Какие документы обязана предоставить УК собственнику квартиры?

Управляющие организации могут не представлять собственникам информацию, не предусмотренную Стандартом раскрытия

Какие документы обязана предоставить УК собственнику квартиры?

Думаю, вы согласитесь, что зачастую собственники помещений в МКД требуют от управляющей организации предоставить информацию, которую УК вовсе не должна раскрывать владельцам квартир.

К таковой относится внутренняя документация УК или сведения о финансово-хозяйственной деятельности, не предусмотренные по Стандарту раскрытия информации. Эти данные могут не предоставляться собственникам, если иное не предусмотрено в договоре управления.

Давайте поговорим о том, как обосновать свой ответ собственникам и на какие нормативно-правовые акты ссылаться.

Какую информацию должна раскрывать УК

Если собственники помещений в МКД просят управляющую организацию предоставить им данные по зарплатам сотрудников УК, сумме аренды офиса или другие подобного рода сведения, то УК на законных основаниях вправе их не предоставлять, сославшись на п.3 Стандарта раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731 от 23.09.2010 года). 

Но здесь нужно сделать небольшую оговорку. Если в договоре управления МКД прописана обязанность управляющей организации по предоставлению собственникам иной информации, отличной от Стандарта раскрытия, и по другим формам отчётности с определённой периодичностью, то УК должна будет по запросу потребителей предоставить такие сведения.

Например, если в договоре управления МКД прописано, что УК предоставляет сведения о себестоимости работ и услуг, то собственники могут потребовать от своей управляющей организации предоставить им информацию, скажем, по стоимости инвентаря дворника.

Но существует судебная практика, когда суды встают на сторону управляющих организаций и отказывают собственникам в удовлетворении их исков, в которых они требуют обязать УК предоставить им всю запрашиваемую информацию.

И такое подтверждение мы находим в определении Свердловского городского суда №33-6605/2012 от 5 июня 2012 года, а также в Апелляционном определении Верховного суда Республики Башкортостан №33-1394/2013 от 5 февраля 2013 года.

Непредоставление собственникам информации, не предусмотренной Стандартом раскрытия, не является для управляющей организации нарушением. За это её нельзя оштрафовать. Полный перечень информации, подлежащей обязательному раскрытию, указан п.3 Стандарта.

Перечислим его:

  • общая информация об УК, основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (годовая бухгалтерская отчётность и баланс с приложениями к нему, сведения о доходах и расходах, полученных и понесённых в связи с оказанием услуг по управлению МКД по данным раздельного учёта доходов и расходов);
  • перечень МКД в управлении УК с указанием их адресов и основания управления по каждому дому;
  • перечень МКД с расторгнутыми в прошлом году договорами управления с указанием их адресов и основания расторжения;
  • общая информация об МКД в управлении с характеристиками дома (адрес, год, серия и тип постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества, уровень благоустройства, кадастровый номер (при наличии), конструктивные и технические параметры, системы инженерно-технического обеспечения и площадь земельного участка в составе общего имущества);
  • информация о выполняемых работах и оказываемых услугах с указанием их стоимости по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД и иных услугах, связанных с достижением целей управления МКД;
  • информация об оказываемых коммунальных услугах (о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления КУ);
  • информация об использовании общего имущества в МКД;
  • информация о капитальном ремонте общего имущества в МКД, если решением общего собрания собственников управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома (формирование фонда капремонта на спецсчёте дома). Если средства собственников идут в “общий котёл”, то есть формируются в фонде капитального ремонта регионального оператора, то УК не должна размещать эти сведения;
  • информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в МКД с их результатами;
  • отчёт об исполнении управляющей организацией договора управления за прошедший год;
  • информация о случаях привлечения управляющей организации или её должностного лица к административной ответственности за нарушения в сфере управления МКД с приложением копий документов о применении мер административного воздействия и сведениями о мерах, принятых для устранения допущенных нарушений.

Сроки ответов УО на обращения жителей домов и сторонних лиц

Почему УК не должна раскрывать собственникам информацию, не предусмотренную по Стандарту

По Стандарту раскрытия информации собственники не могут требовать предоставления им оригиналов и заверенных копий документов управляющей организации, если иное не предусмотрено в договоре управления.

