Является ли квартира в ипотеке совместно нажитым имуществом?

Ипотека: если завтра развод

Является ли квартира в ипотеке совместно нажитым имуществом?

Ипотека – штука долгая. За те 10, 15, а то и 30 лет, пока тянется выплата кредита, в жизни человека может много чего произойти. От столь грустного поворота событий, как смерть или тяжелая болезнь, существует страхование. А вот, к примеру, развод – что в этом случае происходит с кредитом и квартирой?

Ключевым здесь является вопрос: на каких условиях брался кредит? Возможны два варианта: либо супруги выступали как созаемщики, и тогда этот кредит является совместным, либо долг банку «висит» на ком-то одном из них.

Первая ситуация значительно более распространена. Подавляющее большинство банков выдвигают условием получения кредита солидарную ответственность супругов.

Но даже если подобного требования банка не было, большинство получателей кредита сами хотят иметь в созаемщиках «половинку» – совместный доход больше, и это позволяет получить большую сумму. Собственность созаемщиков однозначно подлежит дележу в соотношении 50 на 50.

Разводящимся супругам остается только решить, как физически разделить это имущество. Либо совместно использовать, постоянно видя друг друга, либо (что встречается гораздо чаще) реализовать квартиру и поделить полученные деньги пополам.

Другой вариант – когда заемщиком является кто-то один из супругов. На первый взгляд, тут все просто: его кредит – его и квартира, но… Согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ и ст.

34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только договором между ними не установлен иной режим. Причем п. 3 ст.

34 СК уточняет, что право на общее имущество супругов принадлежит даже тому из них, кто в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Если кредит оформлялся до брака, то разделу подлежат ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака. В свете этих норм закона все деньги, заплаченные любым из супругов в период брака, могут быть расценены как совместно нажитое имущество.

Если ипотечный кредит оформлялся уже в браке, и при покупке квартиры имел место первоначальный взнос – накопленные на него средства подлежат разделу.

Но даже если кредит оформлялся до брака, ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака, тоже идут из семейного бюджета.

Есть и еще целый ряд осложняющих факторов. По закону, не является совместно нажитым имуществом то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству. Например, муж унаследовал дачу на шести сотках, продал ее и ввязался в ипотеку.

При разводе он, разумеется, будет уверять, что именно эти деньги и потрачены на первоначальный взнос. Оппонирующая ему жена, разумеется, скажет, что наследство было проедено-пропито, а в ипотеку их семья вступала с другими деньгами – теми, что из совместного семейного бюджета.

И, соответственно, половина первоначального взноса принадлежит ей.

Еще один случай из жизни. Молодой мужчина покупал новостройку. Сегодня – если кто не знает – это чаще всего происходит «на котловане», т. е. тогда, когда квартиры еще нет ни физически, ни юридически. Продается даже не квартира, а только «право требования», а до окончательного оформления документов и выдачи счастливому новоселу ключей должно пройти еще года два.

Платить же нужно здесь и сейчас. Наш герой первый взнос заплатил, оформив на остальное ипотеку. И через полгода после этого вступил в счастливый брак. Документы на квартиру он получал уже в социальном статусе женатого человека, и после этого-то семейная жизнь дала трещину.

Теперь бывшая жена требует у него не только половину всех выплаченных за период семейной жизни платежей, но и половину первоначального взноса – потому что формально договор купли-продажи квартиры заключался в период супружества… Все подобные споры, если сторонам не удается договориться по-хорошему, решаются в суде, где взвешиваются все обстоятельства и аргументы каждой из сторон.

Иногда они перерастают и в увлекательнейшие шоу со швырянием сапог и называнием друг друга разными интересными словами.

Есть и еще один аспект проблемы. Если принимается решение недвижимость продать и вырученные деньги в той или иной пропорции поделить, выясняется, что сделать это не так просто.

На квартире висит «обременение», и всякие сделки с подобным имуществом возможны только с согласия залогодержателя, т. е. банка. Банку же взаимоотношения заемщиков чаще всего «по барабану».

