Кто несет ответственность по недостаткам в новостройке, если продавцом указан банк?

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Кто несет ответственность по недостаткам в новостройке, если продавцом указан банк?

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Ответственность застройщика за строительные недостатки

Кто несет ответственность по недостаткам в новостройке, если продавцом указан банк?

Поскольку ответственность за содержание общего имущества МКД несет управляющая организация, все недостатки в строительстве, допущенные застройщиком, становятся головной болью управляющей организации. 

При промерзании наружных стен, нерабочей пожарной сигнализации, отсутствии пожарных гидрантов, пролитии квартир из-за некачественной кровли собственники заваливают жалобами управляющую организацию, обращаются в органы жилищного надзора,  МЧС.

В лучшем случае управляющей организации прилетает предписание с требованием устранить недостатки; в худшем – штраф за нарушение лицензионных требований.

К правоотношениям между застройщиком и собственниками многоквартирного дома применяются положения Гражданского кодекса РФ о строительном подряде.

При этом, согласно сложившейся  судебной практике, управляющая организация выступает третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления  к застройщикам об устранении недостатков. По поручению и от имени собственников управляющая организация направляет застройщику претензии и в дальнейшем  по доверенности может  представлять интересы собственников в суде.

При этом ТСЖ,  согласно ч. 8 ст. 138 ЖК, вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами.

Следовательно,  если в МКД организовано ТСЖ, и в таком доме имеются недостатки, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, то товарищество вправе обратиться к такому нерадивому застройщику с соответствующими претензиями.

Интересы собственников защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек.

В частности, это закон “О защите прав потребителей”, положения ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон от 30.12.

2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, касающийся вопросов долевого строительства.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект построен с отступлениями от обязательных требований, или с иными недостатками, делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. 

В соответствии с ч.2 ст.

755 ГК РФ, подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Согласно с ч.5 ст.7   Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Правом на предъявление к подрядчику претензий, связанных с некачественно выполненными работами по договору, а также их выбор из представленного ранее перечня обладает исключительно заказчик.

Судебная практика исходит из того, что любое нарушение требований СНиП, СП, ГОСТов, допущенных при строительстве, делает результат работ некачественным.

В соответствии с п.32, “Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.

2013, в течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках.

“Разумные сроки”, о которых говорится в законе, – понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально (подписать с Застройщиком соглашение о добровольном устранении недостатков).

Следует обратить внимание, что в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки выполненных работ.  Если в результате некачественно выполненных Застройщиком работ будет причинен вред имуществу собственников,  компенсировать вред обязан застройщик.

Так в  Апелляционном  определении Омского областного суда от 28.05.2014 г. по делу № 33-3214/2014, суд указал, что поскольку вред был причинен по причине некачественно выполненной системы отопления, которая находится на гарантии застройщика, то и возмещать его обязан застройщик.

 Иски об устранении недостатков застройщиком  являются выигрышными, главное –  не терять время, пока застройщик не успел обанкротиться  или ликвидироваться.

Источник: https://burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/otvetstvennost-zastroyshchika-za-stroitelnye-nedostatki/

Акт приема-передачи квартиры

Кто несет ответственность по недостаткам в новостройке, если продавцом указан банк?

Последнее обновление: 27.04.2017

Фактическая передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляются по подписываемому сторонами Акту приема-передачи квартиры (Передаточному акту). Эта обязанность сторон договора регламентируется ст. 556 ГК РФ.

По сути, Передаточный акт является продолжением Договора купли-продажи квартиры, и свидетельствует о фактическом исполнении обязательств сторон по договору. Акт составляется в произвольной форме, но с обязательной привязкой к основному договору, и перечнем необходимых сведений и реквизитов (см. ниже).

Составить Передаточный акт можно и самому. Но если Договор купли-продажи квартиры нам разрабатывал юрист или Нотариус, то логичнее, чтобы и Акт тоже составил он, вместе с договором.

Акты приемки-передачи квартиры присутствуют как на первичном, так и на вторичном рынке жилья; суть у них одна, но они несколько отличаются друг от друга по содержанию.

Условия Договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Что здесь важно для Покупателя?

Акт приема-передачи квартиры на «первичке»

Передаточный акт на квартиру на «первичке» составляется Застройщиком, и служит приложением к Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности на новостройку.

