Изменение места аренды по договору арендодателем

Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

Изменение места аренды по договору арендодателем

ООО “НТВП “Кедр – Консультант” » Услуги » Консультации юристов » Общегражданские вопросы » Спор арендатора с арендодателем о дополнительных условиях договора аренды (20%-ное снижение размера арендной платы)

Распечатать

В долгосрочном договоре аренды арендатором указано условие, при котором размер арендной платы может быть уменьшена на 20% (лишение арендатора лицензии на продажу алкогольной продукции по вине арендодателя) без вненсения изменений в договор аренды посредством подписания доп.соглашения. Арендодатель с этой точкой зренией не согласен и настаивает на подписании доп.соглашения.

Вопрос

Является ли обязательным подписание доп.соглашения при наступлении соответствующих условий, при которых арендная плата будет снижена

Ответ юриста

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При предоставлении стороне договора права на внесение изменений в договор в одностороннем порядке стороны сами определяют случаи и порядок такого изменения. При этом согласно п. 4 ст.

450 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

{Вопрос: В каких случаях и в какой форме в договор могут вноситься изменения в одностороннем порядке? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018) {КонсультантПлюс}}

Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.

Такое изменение возможно:

– по соглашению сторон (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность. Подробнее об изменении размера платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций;

– в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;

– в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи и порядок его применения.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить:

– сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;

– порядок и момент такого изменения;

– периодичность и случаи изменения;

– ограничения (количественные пределы) изменения.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано, стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

Сторона, имеющая право на одностороннее изменение размера арендной платы.

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями. Если же одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на одностороннее изменение арендной платы может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Возможность установить право на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности для арендодателя, допускается и в судебной практике.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

Примеры формулировки условия:

“Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы”.

“Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке”.

“Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора”.

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившейся практике.

Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно.

В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора право на одностороннее изменение размера арендной платы отсутствует.

Пример формулировки условия:

“Каждая из сторон договора вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с п. ____ настоящего договора, а арендатором – в соответствии с п. _____ настоящего договора”.

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении.

Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Уведомительный порядок предусмотрен для одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Представляется, что при определении порядка одностороннего изменения цены стороны могут применять эту норму по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.

В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:

– способ уведомления об изменении условий договора;

– перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.

Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:

– публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);

– направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);

– вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).

Момент, с которого арендная плата считается измененной

В Гражданском кодексе РФ нет положений, определяющих момент, с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы.

В частности, они могут установить, что это происходит через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления. В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 – 192 ГК РФ.

В договоре указывается период времени, по истечении которого применяются новые условия.

Примеры формулировки условия:

“Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика).

Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении.

Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор”.

“Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором”.

Если момент, с которого размер арендной платы считается измененным, в договоре не установлен

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления. Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Периодичность и случаи одностороннего изменения размера арендной платы

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще.

Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п.

21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года”.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях (при наступлении определенных обстоятельств). Подобные условия служат защите интересов сторон от злоупотребления правом на одностороннее изменение договора.

Так, стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

– в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

– по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

– в связи с общим ростом цен (инфляцией);

– ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

Пример формулировки условия:

“Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %”.

Если в договоре отсутствуют периодичность или случаи изменения размера арендной платы

Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности – не чаще раза в год).

Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы

Стороны могут ограничить изменение размера арендной платы. При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

Данное условие в первую очередь направлено на защиту интересов арендатора, поскольку ограждает его от незапланированных расходов в результате резкого увеличения арендной платы арендодателем.

Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:

– в виде твердой величины;

– путем указания на порядок исчисления предела.

Примеры формулировки условия:

“Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора”.

“Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России”.

Если договором аренды не установлены ограничения (пределы) изменения арендной платы

Сторона договора, имеющая право на изменение арендной платы, самостоятельно определяет ее новый размер (см. Риск арендатора 7.2.1).

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

Исходя из изложенного следует, что порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.

Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении.

Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, март 2018 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Источник: http://www.ntvpkedr.ru/spor-arendatora-s-arendodatelem-o-dopolnitelnyix-usloviyax-dogovora.html

Какой адрес указывать в договоре аренды

Изменение места аренды по договору арендодателем

Организация меняет место нахождения, заключает новый договор аренды и вносит изменения в ЕГРЮЛ. Особенности указания адреса при заключении нового договора аренды.

