Как правильно в данном случае оформить договор аренды?

Как правильно составить договор аренды?

Как правильно в данном случае оформить договор аренды?

Все собственники заинтересованы, чтобы их квартиры снимали именно те, кому они передают ключи, чтобы был порядок и все вещи оставались в сохранности, чтобы оплата была регулярной. Именно поэтому в обязательном порядке отношения между хозяином и арендатором необходимо оформить в письменной форме.

Один из моих клиентов – собственник квартиры – рассказывал, что конфликт с его жильцом возник из-за холодильника. В договоре найма не прописали его марку, а когда пришло время нанимателям выезжать и сдавать квартиру, то вместо дорогого иностранного холодильника оказался старый советский.

Ну, помните, под который постоянно нужно подкладывать пластиковый поддон, чтобы стекала водичка? А если забывать его вовремя размораживать, то через некоторое время можно было найти в морозильнике царство льда и снега. И самое ужасное – доказать, что вместо этой чудовищной машины стоял вместительный двухдверный красавец – нереально.

Денис Ветренниковруководитель Центра обучения инвестициям в недвижимость

Что нужно прописать в договоре?

Стороны договора. Укажите паспортные данные собственника и арендатора, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире. В договоре следует отдельно оговорить возможность проживания в квартире питомцев, а возможно даже и будущих детей.

Сведения о квартире. Тут все просто: полный адрес, площадь квартиры и кадастровый номер. Там же – детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Очень важно прописать, что жилье не находится в залоге, споре, не обременено правами других лиц.

Срок договора и возможность его продления. «Период действия не может превышать пять лет (ст.683 ГК). Также важно отметить, что если договор заключается на срок более года, то сторонам необходимо зарегистрировать обременение права собственности в ЕГРН.

Если обременение не зарегистрировано, то для третьих лиц (не участвующих в данном договоре) договор считается не заключенным.

Поэтому распространенной практикой на рынке частной аренды является заключение договора на 11 месяцев, по истечении которых заключается новый договор», – говорит Алексей Юферов, заместитель генерального директора юридической компании «Вектор права».

Пункт об оплате. Обязательно внесите сюда несколько важных моментов:

  • Плата за аренду, порядок и сроки внесения, неустойка за задержку оплаты (совет: наличный расчет подразумевает расписку в получении средств);
  • возможность/периодичность пересмотра размера оплаты (кстати, в дальнейшем повышение оплаты также подписывается обеими сторонами как согласие жильца с новыми условиями договора);
  • входят ли в плату за жилье интернет, коммунальные услуги, установка шлагбаумов во дворе и прочие бытовые платежи.

Порядок внесения и возврата залога. Обеспечительный платеж, а по-простому залог – это денежная сумма, которая, как правило, равна одному-двум месяцам оплаты по договору и обеспечивает интересы хозяина для дальнейшего возмещения ущерба или исключения риска неуплаты. Желательны дополнительные расписки с обеих сторон при получении или возврате обеспечительного платежа.

Возможность проверки жилья. Чтобы удостовериться в сохранности имущества и для контроля состава жильцов, проживающих в квартире, хозяин имеет полное право посещать помещение. Нужно прописать, как часто это можно делать. Также необходимо не забыть указать, что арендатор обязан открывать дверь для проверок не только собственнику, но и пожарным, электрикам, участковым и пр.

Необходимость делать ремонт. Согласно ст. 681 ГК, текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным – арендодатель. Но вы можете прописать иные условия. Например, что с момента вступления договора в силу, все ремонтные работы обязуется выполнять жилец.

Включая ремонт сантехники или проваливающегося пола. Также важно внести поправку, что собственник имеет право отказать нанимателю в ремонте без объяснения причин.

Это касается неаварийных случаев, когда жильцу просто надоел цвет фамильного паркета на кухне и он решил его сменить на ажурную плитку.

В моей практике был такой случай, когда пожилую собственницу молодая пара «разводила» на любую поломку в доме. Речь шла не о глобальных вещах – потекший кран, перегоревшая розетка. Жильцы меняли за счет хозяйки даже деревянные окна на пластиковые. На такие расходы старушка не рассчитывала, но отказать жильцам было неудобно. 

Анна Баловацкаяриэлтор агентства недвижимости «Этажи»

Использование жилья по назначению. Укажите, что квартира сдается исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре. То есть, устраивать там шоу-рум, маникюрный салон и склад для хранения ненужных вещей непозволительно. В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.

