Когда выбранная управляющая компания приступит к управлению?

Как управлять управляющей компанией ЖКХ: все, что нужно знать!

Когда выбранная управляющая компания приступит к управлению?

Когда-то в сфере ЖКХ царил полный хаос, но пришли, и всё более-менее стало на свои места, Управляющие компании.

О деятельности этих структур пойдёт речь далее.

Управление МКД управляющей компанией: что это?

УК – это организация, которая занимается жилищно-коммунальным обслуживанием дома. УК выбирает ТСЖ – Товарищество собственников жилья. С ней товарищество заключает договор, на основе которого УК выполняет ряд функций:

  1. Заключает и исполняет договоры собственников квартир своего дома с поставщиками и подрядчиками.
  2. Собирает денежную сумму для содержания в надлежащем состоянии общего имущества, для строительства, ремонта и прочих нужд; контролирует денежный поток.
  3. Рассчитывается с поставщиками, осуществляет учёт и контроль за соблюдением правил коммунального обслуживания вверенного ей дома.
  4. Организовывает и проводит технические и строительные работы.
  5. Накапливает и хранит сведения о своём доме.

Таким образом, УК – это юридическое лицо, которое несёт ответственность за тотальный контроль и содержание выбравшего её дома.

Как УК осуществляет управление?

Под непосредственным управлением УК находится недвижимость. Она выступает в этом случае как Собственник вверенного ей дома, что даёт ей право действовать в его интересах. Управляющая компания должна выполнять свою роль так, чтобы удовлетворять жильцов её в полной мере.

Одна из важных целей управляющей компании – повысить стоимость и презентабельность дома, а затраты свести к минимуму. Для этого она предпринимает следующие шаги:

  1. Составить план, в котором фиксировать все доходы и расходы, чтобы легче управлять бюджетом дома. Добавить в план основные направления, по которым возможно развитие объекта.
  2. Искать арендаторов, предлагая им выгодные условия, и контролировать своевременное поступление арендных платежей.
  3. Следить за тем, чтобы имущество дома находилось в целости и сохранности.
  4. Контролировать поток денежных средств, необходимых для специальных работ.
  5. Предоставлять собственникам квартир вверенного дома отчёты о платежах и проделанной работе.
  6. Проводить встречи и собрания членов УК и жильцов, чтобы наметить перспективы и обсудить положение дел.

Следует помнить, что управление управляющей организацией многоквартирным домом требует соответствующей квалификации и компетентности.

Именно поэтому потенциальному руководителю УК необходимо сдать квалификационный экзамен. В случае, если УК сделает более двух нарушений, и это признает суд, то её лишают права управлять многоквартирным домом.

Жалобы, поступающие от жильцов, тоже могут повлиять на смену управляющей компании. И хотя процедура смены управляющей компании не настолько легка, как кажется, все же это представляется возможным.

С кем взаимодействует организация?

Одна из главенствующих функций управляющей компании – передавать жильцам коммунальные услуги. Соответственно, в процессе этой деятельности у неё возникают коммерческие отношения с ресурсоснабжающими организациями.

Управляющая компания покупает у этой организации ресурсы и поставляет жильцам – второму объекту взаимодействия. Следовательно, управляющая компания имеет два объекта для взаимодействия – ресурсоснабжающие предприятия и потребители ресурсов – жильцы.

Договор на управление многоквартирным домом

Перед тем, как выбранная жильцами УК приступит к выполнению своих обязанностей, стороны заключают обязательный документ — договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией. Это своеобразная лицензия на осуществление такого способа управления многоквартирным домом.

Проводится общее собрание с участием всех жильцов дома, которые выступают как одна сторона заключаемого договора.

По составленному договору одна сторона (УК) обязуется выполнять все работы по содержанию многоквартирного дома и предоставлять его жильцам надлежащие услуги за определённую плату.

В договоре должны быть указаны следующие пункты:

  • описание общего имущества дома и его адрес;
  • список коммунальных услуг и перечень работ по содержанию и ремонту дома;
  • стоимость этих услуг и работ, цена договора;
  • порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Договор может заключаться на разный промежуток времени: от трёх месяцев до пяти лет.

Как организовать работу УК?

Следует помнить, что организация УК требует значительных денежных вложений: от 70 до 200 тысяч долларов. Затраты в основном коснутся фонда заработной платы, закупки инвентаря, оргтехники, аренды помещения и прочего. Кроме инвестиций, необходимо наладить отношения с местной властью.

Первое, что нужно сделать, перед тем, как создать УК, — наметить бизнес-план. В среднем он обходится в 5 тысяч долларов. Затем нужно зарегистрировать предприятие — это обойдётся в 300 долларов. Разработка сайта своей компании и полиграфии — ещё 5 тысяч.