Вопрос: ЮСС. С 1 июня мы подписывает договор аренды на новый адрес.И с 1 июня начинаем процедуру гос.регистрации по новому адресу.Вопрос.Какой адрес указывать в договоре аренды,если на момент 1 июня гос.регистрации на новом месте у нас еще не будет?

Ответ: 
Вы обязаны указывать адрес местонахождения компании, который указан в ЕГРЮЛ на момент заключение договора аренды.

Место нахождения юридического лица – это населенный пункт или муниципальное образование, где зарегистрировано это лицо.

В свою очередь место государственной регистрации юридического лица – это место нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (иного органа или лица, имеющего право действовать от имени организации без доверенности).

Такие правила установлены в пункте 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ

После того, как Ваша компания сменит место нахождение (зарегистрируется по новому адресу) Вы вправе изменить адрес Вашей организации, который указан в договоре аренды, путем подписания с арендодателем дополнительного соглашения об изменении условий договора, реквизитов сторон (ст.450 ГК РФ).

При этом в самом договоре аренды (в предмете договора) должен быть указан адрес помещения, которое Вы планируете арендовать и по которому Вы будете регистрироваться.

Обоснование

Гражданский кодекс РФ

Статья 54. Наименование, место нахождения и адрес юридического лица51926

1. Юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, а в случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, указание только на такой вид.

Наименование некоммерческой организации и в предусмотренных законом случаях наименование коммерческой организации должны содержать указание на характер деятельности юридического лица.260П. 1 ст. 4 Закона об НКОСт.

28 Закона об общественных объединениях
Включение в наименование юридического лица официального наименования Российская Федерация или Россия, а также слов, производных от этого наименования, допускается в случаях, предусмотренных законом, указами Президента Российской Федерации или актами Правительства Российской Федерации, либо по разрешению, выданному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.3П. 5 ст. 4 Закона об НКОПравила включения в фирменное наименование официального наименования “Российская Федерация” или “Россия”Правила выдачи разрешения на включение в наименование НКО официального наименования “Российская Федерация” или “Россия” Полные или сокращенные наименования федеральных органов государственной власти не могут использоваться в наименованиях юридических лиц, за исключением случаев, предусмотренных законом, указами Президента Российской Федерации или актами Правительства Российской Федерации.

Нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации может быть установлен порядок использования в наименованиях юридических лиц официального наименования субъектов Российской Федерации.200

2. Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования).

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц.12397

3. В едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица.1866
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.

1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя.

Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

30
При наличии у иностранного юридического лица представителя на территории Российской Федерации сообщения, доставленные по адресу такого представителя, считаются полученными иностранным юридическим лицом.2775

4. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, должно иметь фирменное наименование.148
Требования к фирменному наименованию устанавливаются настоящим Кодексом и другими законами. Права на фирменное наименование определяются в соответствии с правилами раздела VII настоящего Кодекса.73П. 3 ст. 69 ГК РФСт. 4 Закона об ОООСт. 4 Закона об АО

5. Наименование, фирменное наименование и место нахождения юридического лица указываются в его учредительном документе и в едином государственном реестре юридических лиц, а в случае, если юридическое лицо действует на основании типового устава, утвержденного уполномоченным государственным органом, – только в едином государственном реестре юридических лиц.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

8401
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.4284

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:20422

1) при существенном нарушении договора другой стороной;4584

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.218П. 5 ст. 565 ГК РФП. 2 ст. 33 Закона о защите прав потребителей
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.1262

3. Пункт утратил силу с 1 июня 2015 года – Федеральный закон от 8 марта 2015 года № 42-ФЗ. – См. предыдущую редакцию.13067

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса сторон (гражданин, в т. ч. сотрудник, организация). Сам же порядок оформления договора арендыедин для всех и не зависит от того, кто будет арендатором и арендодателем.

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 ГК.

