Как при приеме арендованного имущества указать существенные недостатки?

Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества – НалогОбзор.Инфо

Как при приеме арендованного имущества указать существенные недостатки?

По общему правилу арендатор обязан использовать недвижимое имущество только по целевому назначению, а по окончании срока аренды – вернуть недвижимое имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом естественного износа.

Если же состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось, что нельзя отнести к естественному износу, то этим причиняются арендодателю убытки.

Арендодатель также несет убытки, если арендатор без его согласия и без разрешения соответствующих контролирующих органов произведет перепланировку или переоборудование недвижимого имущества. Эти убытки арендодатель может взыскать с арендатора.

Доказать в суде, что убытки возникли именно в результате ненадлежащего использования имущества арендатором, не составит труда.

Но для этого юристу арендодателя необходимо совершить по определенному алгоритму ряд действий, направленных на доказывание факта причинения ему соответствующих убытков. Если на этом этапе допустить ошибку, арендодатель рискует восстанавливать прежнее состояние помещения за свой счет.

Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору

Чтобы доказать факт причинения убытков в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости, арендодателю предварительно нужно доказать, что само арендованное имущество было передано арендатору в надлежащем состоянии. Ведь арендатор может утверждать, что имущество ему уже было передано в плохом состоянии, а следовательно, никаких убытков арендатор своему контрагенту не причинял.

Данная проблема решается очень просто. При подписании акта передачи имущества юристу арендодателя нужно указать в акте состояние помещения на момент такой передачи. Далеко не всегда потребуется прописывать в акте такие детали, как цвет обоев на стенах, марку имеющихся в помещениях дверей и т. п.

 Тем не менее надо иметь в виду, что чем более конкретным будет описание помещения, тем арендодателю в дальнейшем будет проще доказать объем причиненных ему убытков. В любом случае необходимо указать, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению.

Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также можно упомянуть в акте. Можно также приложить к акту фотографии, сделанные при совместном просмотре объекта аренды перед подписанием акта.

В этом случае каждая фотография должна быть подписана сторонами договора и (или) их представителями с указанием реквизитов договора аренды, по которому передается изображенное на снимках недвижимое имущество.

Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора арендатор не смог ссылаться на то, что фотографии были сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен совершенно иной объект недвижимого имущества.

Все это позволит арендодателю доказать, что недвижимое имущество он передал арендатору в надлежащем состоянии.

И если состояние имущества в течение срока аренды или по окончании действия договора значительно изменится и (или) ухудшится, то фиксация факта надлежащего состояния имущества на момент его передачи арендатору будет иметь существенное значение для того, чтобы взыскать с арендатора причиненные убытки.

Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).

До того как подписать акт приема-передачи, арендодателю необходимо тщательно осмотреть возвращаемое арендатором имущество. Ведь может оказаться, что состояние имущества ухудшилось более, чем могло быть с учетом естественного износа.

В этом случае во время осмотра необходимо выявить все недостатки помещения, которые появились в период действия договора аренды, и все их указать в акте приема-передачи.

Если состояние помещения изменилось (например, арендодатель произвел перепланировку и переоборудование объекта аренды), то этот факт арендодателю также нужно зафиксировать. При этом состояние помещения лучше фиксировать с помощью специальных технических средств. Например, можно провести фотосъемку объекта аренды.

Сделанные фотографии помогут доказать характер и размер причиненного ущерба. Однако арендодатель должен будет доказать, что сделанные фотографии относятся именно к тому периоду, когда производился осмотр помещения.

Например, ссылку на фотографии можно сделать в акте приема-передачи, а сами фотографии могут быть подписаны представителями сторон. Кроме того, можно использовать для съемки технические средства, которые автоматически фиксируют дату сделанного фотоснимка.

Если будут отсутствовать доказательства того, что отраженные в фотоматериалах сведения соответствуют времени освобождения ответчиком арендуемого помещения и отражают состояние именно арендуемого помещения, то суд может отнестись к таким материалам критически и посчитать их не относящимися к делу или недостоверными (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011).

Если имуществу был причинен ущерб, в акте возврата имущества необходимо указать на то, что недвижимое имущество передано в ненадлежащем состоянии. Также стоит указать, что именно было повреждено или изменено. При этом акт должен быть подписан как арендодателем, так и арендатором.