Так что на практике владельцам недвижимости приходится обращаться в агентство недвижимости, которое сначала гасит кредит своими средствами и только после этого организует реализацию квартиры.

…В реальной жизни описываемых здесь случаев пока мало – все-таки ипотека в нашей стране еще не имеет достаточно продолжительной истории. Однако интерес потенциальных заемщиков к проблеме огромен.

Что же касается механизма защиты, то он существует – и весьма эффективный. Называется «брачный договор». В этом документе можно прописать любой режим совместного имущества. Единственная проблема – озаботиться составлением и подписанием брачного договора следует заблаговременно.

Теоретически, заключить его можно не только в момент заключения брака, но и в любое другое время. Но практически, пока отношения сторон «романтически-шоколадные», упоминать о «низких» материальных аспектах многие считают моветоном.

Потом же, когда брак трещит, никому уже не до взаимного согласия – стороны в основном озабочены тем, как пнуть друг друга побольнее и отхватить имущества побольше.

Источник: Собственник

Источник: http://www.vnv.ru/articles/145/

Вопрос-ответ: ипотека после развода

Является ли квартира в ипотеке совместно нажитым имуществом?

Большинство тех, кто берет ипотеку — семейные пары. Семейные пары, к сожалению, иногда разводятся: в 2015 году на тысячу браков приходилось 734 развода.

Существуют исследования, подтверждающие: ипотечные заемщики разводятся гораздо реже, но иногда это происходит и с ними. В этом случае приходится делить квартиру и определять, кто оплачивает ипотеку.

Отвечаем на вопросы, которые могут возникнуть в такой ситуации.

Большинство тех, кто берет ипотеку — семейные пары. Семейные пары, к сожалению, иногда разводятся: в 2015 году на тысячу браков приходилось 734… Финансы

Зависит от того, на кого и когда она была оформлена — до или после свадьбы.

Допустим, один из нас оформил ипотеку на свое имя до свадьбы?

Тогда выплачивать ипотеку нужно ему, владелец квартиры тоже он — это не совместно нажитое имущество.

Но можно попробовать доказать, что оно совместно нажитое — если в период брака другой супруг вложил средства, которые увеличили стоимость имущества — например, сделал дорогой ремонт.

Может ли тот, на кого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возврат части выплат?

Не всегда — такое решение может принять только суд. Он может посчитать, что выплаты были из общих средств — тогда, скорее всего, нет. С другой стороны, вы можете попробовать доказать, что туда были вложены и ваши личные деньги.

Разделение этих двух типов бюджета есть в Семейном кодексе. Общее имущество — это доходы каждого из супругов, они складываются в общий бюджет. Там же говорится, что личное имущество — это средства, которые вы получили до брака, в дар во время брака или по другим безвозмездным сделкам («спонсорская помощь и благотворительность, прощение долга и другие виды партнерства»).

Хорошо, а если ипотека оформлена на одного человека, но после свадьбы?

Тогда это совместно нажитое имущество, на него претендуют оба человека и ответственность за выплаты тоже несут оба, независимо от того, кто вносил первоначальный взнос или большую часть платежей.

А если мы созаемщики и разводимся?

Если не перезаключить договор, каждый из вас остается одной из сторон договора. Соответственно, ответственность за выполнение обязательств по договору (выплату платежей по кредиту) тоже несете вы оба. До сих пор, пока не заключите соглашение о разделе имущества и долговых обязательств.

Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?

Зависит от вашего решения или решения суда. Обычно они распределяются пропорционально присужденным долям.

Например, вы оба претендуете на половину квартиры — кредит и проценты тоже делятся пополам. Важно, что предыдущие платежи в расчет не берутся, и компенсация никому не выплачивается.

Если одна сторона на квартиру не претендует, то она может получить денежную и или имущественную компенсацию, например, из совместно нажитых вещей. Кредит продолжит оплачивать тот, кто получил квартиру.

А можно обойтись без суда?

Это самое простое решение, но стоит скреплять договоренности письменно и заверять у нотариуса. Например, можно разделить квартиру и выплаты на части, как вам кажется справедливым.

Что делать, если договориться не получилось?