Подписанный Акт приема-передачи квартиры в новостройке свидетельствует об исполнении Застройщиком своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру (еще не оформленную в собственность дольщика).

Особенность Передаточного Акта на «первичке» в том, что в самом Акте дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается либо в самом Акте, либо в прилагаемом к нему Смотровом листе.

В таком случае, несмотря на подписанный Акт, Застройщик обязан устранить указанные недоделки или компенсировать это дольщику материально.

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке должен содержать следующие пункты (реквизиты):

  • Наименование документа, дату и место (город) его составления;
  • ФИО дольщика/соинвестора и реквизиты Застройщика;
  • Ссылка на основной договор с Застройщиком (т.к. Акт является его неотъемлемой частью);
  • Адрес дома, этаж и номер квартиры (по данным БТИ);
  • Краткое описание квартиры (количество комнат, общая площадь по обмерам БТИ, наличие балконов/лоджий и т.п.);
  • Отсутствие или наличие претензий к качеству квартиры (в самом Акте или в прилагаемом к нему Смотровом листе);
  • Подпись дольщика и уполномоченного лица от компании-застройщика.

В Акт могут быть включены и другие пункты, главное – чтобы они не противоречили законодательству.

Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика, один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в УФРС для регистрации права собственности на квартиру в новом доме.

Образец Акта приема-передачи квартиры для первичного рынка можно скачать  здесь.

Акт приема-передачи квартиры на «вторичке»

Передаточный акт на «вторичке» несколько проще, он не содержит никакого смотрового листа для перечня возможных претензий к качеству. Его суть – только подтверждение факта передачи квартиры Покупателю в том состоянии, которое было отражено в Договоре купли-продажи.

Акт, обычно, подписывают после визуальной проверки текущего состояния квартиры (убеждаются, что она не сгорела, не затоплена, не «убита в хлам», и т.п.), и после проверки оплаты всех коммунальных платежей (в т.ч. сверки показаний электро- и водо- счетчиков). Проверяется также отсутствие долгов по оплате за стационарный телефон в квартире.

Если при приемке квартиры, в ней неожиданно обнаруживаются серьезные технические недостатки или коммунальные долги, то Покупатель имеет право требовать от Продавца устранения недостатков и погашения долгов.

Такое условие можно указать отдельным пунктом в самом Акте (если Продавец соглашается), либо не подписывать Акт вовсе (если Продавец отказывается устранять претензии). В последнем случае вопрос решается уже через суд.

При этом, отсутствие подписанного Передаточного акта будет играть в суде на руку Покупателю, так как Продавец, в данном случае, не выполнил условия договора.

Как продать ипотечную квартиру, если она в залоге у банка – см. по ссылке.

С момента подписания Акта приемки-передачи квартиры Продавец считается полностью исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи, и вся ответственность за квартиру (в т.ч. по оплате коммунальных платежей) переходит к Покупателю.

Акт не требует нотариального заверения, но может быть заверен Нотариусом по желанию сторон (обычно, в этом нет необходимости).

В Москве и С-Петербурге фактическая передача квартиры и, соответственно, подписание Акта приема-передачи происходит уже ПОСЛЕ государственной регистрации перехода права по сделке и получения Покупателем юридических прав на квартиру. То есть для регистрации Акт не нужен.

Но в ряде регионов местные отделения УФРС требуют Передаточный акт в составе пакета документов на регистрацию сделки. Иначе там документы не принимают. Таким образом, в этих регионах формально квартира должна быть передана Покупателю еще ДО получения им права собственности на нее. Это некий юридический нонсенс, от которого постепенно избавляются.

  ♦ Если Передаточный акт требуют на регистрацию ♦

Чтобы избежать лишних проблем, связанных с требованием Акта для регистрации перехода права, лучше вписать отдельным пунктом в Договор купли продажи квартиры условие о том, что фактическая передача квартиры и подписание Акта будут происходить после подписания договора и после перехода права.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры – 2 способа. Список документов.

Акт приема-передачи квартиры на «вторичке» должен обязательно содержать следующие сведения:

  • Наименование документа, дату и место (город) его составления;
  • ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя;
  • Ссылку на Договор купли-продажи, в соответствии с которым эта квартира передается;
  • Адрес и краткое описание квартиры (общая и жилая площадь, количество комнат);
  • Подпись Продавца и Покупателя.