Если арендатор уклоняется от подписания акта, его нужно уведомить о необходимости подписания акта в определенные дату и время ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Если арендатор и после этого продолжит уклоняться от подписания передаточного документа, то арендодатель может составить и подписать односторонний акт о возврате имущества в присутствии независимых свидетелей.

При наличии доказательств надлежащего извещения арендатора об указанной процедуре односторонний акт будет иметь доказательственное значение в суде. Такой вывод можно сделать из постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011.

Если на момент передачи имущества стороны согласовали размер ущерба, то эту сумму нужно также прописать в акте.

r />

Пример указания в акте приема-передачи на причинение арендодателю убытков, если размер ущерба сторонами не оспаривается

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение, общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж.

Арендуемое помещение передано в аварийном состоянии. В результате залития повреждены полы и двери в комнатах (см. фотографии – 14 штук, прилагаются к акту). Стороны пришли к соглашению, что ущерб, нанесенный помещению, составляет 200 тыс. руб. Арендатор обязуется возместить нанесенный ущерб в течение двух месяцев со дня подписания настоящего акта».

Если же с арендатором не удалось прийти к соглашению о размере убытков, то арендодателю придется провести оценочную экспертизу.

Для этого необходимо заключить договор с соответствующей оценочной организацией, имеющей право на проведение оценки ущерба объектов недвижимости (ст. 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон об оценочной деятельности).

После того как будет заключен такой договор, арендодатель и представитель оценочной компании согласуют дату осмотра объекта аренды. На этот осмотр необходимо пригласить арендатора.

Если невозможно будет вручить ему уведомление о проведении осмотра помещений лично, то этот документ придется отправить по почте ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

В письме обязательно нужно указать наименование оценочной организации, которая будет проводить оценку, а также адрес и время осмотра недвижимого имущества. При этом уведомление нужно отправлять с учетом предполагаемого времени на получение адресатом почтового отправления.

По результатам экспертизы должно быть составлено заключение оценочной организации. Это заключение должно соответствовать требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности. В данном заключении будет указана стоимость восстановительного ремонта объекта аренды, которая будет составлять часть убытков арендодателя в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости.

Взыскание убытков после фиксации их размера

Как уже было сказано, зафиксировать убытки можно:

  • по соглашению самих сторон (например, в акте приема-передачи);
  • в одностороннем порядке арендодателем путем привлечения специализированной организации для проведения оценочной экспертизы.

В первом случае арендатор, как правило, не будет уклоняться от возмещения арендодателю убытков в размере согласованной сторонами суммы.

В случае же уклонения арендатора можно обратиться в суд и в качестве доказательства размера и стоимости убытков приложить подписанный арендатором документ (в нашем случае это акт приема-передачи, в котором будет указана стоимость ущерба).

Этот документ может быть квалифицирован судом в качестве доказательства признания арендатором долга перед арендодателем. При этом арендодатель может представить суду и иные доказательства размера причиненных ему убытков.

Во втором случае после получения оценочного заключения можно либо направить претензию арендатору, если есть шанс договориться с контрагентом в досудебном порядке, либо сразу обратиться в суд с требованием о взыскании убытков.

Претензию в любом случае нужно будет направить арендатору, если в договоре предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования возникших между сторонами разногласий. В претензии и в иске необходимо указать полную сумму убытков арендодателя.

Размер убытков будет состоять из следующих сумм:

  • стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества, включая цену строительных материалов и оплату труда работников, которые будут выполнять или уже выполнили ремонт в помещениях;
  • расходы арендодателя на проведение оценочной экспертизы;
  • упущенная выгода арендодателя (например, в связи с повреждением объекта аренды арендатор в течение трех месяцев выполнял ремонт и не сдавал помещение в аренду. В этом случае упущенная выгода арендодателя составит арендную плату за объект аренды в течение трех месяцев. Кроме того, сюда же относятся и приготовления, которые арендодатель сделал для того, чтобы получить соответствующий доход: объявления в средствах массовой информации о сдаче имущества в аренду, письменные отказы потенциальных арендаторов принять имущество в аренду из-за его неудовлетворительного состояния, заключенные предварительные договоры с потенциальными арендаторами и т. п.);
  • иные денежные суммы, которые пришлось выплатить арендодателю из-за повреждения объекта аренды (например, штрафы, которые были наложены контролирующими органами из-за неудовлетворительного состояния нежилых помещений).

