Что будет за сдачу жилья без согласия собственника?

При сдаче квартиры в аренду необходимо получить письменное согласие даже тех ее владельцев..

Что будет за сдачу жилья без согласия собственника?

Чтобы избежать неприятностей, хозяину жилья и квартиранту нужно заключить подробный договор Сегодня многие пытаются решить свои финансовые проблемы, сдавая в аренду жилье. Однако иногда вместо доходов это приносит массу неприятностей.

Нередко можно услышать историю о том, как квартиранты залили соседей, разбили окна, наговорили несколько часов по телефону со своими заграничными родственниками и съехали, не заплатив за несколько месяцев.

Квартиросъемщики тоже часто жалуются на хозяев, которые могут «для проверки» явиться к ним среди ночи без предупреждения, а то и вовсе внезапно выселить, найдя более выгодных клиентов.

О том, как человеку, сдающему или арендующему жилье, обезопасить себя от таких неприятностей, «ФАКТЫ» попросили рассказать члена Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Бориса Егиазаряна.

– Многие люди желают снять квартиру с минимальными затратами на поиск жилья, поэтому не обращаются в агентство недвижимости, а покупают так называемые распечатки, распространяющиеся на газетных раскладках, — рассказал Борис Егиазарян.

 — Однако человек должен быть готов к тому, что почти вся информация в этих бюллетенях уже устарела, поэтому он просто зря потратит время на обзвон. Дело в том, что договор об аренде квартиры заключается очень быстро, в отличие от сделки купли-продажи.

В агентстве клиенту показывают несколько вариантов, и он сразу принимает решение. Поэтому информация о сдаваемых квартирах устаревает уже через полдня-день после ее поступления в базу данных.

Не говоря уже о том, что первыми доступ к ней получают профессиональные риэлторы, которые тут же отрабатывают самые перспективные предложения. Я считаю, что продажа устаревшей информации — это тоже мошенничество.

– А вообще, как сегодня чаще всего обманывают людей при сдаче квартир? Раньше многие жаловались, что жилье сдавали одновременно нескольким гражданам. Сейчас такие случаи бывают?

– Очень редко. Люди стали грамотнее, да и большинство квартир сдают через агентства, а риэлтор, обнаружив аферу, обязательно сообщает в милицию. Ведь механизм этого мошенничества рассчитан «на лоха».

То есть человек снимает квартиру в хорошем месте, затем дает объявление о срочной сдаче жилья за невысокую цену. Естественно, желающих очень много.

Мошенник обещает каждому гражданину, пришедшему посмотреть квартиру, что она достанется именно ему, и требует выплатить деньги за несколько месяцев вперед или дать задаток.

Уберечься от этого можно легко. Нужно просто проверить документы на квартиру. Да и риэлторы, работающие на рынке не один год, прекрасно знают, кто какую квартиру сдает. И если вдруг объявление дает новый человек, это всегда настораживает.

Правда, иногда в качестве доказательства клиенту показывают не документы на квартиру, а штамп в паспорте. Нередко люди даже не понимают разницы между пропиской и правом собственности. Очень много квартир сдается на основании данных регистрации в паспорте, что не только грозит множеством проблем, но и является нарушением закона.

– Но раз человек, сдающий квартиру, прописан в ней, то он хотя бы является членом семьи хозяина.

– Необязательно. Сегодня, когда прописка заменена регистрацией и правила ее уже не такие жесткие, есть такое понятие, как временная регистрация.

Например, молодой человек снял у пенсионерки квартиру, а затем под каким-нибудь предлогом уговорил хозяйку зарегистрировать его на данной жилплощади.

Уберечься от недобросовестных арендодателей можно одним способом — тщательно проверять документы хозяина и бумаги на квартиру.

– И для чего требовать техпаспорт жилья?

