Как можно разрешить вопросы с арендодателем квартиры?

Юридические вопросы об аренде квартир

Как можно разрешить вопросы с арендодателем квартиры?

Как арендатору избежать неожиданного повышения платы за аренду, посещения квартиры владельцем в отсутствие арендодателя? Как правильно хозяину квартиры урегулировать отношения с жильцами? О правах и обязанностях нанимателя и арендодателя поговорим далее.

Согласно законодательству Украины частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма, а юридическое лицо – договор аренды.

Таким образом, гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем.

Если же человек заключил договор аренды, суд (если вдруг сложится ситуация, когда без него никак не обойтись) вправе признать его недействительным, а следовательно, нельзя и требовать выполнения условий договора.

Квартиру, принадлежащую гражданину на правах частной собственности, проще сдать внаем, ведь собственники жилья могут вселить и зарегистрировать по месту пребывания или жительства неограниченное число лиц, но только владелец квартиры должен предупредить об этом соседей.

Важно знать, что сдача жилых помещений внаем облагается налогом – 13 % от полученного дохода. Если будет выявлено их сокрытие, придется заплатить штраф, который зависит от суммы, признанной сотрудниками налоговой службы сокрытой.

От налоговых платежей не освобождает ни срок сдачи квартиры внаем, ни отсутствие договора. Кстати, собственник не обязан регистрировать договор с нанимателем, если срок найма менее года, но налоги платить необходимо в любом случае.

Почему договор аренды квартиры нужно заключать?

Договор найма необходим, при возникновении разногласий. Трудно аргументировать свои претензии, если отношения зафиксированы в устной, а не в письменной форме.

К сожалению, причин для их выяснения может быть очень много: от многочисленных визитов арендодателя в квартиру без предупреждения или при отсутствии арендатора, до сдачи квартиры нанимателем в субаренду.

Оформить договор аренды довольно просто: достаточно прибегнуть к помощи агентства недвижимости. Заверение нотариуса для договора не требуется.

Что нужно указать в договоре аренды?

В договоре указываются паспортные данные нанимателя и хозяина квартиры. В предмете договора указывают характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и прочее), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наниматель имеет дело с хозяином недвижимости. Прописывают права и обязанности сторон, условия оплаты и расторжения договора аренды квартиры, его сроки.

Заключение договора аренды квартиры выгодно больше нанимателю, чем собственнику квартиры.

Ведь именно в этом документе оговариваются многие вопросы: как часто хозяин недвижимости может посещать квартиру, должен ли он предупреждать о своем визите заранее, корректно ли заходить в квартиру, когда там нет жильцов, и т. п.

В период действия договора на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища, а значит, он может требовать от владельца не посещать квартиру без предупреждения, или когда в ней никого нет.

По закону в договоре аренды должны стоять подписи не только нанимателя и наймодателя, но и всех собственников или зарегистрированных в квартире. Также должна быть внесена в договор стоимость одного месяца найма, при этом указывается время, в течение которого арендодатель не вправе ее менять, все залоги и предоплаты, а также пределы ответственности квартиранта.

Права и обязанности нанимателя

Заключив договор аренды, наниматель может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение оговоренного срока. Наниматель вправе вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя.

Наниматель квартиры должен освободить жилое помещение по истечении срока, указанного в договоре, и не имеет права сдавать площадь в субнаем без согласия наймодателя. Он обязан также разрешать хозяину квартиры проверять ее состояние и состояние вещей, которые находятся в собственности владельца.

Наниматель должен своевременно и в должном объеме вносить плату за квартиру, оплачивать междугородные телефонные переговоры и расход электроэнергии, если иное не было оговорено отдельно. Как правило все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья.

Права и обязанности наймодателя

Собственник квартиры не имеет права изменять размер платы за жилье в течение действия договора аренды квартиры без согласования с нанимателем. Хозяин квартиры также не может выселить нанимателя до окончания действия договора, кроме случаев, установленных законом Украины.

Обычно в актах приема – передачи указывается, в каком состоянии находится передаваемая квартира и имущество в ней. Особое внимание следует уделить бытовой технике и ценным вещам.

Это необходимо для того, чтобы не возникало конфликтов по поводу повреждений имущества и самой квартиры.