Аренда помещения — около 400 долларов за метр, итого 20 тысяч в год. Дополнительная комплектация офиса — 4 тысячи в месяц. На рекламу и продвижение уйдёт порядка 10 тысяч долларов. И это только стартовые расходы. Если бизнес пойдёт нормально, то постоянные расходы составят около 150 тысяч в год.

Создавать компанию с такими расходами следует, если есть гарантии в ближайшие сроки получить объекты для прибыли. Иначе все вложенные деньги просто не окупятся. Тогда есть другой вариант: создать чисто управляющую компанию, которая будет контролировать только денежные потоки, а все технические работы возлагать на аутсорсинг.

Суть УК – в персонале. Для налаженной работы и неплохих результатов потребуются люди, уже имеющие опыт в жилищно-коммунальной сфере. Собственник УК должен быть хорошо осведомлен по части этой сферы. Инженеры, плотники, сантехники, дворники и диспетчеры для круглосуточной службы поддержки – пожалуй, весь штат управляющей компании.

Аварийная служба должна быть у любой УК – вполне возможно заключить договор с какой-либо сторонней организацией, но часто это приводит к разногласиям.

Итак, вам удалось организовать работу своей УК — с чего же начать? Во-первых, необходимо продвигать и всячески пиарить компанию, поскольку пробиться новичку на рынок ЖКХ проблематично. Но путь этот долгий и не даёт гарантий. Получить дома, в перспективе приносящие прибыль, помогут застройщики.

Они отдают под управление многоквартирные дома управляющим компаниям. Хорошо, если получится взять в работу 5 домов в первый год. Если работу удастся наладить, то прибыль эти дома начнут приносить уже через месяц. Если на второй год не удастся взять под управление другие дома, а так эти 5 и останутся, то компанию можно считать убыточной.

Достаточно известен тот факт, что бизнес в сфере коммунальных услуг не всегда оправдывает средства и ожидания. Для того, чтобы прочно укорениться в этой сфере, нужно проводить пиар-акции, заручиться поддержкой властей и многое другое.

Проблема ещё в том, что рынок управляющих компаний давно уже занят: все элитные дома и высотки бизнес-класса поделили между собой самые раскрученные компании, а если и остались дома, которые можно было бы взять для содержания, то их системы оснащения потребуют новейшего оборудования.

Поэтому заработать на этом бизнес в сегодняшних условиях весьма проблематично.

И всё же если какой-либо управляющей компании удастся наладить дело, то первое, о чём она должна позаботиться, это вызвать доверие и жильцов.

Сложившееся мнение о недобросовестных компаниях мешает некоторым организациям нормально выполнять своё дело.

Собственники квартир просто не верят управляющим компаниям. Поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании.

Клиентоориентированный подход

Поскольку деятельность управляющей компании – это бизнес, то у неё есть свои клиенты. Разумеется, это жильцы – то, на чём собственник управляющей компании зарабатывает деньги.

Поэтому в его же интересах наладить работу таким образом, чтобы она была клиенториентированной, то есть такой, при которой происходило бы полно удовлетворение потребностей клиентов за приемлемую цену и с достойным обслуживанием.

В условиях конкуренции клиентоориентрованный подход поможет привлечь и удержать большую часть клиентов.

Участие жильцов в деятельности

Вовлечение самих жильцов в работу выбранной управляющей компании нисколько не возбраняется, а, наоборот, поощряется. Сотрудники управляющих компаний часто организовывают встречи и собрания с жильцами своего дома, чтобы каждый мог высказаться по какой-либо проблеме, внести предложения, наметить перспективы и так далее.

Самые активные и предприимчивые жильцы помогают УК осуществлять ремонт и проводить строительные работы. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам, и позволяет управляющей компании стать ближе к своим клиентам.

Сколько управляющая компания берет за управление?

Стоимость услуг управляющей компании чётко прописана в договоре. В целом цена работа УК включает в себя оплату коммунальных услуг, строительство и ремонт, поиск подрядчиков и так далее. Не редки случаи, когда собственники домов недовольны установленной платой за все эти услуги.

Отчасти это недовольство оправдано, поскольку управляющие компании не стремятся точно высчитывать размер услуг, а некоторые компании и вовсе пишут в платёжках несуществующие цифры, поскольку, как уже было сказано, управляющие компании – это бизнес, и настроен он на прибыль.

В заключение

УК – юридическое лицо, осуществляющее поставку к дому коммунальных услуг и проводящее необходимые работы по его содержанию. Управляющую компанию выбирают сами жильцы или ТСЖ, предварительно заключив договор.

