Как проверить чистоту предстоящей сделки купли продажи земельного участка?

Процесс покупки

Как проверить чистоту предстоящей сделки купли продажи земельного участка?

Этот этап не потребует вашего личного присутствия в Греции. Вы можете возвращаться домой и начинать планировать свой следующий приезд, ориентируясь на сроки в 2-4 недели. Именно столько длится этап подготовки к покупке недвижимости в Греции.

3.1 Юридическая проверка документов на недвижимость
Покупка недвижимости в Греции — процедура совершенно прозрачная и контролируемая.

Перед заключением сделки уполномоченный адвокат получает необходимые документы от покупателя и проводит детальную проверку документов в государственном Реестре недвижимости (Υποθηκοφυλακείο), чтобы убедиться в отсутствии налоговых задолженностей, обременений, залоговых удержаний объекта.

Все вопросы, связанные с рассмотрением правовых аспектов предстоящей сделки, берет на себя уполномоченный адвокат. В его компетенцию входит также проверка права собственности продавца на недвижимость и соответствия документов законодательству строительной лицензии.

Результаты проверки, длящейся обычно 1-3 дня, передаются заинтересованному лицу. В случае положительного заключения о правовой “чистоте” объекта, задаток перечисляется продавцу. Исключение составляют ситуации с возникновением юридических проблем с объектом. Тогда задаток будет возвращен покупателю.

3.2 Составление договора купли-продажи
На этом этапе адвокат вместе с нотариусом начинает собирать документацию, необходимую для составления договора купли-продажи. Сюда входят: справки, сертификаты, свидетельства из налоговой инспекции, археологической службы, отдела градостроительства, лесного хозяйства и других инстанций.

В процессе подготовки проекта договора адвокат и нотариус оставляют за собой право запросить у продавца любые необходимые для подтверждения юридической правомерности сделки документы или справки. Согласно законодательству, покупка или продажа недвижимости в Греции не может быть осуществлена, пока у объекта остается нерешенной хотя бы одна юридическая, финансовая или техническая проблема.

Услуги адвоката
Оформление сделки купли-продажи недвижимости в Греции происходит при содействии квалифицированного юриста. В его обязанности входит:

  • Проверка и анализ документации, относящейся к объекту недвижимости. Выявление проблем с юридической “чистотой” предмета предстоящей сделки.
  • Проверка законности постройки объекта.
  • Адвокат выясняет, не было ли нарушений требований законодательства при купле-продаже объекта предыдущими владельцами на протяжении последних двадцати лет его существования.
  • Адвокат проверяет совпадение архитектурных планов с документами на реальную застройку, а также выясняет наличие согласований по возможным перепланировкам объекта. В случае необходимости обязывает продавца узаконить лишние квадратные метры и предоставить подтверждение уплаты штрафов (если такие имелись).

Оплата услуг адвоката составляет 1,5% от реальной стоимости объекта недвижимости плюс 24% НДС. Доверенность на ведение сделки по недвижимости заключается на греческом языке. При ее подписании обязательно присутствует переводчик, который своей подписью подтверждает точность перевода. После оформления доверенности происходит частичная оплата гонорара адвоката (примерно 500€-1000€).

Услуги нотариуса
Оформляющий сделку купли-продажи нотариус проверяет подлинность всей представленной документации и подготовленного к подписанию контракта. В перечень его услуг входит:

  • Проверка документов, предоставленных продавцом недвижимости.
  • Проверка договора на соответствие греческому законодательству.
  • Проверка документов недвижимости в государственном Реестре.

Оплата услуг нотариуса составляет 1,5% от стоимости указанной в договоре купли-продажи плюс 24% НДС. Нотариус официально подтверждает отсутствие юридических проблем с объектом (отчуждений, задолженностей и т.д.).

Необходимые документы от покупателя
Пакет документов для приобретения недвижимости в Греции от покупателя невелик и очень прост. В документов  входит:

  • Действующий заграничный паспорт.
  • Действующая виза для данной страны.
  • Документ, подтверждающий постоянное место жительства (внутренний паспорт страны проживания).
  • Справка с места работы, т.е. официальный документ, подтверждающий основную профессиальную деятельность, предполагаемого Покупателя, род которой не имеет значения.
  • копия налоговой декларации (или справка НДФЛ) или любая другая справка о доходах (справка о заработной плате, справка из банка о состоянии счета). Сумма, указанная в качестве дохода, безразлична и не соотносится со стоимостью недвижимости. Эта справка необходима для оформления ИНН.

