Как я могу оспорить оценку стоимости и что для этого нужно?

Как оспорить оценку кадастровой стоимости и заверить результаты оспаривания кадастровой стоимости

Как я могу оспорить оценку стоимости и что для этого нужно?

Как оспорить оценку кадастровой стоимости и заверить результаты оспаривания кадастровой стоимости

С 1 января 2015 года в России действует новый вид налога на имущество физических лиц. Налогом облагается такая недвижимость граждан, как жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, объекты незавершенного строительства, и так далее. 

Если раньше налог на недвижимость определялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то сегодня он исчисляется по кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако случается, что иногда кадастровая стоимость превышает рыночную из-за ошибок в расчетах или из-за падения рыночной стоимости недвижимости, когда как налог остаётся прежним. 

1. Основания и условия оспаривания кадастровой стоимости

Переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения – один раз в течение двух лет. Таким образом, собственник недвижимости может переплачивать налоги до трех лет подряд.

Но он может оспорить завышенную кадастровую стоимость.

К сожалению, вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Есть два вида основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости. Это можно сделать в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде.

Собственник сам выбирает, где оспаривать кадастровую стоимость. Если Вы обращаетесь в суд, предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным.

При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

  • быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);
  • отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;
  • возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

2.Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в Комиссию, рассматривается в течение месяца с даты его поступления.

В течение семи дней с момента поступления заявления, комиссия сообщает об этом с указанием даты рассмотрения дела в орган местного самоуправления и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Для рассмотрения заявления на заседании Комиссии должны присутствовать не менее половины её членов.

В течение пяти рабочих дней с момента принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости, Комиссия уведомляет об этом собственника и орган местного самоуправления, на территории которого расположена недвижимость.

Если собственник оспаривал кадастровую стоимость, то комиссия вправе отклонить заявление или пересмотреть кадастровую стоимость.

Если собственник просил установить рыночную стоимость недвижимости, комиссия либо определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, либо отклоняет заявление.

3. Как заверить результат оценки недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

Результат оценки недвижимости должен быть закреплен в бумажной и электронной форме. После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра.

По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение результатов в уполномоченный орган власти субъекта РФ.

Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта результаты кадастровой оценки земли вступают в силу и могут использовать для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.

Электронный вариант оценки недвижимости можно подписать с помощью нескольких программ электронной подписи. Самая распространенная программа электронной подписи – КриптоАРМ. КриптоАРМ предоставляет возможность квалифицированной эжлектронной подписи документов и защиту данных, а также возможность шифрованной передачи данных.

Это программа, предназначенная для шифрования и расшифрования данных, создания и проверки электронной цифровой подписи (ЭЦП) с использованием сертификатов открытых ключей, для работы с сертификатами и криптопровайдерами.

КриптоАРМ, наряду со стандартными криптопровайдерами (входящими в поставку Windows), использует реализацию криптоалгоритмов в сертифицированных ФСБ РФ криптопровайдерах компании «КРИПТО-ПРО».

С помощью КриптоАРМ собственник может подписать отчет об оценке в электронной форме, для этого также понадобятся ключ электронной подписи и КриптоПро CSP, но они обычно есть у каждого юридического лица. Купить и зарегистрировать программу можно здесь. 

После регистрации и установки программы, выберите файл с результатами оценки недвижимости и нажмите ПКМ – КриптоАРМ – Подписать. Откроется окно “Вас приветствует Мастер электронной подписи”. Нажмите Далее.

В новом окне выберите нужный файл, нажмите Далее. Затем выберите DER-кодировку, обычно .sg, нажмите Далее. Поставьте галочку на “Сохранить подпись в отдельном файле”, нажмите Далее. Выберите юридическое лицо, нажмите ОК. Подпишите файл.

После подписания файла электронной цифровой подписью в КриптоАРМ, результаты оценки также должен подписать оценщик, также с помощью ЭЦП.

4. Оспаривание результатов повторной проверки

В суде собственники могут обжаловать как результаты оценки кадастровой стоимости недвижимости, так и решение Комиссии. Собственник может потребовать установить рыночную стоимость объекта, изменить кадастровую стоимость недвижимости или исправить ошибку в кадастровой стоимости, а также оспорить решение Комиссии Росреестра.

Ответчиками по спорам о кадастровой стоимости будут являться Росреестр или суд – в зависимости от того, чьё решение Вы оспариваете.

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

Обратиться в суд по этой категории споров можно лишь в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов.

Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.