При неполучении ответа на претензию или при отказе арендатора от добровольного возмещения убытков арендодатель может обратиться с соответствующими требованиями в суд. К исковому заявлению необходимо приложить все названные выше документы: договор аренды, акт о возврате помещения с повреждениями, оценочное заключение, претензию арендатору, ответ на претензию и т. п.

 Если арендодатель после получения оценочного заключения сам выполнил ремонт объекта аренды, то к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие выполнение ремонта и его стоимость (договор с подрядной организацией, акты выполненных работ, расписки в получении денежных средств или выписки по банковскому счету о перечислении денежных средств на расчетный счет подрядной организации).

r />

Пример из практики: суд признал неправомерными перепланировку и переоборудование помещения арендатором и взыскал с арендатора убытки 

Истец (арендодатель) обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика (арендатора):

  • задолженности по уплате арендных платежей;
  • неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
  • процентов за пользование чужими денежными средствами;
  • убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Ответчик в период владения и пользования спорным помещением самостоятельно (без соответствующего на то разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований со стороны уполномоченных органов) посредством демонтажа существующих в помещении перегородок осуществил переустройство и перепланировку помещения, в результате которых была повреждена электропроводка.

Стоимость демонтируемых и восстановительных работ была оценена согласно сметной документации по восстановлению нежилого помещения, подготовленной специализированной организацией. Также в стоимость убытков были включены услуги специализированной организации по составлению сметы, а также стоимость оформления нового паспорта БТИ.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что установленная судом задолженность по арендным платежам взысканию не подлежит, поскольку спорное помещение было получено ответчиком в аренду с уже неисправной электропроводкой, не был подтвержден соответствующими доказательствами. Напротив, из материалов дела следовало, что ответчик принял помещение и долгое время им пользовался без каких-либо претензий.

Заявитель также ссылался на то, что взыскание затрат на составление проектно-сметной документации будет являться для истца неосновательным обогащением, поскольку данные затраты направлены на создание нового объекта, а не на восстановление прежнего.

Этот довод был отклонен судом кассационной инстанции, поскольку составление сметной документации является необратимой мерой для приведения арендуемого помещения в прежнее состояние по причине проведения ответчиком несанкционированной перепланировки.

На основании этого суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Московского округа от 5 марта 2011 г. № КГ-А40/1486-11 по делу № А40-48127/10-82-409).

Источник: http://nalogobzor.info/publ/dogovornoe_pravo/arenda_imushhestva/kak_vzyskat_s_arendatora_ubytki_v_svjazi_s_nenadlezhashhim_ispolzovaniem_im_imushhestva/78-1-0-1861

Арбитражный суд Магаданской области

Как при приеме арендованного имущества указать существенные недостатки?

Одобрен

Постановлением Президиума

Арбитражного суда

Магаданской области

от 21.12.2017 № 15

ОБЗОР

судебной практики арбитражного суда за второе полугодие 2015 года, 2016 год

по делам, рассмотренным судьями состава в рамках главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

Обзор подготовлен во исполнение пункта 4.1.2 плана работы Арбитражного суда Магаданской области на второе полугодие 2017 года.

Во втором полугодии 2015 года и в течение 2016 года судьями Арбитражного суда Магаданской области (далее – суд, арбитражный суд) рассмотрено 243 дела с применением норм главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В частности, во втором полугодии 2015 года рассмотрено 101 дело, в 2016 году – 142 дела.

По результатам рассмотрения судом удовлетворено 181 исковое заявление участников споров, возникающих в связи с арендными правоотношениями (во втором полугодии 2015 года – 78 исковых заявлений, в 2016 году – 103). По результатам рассмотрения 10 дел вынесены решения об отказе в удовлетворении исковых требований (во втором полугодии 2015 года – по 4 исковым заявлениям, в 2016 году по 6).

По 52 делам вынесены определения: о прекращении производства по делу в связи с отзывом искового заявления – 36 дел; о прекращении производства по делу в связи заключением мирового соглашения – 5 дел; о возвращении искового заявления в связи с несоблюдением досудебного (претензионного) порядка – 9 дел; об оставлении искового заявления без рассмотрения – 2 дела.