3.3 Перечисление средств
Оплата расходов на покупку греческой недвижимости производится со счета в банке, куда покупатель заранее переводит необходимую сумму. Эта финансовая операция не подлежит налогообложению и проходит по категории заграничный денежный перевод для покупки недвижимости.

3.4 Оплата налога на передачу права собственности
Декларация о налоге на передачу права собственности подается уполномоченным нотариусом в соответствующие инстанции за несколько дней до подписания договора купли-продажи.

Размер налога составляет 3,09% на объекты от застройщика, имеющие Разрешение на строительство, выданное до 01.01.2006. Если разрешение на строительство датировано более поздним сроком, сумма налога составит 24% от кадастровой стоимости объекта. В случае покупки недвижимости у частного лица, ставка НПН составит 3,09%, вне зависимости от даты постройки объекта.

Официальное подтверждение уплаты НПН в виде банковского чека должно быть получено до подписания контракта. Иначе сделка будет считаться недействительной. Официальный банковский чек с уплаченной суммой налога подшивается к договору.

Источник: https://hellenic.property/buying-process/

Юридическая проверка недвижимости

Как проверить чистоту предстоящей сделки купли продажи земельного участка?

Сделка с квартирой, домом, землей или другой недвижимостью всегда связана с определенными рисками. Вы можете допустить ошибку при оформлении документации или случайно нарваться на недобросовестного продавца. В результате вы рискуете остаться ни с чем: без денег и жилья.

Юридическая проверка недвижимости – это услуга, которая позволяет убедиться в правовой чистоте предстоящей сделки (покупки, аренды и т. д.). Только после тщательного изучения всех документов можно заключать договор.

Компания Городское Кадастровое Бюро оказывает услуги по проверке юридической и документальной чистоты сделки с недвижимостью в Москве и Московской области.

Если у вас нет специальных правовых знаний и опыта – не следует брать на себя ответственность по оценке рисков купли-продажи квартиры, дома или земельного участка. Желательно, чтобы этим вопросом занимались профессиональные юристы.

Специалист по недвижимости не просто проверит правовую и документальную чистоту сделки, но и обеспечит ее сопровождение: от первоначальных переговоров с владельцем до заключения договора в полном соответствии с законодательными нормами.

При таком подходе можно не опасаться ошибок или того, что какие-то моменты будут упущены.

Проверка юридической чистоты недвижимости включает в себя:

  • Анализ соответствия объекта градостроительным нормам.
  • Проверку наличия технической документации и ее изучение.
  • Поиск и анализ информации о возможных обременениях и зарегистрированных правах.

Услугой полезно воспользоваться тем, кто хочет приобрести квартиру, частный дом, земельный участок или коммерческую недвижимость.

Цены и сроки

Наименование услуги Стоимость, руб. Срок выполнения
Проведение юридической проверкиОт 7 000от 3 рабочих дней

Стоимость проверки юридической чистоты объекта определяется с учетом:

  • Наличия обременений на недвижимости.
  • Особенностей продавца (физическое или юридическое лицо и т. д.).
  • Наличия дополнительных вопросов у клиента.
  • Вопрос: В чём заключается проверка юридической чистоты объекта недвижимости?Ответ: Проверка юридической чистоты представляет собой документарную экспертизу правоустанавливающей, технической документации, сведений, содержащихся в архивах и базах Росреестра, БТИ и других органов на предмет наличия сведений об ограничениях либо обременениях, наложенных на объект недвижимости.
  • Вопрос: Какие объекты проверяются при проведения проверки?Ответ: Проверка юридической чистоты, в нашем случае, проводится в отношении объектов недвижимости: зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, земельных участков.
  • Вопрос: Когда необходимо проводить проверку юридической чистоты объекта?Ответ: Провести проверку целесообразно до приобретения объекта недвижимости.
  • Вопрос: Каким образом проводится проверка юридической чистоты объекта?Ответ: Направляются запросы в органы исполнительной власти в порядке межведомственного взаимодействия, анализируются информационные и общедоступные ресурсы, формируется отчёт о результатах проверки.
  • Вопрос: Сколько по времени занимает проверка юридической чистоты объекта?Ответ: Данная проверка по времени занимает от одного рабочего дня.

Что мы проверяем

Мы выполняем запрос и проводим анализ сведений архивов, БТИ, Росреестра, Мосгоргеотреста и других органов на предмет соответствия объекта недвижимости требованиям законодательства РФ.