Источник: https://cryptoarm.ru/kak-osporit-otsenku-kadastrovoy-stoimosti

Как можно оспорить оценку своей недвижимости

Как я могу оспорить оценку стоимости и что для этого нужно?

Раньше квартира оценивалась по выкладкам БТИ, которые были много ниже рыночной стоимости недвижимости. Соответственно, налог для многих получался незаметным. Но с этого года ставки резко возросли: налоговой процент берется от кадастровой стоимости квартиры.

А это – серьезные деньги. Например, ежегодный налог на стандартную однокомнатную квартиру, которая по оценке БТИ стоит 450 тысяч рублей составлял 1350 рублей. А по кадастровой оценке цена квартиры – 7 млн рублей. Соответственно, новый налог может составить 7 тысяч рублей.

Разница налицо.

Если возникли сомнения

Определяют стоимость квартиры специально подобранные местными властями оценщики. Но они живые люди и могут ошибиться. Сомневающиеся в оценке граждане идут в суд. С августа прошлого года люди в мантиях получили уже более 6 тысяч заявлений от граждан, недовольных оценкой своей недвижимости.

По их мнению, их жилье стоит меньше, чем было подсчитано. Суды пытаются с этим разобраться. А пленум Верховного суда России сейчас готовит проект постановления, детально разъясняющего вопросы, связанные с оценкой недвижимости.

После того, как документ будет принят, масса проблем должна исчезнуть, так как появится определенность.

Самое время узнать стоимость своей квартиры

Впрочем, какие именно подходы закрепит Верховный суд страны, пока сказать трудно. Но над документом работают лучшие юристы страны, в этом можно не сомневаться. Узнать же кадастровую стоимость своей квартиры может любой человек, обратившись в Росреестр.

“Поскольку налог введен в этом году, то первые счета из налоговой поступят не нынешней весной, как, может быть, ждут некоторые граждане, а будущей, – сказал юрист Вячеслав Голенев. – Но сейчас начисляются налоги за прошлый год. Так что повышенных счетов надо ждать будущей весной. Соответственно, заплатить надо будет до 1 октября 2016 года.

Пока налог с кадастровой стоимости начнут уплачивать только жители 28 регионов, включая Москву и Московскую область. Но с 2016 года, как заявляли в налоговой службе, на новую систему налога должны перейти уже все регионы. Так что сейчас самое время поинтересоваться стоимостью своей квартиры и в случае несогласия подать жалобу в соответствующие инстанции”.

Куда податься?

Сведения о кадастровой стоимости можно получить в кадастровой палате лично или отправив запрос по почте. Также справки можно навести в многофункциональных центрах или через портал Росреестра. Причем справку по желанию гражданина могут предоставить как в электронном виде, так и на бумаге.

“Надо подчеркнуть, что сам Росреестр оценкой не занимается, – рассказывает Вячеслав Голенев.

– Его роль – получив данные оценки, внести их в Государственный кадастр недвижимости и передать в налоговую службу.

Оспорить же результаты оценки можно не только в суде, но и в досудебном порядке, обратившись в комиссию по рассмотрению споров. Такие комиссии уже действуют при территориальных органах Росреестра”.

Основания для пересмотра оценки

Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

По словам практиков, порядка 70% обращений решаются в досудебном порядке. Например, бывает, что в кадастре неправильно указана площадь квартиры и эта информация использована в оценке.

Это техническая ошибка, которая достаточно легко исправляется. Надо просто заявить о том в кадастровую палату. Бывает и другое: в кадастре площадь правильная, но оценщик использовал некорректную величину.

Тогда надо обратиться с заявлением в комиссию.

Что влияет на оценку?

Как правило, уверяют эксперты, кадастровая стоимость квартир одной площади в одном многоквартирном доме одна и та же. По их словам, обычно оценка проводится в массовом порядке, при ней индивидуальные особенности квартиры не учитываются. Тем более что оценщики по гостям не ходят, ремонт, виды из окна, занавески не рассматривают, не оценивают.

В большей степени на их выводы влияют такие факторы, как наличие дорог, школ, магазинов и прочее. Далеко ли от дома до метро или станции электрички? Территория вокруг ухожена или бомжи шастают? Можно ли нормально подъехать к дому или дорога узка и разбита? И так далее.

Впрочем, оценщик может принять во внимание, скажем, этаж. Иногда разница в оценке может быть связана с этим. Квартиры на первом этаже могут быть оценены ниже, чем апартаменты повыше.

Как подать заявление в суд

По словам Вячеслава Голенева, срок на обращение в комиссию – не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае до момента определения новой кадастровой стоимости.

