Хозяева заявили, что если мы съедем с квартиры, прожив в ней меньше чем три месяца, то они не вернут нам залог

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Хозяева заявили, что если мы съедем с квартиры, прожив в ней меньше чем три месяца, то они не вернут нам залог

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Как не остаться без денег из-за съемной квартиры: 13 правил для арендаторов

Хозяева заявили, что если мы съедем с квартиры, прожив в ней меньше чем три месяца, то они не вернут нам залог

Мы часто пишем о том, как сохранять бдительность, если хочешь снять квартиру и не потерять все — от денег до веры в людей.

Катя Прокудина

читала истории

В этот раз мы попросили наших читателей вспомнить самые дикие случаи, которые произошли с ними в съемных квартирах. Благодаря этим историям мы составили свод правил, основанный на реальных событиях.

Отдельная плата за каждого гостя, вежливые судебные приставы, диван с запахом покойника и жаркое лето без холодильника — держите инструкцию, как избежать бонусов, которые часто прилагаются к съемному жилью.

Искали квартиру почище и ближе к школе, так как ребенок шел в первый класс. Купились на эту, потому что там был свежий ремонт и не было никакой мебели, мы заезжали со своей (диваны, телевизор). Оказалось, что из ремонта там новый ламинат и самые дешевые обои. Трубы все ржавые и текут, балкон тоже течет. Окна хоть и пластиковые, но плохие. Новая эмаль в ванной отваливается кусками.

Заезжали летом — было еще терпимо. А к осени началось: квартира была на последнем этаже, во время дождей подтекала крыша. И вот за день до Нового года наступила оттепель: крыша протекла и в квартире замкнуло проводку. Встречать Новый год без света было даже романтично. Но следующие дни стали адом.

Электрики из управляющей компании не приезжали на наш вызов, так как праздники и мы не собственники квартиры, то есть не можем принять решение вскрывать потолок и распаячные коробки. Хозяйка обещала пригласить какого-то знакомого, только он был занят, но и вскрывать, конечно, ничего не разрешала.

В общем, неделю мы жили без света.

Когда наступило время платить, я отправила ей телеграмму о том, что квартира непригодна для проживания и в связи с этим за аренду мы платить не будем, — этот пункт был у меня в договоре. Тут хозяйка оживилась, начала угрожать, что сменит замки, пока никого не будет дома.

Я ответила, что сообщу в налоговую о ее доходах от сдачи имущества в аренду, тем более оплату я проводила по безналу на ее карту с указанием, что это аренда за определенный месяц, — доказательства все собраны. Она поутихла, но потребовала незамедлительно съехать.

Я сказала, что в середине учебного года никуда не поеду, так как ребенок привык к месту и рядом живет няня.

Отношения были на грани. Мы самовольно сменили личинку замка, чтобы она не проникла в квартиру, и доживали учебный год как на пороховой бочке. Съехали, как только ребенок доучился и уехал к бабушке на лето. Сейчас уже купили свое жилье, наконец-то ни от кого не зависим.

Дом попал под городскую программу благоустройства, за счет бюджета провели ремонт: облагородили фасад, поменяли трубы, окна. Я три месяца сидела с рабочими, следила, чтобы они все хорошо сделали и ничего не испортили, ругалась с прорабами. А хозяйка пришла, когда все закончилось, и сказала: «Ну что ж, хороший дом стал, теперь и аренда будет дороже». И повысила ценник в два (sic) раза.

Хозяин брал с нас деньги за все: за ремонт холодильника, за установку газовой колонки, за присутствие гостей. «Аренда стоит 10 тысяч, но если живете в комнате втроем — платите 30 000! Это гость? Только на 3 дня? Тогда разделите 10 000 на 30 и умножьте на 3!»

Двор был до нашего приезда весь в мусоре и зарослях. Мы его почистили, посадили газон и купили газонокосилку, чтобы этот газон косить, поставили симпатичный вольер для собаки около забора. И плата у нас увеличилась: во-первых, за то, что в гараже стоит газонокосилка, во-вторых, за вольер.

Дому, в котором я снимала квартиру, на тот момент было лет пять, его построили для переселения жильцов из дома, попавшего под снос.

Спустя полгода от соседей слева приползли тараканы, спустя год от соседей справа пришли клопы. Избавиться от тараканов — не столь большая проблема, если соседи честно сделают то же самое. Но вот клопы… Соседи выбросили почти всю мебель и вынуждены были делать ремонт.