 договора

В тексте договора аренды укажите условия сделки:

данные арендодателя и арендатора;

объект аренды (арендуемое имущество);

срок действия договора аренды;

цену договора аренды (сумму арендной платы) и порядок ее внесения;

условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества (если применимо);

возможность сдачи имущества в субаренду (если применимо);

условия продления (пролонгации) договора аренды;

основания расторжения договора аренды;

условие о выкупе арендуемого имущества (если он предусмотрен);

иные существенные условия договора.

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК).

Ситуация: может ли организация сдавать коммерческую недвижимость в аренду гражданам, у которых нет статуса предпринимателя

Да, может.

Требования к договору аренды, прописанные в главе 34 ГК, не запрещают передавать нежилые помещения в аренду гражданам, у которых нет статуса предпринимателя. Арендаторомможет выступать любой дееспособный гражданин.

Тот факт, что арендованная недвижимость предназначена для коммерческих целей, в данном случае значения не имеет. Ведь для арендодателя заключение договора аренды влечет лишь обязанность предоставить имущество в пользование (ст. 606 ГК).

А само по себе заключение такого договора не свидетельствует о том, что гражданин ведет незаконную предпринимательскую деятельность (без регистрации в качестве предпринимателя).

Кроме того, статус индивидуального предпринимателя гражданин может получить и после заключениядоговора аренды.

Таким образом, для арендодателя заключение договора с обычным гражданином никаких негативных правовых последствий не влечет.

Другое дело, что сам гражданин, который арендует коммерческую недвижимость, должен помнить, что без статуса ИП он не вправе использовать имущество в коммерческих целях.

За предпринимательскую деятельность без государственной регистрации ему грозит административная ответственность (ч. 1 ст. 14.1 КоАП).

А если такая деятельность причинит крупный ущерб гражданам, организациям или государству – еще и уголовная ответственность (ст. 171 УК).

Ситуация: может ли российская организация заключить договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, у которого есть вид на жительство

Да, может. Гражданский кодекс не ограничивает круг арендаторов. То есть им может быть как организация, так и гражданин, в том числе иностранец.

Проблем не возникнет, если иностранец находится в России законно. В данной ситуации иностранец имеет вид на жительство. Поэтому можно смело заключить с ним договор аренды.

Если же организация оказывает услуги тем иностранным гражданам и лицам без гражданства, которые пребывают в России незаконно, то ее накажут. Размер штрафа для организации составляет от 250 000 до 300 000 руб., а для ее директора – от 25 000 до 30 000 руб.

При этом оштрафуют за оказание таким лицам любых услуг, а не только за то, что предоставили им жилое помещение, как это прямо указано в пункте 3 статьи 18.9 КоАП. Ведь перечень услуг по этой норме открытый.

Поэтому передача в аренду нежилых помещений тоже попадает под этот штраф, так как относится к прочим услугам.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/260109-kakoy-adres-ukazyvat-v-dogovore-arendy

При заключении договора аренды внимательно изучите его существенные условия

Изменение места аренды по договору арендодателем

Договор аренды должен содержать сведения, позволяющие установить вид арендованного имущества

Существенными условиями договора аренды |*| являются, например, данные, позволяющие определенно установить имущество (независимо от его вида), подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

* Информация об основных положениях договора аренды доступна для подписчиков электронного «ГБ»

К таким данным относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды.

Это кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка; инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места, а также другие характеристики объектов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь (абз. 14 части первой ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

Справочно: вышеизложенные нормы приведены в п. 9 постановления № 1.

Объектами аренды чаще всего являются здания, сооружения, изолированные помещения.

Капитальное строение (здание, сооружение) – это любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – Регистр).

Изолированное помещение – внутренняя пространственная часть капитального строения, отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описана в документах Регистра.

Однако довольно часто организациям предлагается в аренду часть изолированного помещения (например, для установки банкоматов, торговых автоматов).

Очевидно, что часть изолированного помещения не соответствует вышеизложенным требованиям (она не зарегистрирована как отдельный объект недвижимости). Вместе с тем в нормативных правовых актах, регламентирующих аренду государственного имущества, наряду с изолированным помещением упоминается его часть.

Таким образом, мы находим в законодательстве подтверждение возможности аренды части помещения.