Жильцы вправе поменять управляющую компанию, если она плохо справляется со своими обязанностями. Бизнес управляющей компании должен быть клиентоориентированным, то есть в полной мере удовлетворяющим запросы жильцов.

сколько берет управляющая компания

какая управляющая компания обслуживает мой дом томск

зачем нужна управляющая компания

Источник: http://uknewcity.ru/kak-upravlyat-upravlyayushhej-kompaniej-zhkx-vse-chto-nuzhno-znat/

Методические рекомендации по реализации решения о выборе и изменению способа управления многоквартирным домом (МКД), смене управляющей организации

Когда выбранная управляющая компания приступит к управлению?

Рекомендации носят информационно-разъяснительный характер и предназначены для практического применения собственниками помещений многоквартирных домов (МКД), управляющими организациями (УК – управляющая компания), товариществами собственников жилья (ТСЖ), жилищными кооперативами (ЖК) и другими участниками правоотношений, возникающих при реализации принятого общим собранием собственников помещений МКД решения о выборе или изменении способа управления домом.

Принятое собственниками жилых помещений дома решение о выборе способа управления реализуется путем:

  • заключения договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ (при непосредственном способе управления);
  • государственной регистрации ТСЖ;
  • заключения договоров управления домом, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ (при выборе управляющей организации).

Управление домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

В зависимости от выбранного способа управления обязанность по надлежащему техническому содержанию дома и обеспечению предоставления жителям коммунальных услуг лежит либо на УК (ТСЖ, ЖСК), либо на собственниках многоквартирного дома.

Законодательство РФ не предусматривает передачу дома как объекта недвижимого имущества собственниками жилых помещений вновь выбранной УК (ТСЖ).

Статьей 162 ЖК РФ предусмотрена передача технической документации на дом и иных, связанных с управлением таким домом документов (в том числе документации по учету движения населения как плательщика жилищно-коммунальных услуг, бухгалтерской и финансовой документации и т.д.).

Управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников жилых помещений в доме, обязана приступить к управлению домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквар­тирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления.

ТСЖ либо ЖСК (ЖК) – со дня государственной регистрации как юридического лица. Однако совершения одних только действий по подписанию договора управления или государственной регистрации недостаточно. Процесс предоставления коммунальных услуг непрерывный.

Между сторонами этого процесса существуют или складываются гражданско-правовые отношения, которые регулируются договором (поставки) и гражданским законодательством.

Основные принципы договорных отношений следующие: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается; изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных договором либо законом. Таким образом, необходимо заключение договора поставки энергоресурсов и коммунальных услуг.

Изменение способа управления домом осуществляется на основании решения общего собрания собственников жилых помещений в доме, проведенно­го в очной, а при отсутствии кворума -заочной форме, в порядке, установленном статьями 44-48 ЖК РФ.

Для того, чтобы собственники жилых помещений дома могли реализовать свое право на выбранный способ управления домом, необходимо совершить следующие действия:

1. Письменно уведомить о принятом собственниками решении предыдущую УК (ТСЖ, ЖСК):

  • данное уведомление допускается направить как со стороны собственников дома, так и со стороны совета (председателя) МКД. При этом к уведомлению обязательно должна быть приложена копия протокола общего собрания собственников помещений МКД;
  • в уведомлении следует указать конкретную дату, с которой УК (ТСЖ) намерена приступить к управлению домом.

Примечание. Период платы за коммунальные услуги в соответствии с законодательством РФ установлен равным календарному месяцу. Соответственно, целесообразно, чтобы дата начала управления домом совпадала с первым числом месяца.

2. Руководитель прежней УК (ТСЖ, ЖСК) в течение семи дней после получения уведомления извещает энергоснабжающие и коммунальные службы города о расторжении договоров по данному дому, если иной срок не установлен договором энергоснабжения или договором на поставку коммунальных услуг.

3. Прежняя УК (ТСЖ, ЖСК) передает вновь выбранной УК (ТСЖ), а та принимает технический паспорт на дом и копии иной технической документации, документацию паспортной службы, бухгалтерскую документацию, а также:

  • копии документов от энергоснабжающих и коммунальных служб города о расторжении (изменении) договоров с предыдущей УК (ТСЖ, ЖСК) на поставку (обслуживание) данного дома, либо копии документов, подтверждающих наличие договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями (предыдущими) с актами, устанавливающими границы балансовой принадлежности сетей;
  • сальдовые остатки (задолженность и переплата) жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги;
  • документы, подтверждающие на­копленные на специальном счете денежные средства собственников помещений в доме для проведения капитального ремонта дома.