Мне тоже пришлось выбросить 2 дивана хозяйки и спать на столе для массажа. Постепенно делала ремонт в чужой квартире, меняя старые обои, под которыми могли жить эти кровососущие монстры, вызывала дезинсектора — и все это за свои деньги.

Правда, хозяйка обещала со временем компенсировать, вычитая сумму из квартплаты.

А вот слева в однушке жили таджики, кажется, вдесятером и не собирались заморачиваться. Когда стало понятно, что лучше уже точно не будет, решила переехать.

Получил более высокую должность и переехал в Красноярский край, в город Канск. Столкнулся с тем, что жилья практически нет.

Кое-как нашел сносный вариант, закрыв глаза на все минусы: далеко не новая мебель, еле живая стиральная машина, вздутый и скрипящий ламинат и так далее. Аренда стоила 12 000 рублей — по меркам этого города даже дорого.

Оставил предоплату и уехал в командировку. Вернулся через неделю, перевез вещи из гостиницы.

Пока поднимал их из машины, встретил соседку, бабушка — божий одуванчик. Познакомился, разговорились. Она начала причитать про Володю и как его жалко. Оказалось, совсем недавно в моей квартире Володя умер от рака. Я подумал, что рак не туберкулез, ничего страшного.

Вечером ложусь на диван, он же кровать, и чувствую запах, тяжелый такой, — запах какой-то затхлости. Пахнет от этого самого дивана. И я понимаю, что Володя медленно умирал на этом диване, который впитывал все запахи. И неизвестно, сколько еще он на нем лежал, после того как умер.

Позвонил хозяевам на следующее утро и сказал, что съезжаю, объяснив причину. Пока не нашел новую квартиру, пришлось прожить там еще неделю. Вернули половину денег за месяц, так как прожил 2 недели.

Первую квартиру снимали сразу после окончания учебы и выселения из общежития. Агент показалась на первый взгляд адекватной, все устроила. Правда, на момент заезда был сломан холодильник, но нас заверили, что в ближайшее время все починят.

Ждем мы день, второй, третий, пытаемся как-то жить без холодильника летом, а это был июнь-июль. Начали звонить агенту, говорит: «Да-да, сейчас придет мастер». Вердикт мастера: «Холодильник не подлежит ремонту». Опять звоним агенту — уверяет, что вызовут еще одного мастера, все исправят, в крайнем случае через пару дней будет новый холодильник.

Прошло еще несколько дней: ни холодильника, ни мастера. На звонки агент сначала не отвечала, потом скидывала. Уже настораживает. Еще через день утром звонит и орет матом, мол, какого мы ей названиваем. Такой злости на тот момент я еще никогда не испытывал.

В итоге месяц прожили без холодильника и быстрее свалили на другую квартиру. Под конец еще у кровати из матраса повылезали пружины, но с этим решили даже не бороться.

Снимали квартиру, как показалось, у двух милых женщин: мать и дочь, всегда были вместе. У меня аллергия, и я до ужаса боюсь насекомых. При въезде спросила: «Насекомые есть?» Говорят: «Нет, что вы! И не было никогда!» Ровно через 2 недели я стала просыпаться по ночам от ужасного зуда. Разобрали диван, а там… Они самые.

Клопы постельные. Стали двигать мебель, а там все в мелке «Машенька». На наше возмущение хозяйки ответили: «Ой, кажется, опять вернулись. Мы думали, обойдется. И вообще, нам деньги нужны, а вы съезжать собрались. Оставайтесь, мы квартиру помоем».

Кто знает, что такое постельные клопы, поймет, почему мы съехали в этот же день.

Снимали однушку на Каширском шоссе в Москве — правда, еще давно, в начале двухтысячных. Хозяева поставили шкафы «лицом» к стене, чтобы мы, жильцы, не испортили мебель.

Пришли судебные приставы описывать имущество, так как у хозяина квартиры накопилось больше 300 000 рублей долгов по ЖКХ. Хотя деньги за аренду передавались ему регулярно. Приставов не пустили, хорошо дверь не стали выламывать. Пришлось срочно искать альтернативную жилплощадь и съезжать в первые же выходные.

Хозяйка сдала нам двушку без счетчиков на воду. Не знаю, что это были за махинации, но мы за нее вообще не платили. А потом в доме прошел рейд и счетчики заставили поставить, но предварительно насчитали ей долг 8 тысяч рублей.