Если же гражданин недоволен результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, он может оспорить это решение в суде. Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации.

Но сперва необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. Обращение в суд – дело не такое уж простое.

Для установления цены недвижимости в судебном порядке есть несколько вариантов.

Например, подать иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость устанавливается судом на основании назначаемой судебной экспертизы.

Проблема в том, что до сих пор единого судебного подхода в этих вопросах еще не наработано.  Для того, чтобы дать судам четкие правовые ориентиры при решении подобных вопросов, Верховный суд и приступил к подготовке разъяснений того, как можно оспорить гражданам кадастровую оценку недвижимости.

Советы эксперта

Узнавать кадастровую стоимость собственного имущества татарстанцы могут либо непосредственно из налоговых уведомлений, либо на сайте минземимущества РТ. Если не знаете, как узнать кадастровую стоимость, то ниже представлены три способа, о которых рассказал эксперт «Казанской недвижимости» – управляющий правового центра «Партнеръ» Илья Толстых.

Способ №1 — на сайте Росреестра

Кадастровую стоимость квартиры можно узнать на сайте Росреестра, введя ее адрес. Но на практике данные о квартире могут быть устаревшими или вообще могут отсутствовать.

Способ №2 — на самом кадастровом паспорте

Кадастровую стоимость можно посмотреть в самом кадастровом паспорте квартиры.

Способ №3 — узнаем в Кадастровой палате

В случае если кадастровая стоимость требуется в виде официального документа с печатью (выписки):

1.      Необходимо отправиться в Федеральную Службу Кадастра и Картографии (Кадастровую палату) своего города и подписать заявление установленного образца, данное на подпись регистратором.

При себе нужно иметь в обязательном порядке:

– свидетельство о праве собственности на квартиру;

– свой паспорт или паспорт и нотариально заверенную доверенность(если действует представитель);

– поэтажный план жилья (входит в технический паспорт или имеется в отдельном виде);

– экспликацию (подробное пояснение к плану квартиры, которое содержит: адрес, дату о выдаче, дату о последнем обследовании, площадь жилья и ее распределение; входит в кадастровый паспорт).

Если нет на руках поэтажного плана и экспликации, сначала потребуется отправиться в БТИ, где и выдаются эти документы. Необходимо иметь:

– паспорт собственника или паспорт и нотариально заверенная доверенность, если действует представитель;

– свидетельство о праве собственности на квартиру;

– кадастровый паспорт квартиры.

Все документы сотрудник забирает в виде копий, оригиналы остаются у вас. Выдается расписка о получении ваших копий документов, в которой указана дата получения поэтажного плана и экспликации.

2. После подачи заявления и документов регистратор выдает расписку о получении от вас оригиналов документов на предоставление данных из Кадастровой палаты, с указанием даты получения выписки с кадастровой стоимостью.

3. В назначенный день вы получаете выписку с указанной в ней кадастровой стоимостью квартиры. Выдается она лично в руки и бесплатно.

Если же вместо кадастровой стоимости требуется реальная, с учетом всех индивидуальных особенностей, то целесообразнее обратиться к независимым экспертам-оценщикам.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости (квартиры, дома, дачи и т.п.) может быть оспорена физлицом – собственником этой недвижимости. Жалоба может быть подана в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая создается и действует в Росреестре по РТ, либо в суд.

Для физических лиц обязательного досудебного порядка обжалования кадастровой стоимости не существует, в отличие от юридических лиц. Что касается суда, то споры об определении кадастровой стоимости рассматривает Верховный суд РТ, именно туда и подается исковое заявление.

Подготовила Алена Мартынец

Источник: https://kazned.ru/article/4471

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости в 2018 году :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как я могу оспорить оценку стоимости и что для этого нужно?

Неоправданно завышенная кадастровая стоимость становится серьезной проблемой для собственников недвижимости. Высокие налоги на недвижимость заставляют задуматься над возможностью минимизации их выплат. В особенности это касается предпринимателей и юридических лиц, в собственности которых находятся здания, сооружения и крупные земельные участки.

Изначально предполагалось, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной цене. Однако на практике она часто оказывается выше, что повышает налогооблагаемую базу.

Обычно это связано с неучтенными особенностями объекта, ошибками при технических расчетах. чтобы оспорить кадастровую стоимость, необходимо сравнить ее с рыночной стоимостью объекта.

Для этого нужно заказать оценку и доказать эту необходимость в комиссии или суде.