Досрочное прекращение действия договора. Имеют на это право обе стороны. Например, жильца не устраивает, что крыша постоянно протекает и затапливает квартиру, либо квартира попала под программу реновации.

Условия расторжения договора. Например, использование жилья не по назначению (в квартире организовали частный детский сад), жалобы соседей на шуми беспорядки (можно прописать количество жалоб, которые будут считаться обоснованием для расторжения договора), порча жильцами имущества или приобретение домашних животных. 

Акт приема-передачи жилья. Тот самый важный документ, в котором точно сделайте опись мебели и техники (вспомните про холодильник!), а также, возможность проверять состояние жилья.

Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры.

В случае утраты первоначального вида квартиры, жилец за свой сет обязан произвести все необходимые ремонтные работы.

Освобождение помещения. Четко определите дату передачи квартиры после истечения срока договора или его досрочном завершении. День в день, семь дней, либо любая другая цифра. Чтобы избежать ситуаций, когда жилец просит «еще пять денечков на поиск нового жилья». А затем еще и еще, манипулируя хорошим отношением и слабоволием хозяина.

Порядок решения спорных ситуаций. Сначала путем мирных переговоров. При невозможности прийти к общему мнению – решение вопросов через суд. Поверьте, в острых конфликтных ситуациях этот пункт сильно остужает пыл между сторонами. Ведь доводить дело до суда и мучиться с тяжкими судебными процессами мало кому хочется.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-pravilno-sostavit-dogovor-arendy-288405/

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Как правильно в данном случае оформить договор аренды?

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Бесплатно проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Как правильно оформить договор аренды жилья

Как правильно в данном случае оформить договор аренды?

Заплати налоги и спи спокойно 

Все правовые нормы, которые необходимо изучить как собственнику, так и арендатору жилья перед заключением договора, содержатся в главе 35 Гражданского кодекса РФ “Наем жилого помещения”.

Стоит заметить, что к жилым помещениям правильнее использовать термин “наем жилого помещения”, будь то коммерческий или социальный, но так как в данном случае будет рассматриваться исключительно коммерческий наем жилого помещения, то для простоты восприятия в дальнейшем будет использоваться всем известный термин “аренда”.

Собственнику жилья, намеревающемуся сдать его в аренду, следует помнить, что получаемая им арендная плата – это его доход, с которого он обязан заплатить налог.

Если он будет сдавать жилье как гражданин, налог составит 13% от полученной за год арендной платы.

Однако если собственник зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и выберет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения “доходы”, то сумма налога составит 6% от полученной арендной платы в отчетном налоговом периоде. 

Собственнику, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя, налоговое законодательство также предоставляет право выбрать патентную систему налогообложения, которая является одной из разновидностей упрощенной системы налогообложения (УСН).

В соответствии со статьей 346.47 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения при выборе патентной системы признается потенциально возможный к получению годовой доход индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской деятельности.

Налоговая ставка составляет 6%. 

Например, в 2013 году стоимость патента на сдачу квартир в аренду составляет 60 тысяч рублей в год.

Из этого следует, что арендодатель, имеющий статус индивидуального предпринимателя, оплачивает указанную сумму и больше никаких налогов от сдачи квартиры в аренду не платит.

Данный способ налогообложения подойдет скорее для арендодателей с арендной ставкой за квартиру превышающий средний уровень. 

Механика действий

Каждому арендодателю, независимо от того имеет физическое лицо статус индивидуального предпринимателя или не имеет, по истечению налогового периода необходимо отчитаться в налоговом органе по месту жительства о полученных доходах от сдачи жилья в аренду. Узнать о том, к какой налоговой прикреплен налогоплательщик можно на портале Федеральной налоговой службы, обратившись на “горячую линию” Федеральной налоговой службы РФ или своего региона. 

Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ заполняется и подается собственником – физическим лицом в налоговый орган самостоятельно, до истечения срока предусмотренного пунктом 1 статьи 229 Налогового кодекса РФ, а именно до 30 апреля года следующего за годом, в течение которого были получены доходы (налоговый период). Например, декларацию за 2012 год необходимо подать до 30 апреля 2013 года. 

Программные средства для упрощения задачи налогоплательщиков по заполнению налоговой декларации по форме 3-НДФЛ находятся в свободном доступе на портале Федеральной налоговой службы РФ. Для этого необходимо скачать на свой компьютер “Программу подготовки сведений по форме “3-НДФЛ”. Кроме того арендодатель может получить необходимые бланки декларации в самой налоговой.