Коротко о расписках

Наниматель передает хозяину квартиры расписку, где указано, какая сумма и за что была передана (необходимо назвать период, за который вносится плата). Владелец жилого помещения удостоверяет, что он принял определенную сумму в качестве платы за конкретный промежуток времени

Источник: https://kvartirant.dp.ua/advokat-o-arende.html

Как правильно снять квартиру в аренду

Как можно разрешить вопросы с арендодателем квартиры?

Съем жилья в современном мире это самая обычная практика. Не многие могут позволить себе купить новое жилье, кто-то предпочитает не привязываться, а кому-то просто необходимо на несколько лет задержаться в городе. Всех этих людей объединяет одно – они ищут квартиру, которую могли бы арендовать на длительный срок.

С чего начать?

Все действия начинаются с мысли. Поиск жилья, которое можно снять на длительный срок, тоже начинается с мысли. Какие же вопросы стоит обдумать прежде, чем приступить к поиску объявлений?

  • Место расположения жилья. Определитесь с районом, в котором вы собираетесь проживать. Конечно, чем дальше от центра располагается снимаемая квартира, тем она будет дешевле. Но стоит также обратить внимание на расходы, которые у Вас будут уходить на транспорт. Будь то бензин или покупка проездного. Не выйдет ли так, что сэкономив на оплате аренды, вы ничего не выиграете, потратив те же деньги на проезд до места учебы или работы.Принцип время – деньги никто не отменял. Поэтому при выборе нового района проживания определите на какое расстояние Вы готовы согласиться. Ведь большая удаленность от места работы или учебы будет означать большее время, затрачиваемое на перемещения.
  • Пустая квартира или с мебелью? Если Вы ищете экономичное жилье, то, скорее всего, отдадите предпочтение квартирам без мебели. Это не всегда означает, что в сдаваемой квартире только голые стены. Возможны варианты, когда арендодатель указывает в объявлении «без мебели», не считая при этом диван, плиту и стол.
  • Представьте. Мысленно представьте себя в желаемом жилье. Какое оно? Сколько комнат, их размеры? Этаж? Нужна ли вам парковка, детский сад рядом? Санузел совмещенный или раздельный?

Если подытожить, то Вам необходимо определится с собственными требованиями, которые вы хотите предъявить. Однако следует помнить, что не нужно предъявлять слишком большие требования, если Вы располагаете небольшими средствами. В конце концов, может оказаться, что жить с совмещенным санузлом не так уж и плохо, а малогабаритная трешка будет комфортней, чем просторная двухкомнатная квартира.

Приступаем к выбору

Внимательно прочитывая объявления, следует помнить, что не всегда то, что пишут хозяева квартир, соответствует Вашему представлению.

Для хозяина его квартира, скорее всего, всегда «в хорошем состоянии» и «готова для проживания».

Для того, чтобы разрешить свои сомнения, не обязательно сразу ехать на осмотр. Некоторые важные вопросы можно разрешить еще по телефону.

Если объявление утверждает, что «квартира после ремонта», то следует уточнить сколько точно времени прошло с последнего ремонта и что это на самом деле означает.

Был ли сделан косметический ремонт во всех комнатах или только в кухне? А если ремонт только завершен, то следует уточнить, не потребуются ли от новых жильцов дополнительные траты, например, на установку розеток или подвешивания люстры.

Торгуемся и устанавливаем цену

Прочитав объявление, в котором указанно «торг уместен», начните торговаться еще по телефону.  Почему это будет полезным? Скорее всего, Вам уже не просто будет торговаться, если Вы потратите время и средства на просмотр.

А если это и не так, то представьте, что квартира Вам и в самом деле понравилась, но сторговать все же хочется? Поэтому продумайте из-за чего Вы можете попросить снизить цену? Может быть, район не очень респектабельный? Или далеко от нужного Вам? Мало магазинов, ремонт делался давно, соседи с детьми, да мало ли что Вам может не понравиться? Скажите об этом по телефону. Именно, во время звонка можно понять, на самом ли деле хозяин готов уступить.

Если сторговаться Вам все-таки не удалось, то можно подождать немного времени, например неделю, и позвонить снова. Возможно при повторном предложении, когда арендодатель уже устал искать съемщика, он будет более сговорчивым.

Честность – хорошее качество, которое часто помогает в жизни. Во время торга оно тоже может принести немало пользы. Скажите, на какую сумму на самом деле Вы рассчитываете.

