Как продать квартиру без присутствия одного из собственников?

Сделка без собственника: разновидности доверенности и ее практическое применение

Как продать квартиру без присутствия одного из собственников?

Каждый из нас хоть раз в жизни, да составлял доверенность или что-нибудь делал по доверенности. Например – получал деньги за другого человека.

То есть, суть ее сводится к тому, что одно лицо дает другому полномочия представлять свои интересы. Используется доверенность и при сделках с недвижимостью.

Стоит ли связываться с квартирой, которая продается «по доверенности» или лучше от такой сделки отказаться?

Какой должна быть доверенность: что говорят законы 

Все вопросы, касающиеся доверенности, прописаны в ст. 185-189 Гражданского кодекса. Перечислим основные моменты.

Прежде всего, доверенность должна быть письменной. Во-вторых, нотариально удостоверенной. Исключения из этого правила допускаются только для случаев, когда нотариуса рядом нет физически.

Например, если человек лечится каком-нибудь военном госпитале, то доверенность имеет право заверить начальник этого учреждения, его заместитель, старший или дежурный врач.

Это же могут сделать и командиры воинских частей, начальники мест лишения свободы, руководители консульских учреждений (для россиян, находящихся за границей).

Доверенность должна содержать информацию о дате ее составления, без нее документ считается юридически ничтожным.

При этом (в законе такое требование прямо не прописано, но нотариусы его придерживаются) дата пишется словами – «пятнадцатое декабря две тысячи девятого года». Видимо, для того, чтобы затруднить подделку.

Действие доверенности не может превышать трех лет – даже если в ней указан больший срок, все равно она будет действительна столько. Если срок не указан вовсе, доверенность сохраняет силу в течение одного года.

Передоверие, т.е. ситуация, когда доверенное лицо перепоручает свои полномочия кому-то еще. И эта доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена, и по своим срокам и объемам полномочий не превышать первоначальный документ.

Действие доверенности прекращается по истечению срока ее действия. Также она может быть в любой момент отменена лицом, выдавшим ее.

При этом доверителю достаточно отправиться к нотариусу и составить соответствующий документ – разыскивать доверенность и физически уничтожать ее не нужно.

Также доверенность автоматически прекращает действие в случае смерти доверителя или доверенного лица, а также признания одного из них недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Разнятся доверенности и по объему предоставляемых полномочий. «Они могут быть генеральными, специальными и разовыми, – говорит Ирина Шугурова, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

– Генеральная подразумевает полное управление имуществом (квартира, дача и др.). Специальная – доверенность на совершение каких-либо определенных действий, к примеру, продажа данного имущества. Разовая – на единичное действие».

Также принципиальным является требование, что одно лицо не может представлять две стороны в сделке. К примеру, продается квартира, и покупатель говорит продавцу, что он возьмет на себя все хлопоты по оформлению.

Привлекательно, но противоречит закону – стороны должны представлять разные люди.

Если же обе стороны действуют через представителей (риэлторов), то это должны быть разные риэлторы: вариант, когда один и тот же специалист подает документы и от продавца, и от покупателя, не допускается.

Разновидности доверенности и ее практическое применение 

Теоретически доверенность может быть выдана кому угодно (единственное налагаемое законом ограничение, как мы помним – дееспособность доверенного лица) и на любой объем полномочий. Практически же все доверенности на рынке недвижимости четко разделяются на две группы.

Первая – «технические», выдаваемые клиентами риэлторам для подготовки и проведения сделки. «Чаще всего доверенность выдается на внесение или принятие обеспечительного платежа по авансовым договорам, – говорит Владимир Спасский, руководитель юридического департамента «МИАН».

– Затем – на сбор документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи, и на саму эту регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы (ФРС)». Также доверенность дается на совершение дополнительных операций, если они необходимы.

Например, на согласование имеющейся в квартире перепланировки».

Другой тип можно условно назвать «настоящими» – это генеральные доверенности с действительным правом распоряжаться имуществом. Таких документов на рынке немного, и выдают их, отмечает Владимир Спасский, чаще всего близким родственникам: детям, родителям, супругу.

Чтобы человек отказался распоряжаться собственным имуществом и поручил это кому-то другому (пусть и близкому родственнику), должны иметься серьезные причины. Обычно это или удаленное проживание (в другой стране), преклонный возраст, тяжелая болезнь.