Если завышение кадастровой стоимости подтверждается, то оценку возможно оспорить двумя способами: подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или обратиться в суд.

Для юридического лица обязательно обращение в комиссию. В случае неудовлетворения решением комиссии его можно обжаловать в суде.

Порой расходы на пересмотр кадастровой стоимости могут не оправдаться, поэтому важно заранее все просчитать.

По данным Росреестра, в 2017 году было рассмотрено 43,7 тыс. заявлений в отношении 83,3 тыс. объектов. По сравнению с 2016 годом количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло на 39%. В период с января по ноябрь 2017 года решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 55,4% заявлений.

Механизм оспаривания кадастровой стоимости

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо собрать следующий перечень документов:

  • выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений);
  • отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • документы, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки (если заявление подается в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, использованными при определении его кадастровой стоимости — п. 11 постановления пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Кроме перечисленных выше документов, при подаче административного искового заявления в суд предоставляются:

  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (2 тыс. руб. для юридических лиц и 300 руб. для физических лиц за каждый объект недвижимости);
  • доверенность и копия диплома о юридическом образовании, удостоверяющие полномочия представителя административного истца;
  • документы и материалы (решение комиссии или документ об отказе комиссии в рассмотрении заявления), подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (если в суд обращается юридическое лицо).
  • заявления о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости к рассмотрению не принимается, а судом оставляются без движения.

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты принятия заявления. Заявитель, не согласный с решением комиссии, может обратиться в суд. Важно, что заявитель также может оспаривать в суде не само решение комиссии, а результат определения кадастровой стоимости. В таком случае решение комиссии не будет предметом судебного спора.

Как правило, судом по таким делам назначается судебная оценочная экспертиза. Успех оспаривания во многом будет зависеть от объективности, полноты и всесторонности экспертного заключения, профессиональную оценку которому может дать только лицо, обладающее знаниями в области оценочной деятельности.

Компенсация судебных расходов

В настоящее время компенсации для заявителей законом не предусмотрено. Однако предлагается внести изменения в ст. 248-1 КОАП РФ в случаях удовлетворения требований о судебных расходах с административного ответчика.

Подобная инициатива является реакцией на известное постановление КС РФ от 11.07.

2017 № 20-П, в котором говорится, что недопустимо возлагать на налогоплательщиков бремя несения вынужденных судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости.

Если при проведении государственной кадастровой оценки не было допущено ошибки, делается вывод о невозможности возложения на государство судебных расходов по таким делам.

По мнению КС РФ, распределение обязанностей по несению судебных расходов по делам об оспаривании кадастровой стоимости должно решаться в зависимости от установленной судом рыночной стоимости. Данную тенденцию можно назвать положительной, поскольку с налогоплательщика снимается бремя некомпенсируемых судебных расходов. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5a93f88e9a7947583cd8c635

Онлайн-конференция

Как я могу оспорить оценку стоимости и что для этого нужно?

Светлана Александровна, Санкт-Петербург
Евгений Владимирович! Будет ли издан еще календарь оценщиков к Новому году?

ОтветИнтересный вопрос… Но не очень понял – почему ко мне.

Организаторами трех календарей были, кроме СЗОО (я представлял СЗОО), РОО (Шаскольский Алексей) и Гильдия управляющих и девелоперов (Лучков Игорь).

Я действительно выполнял организационную и техническую работу по сбору материалов и организации сайта печати в типографии. Но больше – не хочу, уж очень много отнимает времени и нервов.

Да и деньги выколачивать, и спонсоров – последнее дело… Если кто-то организует, фотографии на конкурс предоставлю в любом количестве.

Владимир Семенович, Санкт-Петербург
Евгений Владимирович, чем отличается цена и стоимость объекта? Это же не одно и то же, насколько я понимаю…

ОтветДоговоримся сразу, что речь идет о рыночной стоимости (есть еще инвестиционная, ликвидационная, кадастровая и некоторые другие).