4. Стороны осуществляют прием – передачу документации по акту. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491.

Передача технической документации должна быть осуществлена за 30 дней до прекращения договора управления домом с предыдущей УК.

При смене управляющей организации либо способа управления целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества МКД. Такой акт подписывается представителями предыдущей и вновь избранной УК.

Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы УК до момента составления акта, а также планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества.

Требование по составлению такого акта может быть прописано в договоре управления.

5.

Руководитель вновь выбранной управляющей организации после дачи заключения по условиям проекта договора советом многоквартирного дома и рассмотрения его на общем собрании собственников МКД заключает с собственниками помещений в доме договор управления, предусмотренный ст.162 ЖК РФ, а председатель ТСЖ заключает договор о содержании и ремонте общего имущества в доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества.

Датой начала действия договоров целесообразно установить первое число месяца.

Статьей 162 ЖК РФ определено, что договор управления домом заключается путем составления одного документа в простой письменной форме, подписанно­го сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключа­емого договора. В договор управления домом, кроме обязательных, установленных ст.

162 ЖК РФ положений, целесообразно включать положения, обязывающие управляющую организацию при смене УК или способа управления проводить инвентаризацию дебиторской задолженности и докумен­тально оформлять ее прием-передачу (уступку прав требования).

Договор управления является срочным договором. Статьей 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее, чем один год и не более, чем на пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

6. Руководитель вновь выбранной УК (ТСЖ) обращается в ресурсоснабжающие и коммунальные организации с предложением о заключении договора ресурсоснабжения (оказания коммунальных услуг).

Для заключения договора поставки холодной и горячей воды, теплоэнергии для отопления помещений, электроснабжения, на прием сточных вод, утилизацию ТБО организации – поставщику необходимо представить следующие документы:

  1. заявление о заключении договора, с указанием даты начала действия договора, количества проживающих в доме и степени благоустройства дома, банковских реквизитов;
  2. копию протокола общего собрания собственников помещений в доме по избранию управляющей организации или копию протокола собрания ТСЖ об избрании председателя правления;
  3. копию приказа о назначении руководителя УК;
  4. копию свидетельства о постановке на налоговый учет в налоговом органе;
  5. копию свидетельства о внесении УК в Единый государственный реестр юридических лиц (либо в Единый государственный реестр предпринимателей без образования юридического лица);
  6. копию договора управления многоквартирным домом, заключенного между УК и собственниками помещений в доме (для исключения спорных ситуаций по выбору управляющей организации);
  7. копию акта приема-передачи инженерных коммуникаций и приборов учета;
  8. акт о границах балансовой прина­длежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон;
  9. приложение «Ориентировочные величины потребления энергоресурса»;
  10. другие документы, в соответствии с положениями о поставке отдельных видов энергоресурсов.

В условия договоров поставки энергоресурсов и коммунальных услуг рекомендуется включить условие: задолженность (переплата) жителей дома за фактически потребленные энергоресурсы (коммунальные услуги), образовавшуюся между предприятием и абонентом (управляющей организацией), должна быть оформлена и передана договором перевода долга (переплаты) в принимающую данный дом управляющую организацию (ТСЖ) на момент заключения договора энергоснабжения (оказания коммунальных услуг).

Для заключения договора энергоснабжения, оказания коммунальных услуг указанная документация должна быть представлена в ресурсоснабжающую и коммунальную организации не позднее 1 числа расчетного месяца.

7. Необходимость передачи задолженности (переплаты) и, соответственно, сальдовых остатков за коммунальные услуги по договорам УК (ТСЖ, ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями следует из содержания раздела III Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (далее по тексту – Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. №307.

Размер оплаты за потребленную тепловую энергию в домах, не оборудованных приборами учета, рассчитывается по нормативу и выставляется ежемесячно к оплате населению в размере 1/12 от общей суммы, включая летний (без отопления) период.

Таким образом, отсутствие юридически оформленного соглашения по передаче сальдовых остатков граждан между предыдущей УК (ТСЖ, ЖСК) и вновь выбранной УК (ТСЖ) приведет к тому, что задолженность населения будет числиться за предыдущей организацией, а вновь выбранная УК будет получать неосновательное обогащение.

Передача сальдовых остатков (долгов и переплат) граждан по услуге «текущее содержание и ремонт» в новую УК (ТСЖ) действующим законодательством РФ не предусмотрена. Заключение договора перевода долга или уступки права требования между управляющими организациями (ТСЖ, ЖСК) носит добровольный характер.

