Долг по арендной плате

Арендатор не платит арендную плату что делать — если арендатор не платит арендную плату

Долг по арендной плате

БлогАналитикаАрендатор не платит Отправим материал вам на почту:

Арендатор не платит – что делать?

Кризис, обрушившийся на страну, привёл к росту проблем в секторе аренды. Значительная часть офисных и торговых помещений пустует, многие арендодатели вынуждены снижать ставки, а число неплательщиков по договорам аренды резко увеличилось.

В последнее время владельцы помещений всё чаще сталкиваются с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату.

Проблема может возникнуть и по объективным причинам, заключающихся в трудностях ведения бизнеса, и по субъективным – из-за явной недобросовестности неплательщика. Что делать в этом случае?

Ситуация усугубляется, если арендатор не платит и при этом не желает освобождать помещение. решить эту проблему без привлечения «тяжёлой артиллерии» в лице опытного юриста будет крайне непросто.

Рассмотрим алгоритм действий по отношению к недобросовестному арендатору и возможные сценарии разрешения конфликта.

Предъявление письменной претензии

Итак, вас утомили «завтраки», которыми вас кормит арендатор, его устные заверения и жалобы на кризис в стране.

Возможно, он вообще не выходит на связь, и, попросту говоря, прячется от вас – но, тем не менее, продолжает занимать арендуемое помещение.

Нет смысла затягивать с решением этого вопроса и ждать экономического расцвета. Пора обратиться к адвокату и составить письменную претензию неплательщику.

Перед тем, как Вы приступите к досудебному порядку урегулирования спора необходимо внимательно изучить положения договора аренды в этой части. Договором аренды может быть предусмотрен определенный порядок направления претензии и ее рассмотрения. В случае несоблюдения данного порядка впоследствии Ваше исковое заявление может быть оставлено судом без рассмотрения.

Следует подчеркнуть, что составление претензии – это ещё не обращение в суд. Это попытка достичь мирного, досудебного урегулирования конфликта, но при этом ваши действия укладываются в чёткие юридические рамки. Предъявляю официальную претензию по поводу невыплаты арендной платы, вы даёте понять, что разговоры закончились: следующим этапом станет обращение в суд.

Как правило, после получения претензии многие арендаторы решают не испытывать судьбу и выплачивают деньги.

Шансы на подобный исход дела увеличиваются, если адвокат лично примет участие в досудебных переговорах, обрисовав перед неплательщиком дальнейшее развитие ситуации с привлечением суда и судебных приставов, что может быть чревато даже потерей бизнеса. И не стоит удивляться, если окажется, что деньги на погашение долга немедленно найдутся!

В том случае, если у арендатора действительно серьёзные проблемы с финансами, он, возможно, направит вам письменные заверения о выплате долга, обозначив срок погашения задолженности. Это, конечно, не стопроцентное решение проблемы, но и не устные обещания. Возможно, вы сочтёте нужным продолжить переговоры.

Если же ваше терпение лопнуло окончательно, составление письменной претензии позволит перейти к этапу судебного разбирательства. Этот этап обязателен в том случае, если договор аренды можно расторгнуть только в судебном порядке. Кстати, если в договоре зафиксирован именно данный порядок решения конфликтов, письменную претензию следует направлять как можно быстрее, чтобы начался отсчёт срока её рассмотрения контрагентом – это позволит вам сэкономить время.

Следует подчеркнуть, что при претензионном порядке разрешения споров недобросовестному арендатору выгодно «убаюкивать» вас обещаниями, поскольку он знает: судебные действия не начнутся, пока вы не предъявите официальную претензию, а срок её рассмотрения может достигать 1 – 2 месяцев. И всё это время неплательщик сможет спокойно пользоваться помещением, игнорируя необходимость внесения арендной платы.