Более того, постановлением № 1 хозяйственным судам предписано в случае возникновения споров при оценке доводов сторон относительно условия об имуществе, подлежащем передаче (переданном) арендатору в качестве объекта аренды, принимать во внимание вместе с данными, содержащимися в договоре, иные сведения, указанные в документах, относящихся к нему (например, в подписанном сторонами передаточном акте, приложении к договору в виде плана, схемы, выкопировки, иной документации, содержащей признаки, характеристики объекта аренды и позволяющей индивидуализировать (идентифицировать) подлежащее передаче (переданное) по договору имущество), а также все соответствующие обстоятельства, связанные с исполнением договора.

В ряде случаев право собственности на объект принадлежит не одному, а нескольким юридическим и (или) физическим лицам, каждому из которых оформлено не отдельное помещение (помещения), а право на долю в общей собственности.

В постановлении № 1 подчеркнуто, что доля в общей собственности (долевая собственность) без выделения ее в натуре из общей собственности не может быть передана в аренду.

Вместе с тем по соглашению всех участников долевой собственности возможно заключение договора аренды соответствующего здания, изолированного помещения.

Арендатор должен учитывать последствия, возникающие в случае неприведения условий заключенного договора аренды в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила о размере арендной платы

Договор аренды, как правило (а если речь идет об аренде недвижимого имущества – то всегда), должен предусматривать размер арендной платы.

Установленная в договоре аренды плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, то арендную плату определяют исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Справочно: при аренде государственного имущества, а также имущества хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, арендную плату |*| определяют, руководствуясь Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 150).

* Информация об условиях заключения договора аренды госимущества доступна для подписчиков электронного «ГБ»

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не следует из договора аренды.

Кроме того, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Вместе с тем арендатор не может ссылаться на недостатки имущества и требовать уменьшения арендной платы (требовать возврата уплаченной арендной платы) или досрочного расторжения договора, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства (п. 21 постановления № 1).

Если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила о размере арендной платы, отличающиеся от тех, которые действовали при заключении договора аренды, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном таким актом законодательства.

Если действительная воля сторон при заключении договора аренды недвижимого имущества, не находящегося в государственной собственности, была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения с целью изменения размера арендной платы, то арендодатель не вправе изменять арендную плату без согласования с арендатором.

При этом следует учитывать, что, если условия договора:

– предусматривают изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке посредством уведомления, – отсутствует необходимость заключения дополнительного соглашения. В этом случае направление уведомления об изменении размера арендной платы является обязанностью арендодателя;

– не предусматривают возможности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, – у арендатора не возникает обязанности по внесению арендной платы в измененном размере и арендодатель не вправе требовать уплату арендной платы сверх размера, согласованного сторонами.

При применении нормы п. 3 ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) в отношении периодичности изменения размера арендной платы хозяйственным судам следует исходить из того, что условие договора, предусматривающее изменение размера арендной платы, в течение года должно оставаться неизменным, за исключением случаев:

– принятия уполномоченными государственными органами нормативного правового акта, устанавливающего или изменяющего размер арендной платы на очередной период за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности;

– если в договоре стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы по своему усмотрению.

Договором может быть предусмотрен более длительный срок (например, свыше года), в течение которого размер арендной платы должен оставаться неизменным.

Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера арендной платы не разрешен, размер арендной платы в течение срока действия договора может изменяться по соглашению сторон не чаще 1 раза в год.

Изучите условия, которые касаются содержания арендуемого имущества

Рассмотрим обязанности арендодателя и арендатора в отношении арендованного имущества (если иное не установлено законодательством или договором аренды |*|) (см. таблицу).

* Порядок исчисления НДС в случаях аренды имущества на территории ЕАЭС доступен для подписчиков электронного «ГБ»

В п. 26 постановления № 1 указано, что даже в том случае, когда обязанность по осуществлению капитального ремонта возложена на арендатора, он должен осуществлять такой ремонт по согласованию с арендодателем.

Если стороны предусмотрели в договоре аренды возложение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества на арендатора и не установили, за чей счет производится такой ремонт, обязанность по возмещению стоимости такого ремонта лежит на арендодателе.

Если арендатор произвел капитальный ремонт, но не может представить доказательств, свидетельствующих о вызванной неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендуемого имущества, обусловленного его техническим состоянием, и об уклонении арендодателя от проведения такого ремонта, и не может подтвердить размер произведенных затрат, арендодатель не обязан их возмещать.

