Каким образом не выплачивать налог с проданной квартиры?

Налог с продажи квартиры в РК в 2017 году

Каким образом не выплачивать налог с проданной квартиры?

При продаже своей квартиры можно не только получить деньги, но и отдать государству. Речь о налоге на проданную квартиру, бывшей на праве собственности гражданина.

Согласно статье 180-1 Налогового Кодекса РК этот налог относится к подоходному налогу, где базой для исчисления является доход от прироста стоимости при реализации имущества. Звучит сложно, но на практике — все просто. Что это за налог и как его оплатить, рассказал партнер юридической компании Mars Legal А. Акылас. 

О том, какие налоги на недвижимость существуют, и когда их необходимо уплачивать, читайте по ссылке.

Как платить налог с продажи квартиры в 2017 году? 

Согласно статье 180-1 НК РК есть два условия для выплаты налога с продажи:

  1. Владение недвижимостью меньше года.
  2. Продажа по цене выше, чем первоначальная стоимость.

«Один из ключевых имущественных налогов — это налог на прирост стоимости жилья. Если квартира приобретена и продана в одном году, то с положительной разницы между продажной и покупочной ценой необходимо оплатить налог 10%. — рассказывает партнер юридической компании Mars Legal Алиби Акылас.

Если квартира приобретена и продана в одном году, то с положительной разницы между продажной и покупочной ценой необходимо оплатить налог 10%.

«К примеру, квартира была куплена за 1 млн тенге, а через полгода продана за 2 млн тенге. С разницы в 1 млн тенге нужно оплатить 100 000 тенге.

Если квартира продана в 2016 году, налог подлежит к уплате в течение первого квартала 2017 года. Возможно, сделать это заранее.

Нужно пойти в налоговое управление по месту продажи, заполнить декларацию — это несложная операция, сотрудники управления помогут», — поясняет юрист.

По статье 186 НК РК декларация по ИПН предоставляется до 31 марта следующего за отчетным периодом года. 

Земельный налог в Казахстане в 2016 году: ставки, расчёт, сроки сдачи >>>

Налог на продажу недвижимости распространяется на приватизацию, дарение и наследование 

Однако куплей-продажей дело не ограничивается. Один из наших читателей как-то спрашивал у редакции kn.kz совета: он приватизировал квартиру, получил договор приватизации на руки и практически через пару месяцев продал жилье. Человек планировал переехать в другую квартиру уже давно, но ждал получения права собственности, чтобы продать имеющееся жилье.

Он был очень удивлен, когда выяснилось, что ему нужно платить налог на доход от прироста стоимости проданной приватизированной квартиры. Ведь квартира далеко не новая, жил он в ней с самого детства, получали это жилье еще его родители от предприятия…. А суть не в том, сколько он прожил в квартире — официально право собственности на нее он получил только сейчас.

В законе ведь четко написано, что налог платят при реализации «жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности».  Т.е. каким образом было получено это имущество, как возникло право собственности, нигде не указывается. И, получается, что и значения не имеет. Да, этот нюанс тонкий и малозаметный, но тем и «опасен».

Об этом же аспекте наших читателей предупреждает Алиби Сабырович Акылас: «Еще хочу заметить, что налог этот действует не только с покупки, но и дарственной на квартиру. Смотрите, положим, вам подарили в 2017 году квартиру и вы в этом же году хотите ее продать. Если имеется прирост стоимости квартиры, то также нужно будет оплатить налог».

Возникает логичный вопрос — если в случае с покупкой квартиры цена указана в договоре купли-продажи, то как быть с дарением и приватизацией? Если мы ничего не платили, то как узнать доход от прироста стоимости? Как определяется эта первоначальная стоимость? 

О том, какие нюансы необходимо учесть при оформлении сделки купли-продажи квартиры, читайте в статье.

Как узнать, есть ли прирост стоимости? 

«Для этого у нас есть специальное Бюро технической инвентаризации, которое ежегодно проводит оценку недвижимого имущества. И данный налог исчитывается не из рыночной стоимости, а из оценочной. Как, например, многие думают — рыночная стоимость моей квартиры 100 тенге, а я продала ее за 90 тенге.

У меня прироста стоимости нет, значит, я могу не платить налог. Нет, это неверно. Вам необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации, которое оценивает и вашу квартиру в том числе — поясняет Алиби Сабырович. — Это нужно, чтобы не схитрить — т.

е если мы, например, обратимся к частным специалистам и они дадут нам оценку в 100 тенге — это может быть и некорректным. Поэтому лучше все-таки обратиться и пересчитать.

Насколько мне известно, ранее эта сумма рассчитывалась так: например, налог на данное недвижимое имущество равен 10 тенге, его умножат на 1000 и получат 10000 тенге. Такова будет оценочная стоимость вашей квартиры».

Таким образом, вы рискуете «попасть» под налог в 10% при продаже недвижимости, если вы владеете этой недвижимостью менее года. Неважно, при каких условиях вы ее получили — договор купли-продажи, приватизации, дарения, наследование и т.д. 

Налоги за сдачу квартиры в аренду: ответственность за неуплату >>>

Что будет, если не заплатить налог? 

 «Если вы не платили ничего, то в этом случае необходимо проверить, нет ли у вас долгов. Последствия неуплаты — возможен штраф. И хочу напомнить вам, что исковая давность по налоговым спорам равна 5 годам — рассказывает Алиби Сабырович. — Т.е.