Досудебные переговоры: досрочная выплата, расторжение или пересмотр договора

В ходе досудебного разрешения конфликта с арендатором, который задерживает арендные выплаты, возможно несколько вариантов развития ситуации:

  • Жёсткий сценарий заключается в требовании арендодателем не только погашения всего долга за предшествующий период, но и досрочного внесения арендной платы за два и более месяца вперёд. Этот вариант возможен, если арендатор вносит деньги частями или иным образом нарушает условия договора. При положительном исходе вы получите возможность продолжать деловые отношения, причём оказавшись в более выгодном положении, чем на момент заключения договора. Этот вариант предпочтителен в том случае, если вы не хотите искать нового арендатора, но и этого хотите поставить в жёсткие рамки. При негативном развитии ситуации, то есть при отказе неплательщика на данные условия, вы имеете право расторгнуть договор. Если предусмотрен судебный порядок расторжения, отказ должника от выполнения данных требований является аргументом, который будет учтён судом.
  • При переговорах с недобросовестным арендатором следует чувствовать его истинное намерение: он просто тянет время или действительно хочет договориться и погасить долг?
  • Мягкий сценарий предусматривает компромиссное решение проблемы. Он заключается в пересмотре условий договора и отсрочке внесения арендной платы, а иногда и снижении её суммы. Казалось бы, зачем арендодателю идти на столь невыгодный шаг? Но альтруизма здесь нет. Как показывает практика последних лет, на пересмотр арендных договоров в пользу арендаторов идут многие владельцы помещений. Это объясняется кризисной ситуацией на рынке недвижимости, особенно в сегменте нежилых помещений. Статистика показывает, что значительная доля площадей в офисных и торговых центрах пустует. Иногда выгоднее пойти на снижение требований, если вы видите, что проблемы с внесением арендной платы возникли не из-за принципиальной недобросовестности должника, а по объективным обстоятельствам.
  • Ещё один вариант достижения взаимовыгодного компромисса – получение поручительства от лица, которое готово гарантировать выплату долга по аренде юридическим лицом. Бывают случаи, когда вот прямо сейчас у арендатора нет возможности заплатить за аренду, но в целом он показал себя как добросовестный контрагент и вы хотели бы сохранить с ним деловые отношения. В качестве подтверждения добросовестности намерений юридическое лицо может предоставить поручительство. Его может выдать, например, руководитель предприятия (и будет в этом случае отвечать своим личным имуществом).
  • Расторжение договора аренды – это сценарий, предусматривающий полное завершение дел с недобросовестным арендатором. Он может развиваться несколькими путями: – самый простой – это направление неплательщику письма о расторжении договора с требованием покинуть помещение (но этот вариант возможен только тогда, когда в договоре есть пункт об одностороннем внесудебном прекращении арендных отношений по инициативе арендодателя). – второй путь – заключение соглашения о расторжении договора аренды (в процессе составления письменной претензии неплательщику можно сразу включить этот пункт). – и, наконец, обращение в суд по поводу расторжения договора.
  • В процессе досудебных переговоров может сложиться ситуация, когда должник согласится освободить помещение в добровольном порядке. Однако это не значит, что вы автоматически получите деньги, которые он вам задолжал. Возможны такие варианты действий:

