. А именно, занимать ту комнату, которая определена по суду, посещать места общего пользования согласно договоренности и т.д..

Любой из супругов сможет продать, подарить, обменять, сдать внаем свою долю в квартире. Но такие действия обязательно должны быть согласованы со вторым супругом.

При продаже своей доли в квартире не нужно забывать о таком понятии, как преимущественное право второго дольщика. Его нужно уведомить о принятом решении (предпочтительнее в письменном виде) и лишь через месяц, если он не изъявит желания приобрести эту долю в свою собственность, заключить договор купли-продажи.

Источник: https://divorceinfo.ru/2293-osobennosti-razdela-dolevoi-sobstvennosti-pri-razvode-suprugov

Исковое заявление о порядке пользования жилым помещением

Могут ли собственники 4/6 долей в квартире потребовать у остальных двух разменять ее или продать?

Право на жилище является конституционным правом каждого человека, поэтому если собственникам или другим лицам не удается договориться об условиях совместного проживания – обращайтесь в суд с исковым заявлением о порядке пользования жилым помещением. Правовую основу таких исков составляют статья 247 ГК РФ и статьи 30, 69, 70 ЖК РФ.

Такой иск может подать не только собственник, но и другие лица (члены его семьи, в том числе, бывшие) после рассмотрения дела по иску о признании права пользования жилым помещением. Воспользоваться помощью суда для определения порядка пользования жильем могут и наниматели по договору социального найма (наниматель должен быть указан в договоре).

Если речь идет о находящимся в общей долевой собственности доме, то вместо определения порядка пользования лучше воспользоваться исковым заявлением о выделе доли (возможно, вместе с иском об определении долей в такой собственности).

Когда же в объектом спора выступает квартира, то выдел доли в ней в натуре может быть невозможен в силу невозможности разделить инфраструктуру. Тогда и пригодится такой иск.

При этом одновременно можно требовать раздела лицевого счета, вселения в жилое помещение, а также устранения препятствий в пользовании жилым помещением.

искового заявления о порядке пользования жилым помещением

Анализ норм законодательства и судебной практики позволяет сделать вывод, который необходимо учитывать при составлении такого рода исков: независимо от размера долей собственников суд при рассмотрении иска учтет фактически сложившийся порядок пользования имуществом и нуждаемость в таком имуществе. Примет во внимание и реальную возможность совместного пользования имуществом без ущерба для прав и интересов друг друга.

Поэтому при подготовке иска необходимо указать следующие обстоятельства:

— адрес и сведения о жилом помещении: квартира или дом, правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности, договор социального найма, аренды и т.п.), общая и жилая площадь, количество комнат, доступ к комнатам, расположение санузла и кухни. Нелишним будет предоставить кадастровый паспорт и план жилья для наглядности;

— количество проживающих в жилом помещении лиц, их пол и возраст, основания пользования. В суд желательно предоставить документы о составе семьи, сведения о регистрации по месту жительства;

— сложившийся порядок пользования и причины, по которым он не устраивает истца.

Обратившееся в суд лицо должно описать предполагаемый им оптимальным порядок пользования жильем: кто и какой комнатой пользуется и почему.

При наличии у сособственников иного жилья на праве собственности указанные сведения можно предоставить самостоятельно или заявить в иске ходатайство об истребовании в Росреестре соответствующих сведений. Отсутствие нуждаемости в жилье повлияет на определение порядка пользования жилым помещением других сособственников.

Ответчиками по делу выступают сособственники жилья (наниматели по договору социального найма), третьими лицами могут выступать заинтересованные граждане и организации (члены семьи сособственника, наймодатель).

Подача искового заявления о порядке пользования жилым помещением

Подсудность дела определяется его существом: иск подается по месту нахождения жилого помещения. Такие дела по прямому указанию п. 7. ч. 1 статьи 23 ГПК РФ рассматриваются мировыми судьями, иск вытекает из неимущественных требований, поэтому госпошлина составляет 300 руб.