Подача налоговой декларации по доходам, полученным от сдачи квартиру в аренду является обязательной для всех арендодателей. Других способов отчетности не предусмотрено.

После подачи налоговой декларации арендодателям необходимо оплатить исчисленную сумму налога на банковские реквизиты налогового органа любым удобным способом, например, через Сбербанк или с использованием пластиковой карты.

К сведению арендатора

Для арендатора жилья законом налогов не установлено. Однако отметим, что иногда собственники жилья с целью избежать налогообложения предлагают арендаторам заключить не договор аренды, а договор безвозмездного пользования.

На это соглашаться не следует, поскольку, хотя собственник в такой ситуации от налогообложения и освобождается, налог должен будет заплатить арендатор, в данном случае его доходом будет признаваться безвозмездное проживание, за которое в обычных условиях арендатор должен производить оплату.

Налоговой базой в этом случае, с которой и будет начисляться налог, будет являться средняя стоимость арендной платы, которая действует в регионе места расположения арендуемой квартиры.

Доверяй, но проверяй

Человек, ищущий жилье, вполне может заключить договор самостоятельно, если будет знать, какие документы проверять у возможного арендодателя.

В первую очередь следует определить, у скольких человек в собственности находится жилье. Важно запомнить, что если жилье в собственности более чем у одного лица, то договор должен быть заключен со всеми собственниками, а не с одним из них. Чтобы это проверить, арендатор должен запросить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимости. 

Кроме того, у собственника следует уточнить, приобреталась ли недвижимость в период брака. Если это так, то необходимо запросить письменное согласие супруга собственника на сдачу недвижимости в аренду. Если с названными документами все в порядке, арендатор может начинать оговаривать условия договора.

Что касается собственника жилья, то ему достаточно проверить документы, удостоверяющие личность потенциального арендатора. 

“Черные дыры” процесса

Если собственник или арендатор решили заключить договор с агентством, то следует обращать внимание на репутацию агентства недвижимости на рынке.

Наибольшие риски в этом случае возникают у арендатора. В частности, не следует заключать договор по поиску жилья, где указано, что агентство обязуется предоставлять клиенту варианты жилья в течение какого-то срока, по окончании которого договор прекращается.

В этом случае плата за подбор помещения клиенту не возвращается, даже если подходящее жилье так и не подобрали. Чаще всего подобные договоры предлагают заключать недобросовестные агентства, которые реально не будут искать жилье для клиентов.

Хорошие агентства недвижимости возьмут вознаграждение с клиента, ищущего жилье в аренду, только тогда, когда подходящий вариант найден, и договор аренды заключен. 

Собственник жилья, сдающий его через агентство, практически никогда не платит агенту за это вознаграждение. Чаще всего агент получает свое вознаграждение за сдачу в аренду жилья с найденного им арендатора.

Вознаграждение агент назначает в зависимости от ликвидности квартиры, размер вознаграждения агента может составлять от 10% до 100% от месячной арендной ставки, то есть фактически агент может по своему усмотрению назначить размер своего вознаграждения.

Вознаграждение агента оплачивается арендатором однократно, при подписании договора аренды между арендатором и арендодателем. 

При заключении договора с агентством недвижимости, собственнику следует особое внимание обратить на наличие в нем условия, в соответствии с которым это агентство наделяется исключительным правом сдачи его жилья в аренду, и хорошо подумать, устраивает ли его такое условие.

Например, если агентство имеет исключительные права на сдачу квартиры в аренду, но квартира никак не сдается из-за большого агентского вознаграждения или по каким-либо другим причинам, то арендодателю при расторжении договора раньше оговоренного в нем срока придется выплатить агентству штраф, а также оплатить фактически оказанные услуги по показу квартиры потенциальным арендаторам – за проведение рекламной компании и так далее. 

Ударим по рукам

Сами стороны договора аренды жилья могут воспользоваться типовой формой договора найма, которую можно найти, например, в интернете.

Однако поступать таким образом недальновидно, ведь и арендатор, и арендодатель заинтересованы в том, чтобы заключенный ими договор отражал интересы каждого из них и помогал разрешить спорные ситуации, которые могут возникнуть в течение срока аренды.