– Квартирой могут владеть несколько человек, и нет гарантии, что жилье сдается в аренду по согласию всех хозяев. В первую очередь нужно выяснить, кому принадлежит квартира. И в случае, если есть несколько собственников, то лучше получить у каждого письменное согласие на сдачу.

Также обязательно нужно взять разрешение у второго супруга, если жилье принадлежит мужу или жене (только в том случае, если квартира была куплена в браке). Ведь по закону, если хотя бы один из собственников против сдачи квартиры или его об этом не предупредили, он может расторгнуть договор аренды.

Более того, такой документ вообще недействителен, так как не содержит разрешения всех собственников. К сожалению, подобные случаи не редкость. Например, брат сдал квартиру без согласия сестры, которая была за границей.

Вернувшейся из-за рубежа сестре негде жить, и она выселяет квартирантов, тем более что договор она не подписывала и согласие на сделку не давала.

«Арендаторам желательно сменить замок на входной двери»

– Как правильно передавать деньги?

– Каждый расчет советую подтверждать распиской. А каким будет график оплаты, нужно решить еще при подписании договора.

– А необходимо ли нотариально заверять расписки?

– Не обязательно. Суд принимает к рассмотрению и не заверенные нотариусом расписки, и даже устные договоренности, если есть свидетель. Да и процедура заверения недешево стоит. А вот сам договор с графиком расчетов стоит заверить нотариально. Он должен быть составлен на фирменном бланке агентства недвижимости и скреплен мокрой печатью.

Кстати, нередко так называемые черные маклеры, то есть люди, которые самостоятельно и фактически незаконно занимаются посредничеством, или нечистоплотные риэлторы, пытающиеся скрыть сделку от своего агентства, используют ксерокопии бланков. Вот только печати на документах серые. Кроме того, сейчас многие солидные агентства защищают свои документы голографическими марками, которые подделать очень сложно.

– Расскажите о видах договоров и о том, что нужно в них указать, чтобы избежать неприятностей.

– Есть два вида этого документа. Первый — когда владелец жилья и квартирант подписывают двусторонний договор. А второй — когда третьей стороной выступает агентство недвижимости. В этом случае риэлторы не только являются свидетелями, но и отвечают перед клиентом, если возникнут проблемы. Ведь человек может подать на агентство в суд за невыполнение обязательств.

Квартирант вправе четко указать в договоре, когда и при каких условиях хозяин может посещать квартиру, что он должен заранее предупреждать о своих визитах. А вообще, я советую арендаторам на время своего проживания в квартире сменить замок на входной двери.

– Владелец не подает в суд жалобу, что его не пускают в квартиру?

– Даже в стандартном договоре аренды есть пункт о том, что хозяин вправе находиться в квартире только с согласия жильца. Кому это приятно, когда в вещах может рыться посторонний человек. А если вдруг что-то пропадет? Хозяин квартиры должен понять: он за деньги передает свою жилплощадь в пользование другому человеку.

Хотя бывают случаи, когда владелец все же настаивает на периодическом посещении квартиры, например, хочет поливать цветы. Арендатор должен в договоре указать, что он с этим согласен.

Но практика показывает, что со временем возникают конфликты между собственником и квартирантом, так как постоянные визиты хозяина быстро надоедают.

Да и истинной причиной такого условия чаще всего является контроль за жильцами.

– Очень часто можно слышать жалобы, что после квартирантов жилье приходится ремонтировать.

– Какими бы аккуратными ни были арендаторы, неприятностей редко удается избежать. Но так уже заведено, что какие-то мелкие поломки устраняются за счет хозяина.

А вот серьезное повреждение имущества компенсирует квартирант. У меня был случай, когда жильцы разбили банку с зеленкой в ванне стоимостью 2500 долларов.

Отмыть ее оказалось нереально, и квартиранты были вынуждены купить и установить новую ванну.

– В договоре указывается, кто платит за поломку?