Акт также может содержать сведения о текущем состоянии квартиры, а также иметь описание мебели и иного оборудования (если квартира продается с комплектом мебели, например).

Дополнительно Акт может содержать также сведения о фактическом получении Продавцом денег за квартиру. Тогда это будет свидетельствовать и об исполнении обязательств по договору Покупателем (с той же целью с Продавца, обычно, берут еще и Расписку в получении денег за квартиру).

Образец Акта приема-передачи квартиры для вторичного рынка можно скачать здесь.

Передаточный акт на квартиру составляется в 2-х экземплярах (для Продавца, и для Покупателя), а если в сделке участвует банк (например, при ипотеке), то в 3-х экземплярах.

При подписании Передаточного акта, как правило, происходит и передача Покупателю ключей от квартиры, после чего он становится полноправным владельцем квартиры. Далее новому владельцу следует представить документы на квартиру в Управляющую компанию или ТСЖ, и зарегистрироваться по новому месту жительства.

Передаточный акт может также понадобиться Покупателю и при оформлении налогового вычета за покупку квартиры.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/akt-priema-peredachi-kvartiry/

Консультация юриста: договор купли-продажи квартиры в новостройке | Otau

Кто несет ответственность по недостаткам в новостройке, если продавцом указан банк?

7 февраля 9363

Покупка квартиры в новостройке сопряжена не только сложным процессом выбора, но и юридическими нюансами, разобраться в которых без сторонней профессиональной помощи, практически невозможно.

Самый важный документ, конечно, договор купли-продажи, в котором должны быть отображены ключевые условия сделки, а также важные моменты ответственности сторон.

Мы обратились в юридическую фирму «Артюшенко и партнеры» к партнеру Артюшенко Андрею и юристу Чагай Виктории за разъяснениями.

Право изучить проект договора заранее

Безусловно, у каждого лица, желающего приобрести квартиру в новостройке (да и в любом другом объекте) есть право ознакомиться с проектом договора заранее. Чаще всего у застройщиков уже разработаны свои типовые договора с примерными условиями.

По запросу потенциального покупателя, менеджеры по продажам или консультанты обычно предоставляют типовой договор для того, чтобы покупатель мог изучить основные условия, предложить свои изменения, корректировки, а также задать уточняющие вопросы.

Что обязательно должно быть в договоре

Согласно п.1 ст.393 ГК РК договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Объект покупки – квартира. Вышеуказанная норма устанавливает, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке должны быть указаны данные, характеристики, позволяющие точно идентифицировать недвижимое имущество. Это местонахождение квартиры, кадастровый номер, общая площадь недвижимого имущества, в том числе отдельно размер жилой площади.

Если мы говорим о договорах долевого участия, то указанных существенных условий недостаточно, т.к. долевое строительство регулируется отдельными положениями соответствующего Закона РК.

Если таких данных в уже подписанном договоре нет и невозможно идентифицировать недвижимое имущество, то стороны еще могут заключить дополнительное соглашение, в котором такие характеристики прописать.

Цена и дополнительные платежи. Цена договора также является существенным условием. Если стороны договора являются резидентами Казахстана, то цена должна быть указана в тенге. Если же хотя бы одной из сторон является нерезидент, то цену можно указать в иностранной валюте на усмотрение сторон.

Право собственности покупателя на квартиру по договору купли-продажи возникает только после государственной регистрации сделки в уполномоченном органе, поэтому в договоре купли-продажи следует указать, кто будет оплачивать регистрационный сбор.

Сроки. Следует также указать срок исполнения обязанности продавца по передаче квартиры, а также условия и обязательства в случае изменения сроков.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст.386 ГК РК).

Это означает, что с момента заключения договора положения, указанные в нем, становятся обязательными как для продавца, так и для покупателя.

Соответственно покупатель должен до подписания договора оценить все риски, связанные с заключением договора и предусмотреть главные и обязательные пункты для него.

При этом, если договор требует обязательной регистрации, то такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Это относится к договорам купли-продажи любого недвижимого имущества, а также к договорам долевого участия в строительстве (п.1 ст.11 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве»).