Поэтому участникам договора стоит как можно более конкретно прописать в нем все интересующие именно их детали дальнейших взаимоотношений. То есть помимо обязательных, предусмотренных законом условий (предмета договора, его цены и срока), стороны могут вносить в договор любые свои условия, которые не являются противозаконными. 

Олег Резников, юрист компании “Лингва Лекс Консалтинг”

Источник: https://realty.ria.ru/20130125/399466650.html

Аренда квартиры в Украине: как правильно оформить договор и не стать жертвой аферистов

Как правильно в данном случае оформить договор аренды?

С приближением осени и начала учебного года все больше людей приезжают в крупные города на учебу и работу. А значит, количество граждан, нуждающихся в съемном жилье, существенно увеличивается.

«ФАКТЫ» уже рассказали, какова сейчас стоимость аренды жилья в крупных городах, как людям правильно выбирать квартиры, на что обращать внимание, чтобы не стать жертвой аферистов либо не снять квартиру, мало пригодную для проживания в зимний период.

Но не менее, а может, и более важным является юридически правильное оформление взаимоотношений между хозяином квартиры и арендатором.

Если в Европе даже трудно себе представить, чтобы вам сдали жилье без заключения договора аренды, то в Украине все еще распространена практика отсутствия юридически оформленного договора.

Многие арендодатели стараются избежать формальностей, чтобы не «засветиться» перед фискальной службой и избежать уплаты налогов.

Так надо ли заключать договор аренды? Эксперты в один голос утверждают, что арендатор обязательно должен настоять на юридическом оформлении его отношений с собственником жилья, дабы впоследствии избежать многих возможных проблем.

«Договор аренды, безусловно, обезопасит и арендодателя, и нанимателя от определенных рисков. Заключая договор, требования по которому установлены главой 59 Гражданского кодекса, необходимо убедиться, что арендодателем является владелец жилья.

Для идентификации личности необходимо будет указать в договоре данные паспорта, идентификационного кода и документа, подтверждающего право собственности, обычно это свидетельство о регистрации права собственности.

Ссылаясь на это, стоит попросить оригиналы данных документов и убедиться, что перед вами именно то лицо, которое может сдавать жилье», — рассказал «ФАКТАМ» адвокат, старший партнер АБ «Дроздова и партнеры» Михаил Гончаров.

Юрист отметил, что если собственников несколько, то потребуется письменное согласие каждого из них, что они не возражают против аренды жилья. Ведь впоследствии может оказаться, например, что один из них решил передать жилье в аренду, а другие вообще об этом ничего не знали.

«Также желательно, чтобы владелец жилья показал оригиналы документов, которые свидетельствуют об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Такими документами могут быть последние квитанции или справки от поставщиков услуг. Если долги есть, нюансы, связанные с их погашением, следует отдельно прописать в договоре, отметив при этом конкретные суммы.

Иначе при неопределенности могут возникать конфликтные ситуации.

Если вы видите недостатки в работе бытовой техники, наличие сломанной техники или приборов, поврежденную мебель, оторванные обои или разбитую плитку, требуйте от арендодателя указать это в отдельном акте приема-передачи жилья.

И пусть акт будет зафиксирован в договоре как его неотъемлемая часть. Опять же, вам не придется отвечать за такие повреждения имущества.

Тем более что, согласно статье 815 Гражданского кодекса Украины, именно в обязанности нанимателя входит сохранение жилья в надлежащем состоянии.

Конечно, в договоре также должны быть изложены права и обязанности нанимателя и арендодателя, срок действия договора, условия и порядок досрочного расторжения такого договора, стоимость найма жилья и порядок оплаты. Обратите внимание, предусмотрен ли договором штраф за досрочное расторжение.

Хозяин квартиры может не позволить держать в доме домашних животных или заниматься предпринимательской деятельностью. Поэтому такие нюансы при необходимости желательно урегулировать по собственной инициативе, не полагаясь на «стандартные условия», чтобы не давать владельцу жилья поводов для выселения вас при первой же возможности.

Отдельного внимания заслуживает вариант аренды жилья через риелтора. Здесь тоже не обойтись без договора. Однако он уже будет касаться предоставления информационных услуг, а не аренды жилья. Фактически риелтор только является лицом, временно хранящим сведения об имеющихся вариантах для найма жилья.

И он не имеет права принимать решение о передаче квартиры в аренду, поскольку не является ни собственником, ни доверенным лицом владельца. Именно поэтому ключевые вопросы необходимо обсудить напрямую с владельцем. Риелтор может оказывать лишь информационно помощь.