– Если в квартире есть имущество, представляющее, по мнению хозяина, большую ценность (например, дорогая мебель, бытовая техника, аппаратура), то оно должно быть внесено в специальный перечень, прилагающийся к договору.

В случае поломки или исчезновения любого предмета из этого списка арендатор обязан возместить его стоимость или починить за свой счет. Но такие перечни, как правило, составляются при сдаче дорогих, фешенебельных апартаментов.

В самых ходовых дешевых квартирах обычно бытовая техника и мебель старые и не представляют особой ценности.

«Закон запрещает сдавать в аренду квартиры, в которых прописаны больные туберкулезом, инвалиды или несовершеннолетние»

– В развитых странах все риски страхуются, а у нас можно застраховать свою квартиру, которую сдают в аренду?

– Кое-какие риски сегодня застраховать можно. Некоторые компании страхуют недвижимость от затопления, пожара, кражи со взломом и стихийных бедствий.

Но вот разработать надежный механизм страхования от поломки квартирантами мебели, бытовой техники и прочего добра так и не удалось.

Страховщики не могут гарантировать, что не начнутся массовые случаи порчи имущества с целью получить страховку. Да и рассчитать тарифы довольно сложно.

– Есть еще какие-либо подводные камни при сдаче жилья?

– У нас много неприватизированных квартир, для сдачи которых, если следовать букве закона, нужно получить согласие жэка или другой организации, на чьем балансе находится эта недвижимость. Ведь человек, живущий в неприватизированной квартире, имеет право только на проживание, а не на распоряжение. Он не хозяин.

Да, действительно, уже много лет такие квартиры сдают, и зачастую никто никаких разрешений не берет, но если вдруг дотошный или не желающий платить деньги квартирант подаст в суд, то по букве закона договор будет признан недействительным, а соответственно, и все обязательства по нему могут быть аннулированы. Поэтому, чтобы обезопасить своих клиентов, в солидных агентствах настаивают на заключении договора с жэком.

Есть еще ряд норм, связанных с неприватизированным жильем, которые повсеместно игнорируются. Например, по закону, квартира не подлежит сдаче, если в ней прописаны больные туберкулезом, инвалиды, несовершеннолетние.

– Многие люди, снимая жилье на несколько лет, делают там дорогостоящий ремонт. Допустим, владелец квартиры, которую он сдавал на пять лет, через год решил договор расторгнуть. Но квартирант уже сделал ремонт. Как выйти из этой ситуации?

– Это одна из самых серьезных проблем. Учитывая нынешний рост цен, арендодатели все чаще стараются расторгнуть ранее заключенные долгосрочные договоры. С одной стороны, их можно понять. Если год назад за квартиру давали 300 долларов, то сегодня — уже 500. Да и ремонт в квартире сделан. Арендодатель приходит и заявляет квартирантам, что он уже хочет больше денег, например, 500 долларов.

Но теперь посмотрим на этот вопрос глазами арендатора. Он снял эту квартиру на несколько лет, посчитав, что ему будет выгоднее вложить пару тысяч долларов в ремонт, чем арендовать более комфортабельное жилье. Конечно, в этой ситуации он не хочет платить за аренду больше. А о том, чтобы демонтировать все, что установлено в ходе ремонта, не может быть и речи.

Решение этой проблемы зависит от того, как был составлен договор. Если в нем был указан подобный вариант (условия, на которых проводится ремонт, возможность повышения квартплаты), то квартирант, как минимум, получит компенсацию, а то и вовсе останется жить в квартире до окончания срока договора. А вот если был подписан стандартный документ, то у арендатора шансов выиграть спор совсем мало.

Хозяин пишет квартиранту письмо, в котором сообщает, что в связи с изменением семейных обстоятельств просит освободить жилплощадь. Письмо отправляет с уведомлением. Формальности соблюдены, и через три месяца он обращается в суд и выселяет квартирантов. Причем это самый спокойный вариант. Сколько было случаев, когда квартиру просто взламывали, вещи жильцов выставляли за дверь и меняли замок.