даже если вы сразу не оплатили налог, все равно в течение 5 лет налоговая может обратиться к вам и сказать: «Помните, 4 года назад вы продали квартиру и не уплатили налог? Смотрите, какая теперь пеня…. Платите».

Поэтому проверяйте, если все-таки решились продать квартиру в течение года после приобретения».

В качестве недвижимости идет не только квартира, но и гаражи, дома, земельные участки, земельные и квартирные доли. 

Если владелец жилья — не гражданин Казахстана 

Допустим, человек купил квартиру, а через полгода уехал на ПМЖ в другую страну и сменил гражданство. Что может заплатить он как владелец квартиры, если он уже не гражданин?

По статье 192 НК РК нерезиденты РК платят налог с дохода от прироста стоимости при реализации имущества на территории Казахстана, права на которые подлежат госрегистрации. К таковым относится и недвижимость. Прирост стоимости в данном случае является плюсовая разница между ценой продажи и ценой покупки.

Важно: иностранцы не освобождаются от этого налога по истечению 1 года с получения права собственности на недвижимость. Т.е. сколько бы ни владели квартирой — захотите продать, придется платить налог.

По статье 194 НК РК ставка налога по доходу от прироста стоимости для нерезидента составляют 15% от положительной разницы между двумя ценами.

Это актуально для нерезидентов. Если у иностранца не казахстанское гражданство, но он имеет вид на жительство, то он переходит в группу резидентов и платит налог с дохода от прироста стоимости, как и другие казахстанцы.

Однако на практике иностранцы становятся владельцами жилья в Казахстане чаще всего по праву наследования или договору дарения — покупка квартиры иностранцем не слишком-то частая процедура. Если человек покупает здесь недвижимость, он, как правило, и переезжает в Казахстан, и получает гражданство.

Если иностранец получил в наследство или в дар казахстанскую квартиру и хочет ее продать, то первоначальную стоимость нужно определить через оценку в Бюро, как нам уже рассказывал наш эксперт ранее. 

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Поправки в налоговый кодекс в 2017 году: как изменится налог с продажи 

В НК РК в 2015 году были внесены поправки, которые вызвали много вопросов в отношении именно налога на доход от прироста стоимости реализации.

Из статьи 180 исключили момент о сроке владения — это было понято так, что налог нужно будет заплатить при продаже недвижимости вне зависимости от того, сколько времени она находится в праве собственности у хозяина. Поправка должна вступить в силу с 1 января 2017 года.

На самом деле такая корректировка связана с внедрением всеобщего декларирования — имеется в виду, что прирост стоимости будет считаться имущественным доходом, он будет отражаться в декларации как актив.

При этом в статью 156 «Доходы, не подлежащие налогообложению» внесены изменения, которые также вступят в силу 1 января 2017 года, что от налогообложения освобождается прирост стоимости при реализации  жилищ и другой недвижимости на праве собственности один год и более с даты регистрации права собственности. Таким образом, поправки внесены для адаптации всеобщего декларирования.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8262/

Налог при продаже квартиры в 2019 году: как не платить лишнего

Каким образом не выплачивать налог с проданной квартиры?

Тема налогов была и остаётся одной из самых сложных для большинства россиян. Не будучи специалистом, сложно с первого раза разобраться, как заполнить декларацию 3-НДФЛ, какие документы подготовить и когда подавать их в налоговую. В нашем материале подробно расскажем, как получить имущественный вычет или уменьшить сумму налога при продаже недвижимости.

Основное правило таково: если лицо владело недвижимостью больше минимального срока (3 или 5 лет), то платить налог не нужно, как и подавать декларацию. Минимальный срок в три года установлен для объектов недвижимости:

  • приобретенных до 1 января 2016 года;
  • полученных порядке наследования, дарения от близких родственников или передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • приватизированных.

Минимальный срок владения пять лет рассчитывается для объектов, купленных после 1 января 2016 г. Датой приобретения жилья считается дата регистрации права собственности (при покупке/получении в дар/приватизации) или дата открытия наследства (т.е. смерти наследодателя).

Имущественный вычет не могут получить физические лица:

  • налоговые нерезиденты РФ;
  • пенсионеры, инвалиды;
  • безработные;
  • получающие пособие по уходу за ребенком;
  • индивидуальные предприниматели.

Исключения составляют те граждане, которые получают пособие от государства, но при этом имеют и другой доход, облагаемый налогом по ставке 13%. В таком случае они также могут претендовать на имущественный вычет. При этом налог с продажи квартиры обязаны платить все категории граждан, независимо от социального статуса, в том числе пенсионеры.

Важно! С 1 января 2019 г. закон поменялся в отношении нерезидентов РФ: теперь для них также установлен минимальный срок владения 3/5 лет и ограничение налогооблагаемой базы 70% кадастровой стоимости. Налоговая ставка для них остаётся прежней – 30%.  

Кадастровая стоимость больше цены продажи: как рассчитать налог

Если продаваемая недвижимость была куплена до 1 января 2016, то размер налога определяется по сумме, указанной в договоре купли-продажи. При этом размер кадастровой стоимости не учитывается вообще.

Если же объект приобретен после указанной даты, то налогооблагаемый доход напрямую зависит от того, насколько цена продажи выше или ниже 70% кадастровой. В первом случае, если стоимость больше, налог будет рассчитываться именно от неё. Если же продажная цена меньше, то налог нужно будет заплатить с тех самых 70%, а прописанная в ДКП сумма учитываться не будет.