Иногда вместо (или вместе) с данными факторами выступает и банальный страх большой ответственности.

 Продажа по доверенности: большой риск

 Как уже говорилось, риэлторы активно пользуются доверенностями на осуществление различных технических действий. Можно сказать, что без них не обходится ни одна сделка, совершаемая с помощью агентств недвижимости. Но вот к тем случаям, когда предстоит продажа по доверенности, относятся в высшей степени подозрительно. И правильно делают – риски здесь достаточно велики.

Прежде всего, доверенность, как и любой другой документ, можно элементарно подделать.

При этом если бумаги на квартиру (Свидетельство о собственности) являются, по существу, лишь дубликатом данных, хранящихся в ФРС (соответственно, их можно проверить по электронной базе), то в случае с доверенностью придется поверить самой бумаге.

Во-вторых, как уже говорилось выше, доверенность может быть отозвана доверителем в любой момент; также она прекращает действие в случае, если доверитель умер. Все сделки, совершенные по такой доверенности, являются ничтожными.

В общем, в такой ситуации разумно приложить все усилия, чтобы отыскать собственника квартиры и проводить сделку с его непосредственным участием. «Подписывает договор купли-продажи собственноручно продавец, – говорит Оксана Щеславская, юрист компании «Пересвет-Недвижимость». – Представитель, это делает в основном, когда продавец постоянно проживает за пределами России».

«Самое главное – найти доверителя, в 99% случаев это возможно, – соглашается Ирина Шугурова («МИЭЛЬ»). – Если невозможно посетить человека, мы стараемся связаться с ним по телефону, электронной почте или факсу.

По нашему опыту, даже если человек находится за границей, отыскать его можно. В таких случаях мы просим хотя бы по факсу, в простой письменной форме, подтвердить, что доверенность не менялась, не отменялась».

Более сложной является ситуация, когда доверенность «приравнена к нотариальной» – иными словами, ее заверяли упоминавшиеся в начале статьи врачи, начальники тюрем и т.п. К ним, отмечает Ирина Шугурова, обязательно направляется запрос с просьбой подтвердить, что доверенность действительно выдавалась, впоследствии не была отменена, и что доверитель жив.

…Также следует отметить, что продавцы квартир по доверенности иногда предлагают купить их объекты по более низкой цене – в качестве «компенсации» за не совсем правильные документы.

Если покупатель получает подобное предложение (сопровождаемое обычно призывами оформлять сделку не через риэлторов, а самостоятельно – чтобы «избежать лишней волокиты») можно не сомневаться: квартира не «чистая», тут планируется какое-то мошенничество.

 Обманет ли вас «представитель»? 

Имеется и еще одна возможность стать жертвой мошенников. Как уже было сказано, риэлторы, осуществляющие сделку, берут у своих клиентов доверенность на сбор справок, регистрацию и т.п. И существует риск, что квартиру они продадут самостоятельно, а с вырученными деньгами скроются.

Сразу скажем, что вероятность этого исчезающе мала. Подобное практиковали в лихие 90-е, сегодня же рынок более цивилизованный, сделки в ФРС регистрируются целый месяц, что само по себе осложняет различные аферы. Кроме того, получив деньги за квартиру (допустим, это будет $300 тыс.

, пускай даже миллион), мошеннику придется с ними скрываться, фактически переходя на нелегальное положение. Маловероятно, но все же… В общем, мораль очень простая: подписывая доверенность, нужно внимательно смотреть, какие именно полномочия вы передаете.

Если это «собирать документы» – одно, а «право распоряжаться» – совсем другое.

 Резюме журнала Metrinfo.ru

 Доверенность – абсолютно нормальный документ, его использование предусмотрено законом. По этой причине смотреть на каждого, имеющего на руках такую бумагу, как на потенциального преступника, конечно, неразумно. Более того, этот инструмент очень полезен для совершения различных технических действий.

С другой стороны, история мошенничеств, проведенных с помощью недействительных доверенностей, впечатляюща. Лучшая линия поведения для покупателя – не нарываясь на конфликт и не переходя на личности, все-таки добиться присутствия на сделке хозяина квартиры. Так будет спокойнее всем. А если противоположная сторона утверждает, что это невозможно – от сделки разумнее отказаться.

http://www.metrinfo.ru/

Полезные советы от специалистов нашего агентства недвижимости:

Источник: http://pro-estate.ru/article.html?id=202

Продажа квартиры без вашего ведома

Как продать квартиру без присутствия одного из собственников?