Обезопасить себя можно одним способом: подписать договор с точным перечнем прав и обязанностей и штрафными санкциями в случае досрочного расторжения. Такой документ может быть заверен нотариально либо с участием официальных свидетелей, каковыми могут являться риэлторы.

– Нередко возникают конфликты из-за оплаты счетов за свет, телефон. Кто должен платить за коммунальные услуги?

– Это зависит от того, как между собой договорятся хозяин и арендатор. Но даже если в договоре записано, что платить должен квартирант, коммунальные службы будут предъявлять претензии владельцу жилья. Кстати, хозяин телефона имеет право запретить квартиранту делать междугородные звонки. Для этого необходимо обратиться на телефонную станцию с просьбой отключить выход на «междугородку».

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/52599-pri-sdache-kvartiry-v-arendu-neobhodimo-poluchit-pismennoe-soglasie-dazhe-teh-ee-vladelcev-kotorye-zhivut-za-granicej

Квартиранты – только с согласия всех участников долевой собственности!

Что будет за сдачу жилья без согласия собственника?

Случаи, когда квартира находится в долевой собственности, в настоящее время нередки. Чаще всего такие ситуации возникают вследствие перехода квартиры по наследству к нескольким лицам.

Но имеет место и приобретение в собственность отдельной комнаты на вторичном рынке жилья, в результате чего в одной квартире оказываются абсолютно чужие люди.

И если участник долевой собственности и без того обеспечен жильем, он стремится сдать свою часть (отдельную комнату) внаем. Но возможно ли это без согласия других участников?

Прямого ответа на данный вопрос законодательство не содержит, поэтому затруднения с его разрешением часто возникают не только у рядовых граждан, но и у специалистов.

Между тем, ключевую роль в этом вопросе играет Указ Президента Республики Беларусь от 07.09.

2007 № 413 «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания» и утвержденное им  Положение о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания (далее – Указ № 413 и Положение соответственно).

Так, п. 3.1 Указа № 413 установлено, что каждый гражданин обязан зарегистрироваться по месту жительства в пределах Республики Беларусь и в случаях и порядке, предусмотренных Положением, обязан либо вправе зарегистрироваться по месту пребывания в пределах Республики Беларусь.

То есть, если гражданин снимает по договору найма квартиру (а иначе и нельзя – только по договору найма!), он обязан быть там зарегистрирован. Кстати, договор найма жилого помещения указан в перечне документов, являющихся основанием для регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания (п. 4.

2 Положения).

Отсутствие регистрации влечет административную ответственность – согласно ст. 23.

53 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях проживание без регистрации по месту жительства или по месту пребывания в случаях, когда регистрация по месту пребывания является обязательной, влечет предупреждение, а то же деяние, совершенное повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за такое же нарушение, влечет наложение штрафа в размере от двух до четырех базовых величин.

В свою очередь, ч. 5 п.

7 Положения установлено, что регистрация иных граждан, кроме супруга (супруги), родителей и детей участника общей долевой собственности, по месту жительства или месту пребывания в жилом помещении, принадлежащем этому участнику общей долевой собственности, осуществляется с письменного согласия такого участника общей долевой собственности, других участников общей долевой собственности.

Напомним также, что согласно ст.

49 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) договор найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения. Нанимателем может быть только гражданин. Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната (часть жилой комнаты в общежитии). Согласно ст.

52 ЖК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе. При несоблюдении этого требования договор является ничтожным (п. 6 с. 52 ЖК).