Не подлежат возмещению также расходы арендатора по капитальному ремонту в части, превышающей согласованную сметную стоимость, если арендатор произвел капитальный ремонт с целью создания дополнительных условий и удобств для своей предпринимательской деятельности.

Необходимо учитывать, что в случае спора и рассмотрения его хозяйственным судом будут анализироваться по меньшей мере следующие обстоятельства:

– нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта;

– имелась ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта (например, после аварии, ликвидации пожара);

– обращался ли арендатор к арендодателю о проведении капитального ремонта;

– относятся ли выполненные работы к капитальному ремонту или арендатором были сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества;

– действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта;

– размер затрат арендатора на капитальный ремонт и др.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 594 ГК).

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Отметим, что согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества за счет собственных средств арендатора может быть оговорено как при заключении договора аренды, так и в процессе его исполнения.

В случае, когда арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством (стороны не вправе заключить соглашение об ином).

Исходя из положений ст. 594 ГК стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества может быть возмещена арендатору только после прекращения договора аренды.

Арендатор имеет право на зачет в счет арендных платежей стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств, однако такое право возникает у него только после прекращения договора аренды.

Необходимо учитывать, что в договоре аренды стороны вправе установить, что после прекращения договора аренды произведенные с согласия арендодателя неотделимые улучшения не подлежат возмещению арендатору либо их стоимость подлежит частичному возмещению.

Такое условие договора не противоречит законодательству.

Определение того, является улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли имущество при отделении улучшений в том состоянии, в котором оно должно быть возвращено, и может ли оно и дальше использоваться без этих улучшений.

Так, отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта.

Неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от него без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды |*|.

* Информация о том, надо ли ежемесячно составлять акты выполненных работ при заключении договоров аренды имущества, доступна для подписчиков электронного «ГБ»

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/pri-zaklyuchenii-dogovora-arendy-vnimate

Договорные условия. Топ-5 выгод для арендодателя

Изменение места аренды по договору арендодателем

Универсального средства, которое позволит не судиться с арендаторами, нет. Но чем больше вопросов оговорят стороны на этапе заключения договора аренды, тем меньше рисков завершить арендные отношения в суде.

1. Способ определения арендной платы

Условие об арендной плате относится к существенным. В незакрытом перечне ГК предусмотрено 5 способов определения арендной платы. При этом на практике 95 % договоров аренды заключаются по фиксированной ставке.

Стороны самостоятельно выбирают способ определения арендной платы. Главное условие при этом –понимать, каким будет ее размер.

Валютная привязка

Большинство договоров заключаются с применением эквивалента в иностранной валюте по курсу на дату оплаты.

Рекомендуем предусматривать в договорах аренды переходные положения на случай введения законодательного запрета использовать валютную привязку.

Возможна привязка к нескольким валютам. Это позволит дифференцировать риски. Влияние внешних условий на большой период спрогнозировать трудно. Поэтому в долгосрочных договорах аренды (свыше 10 лет) больших площадей стороны, как правило, оговаривают возможность смены валюты.

Процент от выручки

Такой способ определения арендной платы становится все популярнее. Причина – в мировых тенденциях и требованиях брендов, которые приходят в Беларусь.

Данный подход характеризует аренду уже как некий совместный бизнес арендодателя и арендатора, где каждая из сторон заинтересована в том, чтобы продукт арендатора продавался как можно успешнее.

Возможен еще вариант с использованием процента от дохода. Но в этом случае сложнее подсчитать размер дохода.

Стороны, как правило, используют вариант с определением конкретного процента от выручки (например, 5 %).

Другие способы

Можно также предусмотреть фиксированную ставку арендной платы вместе с процентом от выручки (например, € 5 с каждого квадратного метра и дополнительный процент от выручки).Не возбраняется и альтернативный вариант. Например, оплата по фиксированной ставке либо процент от выручки в зависимости от того, что из них выше в отчетном периоде, и т.д.