В ответе на этот вопрос я могу только процитировать фрагмент из определения «рыночная стоимость» из Стандартов оценки, которым оценщики обязаны руководствоваться: «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства… Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя»… а «полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки». Все понятно? Если нет прочитайте еще раз…или два.Корче говоря, « продукт согласия при полном непротивлении сторон» – это цена, а то, что определяет оценщик, сидя у компьютера – это стоимость.Оценщик работает с доступной ему информацией, которая, если он в отчете указал ссылку на источник, которым копия рекламного объявления их газеты, или принтскрин монитора, считается достоверной и не подвергается сомнению. Предполагается, что оценщик располагает некими знаниями о том рынке, к которому относится то, что оценщик оценивает (сегодня квартиру, вчера вагоны для переводки насыпных грузов, а завтра – земельный участок сельхозназначения площадью 100 га).Применительно к рынку жилья (который, судя по вопросам, в основном интересует наших читателей), реально он располагает информацией только о ценах предложения, например, из базы данных «БН», и, надо полагать, имеет представление о том, что происходит на рынке. Откуда? Для оценщиков, как и для всех остальных интересующихся обывателей, сведения берутся из комментариев специалистов реального рынка («говорящих голов» из агентств недвижимости или строительных компаний) и обзоров аналитиков. Аналитики – это отдельная профессия, ее представители занимаются изучением процессов, происходящих на рынке, анализом и статистической обработкой информации. Чего не имеет оценщик – так это сведений о ценах сделок. Эти цены формируются в процессе переговоров сторон, где решающее значение имеют мотивации. Всем понятны некоторые «типичные» мотивации: продавец хочет побольше получить, покупатель – поменьше заплатить. Все остальное никому, кроме сторона переговоров неизвестно, и тем более оценщику, который моделирует этот процесс. В каждой реальной сделке результат переговоров очень индивидуален, но в практике оценки учитывается только один «типичный случай», принимаемый оценщиками за истину практически в каждом отчете, – это учет скидки на торг, то есть, представленная в рекламе (объявлении) цена предложения на 3-7%, потому что так принято, например, потому, что оценщик спросил своего знакомого агента, иди двух-трех агентов или, что самое удивительное – спросил коллегу оценщика.На самом деле цена сделки может быть еще меньше полезной информации о рыночной стоимости, чем цена предложения, потому что неизвестно при каких обстоятельствах договаривались стороны и что входит в цену сделки. И т. п.В реальных условиях цена сделки относительно цены предложения может даже возрасти (когда, например, на квартиру, претендуют несколько покупателей, или когда вдруг, как произошло недавно, резко изменился курс рубля), или когда деньги продавцу нужны быстро и срочно, но в переговорах он об этом, естественно, не будет упоминать, зато станет более сговорчивым, равно как и покупатель, который покупает квартиру в этом доме еще и потому, что в нем живет его мама).Таким образом, цены предложений формируется на основе анализа ситуации на рынке и потому – наиболее информативна, поскольку учитывает те самые «типичные» мотивации, а цена сделки фиксируется в процессе подписания договора купли-продажи после переговоров интересна но, при этом реальные мотивации могут существенно отличаться от упомянутых «типичных».У оценщиков принято подразумевает один «типичный случай», принимаемый оценщиками за истину практически в каждом отчете, – это учет скидки на торг, то есть представленная в рекламе (объявлении) цена предложения уменьшается. Эта всеобщая практика в оценке, хотя может быть и наоборот. В целом на эту тему можно долго рассуждать, но все это написано для того, чтобы дать читателю основания не воспринимать написанное оценщиком результат как истину, а скорее – как руководство для критического осмысления своего поведения в процессе переговоров.Так можно описать процесс оценки в случае, когда стороны принимают результат оценки к сведению и принимают решения на его основе. Очевидно, что для принятия решения следует хотя бы почитать отчет. И здесь кроется много недоразумений и препятствий.Прежде всего мало кому приходит в голову желание почитать отчет тогда, когда в нем 100, а то и 300 страниц. Из них переписанных при помощи функции «скопировать – вставить» текстов их нормативных документов или содержания , например, анализ экономической ситуации в стране. Всякого рода тексты, содержащиеся в отчете только потому, что оценщику кажется это необходимым, поскольку требуется соблюдать Стандарты. На самом деле тратятся усилия, время, бумага и порошок в принтере – скорее, для того чтобы придать видимость упорного и длительного труда, текст насыщается различными формулами, переписанными из учебников только для того, чтобы привести читателя к мысли, что видными учеными проделана огромная работа, а необразованному читателю не стоит тратить время на чтение, потому что все равно не поймет. Мало того, прочитать все, что написано в отчете об оценке просто невозможно и не нужно тратить на это время.