  • Прощение долгов и поиск нового арендатора. Этот вариант возможен в том случае, если должник освободил помещение, а вы не хотите тратить время на взыскание долга. Если задолженность сравнительно невелика, возможно, вы придёте к выводу, что судебная тяжба нецелесообразна. Такое развитие событий возможно и в ситуации, когда становится ясно, что неплательщик практически разорён и долг взыскать будет очень трудно – попросту нечего взять. Многие арендодатели, столкнувшись с такой проблемой, довольны уже тем, что должник собрал вещи и согласился выехать без суда.
  • Судебное взыскание задолженности по арендным обязательствам. Долги, разумеется, прощать вовсе необязательно. Даже если арендатор освободил помещение, но остался вам должен, вы имеете право взыскать задолженность по договору аренды через суд..
  • Чтобы гарантировать себе получение средств от должника, владелец помещения может воспользоваться правом на удержание имущества, которым владеет арендатор. Но этот способ достаточно сложен в реализации и требует адвокатской поддержки.Расторжение договора аренды по соглашению сторон и в судебном порядке Некоторые арендодатели стремятся сохранить клиентов даже при проблемах с внесением оплаты за помещение, другие же предпочитают прекратить дела со столь необязательным контрагентом. Если помещение пользуется спросом на рынке аренды, вы, вероятно, предпочтёте второй сценарий.Мирное расторжении договора по соглашению сторон происходит в территориальном подразделении регистрирующего органа, куда следует предоставить данное соглашение.Одностороннее расторжение договора требует соблюдения пунктов, прописанных в документе (это важная причина для составления договора аренды вместе с юристом). Если такое право, согласно условиям договора, у вас имеется, необходимо направить в регистрирующий орган соответствующие документы. Это подтверждение вручения претензии и уведомление о расторжении договора.И, наконец, расторжение отношений с арендатором возможно в судебном порядке. Это самый невыгодный вариант для арендодателя, поскольку до тех пор, пока решение суда не вступит в законную силу, арендатор сможет продолжать занимать помещение. Но при этом он, конечно, должен вносить арендную плату. А поскольку в этом-то и заключается главная проблема, то параллельно с расторжением договора аренды необходимо будет добиваться и судебного взыскания задолженности. Если договором не предусмотрено иное, то по договорам аренды недвижимости срок досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды составляет 30 дней. К сожалению, судебный процесс может затянуться на год. Но и с решением суда на руках у арендодателя нередко возникает вопрос: а что делать дальше, если арендатор настолько нагл, что всё равно не выезжает из помещения? Отключать свет, воду и канализацию, рискуя получить иск за нанесённый ущерб? Выслушивать отговорки судебных приставов? Решать проблему придётся с опытным адвокатом, который будет контролировать работу приставов. Кроме того, если противник в арендной войне упорен, следует быть готовым к апелляции и кассации. Тем не менее, с поддержкой адвоката можно решить самые сложные ситуации с арендой. И лучше всего предусмотреть возможные варианты развития событий заранее, грамотно составив арендный договор вместе с опытным юристом: как показывает практика, значительная часть проблем коренится в желании арендодателя сэкономить, использовав типовой договор, дающий массу лазеек для недобросовестного арендатора.

2, : 3.44) Перейти к списку аналитики

Запишитесь на бесплатную консультацию

Оставьте заявку и с вами свяжутся в течение 15 минут

Источник: https://noskov.ru/infobase/articles/arendator-ne-platit/

Взыскание долга и пени по договору аренды (файл – Помощь юриста при взыскании долга и пени по договору аренды)

Долг по арендной плате

Самой очевидной причиной, освобождающей арендатора от обязанности по оплате, является ситуация, когда арендодатель не передал имущество в аренду или препятствует в пользовании таким имуществом.

Оплата арендных платежей является встречной обязанностью по отношению к обязанности передать объект аренды во временное пользование.

Если арендодатель не исполнил этой обязанности, он не сможет взыскать долг по аренде.

Однако это частный случай, а каждая ситуация на самом деле уникальна. Суды полностью или частично отказывают во взыскании долга по арендным платежам в следующих случаях:

  1. Арендодатель не является собственником имущества или его законным владельцем. Договор аренды признается судами ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий.
  2. Если арендодатель не сообщил об увеличении размера арендной платы, то арендные платежи вносятся в прежнем меньшем размере.
  3. Если по вине арендодателя имущество невозможно использовать согласно условиям договора, арендатор имеет право на уменьшение размера арендной платы.
  4. Если арендатор по вине арендодателя мог использовать только часть арендованного имущества, то он обязан уплатить арендную плату только за эту часть.

В любом случае, чтобы правильно ответить на вопрос – освобождается ли арендатор от долга по арендной плате в конкретной ситуации, нужно проконсультироваться у юриста. Расходы на оплату услуг юриста в случае спора будут компенсированы проигравшей стороной.

Расчет пени по договору аренды

Арендатор обязан своевременно вносить арендные платежи. Законом или договором может быть определена денежная сумма, подлежащая уплате за неполное или несвоевременное внесение арендных платежей (неустойка). Как правило, неустойка определяется в виде процента от суммы долга. Однако она может быть выражена и в твердой денежной сумме.