Размер кадастровой стоимости (при её изменении) учитывается на 1 января того года, когда заключен договор купли-продажи. Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно:

  • на сайте Росреестра по номеру или адресу объекта (из предложенных источников нужно выбрать Государственный кадастр недвижимости);
  • в филиале Федеральной кадастровой палаты Росреестра или в МФЦ, лично либо отправив запрос по почте;
  • на портале Росреестра, заказав выписку из ГКН.

Как рассчитать налоговый вычет с продажи недвижимого имущества

При продаже квартиры, дома, земельного или садового участка (а также доли в них) максимальная сумма налогового вычета составляет 1 миллион рублей.

При этом, если имущество было в долевой или совместной собственности, но продавалось как единый объект, то вычет делится между бывшими владельцами пропорционально их долям.

Если же каждый собственник продавал свою долю по отдельному договору, то вычет они могут получить с полной максимальной суммы.

Важно! Если за один календарный год гражданин продал несколько объектов недвижимости, то максимальная сумма рассчитывается по ним совокупно, а не по отдельности. При этом, если полученная сумма меньше 1 млн., то декларацию подавать нужно, а платить налог – нет.

В каждом отдельном случае нужно просчитать, что выгоднее: получить имущественный вычет или уменьшить величину дохода на подтверждённые расходы, связанные с приобретением этой недвижимости. Рассмотрим конкретный пример:

Иванов купил квартиру в 2012 г за 2,5 млн рублей и продал её в 2014 за 3 млн.

Если в декларации он решит использовать имущественный вычет, то НДФЛ будет рассчитываться с суммы 2 млн (3 млн минус 1 млн – предельная сумма) и составит 260 тыс.руб.

Если же Иванов решит заявить вычет в сумме документально подтверждённых расходов, то налогооблагаемый доход составит 500 тыс.руб, а НДФЛ ощутимо уменьшится до 65 тысяч.

Налоговый вычет при продаже имущества, в отличие вычета при покупке, можно применять неограниченное количество раз, главное, чтобы сумма за один календарный год не превышала максимальную.

Порядок действий и документы для получения имущественного вычета

  1. Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании года (до 30 апреля следующего календарного периода). Программу для заполнения можно скачать на сайте ФНС nalog.ru.
  2. Подготовить документы и их копии, подтверждающие продажу: договор купли-продажи, договор мены (с доплатой или без), и т.д.
  3. Если заявляется вычет в сумме расходов, то их также необходимо подтвердить товарными или кассовыми чеками, платёжными поручениями, расписками и т.п.
  4. Предоставить в ФНС по месту жительства копии перечисленных документов, декларацию и банковские реквизиты для перечисления.

    Подать документы можно также через интернет, прикрепив сканы договоров или чеков.

Рассмотрение и проверка поданных документов проводится в течение трёх месяцев. Деньги на счет должны поступить в течение месяца после окончания камеральной проверки.

Таким образом, максимальный срок поступления перевода – 4 месяца.

Если по окончании этого периода деньги не переведены, нужно написать жалобу из личного кабинета налогоплательщика на нарушение сроков возврата налога (п.6 ст.78 НК РФ) в УФНС (код инспекции 7800 для СПб). За это нарушение налоговый орган начисляет проценты на положенную сумму из расчета 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Как не платить/уменьшить налог с продажи квартиры в собственности менее 3-х лет

Оговоримся сразу, что декларацию в любом случае придется подавать, если срок владения недвижимостью не превышает минимальный. Однако налог платить не нужно, если цена продажи равна цене покупки и есть финансовые документы, подтверждающие этот факт. Таким образом, если квартира была приобретена за 3 млн. и продана за ту же стоимость, то налога не будет.

Если недвижимость не покупалась, а досталась по наследству или по договору дарения, то выходов может быть два:

  1. Если собственников несколько, каждый должен продать свою долю за сумму, не превышающую 1 млн, тогда налог тоже платить не нужно.
  2. Если собственник один – это тоже работает, но только если 1 млн не меньше 70% кадастровой стоимости. В случае с домом, расположенном на земельном участке, можно продать строение и землю двумя отдельными ДКП.

При одновременной покупке другой квартиры (если право на вычет не было использовано ранее) налог с продажи можно уменьшить за счет имущественного вычета, который положен по закону. Т.е. если продажа и покупка были в одном отчетном периоде, необходимо отразить это в декларации, тем самым значительно снизив или вовсе убрав налог. Рассмотрим на примере:

Гражданин Петров продаёт квартиру за 3 млн. и тут же покупает за 5 млн. В данном случае он должен заплатить налог с продажи в размере 260 тыс.руб. (13% с 2 млн.руб, т.к. 1 млн налогом не облагается).

А причитающийся ему имущественный вычет равен также 260 тыс.руб (13% от максимальной суммы в 2 млн.) Таким образом, Петров ничего не должен государству, т.к.

сумма налога с продажи полностью покрывается вычетом.

А гражданин Сидоров продал квартиру за 5 млн., а приобрёл за 3 млн. В этом случае налог с продажи составит (13% с 4 млн.руб) 520 тыс.руб. При этом положенный ему имущественный вычет равен (13% с 2 млн.руб) 260 тыс.руб. Таким образом, Сидоров, отразив в декларации все данные манипуляции, будет должен заплатить государству 520-260=260 тыс.руб.