Она решила взять эти деньги с нас, хотя мы изначально были не против счетчиков, и то, что их не было, точно не наша проблема. Платить отказались. Как она орала! Но смирилась, так как мы были спокойные интеллигентные арендаторы, платили всегда вовремя, привозили ей наличку на «Маяковскую».

Но потом повесила на нас оплату консьержа, хотя он нам был не нужен.

Теперь у нас собственное жилье с ремонтом и у метро. Больше никакой аренды. Каждый месяц отдавала почти 40 000 при зарплате 75 000. Лучше сто ипотек, чем съемное жилье.

Живем в квартире три года. Полгода назад банк забрал ее у хозяйки за ипотечные долги и уже перепродал новому собственнику. Удивительно, но до сих пор ни разу никто — ни банк, ни новый собственник — не приходил в квартиру и не пытался с нами связаться. Сейчас спешно собираем вещи, куда переезжать, не знаем, хозяйке-обманщице оплачено 3 месяца вперед.

Однажды в доме появились земляные блохи. Они начали плодиться около входа в парадную, прыгать на тело и одежду, сразу кусать. Примерно за неделю захватили вход в дом, все этажи, всю квартиру. СЭС обещала приехать, но так и не появилась. Травили их за собственные деньги. Соседи сказали, что такое повторяется каждое жаркое лето.

Мы въехали в квартиру без стиральной машинки, хотя в наших условиях она была. Хозяева пообещали купить в ближайшее время. Спустя несколько месяцев выяснилось, что они действительно ее купили, но оставили себе, чтобы отдельно стирать «хорошую» и «рабочую» одежду.

Когда сломался унитаз, они отказались вызывать мастера и вдвоем — муж и жена — приехали его ремонтировать. Сделали плохо, но сэкономили 200 рублей. Оплачивать коммуналку нам самостоятельно не разрешалось, каждый месяц они приезжали снимать показания сами.

Из всех ящиков мы выбросили газеты, которыми они были застелены, что хозяйке не понравилось: во время расторжения договора она взяла с нас деньги за износ мебели и пола.

Мы ищем арендодателей, которые знают ситуацию с другой стороны. Если вы владелец квартиры, однажды пострадавший от арендаторов, — напишите нам свою историю.

Рассказать о проделках арендаторов

Источник: https://journal.tinkoff.ru/rent-rules/

Возврату подлежит

Хозяева заявили, что если мы съедем с квартиры, прожив в ней меньше чем три месяца, то они не вернут нам залог

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована.

Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира.

Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья.

Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи.

Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям.

Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали.

Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы.

Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58fd981c9a79476d59c4ea58

Рынок аренды жилья скоро активизируется: какие нюансы обычно забывают владельцы и арендаторы, из-за чего попадают в неприятности

Хозяева заявили, что если мы съедем с квартиры, прожив в ней меньше чем три месяца, то они не вернут нам залог

31.07.2019, 08:10

 (8)
ÜürilepingFoto: Karin Kaljuläte

В Эстонии десятки тысяч людей снимают квартиру, и постоянно в редакцию приходят вопросы от них и арендодателей.

Можно ли требовать ремонта в общем коридоре, если есть доверенность от хозяина недвижимости? Надо ли представлять потенциальному арендодателю выписку со счета, если он ее требует? Сколько месяцев наймодатель может не возвращать нанимателю залог? Что делать, если жильцы забрали ключи от арендованной квартиры и не возвращают их после окончания договора? И что нужно знать, если вы решили сдавать квартиру студентам? На эти и другие вопросы ”МК-Эстония” узнала ответы у специалистов.

На рынке аренды жилья оживление всегда наступает ближе к осени. Одна из причин — студенты, которые ищут квартиру. Как раз сейчас идет пора приема в вузы, а когда тебя зачисляют, встает вопрос о том, где жить.

Но вопросы, связанные с арендой, актуальны круглый год. И меньше их не становится. Как не становится меньше и тех, кто снимает жилье или сдает его. Сейчас очень много строится, и, как говорят маклеры, многие покупают именно так называемые инвестиционные квартиры — чтобы сдавать их в аренду и зарабатывать на этом.

История с коридором

”Я живу на Линнамяэ, 14, — жалуется жительница Таллинна, Надежда. — Коридор — в ужасном состоянии: линолеум местами оторван, плинтуса не прикреплены, краска на двери слезла, провода торчат.