Формула расчета пени

Снижение судом неустойки (пени)

Пеня определяется договором, но в случае ее явной несоразмерности, она может быть снижена решением суда. При этом, снижая размер неустойки, суд может руководствоваться в качестве ориентира двукратной ключевой ставкой Банка России или средними ставками по краткосрочным кредитам. Информацию о таких средних ставках можно получить на сайте ЦБ РФ.

Несоразмерность неустойки последствиям просрочки должен доказывать арендатор. Суду следует представить доказательства, что размер ставок по краткосрочным кредитам ниже, чем процентная ставка неустойки, установленная договором.

Логика здесь простая: никто не вправе извлекать преимущества из своего положения. Следовательно, арендодатель не вправе рассчитывать на получение большего процента по неустойке, чем он получил бы, предоставляя кредиты на рыночных условиях.

Если договором неустойка не предусмотрена или договор аренды был расторгнут

В этом случае с должника должны быть взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Важно, что после прекращения договора аренды с должника не может быть взыскана неустойка, предусмотренная расторгнутым договором аренды. Даже если арендатор пользуется объектом аренды и не возвращает его.

Также суд не вправе взыскать за просрочку аренды одновременно и пени, и проценты по ст. 395 ГК РФ. За одно и то же правонарушение нельзя применить две меры ответственности. Исключение допускается только если договором прямо предусмотрена такая правовая возможность.

Формула расчета процентов по ст. 395 ГК РФ

Как подать иск о взыскании арендных платежей?

Прежде чем обратиться в суд, следует направить претензию должнику. Если иное не предусмотрено договором, срок рассмотрения претензии составляет 30 дней с момента ее направления.

Несоблюдение претензионного порядка приведет к оставлению иска без рассмотрения. Арендодатель не будет лишен права обратиться в суд повторно, но будет потрачено много времени.

К претензии, а впоследствии и к иску должен быть приложен расчет долга и пени.

Целесообразно доверить подготовку такого расчета опытному юристу. Это избавит вас от ошибок и позволит начислить большую сумму долга. Если договором не предусмотрена иная подсудность, иск подается в суд по месту нахождения (жительства) должника.

В среднем суд будет рассматривать Ваш спор от трех до шести месяцев. Как правило, споры о взыскании арендных платежей при цене иска менее 500 000 рублей рассматриваются арбитражными судами в упрощенном порядке. Без вызова сторон. Это значительно сокращает время и затраты на юридические услуги.

Источник: https://verdicto.ru/vzyskanie-dolga-i-peni-po-dogovoru-arendy-verdicto.html

Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр

Долг по арендной плате

Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.

Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.

Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.

Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст.

614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.  

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

–  предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

– направить письмо арендатору о расторжении договора,  в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.

Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.

Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.

Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.

О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).  

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.

Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.

Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.

И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/arendator-ne-platit-arendu/

Взыскание арендных платежей за помещение

Долг по арендной плате

Количество задолженностей по аренде и число судебных споров растет

В последнее время арендаторы все чаще допускают просрочку по внесению арендных платежей. Надежного арендатора, который мог бы без просрочек оплачивать аренду, найти все сложнее. Собственники идут навстречу своим арендаторам, испытывающим финансовые трудности.

Все это отражается на росте задолженности по аренде и количестве споров, связанных с взысканием арендной платы. Тенденции, характерные для прошлых лет, сохраняются. Прошлый год продемонстрировал интенсивный рост количества «арендных споров».

Так, арбитражными судами за прошлый год было рассмотрено на 22 процента больше дел о неисполнении договоров аренды, чем в 2014 году. А взыскано в 2015 году было почти на 37 миллиардов рублей больше, чем за предыдущий год1.

К сожалению, приходится признать, что получение судебного решения и исполнительного листа еще не означает для арендодателя исполнения решения.

Ситуация, когда счета арендатора пусты, и приставы не могут разыскать иное имущество должника, весьма типична. Получение долга по аренде становится задачей непростой, но исполнимой.

Однако для этого следует предпринять несколько важных шагов еще до подачи иска в суд.

Забрать имущество арендатора?

Редкий арендатор сидит в арендованном помещении без какого-либо имущества. Всегда в наличии офисная мебель, производственное или торговое оборудование, офисная техника.