Налог с продажи квартиры по договору переуступки/ДДУ

Если инвестор, заключив договор ДДУ на более ранних этапах строительства, передаёт свои права другому собственнику до сдачи дома в эксплуатацию, то он оплачивает налог только с чистой прибыли, а не со всей стоимости недвижимости. Если же недвижимость продана за ту же сумму, что куплена, или ниже, то от уплаты налога гражданин освобождается.

Рассмотрим пример: Дольщик купил у застройщика квартиру по ДДУ за 2 млн.руб., а через полгода заключил договор цессии и продал её за 2,5 млн. В этом случае он платит налог 13% только с 500 тыс.руб.

Налог с продажи недвижимости, купленной в ипотеку

В этом случае сделка осложняется участием банка, который должен дать разрешение на продажу залоговой недвижимости.

В отношении налогообложения всё точно также, как и с ДДУ: если квартира в собственности менее трёх лет, то налог высчитывается с полученной прибыли.

Если квартира приобретена и продана за одну и ту же цену или ниже, то налог платить не надо. А вот подать декларацию необходимо.

Приведём пример: Иванова в 2016 году купила в ипотеку квартиру за 5 млн.руб, а через год поняла, что не может выплачивать кредит. Заручившись согласием банка, она продала недвижимость за 5,5 млн. Таким образом, она должна заплатить государству 13% от 500 тыс.руб, т.е. 65 тыс.

Штрафы за неуплату налога с продажи квартиры

Те, кто думает, что государство ничего не узнает о переходе права собственности, сильно ошибаются. Дело в том, что Росреестр, ЕГРП и нотариусы, заверяющие сделки с недвижимостью, передают все данные в налоговые органы. А с ними лучше не шутить, потому как может дойти и до уголовного наказания.

Самое безобидное – штраф за несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ. Даже если налог нулевой, штраф в тысячу рублей могут выставить. А вот если сумма положительная, то неустойка составит 5% от неё за каждый месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 тыс.руб. (п.1 ст.119 НК).

Неуплата или неполная оплата налога, занижение суммы, неправильные расчёты караются штрафом в 20% от сокрытой суммы если ошибка произошла неумышленно, и в 40% если будет доказано, что это сделано преднамеренно. Этому посвящен п.1 ст.122 Налогового кодекса.

Уголовная ответственность за неуплату налога при продаже квартиры наступает в случае (ст.198 УК):

  • Уклонения от уплаты налогов в крупном размере (более 900 тыс.руб.)

Предусматривает наказание в виде: штрафа 100-300 тыс.руб. или дохода осужденного за 1-2 года; принудительные работы до 1 года; арест до 6 месяцев; лишение свободы до 1 года.

  • Неуплаты налогов в особо крупном размере (более 4,5 млн.руб.)

Наказывается штрафом 200-500 тыс.руб. или дохода за 1,5-3 года; принудительными работами или лишением свободы до трёх лет.

Если подобное правонарушение человек совершил впервые, полностью погасил все задолженности и заплатил штрафы, то от уголовной ответственности он освобождается.

Необходимо помнить, что налоговые вычеты не предоставляются автоматически, и если декларация 3-НДФЛ вместе с заявлением на возврат не поданы вовремя, то налог будет высчитываться с полной стоимости продажи. Декларацию необходимо подавать с 1 января по 30 апреля года, следующего за отчётным.

28 Авг 2019

Источник: https://prn.spb.ru/inform_nalog_pri_prodazhe_kvartiry_v_2019_godu_kak_ne_platit_lishnego

Налог на недвижимость для физлиц: время платить по счетам!

Каким образом не выплачивать налог с проданной квартиры?

Руководство к действию: если вы получили налоговое уведомление-решение (далее – НУР) на уплату налога на недвижимость, то, прежде чем уплатить налог в бюджет, убедитесь, что его сумма рассчитана органом ГФС правильно.

Для этого действуйте по алгоритму, предложенному в статье: тогда вы и лишнего не заплатите, и на штраф не попадете.

Когда надо уплатить налог на недвижимость по НУР

Как вы знаете, согласно пп. 266.7.2 Налогового кодекса (далее – НК), до 1 июля текущего года органы ГФС направляют физлицам (в т. ч. и предпринимателям) НУР об уплате налога на недвижимость за 2017 год (далее – налог). Это значит, что налог на недвижимость скоро придется уплатить.

В какой срок после получения НУР нужно уплатить налог?

Физлица уплачивают налог в течение 60 дней со дня вручения НУР (пп. «а» пп. 266.10.1 НК).

На заметку! НУР на уплату налога на недвижимость должно быть составлено по форме «Ф». Образец такого НУР приведен в приложении 1 к Порядку, утвержденному приказом Минфина от 28.12.15 г. № 1204 (далее – Порядок № 1204).

Как определить дату вручения НУР, чтобы рассчитать предельный срок уплаты налога?

Дата вручения зависит от того, каким образом вы получили НУР. И это очень важный момент, остановимся на нем подробнее.

Примите к сведению! НУР считается отосланным (врученным), если его:
  • вручили лично физлицу или его представителю (представитель – это лицо, действующее от имени налогоплательщика в соответствии с законом или на основании доверенности согласно ст. 19 НК);
  • отправили на адрес по месту жительства или по последнему известному месту жительства заказным письмом с уведомлением о вручении или согласно п. 42.4 НК средствами электронной связи (п. 3 разд. ІІІ Порядка № 1204).НУР не считается врученным, если, например, письмо с ним оставили в почтовом ящике, а не вручили вам лично (см. ОИР, категория 112.07)!