У меня есть доверенность от хозяйки, я хожу на собрания, но как только прошу привести в порядок наш коридор, слышу от председателя: ”Вы здесь всего лишь арендатор!” Но я прописана, плачу исправно в ремонтный фонд.

Неужели я не имею права требовать, чтобы привели наш коридор в порядок? Неужели доверенность ничего не значит? Остальные коридоры в норме, один наш такой”.

В этом девятиэтажном доме при выходе из лифта в обе стороны уходит по коридору. В каждом коридоре — по пять квартир. Все отделены железной дверью.

Надежда утверждает, что все остальные коридоры в порядке, и хочет, чтобы ее коридор тоже привели в порядок. Однако председатель, по ее словам, отмахивается от нее годами со словами ”Вы здесь никто и звать вас никак”.

”Поймите, — говорит председатель КТ Линнамяэ, 14, Тамара Будникова, — у нас кредит. Мы его должны выплатить сначала.

На ремонт коридоров денег сейчас просто нет! Есть проблемы поважнее: например, менять систему отопления. Коридоры — нам делали на них ценовое предложение — во всем доме будут стоить 20 тысяч евро.

По тысяче на каждый коридор. В коридоре — по пять квартир. Она согласна платить 200 евро?”

Надежда отвечает, что не согласна. Тем не менее, ей неприятно ходить по такому страшному коридору, и страдает ее чувство прекрасного. Председатель же парирует, что во всем доме, после того, как коридоры отделили от лестничной площадки дверьми, все пять собственников ухаживают за своим коридором и дверью сами.

”Тут же одни владельцы живут сейчас на даче, вторые уже лет 15 не общаются ни с кем ни по телефону, ни лично, с остальными у вас плохие отношения. Ладно, я поговорю с сыном, — смягчается председатель.

— Он скоро приедет, может быть возьмет инструмент и сам закрепит плинтуса, где они есть, бесплатно. Это деревянные плинтуса, они дорогие, поэтому сейчас мы купить новые не можем.

Насчет висящих из щита проводов я спрошу у электриков, если можно убрать, пусть уберут”.

По поводу двери Тамара Будникова стала звонить кому-то и спрашивать, может ли он посмотреть дверь в одном из коридоров, может быть, купить банку краски и самим покрасить?

”Спасибо вам большое!” — говорит тем временем Надежда, у которой спустя много лет появилась надежда, что к ней прислушались и помогут.

Кто должен ремонтировать?

Присяжный адвокат Евгений Твердохлебов из Advokaadibüroo Vindex отмечает, что если у нанимателя есть доверенность от собственника квартиры, то он может действовать от имени этого собственника.

”Коридор, окна, балконы, трубопроводы и так далее, принадлежат всем собственникам квартир в этом доме, — подчеркивает присяжный адвокат. — И находятся в долевой собственности.

Поэтому если правление КТ не желает приводить в порядок общее имущество, то каждый из собственников дома или жильцов, если у них есть доверенность от собственника квартиры, может сам привести его в порядок и потом предъявить требование КТ или остальным собственникам квартир в этом доме пропорционально размеру их долей”.

Он добавляет, что в подобных случаях возмещаются только те расходы, которые нужны для сохранения вещи. Например, в доме выбито окно, зимой может замерзнуть и лопнуть труба отопления, затопив весь дом, поэтому окно нужно обязательно вставить, чтобы весь дом не начал портиться.

”Эти расходы, если КТ не согласно платить, потом можно востребовать через суд, — подчеркивает Евгений Твердохлебов. — Те же расходы, которые обусловлены стремлением к роскоши, через суд востребовать не удастся, но можно забрать свое улучшение, если оно не испортит общую вещь”.

Так что, считает он, ремонт в коридоре, где истерся линолеум, нет плинтусов и есть прочие повреждения от времени, вряд ли будет возмещен, так как если эти работы не делать, то общая вещь не испортится.

”Женщина, действуя в интересах сособственников без их поручения, может сама сделать ремонт и потом выставить счет КТ или всем собственникам квартир в этом доме, — советует присяжный адвокат. — Например, если дом небольшой, то можно отправить письма каждому собственнику квартиры в нем.

Если же это большой многоквартирный дом, то проще адресовать требование правлению КТ. И поговорить с соседям тоже. Если товарищество не возместит расходы, то всегда остаётся возможность разделить требование на доли и потребовать от каждого собственника приходящуюся на него часть расходов”.