Проверка юридической чистоты квартиры или какого-либо иного объекта недвижимости перед покупкой – это совокупность правовых процедур, которая включает такие этапы:

  • Проверка правоустанавливающей документации на недвижимость. На этом этапе юрист уточняет, имеет ли вторая сторона право на распоряжение имуществом. Для этого нужно проверить документы, подтверждающие право собственности (вступление в наследство, договор дарения, предыдущий договор купли-продажи и т. д.).
  • Изучение истории недвижимости. Этот этап предусматривает проверку чистоты всех предыдущих сделок. Важно, чтобы среди них не было фиктивных. Наличие неразрешенных споров, связанных с объектом недвижимости, может обернуться проблемами в будущем.
  • Проверка наличия обременений. Объект недвижимого имущества может выступать залогом по кредиту или быть арестованным. Могут существовать и иные препятствия для совершения сделки. Наша задача – выявить эти и подобные им ситуации.
  • Проверка личностей собственников. Увы, нередки случаи, когда сделки проводятся по поддельным паспортам. Иногда сделка совершается недееспособным человеком и поэтому не может быть признана действительной.
  • Проверка соблюдения прав третьих лиц. Например, если квартира, дом или участок имеет нескольких собственников, но не получено согласие каждого из них на продажу. Если упустить этот момент, сделка может быть оспорена в дальнейшем. Поэтому необходимо перед покупкой убедиться в том, что нарушения прав третьих лиц нет.

Как правило, перечисленных действий достаточно. Бывает, что дополнительно проверяется законность переустройств и перепланировок, чтобы избежать возможных проблем с органами власти. Также мы готовы проверить действительность доверенностей агента или риэлтора со стороны продавца, уточнить среднюю рыночную стоимость недвижимости и т. д.

Нередки ситуации, когда до окончательного совершения сделки остались считанные дни, но вы еще сомневаетесь, стоит ли заключать договор о купле-продаже. Пакет всех необходимых документов собран и изучен, однако некоторые неразъясненные вопросы остались.

Городское Кадастровое Бюро оказывает услугу экспресс-проверки недвижимости. Мы запросим документы, необходимые для получения нужной информации, дадим экспертное заключение о возможных рисках и обратим ваше внимание на отдельные проблемные вопросы, если таковые есть.

Этапы работы

  1. Встреча с клиентом и постановка задачи.
  2. В первую очередь, запрашивается документация из государственных органов и реестров.
  3. Следующий этап – запрос и анализ документов, предоставляемых второй стороной сделки.
  4. Далее проводится оценка вероятности возможных рисков и составляется отчет.
  5. Заказчик проверки юридической чистоты квартиры или иного объекта недвижимости получает заключение со всей необходимой информацией, оценкой возможных рисков и их значимости для совершения сделки. Специалист дает рекомендации относительно целесообразности покупки.

Задать вопросы и заказать юридическую проверку недвижимости в Москве и Московской области вы можете по телефону 8 (499) 34-793-34 или email gkb@moskvakadastr.ru.

Наши лицензии, сертификаты, аттестаты

Источник: https://moskvakadastr.ru/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry/

Как осуществляется проверка недвижимости онлайн через Росреестр?

Как проверить чистоту предстоящей сделки купли продажи земельного участка?

Проверка по кадастровому номеру объекта недвижимости – быстрая и очень важная процедура, если речь идет о предстоящей сделке купли продажи, которая позволяет установить юридическую чистоту имущества и исключить гражданско-правовые риски. Осуществлять проверку недвижимости в режиме онлайн будем по сведениям, которые содержатся в официальной выписке из ЕГРН.

Какие сведения смотреть до покупки имущества?

Объекты недвижимости во все времена выступали дорогостоящим предметом сделки и тем самым привлекали внимание недобросовестных продавцов.

Чтобы не стать жертвой мошенников и не потерять деньги, перед покупкой недвижимости необходимо проверить юридическую чистоту:

  • земельного участка;
  • квартиры;
  • частного дома.

Поскольку объекты капитального строительства подлежат государственной регистрации и на них оформляются правоустанавливающие и технические документы, то перед началом сделки купли-продажи покупателю необходимо ознакомиться со следующими сведениями:

  • насколько полный пакет документов продавец подготовил для последующего отчуждения (при ипотеке перечень значительно расширяется):
  • свидетельство о праве собственности;
  • документ, подтверждающий основания возникновения триады прав у текущего владельца;
  • технический план, схема расположения;
  • выписка из ЕГРН (можно узнать из Росреестра онлайн сведения об объектах недвижимости);
  • в качестве продавца выступает непосредственный собственник недвижимости или третье лицо и имеется ли у последнего нотариальная доверенность на исполнение полномочий;
  • как долго объект пребывал во владении текущего носителя триады прав и предшествующих (частая смена собственников может свидетельствовать о наличии существенных недостатков в квартире, доме и прочем имуществе);
  • числится ли за недвижимостью неуплата коммунальных платежей или членских взносов (последнее касается покупки гаража в кооперативе);
  • кто зарегистрирован на жилплощади (если прописаны несовершеннолетние лица, то может потребоваться согласие от органа опеки и попечительства);
  • дееспособность собственника (при отсутствии таковой сделка может быть аннулирована, признана недействительной);
  • какой уровень износа у недвижимости (уточнить дату ввода дома в эксплуатацию в технической документации или ознакомиться с информацией об объекте на сайте капитального ремонта).