Если НУР не было вручено, налогоплательщик освобождается от ответственности за несвоевременную уплату налогового обязательства (пп. 266.10.2 НК).

Теперь вернемся к дате вручения НУР. НК (ст. 42) и Порядком № 1204 предусмотрено, когда, кем и где проставляется дата вручения НУР. Так, в случае:

  • вручения лично под расписку – дату ставит физлицо (его представитель) на корешке НУР;
  • отправки заказным письмом – дату ставит орган ГФС на бланке уведомления о вручении и прикрепляет этот бланк к корешку НУР, который остался в органе ГФС;
  • при отправке средствами электронной связи – дату и время вручения орган ГФС указывает в квитанции о доставке в текстовом формате. Квитанция прикрепляется к корешку НУР, который остается в органе ГФС.

Как видите, надо быть очень внимательным, чтобы не пропустить последний день уплаты налога. За неуплату в течение установленного НК срока предусмотрен штраф (согласно п. 126.1 НК). Поэтому лучше не затягивать с уплатой до последнего дня.

Как перепроверить указанную в НУР сумму налога

Напомним несколько правил и норм, предусмотренных НК, которые помогут вам правильно рассчитать сумму налога и сверить ее с суммой, начисленной органом ГФС. Действуйте по такому алгоритму.

Шаг 1. Примените правильную ставку налога

Сумма налога зависит не только от общей площади недвижимости, но и от размера минимальной заработной платы (далее – МЗП) и установленной ставки.

Помните, что налог начисляется за предыдущий год (т. е. за 2017-й). Значит, и размер МЗП надо брать по состоянию на 1 января 2017 года (пп. 266.5.1 НК), то есть 3 200 грн. Тогда по общей формуле налог должен быть рассчитан так:

Общая площадь недвижимости (м2) х
х 3 200 грн. х Ставка налога (%). (1)

Обратите внимание! Ставку налога для своей недвижимости надо смотреть не в НК, а в обнародованных решениях местных органов власти или в органе ГФС по месту своей регистрации.

Дело в том, что в НК приведена максимальная ставка. Однако нормы пп. 12.4.1 и 266.5.1 НК указывают, что ставку налога устанавливают именно местные советы.

Обычно такие решения публикуются в местных печатных СМИ или обнародуются на сайте местного совета.

Также информацию о ставках налога местные органы власти передают органам ГФС до 25 декабря года, предшествующего отчетному (пп. 266.4.2 НК).

Шаг 2. Не забудьте о праве на льготы

Во-первых, льготы для физлиц установлены нормами НК. Например, пп. 266.4.1 НК предусмотрены льготы по налогу для жилой недвижимости, находящейся в собственности физлиц. Суть льгот в том, что в указанных пределах жилая площадь не облагается налогом. Так, не облагаемая налогом площадь составляет:

  • для квартиры/квартир независимо от их количества – 60 м2;
  • для жилого дома/жилых домов независимо от их количества – 120 м2;
  • для разных типов жилой недвижимости, в том числе их долей – 180 м2.

Эти льготы даются физлицу один раз в каждом отчетном году.

С учетом льгот формула для расчета налога за жилую недвижимость физлиц приобретет такой вид:

[Общая площадь недвижимости (м2) –
– Льгота (м2)] х
х 3 200 грн. х Ставка налога (%). (2)

Важный нюанс! Если льгота применяется к нескольким объектам жилой недвижимости (квартирам, жилым домам или разным типам), то рассчитанная сумма налога распределяется органом ГФС пропорционально удельному весу общей площади каждого из объектов жилой недвижимости (пп. «г» пп. 266.7.1 НК).

Например, в собственности физлица находится квартира общей площадью 52 м2 и дом общей площадью 220 м2. Можно применить льготу к недвижимости в размере 180 м2. Площади объектов недвижимости для начисления налога будут рассчитаны следующим образом:

[52 – 52 : (52 + 220) х 180] = 17,6 (м2); [220 – 220 : (52 + 220) х 180] = 74,4 (м2).

То есть площадь двух объектов недвижимости, за которую надо уплатить налог, составит 92 м2 (17,6 м2  + 74,4 м2), а на 180 м2 (52 м2 + 220 м2 – 92 м2) предоставляется льгота.

Это надо знать! Льгота предоставляется человеку на недвижимость, а также на ее доли, находящиеся в собственности, и не зависит от количества собственников одной и той же недвижимости. Например, если площадь квартиры 120 м2, и два собственника имеют в ней по 60 м2, то никто из них не будет уплачивать налог за эту квартиру. В то же время если один из собственников использует свою часть квартиры для ведения предпринимательской деятельности, то льгота будет предоставлена только другому собственнику – тому, кто использует свою жилплощадь для жилья.

Во-вторых, вашей недвижимости могут «полагаться» дополнительные льготы. Их устанавливают местные органы власти в своих решениях на основании тех же норм, что и в случае установления ставок. Размер «местной» льготы и ее наличие зависят от таких факторов, как:

  • имущественное состояние и уровень доходов физлица – для жилой и нежилой недвижимости;
  • вид имущества, которое является объектом налогообложения, – для нежилой недвижимости.