Если в управляющую организацию поступил такой запрос от собственника, то ему следует предложить придти в офис УК для ознакомления с документами.

При этом, необходимо уточнить, с какими конкретно документами собственник может ознакомиться по Стандарту раскрытия информации и ФЗ №152 от 27.07.2006 года “О персональных данных”.

Уведомите собственника о том, что согласно требованиям ст.19 ФЗ №152 УК имеет право принимать меры для защиты своих персональных данных. В связи с этим ознакомление собственника с документацией УК может сопровождаться регистрацией в специальном журнале и использованием видео- и фотосъемки во избежание хищения, уничтожения и порчи оригиналов документов.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Согласно п.21 Постановления Правительства РФ №731 управляющие организации раскрывают информацию по формам Минстроя (Приказ №882/пр) на основании письменного запроса потребителя. Тут же даётся пояснение, что потребителями признаются физические и юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД (п.6 Стандарта раскрытия).

Таким образом, только собственники имеют право запрашивать у своей управляющей компании определённую информацию. Все остальные граждане и организации таким правом не обладают. То есть, если к вам обратился потребитель ЖКУ, не являющийся собственником помещения в МКД, то вы вправе отказать ему в предоставлении любой информации по запросу.

Для неограниченного круга лиц, как сказано в ПП РФ №731, существуют информационные стенды в офисах управляющих компаний и доски объявлений в подъездах МКД. Там предусмотренная Стандартом и ПП РФ №354 информация размещается специально для всех желающих с ней ознакомиться.Какие сведения УО не обязана предоставлять собственникам

Как мотивированно отказать собственнику на предоставление информации по запросу

Как быть, если собственник обратился к вам с требованием предоставить ему информацию, например, о стоимости строительных материалов или себестоимости выполненных работ. Такое требование в виде письменного запроса может быть выставлено при отказе председателя совета дома или другого уполномоченного решением общего собрания собственников лица подписать данный акт.

В таком случае управляющая организация может смело отказать собственнику на том основании, что он не вправе проверять стоимость выполненных работ и оказанных услуг, включая цену на стройматериалы, указанные в акте (ст.748 ГК РФ, ПП РФ №491). Но здесь опять-таки сделаем оговорку, которая очень важна: если иное не предусмотрено в договоре управления.

В акте приёмки выполненных работ равно, как и в формах раскрытия информации (Приказ Минстроя №882/пр) указывается не себестоимость работ, а фактическая их стоимость.

Поэтому УК может ответить, что запрашиваемая собственником информация не подлежит раскрытию согласно требованиям действующего законодательства.

Следовательно, такая информация собственнику представлена быть не может, если иное не предусмотрено договором управления.

Всю информацию по формам Минстроя собственники и потребители ЖКУ могут посмотреть на сайте УК, портале Реформа ЖКХ и частично в ГИС ЖХ. В печатном виде сведения хранятся на информационных досках в офисе УК и на досках объявлений в подъездах МКД.

Собственники не могут принудить управляющую организацию предоставить им по запросу желаемую информацию, если иное не предусмотрено в договоре управления. Всё только в рамках Стандарта раскрытия информации и только по формам Минстроя. Также напоминаем, что ни действующее законодательство, ни договор управления не позволяет собственникам снимать с оригиналов документов копии любым способом.

Для ознакомления с информацией по Стандарту раскрытия управляющая компания может направить собственников на портал Реформа ЖКХ или сайт УК, указав соответствующие ссылки в письменном ответе на запрос.Как УО и ТСЖ общаться с жителями МКД согласно ПП РФ № 331

Независимо от принятого УО решения о предоставлении жителю МКД информации, организация обязана ответить ему в срок от 1 до 30 дней в зависимости от характера запроса. Чтобы не потерять ни одного обращения и в срок направить ответ на него, УО может вести учёт заявок и обращений с помощью сервиса «АДС на 100%». Попробуйте его бесплатно!