Если арендатором допущена просрочка по внесению арендной платы, и имеются обоснованные сомнения в исполнении обязанности по ее погашению, следует задуматься о том, как за счет этого имущества удовлетворить свои требования к должнику.

Если имеется задолженность по аренде, арендодатель вправе удержать имущество арендатора. Однако имеется целый перечень условий, которые необходимо соблюсти, чтобы удержание не было признано незаконным.

Из пункта 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 следует, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Такая позиция высшего суда основана на статье 359 Гражданского кодекса РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Сначала расторгаем договор аренды, потом удерживаем имущество

Удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у арендодателя на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника.

Поэтому нельзя удержать имущество арендатора, просто прекратив доступ в помещение или захватив имущество в период отсутствия арендатора.

Как следует из приведенной выше правовой позиции Президиума ВАС РФ, имущество должника может быть удержано после прекращения договора аренды. Т.е. расторжение договора аренды является непременным условием для удержания его имущества.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ расторжение договора аренды осуществляется судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату. Расторжение договора аренды во внесудебном порядке допускается, если такая возможность прямо предусмотрена заключенным договором.

Итак, если договор аренды предусматривает возможность его расторжения во внесудебном порядке, следует направить должнику уведомление о расторжении договора. После чего удержание имущества арендатора становится законной возможностью обеспечить исполнение обязанности должника.

Судебная практика также исходит из того, что до расторжения договора аренды удержание имущества квалифицируется как его захват. Например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.

2009 по делу № А12-16003/07-С62 суд указал, что «поскольку договор аренды соглашением сторон либо решением суда не расторгнут, он являлся действующим на момент изъятия имущества, следовательно, данное изъятие не может быть признано правомерным».

Уведомляем арендатора-должника об удержании имущества и совместно с ним описываем его

К отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 Гражданского кодекса РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано.

Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Например, Восьмой арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 10.11.2014 № 08АП-10222/2014 указал, что арендодатель незаконно удержал имущество должника, поскольку имущество находится во владении арендодателя без описи.

Суд указал буквально следующее: «…имущество арендатора без описи находится во владении арендодателя. Закон не регулирует права и обязанности лица, завладевшего чужим имуществом и ссылающегося при этом на ст. 359 ГК РФ (удержание).

… Законодательное регулирование залога основано на определенности по поводу предмета залога (его идентификации, выделении из состава аналогичных вещей), его стоимости, ответственности за сохранность … В данном же случае, отстранив истца от владения и пользования своим имуществом, ответчик не допустил истца ни к фиксации его состава, стоимости, ни к принятию необходимых мер к обеспечению его сохранности».

Конечно, если должник уклоняется от составления описи, осмотр и описание имущества можно проводить в одностороннем порядке.

Обеспечить сохранность имущества должника

Обязанность арендодателя обеспечить сохранность удержанного имущества вытекает из ст. 343 Гражданского кодекса РФ. Как мы уже указывали выше, к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Согласно ст.

344 Гражданского кодекса РФ, залогодержатель отвечает перед залогодателем за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога. В контексте взаимоотношений между арендодателем и арендатором получается, что арендодатель, удержавший имущество арендатора, обязан обеспечить его сохранность.

В случае утраты или повреждения такого имущества, арендодатель будет компенсировать арендатору убытки (как минимум в пределах стоимости имущества).

Арендодатель будет нести ответственность за утрату или повреждение такого имущества только если не докажет, что проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась для обеспечения сохранности спорных вещей.

Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011.

В указанном судебном акте суд кассационной инстанции признал доказанным размер убытков в виде стоимости имущества (игровые автоматы), характеризующегося рядом существенных дефектов, не пригодного к эксплуатации.

При этом суд указал на правомерность ответчика по его удержанию и на обязанность последнего по обеспечению его сохранности. Более того, суд указал, что удержание имущества является основанием для возложения ответственности за его сохранность на лицо, удерживающее имущество.

Оценить удержанное имущество: его стоимость должна быть сопоставима с размером долга

В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: нельзя совершать действия только с намерением причинить вред другому лицу. Если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.

