Является ли договор дарения или купли продажи квартиры правомочным документом для участия в собрании ЖСК?

Дарение квартиры: особенности сделок между родственниками и чужими людьми

Является ли договор дарения или купли продажи квартиры правомочным документом для участия в собрании ЖСК?

09.09.2014 | 00:00 92187

Сделки дарения чаще всего совершаются между близкими родственниками, между чужими людьми – реже. Эта форма договора лишь на первый взгляд выглядит простой, на самом деле есть множество важных нюансов.

Каждый из нас имеет право дарить свое имущество – это закреплено в 32-й главе Гражданского кодекса. Если подарок дешевле 10 тыс. руб., то никаких официальных документов подписывать не нужно. Если дороже, то по закону стороны должны заключить договор дарения в простой письменной форме.

С недвижимостью – сложнее. Мало того что нужно заключить договор либо в нотариальной, либо в простой письменной форме. Так еще и вновь возникающее право одаряемого подлежит государственной регистрации.

С нотариусом спокойнее

Простой письменный договор дарения чаще используется, когда участниками сделки выступают близкие родственники. К ним относятся дети (включая усыновленных), родители (а также усыновители), супруги, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры (полнородные и не полнородные).

В тех случаях когда между дарителем и одаряемым нет близких отношений, юристы советуют заключать договор дарения у нотариуса.

«Если впоследствии между сторонами сделки возникнет конфликт, нотариус может подтвердить добровольность и осознанность их действий», – отмечает директор по продажам АН «Итака» Елена Ледовская.

К слову, стоимость услуг по оформлению договора дарения у нотариуса составит 0,3% от кадастровой стоимости квартиры (которая близка к рыночной), если сделку совершают близкие родственники, и 1% – в остальных случаях.

По словам директора АН «Бекар» Юлии Барахтиной, для близких родственников дарение удобно прежде всего тем, что им не нужно платить никаких налогов.

Если же стороны сделки не связаны данными узами, одариваемый обязан заплатить подоходный налог в размере 13% от балансовой стоимости подаренной ему недвижимости. Или даже 30%, если он не является налоговым резидентом России.

Для регистрации права собственности на квартиру, отчужденную по договору дарения, в управление Росреестра должны обратиться обе стороны – и даритель, и одаряемый

Еще один нюанс таких сделок состоит в том, что подаренное имущество не становится совместной собственностью супругов.

То есть если мать, к примеру, решила сделать свою дочь владелицей квартиры, но не хочет, чтобы на это имущество впоследствии претендовал зять, ей стоит оформить именно договор дарения, а не купли-продажи или ренты.

Юрист ГК «Экотон» Виталий Столяров подчеркивает, что переход права собственности автоматически не означает перехода права пользования. Например, если мать дарит дочери квартиру, то в договоре дарения может содержаться условие о сохранении за матерью права пользования этой жилплощадью.

Подарить квартиру кому-либо можно не только лично, но и через доверенное лицо. Но такая доверенность будет иметь силу только в том случае, если в ней указано, какая именно квартира и кому конкретно она вручается.

Для сравнения: доверенность на продажу квартиры позволяет заключать договор купли-продажи с неограниченным кругом лиц.

Неприятие даров

В некоторых случаях других вариантов, кроме оформления дарственной, вообще нет. Скажем, если собственником должен стать несовершеннолетний. По закону мама, папа, бабушка, опекун и т. д. не могут продать ему квартиру – только подарить. Но тут, бывает, возникают сложности.

Что расскажет Росреестр о «чистоте» квартирыГлавные переживания покупателя квартиры на вторичном рынке связаны с юридической «чистотой» объекта.

Как часто он продавался? Кто им владеет? Нет ли >>Представим себе ситуацию, когда отец собирается одарить жильем своего пятилетнего сына, а матери в семье, к сожалению, нет – она умерла либо находится где-то за границей в недосягаемости.

В этом случае отец, выступающий дарителем, должен заключить договор с законным представителем ребенка (сами несовершеннолетние не имеют права подписывать документы). При отсутствии матери функции законного представителя должен выполнять отец.

Получается, что ему предстоит заключить договор дарения… с самим собой. У юристов нет однозначного ответа, как действовать в этой ситуации. Придется на свой страх и риск пытаться зарегистрировать такой документ в Росреестре.

А вот дарить недвижимость от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан запрещено вовсе. Законом установлены и другие ограничения. Например, квартиру нельзя «вручить» госслужащему, если подарок имеет связь с его должностным положением.

Те, кто находится на лечении, содержании или воспитании в каком-либо социальном учреждении, не могут делать столь дорогие подарки работникам этой организации. Причины понятны – слишком велик риск злоупотреблений.