Как вам поможет проверка по кадастровому номеру или адресу объекта?

Сведения о каждом поставленном на учет капитальном строении содержатся в открытом доступе, поэтому проверить объект недвижимости можно в режиме онлайн – заказав выписку из ЕГРН.

Официальный сайт Росреестра предоставляет актуальные онлайн сведения об объектах, согласно которым можно:

  • узнать фамилию собственника квартиры по адресу, т.е. кто в настоящее время является собственником объекта. Если зарегистрированный владелец и продавец не одно лицо, то необходимо узнать причину передачи полномочий третьему лицу и запросить нотариально оформленный документ – доверенность;
  • проверить квартиру на обременение;
  • узнать кадастровую стоимость;
  • посмотреть какой режим собственности установлен в отношении имущества (если долевой – то от каждого из сособственников потребуется разрешение на отчуждение);
  • определить, на основании какого документа текущий собственник приобрел триаду прав (построил дом сам, купил, получил в наследство, в дар, по договору мены, приватизировал);
  • узнать о наличии/отсутствии запретов и ограничений на совершение юридически-значимых действий с недвижимостью (объект может быть обременен в силу закона – ипотека, выступать предметом судебных споров, находиться под арестом за долги);
  • проверить сколько собственников владело капитальным строением и как часто они сменяли друг друга (смена владельцев раньше, чем через 3-5 лет может говорить о наличии скрытых недостатков);
  • узнать кадастровый план расположения объекта или его действительная площадь.

Как осуществляется проверка недвижимости онлайн?

Проверку объекта недвижимости удобно провести в режиме онлайн через наш сервис по присвоенному ему кадастровому номеру или адресу расположения имущества.

Сайт предлагает:

  • заказать выписку из Росреестра об объекте недвижимости (чаще всего используется);
  • заказать расширенную версию выписки о переходе прав (если хотите узнать всех собственников, которые ранее владели имуществом, начиная с момента ввода в эксплуатацию).

Указанный документ также позволяет выяснить все установленные в отношении квартиры, дома ограничения/обременения и формируется в электронной форме или на бумажном носителе (оба варианта имеют равную юридическую силу, но второй из представленных оплачивается выше и подготавливается дольше).

Для земельного участка

Проверка недвижимости онлайн через Росреестр осуществляется путем заказа выписки из ЕГРН на земельный участок. Сам процесс достаточно прост. Необходимо только знать сведения о кадастровом номере объекта (узнать можно здесь), который предоставляет публичная карта pkk5.rosreestr.ru или адрес ЗУ.

Для проверки объекта недвижимости онлайн выполните несколько простых действий:

  • перейдите по ссылке «Проверка участка» в верхнем меню;
  • укажите данные для поиска (адрес или номер);
  • выберите тип выписки;
  • оплатите сбор;
  • ожидайте обработки запроса и результатов на электронную почту.

Если на карте нет данных об участке, то вероятнее всего:

  • межевание не было проведено вообще или проведено до 2006 года;
  • межевание проведено недавно и соответствующие данные еще не успели отразить на карте;
  • возникли технические ошибки.

Для квартиры

Узнать о юр. чистоте квартиры можно следующим образом:

  • в верхнем меню сайта нажмите на пункт «Проверка квартиры»;
  • введите в окно поиска кадастровый номер или адрес объекта;
  • выберите подходящий вариант выписки (бумажной или электронной);
  • уплатите установленный за услугу сбор;
  • ожидайте обработки запроса.

Длительность подготовки электронной справки варьируется в пределах от нескольких минут до нескольких часов.

Документ в бумажном виде подготовят по истечении не более чем 10 дней (сроки доставки почтовым отправлением не включены в указанный период).

Для частного дома

Как и в случае с квартирой, проверить частный дом не составляет труда:

  • в меню сайта кликните на пункт «Проверка квартиры»;
  • укажите в окне поиска КН или адрес;
  • выберите вариант выписки (достаточно электронного варианта);
  • заплатите сбор за услугу;
  • получите результат обработки запроса на e-mail.