В подобном ключе 12.08.2014 высказался Московский городской суд, который в своем апелляционном определении по делу № 33-29539 указал следующее: «…подрядчик вправе удерживать переданное заказчиком имущество при наличии задолженности по оплате за выполненные работы, если его стоимость существенно не превышает размер долга…».

Несмотря на то, что в указанном решении суда речь идет о взаимоотношениях подрядчика и заказчика, судебный акт содержит яркий пример интересующей нас нормы права — ст. 359 Гражданского кодекса РФ.

Логика здесь такая: если размер задолженности по аренде меньше стоимости удержанного имущества, арендатор-должник сможет потребовать взыскания убытков, причиненных невозможностью использования удержанного имущества.

Например, если удержано оборудование, используемое арендатором в производственной деятельности, стоимость которого значительно выше долгов по аренде.

Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество, следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Расторгните договор аренды

  2. Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом

  3. Опишите имущество арендатора. Для описи имущества нужно пригласить арендатора, а при его уклонении опишите его самостоятельно

  4. Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества

  5. Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, упакуйте дорогостоящее имущество, обеспечьте его охрану)

  6. Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга.

Следуя изложенным рекомендациям, вы сможете обеспечить исполнение обязательства о взыскании долга по аренде. По крайней мере, вам не придется разыскивать активы должника, за счет которых будет производиться выплата долга.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?863

Что делать с неплатежеспособным арендатором? – CRE

Долг по арендной плате

Советы юристов

Трудно найти арендодателя, который не сталкивался с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату. Наиболее добросовестные арендаторы пытаются договориться об отсрочке или рассрочке платежа. Некоторые просто исчезают. Вопрос известного классика: что делать?

НАПРАВЛЕНИЕ ПИСЬМЕННОЙ ПРЕТЕНЗИИ

Необходимо внимательно изучить договор и соблюсти соответствующий претензионный порядок урегулирования спора.

Если в договоре ничего о претензионном порядке не говорится, то достаточно уведомить арендатора о своем требовании погасить задолженность по арендной плате заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Для выполнения вышеуказанного требования арендатору достаточно дать 10 календарных дней с момента получения настоящего письма.

Наиболее предпочтительный вариант — вручение претензии лично в руки НАДЛЕЖАЩЕМУ (Доверенность или Трудовой Договор в идеале) представителю арендатора, с проставлением отметки об этом на отдельном экземпляре, остающемся у арендодателя. Если такой возможности нет, то претензию необходимо направить по юридическому адресу арендатора (ИП – прописка по паспорту, Юр.Лицо – смотри Устав, выписку ЕГРЮЛ), в порядке, указанном выше.

Таким образом, претензионный порядок будет считаться соблюденным и подтверждаться самим фактом направления письменной корреспонденции даже в случае отказа контрагента от ее получения.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при ненадлежащем исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы. В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии. С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке. Здесь возможны два варианта.

1. Обращаться в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

2. Ждать окончания действия договора.

Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды.

Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги.

В дополнение к этому нужно не забывать, что долг арендатора, даже в случае фактического не использования арендуемого помещения, будет продолжать расти, а привлекательность взыскания будет увеличиваться.

Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то нужно обращаться в суд о расторжении договора аренды и ходатайствовать о применении обеспечительных мер в виде удержания имущества, находящегося во владении арендодателя. За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Бывает, что арендодатели часто ограничивают доступ арендатора к помещению, но это нигилистическая практика. Законное ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение возможно только после расторжения договора аренды и только в целях удержания имущества арендатора до момента погашения задолженности по арендной плате.

РАЗБИРАЕМСЯ С ИМУЩЕСТВОМ АРЕНДАТОРА

До того момента, как договор не прекращен, любые действия арендодателя по удержанию имущества арендатора будут нарушать права последнего.

 В течение действия договора арендодателю нужно внимательно относиться к праву арендатора владеть арендуемым помещением. С момента прекращения действия договора или его расторжения права владения и пользования возвращаются арендодателю.

Если на этот момент в помещениях осталось имущество арендатора, то варианты дальнейшего поведения следующие:

  • удержание имущества;
  • продажа имущества;
  • передача имущества на хранение третьим лицам;
  • вещи расцениваются как брошенные.