Безусловно, кажется, что продать квартиру без согласия на то ее владельца невозможно. Но, к сожалению, жизнь доказывает обратное: именно преступления против частной собственности являются самыми многочисленными. Адвокат Олег Сухов, президент гильдии юристов рынка недвижимости, рассказывает сегодня «Собственнику» о типичных способах такого мошенничества.

Черные риэлторы и «псевдоагентства» недвижимости

Самый известный способ мошенничества используюеся именно такими ненастоящими агентствами и риэлторами. Обычно деятельность таких лиц изначально нацелена на обман, они никогда и не помышляли оказывать услуги населению. Именно поэтому такие деятели стараются не привлекать к себе внимание, свои услуги они широко не афишируют.

У таких агентств невзрачный офис, где практически нет персонала.
Как же происходит сама афера? Очень просто. Обычно любое риэлторское агентство для совершения сделки просит оставить оригиналы документов на недвижимость в офисе.

Делается это для того, чтобы клиент, во-первых, не ушел к конкурентам, а, во-вторых, чтобы документы были под рукой, чтобы не приходилось дергать клиента, одним словом, чтобы ускорить весь процесс. Мошеннические агентства просят сделать тоже самое, но с другой целью.

Олег Сухов рассказывает, как в этом случае происходит обман: «Черные риелторы забирают оригиналы документов, «стряпают» поддельную доверенность, а также договор купли-продажи, после чего, используя связи в паспортных столах, нотариальных конторах, регистрационной службе и других органах, оформляют незаконную сделку по отчуждению имущества.

Совершив преступление, контора быстренько выезжает из офиса (благо и перевозить-то нечего) и вновь открывается, но уже по другому адресу и под иным названием. Обычно при этом мошенники меняют и «обслуживающий» персонал «компании». Таким способом самые «удачливые» преступники проворачивают до 15–20 сделок за год».

Не стоит думать, что таким рынок был в свои первые годы, а сейчас все происходит только цивилизованно. Например, в этом, в 2013 году, в Пензенской области была обезврежена банда черных риэлторов, которая продавала квартиры без участия их собственников.

Они забирали у хозяина документы, а иногда и крали их, когда собственник обращался в их агентство с целью обмена или приватизации жилья.

Завладев документами, преступники продавали такие квартиры с помощью двойников жертв! «Бандиты находили подельника, похожего на владельца квартиры, иногда немного гримировали его, а потом вместе с ним посещали нотариуса и все регистрирующие органы.

Оформив «сделку», мошенники исчезали, иногда убив собственника. На счету преступников несколько десятков подобных эпизодов. Самое печальное в этой истории то, что она совершенно типична. Подобные случаи встречаются во всех регионах», – рассказывает адвокат.

Незаконные действия родственников и знакомых

Второй способ обмана связан с незаконными действиями родственников или знакомых. Здесь уже документы и даже паспорт забираются у хозяев квартиры из-за «доверительных» отношений.

Обычно цель оговаривается совершенно не связанная с продажей недвижимости. Например, необходимо узаконить перепланировку или осуществить приватизацию.

Получив же все необходимые документы, мошенники продают квартиру и исчезают с деньгами.

Олег Сухов замечает, что сейчас такой обман встречается гораздо реже, но все равно бывает. Так лет пять назад в Рязанской области проживала мать с сыном. Иногда они жили мирно, иногда ссорились из-за сына матери от первого брака, который постоянно скрывался от разгневанных кредиторов. Младший сын владел двумя квартирами, которые достались ему по наследству от отца и деда.

Мать имела в собственности трехкомнатную квартиру. Первый незадачливый сын жилье снимал. Однажды старший сын попал в переплет, помочь ему могла лишь большая сумма денег. Мать обратилась к младшему сыну, но тот отказал.

Через два дня примерный сын улетел в командировку на Север, а ключи и документы от одной из квартир отдал матери, чтобы она присмотрела за жильем и заодно начала оформлять запланированную перепланировку. Однако планы у матери были другие. Она подделала паспорт доверчивого сына и продала жилье. Естественно, все деньги ушли на погашение долгов незадачливого старшего сына.