В каких случаях льготы не предоставляются?

Приведенные выше льготы не предоставляются (пп. 266.4.3 НК):

  • если площадь жилой недвижимости выше пятикратного размера не облагаемой налогом площади, предусмотренной пп. 266.4.1 НК (например, если общая площадь квартиры более 300 м2);
  • если недвижимость используется физлицом для получения дохода (сдается в аренду, используется в предпринимательской деятельности и т. п.).

Если физлицо осуществляет предпринимательскую деятельность по адресу своего места жительства (в квартире или доме), применяются льготы к такому жилью или нет?

Нет, на такое жилье льготы не распространяются. Ведь в этом случае недвижимость используется физлицом для получения дохода (пп. 266.4.3 НК).

Шаг 3. Проверьте, не надо ли вам уплачивать дополнительную сумму налога

Нормами НК предусмотрен случай, когда налог на недвижимость, рассчитанный по общим правилам (см. формулу (1)), увеличивается.

Это бывает, если в собственности у физлица есть квартира или дом (или их доли) общей площадью свыше 300 м2 и 500 м2 соответственно. В этом случае физлицу придется уплачивать ежегодно по 25 000 грн.

«сверху» за каждой такой объект недвижимости (пп. «ґ» пп. 266.7.1 НК).

Но допустим, что такая квартира или дом разделены на количество долей, принадлежащих разным собственникам, и доля каждого меньше размера, при котором действует требование об увеличении налога. Тогда уплачивать дополнительные 25 000 грн. никто из собственников не должен.

Формула для расчета дополнительного налога на недвижимость имеет такой вид:

[Общая площадь недвижимости (м2) –
– Льгота (м2)] х 3 200 грн. х
х Cтавка налога (%) + 25 000 грн. (3)

Шаг 4. Посмотрите в документах дату приобретения права собственности на недвижимость

Это актуально, если вы приобрели недвижимость в середине отчетного (прошлого) года. В этом случае орган ГФС должен пересчитать вам налог исходя из количества месяцев, в которых вы владели этой недвижимостью.

Это надо знать! B случае продажи недвижимости в середине года налог также должен быть пересчитан в сторону уменьшения.

Итак, если недвижимость была приобретена/продана в течение отчетного года, то налог уплачивается таким образом (пп. 266.8.1 НК):

  • первым собственником – с 1 января до начала месяца, в котором утрачено право собственности на объект недвижимости;
  • следующим собственником – с начала месяца, в котором получено право собственности, и до конца года (а в случае продажи в течение этого года – до начала месяца, в котором он утратил право собственности).

Например, первый собственник дома продал его в мае 2017 года. Документы на право собственности у второго собственника оформлены в том же месяце. Второй собственник перепродал дом третьему собственнику в декабре 2017 года. Тогда налог за 2017 год будет уплачен следующим образом:

  • первый собственник уплатит налог за январь – апрель;
  • второй – за май – ноябрь;
  • третий – только за декабрь.

Точно так же рассчитывается налог и в случае постройки нового объекта недвижимости в течение отчетного года. То есть налог уплачивается с начала месяца, в котором у физлица возникло право собственности на новый объект (пп. 266.7.2 НК).

Шаг 5. Сверьтесь с органом ГФС

В любой момент вы можете провести сверку с органом ГФС по поводу начисления налога. Сверить можно такие данные (пп. 266.7.3 НК):

  • типы и количество объектов недвижимости и их долей, находящихся в вашей собственности;
  • размер общей площади жилой и нежилой недвижимости;
  • права на пользование льготами по уплате налога;
  • размер ставки налога;
  • начисленная сумма налога.

Для этого вам нужно написать заявление на имя начальника органа ГФС по месту жительства в произвольной форме.

Если по результатам такой сверки будут выявлены расхождения между данными, имеющимися у ГФС, и документацией, имеющейся у вас, то ГФС пересчитает сумму налога. И отправит (вручит) вам новое НУР, с правильными суммами налога. А предыдущее НУР будет считаться отмененным (отозванным).

Хотим предупредить! На сверку возьмите оригиналы документов на право собственности недвижимости. Если необходимо будет выполнить перерасчет налога, ГФС будет это делать, опираясь только на оригиналы.

Рекомендации

Получив НУР на уплату налога на недвижимость, вы можете перепроверить начисленную сумму налога. Это вполне в ваших силах – вам только надо следовать предложенному нами алгоритму:

1. Проверьте, какая ставка налога установлена в решении местного органа власти для вашей недвижимости (в газете, на сайте или в ГФС).

2. Уточните, есть ли у вас право на пользование льготами. Льгота, уменьшающая налогооблагаемую площадь жилой недвижимости, предусмотрена НК. Но и в решении органов местной власти также могут быть установлены дополнительные льготы.

3. Обратите внимание на общую площадь вашей жилой недвижимости: возможно, налог на недвижимость будет дополнительно увеличен.

4. Если вы продали или приобрели недвижимость в течение отчетного (прошлого) года – проверьте дату перехода к вам права собственности. Налог должен быть пересчитан исходя из месяцев владения этой недвижимостью.

5. Сверьтесь с органом ГФС в части начисленного налога и информации, влияющей на его сумму. Могут быть выявлены расхождения, в результате чего налог вам пересчитают.

Источник: “Баланс” № 57-58, который вышел из печати 16.07.18 г.