После обсуждения всех плюсов и минусов сдаваемого жилья можно резюмировать сколько на самом деле по Вашему стоит аренда такого жилья.

Фразы типа «больше, чем (сумма) эта квартира не стоит» или «я могу себе позволить только (сумма)» вполне подойдут в этой ситуации.

Ищем квартиру через агентства

Подходить к выбору агентств недвижимости тоже нужно серьезно и с умом. Несколько правил, которые помогут избежать «лохотронов»:

  • Хорошо рассмотрите рекламу агентства. Фирма с маленькими доходами вряд ли разместит большую, красочную и интересную рекламу.
  • Несколько адресов за определенную сумму– это, скорее всего, «развод». Часто случается, что адреса не точные, хозяев не найти или квартиры по этим адресам вовсе не сдаются. Гарантий Вам вряд ли кто-то даст, а деньги вернуть будет не просто.
  • Репутация. Лучше всего обращаться в агентство предварительно изучив отзывы. А еще лучше поспрашивать знакомых: мало ли кто уже обращался.
  • Нет договора. В этом случае вообще нельзя оплачивать услуги! Ведь в случае чего, у Вас не будет никакой юридической защиты. И Вы можете остаться без жилья и средств для его съема.

В хорошем, крупном агентстве с Вами заключат договор, обсудят Ваши предпочтения, предложат варианты, и риэлтер вместе с Вами будет ездить на квартиры для просмотра. Внимательно изучите договор. В хорошем агентстве Вам предложат определенные гарантии. Они будут сопровождать Вас во время заключения договора аренды жилья, а также в случае непредвиденных ситуаций окажут юридическую помощь.

Договариваемся с хозяином

Встретившись с хозяином сдаваемого жилья, постарайтесь убедить его своим внешним видом в том, что Вы добропорядочный гражданин. Не следует для этого много говорить. Если есть рекомендательное письмо с прежнего места, в котором Вы снимали квартиру, можете его предоставить.

Договариваясь об оплате, уточните, входит ли в нее оплата коммунальных услуг. Если оплату этих услуг продеться осуществлять Вам отдельно, то попросите квитанции об оплате за предшествующие месяцы. Так Вы сможете увидеть, в какую сумму ежемесячно Вам будут обходиться коммунальные платежи.

Обговорите с хозяином, как часто он будет Вас навещать. Обсудите вопросы, касающиеся домашних животных и гостей. Если к Вам на пару недель собираются приехать гости, то, скорее всего, нет необходимости сразу же обсуждать этот вопрос с хозяином. Лучше сделать это по факту.

При общении с хозяином будьте откровенны, но держите дистанцию.

В отношениях арендодатель-наниматель, как и в любых других деловых отношениях, важно избегать безалаберного и панибратского отношения друг к другу.

При разговорах о стоимости, изменениях и требованиях хозяина будьте спокойны, дружелюбны и уравновешены. Такой подход зарекомендует Вас как делового и ответственного человека.

И, конечно же, если Вы встретите квартиру, которая Вас устроит по всем параметрам, не стоит тянуть с ее арендой. Так Вы рискуете потерять ее для себя. Желаем Вам успешных поисков и комфортного проживания!

С добрыми пожеланиями, «Мольнар»

Источник: https://molnar.by/news/kak-pravilno-snyat-kvartiru-v-arendu/

Как разрешать споры с арендодателем?

Как можно разрешить вопросы с арендодателем квартиры?

Для многих казахстанцев аренда квартиры служит альтернативой её покупке. Поэтому юридические вопросы аренды жилья и другой недвижимости не перестают тревожить умы соотечественников: как грамотно разрешать споры? Ниже рассмотрим права и обязанности арендодателя — кто и за что в ответе.

Снять квартиру на длительный срок: заключаем договор аренды >>>

Что нужно знать для начала?  

Известно, что на рынке съемного жилья многие пренебрегают официальными соглашениями — жилье часто снимается на устной договоренности, не дается расписок и т.д. Аренда квартир — зачастую дело интимное, многие стремятся снять квартиру без посредников и оговаривают всё на словах.

Однако вы будете защищены законом от неуплаты, от выселения, от долгов или от порчи имущества и прочих опасностей, только в случае, если вы все оформите официально, т.е. подпишете договор аренды. Образец можно всегда найти в Интернете. Часто, желая избежать налогов или высокой ответственности, бумажной волокиты, люди рискуют еще больше.