Когда младший все узнал, он, естественно, подал заявление в полицию и иск в суд. В результате долгих процессов сделка все же была признана недействительной.

Если хозяин долго не появляется в квартире

Третий способ мошенничества обычно нацелен на квартиры, в которых собственник не проживает. Например, владелец живет за границей или находится в длительной командировке, а здесь его квартира, дача или даже коттедж простаивают совершенно пустыми.

Это имущество является лакомым кусочком для мошенников, которые сперва долго и тщательно собирают информацию о собственнике, а потом, если выясняется, что он еще долго не появится в квартире или в доме, подделывают доверенность и документы на это имущество и продают его.

Олег Сухов сообщает, что «совсем недавно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная преступная группа из одиннадцати человек. Преступники продавали чужие квартиры в Ангарске.

Мошенники под видом представителей социальных служб ходили по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют, и куда отправились их хозяева. И если собственники выбыли в длительную командировку, уехали за границу или просто месяцами не появлялись в жилище, то аферисты начинали действовать.

Прежде всего, они подделывали паспорт настоящего хозяина, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а потом «продавали» квартиру своим знакомым или «бомжам», которые в свою очередь уступали жилье добросовестным приобретателям.

Первоначально же злоумышленники проникали в квартиру путем банального взлома дверей. Ключей-то не было. Потом вставляли новые замки и придавали жилищу «товарный» вид».

Таким образом, право на частную собственность не оберегает вас от мошеннических действий. Безусловно, все рассказанные случаи – уголовные преступления, но в любом случае доказывать свою правоту придется через суд. Судьба же добросовестного покупателя вашей недвижимости еще печальнее, свои потраченные деньги он должен взыскивать с аферистов, а это практически не реально.

Как не попасть в такую ситуацию?

Чтобы обезопасить себя от подобных происшествий, воспользуйтесь советами Олега Сухова:

– Никогда и никому не отдавайте оригиналы документов на квартиру! А если передаете, то очень подробно и скрупулезно опишите в доверенности полномочия, которыми вы наделяете своего представителя. В любом случае эти полномочия не должны распространяться на продажу имущества.

– Обращайтесь только в крупные и проверенные риэлторские агентства.

– Если пришлось обратиться к малоизвестным риэлторам, то проверьте их репутацию на форумах в Интернете, посмотрите данные об их компании на сайте Федеральной налоговой службы на вкладке «проверь себя и контрагента».

– Если вы сомневаетесь в честности своих родственников и тем более знакомых, то не давайте им оригиналы документов на квартиру.

– Если вы надолго покидаете жилье, то ставьте его под официальную охрану. С таким имуществом обычно не связываются.

– Уезжая в командировку или за границу, поручите особо доверенному лицу проверять недвижимость и периодически показываться соседям, дабы они понимали, что жилище находится под присмотром.

– Не пренебрегайте услугами юристов при любых сделках с недвижимостью.

– А если именно вы хотите пробрести недвижимость, то сверяйте всегда паспорт продавца с его личной карточкой в полиции. Добросовестный продавец согласится, а вот мошенник немедленно исчезнет.

Источник: https://sob.ru/news/2013/12/25/prodazha_kvartiry_bez_vashego_vedoma

Помощь клиенту

Как продать квартиру без присутствия одного из собственников?

Ефименко Наталия Викторовна 

Здравствуйте! У меня в собственности дом, который был мне подарен одной из родственниц. Хотела бы его продать и купить себе квартиру с добавлением маминых денег. Вопрос такой. При продаже этой квартиры в будущем нужно ли получать согласие мужа? На момент последней сделки (дарения дома) мы состояли и состоим в браке. Спасибо!

При продаже дома согласие мужа не требуется, поскольку продается не совместно нажитое имущество, а доставшееся в результате дарения. А вот если на эти деньги Вы, находясь с мужем в браке, приобретете другую недвижимость, она будет считаться совместной с супругом собственностью. Согласие на продажу нужно будет получать. Оно будет нужно даже в случае, если Вы разведетесь с мужем.

Если нужно сделать приобретаемую недвижимость Вашей личной собственностью, существует несколько вариантов. Можно составить с мужем брачный контракт, где это будет прямо указано. Можно купить квартиру на маму, затем она Вам ее подарит.

 Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы живем в двухкомнатной квартире. Недавно дом попал в список аварийного жилья. Можно ли продать такое жилье?