! Обратите внимание на порядок определения срока передачи квартиры покупателю.

Какие пункты договора могут быть спорными либо невыгодными покупателю?

Дополнительные платежи. В некоторые договоры продавцы включают обязанность покупателя оплатить имеющуюся задолженность по коммунальным платежам, хотя согласно действующему законодательству, бремя нести расходы по содержанию жилья несет владелец. Но если покупатель согласился с таким условием, то ему и придется оплачивать такие долги.

Перепланировка.

Также на практике встречаются договоры купли-продажи от застройщиков, которые реализовывают квартиру с одной жилой комнатой, а затем покупатель сам обязан возводить стены, делать перепланировку, осуществлять ремонтные работы и т.д.

, то есть это квартиры полностью в «черновой» отделке. Покупателю это может быть невыгодно, так как все эти затраты на перепланировку, ее согласование с государственными органами, изготовление нового техпаспорта, могут стоить немало денег.

Расчеты. Если используются какие-либо формулы (например, для расчета коммунальных расходов в местах общего пользования), то важно одинаково с продавцом понимать порядок и особенности применения формул.

Управляющая компания. Часто продавец навязывает свою управляющую (обслуживающую) компанию, отдельным договором.

При этом указывая, что основной договор купли-продажи может быть подписан только совместно с договором с управляющей компанией. Внимательно знакомьтесь с тарифами, порядком их изменения и другими финансовыми условиями.

Вы не обязаны соглашаться с навязыванием застройщиком своей управляющей компании. Это ваше право делать такой выбор или нет.

Что можно предпринять для оспаривания уже подписанного договора, если покупателя в итоге не устроит квартира?

Зачастую все обнаруженные недостатки квартиры фиксируются сторонами в акте при осмотре квартиры до заключения договора. Если покупатель был согласен со всеми недостатками, оговоренными в акте и в договоре, то он не сможет в будущем требовать от продавца устранения недостатков.

Если после заключения договора купли-продажи окажется, что квартира имеет недостатки, которые не были оговорены продавцом, то покупатель вправе потребовать от продавца согласно п.1 ст.428 ГК РК:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков;

4) замены имущества ненадлежащего качества на имущество, соответствующее договору;

5) отказа от исполнения договора и возврата уплаченной денежной суммы.

Необходимо обратить внимание на то, что продавец отвечает за недостатки, которые возникли до передачи квартиры покупателю или по причинам, возникшим до этого момента даже тогда, когда продавец об этом не знал.

Следует отметить, что вышеуказанные требования, которые покупатель вправе предъявить продавцу могут быть не исполнены им во внесудебном порядке, продавец может быть не согласен с заявлениями покупателя и в этом случае покупателю ничего не останется, кроме как обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Важно отметить, что обнаруженные недостатки должны быть зафиксированы обеими сторонами до передачи квартиры, либо в момент ее получения.

На практике продавец часто уклоняется от такой фиксации и придумывает различные схемы и увиливает от ответственности.

Можем посоветовать покупателю при подписании акта приемки-передачи прямо на обоих экземплярах акта указать имеющиеся претензии к качеству квартиры, от руки в свободной форме, даже если в форме акта нет соответствующих строк для фиксации замечаний.

Приобретение недвижимости – это дело достаточно затратное в материальном плане, требующее от потенциального покупателя большой осмотрительности.

Надо проверить полномочия представителя продавца, правоспособность продавца, наличие квартиры в собственности у продавца, документы на квартиру и еще много чего.

Привлечение квалифицированного юриста на стадии рассмотрения договора поможет покупателю снизить будущие риски, связанные с приобретением недвижимости и избежать многих затрат в будущем.

Источник: https://info.homsters.kz/konsultatsiya-yurista-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-novostrojke/

Что нужно знать покупателю об эскроу-счетах?

Кто несет ответственность по недостаткам в новостройке, если продавцом указан банк?

Для повышения защиты покупателей квартир в новостройках, в ФЗ-214 ст.15.4 «О долевом строительстве», внесли соответствующие правки. Со второй половины 2019 г. строительные организации обязаны действовать по обновленной схеме реализации жилья: требуется открытие застройщиком эскроу-счетов с целью аккумулирования денег дольщиков в банке еще до начала возведения жилого комплекса.