Сдаваться может как часть жилья (комната), так и целое помещение — они должны быть пригодными для проживания. Есть определенные санитарные нормы, которым помещение должно соответствовать.

Также по закону недопустима аренда недвижимости, которую для вас снимает государство из частного фонда: т.е. договор поднайма с жильцом будет недействительным.

5 фактов о страховании недвижимости, которые нужно знать >>>

Если арендодатель продал квартиру

Чаще всего, если арендодатель продает квартиру, квартиросъемщик об этом знает — приходят оценщики, потенциальные покупатели. Между людьми все это обговаривается.

Если говорить о законности, то договор аренды при переходе права собственности на жилье к другому лицу не отменяется.

Т.е. фактически арендатор может продолжать снимать помещение. Другой вопрос, что новый владелец может расторгнуть соглашение, однако он обязан за 3 месяца в письменной форме уведомить об этом жильца. Рекомендации арендатору, если хозяин квартиры собирается ее продать:

  • посмотреть сроки действия договора — если там осталось «всего ничего», скажем 2-3 месяца, то по факту продажи квартиры может закончиться и срок аренды. У нового хозяина вряд ли будет желание сдавать вам жилье — придется съехать. Будьте к этому готовы;
  • если покупатель уже известен — переговорите с ним о возможности сдачи жилья. Возможно, он будет даже рад «оставить» вас в качестве жильца.

Договор аренды при переходе права собственности на жилье к другому лицу не отменяется.

Конечно, гарантий здесь дать никто не может — вам могут и пообещать, но в любое время попросить съехать. Защищает только документ: если у вас есть договор аренды и срок не истек, то ближайшие 3 месяца после продажи вы можете быть спокойны — даже при расторжении сделки, этого времени хватит, чтобы найти новое жилье и спокойно переехать.

Однако этот момент можно прописать в договоре: например, поставить условие, что жилец должен съехать из квартиры, если она будет продана другому человеку. В таком случае, когда придут оценщики или покупатели (посмотреть квартиру), начинайте подыскивать другое жилье.

Налоги за сдачу квартиры в аренду в 2017 году: ответственность за неуплату >>>

На что имеет право арендодатель?

Арендодатель — это хозяин квартиры, земельного участка или нежилого помещения, которые он сдает. Права арендодателя:

  • может расторгнуть договор аренды до окончания срока, предупредив об этом нанимателя не позднее, чем за 3 месяца;
  • если в договоре не были указаны сроки, то его можно расторгнуть в любое время и без объяснения причин;
  • если арендатор существенно нарушает сроки оплаты, то владелец может потребовать внести оплату вперед, но не более чем за 2 срока подряд.

Причины досрочного расторжения договора могут быть две — или несоблюдение условий найма арендатором (например, порча имущества и т.д.) или уважительные непредвиденные обстоятельства (например, потеря жилья, женитьба, приезд родственника и т.д.).

По закону арендодатель не отвечает за нарушение пользования, которое совершилось третьими лицами насильственным путем: дело касается грабежей и взломов жилья, подписания каких-либо документов под воздействием угроз и проч. противозаконные действия.

Как правильно заключить договор аренды квартиры в Казахстане >>>

Обязанности хозяина

По нормам гражданского кодекса и закона о жилищных отношениях в обязанности сдающего в аренду недвижимость входит:

  • обязанность перед арендатором проводить ремонт, устранять недостатки, мешающие пользоваться имуществом и не препятствовать правам пользования, соблюдать условия договора;
  • обязанность перед налоговой службой сдавать отчетность и платить налоговые сборы в бюджет от дохода за аренду. Также вносить ежегодный налог на имущество, землю;
  • обязанность перед коммунальными службами платить за пользование электричеством, водой, отоплением и т.д.

В первую очередь владелец жилья несет ответственность за недостатки квартиры/дома/нежилого помещения или участка, которые появились не по вине съемщика. Может быть и так, что на момент заключения договора арендодатель и не знал об этих нюансах — это влияет разве что только на моральную сторону дела, но никак не отменяет обязанности все поправить.

Когда квартиросъемщик обнаруживает недостаток (например, отвалился кусок штукатурки, нет оконной ручки, течет батарея и т.д.), то возможны четыре сценария развития событий:

  1. Он говорит об обнаруженном изъяне и требует устранить его.
  2. Он требует уменьшить арендную плату.
  3. Он устраняет недостатки сам и высчитывает сумму издержек из оплаты за квартиру — предварительно нужно уведомить об этом владельца жилья.
  4. Досрочно расторгает договор.