Однако заключение такого договора желательно, поскольку оставление сальдо за прежней УК (ТСЖ, ЖСК) приведет к резкому снижению платежной дисциплины граждан, частому изменению собственниками помещений в доме управляющих организаций, либо способа управления домом, что отрицательно скажется на всех участниках рынка ЖКХ.

8. Вновь выбранной УК (ТСЖ), либо инициатором проведения собрания при непосредственном способе управления домом направляется в адрес органа местного самоуправления для сведения следующая информация (вместе с уведомлением):

  • копия протокола общего собрания собственников помещений МКД о выборе способа управления домом;
  • копия акта приема-передачи технической документации на дом;
  • копия свидетельства о государственной регистрации УК (ТСЖ) и постановке на учет в территориальном налоговом органе;
  • копия Устава УК (ТСЖ).

9. Копии всех документов, поименованных в настоящих рекомендациях, должны быть заверены в соответствии с общими правилами оформления документов.

10.

Если между сторонами складывающихся взаимоотношений (управляющая организация, ТСЖ, собственники помещений в доме, ресурсоснабжающие и коммунальные организации) не во всех случаях удается достичь согласия по условиям и срокам документальной передачи дома при изменении способа управления, а также по другим вопросам, препятствующим надлежащему управлению многоквартирным домом, заинтересованная сторона должна обратиться за разрешением спора в прокуратуру или суд.

Источник: http://www.izh.ru/i/info/14809.html

Смена управляющей компании, уведомление действующей организации

Когда выбранная управляющая компания приступит к управлению?

Смена управляющей организации – процедура обыденная и несложная. Но как уведомить действующую управляющую организацию о переменах? Кто должен это сделать и как скоро после проведения ОСС?

Об этом рассказывает письмо Минстроя РФ от 30.12.2016 N 45051-АТ/04.Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Смена управляющей организации

Часто управляющие организации узнают о прекращении своих полномочий, когда получают повестку в суд. Но как они могли вовремя передать новой УО техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД, если их вовремя не предупредили?

А между тем Минстрой РФ напоминает, что, согласно ЖК РФ, копия решения о смене управляющей организации должна направляться в действующую УО.

Орган управления МКД – общее собрание собственников помещений в МКД (ст. 44 ЖК РФ). И в его полномочиях – выбирать и менять способ управления МКД. Способ управления МКД, согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, выбирается на ОСС и может быть изменён в любое время также на основании решения ОСС.

Выбранная управляющая организация приступает к управлению МКД с даты, установленной договором управления. Если такая дата в договоре не прописана – не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления. Эти правила установлены ч. 4 ст. 198 и ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.В Улан-Удэ объявили конкурс профмастерства среди работников УО

Уведомление управляющей организации

У инициатора ОСС есть обязанность, указанная в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, – передавать копии решений и протокола ОСС в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК и ЖСК. И сделать это необходимо не позднее чем через десять дней после проведения ОСС в МКД.

П. 18 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416) рассказывает, что происходит, когда:

  • ОСС принимает решение о смене способа управления МКД,
  • истекает срок договора управления МКД,
  • договор управления досрочно расторгается.

В перечисленных случаях уполномоченное ОСС, орган управления ТСЖ и ЖК/ЖСК в течение 5 рабочих дней направляет действующей управляющей организации, в орган ГЖН и орган муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на ОСС решении. К уведомлению прикладывается оригинал решения и его копия.

Что должно быть в таком уведомлении? Обязательно укажите в нём:

  • название организации, выбранной на ОСС для управления домом,
  • адрес организации,
  • если выбрано непосредственное управление – данные одного из собственников,
  • дату (не ранее чем через 7 дней после отправки уведомления), время и место передачи техдокументации.

Как передать уведомление? Порядок передачи уведомления описан в п. 22 Правил N 416. УО, ранее управлявшая домом, направляет уведомление в новую УО любым способом. Главное, чтобы после можно было достоверно установить, что:

  • сообщение исходило от неё,
  • адресат его получил.

Как переоформить лицензию на управление МКД?

Действия управляющей организации

Порядок действий управляющей организации, с которой собственники помещений в МКД решили проститься, описан в п. 19 Правил N 416. Ранее управлявшая домом организация, получившая уведомление, передаёт новой УО:

Перечисленные документы передаются по акту-приёма передачи не позднее срока, установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.

Полный перечень технической документации на МКД, которую предыдущая управляющая организация должна передать новой, представлен в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

В этих документах вы найдёте данные о составе и состоянии ОИ в МКД:

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • списки собственников, нанимателей и арендаторов;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников.