Сдать квартиру в аренду можно только при условии согласия всех участников долевой собственности

Исходя из приведенных выше норм, делаем следующие выводы:

1) если квартира находится в долевой собственности (принадлежит на долях нескольким лицам), квартирант может быть зарегистрирован в этой квартире по месту жительства или месту пребывания только с согласия всех участников долевой собственности. Договор найма жилого помещения без согласия всех участников долевой собственности не может быть заключен и зарегистрирован в установленном порядке;

2) если один из участников долевой собственности решил сдать кому-то свою часть (долю) квартиры без учета мнения других участников, а это значит без заключения и регистрации договора найма жилого помещения, другие участники долевой собственности могут жаловаться как в налоговые органы, так и в органы внутренних дел. Первые должны будут привлечь к ответственности участника долевой собственности за нелегальную сдачу внаем квартиры (ее части). Вторые обязаны привлечь к ответственности гражданина (граждан), проживающего (проживающих) в квартире без регистрации.

Если один из участников долевой собственности сдаст квартиру без согласия других собственников, сделка будет признана нелегальной, а ее участники привлечены к ответственности

Таким образом, как видим, участник долевой собственности не может сдать внаем свою часть квартиры (отдельную комнату) без согласия на то других участников. Такой подход в полной мере соответствует и ст. 249 Гражданского кодекса Республики Беларусь, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.

Александр ГОРБАЧ, юрист

29 Март 2019

10539

ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ!

Источник: http://gkx.by/poleznye-sovety/1075-kvartiranty-tolko-s-soglasiya-vsekh-uchastnikov-dolevoj-sobstvennosti

Как повлиять на соседа, сдающего квартиру?

Что будет за сдачу жилья без согласия собственника?

Необходимо собрать как можно больше документов, подтверждающих нарушение прав соседей от кого угодно: полиции, Роспотребнадзора.

Да, первое время будут назначаться штрафы, однако когда их количество превысит критическую массу, то муниципалитет, в соответствии со статьей 293 Гражданского кодекса России, будет обязан обратиться в суд с иском о лишении собственника его права и принудительном выселении.

Аналогичное дело уже рассматривал Первоуральский городской суд Свердловской области 03.03.2009 по выселению из квартиры гражданина Зотова Виктора Николаевича. Можете посмотреть опубликованное решение по этому делу: собственник был выселен.

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Как закрыть караоке под нашей квартирой?

Отвечает начальник юридического управления ООО «Самкорп» Анастасия Бородина (Самара):

Что можно сделать для того, чтобы вернуть тишину и чистоту в подъезд?

  1. Налоговая служба. Существует большая вероятность, что собственник квартиры ненадлежащим образом платит налоги, а именно 13% с полученного дохода от сдачи квартиры в аренду. Собственнику обеспечены общение с налоговой службой, взимание неуплаченной суммы налога плюс штрафные санкции.
  2. Миграционная служба. Нередко жилье сдают трудовым мигрантам без надлежаще оформленных документов и регистрации. При таком развитии событий соседям стоит обратиться с сообщением в миграционную службу. Результат – нежелательные квартиранты будут выселены, а собственник получит административный штраф.
  3. Банк. Необходимо заказать выписку из ЕГРН на квартиру соседа. В выписке может содержаться информация о том, что сдаваемая в аренду квартиру находится в залоге у банка, так как приобретена за счет заключения договора ипотеки. В этом случае соседи могут обратиться с жалобой в банк. Большинство ипотечных договоров содержат пункт о запрете сдачи квартиры в аренду. Это связано с риском снижения стоимости объекта. Следовательно, при нарушении условий договора собственника ждут штрафные санкции со стороны банка, закрепленные в договоре.
  4. Участковый. На собственника проблемной квартиры может быть зарегистрировано несколько жилых помещений, которые он сдает в аренду и получает доход без регистрации в качестве ИП или ООО. Пишем участковому заявление о предполагаемом совершении соседом преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ (незаконное предпринимательство).

К сожалению, наложить запрет на сдачу квартиры в аренду невозможно, так как ст. 209 ГК РФ предусмотрены права собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением. Жалобы соседей не могут ограничить право собственности, но могут привести к значительным финансовым потерям, что, возможно, подтолкнет его к продаже квартиры или прекращению сдачи жилья в аренду.