Источник: https://roskvartal.ru/sobstvenniki/6541/uk-mogut-ne-predstavlyat-sobstvennikam-informaciyu-ne-predusmotrennuyu-standartom-raskrytiya

Какие сведения УО обязана предоставить собственникам

Какие документы обязана предоставить УК собственнику квартиры?

Бывает так, что жители многоквартирных домов не понимают, откуда берутся цифры в квитанциях за содержание и ремонт общего имущества и сколько управляющая организация тратит денег на выполнение работ и услуг. Чтобы прояснить ситуацию, они просят управляющую организацию предоставить документы, подтверждающие стоимость выполнения работ.

Расскажем, какие данные УК должна предоставлять собственникам помещений по запросу.УК против снега: ответственность за содержание ОИ в МКД

Сведения, предусмотренные договором управления

Порядок осуществления контроля за выполнением обязательств управляющей организации – одно из существенных условий договора управления. В соответствии с его условиями собственники помещений вправе получать:

  • информацию о перечне, объёме, качестве и периодичности оказанных работ и услуг;
  • копии документов, связанных с выполнением обязательств.

Сроки, в которые управляющая организация должна предоставить собственнику информацию, указываются в договоре управления при его заключении. Как правило, такой срок составляет от трёх до пяти рабочих дней, но по согласованию между сторонами может быть уменьшен.

За 15 дней до окончания срока действия договора управления собственники могут ознакомиться с письменным отчётом по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В нём должна быть вся информация о выполненных управляющей организацией работах и оказанных услугах.Что такое «баланс дома» и как предоставить его собственникам

Информация, предусмотренная Стандартом раскрытия

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.09.

2010 № 731 управляющая организация должна предоставить собственникам помещений в многоквартирных домах:

  • общую информацию и сведения об основных показаниях финансово-хозяйственной деятельности;
  • перечень МКД в управлении управляющей организации с указанием адреса и основания управления;
  • общие характеристики многоквартирных домов в управлении;
  • информацию о выполненных работах по содержанию и ремонту общего имущества;
  • информацию об оказываемых коммунальных услугах;
  • сведения о капитальном ремонте в случае, если у управляющей организации открыт специальный счёт;
  • информацию о проведённых ОСС;
  • отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год;
  • информацию о случаях привлечения управляющей организации или её должностных лиц к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами;
  • сведения о тарифах.

Согласно п. 5 ПП РФ от 23.09.2010 № 731, управляющие организации раскрывают информацию о своей деятельности на официальном сайте, определённом уполномоченным органом исполнительной власти. До 1 января 2018 года таким сайтом был портал Реформа ЖКХ. Теперь управляющие организации раскрывают информацию в ГИС ЖКХ.

Исключение – Москва, Санкт-Петербург, Севастополь. Они должны заполнять Реформу ЖКХ до 1 июля 2019 года. Также информацию нужно размещать на одном из сайтов по выбору УО:

  1. Сайт управляющей организации.
  2. Сайт органа исполнительной власти субъекта РФ, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.
  3. Сайт органа местного самоуправления, на территории которого УО осуществляет свою деятельность.

Кроме интернет-ресурсов, УО размещает информацию на информационных стендах, расположенных в помещении управляющей организации.

Поэтому, если запрашиваемая собственником информация размещена на сайте организации, портале «Реформа ЖКХ» или в ГИС ЖКХ, управляющая организация в ответ на запрос может дать ссылку на нужные данные.Как работать с жалобами на управляющую компанию

Данные о техническом состоянии МКД

Нередко собственники не понимают, почему управляющая организация решила, что для поддержания общего имущества МКД в надлежащем состоянии нужно оказывать определённый перечень работ и услуг.

В подтверждение того, что МКД нуждается в тех или иных работах, управляющая организация должна предоставить собственникам:

Реестр собственников помещений в МКД

Согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, управляющая организация обязана предоставить реестр собственников помещений в МКД инициатору общего собрания собственников по письменному обращению в УО или обращению в ГИС ЖКХ в течение пяти дней. Согласие остальных собственников помещений МКД на предоставление реестра с персональными данными в целях созыва и организации ОСС, получать не нужно.

Реестр должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в МКД:

  • Фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование и ОГРН – для юридических лиц;
  • номер помещения в МКД;
  • размер доли в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД.