Например, был случай, когда в одном небольшом доме на несколько квартир один из жильцов был убежден: нужно обязательно поставить калитку. Это и безопасность, потому что чужие тогда ходить по их земле не будут, и приватность.

Но правление было против. Человек пытался и так, и сяк, и в итоге заказал и установил калитку за свой счет, а потом предъявил требование каждому собственнику квартиры в этом доме. Половина из них заплатила, половина — нет.

Тогда против не заплативших он обратился в суд, и суд обязал их тоже компенсировать человеку расходы на калитку, поскольку это не являлось роскошью, а действительно было полезными и необходимыми расходами для улучшения и сохранения общего имущества.

История с ключами

”Я сдала квартиру молодой паре, — рассказывает жительница Таллинна Татьяна. — Они заплатили залог за один месяц вперед. В мае они сказали, что съезжают, дата прекращения договора была в середине июня. Когда я пришла принимать квартиру, они стали требовать обратно залог.

Я ответила, что полмесяца они прожили в этой квартире, дождемся, когда придут счета за июнь, вычтем из залога коммуналку, остаток я им верну. Они стали психовать и требовать деньги сейчас же, а потом схватили лежавшие на столе ключи от квартиры и заявили, что тогда они их мне не отдадут, и пусть я меняю замки за счет залога.

Зажали ключи в кулаках и ушли. И что мне делать?”

”Когда заканчивается договор найма жилого помещения, залог нужно вернуть в течение трех месяцев, — комментирует присяжный адвокат. — Этот срок дается на то, чтобы пришли все счета, чтобы арендодатель мог изучить состояние своего имущества — а вдруг что-то наниматели сломали? Или, может, заселятся новые наниматели, которые в ходе эксплуатации вещей вдруг обнаружат, что что-то сломано”.

При этом наниматель должен передать собственнику ключи и квартиру сразу же, как расторгнут договор.

”Если наниматель не отдает ключи, то можно расценивать это по-разному. Например, воспринимать это так, что квартира еще не возвращена, и требовать дальше плату за пользование, ее покроет залог, — говорит Евгений Твердохлебов. — А можно считать это лишь нарушением обязанности вернуть ключи.

При этом, если ключи были забраны силой, или тайно, или иным способом вопреки воле хозяина, то можно написать заявление в полицию. И, конечно, если наниматель говорит: ”Меняйте замки из залога”, и забирает с собой ключи, значит, стоимость замков и работы по их замене стоит вычесть из залога”.

Он отмечает, что были случаи, когда ущерб, нанесенный бывшим нанимателем, выяснился только спустя год (!) после расторжения договора. Оказалось, жильцы затопили соседей снизу, но ничего хозяйке квартиры не сказали.

Квартира снизу была застрахована, страховка сделала ремонт и потом предъявила требование о возмещении ущерба виновнику.

У хозяйки затопившей квартиры тоже был договор страховки, но страховая фирма, если им вовремя о случившемся не сообщить, уже не хочет покрывать ущерб.

”А наниматели стали отрицать свою вину и вообще причастность к случившемуся, — рассказывает присяжный адвокат. — Поэтому при расторжении договора следует пообщаться также с соседями — не было ли каких инцидентов? И для тех, кто любит 100-процентную гарантию, может быть, даже собрать у них письменные свидетельства, что они не имеют и не имели к жильцам никаких претензий”.

История с выпиской

”Я хотел снять квартиру в аренду, но собственник недвижимости потребовал у меня выписку со счета за последние полгода, — рассказывает Алексей. — Меня это так возмутило! Разве данное требование не является вмешательством в мою личную жизнь? У меня даже жена выписку с моего счета не требует, а тут — совершенно посторонний человек интересуется моими денежными потоками!”

”Принудительных договоров найма жилого помещения для нанимателей в Эстонии нет, — констатирует присяжный адвокат, — так что если человеку не нравится требование потенциального наймодателя, то его никто не неволит. Он вполне может подыскать себе другую квартиру, при сдаче внаем которой выписку спрашивать не будут.

А хозяина квартиры можно понять — он хочет убедиться в платежеспособности человека и отсутствии у него таких вредных привычек, которые ставят эту платежеспособность под угрозу.

То есть, что у данного гражданина есть в Эстонии легальный доход, достаточный для того, чтобы в срок платить за квартиру, покупать себе еду, лекарства и так далее”.