Определение базы

Нужно четко сформулировать в договоре, с какой базы будет исчисляться процент от выручки. Так, если речь идет о торговом объекте, стоит указать, включаются ли в выручку все суммы, прошедшие через кассу или выписанные по безналичному расчету. Если магазин имеет интернет-площадку – включаются ли товары, отгруженные из этой торговой точки, но через интернет-магазин.

На практике арендатор ежемесячно предоставляет арендодателю отчет о выручке. Возникает логичный вопрос, как контролировать арендатора в правильности исчисления арендной платы в подобной ситуации.

В договоре следует прописать обязательность ежегодного или периодического аудита правильности исчисления арендатором арендной платы. Целесообразно согласовать конкретную аудиторскую компанию.

Кроме того, предусмотреть обязанность арендатора доплачивать арендную плату до сумм, отраженных в аудиторском заключении, а если же арендатор умышленно занизит арендную плату, то обязан будет уплатить арендодателю штраф.

Частные случаи расчета арендной платы через оказываемую услугу или передачу вещи применяются редко. Они подразумевают смешанный договор аренды и оказания услуг. На наш взгляд, удобнее использовать два разных договора, а затем сделать по ним зачет.

В смешанном договоре возникает вопрос о согласованности существенных условий сразу двух его составляющих. И в части договора оказания услуг проблематично согласовать весь объем услуг на весь период аренды.

Арендная плата через обязанность арендатора провести улучшение объекта аренды

В этом случае чаще всего речь идет о каком-то улучшении со стороны арендатора и компенсации со стороны арендодателя либо об арендных каникулах. Тогда важно установить в договоре:

— период аренды, который покрывается улучшением;

-вид улучшений (описание или смета с указанием условной минимальной суммы, которую арендатор должен выделить на улучшения);

— последствия невыполнения арендатором условий договора по улучшению арендованного имущества (например, альтернативная ставка: если условие об улучшении не выполняется – арендная ставка определяется как фиксированная).

2. Способы предоставления арендных каникул

В России, если договор предусматривает арендные каникулы, налоговые последствия для арендатора и арендодателя такие же, как если бы арендная плата уплачивалась. Определяется рыночная ставка арендной платы, и с нее уплачиваются налоги.

В Беларуси налоговые органы не придерживаются такой позиции. Поэтому в договорах часто можно встретить условия с прямым указанием о предоставлении арендных каникул, т.е. об освобождении от обязанности вносить арендную плату.

Иногда условие об арендных каникулах может быть завуалировано в виде несовпадения даты передачи объекта в аренду и даты начисления арендной платы. Например, объект передается 1 мая, а арендная плата начинает исчисляться через два месяца.

Также в договоре может быть ограничено (запрещено) право арендатора использовать объект по целевому назначению в течение определенного периода с момента передачи.

Безвозмездность отношений сторон в период арендных каникул трансформирует договор аренды в договор безвозмездного пользования имуществом. Соответственно, налогообложение осуществляется как при безвозмездном пользовании имуществом. Арендодатель не может отнести на затраты амортизационные отчисления и иные расходы в связи с содержанием имущества. Это налоговые последствия арендных каникул.

Выходом из этой ситуации может быть использование в договоре иных инструментов, прямо исключающих безвозмездность отношений сторон во время арендных каникул. Например, можно предусмотреть снижение арендной платы в первом месяце аренды.

Определение арендной платы за имущество частной собственности не ограничивается нормами . Это значит, арендная ставка может быть любой. Если есть возмездность – отсутствуют признаки ссуды.

Никто не возбраняет распределить арендную плату на первый год аренды равномерно. Например, два месяца арендных каникул вычитаются из годовой арендной платы, а получившаяся сумма распределяется на все месяцы аренды, в том числе месяцы арендных каникул. Тогда экономический эффект для арендатора будет тот же, как если бы на арендные каникулы не начислялась арендная плата.

Можно также перенести плату за первые два месяца на третий месяц или распределить планомерно в течение года. Если арендатор производит улучшения, можно зачесть их стоимость в счет арендной платы за несколько месяцев или на период арендных каникул. Эти способы позволяют исключить безвозмездность отношений.

3. Способы изменения арендной платы

К стандартным способам изменения арендной платы относится соглашение сторон. На наш взгляд, если иное не предусматривает договор, и стороны решили подписать дополнительное соглашение и изменить арендную плату, п. 3 ст. 585 ГК в этом не препятствует.