По 20 делам (№№ А37-85/2015, А37-782/2015, А37-1063/2015, А37-1064/2015, А37-1515/2015, А37-1633/2015, А37-1771/2015, А37-2018/2015, А37-2113/2015, А37-2245/2015, А37-2437/2015, А37-24/2016, А37-808/2016, А37-1007/2016, А37-1039/2016, А37-1370/2016, А37-1542/2016, А37-1628/2016, А37-1922/2016, А37-2125/2016) решения суда первой инстанции были обжалованы в Шестой арбитражный апелляционный суд (далее – суд апелляционной инстанции). Судом апелляционной инстанции по делу А37-1515/2015 отменено решение суда первой инстанции в части и принят новый судебный акт. По результатам рассмотрения 19 апелляционных жалоб  решения суда первой инстанции оставлены без изменений, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

По 11 делам (№№ А37-85/2015, А37-782/2015, А37-1063/2015, А37-1633/2015, А37-2113/2015, А37-2245/2015, А37-1007/2016, А37-1039/2016, А37-1370/2016, А37-1542/2016, А37-1628/2016) были поданы кассационные жалобы на решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции. По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражным судом Дальневосточного округа (далее – суд кассационной инстанции) вынесены постановления, которыми судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения, а кассационные жалобы без удовлетворения.

Анализ сложившейся судебной практики  выявил следующие правовые подходы при рассмотрении дел данной категории.

1.

Заявление уполномоченного органа о взыскании задолженности по арендной плате за земли, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, не может быть удовлетворено в случае наличия договора о водопользовании в отношении водных объектов, внесённыхв государственный водный реестр, в состав которых входят соответствующие земельные участки (состав гидротехнического сооружения).

В деле № А37-85/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с коммерческой организации задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд и соответствующих пени. Решением суда, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанции, в иске отказано.

Суды исходили из того, что спорный земельный участок, занятый водохранилищем и расположенным на нем гидротехническим сооружением, не мог быть предметом договора аренды, поскольку не подлежал самостоятельной передаче в аренду отдельно от водного объекта, в связи с чем сделали вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка как не соответствующего требования статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статей 5, 9, 24 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ) и об отсутствии правовых оснований для взыскания арендных платежей по этой сделке.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-1357/2016 и А37-1358/2016.

2. С лица, не исполняющего в добровольном порядке обязанности по внесению арендной платы, взыскиваются: задолженность по арендным платежам, проценты за пользование чужими денежными средствами и/илидоговорные пени.

В деле № А37-235/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с коммерческой организации задолженности по договору аренды земель для несельскохозяйственных нужд, договорной  пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт задолженности ответчика по арендной плате подтверждён материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Поскольку ответчик допустил просрочку оплаты арендной платы, истец правомерно предъявил требование о взыскании неустойки на основании договора аренды. Расчёт неустойки суд признал соответствующим фактическим обстоятельствам дела и условиям договора аренды.