За шесть месяцев до сноса аварийного дома сделку можно зарегистрировать. После этого срока нельзя, только ждать расселения.

Как правильно оценить недвижимость? Нужно ли обращаться к оценщику и сколько стоит такая услуга?

Здесь нужно уточнить вопрос, какая оценка недвижимости необходима.

Если Вы собираетесь купить квартиру с использованием ипотечного кредита, то оценка приобретаемой недвижимости нужна для банка-кредитора. У разных банков список аккредитованных оценщиков отличается. Стоимость услуг у разных оценщиков тоже отличается. Мы проводим сделки регулярно и сможем организовать оценку у аккредитованного оценщика по самой приемлемой цене.

Если планируете обмен или продажу квартиры, для чего хотите узнать её цену на рынке недвижимости, такая оценка будет выполнена специалистами нашего агентства в удобное время совершенно бесплатно. Достаточно оставить заявку на сайте или по телефону.

Можно ли расприватизировать квартиру?

Можно, если Вы сами её приватизировали, и она является единственным местом Вашего постоянного проживания. После приватизации в ней не проживали и не были зарегистрированы другие граждане, кроме участвовавших в приватизации. На квартиру не было наложено обременение (такое возможно, например, если недвижимость выступает в качестве залога по кредиту). Дом не относится к аварийному жилью.

Кириков Денис Сергеевич

 Ситуация такова: хотим купить 3-комнатную квартиру в ипотеку, для этого собираемся продать комнату и полученную сумму использовать как первый ипотечный взнос. Хозяева трехкомнатной хотят купить однокомнатную.

У собственников трехкомнатной квартиры большие коммунальные долги – 190 тысяч рублей. Денег на погашение у них нет.

Можно ли купить жилье с коммунальными долгами, и как совместить эти три сделки одновременно? Подскажите, как поступить???

Первый и самый главный совет – обратиться в агентство недвижимости. Так как заданные Вами вопросы – лишь вершина айсберга. Будет еще больше. У Вас образуется цепочка.

Продать квартиру с коммунальным долгом можно. Потому что долги не у помещения, а у собственника. Юридически для этого нет препятствий, если на недвижимость не наложено обременение. Но фактически эту сделку не примут на регистрацию без выписки из поквартирной карточки, которую без справок об отсутствии задолженности обычно не выдают.

 Однако решение этой проблемы существует. Вкратце это выглядит так:

  • Получаете одобрение по ипотеке.
  • Ищете покупателя на свою комнату.
  • Ищите альтернативную однокомнатную квартиру.
  • Часть денег, полученных за свою комнату, передаете в качестве задатка за трехкомнатную и оплачиваете задолженность.
  • Получаете одобрение банка по трехкомнатной квартире.
  • Сдаете три сделки на регистрацию.

Сложность в том, что все это необходимо сделать одновременно, быстро и профессионально. Агентство Жилторг имеет партнерские отношения с ведущими банками и поможет получить кредит под более низкий процент. Мы найдем покупателя на комнату.

Что касается трехкомнатной квартиры, мы покажем Вам несколько аналогичных вариантов, среди которых, возможно, найдется более недорогой или удобный.

А если выберете этот, урегулируем проблему с задолженностью и проведем все три сделки в один день.

 Здравствуйте. Хотел бы задать такой вопрос: почему с вашим агентством недвижимости нужно заключать договор? А если я не хочу заключать, многие так работают.

Все агентства, входящие в Российскую Гильдию Риэлторов работают с заключением договора. Вкратце – он заключается для защиты Ваших интересов, письменного закрепления условий и качества оказания услуг. 

 Мы живем в двухкомнатной квартире на первом этаже. В доме уже выкупили две квартиры и перевели под нежилые помещения. Нам тоже предлагали продать. Нас наше жилье устраивает, но новое, наверное, будет лучше. Что посоветуете – продавать и переезжать или подождать, пока наша квартира еще подорожает?

Применительно к Орлу можно сказать следующее: с одной стороны квартир, которые можно и целесообразно переводить в нежилой фонд, осталось не много, поэтому цены на них достаточно высокие. Большая часть их уже переведена и, кажется, что оставшиеся будут дорожать.