Незаконной также будет считаться «дарственная» одной коммерческой организации в пользу другой.

Время вспять

В ряде случаев даже договор дарения, заключенный, казалось бы, по всем правилам, может быть оспорен. «Есть несколько оснований для отмены сделки дарения. Например, введение в заблуждение, когда, скажем, пожилой бабушке дали подписать договор дарения, хотя изначально речь шла о купле-продаже», – объясняет юрист ГК «Экотон» Виталий Столяров.

Такой вариант возможен, когда стороны не стали заключать договор дарения у нотариуса. По словам Виталия Столярова, договор дарения можно аннулировать, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя (убийство), членов его семьи или нанес кому-либо из них тяжкие телесные повреждения.

Кроме того, законодательство допускает отмену дарения, когда с подаренной вещью (в нашем случае – квартирой) обращаются таким образом, что это «создает угрозу ее безвозвратной утраты». Правда, в данном случае возникает широкое поле для юридических толкований.

К факторам риска можно отнести, к примеру, алкогольные пристрастия нового собственника, его плохую память (вдруг забудет закрыть газ) и т. д. Но все это, конечно, дарителю придется доказывать в судебном порядке.

Стороны, участвующие в сделке дарения предоставляют в Росреестр следующие документы:

  • заявление о госрегистрации;
  • договор дарения;
  • нотариально заверенное согласие на сделку от супруга дарителя;
  • удостоверенная копия свидетельства о браке (в случае регистрации права общей совместной собственности супругов)
  • удостоверение личности и подлинник доверенности – если одна из сторон действует через представителя.  

Квартира может вернуться назад к дарителю и в том случае, если одаряемый умер. Но при условии, что в договоре были прописаны условия о возврате имущества. Правда, бывают ситуации, когда умерший уже успел ранее продать переданную ему квартиру. Тогда возврата, конечно, быть не может.

В целом, по мнению экспертов, оспорить договор дарения гораздо проще, чем, скажем, договор купли-продажи.

Двойная игра

Нередко заключение договора дарения используют как некий обходной маневр на рынке жилья – например, для более скорой продажи комнаты в коммунальной квартире. Не секрет, что перед тем, как выставлять такую недвижимость на «свободный рынок», нужно заручиться письменным отказом соседей от преимущественного права покупки.

Сделать это бывает непросто: кто-то уже давно не живет в этой коммуналке, хотя сохранил за собой право собственности, а кто-то и вовсе даст отказ по тем или иным причинам.

В этих случаях заинтересованному покупателю вначале дарят небольшую долю комнаты (например 1/10), после чего продают оставшуюся ее часть, но уже без участия соседей, поскольку теперь новый собственник тоже имеет преимущественное право выкупа.

Интересный вопрос, можно ли подарить кому-то строящуюся квартиру? Ведь по сути, права собственности на нее еще нет, в наличии только договор долевого участия. Но и эта проблема решается. По словам юристов, права по договору долевого участия можно «подарить», заключив со второй стороной безвозмездный договор цессии.

Цессия (в переводе с латинского «уступка», «передача») – договор, по которому дольщик переступает кому-либо право требования строящегося объекта недвижимости. В сущности, сделка на основе безвозмездного договора цессии является дарением.

Как видим, дарение квартиры имеет достаточно много нюансов. Поэтому прежде чем осчастливить близких, стоит внимательно изучить особенности таких сделок, взвесить все «за» и «против» подобного шага.

Алексей Резенков    pressfoto.ru   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/189095/

Особенности проведения ОСС: часть 3

Является ли договор дарения или купли продажи квартиры правомочным документом для участия в собрании ЖСК?

Настоящая публикация содержит разъяснения отдельных нюансов проведения общих собраний собственников помещений (далее – ОСС) многоквартирных домов (далее – МКД) и является продолжением ранее размещенных на сайте первой и второй частей статьи по отдельным вопросам ОСС.

Общее число собственников

Одной из важнейших задач при проведении общих собраний является определение общего числа собственников помещений в МКД. Такое общее число необходимо определять, прежде всего, для разрешения вопроса наличия кворума на ОСС.

При обжаловании решений общих собраний довольно распространены случаи, когда суды требуют некий документ, в котором указано общее число собственников помещений.