Далее истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 ГК РФ. Расчёт процентов судом проверен и признан соответствующим действующему в спорный период законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Аналогичные правоотношения рассмотрены в делах №№: А37-175/2015, А37-235/2015, А37-199/2015, А37-600/2015, А37-802/2015, А37-803/2015, А37-867/2015, А37-1009/2015, А37-1011/2015, А37-1030/2015, А37-1372/2015, А37-1387/2015, А37-1388/2015, А37-1389/2015, А37-1390/2015, А37-1445/2015, А37-1516/2015, А37-1532/2015, А37-1588/2015, А37-1811/2015, А37-1812/2015, А37-1813/2015, А37-1814/2015, А37-1840/2015; А37-1872/2015, А37-1981/2015, А37-1982/2015, А37-1983/2015, А37-1984/2015, А37-1985/2015, А37-2006/2015,  А37-2250/2015, А37-2274/2015, А37-2352/2015, А37-194/2016, А37-226/2016, А37-228/2016, А37-424/2016, А37-435/2016, А37-543/2016, А37-545/2016, А37-754/2016, А37-755/2016, А37-756/2016, А37-907/2016, А37-1214/2016, А37-1311/2016, А37-1312/2016, А37-1318/2016, А37-1319/2016, А37-1350/2016, А37-1466/2016, А37-2025/2016, А37-2026/2016, А37-2275/2016, А37-2302/2016, А37-1460/2014, А37-443/2015, А37-574/2015, А37-599/2015, А37-683/2015, А37-762/2015, А37-1071/2015, А37-1077/2015, А37-1094/2015, А37-1117/2015, А37-1130/2015, А37-1143/2015, А37-1185/2015, А37-1260/2015, А37-1303/2015, А37-1380/2015, А37-1382/2015, А37-1407/2015, А37-1418/2015, А37-1484/2015, А37-1522/2015, А37-1589/2015, А37-1592/2015, А37-1629/2015, А37-1642/2015, А37-1771/2015, А37-1839/2015, А37-1922/2015, А37-1955/2015, А37-1997/2015, А37-1999/2015, А37-2001/2015, А37-2018/2017, А37-2082/2015, А37-2083/2015, А37-2092/2015, А37-2113/2015, А37-2119/2015, А37-2120/2015, А37-2206/2015, А37-2366/2015, А37-2436/2015, А37-2437/2015, А37-64/2016, А37-65/2016, А37-235/2016, А37-270/2016, А37-382/2016, А37-808/2016, А37-886/2016, А37-918/2016, А37-925/2016, А37-945/2016, А37-1061/2016, А37-1085/2016, А37-1295/2016, А37-1363/2016, А37-1370/2016, А37-1359/2016, А37-1397/2016, А37-1422/2016, А37-1503/2016, А37-1592/2016, А37-1611/2016, А37-1678/2016, А37-1739/2016, А37-1778/2016, А37-1785/2016, А37-1795/2016, А37-1860/2016, А37-1922/2016, А37-1967/2016, А37-2000/2016.

3. Факт отсутствия регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на заключённость договора и его действительность для сторон не влияет, подлежит взысканию задолженность по арендной плате.

В деле № А37-601/2015 уполномоченный орган обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, ввиду того что соответствующий договор аренды земель для несельскохозяйственных нужд в установленном порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу, что возникшие правоотношения сторон по договору регулируются нормами ЗК РФ об аренде земельных участков, параграфом 1 главы 34 ГК РФ, условиями договора.

Источник: http://magadan.arbitr.ru/node/33491

Недостатки арендуемого имущества: когда арендатор может не платить

Как при приеме арендованного имущества указать существенные недостатки?

В договорах аренды помещений (складских, офисных, гаражных), как правило, фиксируются все основные условия: по площади помещения, его оборудованию различной техникой и приспособлениями, подключению к электрическим сетям, водоснабжению, канализации.

Тем не менее нередки ситуации, когда полученное имущество не удовлетворяет арендатора.

В каких случаях можно говорить о недостатках арендуемой недвижимости, допущенных по вине арендодателя, которые позволяют арендатору отказаться от перечисления арендной платы? Ответ можно найти в арбитражной практике.

При передаче имущества с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор может отказаться от оплаты аренды. Такое правило закреплено ст. 612 ГК РФ.

Целевое назначение

Анализ судебной практики показывает, что суды очень внимательно относятся к формулировкам договора аренды.

Поэтому, если в нем указано назначение арендуемого помещения, передача имущества, которое арендатор не может использовать по этому назначению, является существенным нарушением договора.

Например, ФАС Восточно-Сибирского округа рассматривал договор, согласно которому арендодатель должен был предоставить земельный участок под строительство жилого дома.

После передачи участка арендатору выяснилось, что он непригоден для строительства жилья по своим санитарно-гигиеническим качествам. Это подтверждалось экспертным заключением.

Суд пришел к выводу, что имущество содержит недостаток, полностью препятствующий его использованию, и освободил арендатора от обязанности по перечислению платы (постановление от 16.03.2010 по делу № А33-7041/2009).

В другом деле, рассмотренном ВАС РФ, стороны заключили договор аренды помещения — объекта гражданской обороны.

Арендатор планировал использовать помещение в качестве магазина, что было закреплено в договоре. После передачи помещения выяснилось, что для оборудования магазина требуется реконструировать помещение. Но подобные действия в отношении объектов гражданской обороны запрещены.

ВАС РФ сделал вывод, что арендодатель передал имущество, которое изначально не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, а значит, не исполнил обязанность, установленную п. 1 ст. 611 ГК РФ. В связи с этим у арендодателя не возникло встречной обязанности по перечислению арендной платы (Определение от 26.02.2008 № 1897/08).