Для интересующегося имеется одна страничка, называется «Сопроводительное письмо», где указывался адрес объекта оценки и мнение автора о том, сколько он стоит. Все остальное – написано для того, чтобы удовлетворить требования Стандартов к содержательной части отчета на случай «наезда» недоброжелателя или обманутого клиента. Как положено…

Титов Дмитрий Валерьевич, Санкт-Петербург
Уважаемый Евгений Владимирович, как изменяются цены на квартиры в спальных районах после возведения в сложившихся жилых массивах (или совсем рядом) крупных общественно-деловых центров, например проект Лахта-центр или менее известный проект, но мне более интересный, Ice Bridge у станции метро “Пр. Большевиков” (перекресток Коллонтай/Большевиков). С одной стороны это новые рабочие места, притяжение коммерции, площадок торговли и досуга. С другой стороны увеличение пассажиропотоков, автотранспорта, дефицит парковок (сказаться может и в ближайших дворах). Чего стоит ожидать владельцам в близлежащих домах?

Ответ
Я думаю, что цены в спальных районах будут колебаться в соответствии с общими тенденциями на рынке. Кроме того, вы сами сформулировали, что в любых изменениях можно найти как положительные, так и отрицательные факторы. В целом ваш вопрос, скорее, к аналитикам, нежели оценщикам.

Земельская Елизавета, СПб
Подскажите, пожалуйста, что такое “аккредитованный оценщик”? Чем он отличается от обычного?

ОтветБывает две ситуации когда обращаются к оценщикам: за поддержкой и советом, когда надо принимать решения и когда оценка обязательна. Во втором варианте главным признаком авторитета оценщика или оценочной компании является не столько квалификация или знания предмета, сколько способность продвинуть отчет там, куда его надо предоставить.

Поэтому там, где отчеты оценщиков принимают или не принимают, установлена своя процедура отбора приближенных к кормушке («корыту»). Она называется « аккредитация». Тот, кто платит за работу оценщику, не всегда имеет право выбрать того, кто ему больше нравится.

Среди всех равных имеются «аккредитованные» или «аттестованные», к которым вам порекомендуют обратиться (или предоставят список на выбор).

Не буду голословно всех обвинять в получении «откатов» за раздачу заказов (есть такое выражение – «сидеть на раздаче») – как говорится, со свечкой не стоял, но страна у нас такая… В конце концов все ведомства, банки, корпоративные структуры и прочие потребители об оценке в случаях, когда оценка является обязательной , то есть предусмотрена действующим законодательством, хотят видеть грамотный отчет с текстом «доказательственного значения» выполненным квалифицированными специалистами.

Трудно против этого возразить: иногда оценщики пишут в своих «отчетах» откровенную «чуму», вызывающую насмешки и издевательства со стороны реальных работников того же, например, рынка недвижимости, и это встречается довольно часто. Короче говоря, существуют случаи, когда заказчика мало интересует проблема стоимости или цены, а больше интересует ее количественная интерпретация, которую воспримут там, куда будет предоставлен отчет об оценке (кое-где у нас порой… всякое бывает) и способность убедить того непосредственного человека, который является от имени структуры приемщиком работы.

Васильева Т.А., пенсионерка , Санкт-Петербург

Источник: https://www.bn.ru/conference/11.html

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Как я могу оспорить оценку стоимости и что для этого нужно?

Да, такое может произойти. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство. То есть в данном случае местные органы власти оценивают рыночную стоимость объекта выше, чем риелторы, с которыми вы работаете, и, возможно, даже выше, чем ваши потенциальные покупатели. Такие случаи не редкость.

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, и чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог. Оценщики, нанятые государством, не выезжают на место и не осматривают квартиру, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (ее состояние, ее удаленность от дороги и т. д.), что иногда и приводит к ошибкам.

Как узнать кадастровую стоимость жилья?

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Уже несколько лет суды в некоторых регионах завалины делами, в которых граждане просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону снижения. Уменьшить кадастровую стоимость квартиры можно только через суд.

Суд может стать на вашу сторону, если вы наймете квалифицированного оценщика и докажете, что рыночная стоимость вашего объекта не соответствует кадастровой. Но проведение этой процедуры, подготовка отчета и обращение в суд потребуют вас финансовых и трудозатрат.

Поэтому перед тем, как пытаться оспаривать кадастровую стоимость в суде нужно подумать, сможете ли вы серьезно снизить кадастровую стоимость квартиры.

Если вы решили оспаривать кадастровую стоимость объекта, самое главное для вас – правильно подготовленный отчет об оценке, для этого необходимо выбрать квалифицированного оценщика.

Узнать кадастровую стоимость невыделенной доли в квартире нельзя никак. Нужно произвести выдел доли и поставить ее на кадастровый учет. Если вы хотите просто оценить, какой же будет кадастровая стоимость доли, вы можете произвести простой математический расчет, высчитав долю от общей площади. Разумеется, сумма, которую вы получите будет лишь приблизительной.