Другими словами, ваши отношения с риелтором ограничиваются услугами в виде предоставления сведений об объекте найма. И в данном случае речь идет о договоре оказания услуг.

Согласно статье 901 Гражданского кодекса Украины, в таком договоре должны быть закреплены положения о порядке его исполнения, а также размер платы и порядок ее внесения, срок действия договора, ответственность исполнителя, то есть риелтора, за нарушение договора и порядок его расторжения”, — отметил юрист.

Однако, как оказалось, процесс оформления и заключения договора аренды, и особенно приложений к нему, имеет много важных нюансов.

«В первую очередь необходимо проверить юридическую чистоту арендуемой квартиры. Для этого надо потребовать у владельца документы, подтверждающие право собственности, а также выписку о количестве зарегистрированных лиц, — рассказала «ФАКТАМ» член правления международной ассоциации «Институт национальной политики» Марина Багрова.

 — Желательно через соседей, знакомых, риелторов или с помощью интернета узнать как можно больше об арендуемой квартире и ее владельцах.

Ведь одна из самых распространенных мошеннических схем со стороны арендодателей — сдача недвижимости лицом, не имеющим права на распоряжение жильем, без согласия собственника и других людей, у которых имеется законное право пользоваться или распоряжаться квартирой.

Что касается договора аренды, то, как правило, он составляется на компьютере в свободной форме и затем распечатывается в двух экземплярах вместе с приложениями. После подписания документа один его экземпляр вместе с приложениями остается у арендатора, другой, соответственно, у арендодателя”.

По словам эксперта, в договоре указываются лишь общие условия аренды, сумма оплаты, срок расчета и тому подобное. Остальные правоотношения арендатора и арендодателя регламентируются приложениями к договору.

«По стандартной схеме приложением № 1 к договору аренды является акт описи имущества и вещей, находящихся в квартире. Поскольку человеку передается в аренду не только пустая квартира, но и имущество в ней. В этом акте по согласованию сторон можно и желательно указать всё передаваемое имущество — от шкафов до вилок и ложек.

Приложение № 2 — это акт о передаче денежных средств за аренду квартиры вместе с суммой залога либо без таковой, в зависимости от договоренностей между хозяином и квартиросъемщиком. Как правило, вместо акта стороны ограничиваются обычной распиской, что, в общем-то, имеет такое же юридическое значение, как и акт.

Приложение № 3 является актом о вселении в квартиру. В нем фиксируется юридический факт приема-передачи ключей, а также их количество.

Приложение № 4 — акт о графике платежей за аренду квартиры и коммунальные услуги.

Приложение № 5 может быть оформлено как акт о датах и времени посещения хозяином предоставляемой им квартиры. Однако даты можно указать как в приложении, так и в самом договоре.

Важно помнить, что после совершения юридически значимых действий (передача платы за аренду, вселение, посещение и прочее) арендатор и хозяин квартиры должны зафиксировать это своими подписями в соответствующих актах”, — подчеркнула Багрова.

Кстати, стоит напомнить, что Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины разрабатывается новый закон об аренде недвижимости.

Как ранее сообщал вице-премьер-министр Украины Геннадий Зубко, в этом документе будет четко указано, что такое съемное жилье, каким образом люди должны туда вселяться, как получать прописку и как выселяться, если они не выполняют условия договора.

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/278167-arenda-kvartiry-v-ukraine-kak-pravilno-oformit-dogovor-i-ne-stat-zhertvoj-aferistov

Как юридически правильно оформить договор аренды (найма) жилого помещения?

Как правильно в данном случае оформить договор аренды?

Все юристы мечтают о достижении высокой цели — составлении идеального договора, который бы предусматривал решение всех возможных ситуаций, его бы все точно выполняли и одинаково понимали.

 Отличным примером такой работы можно назвать договор Гиннесса, заключенный в 1759 г. в Германии Альфредом Гиннесом на 9000 лет, который составлен настолько просто и понятно для сторон, что успешно функционирует по сегодняшний день и не вызывает споров.

Но, на практике такое встречается крайне редко, особенно в существующих нестабильных украинских реалиях.

Как же достигнуть такого идеала при составлении договора аренды? Таким вопросом часто задаются владельцы недвижимости, арендаторы и юристы.