Источник: https://rosreestr-list.ru/sajt-rosreestra/proverka-nedvizhimosti-onlajn

Проверка юридической чистоты дома с участком перед покупкой. Что важно знать? на сайте Недвио

Как проверить чистоту предстоящей сделки купли продажи земельного участка?

Планируя покупку загородного дома, коттеджа, дачи или таунхауса, вам следует, еще на стадии поисков или переговоров, очень тщательно изучать все документы.

Как правило, выбор недвижимости идет по 2-3 вариантам, которые вы уже посмотрели, они вам понравились и подходят по всем параметрам. Но так часто бывает, что интересующая вас недвижимость может оказаться со «скелетами в шкафу». Могут быть оформлены не все документы, или оформлены с нарушениями, что чревато дальнейшими проблемами с их переоформлением.

Кроме того, существует немало мошеннических схем, из-за которых покупатель получает коттедж или таунхаус с обременением. Все это свидетельствует о том, что лучше заранее проверить юридическую чистоту приобретаемого дома.

При ведении переговоров с владельцем загородной недвижимости следует получить ответы на следующие вопросы:

  1. имеет ли объект кадастровый номер;
  2. имеется ли право собственности у продавца, и чем оно подтверждено;
  3. законно ли построены строения, возведенные на участке;
  4. не имеет ли владелец проблем с алкоголем, наркотиками, не является ли он пациентом психиатрической больницы, что причисляет его к категории недееспособных;
  5. нет ли претензий у прочих лиц при продаже земельного надела;
  6. нет ли обременений у недвижимости.

Получить ответы можно двумя способами – тщательно изучив документы, представленные владельцем, и заказав выписку из ЕГРН. Заказать ее совсем недорого можно здесь: ЕГРП 365

Начинаем с земельного участка

Приобретая дачный домик или коттедж за городом, покупатель должен быть уверен, что земля под ним находится в собственности. Документ, подтверждающий это, является самым главным в сделке. Существуют разные варианты получения участка:

  • по наследству;
  • по решению суда;
  • по договору мены;
  • по договору купли-продажи.

Однако все они могут быть оспорены прочими лицами. Самым надежным является акт местной администрации о том, что земельный участок передан в собственность.

Также немаловажным фактом является срок, в течение продавец владеет объектом. Понятно, что чем дольше время владения, тем выше надежность предстоящей сделки.

Внимание – категории земель

Особое внимание следует уделить категории земли. Она прописана в правоустанавливающих документах. Земля может иметь разное целевое назначение:

  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • дачное строительство (ДС);
  • личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Каждая из этих категорий имеет свои особенности, о которых важно помнить.

Например, если коттедж построен на участке ЛПХ, то в нем нельзя прописаться. Более того, такие земли могут быть приусадебными или полевыми, а жилые строения можно возводить только на первых, а вторые используются для сельскохозяйственной деятельности.

Есть еще некоторые тонкости. Так, если участок располагается в лесной зоне, то в соответствии с законодательством, он не может быть приобретен в собственность. В данном случае предусмотрена аренда на 49 лет.

Кроме того, серьезного внимания требуют земли, расположенные вблизи с заповедными зонами. Продажа большинства из них не имеют законного основания.

Обо всем расскажет Росреестр

Все сведения о земле и строениях, возведенных на ней, содержатся в Росреестре. Каждый объект (будь-то дом или участок) должен иметь кадастровый номер. Если он отсутствует, то такая покупка не имеет законной силы.

Сегодня узнать нужную информацию можно самостоятельно, без обращения к риелторам. Более того, сведения получают в несколько кликов на официальном сайте Росреестра.

Зная кадастровый номер, покупатель может получить ответы на все вопросы относительно участка и строений, возведенных на нем. И, конечно, безопасней всего получить эти сведения до того, как договариваться с продавцом о сделке.

Алгоритм действий достаточно прост:

  1. зайти на официальный сайт Росреестра;
  2. перейти к разделу «Проверка участка»;
  3. ввести кадастровый номер.

Как вариант — проверить данные по Публичной кадастровой карте, где также потребуется кадастровый номер объекта.

Далее остается ознакомиться с данными о земле: категория использования, границы участка. Если сведений о последних нет, это должно насторожить. Поскольку такая информация свидетельствует об отсутствии проведения межевания.

Благодаря этой процедуре уточняются границы земли. Если участок не размежеван, то могут быть проблемы с соседями. А сама услуга межевания обходится недешево. К тому же, границы надела могут быть оспорены соседями. А такие вопросы решаются в судебном порядке.

Что такое выписка из ЕГРН? И для чего она нужна?