Идти в суд. Тогда две стороны представит свои требования, а суд решит, как нужно разделить квартиру и кто в каких долях будет выплачивать ипотеку.

Зачастую доли супругов признаются равными. Иногда суд может отступить от этого правила, когда этого требуют интересы детей или учитывая другие детали дела.

Все это нужно согласовывать с банком?

Да, банк — третья сторона и с ним нужно договариваться об изменении списка собственников и должников. Например, если вам удалось договориться о разделе имущества, банк может оставить в заемщиках только одного человека, все права и обязанности на объект будут на нем.

Что если квартира и ипотека никому из нас не нужна?

Обычно в этом случае квартиру продают, из этой суммы отдают деньги банку, а оставшееся — делят. На это тоже нужно разрешение банка — квартира находится в залоге. Закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения банка.

Как заранее избежать таких ситуаций?

Нужно заранее подумать о том, как оформлять кредиты и ипотеку, реалистично понимая, что развод может случиться и у вас.

Например, можно письменно оформить и заверить брачный договор — документ о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. Там можно прописать кому достанется квартира, компенсация, а кто будет продолжать выплачивать ипотеку.

В некоторых случаях, банк может включить в договор пункты о том, что будет с ипотекой и квартирой после развода.

Источник: https://rosbank-dom.ru/blog/nedvizhimost/vopros-otvet-ipoteka-posle-razvoda/

Какие обременения могут быть на квартире и что о них нужно знать перед покупкой – Ипотека и финансы

Является ли квартира в ипотеке совместно нажитым имуществом?

10.09.2014 | 13:30 120735

Покупая квартиру с помощью ипотечного кредита на 15-20 лет, семья рассчитывает прожить долгую и счастливую жизнь. Но в жизни случается всякое, люди расстаются – и довольно часто.

По статистике в России распадаются 65% браков, причем большая часть из них – в первые пять лет совместной жизни. И без того невеселое событие отягощается необходимостью решить непростые вопросы, связанные с погашением жилищного кредита. Кто будет должен банку и кому достанется квартира, разбирался БН.

Совместное имущество

Прежде всего необходимо знать, что согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только между ними не заключен брачный договор, предусматривающий иной порядок владения.

Причем п. 3 ст. 34 Кодекса уточняет, что право на общее имущество супругов принадлежит даже тому из них, кто в период брака не работал – вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Раздел может быть осуществлен как в период развода, так и в течение трех лет после него. Таким образом, квартира, приобретенная в браке, вне зависимости от того, на кого она оформлена, должна быть поделена поровну.

Так же, как и обязательства перед банком будут в равной мере нести оба бывших супруга, вне зависимости от того, выступали ли они созаемщиками или кредит был оформлен на одного из них. Дальше начинаются более тонкие нюансы.

Без банка не обойтись

Необходимо помнить, что развод – не повод задерживать платежи по кредиту. Иначе все может закончиться наихудшим образом: арест на квартиру, ее продажа с аукциона, и уйдет она по цене, ниже среднерыночной.

Из вырученных денег будут погашены банковский кредит, пени, штрафы, расходы на организацию аукциона, а оставшаяся сумма поделена между разведенными супругами.

Есть опасность, увлекшись выяснением отношений и забыв про обязательства перед кредитором, остаться и без квартиры, и без денег.

Еще одно непреложное правило – необходимо известить банк о разводе. По условиям предоставления кредита заемщики обязаны оповещать банк о любых значимых в жизни изменениях: утере или восстановлении документов, смене места работы, изменении уровня дохода, рождении ребенка.

Расторжение брака также относится к перечню случаев, существенно меняющих условия жизни заемщика. Но еще до обращения в банк разводящимся следует определиться, какой исход событий является предпочтительным. Идеальный вариант – найти недостающую сумму денег и погасить ипотечный кредит досрочно.

После чего можно, не торопясь, продать квартиру по наилучшей цене и полученную сумму поделить пополам.

Но идеал, как известно, в действительности встречается нечасто. Как правило, есть реальный выбор между двумя возможностями: продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, или продолжать выплачивать кредит. Для реализации залогового имущества надо получить разрешение банка.