Отвечает руководитель проекта «Истринская долина» Михаил Африканов:

Кадастровая стоимость по замыслу должна быть максимально приближенной к рыночной – для формирования справедливой базы налога. Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки в регионе не может гарантировать высокую точность результатов.

Поэтому государством разработаны досудебные механизмы корректировки – специальные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при каждом субъекте Федерации. Основанием для обращения в комиссию является отчет о проведении независимой рыночной оценки, который вам на заказ подготовит оценщик, состоящий в СРО.

Стоимость независимой рыночной оценки квартиры сейчас колеблется в пределах от 5 до 15 тысяч рублей – в зависимости от расположения и площади объекта.

Самый простой способ узнать базу налога – сделать запрос в Росреестр или найти свой объект на публичной кадастровой карте.

Узнавать кадастровую стоимость доли не имеет особого смысла, так как функция у кадастровой стоимости объекта по сути одна – фискальная. Налог на объект недвижимости будет распределяться в равной степени по количеству дольщиков, с учетом налоговых вычетов и льгот.

Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Как происходит раздел квартиры на доли?

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Кадастровая и рыночная стоимость действительно зачастую отличаются, допустимой считается разница в пределах 20%. Однако если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена относительно рынка, вы можете обратиться в комиссию по изменению кадастровой стоимости при Росреестре и снизить ее до рыночной.

Для уточнения кадастровой цены можно использовать достаточно примитивный метод расчета: соответствующая доля отделяется от общей кадастровой стоимости объекта, с этой суммы будет оплачиваться и налог на имущество.

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

Как быстро и выгодно продать квартиру в маленьком городе?

Отвечает директор департамента частного обслуживания «3В Консалтинг» Рустам Исмайлов:

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости.

Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года.

С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной.

Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

К сожалению, сейчас очень часто кадастровая стоимость объектов выше их рыночной. Это предвидели, и поэтому налоги считаются, исходя из 0,7 кадастровой стоимости, чтобы учесть возможные ошибки.

Для того чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость, Вам необходимо в своем регионе найти специальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, сделать независимую оценку и подать туда заявление о пересмотре стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Можно ли купить землю по кадастровой стоимости?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhet_li_kadastrovaya_stoimost_byt_vyshe_rynochnoy/7405

Как оспорить оценку ущерба от залива квартиры — наш опыт

Как я могу оспорить оценку стоимости и что для этого нужно?

Как оспорить оценку ущерба от залива квартиры — наш опыт

31.03.2015

Tweet

Оспорить сомнительные результаты экспертизы и добиться назначения повторного исследования поможет рецензия.

В этой статье мы разбираем конкретный случай из нашей практики рецензирования и даем практические советы, как оспорить необъективную, необоснованную экспертизу при помощи рецензии.

Проблемы.

Возражения клиента на результаты экспертизы.

К нам, в Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация судебных экспертов», обратился собственник квартиры, пострадавший от залива, с возражениями на результаты заключения эксперта относительно установленной стоимости ущерба.

На практике залив квартир и помещений здания происходит по трем основным причинам:

  • разгерметизация инженерных коммуникаций, а именно: систем водоснабжения, канализации, отопления, кондиционирования и вентиляции здания;— отсутствие или нарушение гидроизоляции крыши, наружных стен и окон здания, лоджии, балкона или террасы, перекрытия в санитарных узлах;

    — пренебрежительное отношение собственников к техническому состоянию жилья и его неправильной эксплуатации.

Залив произошел из-за некачественной герметизации канализационной системы ванной у жильцов на верхнем смежном этаже.

В результате залива квартиры образовались следы протечек на потолке, повреждения штукатурки между плитами перекрытий, отслоение и изменение цвета обоев, деформация паркета по площади комнаты, деформация и набухание входной двери, трещины, размытие, повреждения бытовой техники, мебели (набухание панелей), элементов интерьера.

Тем не менее для урегулирования спора в досудебном порядке может потребоваться оценка ущерба.

Как правило, если произошел залив квартиры и в силу различных обстоятельств ситуацию не удалось урегулировать мирно, дело оказывается в суде. В данном случае решить вопрос о компенсации ущерба без суда не получилось.

В результате проведения судебной строительно-технической экспертизы определена стоимость ущерба, нанесенного помещению (квартире) вследствие залива

Важный момент при оценке ущерба

При производстве судебной экспертизы с целью установления стоимости восстановительного ремонта и стоимости пострадавшего от залива имущества некоторые эксперты в качестве нормативов оценки используют стандарты капитального строительства.