Таким образом, можно неограниченное количество раз в течение года подписывать дополнительные соглашения и изменять арендную плату. Норма п. 3 ст.

585 ГК имеет значение в одном случае – если договор предусматривает одностороннее изменение арендодателем арендной платы и не определяет интервала этого изменения.

В таком случае разрешается изменить в одностороннем порядке арендную плату только один раз в год.

Допускается также изменение арендной платы в одностороннем порядке одной из сторон договора. Для этого необходимо четко прописать в нем такую возможность. По аналогии с односторонним отказом от договора это оформляется уведомлением арендатора об изменении арендной ставки.

Как правило, арендаторы не часто соглашаются на подобные условия. Но при закреплении конкретных критериев изменения и ограничений на него такие условия могут иметь место.

Можно предусмотреть в договоре и автоматическое изменение в соответствии с согласованным алгоритмом. В частности, стороны обозначают обстоятельства, которые влекут пересмотр размера арендной ставки.

Так, можно установить, что при увеличении ставки рефинансирования Нацбанка на определенное количество процентных пунктов увеличивается и ставка арендной платы.

Когда арендная плата привязывается к европейской валюте, целесообразно опираться на инфляционные показатели европейской валюты и индексировать арендную плату, выраженную в евро.

4. Бремя расходов

При взыскании в судебном порядке с арендатора эксплуатационных расходов арендодателю необходимо доказать их необходимость и стоимость.

Это требуется, если в договоре нет конкретного перечня коммунальных и эксплуатационных и иных услуг, которые должен возмещать арендатор.

Рекомендуем описывать в договоре не только услуги, стоимость которых возмещает арендатор, но испособы определения размера возмещаемых расходов.

Такие способы могут быть разными для каждого вида услуг. Например, на основаниипоказаний приборов учета и тарифов поставщиков ресурсов, на основании процента занимаемой площади,количества сотрудников, общего потребления зданием и т.д.

Если поставщиком услуг выступает сам арендодатель, в договоре следует четка прописать, какой тариф он использует.

Пример

Арендодатель имеет газовую котельную, покупает у государства газ и продает арендатору тепло. В договоре можно определить тариф, по которому арендатор покупает тепловую энергию у арендодателя.

Для исключения возможных споров в договоре также необходимо отразить порядок возмещения расходов за места общего пользования.

5. Улучшение арендованного имущества

Единого подхода по поводу отнесения к отделимым либо неотделимым улучшениям установленного освещения, вентиляции, систем кондиционирования и пожарной безопасности нет.

Поэтому каждый случай улучшения следует рассматривать индивидуально. Так, система кондиционирования может быть встроенной, тогда это неотделимое улучшение.

Когда устанавливается кондиционер, который можно снять, речь идет об отделимом улучшении.

Оптимально изначально определитьв договоре, какие улучшения будут относиться к отделимым, а какие нет. Неотделимые улучшения производятся с согласия арендодателя. По умолчанию неотделимые улучшения находятся в собственности арендодателя, отделимые – арендатора. Однако договор может закреплять и иное в отношении отделимых улучшений.

Если арендуемое помещение продается, права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику. В договоре купли-продажи необходимо указать, учитывается ли в договорной цене сумма компенсации арендатору, получившему согласие арендодателя на улучшения. Это позволит исключить споры между старым и новым собственником.

Если арендодатель улучшил характеристики арендованного имущества по требованию арендатора, компенсацию он требовать не вправе. В то же время не запрещается увеличить арендную плату с учетом произведенных улучшений.

Если арендодатель произвел улучшения за свой счет – он увеличил стоимость своего имущества, а следовательно, амортизационные отчисленияи размер налога на недвижимость.

Если отразить стоимость улучшений в увеличении арендной платы, то увеличится и налог на прибыль. Это делает вариант улучшения объекта аренды арендодателем менее выгодным в сравнении с вариантом улучшения арендатором.

в журнале «Промышленно-торговое право», 2018, № 4

Источник: https://ilex.by/top-5-dogovornyh-uslovij-dlya-vygody-arendodatelya/

Вопрос права
Добавить комментарий