Для удобства управляющей организации в реестр собственников помещений в МКД можно включить реквизиты документов, подтверждающих право собственности на помещение. Тогда на общем собрании собственников не нужно будет собирать такие реквизиты у каждого собственника.Управляющие организации обязали вести реестр собственников

Что будет, если не предоставить информацию

Ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ установлена административная ответственность за нарушение прав потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемых товарах, работах или услугах, об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы.

Если права потребителя нарушены, виновник получит предупреждение или административный штраф:

  • на должностных лиц – от 500 до 1000 рублей;
  • на юридических лиц – от 5 000 до 10 000 рублей.

Управляющей организации стоит помнить, что штраф – не всегда самое страшное наказание за ненадлежащее выполнение её обязанностей. Недовольство собственников работой УО может привести к жалобам в ГЖИ, прокуратуру, администрацию и даже к смене способа управления.

Чтобы упростить и систематизировать работу управляющих организаций с заявками и обращениями жителей домов, мы разработали удобный сервис «АДС на 100%». Он поможет правильно выстроить ежедневную деятельность диспетчерской и систематизирует переписку компании с клиентами. Получите демо-доступ уже сейчас.

Извините, произошла ошибка.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/8476/kakie-svedeniya-uo-obyazana-predostavit-sobstvennikam

Собственникам жилья | дума городского округа чапаевск самарской области

Какие документы обязана предоставить УК собственнику квартиры?

СОБСТВЕННИКАМ ЖИЛЬЯ.

            Проживая в многоквартирном доме, каждый из нас  обязан оплачивать свою часть его содержания, ремонт, получаемые коммунальные услуги. Но в жизни часто случается так, что мы, не получая этих самых услуг, платим за них лишние деньги. 

Что нужно знать, чтобы в подъезде было чисто и светло, вовремя делались косметический и капитальные ремонты, нормально функционировали все коммуникации, в порядке содержались придомовые территории, детские и спортивные площадки и места отдыха?

В законодательстве РФ есть реальные и действенные механизмы защиты прав жильцов, нужно только уметь ими пользоваться.

Знать свои права, понимать, как действовать — необходимо для каждого.

Здесь приведены самые элементарные вопросы, знать ответы на которые, должен любой взрослый гражданин, проживающий в многоквартирном доме.

Кто такие наниматели и собственники?

Наниматели жилых помещений -лица, пользующиеся жилым помещением по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Собственники помещений -лица (физические и юридические), обладающие правом собственности на помещения ( приватизированные помещения, купившие его и т.д.

) в том числе предоставляющие помещения нанимателям по договорам найма.

Что принадлежит собственникам помещений, кроме собственного помещения (квартиры)?

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество дома, а именно:

  • помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованием земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Жилищный кодекс РФ, ст. 36, п.1)

Что такое управление многоквартирным домом?

Управление многоквартирным домом это:

  • обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
  • надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме;
  • решение вопросов пользования указанным имуществом; предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.(ЖК РФ, ст. 161,п.1)

Кто управляет многоквартирным домом?

Многоквартирным домом управляют собственники помещений. Собственники помещений в отличии от нанимателей принимают участие в решении всех вопросов, касающихся дома, в том числе формировании платежей, формировании перечня услуг и т.д.

Какие способы управления домом существуют?

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (все вопросы решаются на общем собрании собственников);
  • управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (собственники создают кооператив или ТСЖ для управления домом;
  • управление управляющей организацией (собрание собственников жилья принимает решение о сотрудничестве с той или иной организацией и поручает ей управление домом). (ЖК РФ, ст.162,п.2,п.3 ).

Как назначается управляющая организация, если собственники не приняли решения о ее выборе?

Если собственники не выбрали способ управления домом, то уполномоченный орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления домом. Победитель конкурса получает право управления многоквартирным домом.
(ЖК РФ, ст.161, п.4).

Как заключается договор с управляющей компанией, если собственники не принимали решения о заключении договора?

Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса и об условиях договора управления домом.
(ЖК РФ,ст.161,п.5)

Источник: https://chap.samgd.ru/contents/109797/

Верховный суд разъяснил, кого и когда хозяин обязан пустить в квартиру

Какие документы обязана предоставить УК собственнику квартиры?

Собственник переделанной квартиры не имеет права не пустить к себе с проверкой представителей управляющей компании, которая отвечает за дом. Такое решение озвучила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда изучила спор управляющей компании и хозяев квартиры в Подмосковье.

Супружеская пара сделала в своей квартире большой ремонт с полной перепланировкой внутри. Коммунальщики попросили хозяев показать, что же те сделали, но получили отказ. Городской суд посчитал, что коммунальщики действовали правомерно, однако областной суд решил, что их коллеги не правы. Спор дошел до Верховного суда…

ВС перекрыл сомнительные схемы обналичивания средств из бюджета

А началось с того, что в Красногорский городской суд Московской области обратилась управляющая компания, которую собственники одной из квартир не пустили через порог. В иске коммунальщики просили обязать ответчиков – мужа и жену – “предоставить доступ в жилое помещение”.

Управляющая компания по почте отправила требование предоставить документы о том, что их перепланировка согласована. В ответ – тишина.

Спустя несколько месяцев коммунальщики отправили по тому же адресу второе письмо с требованием пустить их в квартиру “для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных сетей многоквартирного дома”. Но собственники их не пустили. Остался единственный выход – идти в суд.

Решение городского суда гласило: иск удовлетворить, собственников обязать предоставить коммунальщикам доступ в жилище. Ответчиков суд еще и наказал рублем, взыскав с них компенсацию госпошлины – 6 тысяч рублей. Решение супруги обжаловали. Московский областной суд вердикт коллег отменил и принял новое решение – в иске коммунальщикам отказать.

Тогда уже управляющая компания пошла дальше и выше – в Верховный суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила спор и посчитала, что апелляция была не права, и ее решение отменила. Вот аргументы высокой судебной инстанции. В Жилищном кодексе есть статья 30.

В ней перечислены обязанности собственника квартиры – содержать жилье в “надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйного обращения с ним”. Список обязанностей собственника немаленький. В частности, он должен соблюдать права соседей и правила содержания общего имущества дома.

Из материалов дела видно, что документы о перепланировке хозяева квартиры отказались показывать, пустили коммунальщиков на свою территорию после их требований лишь “частично”. То есть не пустили на кухню, в одну из комнат и в лоджию.

По материалам дела видно, что горсуд, соглашаясь с иском управляющей компании, сослался на Жилищный кодекс (статьи 31 и 161) и на документ под названием Правила предоставления коммунальных услуг.

Эти правила были утверждены постановлением правительства (N354 от 6 мая 2011 года).

Исходя из этого суд решил, что коммунальщики имеют право осматривать внутриквартирное оборудование “для предотвращения аварийных ситуаций”.

Спор начался с того, что собственники одной из квартир не пустили управляющую компанию через порог

Областной суд это решение отменил. Он сказал, что оснований для доступа коммунальщиков в комнаты и кухню – нет. Потому как никакого технического и санитарного внутриквартирного оборудования в комнатах, куда коммунальщиков не пустили, – не установлено. А у истцов нет жалоб соседей из-за сделанной перепланировки. Значит, ничьи права не нарушены.

Верховный суд назвал такие выводы областных коллег неправильным толкованием и применением норм закона.

Он напомнил про Жилищный кодекс (статья 17), в котором говорится, что пользоваться жильем можно, только соблюдая права тех, кто живет в нем и рядом, а также всяких требований – от противопожарных до экологических.

И при этом еще надо учитывать Правила пользования жилыми помещениями. В последних сказано, что надо “немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей”. А если такие неисправности появятся, сразу ставить в известность управляющую компанию.

А еще гражданин-собственник обязан “пускать в заранее согласованное время” представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра оборудования и ремонта. Тот же кодекс предписывает собственнику поддерживать жилье в хорошем состоянии.

В 161-й статье ЖК говорится, что управление многоквартирным домом должно делать его безопасным и благоприятным для тех, кто там живет. Правительство страны устанавливает стандарты и правила работы по управлению многоквартирным домом.