Кроме того по статье 552 ГК РК в обязанности арендодателя входит капитальный ремонт (сроки обговариваются с жильцом). Также он обязан сделать срочный ремонт, вызванный необходимостью — починка сантехники, прорвавшей трубы и т.д.

Если хозяин пренебрегает ремонтом, то съемщик может:

  • сделать ремонт за свой счет (сообщив об этом) и взыскать долг;
  • зачесть эту сумму в счет оплаты по договору;
  • потребовать снижения арендной платы по договору;
  • расторгнуть договор.

Текущий (не срочный!) ремонт входит в обязанности нанимателя — как правило, это прописывается в договоре.

Особенности совместной аренды жилья >>>

Если хозяин меняет цену

По закону владелец жилья может менять стоимость аренды 1 раз в год — однако соглашением сторон может быть предусмотрено иное. Также оплату можно поменять, если изменились централизованные цены и тарифы — потребовать изменения платежа может любая сторона.

Арендатор может потребовать снижения оплаты за квартиру, если:

  • условия проживания и пользования жилищем ухудшились по независящим от него обстоятельствам;
  • если арендодатель не сообщил о правах на жилье третьих лиц (например, квартира в залоге). В этой же ситуации можно расторгнуть договор.

Если говорить о коммунальных услугах, то вопрос решается по договору:

  • оплата коммунальных платежей производится арендатором плюс непосредственно квартплата за жилье;
  • арендатор платит только квартплату за съем жилья, а коммунальные услуги остаются за хозяином жилья.

По закону владелец жилья может менять стоимость аренды 1 раз в год — однако соглашением сторон может быть предусмотрено иное.

Арендатор не обязан оплачивать долги владельца недвижимости по коммунальным и другим обязательствам.

Если по квартире есть долг, то нужно этот момент прописать в договоре аренды: либо арендодатель выплачивает его сам, либо это возлагается на арендатора, но с условием снижения цены квартплаты.

Например, изначально договорились на оплате аренды в 40 000 тенге, но в процессе осмотра документов выяснилось, что по коммунальным услугам есть долг в 100 000 тенге. По договору аренды можно предусмотреть ежемесячную выплату долга в 10 000 тенге и снижение квартплаты до 30 000 тенге. В целом долги находятся в обязательствах собственника квартиры.

Секреты аренды: как выгодно сдать квартиру >>>

Если арендатор сделал ремонт

Самый частый вопрос и предмет споров — ситуация с проведенными улучшениями. Съемщик заменяет паркет, делает хороший ремонт, ставит новые двери, а то и вовсе проводит модную перепланировку.

Через какое-то время хозяин расторгает договор и вот здесь начинается конфликт.

Одна сторона хочет компенсации — ведь жилье было улучшено, а вторая сторона недоумевает — ну, не нравилась вам прежняя обстановка-планировка, а хозяин-то здесь при чем?

На самом деле, все прописано в законе, в статье 555 ГК РК: если улучшения отделимы (что можно вынести из квартиры), то их забирают с собой. Это собственность арендатора.

А если улучшения неотделимы, то можно требовать компенсации расходов в размере стоимости улучшений, но только в том случае (!), если владелец квартиры — он же арендодатель — дал на проведение этих улучшений свое согласие.

В случае если вы вложились в нанятое жилье — желание жить лучше вполне понятно — но ваш арендодатель об этом «ни слуху, ни духу» и разрешения вы у него не спрашивали, то нести за это ответственность он не обязан. Все логично. Поэтому лучше всего прописывать подобные пункты в договоре, чтобы перестраховаться.

Что еще нужно прописать в договоре аренды

Не стоит составлять стандартный договор аренды — его нужно дополнить строками, в которых указываются форс-мажорные ситуации и прочие условия сделки. Помимо вопроса об улучшениях, в договоре желательно прописать следующие моменты:

  • что будет с соглашением при смене собственника (продажа, дарственная, наследование);
  • кто отвечает за компенсацию имущества, безопасность в случае форс-мажорной ситуации: пожара, наводнения и т.д. Чаще всего, если событие контролируемое — т.е. вызвано недосмотром какой-то стороны, то отвечает виновный.