Перед тем как определить вариант действий, необходимо оставленное имущество оценить. Для этого создается инвентаризационная комиссия. От результатов и следует отталкиваться.

УДЕРЖАНИЕ ИМУЩЕСТВА

Статья 359 ГК РФ дает право арендодателю удерживать вещь должника при неисполнении им в срок требований о погашении долга до тех пор, пока обязательство не будет исполнено.

 Напомню только, что грубой ошибкой будет попытка удержания имущества арендатора до момента прекращения или расторжения договора аренды.

Удерживаться может только имущество должника, оказавшееся в обладании арендодателя на законных основаниях.

ПРОДАЖА ИМУЩЕСТВА

Можно попытаться реализовать имущество арендатора и тем самым покрыть убытки, вызванные неуплатой арендной платы. В большинстве случаев эта попытка малоперспективна. Связано это с дороговизной и сложностью порядка продажи.

В силу ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Обращение взыскания на заложенное имущество — дело не одного дня. И сам процесс очень трудоемок. Его возможно осуществить как в судебном, так и во внесудебном порядке. Чаще — первое, потому что обращение взыскания без обращения в суд возможно только на основании соглашения сторон.

А возможность включения в договор аренды условия о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество очень спорная, поскольку необходимо заранее определить перечень имущества, которое можно будет продать.

 На деле это означает, что без согласия арендатора реализовать в короткие сроки его же имущество не удастся. Придется сначала обращаться в суд, затем организовать продажу имущества с публичных торгов. Это лишние время и деньги.

А если арендатор займет активную позицию по противодействию действиям арендодателя, то процесс может сильно затянуться.

Иногда обращать взыскание на имущество просто невыгодно, потому что ничего особо ценного там попросту нет, и сама процедура обращения взыскания обойдется дороже.

ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА НА ХРАНЕНИЕ

Передача удерживаемого имущества по договору ответственного хранения третьим лицам законом не запрещена. Например, возможен вариант передачи имущества на ответственное хранение новому арендатору помещений. При этом если предыдущий арендатор вдруг вспомнит об оставленном имуществе и решит возвратить его, то взыскать убытки ему вряд ли получится.

БРОШЕННЫЕ ВЕЩИ

Удержание не всегда бывает эффективным. Если речь идет об имуществе, не представляющем большой ценности для арендатора, то такая обеспечительная мера стимулировать его не будет.

В этом случае возможен вариант признания оставленных вещей брошенными. Но это возможно только если арендатор полностью отказался от принадлежавших ему вещей и не выражает своей заинтересованности в их возврате. Поэтому признание вещей брошенными и обращение их в свою собственность тоже может быть сопряжено с определенными сложностями.

Итак, что делать, если задолжавший арендатор оставил свое имущество? Ответ зависит от сложившихся обстоятельств. Если имущество ценное, то можно серьезно рассмотреть возможность применения удержания.

 Если ничего ценного нет, то возможна передача имущества на ответственное хранение или, еще лучше, признание вещей брошенными.

Последний вариант будет более выгодным, особенно если его возможность будет прописана в договоре отдельным пунктом.

ВЗЫСКИВАЕМЗАДОЛЖЕННОСТЬ!

Образовавшаяся задолженность по уплате арендных платежей взыскивается в судебном порядке. Мы уже поверхностно рассмотрели погашение задолженности за счет удерживаемого имущества. Теперь речь идет о ситуации, когда есть задолженность и больше ничего.

В суд подается исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате. Не забудьте к сумме основной задолженности прибавить сумму неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами. К иску прикладываются все подтверждающие документы, включая договор, счета на оплату, переписку между сторонами и т.д.

Если задолженность составляет менее 500 тыс. руб. (для ИП — 250 тыс. руб.), то рассматриваться дело будет в порядке упрощенного производства. В таком случае примерно через 2,5 — 3 месяца у вас на руках будет решение суда. Получаем исполнительный лист и предъявляем его в службу судебных приставов на исполнение.

http://www.roman-pavlov.com/

Источник: https://www.cre.ru/news/41943

Вопрос права
Добавить комментарий