Самостоятельная продажа залогового объекта, конечно, даст лучший финансовый результат, чем аукцион, проведенный банком в случае просрочки платежей.

Но все равно квартира скорее всего будет продана с дисконтом, так как далеко не всякий покупатель согласится мириться со сложностями, связанными с куплей-продажей залогового жилья.

Кстати, если оба супруга вполне кредитоспособны, то банк может предложить следующий способ решения их жилищной проблемы. Он разрешает продать жилье, погасить кредит, а вырученные средства использовать как первоначальные взносы для покупки двух новых ипотечных квартир – отдельно для каждого из бывших супругов.

Поделить по-братски

Альтернативный вариант – продолжать совместно платить ипотеку, с тем чтобы продать квартиру по лучшей цене после выплаты кредиты.

Так как цены на жилье с прошлого года растут немного быстрее, чем инфляция, на 10-12% в год, вложенные деньги оказываются защищенными от обесценивания.

Однако, как правило, созаемщики хотят уточнить свои имущественные права и разделить квартиру, находящуюся в общей совместной собственности, на доли, с тем чтобы каждый мог платить за себя. Для этого надо обратиться с письменным заявлением в банк.

Но банки вовсе не в каждом случае идут навстречу пожеланиям разводящейся семьи. Во-первых, один из супругов может не устроить их в качестве самостоятельного заемщика, например, из-за неудовлетворительного уровня доходов. Во-вторых, солидарная ответственность по кредиту выглядит в глазах банков более надежной.

В-третьих, если квартира однокомнатная, разделить ее в натуре нельзя – каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. Согласно п. 4 ст.

5 Закона «Об ипотеке» «часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки».

Если упрямство банка в этом вопросе кажется безосновательным, можно обратиться в суд. Суд разделит квартиру пополам, если не усмотрит в ситуации особых обстоятельств. «Особые обстоятельства» – это прежде всего несовершеннолетние дети.

Тот родитель, с кем они проживают, может получить по суду большую долю в собственности.

В тех случаях, когда один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам (образно говоря, сидел на шее у второго) или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (пил, играл в азартные игры), суд при разделе имущества также может отступить от принципа равенства.

Размеры платежей каждого экс-супруга будут установлены пропорционально долям собственности в квартире. Копию решения суда следует направить в банк с сопроводительным письмом в свободной форме. Банк поступит в соответствии с предписаниями суда.

Однако следует помнить, что взаимозависимость долевых собственников сохраняется. Если один из супругов прекращает гасить свою долю ипотечного кредита, банк опять-таки может довести дело до продажи залогового объекта или его части (например, комнаты в многокомнатной квартире).

Интересы второго супруга, являющегося добросовестным плательщиком, при этом так или иначе ущемляются.

Один из возможных выходов в таком случае – вносить платежи за бывшую «половину», с тем чтобы потом предъявить через суд документально подтвержденные претензии материального характера и заявить права на большую часть квартиры.

Еще один сценарий развития событий – один из супругов безвозмездно или за денежную компенсацию отказывается от своей доли в совместном имуществе, а второй готов взять на себя все выплаты по ипотеке.

Если платежеспособность второго супруга не вызывает сомнений у банка, то переход права собственности регистрируется в регистрирующем органе.

За переоформление кредитного договора на одного из супругов придется заплатить комиссию в размере 0,5 – 1% от суммы оставшегося долга.

Подводные камни

Прежде чем приступить к дележу ипотечной квартиры, надо иметь в виду еще несколько менее очевидных моментов. Например, если квартира куплена до брака, она принадлежит тому из супругов, на кого была оформлена. Но вот ипотечные платежи, выплаченные в период брака, считаются совместно нажитым имуществом.

Потому при разводе второй супруг имеет право либо на денежную компенсацию в размере половины произведенных за семейную жизнь платежей, либо на соответствующую им долю в квартире.

Доказать, что платежи за ипотеку производились не из семейного бюджета, а из личных средств приобретателя жилья, будет весьма проблематично.