Например, вы сняли/сдали квартиру, и арендаторы по неосторожности неправильно подключили электроприборы — случился пожар, сгорела мебель, вещи — понес убыток и арендодатель, и арендатор. В данном случае вина арендатора и компенсировать убытки будет он.

Если же проводка «барахлила» и ответственность за нее в договоре прописана на арендодателе, его предупреждали, но он не провел ремонт, и случился пожар, то компенсацию за сгоревшее имущество будет выплачивать арендодатель.

Поэтому обязательно пропишите в договоре зоны ответственности за электричество, трубопроводы, сантехнику и отопление. Потому что в случае пожара, затопления, прорыва батарей без денежных трат не обойтись.

Также нужно быть внимательным к санкциям и штрафам — за несвоевременность срочного ремонта или капитального ремонта, за несвоевременно уплаты аренды и т.д. Также часто включаются неустойки за досрочное расторжение договора, о которых нужно знать.

Также важно помнить, что договора (сделки) нужно регистрировать через ЦОН — без этого сделка может быть признана незаконной. Арендодателю стоит посоветовать взять с арендатора залог — он будет гарантией нормального пользования квартирой, возврата ключей. Залог, как правило, платится в размере одного ежемесячного платежа.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8179/

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Как можно разрешить вопросы с арендодателем квартиры?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Чек-лист: 11 вопросов, которые нужно задать при съёме квартиры

Как можно разрешить вопросы с арендодателем квартиры?

Я живу на съёмных квартирах уже почти семь лет. У меня московская прописка, правильная русская речь, условно-славянская внешность. При мне нет животных и детей, зато есть вполне приличный платёжеспособный мужчина в количестве одной штуки.

Я опаздываю с арендной платой не больше, чем на пару дней, не курю, не устраиваю вечеринок. По всем законам жанра я – идеальный арендатор.

Возможно, именно поэтому мне чаще всего везло с хозяевами квартир: они обычно отвечали на все мои вопросы, а дальнейшее общение сводилось к напоминанию очередного срока оплаты. Но некоторые персонажи оказывались в высшей степени странными.

1. Будет ли хозяин приходить в свою квартиру и как часто он намеревается это делать?

Это первый и самый главный вопрос. И непременно уточните, не планирует ли он устраивать визиты в ваше отсутствие.

Этот вопрос стал номером один после того, как хозяйка крохотной сталинки на Большой Академической улице решила проверить, все ли в порядке с её антикварным холодильником «Юрюзань» в 10 утра, думая, что я на работе.

Нам обеим повезло: спросонья я не смогла найти бейсбольную биту и наказать ею вора, который решил вломиться ко мне домой рано утром. Так наша бабушка-хозяйка избежала травматологии, а я – отделения милиции.

2. Кто оплачивает коммунальные услуги?

Если вы, то есть ли счётчик, как передавать его показания «Мосэнерго», «Мосгазу», «Мосводоканалу» и прочим и до какого числа. Вопрос тоже выстраданный. Как-то «Мосэнерго» прислал счёт на 5 тыс. рублей, хотя нас в квартире не было почти весь месяц. Выяснилось, что, если не передать показания счётчика до 20 числа – придёт усредненный счёт. И он будет очень огорчительным для бюджета.

3. Есть ли долги по коммуналке?

Тот же «Мосэнерго» в один прекрасный день отрубил в съёмной квартире электричество. За долги трёхлетней давности.

4. Кто и за чей счёт будет ремонтировать квартиру?

Если её затопят соседи, протечет крыша, разобьёт ураганом окна, разрушит землетрясением? А если полетит электросчиток или прорвёт трубы? А если сломается газовая колонка? То есть всё, что может случиться в квартире не по вине арендатора. Это важно, поскольку в той же прекрасной квартире на Большой Академической нам пришлось за свой счёт менять чудовищно старую и всё время протекающую сантехнику, по возрасту ровесницу той самой «Юрюзани».

5. Что делать, если сломается бытовая техника? Кто платит за её ремонт и нельзя ли поделить расходы пополам?

Обычно все ремонты мы делали за свой счёт, включая починку уже не первый год не работающей газовой плиты. И только одни хозяева сразу и честно предупредили, что стиральная машина дышит на ладан, и, если что они готовы её поменять или отремонтировать. В итоге стиралка пережила всех, но осадочек остался приятный.