Однако средства не поступят сразу на счет девелопера – они будут заблокированы в банке до наступления оговоренных условий. То есть, доступ к собранным на счетах деньгам строительным компаниям предоставят лишь после ввода комплекса в эксплуатацию, что будет подтверждено соответствующей документацией. Только после этого они получают право распорядиться капиталом по личному усмотрению.

 Важная информация про эскроу-счет

Детальное разъяснение термина «эскроу» предоставлено в кодексе РФ (ст.№860.7). Под ним подразумевается регистрация специализированного счета в банке. Он будет вести учет и блокировку финансовых средств, предназначенных для передачи 3-му лицу – застройщику.

Но деньги переведут лишь в случае появления оснований, обусловленных договором: после сдачи объекта в эксплуатацию и документальном подтверждении этого (согласно ст. 926.3 ГК, банк вправе проверить). В данной ситуации банк выступает независимым агентом, выполняя при взаиморасчетах соответствующие функции.

Несет ответственность не только за сохранность капитала, но и за его своевременную передачу строительной компании, когда для этого возникают соответствующие обстоятельства, описанные в договоре (ст.926.1 ГК).

Если интерпретировать на доступном для понимания языке, то получается, что эскроу – это своеобразный сейф, где хранятся деньги. Их невозможно использовать до момента, пока не придет время рассчитываться за готовую квартиру.

То есть, депонирование (хранение) капиталовложений осуществляется банком с целью проведения взаиморасчетов, которые будут безопасны для всех участников сделки – как для дольщика, так и для застройщика. Пока дом не сдан, все средства принадлежат дольщику и он вправе их забрать при несоблюдении условий сделки (например, если девелопер обанкротился и объект заморожен).

Застройщик, в свою очередь, также получает определенные гарантии того, что покупатель в указанный срок оплатит полную стоимость жилья, согласно договору.

Важно! Дольщик имеет полное право расторгнуть документ в судебном порядке, если:

  • застройщиком внесены серьезные изменения в проектную декларацию;
  • назначение нежилых блоков или общественного имущества в здании поменялось;
  • когда строительство временно приостановлено либо полностью прекращено.

Кроме того, у покупателя есть права на расторжение договора и вывод средств, когда задержка при сдаче комплекса составляет два и более месяца. Пополнить или закрыть счет в одностороннем порядке невозможно.

Какие риски закрывают эскроу-счета в долевом строительстве

Применение эскроу-счетов призвано остановить пополнение списка обманутых дольщиков. При необходимости, банки будут предоставлять кредиты строительным организациям на возведение жилых комплексов и контролировать целевое использование средств.

Фактически, эскроу в области строительства является специализированным счетом, призванным в первую очередь защитить интересы дольщиков. Это особый обеспечительный тип, что позволяет покупателю гарантировано получить жилье в новостройке или же забрать свои деньги назад. В результате дольщик не пострадает по причинам, которые прежде довольно часто наблюдались на рынке:

  • затягивание сроков реализации объекта;
  • запрет на сдачу комплекса в эксплуатацию из-за нарушения застройщиком технологий строительства или требований госструктур;
  • банкротство девелопера;
  • вывод средств и обман дольщиков с последующей ликвидацией фирмы посредством фиктивного банкротства;
  •  сторонние судебные разбирательства с компанией-застройщиком.

Таким образом гарантируется абсолютная безопасность для дольщиков и сводится к минимуму количество замороженных объектов по стране.

Последовательность шагов при заключении сделки

В сделке участвуют 3 стороны: банк – независимый агент; дольщик (покупатель), открывающий эскроу-счет; застройщик (продавец), который должен получить зарезервированную сумму.