В результате расчетов на основе федеральных и территориальных расценок существенно занижается итоговая сумма ущерба, и выводы эксперта не соответствуют реальному положению дел. Расчет ущерба должен основываться на текущих рыночных расценках по каждому виду ремонтных работ, необходимых именно в данном случае.

Для этого специалистом должен проводиться анализ текущего рынка строительных и ремонтных услуг.

После бесплатной консультации было принято решение оспорить заключение эксперта и одновременно провести независимую экспертизу.

Чтобы оспорить экспертизу в суде и при этом избежать потери времени и средств, необходимо заказать рецензию на заключение эксперта. Если этого не сделать, суд, вероятно, вынесет решение на основании выводов имеющейся необъективной судебной экспертизы.

В процессе совместного обсуждения проблемы было решено провести рецензирование заключения эксперта для обоснования в судебном процессе ходатайства о назначении повторной экспертизы и одновременно провести экспертизу в непроцессуальном порядке.

Задача.

Требуется составить рецензию на заключение эксперта, чтобы добиться назначения судом повторной экспертизы. Рецензия выполняется на основании договора с заказчиком.

Клиент предоставляет в распоряжение рецензента копию заключения эксперта со всеми имеющимися приложениями, копию определения суда о назначении экспертизы и дополнительные документы, которые использовал в своей работе судебный эксперт.

Процесс рецензирования

После заключения договора рецензент произвел юридическую проверку заключения по формальным признакам.

Требования экспертизы подробно описаны в статье 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В заключении обязательно должны быть отражены: сведения о месте и времени проведения экспертизы; основания производства экспертизы; сведения об образовании специалиста и опыте его работы; предупреждение эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения и др.

В данном случае с формальной стороны нарушений не выявлено.

На следующем этапе рецензирования  заключение оценено с правовой точки зрения. Проверено соответствие правовых норм, на которые ссылается в своем исследовании эксперт, действующему законодательству Российской Федерации

При анализе заключения рецензентом установлены следующие недостатки:

— при расчетах использованы стандарты капитального строительства;

— при описании дефектов (повреждений) экспертом не указано количество (метраж, площади и т.д.), т.е. имеет место неточная оценка идентификационных и диагностических признаков предметов и материалов;

— при описании дефектов эксперт указал паркет как материал, примененный для отделки полов. Далее в расчетах указан ламинат, который экспертом в описании дефектов не указан. Т.е. в локальном сметном расчете указаны виды работ и материалы, которые не указаны при описании дефектов;

— в локальном сметном расчете указаны цены на материалы на основании прайс-листов без указания источников (фирмы, магазина и т.д.) расценок;

Результат составления рецензии на заключение эксперта

Рецензия представлена в суд в качестве приложения к ходатайству о назначении повторной экспертизы. Также в суд представлено заключение специалиста, выполненное в непроцессуальном порядке.

Суд приобщил рецензию к материалам дела и удовлетворил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

 Дополнительная информация для клиента.

Рекомендации к действиям при затоплении квартиры:

— постарайтесь отыскать причину залива (открытый кран у соседей, протекание крыши, прорыв водных коммуникаций в подъезде) и ликвидировать ее самостоятельно (попросите соседей перекрыть кран) или обратитесь в эксплуатирующую организацию (ДЕЗ, ЖЭК), чтобы устранить причину течи в крыше дома, перекрыть воду в подъезде и др.;

— сразу зафиксируйте (фотоаппарат, видеокамера) дефекты, полученные помещениями, отделкой, предметами интерьера, бытовой техникой, мебелью;

— обратитесь в эксплуатирующую организацию для составления Акта о заливе квартиры и Дефектной ведомости; 

— в случае несогласия виновной стороны с вашей позицией по стоимости ущерба рекомендуем провести независимую оценку размера ущерба при заливе квартиры для последующего судебного разбирательства;

— в случае невозможности урегулирования спора мирным путем обращайтесь в суд.

И если вы готовы отстаивать свои права в суде, вы сможете взыскать стоимость восстановительного ремонта, компенсацию судебных затрат (услуги эксперта, юриста, госпошлина, телеграммы и пр.), а также компенсацию морального вреда.

Хотите получать интересные примеры из нашей практики?

Источник: https://recense.exprus.ru/kak-osporit-ocenku-ushherba-ot-zaliva-kvartiry-nash-opyt/

Вопрос права
Добавить комментарий