Для удобства покупателя, на официальном сайте Росреестра, можно заказать выписку из ЕГРН (ЕГРП). Опять же, при условии, что известен кадастровый номер объекта.

Здесь можно получить бумажный вариант документа или электронный. В них представлены сведения о кадастровом учете и едином реестре прав. Этот вариант подойдет, если есть сомнения о владельце. Поскольку в данном документе также указано, кто владеет участком в течение какого времени. Этой информации можно смело доверять.

Выписка ЕГРН (ЕГРП) дает ответы на один из самых важных вопросов — имеются ли обременения на недвижимость. Все виды обременений обязательно регистрируются в Росреестре и информация эта доступна каждому.

Выписка представлена двумя видами – расширенным или стандартным. Первая дает больше информации о предыдущих владельцах, а также всех действиях, которые были проведены с земельным наделом. Так, если хозяева менялись слишком часто, покупателю стоит быть внимательным – что-то с объектом не так, раз предыдущие владельцы быстро избавлялись от него.

Теперь рассмотрим какие могут быть типы обременений наложены на дом или участок.

Виды обременений на загородную недвижимость:

  1. Арест – в этом случае, участок практически уже не принадлежит собственнику — его изъяли за долги. В будущем он будет продан в счет погашения долга;
  2. Залог – свидетельствует, что земля является объектом обеспечения по существующему займу (ипотеке).

    Продать объект можно при письменном разрешении банка;

  3. Сервитут – наложение этого обременения обозначает, что земля обладает правом ограниченного использования прочими лицами.

    Такой участок можно продать, но при этом сервитут продолжает действовать;

  4. Аренда долгосрочного характера – обременение любой недвижимости, сданной в аренду, сроком больше, чем год. При продаже объекта арендатор также имеет право распоряжаться землей.

Какие документы важно проверить?

Прежде чем оформлять сделку, следует внимательно изучить пакет документов от продавца:

  • свидетельство о собственности на землю. Оно актуально для объектов, приобретенных до 2016 года. Если покупка была совершена после этого периода, то покупателю может быть предъявлена выписка из ЕГРН;
  • свидетельство собственности на строения, возведенные на участке. Его может заменить разрешение на строительство, если объект не завершен или хозяин не успел его оформить. Документ выдается для земли под ИЖС;
  • паспорт владельца. Данные которого должны совпадать с теми, что указаны в договоре купли-продажи и свидетельстве о собственности;
  • кадастровый паспорт (план участка, техпаспорт или план на строение). В нем должны быть представлены сведения, совпадающие с тем, что указал продавец – площадь объекта, вид разрешенного пользования (ВРИ), и прочие обременения, если таковые имеются;
  • свидетельство о заключении брака. Этот документ важен, если недвижимость приобреталась во время совместного проживания. Следует обязательно изучить разрешение на продажу обоих супругов. Согласие оформляется у нотариуса, и данные в нем должны совпадать со сведениями из паспорта супруга.

Нужно ли свидетельство о праве собственности?

Продавец дома или участка обязан представить покупателю свидетельство о государственной регистрации права собственности. Этот документ должен быть предоставлен при оформлении объекта в собственность. Однако есть исключения, когда свидетельство не обязательно:

  • собственность была оформлена до 2000 года. В это время имущественными сделками занималось Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое не выдавало документ;
  • участок перешел к владельцу в результате судебного решения или по наследству. В этом случае процедура государственной регистрации не обязательна.

В остальных случаях свидетельство обязательно. Причем это должен быть оригинал. Если представлена копия, даже заверенная нотариусом, следует насторожиться. Это может свидетельствовать о наличии каких-то обременений. Не станет лишней и проверка и оригинала.

Особого внимания требуют паспортные данные, которые должны быть идентичны указанным в свидетельстве. Здесь также прописан вид разрешенного пользования (ВРИ) и категория земли и возможные ограничения на использование ЗУ.

Что еще следует проверить?

Ввиду того, что в последние годы значительно увеличился налог на землю и строения, расположеные на участках, покупателю следует запросить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам.

В коммунальных службах важно проверить, нет ли долгов по оплату за ЖКУ.

Во избежание мошенничества, необходимо попросить предъявить справку о том, что хозяин дома (коттеджа, таунхауса, участка) является дееспособным лицом, и не состоит под наблюдением в психиатрическом и наркологическом диспансере.

Следуя данным рекомендациям, вы сможете проверить все документы на соответствие юридической чистоты самостоятельно и обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/proverka-yuridicheskoy-chistoty-doma-s-uchastkom/

Юридическая проверка недвижимости перед покупкой – Как проверить объект недвижимости на чистоту при покупке

Как проверить чистоту предстоящей сделки купли продажи земельного участка?