В данной статье мы не пытаемся создать формулу идеального договора, но, тем не менее, сегодня специалисты Юридической компании-Легал  постарались пролить свет на некоторые ключевые моменты составления договора аренды недвижимости.

Надеемся, что наша статья будет для Вас полезной!

Договор аренды жилого помещения, как и любой другой договор, является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 638 ГКУ).

Гражданскаий кодекс Украины к существенным условиям относит:  условия о предмете договора, о цене и сроках действия договора. 

Кроме этого стороны могут дополнительно предусмотреть и другие желаемые условия. Это предусмотрено ст.

627 ГКУ: стороны в договоре имеют право урегулировать те отношения, которые не определены в положениях актов гражданского законодательства, а также отступать от положений, определенных этими актами, и самостоятельно урегулировать свои отношения, кроме случаев, когда в актах законодательства содержится прямой запрет отступлений от предусмотренных ими положений или если обязательность для сторон положений актов гражданского законодательства вытекает из их содержания или сути отношений между сторонами.

Сейчас не будем вдаваться в фантазии некоторых лиц, а просто рассмотрим основные моменты, на которые в первую очередь следует обратить Ваше внимание. Итак.

Предмет договора. В договоре аренды недвижимости необходимо четко прописать адрес, по которому находится арендуемая недвижимость, ее тип, площадь, кто является собственником и на основании каких документов.

Особое внимание следует обратить на проверку владельца недвижимости. Для того, чтобы убедиться, кто же является собственником жилья, можно заказать информационную справку из реестра прав на недвижимое имущество.

Для этого следует обратиться в ЦПАУ, при себе имея лишь паспорт и зная точный адрес недвижимости.

Также можно воспользоваться электронным порталом Минюста в Кабинете электронных сервисов и получить информацию не отходя от экрана монитора.

Срок аренды. Также важным условием составления договора является установление срока аренды. Необходимо четко прописать прописать, на какой период сдается помещение и условия продления договора.

При этом следует помнить, что ст. 631 Гражданского кодекса Украины оперирует именно термином «срок», а не «дата» (ст. 251 ГКУ).

Это означает, что в договоре, срок действия которого является его существенным условием, должно быть указание на определенный период, исчисляемый годами, месяцами, неделями, днями или часами (ч. 1 ст.

252 ГКУ), а не на календарную дату или на событие, которое должно неминуемо наступить. Другими словами, правильным будет указать срок договора таким, например, образом: «Срок договора составляет 1 год и 4 месяца».

Размер и порядок оплаты. В договоре необходимо зафиксировать размер оплаты, ее периодичность (как правило, ежемесячно) с указанием конкретных дат, необходимости предоплаты, внесение гарантийного депозита и условий его возвращения, условия оплаты по счетам за электроэнергию, газ, воду, коммунальные платежи.

Следует обратить внимание на то, что закон требует расчета в национальной валюте, но также возможна привязка и к иностранной валюте, при которой расчеты между сторонами будут осуществляться в гривнах по курсу иностранной валюты, утвержденным НБУ.

Такое упоминание зарубежной валюты (как правило, доллара) в договоре не является нарушением закона.

Закон требует расчет в национальной валюте, но трактуется это таким образом: купюры, которые получает владелец квартиры, должны быть национальными, то есть в гривнах.

Еще один немаловажный момент — кто будет получать плату. Обычно это владелец квартиры. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо указать, кому наниматель может передавать/перечислять деньги.

Права и обязанности сторон.

Также необходимо предусмотреть в договоре раздел о правах и обязанностях сторон, в котором следует четко прописать для каких целей недвижимость будет использована арендатором, наличие или отсутствие возможности сдавать ее в субаренду, ответственность за порчу имущества, запрет на вход в помещение владельца без присутствия арендатора, а также уточнить должен ли арендатор осуществлять текущий ремонт квартиры, имеет владелец жилья право осуществлять контроль объекта аренды; если да, то каким образом и множество других аспектов.

Иногда случается неприятная ситуация: собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и довольно часто. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд.

Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет визиты в ваше отсутствие.

Вопросы проведения ремонта также следует зафиксировать в договоре.

Обычно в нем есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено».

Поэтому сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет. Но капитальным ремонтом должен заниматься только арендодатель, и все траты возлагаются на на него, если в договоре не указано обратное.

Обратите внимание, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Нотариальное заверение договора.

Нотариальное заверение договора аренды недвижимости не является обязательным условием.