С учетом того, что количество собственника пропорционально площади помещения в собственности указанного собственника, требование судов обычно сводится к предоставлению некого документа, в котором должна быть указана общая площадь помещений дома, при этом Протокол общего собрания судами в качестве такого документа часто не принимается, поскольку, во-первых, этот протокол как раз обжалуется, во-вторых, суды признают достоверным только те документы, которые составлены (утверждены) какими-либо государственными органами. И в подавляющем числе случаев суды при истребовании документа, содержащего общую площадь помещений дома с целью исследования вопроса наличия кворума на общем собрании, в качестве такого документа принимают только технический паспорт МКД, в котором содержатся данные об общей площади всех помещений дома.

Однако, на самом деле применение в расчетах данных из документации технического учета (в том числе – технического паспорта) действующим законодательством РФ не предусмотрено.

Согласно части 3 статьи 48 ЖК РФ «количество , которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме».

При этом в соответствии с частью 1 статьи 37  ЖК РФ «доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения».

Из приведенных норм следует, что количество собственника пропорционально площади помещения (помещений) в МКД, которым (которыми) такой собственник владеет.

Кроме того, из совокупности норм ЖК РФ следует несколько важных выводов:1) Количество , которыми обладает собственник помещения, пропорционально площади помещения, принадлежащего этогму собственнику, но при этом не устанавливается коэффициент пропорциональности – то есть допустимо определять, что один голос равен одному квадратному метру или один голос равен ста квадратным метрам, либо определять иные удобные для инициатора ОСС пропорции;2) Количество , которыми обладает собственник помещения, не зависит от того, является ли помещение, принадлежащее этому собственнику, жилым или нежилым;3) Голосами обладают именно собственники помещений, количество пропорционально площади помещений, принадлежащих конкретным собственникам. Площадь помещений, входящих в состав общего имущества МКД, при определении количества конкретного собственника или общего числа всех собственников не учитывается;

4) Общим имуществом дома владеют только собственники помещений МКД, причем абсолютно все собственники помещений МКД, следовательно, сумма долей всех собственников в праве общей собственности на общее имущество равна 100%, то есть всем общим имуществом собственники помещений владеют совместно и иных собственников у общего имущества нет. Поскольку количество каждого собственника пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество, то и сумма всех собственников помещений дома составляет 100% собственников в таком доме, то есть тождественно равна общему числу собственников помещений в МКД.

Приведенные выводы доказывают, что определение общего количества собственников помещений МКД исходя из общей площади помещений дома, указанной в техническом паспорте, является некорректным.

Использование данных технического паспорта при определении общего количества собственников может привести к необоснованному применению в расчетах количества площади помещений, входящих в состав общего имущества, что влечет за собой неверное определение доли каждого собственника в общем числе собственников.

Учет в расчетах общего числа площади помещений, входящих в состав общего имущества, приводит к превышению рассчитанного таким методом общего числа над суммой всех собственников помещений МКД, что недопустимо – общее число должно быть тождественно равно сумме собственников.

Пример:

Пусть в МКД имеется 6 квартир и два нежилых помещения. Площадь всех помещений примем следующей: квартира 1 – 60 кв.м, квартира 2 – 55 кв.м, квартира 3 – 45 кв.м, квартира 4 – 55 кв.м, квартира 5 – 55 кв.м, квартира 6 – 50 кв.м, нежилое помещение N1 – 70 кв.м, нежилое помещение N2 – 155 кв.м.

Квартира 1 принадлежит собственнику A, квартира 2 принадлежит собственнику B, квартира 3 принадлежит собственнику C, квартира 4 принадлежит собственнику D, квартиры 5 и 6 принадлежат собственнику E, нежилое помещение N1 принадлежит собственнику F (в нем оборудован продуктовый магазин), нежилое помещение N2 относится к общему имуществу.

Собственник A инициировал общее собрание, в котором приняли участие собственники A, С, D и E.

Согласно протоколу ОСС один голос равен одному квадратному метру, общее число всех собственников: 60+55+45+55+55+50+70=390 (равно сумме площадей всех квартир и нежилого помещения N1 – всех жилых и нежилых помещений в собственности), количество участников: 60 [собственник A] + 45 [собственник C] + 55 [собственник D] + (55+50) [собственник E] = 265, что составляет (265/390)*100 = 67,95% от общего числа . Кворум имеется, ОСС правомочно. Общее собрание приняло решение передать нежилое помещение N2 в аренду торговой сети, продающей продукты, утвердило размер арендной платы и порядок ее внесения.