6. Готов ли арендодатель докупить что-то под вас в квартиру?

Наши идеальные хозяева с бульвара Матроса Железняка специально даже без специальной просьбы купили новый шкаф, пылесос и кое-что из бытовой техники. А также большое зеркало. Девочки поймут.

Если владелец квартиры не хочет ничего покупать, можно попробовать договориться приобрести всё, что нужно, в счёт арендной платы. Иногда даже можно сделать небольшой ремонт. Мы, например, ставили электроплиту, духовку, добавляли в гостиную розеток, ставили нагреватель для воды. Владелец был совершенно не против: квартиру с таким апгрейдом потом можно сдать на пару тысяч дороже.

7. Можно ли менять интерьер, делать дырки в стенах, вешать полочки, переставлять мебель?

Некоторые относятся с пиететом к ремонту в их квартире и не разрешают даже снимать шторы. Изюминкой на торте нашей любимой квартиры на Большой Академической было возмущение хозяйки: «Зачем вы моего бога сняли!». Речь шла о ковре с Иисусом Христом на стене, который мы сразу после заселения нежно свернули и положили за шкаф. От греха подальше.

8. Можно ли выбросить какую-то мебель, посуду, хлам из кладовки, сломанные лыжи с балкона?

Хозяева часто используют сдаваемые квартиры как склад хлама, но иногда не возражают, если кто-то поможет им избавиться хотя бы от его части.

9. Где ближайший магазин, аптека, больница, травмпункт, поликлиника, парковка, милиция, почта, ФМС?

Иногда они находятся в неочевидных местах, и даже с гугл-картами найти их непросто. И непременно стоит спросить номер участкового и ЖЭКа.

10. Какие у владельца отношения с консьержем и соседями?

Особенно в том, что касается парковки машины. Как-то на юго-западе, в спокойном зелёном квартале на улице Коштоянца нам порезали колеса. Как выяснилось, потому что мы встали на чьё-то парковочное место.

11. Вернут ли вам депозит, если вы съедете раньше срока?

Это может быть прописано мелким шрифтом в договоре, а может возникнуть внезапно по прихоти хозяина. Не все готовы идти в суд из-за двадцати-тридцати тысяч рублей, тем более, что юридические услуги и время стоят дорого.

Скачать файл для печати.

Ирина Жаворонкова для Сравни.ру

Источник: https://www.sravni.ru/text/2016/9/14/chek-list-11-voprosov-kotorye-nuzhno-zadat-pri-sjome-kvartiry/

Самые важные вопросы, которые нужно задать при съеме жилья

Как можно разрешить вопросы с арендодателем квартиры?
Источник: The Penny Hoarder | 29 мая, 2017 Обязательно проверяйте мельчайшие детали. homes.com

Во время съема жилья нужно быть предельно внимательным – даже один недочет может принести проблемы. Внимательно читайте контракт, осматривайте каждый угол дома, а главное – спрашивайте у домовладельца все, что вас интересует.

Каждая ситуация индивидуальна, и вопросов можно задать неизлечимое множество. Однако есть база, с которой стоит начать допрос лендлорда. Вот 15 самых важных вопросов, которые необходимо задать владельцу дома:

Когда я смогу въехать?

Задайте этот вопрос, чтобы убедиться, что ваши временные рамки совместимы с вашим будущим арендодателем. Если нет, не тратьте время друг на друга. Кроме этого, вы рискуете стать эмоционально привязанным к квартире, которая не будет доступна, когда вам нужно будет переехать.

Включены ли коммунальные услуги?

Это действительно важный вопрос. Место с низкой арендной платой может показаться не самым лучшим, если учесть плату за электричество, воду и вывоз мусора.

Какие косметические изменения я могу сделать внутри?

Арендодатели ожидают, что арендаторы развесят свои фотографии и купят новые шторы, но убедитесь, что вы понимаете заранее, что вам разрешено изменить, прежде чем разрисовывать в гостиную в ярко-синий цвет.

Какие наружные украшения разрешены?

Ваш новый дом может быть расположен в зоне, которая ограничивает тип или размер наружных украшений. Многие многоквартирные дома также имеют строгую политику в отношении того, что арендаторы могут изображать на дверях и окнах, которые видны в общественных местах.

Какова ваша политика в отношении домашних животных?