Вместе с тем, если арендатор был предупрежден о недостатках передаваемого в аренду имущества, он уже не может сослаться на то, что имущество непригодно для целей, обозначенных в договоре аренды.

Так, ФАС Северо-Западного округа рассмотрел ситуацию, когда арендатору были переданы помещения по акту, в котором было указано, что в них требуется капитальный ремонт.

Арендатор посчитал, что помещения переданы в аварийном состоянии, поэтому не могли им использоваться по назначению Однако суд не поддержал арендатора, указав, что он был уведомлен о неудовлетворительном состоянии помещений (постановление от 07.12.2010 по делу № А13-2588/2010).

Оборудование и его работоспособность

Договор будет отправной точкой и в спорах, касающихся наличия или отсутствия в арендуемом помещении оборудования и его работоспособности.

Когда в договоре стороны прямо не зафиксировали тот факт, что помещение передается арендатору вместе с оборудованием, его демонтаж арендодателем либо отключение не будет основанием для освобождения арендатора от платы.

Например, на рассмотрение ФАС Волго-Вятского округа попал договор, по которому арендатор получил во временное пользование помещение, где было установлено электро­оборудование.

Арендатор использовал это помещение под закусочную, получая требуемую электромощность от указанного оборудования. Однако спустя некоторое время арендодатель оборудование отключил. Арендатор счел это нарушением договора и отказался перечислять арендные платежи.

Но суд пришел к выводу, что действия арендатора неправомерны. В договоре стороны не указали, что помещения передаются в аренду вместе с электрооборудованием. Также не предусматривалась возможность его эксплуатации при использовании помещения как закусочной.

Арендатор подписал акты приемки-передачи без возражений. Значит, платить обязан (постановление от 09.07.2010 по делу № А29-3201/2009).

Свет и коммунальные услуги

Раз уж мы частично затронули тему подключения помещений к электросетям, то остановимся на этом вопросе подробнее.

Судебная практика складывается следующим образом: если на момент заключения договора у арендодателя не было договоров с энерго­снабжающими организациями и соответственно здание не было электрифицировано, отсутствие электричества не является недостатком. Причем даже если арендодатель обязался заключить договор с энергоснабжающей организацией (Определение ВАС РФ от 30.06.2009 № ВАС-7741/09).

Если же по договору было передано помещение, подключенное к сетям электро-, тепло- и водоснабжения, прекращение оказания этих коммунальных услуг суды признают обстоятельством, делающим невозможным использование помещения по назначению. То есть недостатком, позволяющим арендатору отказаться от исполнения договора аренды.

В частности, именно такое решение принял ФАС Волго-Вятского округа, установив, что арендодатель отключил переданное в аренду помещение от коммунальных сетей. В результате в арендуемые помещения прекратилась подача воды и тепла, было отключено электричество.

Это привело к тому, что у арендатора перестало работать холодильное оборудование, был закрыт доступ к санитарному узлу, показатели микроклимата производственных помещений и помещений для покупателей не соответствовали гигиеническим требованиям.

Данные обстоятельства сделали невозможным использование помещения в качестве торгового, как это предусматривалось в договоре аренды.

Поэтому суд взыскал с арендодателя плату, перечисленную арендатором за время, в течение которого в помещении не было электричества, отопления и водоснабжения. Сам договор аренды был расторгнут (постановление от 05.07.2010 по делу № А17-7546/2008).

Правда, описанную выше ситуацию нужно отличать от временного отключения электроэнергии, то есть случая, когда подача электричества прекращается на непродолжительное время по объективным причинам (ремонт и т.п.) либо по обстоятельствам, не зависящим от арендодателя (авария на линии, например).

В подобных ситуациях судьи указывают, что временное отсутствие доступа к коммунальным благам не является недостатком переданного в аренду имущества в том смысле, который этому термину придается в ст. 611 и 612 ГК РФ.

Поэтому они не могут быть основанием для освобождения арендатора от обязанности по перечислению арендной платы и расторжения договора (постановление ФАС Центрального округа от 12.03.2010 по делу № А14-9047/2008/301/6).

Уведомить и доказать

Как должен поступить арендатор, обнаруживший в полученном имуществе недостатки?