Собственник F, узнав о решении ОСС, понимая, что передача нежилого помещения N2 в аренду торговой сети ведет к серьезной угрозе его бизнесу (продуктовому магазину, оборудованному в помещении N1, принадлежащем собственнику F), обратился в суд с иском о признании решений общего собрания недействительным, аргументируя свои требования следующими доводами: согласно техническому паспорту общая площадь всех помещений в доме составляет 60 [квартира 1] + 55 [квартира 2] + 45 [квартира 3] + 55 [квартира 4] + 55 [квартира 5] + 50 [квартира 6] + 70 [нежилое помещение N1] + 155 [нежилое помещение N2] = 545 кв.метров, согласно протоколу ОСС площади помещений, принадлежащих участникам собрания (и это подтверждается экспликациями технического паспорта и выписками из ЕГРП), составили 265 кв.метров, следовательно, в ОСС участвовали собственники, обладающие лишь (265/545)*100 = 48,62% от общего числа , и кворума не имелось.

Расчет, представленный собственником F, при всей его кажущейся логичности, является неправильным, не основанным на законе.

Приведем доказательство «от противного»: если считать расчет собственника F верным, тогда общее число в доме (при равенстве одного голоса одному квадратному метру) составляет 545.

Доля собственника A в общем числе  (60/545)*100 = 11,01%, доля собственника B в общем числе  (55/545)*100 = 10,09%, доля собственника C в общем числе  (45/545)*100 = 8,26%, доля собственника D в общем числе  (55/545)*100 = 10,09%, доля собственника E в общем числе  ((55+50)/545)*100 = 19,27%, доля собственника F в общем числе  (70/545)*100 = 12,84%.

Общая сумма долей перечисленных собственников (а это исчерпывающий перечень собственников помещений дома) в общем числе составит: 11,01% [собственник A] + 10,09% [собственник B] + 8,26% [собственник C] + 10,09% [собственник D] + 19,27% [собственник E] + 12,84% [собственник F] = 71,56%.

Из приведенного расчета следует, что некие неустановленные лица обладают еще 28,44% собственников помещений в данном доме. Но такой вывод противоречит установленной законом концепции, а именно: исключительно собственники помещений в МКД обладают голосами в целях принятия решений на ОСС, сумма долей собственников в общем числе должна составлять 100%.

Таким образом, суду в рассматриваемом примере надлежит признать ОСС правомерным, решения ОСС действительными и подлежащими исполнению, в исковых требованиях собственника F отказать.

И чтобы окончательно разобраться в вопросе, укажем, откуда же взялся дисбаланс, что это за 28,44%. А это как раз доля , которая в расчете собственника F была отнесена на нежилое помещение N2: (155/545)*100=28,44%.

Однако, указанная доля не может принадлежать какому-либо конкретному собственнику, поскольку нежилое помещение N2 входит в состав общего имущества, и доля , которая отнесена на это нежилое помещение N2, должна быть распределена среди всех собственников помещений A, B, C, D, E, F. Произведя такое распределение, мы увидим, что доля каждого собственника в общем числе всех собственников помещений МКД равна доле площади помещения (помещений) в собственности этого собственника в общей площади помещений дома, принадлежащих конкретным собственникам и не входящим в состав общего имущества.

Для нашего примера: общая площадь помещений в собственности 390 кв.

метров, доля собственника A в общем числе  (60/390)*100 = 15,39%, доля собственника B в общем числе  (55/390)*100 = 14,10%, доля собственника C в общем числе  (45/390)*100 = 11,54%, доля собственника D в общем числе  (55/390)*100 = 14,10%, доля собственника E в общем числе  ((55+50)/390)*100 = 26,92%, доля собственника F в общем числе  (70/390)*100 = 17,95%.

Общая сумма долей перечисленных собственников (а это исчерпывающий перечень собственников помещений дома) в общем числе составит: 15,39% [собственник A] + 14,10% [собственник B] + 11,54% [собственник C] + 14,10% [собственник D] + 26,92% [собственник E] + 17,95% [собственник F] = 100,00%.

Для проверки правильности расчета собственника A (инициатора ОСС) сложим доли участников этого собрания (участвовали A, C, D и E): 15,39% [собственник A] + 11,54% [собственник C] + 14,10% [собственник D] + 26,92% [собственник E] = 67,95%. Как мы видим, именно такое количество принадлежит участникам собрания согласно протоколу ОСС.

Документы, подтверждающие право собственности

Пункт 2 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ устанавливает:
«5.1.

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного ания в решении собственника по вопросам, поставленным на ание, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:…

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме

».

Кроме того, требования об указании в протоколе общего собрания реквизитов документов, подтверждающих право собственности, установлены приказом Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр.

Укажем документы, которые подтверждают право собственности на помещения МКД.

1. Документ, подтверждающий государственную регистрацию права собственности

Источник: https://acato.ru/articles/20171221/nyuansy-provedeniya-obshih-sobranij-chast-3

Вопрос права
Добавить комментарий