Есть ряд вопросов, которые нужно задать о домашних животных, в том числе о том, какие виды животных и породы разрешены.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Обязательно спросите о дополнительной плате за животных (pet fee)

Требуется ли страхование арендатора?

Страхование арендатора может показаться излишним расходом, но на самом деле это действительно хорошая идея. Оно стоит около $20 в месяц. Вы застрахуете вещи от огня, наводнения или кражи, и будете жить гораздо спокойнее.

Что произойдет, если я хочу разорвать свой контракт?

Вы можете планировать остаться в этом доме на много лет, но жизнь привносит свои коррективы. Может произойти что угодно, поэтому узнайте, что случится, если вы захотите разорвать контракт. Например, сможете ли вы сдавать дом в субаренду, чтобы кто-то другой мог взять на себя договор аренды до истечения срока его действия.

Кто занимается аварийным ремонтом?

Арендодатели, как правило, несут ответственность за ремонт и техническое обслуживание, но что произойдет, если стиральная машина сломается в праздничные выходные?

Узнайте, разрешено ли вам оплатить экстренный ремонт из собственного кармана и получить возмещение у арендодателя.

Какая ситуация с парковкой?

Спросите, есть ли у вас место для парковки, и взимается ли за него дополнительная плата. Не забудьте получить подробную информацию о гостевой парковке, прежде чем планировать новоселье.

Какая ситуация со стиркой?

Если вы когда-либо жили без стиральной машины и сушилки, вы знаете, насколько это неудобно. Так что это одна из первых вещей, которую стоит спросить у потенциального арендодателя. Если у вас нет стиральной машины и сушилки в доме, спросите, где находятся самые близкие прачечные.

Возвращается ли мой залог, когда я съезжаю?

Залоги обычно возвращаются жильцам, когда они выезжают – при условии, что дом не развален. Получите подробную информацию о том, как вернуть залог, и не забудьте указать на любой существующий урон до подписания договора.

Какова политика для обслуживающего персонала или арендодателя, входящих в мой дом, когда меня там нет?

Будут случаи, когда вашему хозяину или обслуживающему персоналу может понадобиться войти в дом, когда вас там нет (например, ежемесячный визит по борьбе с вредителями).

Спросите своего будущего арендодателя о том, как вы получите уведомление и при каких обстоятельствах вы можете отложить или отказаться от посещения.

Изменили ли замки со времени последнего арендатора?

У предыдущих арендаторов могли остаться ключи от вашего будущего дома. Если замки не были изменены, обсудите это в своем договоре аренды.

Какова долгосрочная перспектива аренды квартиры или дома?

Если арендодатель планирует сдавать жилье на короткое время, нужно знать это заранее. Иначе вас, например, могут выселить в самый неподходящий момент.

Начинать новую жизнь в иммиграции сложно – многому нужно учиться почти с нуля, а рядом далеко не всегда есть те, кто поможет и поддержит.

“Рубик” очень хочет помочь людям переехать и преуспеть в США. Мы публикуем сотни материалов в месяц. Всегда подробную и проверенную информацию.

Мы общаемся с иммиграционными адвокатами и экспертами, чтобы они бесплатно отвечали на ваши вопросы и помогали не наделать дорогостоящих ошибок. Мы помогаем соотечественникам, оказавшимся в тяжелых обстоятельствах, и жертвам домашнего насилия. И мы создаем среду общения без агрессии и осуждения, модерируя для вас группы в фейсбуке.

Над “Рубиком” работает более десяти человек, и у нас много затрат – зарплаты, хостинг, почта и так далее. Мы не хотим вводить платную подписку, чтобы не лишить нуждающихся людей доступа к информации.

Поэтому в некоторые месяцы нам очень сложно перекрыть расходы. У нас нет внешних инвесторов со скрытыми мотивами (которые взамен денег всегда хотят влиять на редакцию). Проект основан и принадлежит журналисту и иммигрантке Катерине Пановой и живет исключительно за счет рекламных доходов и поддержки аудитории.

Пожалуйста, поучаствуйте в нашем стремлении помочь иммигрантам, поддержав редакцию. Даже несколько долларов, которые вы бы потратили на кофе, помогут нам подготовить материал, который сохранит кому-то последние деньги и не позволит отдать их мошенникам.

Источник: https://rubic.us/samye-vazhnye-voprosy-kotorye-nuzhno-zadat-pri-seme-zhilya/

Вопрос права
Добавить комментарий