Если подобные обстоятельства выявились при приемке имущества, замечания нужно обязательно изложить в акте приемки-передачи. Ведь подписание такого акта без разногласий означает, что видимых недостатков у имущества нет. Поэтому впоследствии предъявлять претензии бесполезно (см., в частности, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.08.2010 по делу № А19-14395/09).

Когда же недостатки носят скрытый характер, именно на арендаторе лежит обязанность доказать этот факт.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендатор обязан провести надлежащую приемку имущества, передаваемого по договору аренды.

При этом речь идет об обычной внимательной проверке (осмотре) получаемого в аренду имущества.

Соответственно, если недостатки выявлены в ходе эксплуатации помещения, а при осмотре они были незаметны, суды признают их скрытыми (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу № А32-56731/2009).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/128804/

Вопросы-ответы по бухгалтерии

Как при приеме арендованного имущества указать существенные недостатки?
sh: 1: –format=html: not found
В договоре аренды не указана стоимость полученного помещения. По какой стоимости следует отразить в бухгалтерском учете данное имущество и какие документы нужно оформить?  25.06.

2014 15:38

Вопрос: В договоре аренды не указана стоимость полученного помещения.

По какой стоимости следует отразить в бухгалтерском учете данное имущество и какие документы нужно оформить?

Ответ: Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Имущество, полученное по договору аренды, должно быть отражено на забалансовых счетах арендатора в оценке, установленной договором аренды (дополнительным соглашением). Организация может обратиться к арендодателю с просьбой о представлении справки о стоимости арендованного имущества.

Если же арендодатель не представит данные, арендатор может самостоятельно установить стоимость арендованного имущества, отразив порядок оценки стоимости такого имущества в учетной политике организации.

При этом основанием для отражения на забалансовом счете 001 “Арендованные основные средства” являются договор аренды, акт приема-передачи имущества, бухгалтерская справка с указанием стоимости арендованного имущества.

Обоснование вывода:

Основные положения об аренде установлены главой 34 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Объекты договора аренды установлены ст. 607 ГК РФ. При этом в соответствии с п. 3 ст.

607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Поскольку ГК РФ относит аренду к разряду имущественных сделок, факт передачи имущества арендодателя во временное пользование (владение, распоряжение) арендатору должен быть задокументирован. Так, согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

В противном случае факт исполнения сделки не будет подтвержден (согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, недействительна).

Кроме того, в отношении аренды зданий и сооружений ГК РФ обязывает составлять акт прима-передачи. Так, согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

На практике стороны составляют и подписывают акт приема-передачи произвольной формы, накладную и т.д.

При этом даже если объект аренды является основным средством для арендодателя, то необходимость отражать его передачу актом (например формы N ОС-1 (N ОС-1а) или иной формы, разработанной организацией исходя из требований ст. 9 Федерального закона от 06.12.

2011 N 402-ФЗ “О бухгалтерском учете” (далее – Закон N 402-ФЗ)) отсутствует, так как право собственности на арендованное имущество к арендатору не переходит и объект остается на балансе арендодателя.

Таким образом, факт передачи имущества в аренду будет считаться состоявшимся только после подписания акта сторонами сделки.

Отметим, что ГК РФ не обязывает арендодателя указывать в договоре аренды стоимость основных средств. Так как среди существенных условий договора аренды, установленных ст. 607 ГК РФ, указание стоимости арендованного имущества не поименовано.

Такая информация может указываться только по соглашению сторон.

В соответствии с п.

32 ПБУ 6/01 “Учет основных средств” в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию информация об объектах основных средств, полученных по договору аренды.

Согласно п.

14 Методических указаний по учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.

2003 N 91н (далее – Методические указания), на объект основных средств, полученный в аренду, для организации учета указанного объекта на забалансовом счете в бухгалтерской службе арендатора рекомендуется открывать инвентарную карточку. Данный объект может учитываться арендатором по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.

2000 N 94н (далее – Инструкция), для обобщения информации о наличии и движении основных средств, арендованных организацией, предназначен счет 001 “Арендованные основные средства”. Арендованное имущество должно учитываться на соответствующих счетах в оценке, указанной в договорах аренды.

Аналитический учет ведется по арендодателям, по каждому объекту арендованного имущества (по инвентарным номерам арендодателя).