Ресурсники не должны компенсировать свои потери за счёт УО

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/7354/smena-upravlyayuschey-organizacii-kak-uvedomit-deystvuyuschuyu-uo

Независимо от записи в реестре лицензий МКД не уходит к новой УК до расторжения прежней договора с энергосбытом в определенном договором порядке

Когда выбранная управляющая компания приступит к управлению?

Новости и аналитика Новости Независимо от записи в реестре лицензий МКД “не уходит” к новой УК до расторжения прежней договора с энергосбытом в определенном договором порядке

Прежняя управляющая компания обязана платить за электричество, которое тратит ее “бывший” дом, вписанный в лицензию новой УК, если договор между энергосбытом и прежней УК не прекращен в порядке, предусмотренном этим договором, в частности, еще не оплачена задолженность по договору (в том числе “новая”) и не истекли 20 рабочих дней с момента получения энергосбытом уведомления о прекращении отношений.

На это указали суды, разбирая иск от энергосбыта к управляющей компании (Определение Верховного Суда РФ от 23 октября 2019 г. № 305-ЭС19-18408).

Энергосбыт потребовал уплатить за электричество, поставленное в спорный МКД в декабре – январе.

УК платить отказывалась, потому что именно с декабря спорный МКД перешел под управление новой УК:

  • общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу о переходе к новой УК было проведено еще осенью, затем решение и договоры с новой УК передали в орган ГЖН, а он внес изменения в реестр лицензий в самом начале декабря;
  • более того, УК уведомила энергосбыт, что в декабре, с определенной даты, у МКД появился новый управдом, которому и следует начислять плату за поставленный коммунальный ресурс.

Суд первой инстанции счел возражения справедливыми, и в иске энергосбыту отказал (в части платы за декабрь-январь).

Однако в следующей инстанции это решение было отменено, потому что:

  • УК является исполнителем коммунальных услуг и потому обязана предоставлять комуслуги всем потребителям в “своем” доме, для чего покупать коммунальные ресурсы у РСО и рассчитываться за них;
  • управлять МКД может лишь одна УК;
  • согласно п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее – Правила № 354), новая УК, выбранная на общем собрании собственников для управления МКД, приступает к предоставлению коммунальных услуг с даты, указанной в решении ОСС, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному УК с РСО;
  • согласно п. 14 Правил № 354, прежняя УК прекращает предоставление коммунальных услуг с даты расторжения договора управления МКД или с даты расторжения договора с РСО о приобретении коммунального ресурса;
  • новая же УК не может предоставлять коммунальные услуги без заключения соответствующего договора с РСО;
  • согласно п. 51 постановления Правительства РФ от 4 мая 2012 г. № 442 “О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии”, потребитель, имеющий намерение в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора энергоснабжения с гарантирующим поставщиком, обязан передать ему письменное уведомление об этом не позднее чем за 20 рабочих дней до даты расторжения договора. Если потребитель нарушает данное требование, либо иные требования, определенные заключенным с гарантирующим поставщиком договором, то обязательства потребителя и гарантирующего поставщика сохраняются в неизменном виде вплоть до момента надлежащего выполнения указанных требований;
  • а согласно п. 30 постановление Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124 “О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами”, п. 31 Правил № 124, УК вправе в одностороннем прядке отказаться от договора ресурсоснабжения с РСО в случае “ухода” из МКД, однако обязана, во-первых, оплатить ресурс, поставленный до момента расторжения договора, а также пени и т.п., а во-вторых, обязана сообщить РСО об “уходе” из МКД в предусмотренные договором ресурсоснабжения сроки;
  • по спорному договору между РСО и прежней УК, последняя обязалась сообщать о прекращении своего статуса за 20 рабочих дней,
  • однако на деле она уведомила РСО о смене УК лишь в начале декабря, в свой последний “рабочий” в МКД день. РСО получила письмо лишь в конце декабря;
  • следовательно, с учетом количества нерабочих дней в январе, договор прежней УК и РСО можно считать прекращенным не ранее 1 февраля;
  • при таких обстоятельствах, учитывая, что новая УК могла приступить к предоставлению коммунальных услуг только с момента заключения договора с энергосбытом, а прежняя УК прекратила предоставление коммунальных услуг с даты прекращения договора энергоснабжения, т.е. с 1 февраля, в декабре и январе договор являлся действующим, обязанность оплаты поставленной электроэнергии возложена на ответчика – прежнюю УК.

В итоге с УК были взысканы и стоимость электроэнергии, потребленной МКД в декабре-январе (четверть миллиона рублей), и неустойка (более 30 000 рублей). Суд не усмотрел даже оснований для снижения неустойки по ст. 333 Гражданского кодекса.