Суд при рассмотрении дела обязательно учтет мнение всех жильцов по вопросу определения порядка пользования жильем.

Если в результате рассмотрения иска будет установлено, что совместное пользование сособственниками затруднено: в силу конфликтных взаимоотношений, негативного влияния на несовершеннолетних, отсутствия нуждаемости в проживании именно в этом жилом помещении и др., в удовлетворении требований будет, скорее всего, отказано.

В таком случае необходимо помнить: участник долевой собственности вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей размеру доли компенсации.

Образец искового заявления о порядке пользования жилым помещением

(Ф. И. О. полностью, адрес)(Ф. И. О. полностью, адрес)

об определении порядка пользования жилым помещением

С Ответчиком, _____________ (указать ФИО ответчика), проживаем совместно по адресу: _____________________ (область, город, улица, дом, квартира). Данное жилое помещение принадлежит истцу и ответчику на праве общей долевой собственности.

Право собственности Истца в размере ____ (указать размер доли) подтверждается: ___________________________________ (наименование правоустанавливающего документа), свидетельство о государственной регистрации права собственности серии ____ №  _________, выдано __ _______ ____ г.

(дата выдачи свидетельства) _________________ (кем выдано).

Право собственности Ответчика в размере _____ (указать долю ответчика) подтверждается: ______________________(наименование правоустанавливающего документа), свидетельство о государственной регистрации права собственности серии ____ №  _________, выдано __ _______ ____ г.(дата выдачи свидетельства) _________________ (кем выдано).

Принадлежащее нам жилое помещение состоит из ___________________ (указать количество комнат), общая площадь жилья _______ кв. м, жилая площадь – _____кв. м. Площадь каждой комнаты составляет: _____ кв.м, кухни – ____ кв.м., в указанном жилом помещении  ___ (количество) санузлов. Жилые комнаты являются изолированными (смежными).

В указанном жилом помещении мы проживали совместно с ________ (указать точную дату или год). В настоящее время Ответчик препятствует моему проживанию в жилом помещении: _______________________________________ (какими действиями ответчика нарушено право пользования помещением).

В спорном жилом помещении в настоящее время проживают члены семьи Ответчика: _____________________________________ (указать ФИО, кем приходятся ответчику, пол и возраст, какие помещения выделены собственником).

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении соглашения — в порядке, устанавливаемом судом.

На основании изложенного и руководствуясь п. 1 ст. 247, ст. 304 ГК РФ, п. 1 ст. 30 ЖК РФ,

Прошу:

  1. Определить порядок пользования жилым помещением – _____ (указать вид жилого помещения) по адресу: ____________________ (адрес полностью), общей площадью _____ кв. м, закрепив за Ответчиком, _____________ (ФИО сособственника полностью), комнату ________ кв. м; места общего пользования, за Истцом – комнату ______ кв.м, туалет, ванную комнату, кухню, коридор, кладовую оставить в общем пользовании собственников.
  2. Обязать Ответчика не чинить Истцу препятствий в пользовании жилым домом.

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

  1. Копии искового заявления
  2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
  3. Копии правоустанавливающих документов на жилое помещение
  4. Копии свидетельств о государственной регистрации права собственности
  5. Кадастровый паспорт жилого помещения
  6. Справка о составе семьи
  7. Выписка из домовой книги
  8. Другие документы, подтверждающие основания подачи искового заявления

Дата подачи заявления «___»_________ ____ г.                       Подпись: _______

Скачать образец: 

  Исковое заявление о порядке пользования жилым помещением

Источник: https://vseiski.ru/iskovoe-zayavlenie-o-poryadke-polzovaniya-zhilym-pomeshheniem.html

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Могут ли собственники 4/6 долей в квартире потребовать у остальных двух разменять ее или продать?

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели.

Ошибаются даже судьи.

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем – две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов – двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека.

Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе.

Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого “письма счастья” соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

ВС разъяснил, как в приказном порядке будут списываться деньги за долги

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности – а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, – по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена “усохла”, суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Вопрос права
Добавить комментарий