В Градостроительном кодексе (статья 55.24) сказано, что “в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников” коммунальщики должны обеспечить и санитарное благополучие, и техническое обслуживание и еще много чего, включая текущий ремонт. Там же расписано, что такое техническое обслуживание зданий и эксплуатация многоквартирных домов.

Верховный суд разобрал спор о постройках на участке

Верховный суд подчеркнул: состав минимального перечня необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома, порядок таких работ и услуг устанавливаются правительством РФ.

В Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома сказано, что осмотры этого общего имущества проводятся собственниками помещений, должностными лицами органов управления ТСЖ или управляющей компании, там же сказано, что исполнитель имеет право требовать допуска “в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще одного раза в три месяца в жилое или нежилое помещение, которое он занимает”. Приходить управляющая компания может “по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время”..

В пункте 34 Правил предоставления услуг сказано, что потребитель обязан допускать представителей аварийных служб, госорганов и прочих в свое жилье для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования.

Верховный суд подчеркнул: эти требования носят обязательный характер и относятся как к самому зданию, так и к его инженерным системам.

Техническое состояние внутриквартирного оборудования должно соответствовать требованиям, и это обязательное условие для предоставления коммунальных услуг всем жильцам .

Эти нормы, сказал Верховный суд, определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Так что периодические осмотры (не чаще одного раза в 3 месяца) это обязанность исполнителя, и он имеет право требовать допуск в помещения.

Эти требования закона областной суд проигнорировал, решив, что в помещение можно пускать только при аварии или из-за жалоб соседей. Поэтому решение Красногорского горсуда оставлено в силе, а областное отменено.

Источник: https://rg.ru/2019/06/10/reg-cfo/verhovnyj-sud-raziasnil-kogo-i-kogda-hoziain-obiazan-pustit-v-kvartiru.html

Вс подтвердил право управляющих компаний заходить в квартиры собственников

Какие документы обязана предоставить УК собственнику квартиры?

Контекст

ВС объяснил, когда перепланировку квартиры не удастся узаконитьНельзя делать перепланировку балкона без разрешения соседей – ВС РФ

Управляющие компании имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на коммунальщиках висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный суд РФ. Высшая инстанция напоминает, что свои визиты представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками и приходить к ним в гости в удобное для жителей время и не чаще одного раза в 3 месяца.

Суть дела 

Управляющая компания хотела осмотреть квартиру жителей Красногорска, подозревая что в помещениях сделана перепланировка, которая может привести к изменениям технического и санитарного состояния оборудования.

Коммунальщики затребовали у жильцов документы о согласовании проведённой перепланировки, но не получили их.

Тогда УК направила собственникам требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра внутреннего оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был и тогда компания обратилась в суд.

Решением Красногорского суда Московской области иск был удовлетворён. Суд первой инстанции сослался на положения статей 31 и 161 Жилищного кодекса, а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства № 354 от 6 мая 2011 года. Судья исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.

Однако Мособлсуд отменил это решение и отказал коммунальщикам в доступе в квартиру.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в этих помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования.

К тому же никаких аварийных ситуаций в доме не произошло, указала апелляция. Также Мособлсуд сослался на отсутствие  жалоб собственников других помещений из-за перепланировки.

Это обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Позиция ВС 

Высшая инстанция напомнила, что собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).

Долг собственников соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ. 

Кроме того, правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию. 

При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты “д” и “и” пункта 10), указывает ВС. 

Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся: 

– соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

– безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

– соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении. 

Об обязанности проводить регулярные осмотры с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34). 

“По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт “е” пункта 3 Правил № 354)”, — отмечает ВС. 

Он подчеркивает, что закон прямо требует от управляющих компаний осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров.

Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в помещение у коммунальщиков имеется только при аварийных ситуациях или в связи с жалобами других потребителей на нарушение их законных прав, поясняет ВС. 

“Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем”, — подчеркивает высшая инстанция. 

В связи с чем она отменила апелляционное определение Мособлсуда и оставила в силе решение Красногорского городского суда о допуске представителей УК “Вертикаль” в квартиру.