Предлагаем услуги по проверке юридической чистоты недвижимости и земельных участков перед их покупкой или участием в инвестиционном проекте.

Проверка недвижимости

Перед вложением в актив необходимо знать, являются ли права продавца на него действительными, есть ли риск оспаривания права собственности, предъявления исков об истребовании имущества и т.д. Аналогично, если речь идёт о пусто или недавно застроенном земельном участке – необходимо проверить законность приобретения пав на такой участок.

Также важно удостовериться, что планируемая сделка не может быть оспорена по различным основаниям, связанным с её условиями и правовым статусом продавца. И проверить, что фактически существующий объект соответствует указанному в правоустанавливающих документах.

Условия планируемой сделки необходимо проверить на соответствие интересам покупателя. Особенно если речь идёт не о «чистой» купле-продаже недвижимости, а о передаче объекта через цепочку сделок, продажу юридического лица и т.д.

Проверка участка перед покупкой

Проверка риска оспаривания сделки

Проверка на предмет самовольной реконструкции

Проверка условий сделки

Проверка недвижимости перед покупкой

Градостроительный и земельный аудит

Проверка прав продавца на объект

Законность первоначальной регистрации

Законность последующих сделок

Также предлагаем градостроительный и земельный аудит – проверку земельных участков и недвижимости перед покупкой с точки зрения возможности застройки и иного использования: видов и параметров разрешённого строительства, накладываемых на участок ограничений и т.д.

Выявление при проверке недвижимости перед покупкой тех или иных проблем не всегда означает, что нужно немедленно прекратить переговоры с продавцом.

Хотя бы потому, что в реальной жизни среди объектов недвижимости, как и среди людей, практически нет абсолютно «здоровых», есть плохо обследованные.

Но наличие тех иди иных рисков позволит лучше оценить целесообразность сделки, может стать аргументом для торга с продавцом и т.д.

Также выявленные риски могут быть в значительной степени переложены на продавца путём включения в договор заверений об обстоятельствах, условий о повышенной ответственности продавца в различных ситуациях и т.д.

Проверка действительности права собственности

Проверка недвижимости перед сделкой на предмет действительности прав продавца не должна ограничиваться получением выписок из Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект в настоящее время и их переходе.

Необходимо убедиться, что право продавца зарегистрировано на законных основаниях и не может быть оспорено. А для этого – установить, когда и на основании чего продавец стал собственником имущества.

Если ранее продавец приобрел недвижимость у другого лица – необходимо проверить законность данной сделки. И далее при необходимости – предшествующую «цепочку» сделок.

Вопросы, подлежащие проверке, будут аналогичны тем, по которым проверятся риск планируемой сделки с продавцом.

В том числе – соблюдение порядка одобрения сделок, отсутствие признаков продажи имущества перед банкротством и т.д. Подробно эти вопросы рассмотрены ниже.

Если объект построен сравнительное недавно – актуальным вопросом становится законность регистрации права на него. Наличие записи о праве в ЕГРН не исключает риск признания объекта самовольной постройкой.

Более того – не даёт полной гарантии и вступивший в силу судебный акт о законности регистрации права.

Уже всем известно, что прикрываться «бумажками, полученными жульническим путём», получается далеко не всегда.

Так при регистрации права Росреестр, по известным причинам, нередко закрывает глаза на отсутствие необходимого комплекта документов или иные нарушения. Но потом, при возникновении спора о законности регистрации, суд в первую очередь истребует регистрационное дело. И часто не обнаруживает там ничего похожего на необходимые для регистрации построенного объекта документы.

Соответственно – в рамках юридического аудита объекта недвижимости нужно проверить, какие документы прослужили основанием для регистрации, соответствует ли их содержание действовавшему на тот момент законодательству.

Наиболее распространённые нарушения это регистрация объекта недвижимости на участке, не допускающем капитальное строительство, нарушение разрешённого использования участка, регистрация в упрощённом порядке (по декларации) объектов, которые не подпадают под соответствующие льготные режимы и т.д.

В связи с этим, нужно убедиться либо в наличии и законности выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, либо в том, что для данного объекта при его регистрации законно применялся упрощённый порядок. Аналогично нужно проверить все отражённые в ЕГРН или ранее в документах БТИ изменения площади, этажности и т.д.

«Глубина проверки» не может ограничиваться последними тремя годами истории объекта. Хотя общий срок исковой давности именно такой, есть достаточно много случаев когда он может быть восстановлен.