С другой стороны – количество магазинов и офисов увеличивается с каждым днем, открываются новые торговые центры, предлагаются в аренду торговые и офисные площади. А покупателей больше не становится. Конкуренция приводит к снижению стоимости аренды и к снижению спроса на такие помещения на рынке коммерческой недвижимости.

Чтобы квартира стала коммерческой недвижимостью, её еще надо перевести в нежилой фонд. Перевод жилого помещения в нежилой фонд обходится не дешево. Со временем процедура дорожает и усложняется. Дорожают строительные работы по превращению жилого помещения в магазин или офис.

Если Вы живете в “хрущевке” или “сталинке” не на самой оживленной улице (на наиболее оживленных уже все выкуплено), то в качестве жилой, и в качестве коммерческой недвижимости это не самое привлекательное предложение. Если цены на такие квартиры будут расти, то не быстрее чем в остальных сегментах рынка. Совет – продавать.

Валиева Ирина Анатольевна

Подскажите, пожалуйста, какие налоги мне придется заплатить при продаже дома, полученного по наследству 2 года назад. Дом был продан в этом году за 2700000 рублей, после чего я купила квартиру в новостройке за 2350000 рублей.

На основании пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ (пп.1) при продаже жилого дома, находившегося в собственности менее трех лет, Вы имеете право на имущественный налоговый вычет в 1 000 000 рублей. После его применения налоговая база составит 2 700 000 – 1 000 000 = 1 700 000 рублей.

На основании пп.2 этой же статьи Вам положен имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в сумме фактически произведенных расходов, но не более 2000000 рублей. Этот вычет может быть использован только один. Если им не воспользовались ранее, он составит 2 000 000 рублей.

Это означает, что Вы не заплатите налогов. Неизрасходованная часть этого вычета 2 000 000 – 1 700 000 = 300 000 рублей может быть перенесена на следующие периоды. В будущем можно возместить (или не платить налога) еще 300 000 × 13% = 39 000 рублей.

Заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ лучше доверить специалисту.

  Я продаю комнату в коммунальной квартире. Какие документы мне необходимо собрать для продажи?

Прежде всего, Вы должны предложить купить комнату соседям по коммунальной квартире.

Если они отказываются от покупки, то нужно пригласить нотариуса или приехать к нему с соседями и оформить нотариальный отказ от преимущественного права покупки для всех соседей.

Так же необходимо выписаться из комнаты, погасить задолженности по коммунальным платежам и взять в ЖЭУ выписку из поквартирной карточки.

Здравствуйте! Бабушка хочет оформить на меня принадлежащий ей дом. Что лучше сделать – продажу или дарение?

Если Вы не будете продавать дом в ближайшие пять лет, можно сделать договор дарения. Дом станет Вашей собственностью. Так как между близкими родственниками дарение не облагается налогом, налога у Вас не возникнет. Если возможна продажа, то лучше сначала проконсультироваться со специалистом.

У меня двое детей, мне положен материнский капитал. Как использовать его для покупки дома недалеко от Орла?

Все зависит от того, сколько лет младшему ребенку.

Если ему уже исполнилось три года, то можно попробовать договориться с продавцом дома (и закрепить это в договоре), что сумму материнского капитала он получит через два месяца после регистрации сделки.

Столько времени Пенсионный фонд перечисляет деньги на счет продавца. Если ребенку нет трех лет или продавец не согласен ждать, то нужно взять банковский кредит. Два месяца придется платить проценты по кредиту, пока Пенсионный фонд его не погасит.

Источник: http://777kvartir.ru/5-pomosch-klientu

Продажа квартиры по доверенности

Как продать квартиру без присутствия одного из собственников?

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

https://www.youtube.com/watch?v=y_3NYKgsueM

Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город).

В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой.

В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

  • сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
  • осуществление продажи квартиры;
  • подписание договора купли-продажи;
  • получение денежных средств за продажу имущества;
  • сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

  • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
  • круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог.

Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

Пример

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой.

Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

  • доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
  • недееспособность лица выдавшего доверенность;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру.

Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости.

Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Право подписи договора по доверенности

Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?

Ответ

Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности. В противном случае такое лицо не будет иметь законного основания подписывать договор.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/kto-mozhet-prodat-kvartiru/po-doverennosti/

DOM.RIA – Как купить квартиру по генеральной доверенности

Как продать квартиру без присутствия одного из собственников?