Источник: https://balance.ua/ru/news/post/nalog-na-nedvizhimost-dlya-fizlic-vremya-platit-po-schetam

Какие налоги платить при продаже квартиры в Беларуси

Каким образом не выплачивать налог с проданной квартиры?

Известная поговорка “Заплати налоги и спи спокойно” в реальности сталкивается со сложностью выяснения всех обязательных к уплате налогов. В этой статье мы попробовали разобраться с уплатой налогов при продаже недвижимости в Беларуси. Данная статья не является юридической консультацией. Перед совершением сделок с недвижимостью мы рекомендуем обращаться в налоговую инспекцию.

Продажа недвижимости в Беларуси облагается подоходным налогом с физических лиц – Глава 18 Налогового кодекса Республики Беларусь. Ставка фиксирована и равна 13%. Подоходный налог взимается только с дохода, полученного от сделки. 

Один раз в 5 лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) налоговые резиденты Республики Беларусь (пункт 44 статьи 208 НК) могут продать без уплаты подоходного налога: 

  • Жилой дом;
  • Квартиру;
  • Дачу;
  • Садовый домик;
  • Гараж; 
  • Машино-место; 
  • Земельный участок;
  • Недостроенный дом или дачу.

В каких случаях необходимо уплатить подоходный налог с продажи недвижимости?

1. Если вы совершили вторую продажу объекта недвижимости в течение 5 лет.

2. Налогом облагается продажа нежилых помещений, принадлежащих физическим лицам на правах собственности:

  • Офисы;
  • Административные помещения;
  • Торговые помещения.

Даже с первой продажи таких объектов недвижимости придется заплатить подоходный налог.

3. Если вы являетесь иностранным гражданином и налоговым нерезидентом Республики Беларусь, то есть провели на территории нашей страны менее 183 дней в текущем календарном году.

До совершения сделки в налоговом органе по месту нахождения недвижимости необходимо получить документы, подтверждающие отсутствие задолженностей перед бюджетом.

Для удостоверения сделки требуется предоставить такой документ, иначе ее будет невозможно провести.

Обратите внимание, что при определении резидентства учитывается текущий календарный год.

Если в прошлом календарном году вы проживали более 183 дней на территории Беларуси, а в начале этого года совершили сделку по продаже объекта недвижимости, не прожив необходимое количество дней, то считается, что на момент сделки вы были нерезидентом. Так как налоговая декларация подается в следующем году, за вами признают обязанность уплатить подоходный налог с продажи, как нерезидента. 

Как рассчитывается сумма налога?

Например, если вы приобрели квартиру за 60 000$ в эквиваленте, а продали за 70 000$ в эквиваленте, то налогом будут облагаться 10 000$. 

Налог составит: 10 000$ (доход) * 13% (подоходный налог) = 1 300$ (подоходный налог к оплате). Оплата только в белорусских рублях.

Когда подавать декларацию по подоходному налогу?

В новой редакции Налогового кодекса Республики Беларусь, который вступил в силу 1 января 2019 года, изменен срок подачи декларации.

Ранее  подать декларацию в налоговый орган нужно было не позднее 1 марта. Теперь срок увеличен – подача по 31 марта включительно. Одновременно сместился и срок уплаты – с 15 мая на 1 июня года, следующего за отчетным. Извещение физическому лицу или его представителю должны вручить не позднее 30 апреля.

То есть, если в 2019 году вы продали вторую квартиру в течение 5 лет, то налоговую декларацию вы обязаны подать до 31 марта 2020 года. При наличии дохода от продажи, оплатить подоходный налог с дохода необходимо не позднее 1 июня 2020 г.  

Если после продажи квартиры вы не получили дохода, то все равно необходимо предоставить декларацию в налоговый орган в установленный срок.  

Когда можно не платить налог? 

1. Если в течение 5 лет вы продали одну квартиру, полученную в наследство, и одну квартиру, которую приобрели самостоятельно, то от уплаты подоходного налога с продажи последней вы будете освобождены. С продажи первой также налог не предусмотрен. Если один из продаваемых объектов недвижимости был получен в наследство, то второй продажей в течение 5 лет он не считается.

2. Если в течение 5 лет продается дом и квартира, то продажа второго объекта недвижимости не будет облагаться налогом. В данном случае дом и квартира не являются однородными объектами.

3. Если в течение 5 лет отчуждается не завершенное строительством капитальное строение (здание, сооружение), расположенного на земельном участке, предоставленном для строительства и обслуживания жилого дома, садоводства, дачного строительства, в виде служебного надела. 

Указанные изменения в законодательстве действуют с 01.01.2019 и имеют обратную силу. Это значит, что если до указанной даты по такому основанию физическим лицом был уплачен налог, то он подлежит возврату из бюджета.

Физлицо вправе обратиться в налоговый орган с заявлением о зачете (возврате) излишне уплаченных (взысканных) сумм подоходного налога. Независимо от истечения пятилетнего срока со дня уплаты (взыскания) такого налога.

Какие льготы существуют?

Для граждан Беларуси, которые не являются налоговыми резидентами и постоянно проживают за пределами страны, предусмотрена льгота при продаже объектов недвижимости перечисленных в пункте 44 статьи 208 НК Республики Беларусь. То есть первая продажа указанной выше недвижимости не будет облагаться налогом.
До вступления новой версии НК Республики Беларусь для таких граждан не было предусмотрено подобной льготы.