УК, обескураженная тем, что ей фактически навязали статус исполнителя коммунальных услуг по электроснабжению, да еще в “чужом” доме, пыталась обжаловать постановление апелляционного суда, но безуспешно:

  • суд округа отметил, что доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании и понимании норм права, и вообще направлены на переоценку доказательств, а оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет,
  • а Верховный Суд РФ отказал в пересмотре дела в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ. При этом отметил, что нет оснований для освобождения ответчика (прежней УК) как исполнителя коммунальных услуг от обязанности по оплате электроэнергии, поставленной РСО в МКД, находящийся в спорный период в управлении ответчика. И кроме того, оспаривая свою обязанность по предоставлению коммунальных услуг жителям спорных МКД, прежняя УК не доказала, что спорным МКД управляло иное лицо либо что жители дома оплачивали коммунальные услуги за спорный период в адрес иного лица.

Документы по теме:

Источник: http://www.garant.ru/news/1309175/

Все о смене управляющей компании

Когда выбранная управляющая компания приступит к управлению?

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС

В редакцию поступает много вопросов о порядке перехода из одной управляющей компании в другую. Подробные ответы на них дали в пресс-службе мэрии.

Там пояснили, что в администрации Курска утвержден временный порядок выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способа управления (изменения способа управления) и смены управляющей организации. Он призван оказать методическую помощь собственникам помещений в многоквартирных домах и организациям, управляющим такими домами и способствовать урегулированию конфликтных ситуаций.