Сделка с применением данной схемы осуществляется следующим образом:

  1. Стороны при составлении договора подтверждают, что планируют осуществлять взаиморасчет посредством эскроу.
  2. Дольщик подает в банк заявку о регистрации счета эскроу (открывается индивидуально для каждого покупателя). Указывает период его действия, размер капиталовложений и прочие важные условия.
  3. Банк, покупатель и продавец заключают трехсторонний договор, где прописано, на каких условиях каждая сторона имеет право забрать средства. На банк может возлагаться обязанность проверить основания на получение денег девелопером.
  4. Дольщик вносит сумму, соответствующую стоимости приобретаемой недвижимости. Согласно п.5 ст.926.1 ГК, его часть обязательств перед продавцом после этого будет выполненной.
  5. После окончания строительства застройщик перерегистрирует права собственности на квартиру на покупателя: подает в Росреестр соответствующую документацию (включая подписанный акт приема-передачи квартиры).
  6. После получения и проверки документов, подтверждающих завершение объекта и переход прав (договор купли-продажи с соответствующей отметкой, акт выполненных работ, выписка из ЕГРН, документ о введении здания в эксплуатацию), банк переводит право использования эскроу-счета покупателя на застройщика.
  7. После этого девелопер получает возможность снять деньги или перевести их на личный счет. Затем эскроу закрывается.

Выполнять подобные операции и выступать в качестве эскроу-агента могут только надежные финансовые учреждения, – которые соответствуют требованиям и условиям, предусмотренным Правительством РФ (Постановление №606 от 16.05.2019 г.). Перечень таких банков обновляется каждый месяц. Актуальная информация доступна для ознакомления на оф. сайте Центрального Банка.

Особенности использования если покупатель юрлицо

При покупке квартиры в новостройке через счета эскроу участниками схемы обычно являются как физические лица (дольщики), так и юридические (застройщики). Однако некоторые покупатели также могут выступать в качестве юрлиц.

При том, что часть мелких застройщиков иногда значатся в роли физлиц.

К примеру: при покупке-продаже недвижимости на эскроу-счете разместить средства может дольщик-юрлицо (покупатель), а после соблюдения условий договора получить их в форме оплаты за квадратные метры имеет право продавец-физлицо (застройщик).

Но тут есть важный нюанс, который каждый дольщик должен учесть заранее: средства, внесенные им, как физическим лицом, будут застрахованы. А деньги, поступившие на эскроу-счет от юрлица – нет. То есть, покупателям, что являются юридическими лицами, государство не предоставляет никаких гарантий (п. 1 ст. 12.1 закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

И еще несколько важных моментов. Срок хранения денег на счетах ограничен – до 5 лет. После исполнения застройщиком соответствующих пунктов договора, банк должен передать ему заблокированные средства на протяжении 10 суток. В случае несоблюдения требований, сумму возвращают владельцу в течении 20 дней.

Что необходимо для открытия счета

Открыть эскроу возможно как в банке, который финансирует возведение объекта, так и в любом другом, на выбор дольщика. Но скорее всего, вряд ли будет доступно множество вариантов. Каждое учреждение вправе выставить собственные требования для регистрации эскроу-счетов. Например, в Сбербанке обязательные условия:

  • Наличие действующего расчетного счета у дольщика;
  • Подача заключенного ДДУ, подписанного обеими сторонами (как дольщиком, так и девелопером);
  • Образцы подписей покупателя и продавца;
  • Заявление на регистрацию эскроу по форме банка;
  • Закрепление в 3-стороннем договоре правоотношений между дольщиком, банковской структурой и застройщиком.

Дополнительно покупатель с продавцом обязаны предоставить пакет правоустанавливающих документов. 

Более детальную информацию об условиях регистрации и обслуживания такого вида счетов можно запросить непосредственно в банке. В перспективе данную схему обещают упростить и открывать эскроу дистанционно.

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

  • Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
  • Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
  • Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
  • Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
  • Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
  • Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
  • Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
  • Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

  • Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
  • Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
  • В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков.

Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке.

Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций.

Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках.

А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест.

Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала.

Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

Эскроу-счета в долевом строительстве – это новый способ регулирования отношений между дольщиками и застройщиком, который еще требует доработки нормативно-правовой базы.

Учитывая, что данная схема начала использоваться в стране недавно, особой популярности она пока не набрала (к примеру, как аккредитив или расчеты через банковские ячейки).

Но эксперты уверены: очень скоро востребованность такого механизма возрастет многократно, и поможет решить проблему обмана покупателей жилья в новостройках по ДДУ. Безусловно, следует ждать и сопутствующих изменений, в числе которых неизбежный рост цен.

Источник: https://spbhomes.ru/science/chto-nuzhno-zna-pokupatelyu-ob-eskrou-schetah/

Вопрос права
Добавить комментарий