Согласно ч. 1 ст. 811 Гражданского кодекса Украины, к договорам аренды жилья есть только одно требование: «Договор найма жилья заключается в письменной форме». По своему желанию стороны договора аренды жилья всегда могут, в соответствии с ч. 4 ст. 209 Гражданского кодекса Украины, нотариально удостоверить договор.

В этом случае у них появляются дополнительные гарантии, которые вытекают из обязанности нотариуса предусмотренной ч. 2 ст.

54 ЗУ «О нотариате»: «Нотариусы или должностные лица, совершающие нотариальные действия, проверяют, соответствует ли содержание удостоверяемой ими сделки требованиям закона и действительным намерениям сторон».

Помните, что если вы арендуете квартиру более чем на три года, то документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации, согласно Гражданского кодекса Украины, путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр правоотношений.

При несоблюдении такого порядка, договор аренды является недействительным.

Кроме этого, Вы оплатите госпошлину за нотариальное оформление в размере 0,01 % от суммы договора. И согласно, Налогового Кодекса Украины, владелец квартиры должен будет уплатить 18 % налога с дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Если владелец квартиры не является субъектом предпринимательской деятельности или резидентом, тогда согласно ст. 168.2.1 и 168.2.2 НКУ, сумму полученного дохода обязан включить в ежегодную декларацию о доходах и по результатам уплатить налог.

Досрочное расторжение или изменение условий договора в случае существенного изменения обстоятельств.

Согласно ст.

652 Гражданского кодекса Украины: «В случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон, если иное не установлено договором или не вытекает из существа обязательства.

Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях».

Таким существенным изменением условий многие владельцы могут посчитать колебания курса гривны по отношению к доллару. Если в договоре аренды жилья оплата указана в гривнах, а курс резко взлетает, арендодатель может захотеть пересмотреть условия оплаты. Также возможна и обратная ситуация, когда договор заключен с привязкой к доллару, требовать пересмотра оплаты может уже арендатор.

Прекращение договора до момента истечения срока его действия может быть связано с отказом от него, т.е. с его расторжением.

В договоре или законе (в том числе ГКУ) могут быть предусмотрены ситуации, при которых допускается односторонний отказ от договора (ч. 3 ст. 651 ГКУ).

Если такой оговорки нет, рас­торжение договора допускается лишь с согласия сторон (ч. 1 ст. 651 ГКУ).

Из этого правила есть исключение: в случае существенного нарушения договора одной из сторон другая сторона может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор (ч. 2 ст. 651 ГКУ).

Подписи сторон. Договор набирает силу с момента его подписания, и при необходимости государственной регистрации.

Здесь важно обратить внимание на полномочия лица на подписание такого договора. Это касается тех случаев, когда договор подписывает не собственник, а доверенное лицо. В данном случае убедитесь, что такие права предусмотрены соответствующей нотариальной доверенностью. Во избежание в дальнейшем непредвиденных ситуаций копию доверенности лучше приложить к договору.

Кроме того, если собственников несколько, а переговоры ведет один из них, убедитесь, что у него есть в наличии согласие от второго собственника на сдачу жилья в аренду. Как правило, такое согласие должно быть оформлено в виде соответствующей доверенности либо отдельного заявления.

Описание материальных ценностей. В дополнение к договору должен прикреплятся  перечень мебели, бытовой техники, а так же иных ценностей, которые есть в данной квартире.

 Перед подписанием договора необходимо обязательно проверить наличие всего, что указано в перечне, а так же их состояние.

Т.к. после окончания договора с вас могут спросить все, что есть в этом списке.

В договорных отношениях, как в хороших фильмах, самые интересные повороты сюжета никогда не происходят в начале. Всегда нужно время, чтобы недочеты дали о себе знать. И в основном это происходит в разгар конфликта сторон. Разумным будет подумать об этом заранее и предупредить большинство возможных казусов, поберечь свои силы и нервы.

Необходимо очень внимательно подходить к заключению договора и его выполнению, особенно если речь идет о крупных суммах. Надежнее будет обратиться к квалифицированному юристу, нежели рисковать крупными денежными средствами в сомнительных сделках.

 Юристы юридической компании—Легал предоставляют услуги по составлению договоров, их правовому анализу, а также готовы помочь в любых возникающих трудностях.

Источник: http://www.uk-legal.od.ua/kak-yuridicheski-pravilno-oformit-do/

Вопрос права
Добавить комментарий