Алиса Фокс 

Источник: http://rapsinews.ru/judicial_analyst/20190527/299642494.html

Как сменить управляющую компанию в Подмосковье

Какие документы обязана предоставить УК собственнику квартиры?

Жилищный кодекс РФ предоставляет право собственникам жилья самостоятельно выбирать организацию, занимающуюся управлением общедомовым имуществом.

Собственники квартир не обязаны терпеть холодные батареи, грязные подъезды и сломанные перила. От услуг недобросовестной организации можно отказаться.

Подробнее о том, как жителям Подмосковья действовать при смене управляющей компании, читайте в материале портала mosreg.ru.

Куда жаловаться на сосульки в Подмосковье>>

Чем должна заниматься управляющая компания

Источник: Главное управление «Государственная жилищная инспекция Московской области»

В обязанности управляющей компании входят:

– контроль качества коммунальных услуг (энергоснабжения, водоснабжения, канализации, вывоза мусора);

– прием и расчет коммунальных платежей, направление денежных средств снабжающим предприятиям (если не заключен договор с МособлЕИРЦ);

– распределение средств и организация ремонтной и хозяйственной деятельности;

– создание условий для безопасной эксплуатации дома.

Управляющая компания обязана выполнять работы, перечисленные в договоре с собственниками жилья. Сюда обычно включены:

– осмотр общедомового имущества (например, два раза в год);

– текущий ремонт помещений;

– подготовка здания к зиме;

– устранение аварий внутри дома в сроки, установленные стандартом;

– обеспечение чистоты подъезда и двора;

– озеленение территории, если она относится к общедомовому имуществу;

– обеспечение работы счетчиков;

– выявление расхитителей энергетических ресурсов;

– учет регистрации собственников жилья;

– предоставление отчета о проделанной работе на общем собрании жильцов (не реже одного раза в год).

Если жильцов не устраивает объем или качество предоставляемых компанией услуг, они могут предъявить требование о перезаключении договора с целью его изменения и дополнения. В случае отказа они вправе сменить управляющую компанию.

Как получить компенсацию за оплату ЖКУ в Подмосковье>>

Как расторгнуть договор с управляющей компанией

Источник: ©, pixabay.com

Самый простой способ сменить управляющую компанию – дождаться окончания срока действия договора. Обычно документ продлевается автоматически, но если собственники заявили о желании его расторгнуть, прекратить отношения с управляющей компанией не составит труда.

Если срок договора не закончился, прервать его можно следующим образом:

– по соглашению сторон;

– согласно действующему договору, если в нем регламентирован порядок действий при досрочном расторжении;

– путем создания на общем собрании товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое откажется от услуг управляющей компании и само займется управлением домом или наймет другую организацию;

– в судебном порядке при существенных нарушениях условий договора (холод в квартирах, неработающие лифты, нерегулярное энерго- и водоснабжение, изношенность кровли, несвоевременность ремонта и устранения аварий и т.д.);

– на основании общего собрания собственников многоквартирного дома без существенных замечаний к работе компании.

В любом случае решение о смене управляющей компании принимается на общем собрании жильцов. На нем создают уполномоченную группу, участники которой действуют по доверенностям от других собственников.

Порядок действий при смене управляющей компании

Смена управляющей компании происходит в несколько этапов:

1. Создание инициативной группы.

2. Сбор необходимых документов. Управляющая компания обязана предоставить акты выполненных работ и оказанных услуг за последний год, акты осмотра инженерных сетей дома за последние 2 года, договор обслуживания или управления.

3. Организация общего собрания жильцов. Инициативная группа должна известить о нем всех собственников квартир письменно, не позднее чем за 10 дней до проведения. Официальные предупреждения вручаются владельцам жилья под роспись. При заочном ании к ним прикрепляют бюллетени для ания.

В дополнение к этому информация о собрании публикуется в объявлении, содержащем:

– сведения о форме собрания (очной или заочной);

– паспортные данные инициаторов собрания;

– дату, время, место проведения;

– при заочном ании – место приема бюллетеней, даты начала и окончания их сбора;

– повестку дня.