Наиболее существенным негативным последствием отсутствия документального подтверждения передачи имущества в аренду и отражения его на забалансовых счетах арендатора является то, что если имущество в бухгалтерском учете арендатора не отражено, то существуют налоговые риски по непризнанию в расходах сумм перечисленной арендной платы. Получается, что организация-арендатор оплачивает аренду имущества, которое по формальным признакам у него отсутствует. А для того, чтобы имущество отразить, его следует оценить.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды.

Следовательно, неотражение имущества на забалансовых счетах арендатора может привести к тому, что налоговые инспекторы могут не признать эти расходы. Вновь возникает вопрос о стоимостной оценке арендованного имущества и отражении его на забалансовых счетах арендатора.

Отметим, что приведенные аргументы важны именно для арендатора, так как у арендодателя налоговые инспекторы признают доход от аренды в любом случае.

Однако важным аргументом для арендодателя может служить следующее.

Обязательства арендатора заключаются не только в его текущих обязательствах по арендной плате. Они включают еще и, как минимум, балансовую стоимость арендованного имущества, поскольку в соответствии со ст.

622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендованное имущество утрачено или повреждено, арендодатель несет убытки. Причиной утраты или повреждения имущества могут быть действие непреодолимой силы (авария, пожар, наводнение и т.д.), ненадлежащее использование имущества арендатором, неправомерные действия третьих лиц (хищение, поджог и т.д.).

Для того чтобы оценить убытки (ущерб и упущенную выгоду) от потери имущества, арендодателю необходимо иметь стоимостную оценку имущества.

В рассматриваемой ситуации в договоре аренды не указана стоимость передаваемого в аренду имущества.

По нашему мнению, организации могут заключить дополнительное соглашение с указанием оценки арендованного имущества. Или же арендодатель может представить арендатору справку с информацией о стоимости этого имущества.

Если же арендодатель отказывается предоставлять информацию, то арендатору необходимо самостоятельно оценить арендованный объект.

Согласно п.

6 ПБУ 4/99 “Бухгалтерская отчетность организации” бухгалтерская отчетность должна давать достоверное и полное представление о финансовом положении организации, финансовых результатах ее деятельности и изменениях в ее финансовом положении. Достоверной и полной считается бухгалтерская отчетность, сформированная исходя из правил, установленных нормативными актами по бухгалтерскому учету.

Нормативные акты по бухгалтерскому учету не содержат порядка оценки стоимости арендованного имущества в случаях отказа арендодателя от предоставления информации о стоимости имущества. Поэтому организации необходимо самостоятельно разработать способ оценки стоимости арендованных основных средств и закрепить его в учетной политике (п. 7 ПБУ 1/2008 “Учетная политика организации”).

При этом стоимость объекта аренды у арендатора информирует пользователя отчетности о размере ответственности, возникающей у арендатора в связи с временным владением (пользованием) чужим имуществом.

По нашему мнению, в целях достоверности оценки ответственности за арендованное имущество организация вправе прописать в учетной политике, что арендованное имущество принимается к забалансовому учету по текущей рыночной стоимости.

В соответствии с п.

29 Методических указаний при определении текущей рыночной стоимости могут быть использованы данные о ценах на аналогичные основные средства, полученные в письменной форме от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций, а также в средствах массовой информации и специальной литературе; экспертные заключения (например оценщиков) о стоимости отдельных объектов основных средств.

При отсутствии данных о текущей рыночной стоимости имущества или несопоставимости затрат на получение таких данных полагаем, что организация вправе с учетом требования о рациональности ведения бухгалтерского учета установить в учетной политике, что при отсутствии согласованной в договоре оценки арендуемого имущества оно отражается в бухгалтерском учете и отчетности по условной стоимости 1 руб. с включением соответствующих пояснений в пояснительную записку к бухгалтерской отчетности.

Отметим, что при отсутствии в договоре аренды информации о стоимости передаваемого в аренду имущества и при оценке организацией-арендатором стоимости этого имущества самостоятельно оформления приложения к договору аренды не требуется.

Для отражения на счете 001 “Арендованные основные средства” бухгалтеру необходимо составить бухгалтерскую справку с указанием всех необходимых реквизитов, поименованных в п. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ.

Источник: ИА “ГАРАНТ”

Источник: http://areopag2002.ru/voprosy-otvety?view=23445006&p=5

Вопрос права
Добавить комментарий