Как оповестить арендодателя, что квартиру снимают проститутки?

Как я сдавала квартиру, а ее превратили в притон

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Кирилл Кокорин:

Согласно действующему законодательству РФ, собственники квартир вправе по своему усмотрению, независимо от согласия и мнения соседей, сдавать квартиру в наем (аренду). Ни в одном правовом акте не закреплен запрет такой сделки, нет также и обязанности собственников получить согласие соседей на сдачу квартиры в наем.

Однако изложенные в Вашем обращении доводы – когда нарушается закон о тишине, когда в квартире проживают подозрительные лица, в том числе не зарегистрированные по месту пребывания в установленном законом порядке, – дают основания обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны реагировать в таких случаях и принимать соответствующие меры (например, привлечь нарушителя к административной ответственности), особенно если такие обращения будут не единичными. Вероятно, во избежание постоянных разбирательств с органами наймодатель предпочтет подобрать более спокойных квартирантов, которые не будут нарушать покой соседей.

В каждом субъекте Российской Федерации принимаются свои законы, призванные защищать покой граждан. Например, в Москве нарушение закона о тишине влечет за собой административный штраф на граждан в размере от 1 до 2 тысяч рублей, а нарушение собственником правил регистрации посторонних граждан по месту пребывания – от 2 до 5 тысяч рублей.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

К сожалению, действительно, «глобально» повлиять на собственника квартиры мы не можем. Что можно делать?

  1. По каждому значимому поводу вызывать полицию, представителей органов жилищного и потребительского надзора.
  2. Регулярно направлять собственнику и в агентство претензии с требованием выселения лиц, нарушающих общественный порядок.
  3. При накоплении некоторой критической массы жалоб в надзорные органы и претензий (и фактов их игнорирования) можно обратиться в суд с требованием компенсации морального вреда.

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

На мой взгляд, повлиять на собственника Вы и вправду не можете. Если он сдает квартиру не на законных основаниях, то есть без краткосрочного договора найма или аренды, то, возможно, действенным методом будет обращение в налоговую или прокуратуру с заявлением о незаконном предпринимательстве или незаконной сдаче квартиры без уплаты 13% НДФЛ.

Либо в случае шума Вы можете обращаться в полицию, и на собственника будет выписан штраф. Однако, если он сдает квартиру и по документам и все оформляет правильно, налоги уплачивает, ситуация действительно тупиковая. Органов власти, которые бы ограничили его право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе, сдавать кому-либо, не существует.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Королев и партнеры» Виталий Королев:

К сожалению, в данной ситуации сделать что-либо довольно проблематично, поскольку право частной собственности закреплено в Конституции Российской Федерации (статья 35) и охраняется надлежащим образом.

Никто не вправе запретить собственнику жилого помещения (в данном случае квартиры) сдавать ее в аренду, поскольку это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации.

В качестве одного из вариантов мы можем порекомендовать обратиться в суд с требованием o компенсации морального вреда (предусмотрено статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку арендаторы (наниматели) жилого помещения дебоширят, нарушают общественный порядок и тем самым причиняют нравственные, а возможно, и физические страдания. Например, если из-за слишком громкой музыки соседи не могут уснуть.

Но предварительно по факту каждого такого нарушения общественного порядка необходимо вызывать полицию и составлять соответствующий протокол, чтобы у Вас была доказательная база в суде.

Конечно, сумма, которую присудит суд, будет совсем незначительной. Но если собственник жилого помещения (квартиры) почувствует дискомфорт от постоянных повесток в суд и обязанности выплачивать ущерб, то очень даже вероятно, что он начнет подбирать более спокойных арендаторов на радость Вам и остальным соседям.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_povliyat_na_soseda_sdayuschego_kvartiru/7930

Вопрос права
Добавить комментарий