  1. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник, по инициативе которого созывается собрание, направляет сообщение о его проведении не позднее чем за 10 дней до назначенной даты следующим лицам и организациям:– каждому собственнику помещения в многоквартирном доме;– в администрацию города;– в действующую управляющую организацию или ТСЖ.Собственникам помещений сообщение о проведении собрания вручается под роспись, направляется заказным письмом, либо размещается в общедоступном помещении.Общее собрание может быть созвано также городским комитетом ЖКХ города для решения вопросов о расторжении договора с УК и выборе новой УК или об изменении способа управления домом.
  2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания вправе принять решение об изменении способа управления данным домом, а также отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом, если УК не выполняет условий такого договора, после чего принять решение о выборе иной УК.
  3. Основанием для управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья являются:– решение общего собрания собственников о выборе (изменении) способа управления;– решение общего собрания собственников о создании ТСЖ, оформленное протоколом общего собрания;Основанием для заключения договора об управлении многоквартирным домом с вновь выбранной УК является решение общего собрания, оформленное протоколом общего собрания.
  4. Вновь избранная УК должна приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления (если договором не установлен иной срок).В случае принятия решения о выборе способа управления товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом либо иным специализированным кооперативом, управление многоквартирным домом осуществляется с момента госрегистрации юридического лица с учетом времени, необходимого для заключения (расторжения) договоров с ресурсоснабжающими, подрядными организациями, а также расчетного периода для оплаты коммунальных услуг (но не позднее двух месяцев с момента госрегистрации юридического лица).В случае принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом непосредственно жильцами управление осуществляется с момента принятия такого решения.
  5. Решения, принятые общим собранием, а также итоги ания доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего информационного сообщения в доступном для всех жильцов месте не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
  6. Уполномоченное общим собранием лицо, инициатор проведения общего собрания или выбранное правление ТСЖ, обязано:– направить в администрацию города копии протокола общего собрания, документов, подтверждающих решение собственников, не позднее трёх дней после подведения итогов ания;– довести до сведения действующей УК либо ТСЖ решения, принятые общим собранием, а также итоги ания не позднее чем через 10 дней со дня подведения итогов ания;– обратиться к действующей УК либо ТСЖ с заявлением о расторжении договора управления и указанием выбранной УК либо ТСЖ в сроки, определенные общим собранием, но не позднее, чем за 30 дней до дня, когда организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным домом, обязана приступить к управлению многоквартирным домом.К заявлению прилагаются следующие документы:– уведомление о расторжении собственниками договора управления многоквартирным домом;– заверенная уполномоченным лицом копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе (смене) способа управления, управляющей организации либо о создании ТСЖ;– список собственников, принявших участие в ании по вопросам повестки дня общего собрания с указанием принятых ими решений;– документ, подтверждающий полномочия лица, подающего заявление (протокол общего собрания, доверенность, приказ о назначении).
  7. Вновь выбранная управляющая организация, либо ТСЖ совершает следующие действия:– заключает с каждым собственником помещения в многоквартирном доме договор управления многоквартирным домом (в случае выбора в качестве способа управления УК). При этом в срок не менее чем за 15 дней до даты начала управления многоквартирным домом в администрацию города направляется заверенный список собственников (в случае создания в доме ТСЖ – заверенный список членов ТСЖ), обладающих более чем 50% долей в праве на общее имущество;– направляет в ресурсоснабжающие и прочие организации предложения о заключении договоров на поставку коммунальных ресурсов, выполнение прочих работ и услуг, в рамках обязательств, принятых по договору управления многоквартирным домом, либо согласно уставу ТСЖ;– заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и иные договоры, необходимые для исполнения обязательств по договору управления многоквартирным домом.
  8. Действующая УК за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением домом документы, вновь выбранной УК, ТСЖ, жилищному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления домом собственниками помещений – одному из собственников.Согласно условиям договора управления действующая УК обязана:– представить принимающей стороне гарантийные письма по восстановлению утраченной или отсутствующей технической документации согласно описи в виде обязательства с указанием сроков исполнения;– составить акт передачи финансового состояния лицевого счета многоквартирного дома с указанием суммы задолженности собственников и нанимателей по оплате за жилищно-коммунальные услуги.Действующая УК направляет:– в ресурсоснабжающие и прочие организации уведомления о расторжении соответствующих договоров со дня передачи полномочий по управлению домом выбранной УК либо ТСЖ;– уведомление о расторжении соответствующего договора (при его наличии) с расчетным центром;– уведомления собственникам и арендаторам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости ликвидации имеющейся задолженности по оплате услуг, предоставленных на день расторжения договора управления;– запрос выбранной УК или созданному ТСЖ о расчетном счете, на который можно перечислить финансовые средства, поступившие из разных источников в части суммы, не использованной для проведения капитального ремонта дома;– гарантийное письмо выбранной УК или созданному ТСЖ, по которому все денежные средства, полученные в результате их неправильного перечисления при смене способа управления должны быть возвращены плательщику или перечислены на расчетный счет новой УК;– по запросу УК или созданного ТСЖ направляет информацию об имеющейся поквартирной задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
  9. Выбранная УК или созданное ТСЖ и ранее действующая УК либо ТСЖ, управлявшие многоквартирным домом, в течение 30 дней совместно совершают следующие действия:– оформляют акт приемки-передачи технической документации на многоквартирный дом;– по согласованию с уполномоченным органом совместно проводят осмотр и составляют акт о техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома;– с представителем соответствующей ресурсоснабжающей организации составляют акт о снятии показаний общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов на момент окончания управления многоквартирным домом.По акту приемки-передачи технической документации на многоквартирный дом передается техническая и вся иная, необходимая для управления многоквартирным домом, документация.
  10. В целях создания условий для управления многоквартирными домами администрация Курска ведет базу данных домов, расположенных на территории города.
  11. Управляющие организации либо ТСЖ в случае изменения сведений, содержащихся в базе данных, не позднее пяти дней с даты внесения таких изменений направляют в администрацию города документы, подтверждающие вносимые изменения.
  12. Администрация города в срок не более 10 дней с момента начала управления многоквартирным домом вновь выбранной УК либо созданным ТСЖ, уведомляет нанимателей и арендаторов о выбранном собственниками помещений способе управления, управляющей организации или созданном ТСЖ.
  13. Собственник помещений, органы управления коллектива собственников или УК, полагающие, что при проведении общего собрания и определения результатов ания были нарушены требования действующего законодательства и настоящего порядка, вправе направить в администрацию своего округа обоснованные возражения относительно принятых решений.В администрациях округов города для рассмотрения вопросов соблюдения прав и интересов собственников помещений создаются комиссии под председательством главы администрации округа. Комиссия в 10-дневный срок со дня начала рассмотрения возражений принимает решение об их обоснованности. Установление комиссией фактов нарушения порядка созыва и проведения общего собрания и определения результатов ания является основанием для передачи материалов проверки в правоохранительные органы для принятия мер.
  14. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в администрацию города с заявлением о невыполнении УК обязательств по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, качеству и объёму предоставления коммунальных услуг. Администрация города организует проведение проверки такого обращения в 5-дневный срок в установленном порядке.При выявлении невыполнения УК условий договора управления многоквартирным домом городской комитет ЖКХ не позднее чем через 15 дней со дня поступления соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом.

    Рассмотрение обращений о невыполнении управляющими организациями обязательств по заключенным договорам управления многоквартирными домами будет осуществлять специальная комиссия, которую возглавил замглавы администрации Курска Юрий Емельянов.

Отзывы читателей (1)

Александр17 февраля 2015, 17:57:38
e-mail: shafrow@bk.ru, город: Иваново

Полезно для начала

Источник: http://www.dddkursk.ru/number/882/consumer/002570/print/

Вопрос права
Добавить комментарий