Еще более любопытная ситуация может сложиться, если была куплена строящаяся квартира. Предположим, человек внес первоначальный взнос, выплачивал ипотеку, а перед тем, как объект был достроен, успел жениться. В таком случае он может потерять половину жилплощади. Так как права собственности на квартиру были оформлены уже в браке, она будет считаться совместно нажитым имуществом.

Нередко случается, что деньги на первоначальный взнос молодой семье дарят родители. Или средства аккумулируются за счет продажи старой квартиры, дачи или комнаты, доставшейся по наследству одному из супругов. По закону то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству, не является совместно нажитым имуществом.

Но чтобы доказать, что средства, полученные в дар или по наследству, не были пущены по ветру, а пошли на решение жилищного вопроса, все действия с ними должны быть строго задокументированы.

Оптимальный вариант, если деньги за продажу, например, оставшейся от бабушки дачи были переведены покупателем со своего счета на счет продавца, а затем банковским распоряжением направлены на погашение первоначального взноса или ипотечного кредита. В этом случае происхождение денег и их дальнейшая история очевидны.

Но так как в России до сих пор предпочитают расчеты наличными средствами, в суде зачастую трудно доказать, что на покупку недвижимости были потрачены «именно те деньги».

Наконец, следует знать, что если брак был гражданским (незарегистрированным), то при разводе супруги не смогут претендовать на раздел имущества. Права и обязанности в отношении квартиры возникают только у того гражданского супруга, на чье имя она оформлена. Хотя сейчас некоторые банки начали выдавать ипотечные кредиты гражданским супругам.

Большинства спорных ситуаций с имуществом можно избежать, если заключить брачный договор. Сделать это можно как до свадьбы, так и в процессе семейной жизни. Но пока на брачные контракты решаются лишь 5% россиян. Это люди 35-45 лет, однажды уже пережившие развод и болезненный раздел имущества.

Анна Васильева    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/90537/

Раздел квартиры с ипотекой при разводе супругов, кому платить

Является ли квартира в ипотеке совместно нажитым имуществом?

Ипотечный кредит – это инструмент, позволяющий разрешить всевозможные жизненные проблемы. Приобретая квартиру для совместного проживания, молодые супруги, как правило, берут ее в кредит. И все хорошо, пока супруги живут вместе, но жизнь может повернуться и другой стороной.

В случае, если на горизонте замаячил развод, проблема разделения не только общего имущества, но и долгов по ипотечному кредиту встает очень остро.

Данная статья подробно осветит интересы обоих супругов, состоящих в бракоразводном процессе, и имеющих в наличии ипотечные кредитные обязательства.

Не секрет, что институт брачного контракта в современной России развит очень слабо, при этом аналитика показывает, что каждый третий брак со временем распадается. Супруги, которые находятся в процессе развода, часто руководствуются только получением личных выгод, и совершенно не учитывают интересы детей и иных иждивенцев.

Ответы на вопросы, связанные с разделом ипотечного имущества и порядка оплаты за него необходимо давать с учетом первоначального положения дел. Существует две основные исходные ситуации:

  • Ипотека оформлена до брака;
  • Ипотека оформлена в период брака.

Каждый из этих вариантов имеет свой путь решения.

Ипотека, оформленная до брака

Раздел ипотечной квартиры при разводе – процесс достаточно сложный. Ипотека, оформленная до брака – данная ситуация вызывает немало споров и разногласий.

Если ипотечная квартира была взята до брака, а долговые обязательства по ней погашены полностью, то такая квартира будет считаться личным имуществом одного из супругов и не будет подлежать разделу при разводе.

Но есть и неоднозначные ситуации: например, до брака вы взяли ипотеку, оплатили 50% стоимости имущества, заключили брак, оплатили еще 50% стоимости жилья, то при прекращении брачных обязательств, супруг (-а), не принимавший участие в оплате ипотечных платежей, будет иметь право на ¼ жилья.

Ипотека, которая взята до брака на жилье в процессе застройки, даже если свидетельство собственности получено в браке, не подлежит разделу.

Однако, если будет доказано, что имущество, приобретенное до брака одним супругом, было улучшено, при этом повысилась его рыночная стоимость, то суд может признать квартиру совместно нажитым имуществом.