Чтобыкупить квартиру, не будет необходимости ходить в БТИ ни до сделки, ни после нее. Сразу после того, как нотариус поcтавит отметку о регистрации договора купли-продажи можно прописываться и заселяться. 

Но иногда собственникам жилья не удается присутствовать на подписании договора купли-продажи. В такой ситуации законодательные нормы оставляют выход – продажа квартиры по доверенности. Рассмотрим, какие особенности есть у этой процедуры.

Доверенность – важный и нужный документ

Легальный способ передачи прав и полномочий на распоряжение жильем называют доверенностью на недвижимость.

Благодаря этому, любой собственник квартиры (доверитель) имеет возможность наделить своего представителя (доверенный) полномочиями на совершение различных юридических действий.

Ситуации, в которых собственник по определенным причинам не может заниматься сбором необходимых документов или присутствовать во время заключения сделки купли-продажи, возникают достаточно часто.

Например, если владелец жилья находится на стационарном лечении или преклонных лет, проживает в другой стране.

Пример доверенности

В зависимости от срока действия и возлагаемых полномочий, которыми наделяются третьи лица, доверенности делятся на такие типы:

  • генеральная. Доверяются любые сделки с жильем, кроме завещания и договоров дарения;
  • на приватизацию;
  • на сдачу в аренду;
  • разовая. Передаются мелкие полномочия, например, регистрация или сбор документов для продажи;
  • на продажу квартиры.

Именно последний тип доверенности на распоряжение недвижимым имуществом оформляется чаще всего. Такой документ в обязательном порядке заверяется нотариусом, процедура отнимает немного времени (примерно час-два), а стоимость колеблется в зависимости от региона проживания (в среднем – от 200 грн).

Для заключения доверенности на продажу квартиры от имени физического лица необходимо предоставить такие документы: паспорт и справка о присвоении идентификационного кода (для собственника и представителя, на которого возлагаются полномочия), правоустанавливающие документы на жилье. Если доверитель – несовершеннолетнее лицо, то дополнительно потребуется свидетельство о рождении и разрешение органа опеки и попечительства.

Покупка квартиры по доверенности

Продажа жилья по доверенности – один из распространенных вариантов мошенничества. Поэтому покупателю стоит внимательнее проверять все имеющиеся документы.

Изучите доверенность

В тексте доверенности на специальном бланке, который заверяется нотариально, указывается максимум подробностей, без которых она признается недействительной:

  • ФИО доверителя и доверенного;
  • их адреса проживания;
  • местоположение объекта договора;
  • область полномочий и сфера права доверенного лица;
  • место заключения сделки;
  • срок действия доверенности;
  • рекомендации по поводу распоряжения вырученными деньгами.

Отдельное внимание уделите полномочиям доверенного – он должен быть наделен правом продажи квартиры. Поинтересуйтесь у доверенного лица, какие отношения связывают его и собственника квартиры и мотивы оформления доверенности.

Посетите нотариуса

Перед сделкой получите информацию у нотариуса, заверявшего доверенность, и выясните, действенна ли она на данный момент. Доверитель имеет право прервать действие доверенности в любое время, не уведомив доверенного. Также выясните у нотариуса, на основании каких документов подтверждалась дееспособность доверителя.

Получите информацию о собственнике

Покупателю необходимо учитывать, что доверенность утрачивает силу (а вместе с ней и сделка купли-продажи), если доверитель:

  • умер;
  • признан недееспособным;
  • пропал без вести (статус получен в судебном порядке).

Поэтому попытайтесь наладить связь с собственником жилья, убедившись в его состоянии здоровья и наличии желания продавать квартиру.

Соблюдайте формальности

При покупке квартиры не следует полагаться на доверие. Поэтому лично или через нотариуса проверьте все правоустанавливающие и другие документы, осмотрите жилье, опросите соседей про собственника, изучите историю жилья (покупки-продажи за последние несколько лет).

Если сделка затягивается, то заключайте предварительный договор.

Конечно, оптимальный вариант – это присутствие владельца квартиры во время подписания соглашения купли-продажи, но если вы проконсультировались у нотариуса и оформили все должным образом, риск остается минимальным.

Покупка жилья по доверенности – частный случай, поэтому для детальной консультации стоит обратиться к нотариусу

Источник: https://dom.ria.com/articles/kak-kupit-kvartiru-po-generalnoj-doverennosti-176083.html

Вопрос права
Добавить комментарий