Ответственность за несоблюдение закона

Встречаются случаи, когда люди прописывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость, чтобы снизить налог или вообще его не платить. 

Ответственность за уклонение от уплаты налогов предусмотрена статье 243 Уголовного кодекса Республики Беларусь. 

Будьте юридически грамотны! Незнание законов не освобождает от ответственности.

Сделайте репост на стену, чтобы не потерять! Эта статья может быть полезна в будущем.

Хотите получить консультацию специалиста? Звоните по телефону +375 44 758 73 26 или оставьте заявку в форме ниже

Источник: https://avangard-n.by/articles/uplata-nalogov-pri-prodaze-nedvizimosti.html

Налог с продажи недвижимости: кому и сколько платить

Каким образом не выплачивать налог с проданной квартиры?

Одним из новогодних «подарков», преподнесенных государством гражданам, стало изменение правил взимания налогов со сделок по продаже квартир. С 1 января вступила в действие новая статья Налогового кодекса, которая одновременно расширяет круг налогоплательщиков и отменяет ряд ранее установленных налоговых преференций.

По мнению Ярослава Гафурова, управляющего партнера и адвоката юридической группы «Double Pro», нововведения способствуют повышению налоговой нагрузки на продавцов и снизят привлекательность инвестиций в недвижимость. При этом некоторые использованные законодателями формулировки неоднозначны, что может спровоцировать волну судебных споров между продавцами квартир и налоговыми инспекторами.

Кто платит?

– Обновленные правила налогообложения сделок с недвижимостью изложены в дополнительной статье 217.1 Налогового кодекса. Согласно новой норме, подоходный налог (13%) обязаны платить продавцы, владеющие жильем менее 5 лет.

Закон содержит оговорку о том, что новый алгоритм налогообложения касается объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 01.01.2016.

В порядке исключения минимальный порог, освобождающий от налога, снижен с 5 до 3 лет только для собственников квартир, получивших квадратные метры в дар или по наследству от родных и близких, приватизировавших жилье либо ставших владельцами имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кадастровый «камертон»

– Раньше граждане активно применяли следующую схему уклонения от налога. При продаже стоимость квартиры искусственно занижалась до одного миллиона рублей, что соответствовало сумме предоставляемого в соответствии со ст. 220 НК РФ налогового вычета.

Таким образом, налогооблагаемая база «обнулялась». После нововведений у продавцов сохранилось право на получение вычета, однако кардинально изменилась методика определения налоговой базы. У мытарей появился «камертон» в виде кадастровой стоимости недвижимости.

Если заявленная налогоплательщиком сумма сделки окажется меньше кадастровой оценки проданной недвижимости, умноженной на коэффициент 0.7, то налог при продаже будет начисляться исходя из данных кадастра.

То есть, налоговая база будет равна 70% от кадастровой стоимости объекта.

При этом доход от реализации жилья может быть скорректирован на сумму приобретения недвижимости – при условии предоставления документов, подтверждающих цену покупки.

Трудности толкования

– Закон содержит оговорку о том, что новый алгоритм налогообложения касается объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 01.01.2016. Казалось бы, гражданам, которые купили квартиру в 2015-ом и планируют продать ее спустя 3 года, можно будет, как и раньше, не думать о налоге.

Однако весьма расплывчатая формулировка уже вызывает определенные разночтения в профессиональной среде и может быть использована налоговиками как основание для налогообложения доходов от операций с любой недвижимостью, зарегистрированной после 1 января 2016 года. Участники рынка недвижимости рассчитывают на то, что в ближайшее время последуют официальные разъяснения Минфина или налоговой службы.

Как заплатить налог?

– Если проданная квартира находилась в вашей собственности менее 5 лет, необходимо после совершения сделки до конца апреля следующего года подать налоговую декларацию, указав в ней полученный доход. На основании этой информации налоговая инспекция подготовит и направит налогоплательщику квитанцию с указанием суммы налога.

Что будет, если не платить?

– Если продавец квартиры, которая перепродается менее чем через 5 лет с момента последней смены собственника, уклонится от уплаты налога, задолженность будет взыскана через суд.

При этом за каждый день просрочки будут начислены пени.

За отказ от декларирования дохода, полученного от продажи квартиры, а также за умышленное занижение налоговой базы на нарушителей может быть наложен штраф.

Последствия нововведений для рынка

– По мнению многих экспертов, новые правила налогообложения сделок с недвижимостью будут иметь не только социально-экономические, но и конъюнктурные последствия для квартирного рынка.

Например, следует ожидать сокращение объема предложения жилья, поскольку многие собственники будут вынуждены повременить с реализацией квадратных метров со сроком владения менее 3-5 лет.

Кроме того, нововведения могут привести к увеличению количества споров вокруг справедливости кадастровой оценки.

В условиях падения цен на квартиры из-за кризиса большинство налогоплательщиков столкнутся с искусственным завышением налоговой базы. Дело в том, что рассчитанная государством кадастровая стоимость недвижимости нередко превышает реальную стоимость жилья на 10-30%.

Такая несправедливость спровоцирует волну судебных исков об оспаривании завышенной кадастровой стоимости.

Возможно, продавцы станут активно придумывать способы оптимизации налоговой нагрузки – например, через продажу квартир с неопределенной кадастровой стоимостью по долям в праве.

Источник: https://elitnoe.ru/magazines/204-nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti

Вопрос права
Добавить комментарий