Ипотека, оформленная в браке

Раздел ипотечной квартиры после развода, которая приобретена в браке, случай непростой, но разрешимый. В случае, когда ипотечный договор заключен во время брака, то имущество (согласно ст. 34 Семейного кодекса), приобретенное по настоящему договору, является совместно нажитым. Этот факт не будет зависеть от того, на кого оформлена ипотека.

Если кто-то из супругов — основной заемщик, а второй супруг – поручитель, то во время бракоразводного процесса, супруг, являющийся поручителем, может рассчитывать на ½ доли в данном ипотечном жилье, и, соответственно, получает обязанность на 1/2 выплат по этой квартире.

Чаще всего, банки, во время заключения договора ипотеки, предлагают стандартные формы договора, по условиям которого супруги будут созаемщиками.

В этом случае, раздел имущества после развода будет 50/50, соответственно, ипотечный кредит делится в тех же пропорциях. Ипотека, потраченная на приобретение однокомнатной квартиры, не подлежит разделу.

По закону об ипотеке, залоге недвижимости, доля в квартире не может быть залогом, соответственно, кто-то из супругов имеет право на компенсацию за имеющуюся долю в квартире.

Варианты раздела ипотечного имущества

По обоюдной договоренности раздел ипотеки может происходить по ЧЕТЫРЕМ ОСНОВНЫМ сценариям:

  • Продажа квартиры третьему лицу, погашение ипотечных обязательств, остаток денежных средств, вырученных от продажи, делится пополам (риск — необходимо получить согласие банка на продажу жилья, обремененного ипотекой — банки дают такое согласие довольно редко);
  • Передача одному из супругов ипотечного обременения и квартиры. При этом супруг, передавший права на квартиру может рассчитывать на компенсацию от супруга, которому эти права переданы (риски минимальны);
  • Раздел долей в квартире и ипотечных обязательств без продажи имущества (риск ниже).

ВНИМАНИЕ! В случае, если доли в квартире и ипотечные обязательства разделяются банком, а бывшие супруги продолжают платить каждый свою часть некогда общего долга каждый за свою часть квартиры, то самым главным риском является право банка обратить взыскание на ВСЮ квартиру, находящуюся у него в залоге, если кто-либо из супругов перестанет платить. В таком случае может создаться ситуация, когда добросовестный супруг останется без денег и без своей доли. Мы рекомендуем найти возможность и договориться о полной передаче кому-либо из супругов  Будьте внимательны!

Брачный договор

Идеальный вариант решения споров по разделу имущества после развода – заключение брачного договора. Однако, супруги, заключающие брак по взаимной любви и согласию, редко заключают такой договор. В этом случае:

  • Если супруги решают разделить ипотечные обязательства, в первую очередь необходимо обратиться в банк, который выдавал кредит. Часто банки идут навстречу, и при наличии необходимых документов перезаключают договор ипотечного кредитования, поделив доли выплат в соответствии с имеющимися долями в квартире.
  • Иногда банки отказывают в разделении выплат по ипотеке между солидарными заемщиками, в этом случае, необходимо подать иск о разделе ипотечной квартиры после развода в суд. Доли квартиры, и, соответственно выплаты по ним будут разделены в судебном порядке.
  • Доли в квартире не всегда делятся поровну. При наличии детей, суд определяет большую долю супругу, с кем они остаются.
  • Так же неравенство в разделе долей может быть в том случае, если одним из супругов были произведены необходимые улучшения имущества, таких, например, как ремонт. Но факт осуществления ремонта тоже придется доказывать через суд.
  • Если другого жилья супруги не имеют, а совместное проживание невозможно, квартиру, находящуюся в ипотеке можно продать или разменять. Для этого супругам так же необходимо обратиться в обслуживающий банк, где, после рассмотрения всех необходимых документов, оценке рисков и платежеспособности покупателя, банком снимается обременение с жилья, после чего можно оформлять договор купли-продажи.
  • Если жилье оформлено с использованием материнского капитала, при его разделе тоже возникает немало споров. Такое жилье нельзя продать, так как ипотека оформляется в долевую собственность несовершеннолетних детей и родителей. Помочь в этой ситуации могут органы опеки, которые дают согласие на продажу жилья.