Посещение казино, получение быстрых кредитов и прочих дорогих займов, перечисляет Евгений Твердохлебов, относятся к обстоятельствам, которые говорят о том, что человек явно безответственно или неумело ведет свои финансовые дела и нерачительно обращается с деньгами. И будущий наймодатель должен, на самом деле, о таких вещах знать, чтобы правильно оценивать риски.

”Это называется ”преддоговорные обязанности сторон”, — поясняет присяжный адвокат. — То есть договор еще не заключен, но стороны уже обязаны сообщить друг другу всю информацию, которая важна для для принятия решения о заключении договора.

Например, если шумят соседи, если по вечерам в доме пропадает вода, если из квартиры рядом при определенном направлении ветра распространяется вонь, нужно обязательно об этом будущему нанимателю сообщить, иначе тот может применять средства правовой защиты”.

Так что, подытоживает Евгений Твердохлебов, будущий арендодатель вполне может выписку со счета потенциального нанимателя попросить. И тот может ее предоставить, но совершенно не обязан это делать.

А хозяин квартиры, в свою очередь, совершенно не обязан в таком случае, если нет оснований доверять кандидату в наниматели, эту квартиру ему сдавать.

Естественно, что полученную в ходе подготовки к заключению договора информацию нужно держать в тайне, а в случае разглашения нужно быть готовым возместить ущерб.

И о студентах

Не за горами уже сентябрь, и наступает особенно золотая пора для тех, кто владеет недвижимостью в Таллинне и Тарту. Тем, кто планирует сдавать свою недвижимость студентам, присяжный адвокат советует изучить, что за люди потенциальные наниматели?

”Например, если это иностранцы, то нужно помнить, что у них есть разные привычки, отличающиеся от наших, — говорит Евгений Твердохлебов. — И разные народы ведут себя в быту по-разному.

Есть такие, которые любят жарить еду в большом количестве масла с языками пламени, и тогда вся кухня при каждом приготовлении пищи — в синем дыму, так, что на расстоянии вытянутой руки ничего не видно.

Это масло оседает на стенах, мебели и даже порой переливается туда-сюда в плафонах светильников в соседних помещениях”.

Так что, советует присяжный адвокат, следует будущих нанимателей подробно расспросить, как они обычно готовят еду, где курят, как сушат белье, каких животных содержат или разводят, и договориться, что если их некоторые привычки вас не устраивают, то они от них на время договора откажутся.

Можно также договориться, какие нарушения будут основанием для немедленного прекращения договра. А вот о неустойке, которую бы платил наниматель жилого помещения, договориться невозможно — соглашение будет недействительным, поясняет адвокат.

”Но можно взять побольше залог, — предлагает еще один вариант специалист. — Пояснить, что это — на ремонт квартиры, если он потребуется, после того, как они съедут.

Также вообще рекомендуется, если вы сдаете квартиру иностранцам, брать побольше залог — на случай, если они уедут и не заплатят, ключи не вернут и вдобавок еще что-то испортят.

Ищи их потом… И арендодатель может и не знать, уехали они на время или насовсем, может он сдать свою квартиру кому-то другому или нет?”

Для таких случаев присяжный адвокат советует отдельно указывать в договоре, в каких случаях, если наниматель не выходит на связь, можно расценивать это как согласие с немедленным прекращением договора.

Например, если он не отвечает на письма и звонки и не платит в течение месяца за квартиру.

Можно также указать, на сколько писем и звонков и в течение какого времени должен не ответить наниматель, чтобы договор считался прекращенным.

”Если же это студенты из местных, то рекомендую обзавестись контактами их родителей, которых тоже внести в договор в качестве нанимателей, — делится присяжный адвокат. — Молодежь — зачастую люди ненадежные, но родители на них умеют воздействовать.

И, например, если наниматель портит ваше имущество или плохо с ним обращается, то прямой разговор с ним может не возыметь действия.

А звонок родителям со словами: ”Ваше чадо тут портит мое имущество и ухудшает состояние моей квартиры, и, возможно, вам придется нести потом за это ответственность” может быстро это все безобразие прекратить”.

Источник: https://rus.delfi.ee/press/mk_estonia/rynok-arendy-zhilya-skoro-aktiviziruetsya-kakie-nyuansy-obychno-zabyvayut-vladelcy-i-arendatory-iz-za-chego-popadayut-v-nepriyatnosti?id=86998583

Вопрос права
Добавить комментарий