4. Проведение общего собрания собственников. В протоколе перечисляются нарушения управляющей компанией условий договора и претензии жильцов. Решение о смене организации считается принятым, если «за» высказались более 50% собственников квартир. При этом количество у каждого конкретного собственника зависит от того, сколько квадратных метров жилой и общей площади дома ему принадлежит.

5. Выбор новой управляющей компании. Инициативная группа представляет список кандидатов на управление домом и макеты договоров с ними. Список работ и услуг по содержанию и ремонту дома имеют право определять владельцы квартир. При этом Жилищным кодексом РФ определены обязательные пункты:

– состав общего имущества, входящего в зону ответственности управляющей компании;

– списки работ и услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, коммунальных услуг;

– порядок внесения изменений в эти списки;

– порядок расчета платежей за коммунальные услуги, содержание и ремонт дома;

– перечисление способов внесения платы;

– порядок осуществления контроля деятельности компании.

6. Подписание протокола общего собрания членами счетной комиссии, председателем и секретарем. Документ обязательно должен содержать:

– повестку дня;

– описание хода ания;

– описание процедуры оповещения управляющей компании о решениях собрания;

– описание процедуры оповещения жильцов, в том числе не участвовавших в собрании.

7. Вручение протокола собрания прежней и новой управляющим компаниям. Передача документов должна состояться в течение 30 дней.

Перебои с отоплением: куда пожаловаться на холодные батареи в Подмосковье>>

Как решать спорные вопросы

Источник: РИАМО, Николай Корешков

Если управляющая компания отказывается передать дела другой организации и не признает решения общего собрания жильцов, надо письменно зафиксировать все нарушения прав собственников. Новая управляющая компания имеет право жаловаться в Госжилинспекцию и прокуратуру, обращаться в суд.

Нередки случаи, когда отстраненная управляющая компания отказывается передавать техническую документацию или вовсе не имеет необходимых бумаг. В этом случае необходимо также обращаться в суд. Он обяжет прежнюю организацию восстановить и представить утраченные документы. Новая управляющая компания может заняться этим сама и взыскать понесенные расходы со своих предшественников.

Структура сферы коммунальных услуг в Подмосковье: кто рассчитывает и контролирует поставку ЖКУ>>

Долги прежней управляющей компании

Источник: РИАМО, Николай Корешков

Собственники квартир вправе требовать от прежней управляющей компании средства, оставшиеся на ее счетах. Для этого надо запросить у организации отчет о финансово-хозяйственной деятельности, в котором указаны:

– список выполненных работ и их стоимость;

– договоры с подрядчиками;

– сметы и акты выполненных работ и т.п.

С помощью отчета можно выяснить, какую сумму прежняя управляющая компания должна перечислить своей преемнице. Если собственники квартир подозревают организацию в обмане и сокрытии средств, юристы новой управляющей компании или председатель ТСЖ могут инициировать строительно-техническую экспертизу и требовать вернуть деньги в суде.

Как выбрать новую управляющую компанию

Источник: Фотобанк Московской области, Александр Кожохин

В Подмосковье существует специальный рейтинг управляющих компаний. Его ежеквартально публикуют на сайте региональной Госжилинспекции. Классификацию организаций проводят по аналогии с оценкой гостиниц по системе звезд. составляют на основе ания жителей по 13 критериям.

Среди них качество взаимодействия с советами многоквартирных домов, качество содержания подъездов и дворов, своевременность расчетов с ресурсоснабжающими организациями, организация работы диспетчерского обслуживания населения, выполнение ремонта подъездов, бесперебойная поставка коммунальных услуг.

В четвертом квартале 2018 года в областной рейтинг вошли 928 предприятий, из них самую высокую оценку – четыре звезды – получили 96 компаний. Три звезды у 610 организаций, две звезды у 222 предприятий. Низший балл в текущем рейтинге не присвоили никому.

Куда жаловаться на бездействие УК в Подмосковье>>

Источник: https://mosreg.ru/sobytiya/novosti/news-submoscow/kak-smenit-upravlyayushuyu-kompaniyu-v-podmoskove

Вопрос права
Добавить комментарий