И в заключение отметим, что консультация с юристом перед оформлением ипотеки, а равно как и перед вступлением в брак никогда не будет лишней. Только юрист укажет Вам на все риски, которые могут возникнуть у Вас в будущем, и уже сейчас подскажет, как их минимизировать.

Источник: https://gidprava.ru/realestate/2017/06/14/razdel-kvartiry-ipoteka/

Как делится ипотека при разводе? / Sibdom.ru

Является ли квартира в ипотеке совместно нажитым имуществом?

За 10–15 лет, на которые берется ипотечный кредит, может многое произойти. Иногда случается, что супруги решают разойтись, и тогда с купленной в кредит квартирой нужно что-то делать. На практике есть несколько вариантов, как разделить ипотечную квартиру при разводе.

Конечно, проще всего поделить недвижимость, если супруги заключали брачный договор. Однако на практике брачные договоры встречаются редко, и бывшим супругам приходится делить совместно нажитое имущество.

Раздел имущества при разводе регламентируется статьями 38, 39 Семейного кодекса. По закону все нажитое в браке имущество считается общей собственностью супругов, их доли признаются равными, общими являются и долги.

Поэтому ипотека — это общее обязательство супругов, кто бы из них ни был указан в качестве заемщика в кредитном договоре. Их обязательства по кредитам после расторжения брака делятся так же, как и общее нажитое имущество.

Расторжение брака ничего не меняет в отношениях между банком и заемщиками. Если к моменту развода кредит полностью не выплачен, бывшие супруги и после расторжения брака обязаны вносить платежи. Нередко после развода один из супругов перестает платить.

В такой ситуации второму нужно продолжать аккуратно вносить платежи, не доводя до появления просрочек, чтобы не испортить кредитную историю. А затем уже взыскивать с супруга половину заплаченной суммы через суд.

Например, когда ежемесячный платеж по кредиту составляет 30 тысяч рублей, у бывшей жены есть право каждый месяц взыскивать с мужа, который не платит по ипотеке, 15 тысяч рублей.

На практике суммы накапливаются за полгода — год, а потом взыскиваются целиком (половина от 30 тысяч рублей за шесть месяцев — это 90 тысяч рублей). Продолжать и дальше совместно платить по кредиту готовы не все бывшие супруги, поэтому зачастую квартиру приходится делить.

Два способа мирного решения ситуации с ипотечной квартирой

Если кредит полностью не выплачен, на практике раздел купленной в ипотеку квартиры может происходить двумя способами.

  • Супруги могут договориться и продать квартиру, чтобы погасить ипотеку, а оставшуюся после выплаты кредита сумму поделить между собой.

  • Один из супругов оставляет квартиру за собой и компенсирует второму стоимость его доли в квартире исходя из рыночной цены объекта. Ипотеку при этом нужно переоформить на того супруга, у которого остается квартира.

    Тогда он станет единственным заемщиком по кредиту и должен будет вносить платежи, а второй супруг полностью освободится от всяких обязательств перед банком.

    При этом банк далеко не всегда соглашается на переоформление кредита, ведь дохода одного супруга для обслуживания ипотеки может не хватить.

Квартиру продать, деньги поделить

Процесс продажи такой квартиры не отличается от обычной продажи залоговой недвижимости. Еще несколько лет назад сделки с залоговыми объектами были редкостью. Сегодня значительная часть выставленных на продажу квартир находятся в обременении у банка. Покупатели перестали бояться этой недвижимости, а сама схема ее реализации отработана до мелочей.

«Обременение не только не является помехой для продажи квартиры, но во многих случаях и не влияет на ее цену, — рассказывает ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова. — Залоговые квартиры могут продаваться по той же цене, что и квартиры без обременения, если вся процедура продажи проходит под контролем, все ясно и понятно покупателю».

Особенностью продажи залоговой квартиры является то, что она находится в обременении у банка, и для реализации объекта сначала нужно это обременение снять.