В частности проверка законности первоначальной регистрации права на построенный объект актуальна для всей нежилой недвижимости, введённой в эксплуатацию после 1995 г.

Да и сам факт постройки объекта до этой даты необходимо проверять, нередки случаи, когда более поздние объекты выдают за советские.

Также необходимо проверить права на земельный участок перед его покупкой, если он продаётся без капитальной застройки или занят недвижимостью, возведённой сравнительно недавно.

Помимо прочего – предстоит удостовериться, что участок был сформирован и предоставлен в собственность или аренду на законных основаниях с соблюдением порядка, предусмотренного для предоставления государственных и муниципальных земель. То есть либо на торгах, либо по одному из оснований допускающих предоставление участка минуя данную процедуру.

Так не редки ситуации, когда участок был передан без торгов в случае, когда их проведение являлось обязательным, либо налущена процедура публичного информирования предстоящем предоставлении участка, незаконно применены льготные основания предоставления земли и т.д.

Также может иметь место наложение границ сформированного участка на ранее предоставленные, в том числе на не отражающиеся на публичной кадастровой карте. Либо на земли лесного фонда, особо охраняемые территории и т.д.

Возможны и случаи спора о компетенции федеральных и местных органов в отношении участка.

Проверка на предмет самовольной реконструкции

Если документы на ввод объекта в эксплуатацию в порядке – остаётся удостовериться, что существующее физически и учтённое в кадастре здания идентичны.

Как правило, простоявший достаточно долго нежилой объект за это время подвергался тем или иным изменениям, не отражённым документально. Вплоть до того, что в ряде случаев новый объект, построенный на месте снесённого, пытаются выдать за ранее существовавший.

Здесь принципиально важно разграничить изменения, которые не несут для нового собственника существенных рисков, от действительно серьёзных проблем.

Так внутренних перепланировок в нежилом здании в большинстве случаев опасаться не стоит, хотя иногда и могут быть проблемы, связанные с повреждением несущих конструкцией, нарушением противопожарных норм и т.д.

А вот изменение внешних контуров объекта – пристройка или надстройка, повлекшие увеличение общей площади, являются самовольной реконструкцией. Даже если изменение площади незначительно и безупречно соблюдена техническая сторона вопроса.

Особенно актуален этот вопрос в случае с недвижимостью на арендованных участках. Выявление контролирующими органами объектов самовольного строительства, даже незначительно площади, может стать препятствием к продлению договора аренды или выкупу участка.

Проверка рисков оспаривания сделки и её условий

Когда сделан вывод, что права продавца на имущество действительны, нужно убедиться в отсутствии рисков оспаривания сделки по иным основаниям. В первую очередь – с законностью совершаемой сделки для продавца.

Если продавец – юридическое лицо, то необходимо удостовериться в действительности полномочий руководителя, соблюдении порядка одобрения сделки или отсутствии необходимости одобрения.

Если речь идёт о физическом лице – возникает вопрос о его психическом состоянии, отсутствии признаков кабальной сделки и т.д. Особого внимания требует продаже недвижимости по доверенности.

Также необходимо удостовериться, что продавец не имеет признаков банкротства и нет риска оспаривания сделки по специальным основаниям закона о банкротстве.

Дополнительные сложности связаны с тем, что в отношении нежилой недвижимости далеко не всегда речь идёт о «чистой» купле-продаже. Часто по налоговым и иным соображениям сделки совершаются путём передачи акций или долей юридических лиц, внесения объекта в уставный капитал и т.д.

В таком случае, даже если продавец уверяет, что юридическое лицо является только «держателем» имущества и не совершало иных операций, необходим полноценный due diligence организации на предмет возможных долгов и иных рисков.

Также в этом случае целесообразно внесение в договор заверений продавца о финансовом состоянии юридического лица – «держателя».

Аналогично продавцы имущества нередко навязывают занижение цены в договоре по сравнению с реальной, сложные схемы сделки – замену прямой купли-продажи цепочкой сделок, включающей зачет встречных требований, отступное, выдачу векселей и т.д. Не упрощает проверку безопасности сделки и участие в ней оффшорных компаний.

Если реализуется имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности (в том числе закреплённое за унитарными предприятиями) – необходимо убедиться в соблюдении специальных правил отчуждения. В том числе последующее оспаривание не исключено и покупке имущества на официальных торгах.

Также целесообразно убедиться в надёжности планируемой схемы оплаты. В первую очередь, опять же, при реализации сложных схем покупки. Здесь задача покупателя – по возможности исключить передачу средств продавцу до регистрация имущества и его фактической передачи.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/proverka-nedvizhimosti-pered-pokupkoj

Вопрос права
Добавить комментарий