Схема продажи квартиры за наличный расчет выглядит следующим образом: покупатель перечисляет часть суммы за квартиру для погашения долга продавца на счет в банке. Затем банк снимает с квартиры обременение.

После того как ипотека погашена, вносится оставшаяся сумма в счет оплаты за квартиру.

Найти покупателя с деньгами, готового погасить ипотеку продавца, удается нечасто. Поэтому, как правило, для продажи такой квартиры нужен покупатель с ипотекой в том же банке, где получал кредит продавец. Тогда вся процедура смены владельца проходит под контролем банка.

И даже в случае, когда покупателю не удалось получить одобрение на кредит в том же банке, в котором ипотека у продавца, тоже есть выход. Существует программа банка «Абсолют», который выдает ипотеку на покупку залоговой квартиры, находящейся в обременении другого банка.

«В договоре купли-продажи при этом нужно подробно прописать, какая сторона какую сумму получит после продажи квартиры, — советует Анастасия Богданова. — Тогда деньги поступают на счет продавца и делятся так, как супруги между собой договорились.

Есть банки, которые позволяют продавцам открыть два счета, тогда каждый продавец сразу получит причитающуюся ему сумму от продажи квартиры на собственный счет. Так что бывшим супругам можно даже не встречаться, чтобы разделить полученные за квартиру деньги.

Интересы каждого из них при этом будут соблюдены».

Когда доли супругов могут быть признаны неравными?

Если мирно договориться супругам не удалось и раздел ипотечной квартиры происходит по решению суда, то, как правило, доли супругов в собственности на объект признаются равными, то есть в случае продажи квартиры вырученная сумма должна делиться пополам.

Однако при определенных обстоятельствах суд может отступить от принципа равенства долей. «Если будет доказано, что один из супругов использовал при покупке квартиры личные средства (сбережения, накопленные до брака, деньги, подаренные лично супругу, денежные средства от продажи имущества, приобретенного до брака, и т. п.), — объясняет адвокат Юлия Михайлова.

— Другой случай, когда суд может отказаться от равенства долей супругов в общем имуществе, — когда в семье есть несовершеннолетние дети. Доля супруга, с которым они остаются, скорее всего, будет больше.

Кроме того, суд может признать доли супругов разными, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи».

При этом судебная практика по таким делам достаточно противоречива, споры по разделу имущества могут иметь совершенно разный итог.

«На практике раздел квартиры зависит от многих факторов: от того, кто и какие суммы вносил на ее покупку, откуда были получены эти деньги. До обращения в суд я настоятельно рекомендую проконсультироваться с юристом.

Иногда в интересах сторон лучше договориться, чем получить решение суда и потом не знать, что же делать с этими 3/20 доли», — отмечает Юлия Михайлова.

Особый случай: ипотечная квартира куплена до брака

Отдельный случай — когда квартира покупалась в ипотеку еще до брака, но сам кредит выплачивался уже в браке, то есть платежи вносились из общего бюджета семьи.

«Во-первых, в данном случае супруги могут сразу при вступлении в брак заключить соглашение о том, что эта квартира является личной собственностью одного из супругов, — советует Юлия Михайлова. — Во-вторых, они могут заключить брачный договор, в котором будет предусмотрено, что имущество, нажитое в браке, является личной собственностью того супруга, на которого оно оформлено.

В случае отсутствия соглашения или брачного договора супруг может претендовать на половину той доли квартиры, которая не была оплачена к моменту брака. Например, купленная до брака квартира стоит 2 миллиона, после заключения брака были сделаны выплаты по ипотеке в сумме 600 тысяч рублей, тогда второй супруг может претендовать на 3/20 доли в праве собственности на жилое помещение».

Юлия Михайлова, адвокат бюро «Союз»:

— Супруги могут разделить имущество еще в браке, составив соглашение в отношении имеющегося имущества или брачный договор в отношении будущего имущества. При разводе они также могут заключить соглашение о разделе имущества, тогда недвижимость будет разделена так, как они сами установили в этом документе.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1792/

Вопрос права
Добавить комментарий