Между арендатором и арендодателем возник спор

Как это сделать

Между арендатором и арендодателем возник спор

Арендный договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Конечно, процедура его заключения проще, но и выгнать вас из помещения (даже до истечения срока аренды) собственнику будет тоже проще. Даже если вы сделали в помещении ремонт.

Сведения о долгосрочном договоре аренды вносятся в ЕГРП и фактически являются обременением помещения в пользу арендатора. Все его инвестиции в помещение будут более защищенными, причем на прогнозируемый для бизнеса срок.

Многие собственники предлагают своим арендаторам заключить сначала договор на 11 месяцев, обещая потом заключить его на длительный срок. Избегайте этого, если вы намерены въехать в помещение всерьез и надолго. Либо сразу договаривайтесь о долгосрочной аренде, либо закрепите в договоре ваше преимущественное право на аренду на новый срок с санкциями для собственника при отказе в аренде.

Один из наших клиентов потратил миллионные суммы на размещение и монтаж производственного оборудования в арендуемом складе, рассчитывая на то, что после краткосрочного договора с ним заключат соглашение на 5 лет, как было обещано арендодателем. Но директор фирмы-собственника сменился, заключать новый договор не стали. Клиенту пришлось снова нести огромные траты на вывоз имущества и поиски нового помещения.

Обоюдные платежи должны быть прозрачными

Не редки случаи, когда спор между арендатором и арендодателем возникает из-за разного понимания порядка оплаты арендных платежей. Не допускайте в договоре недвусмысленных формулировок и завуалированных платежей. Четко определяйте сроки периодических выплат, а также порядок оплаты и случаи возврата так называемого депозита или гарантийного платежа​.

Если договор аренды «валютный», то обязательно конкретизируйте курс валюты или условных единиц для всех случаев: расторжение договора, возврат платежей, компенсация убытков собственнику и т.п.

В нашей практике постоянно встречаются судебные споры, связанные с возвратом гарантийных депозитов. В одном из дел судебный конфликт возник между собственником и арендатором при освобождении помещения в связи с истечением срока аренды.

Стороны не могли определить размер гарантийного депозита, зафиксированного в договоре аренды в валюте, но оплаченного в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Дело для клиента было выиграно, но если бы договор подробно регулировал этот вопрос, долгого и объемного суда удалось бы избежать.

Не делайте подарков

Зачастую компании вынуждены осуществлять в офисе или производственном помещении ремонт или переустройство. Такие вложения существенны и соизмеримы с арендными платежами за длительный срок.

Не забывайте урегулировать вопрос компенсации арендодателем этих «неотделимых улучшений имущества» (ремонт, перестройка, установка несъемного оборудования и т.п.) при расторжении договора аренды. Нормы действующего законодательства «по умолчанию» не предусматривают компенсацию арендатору подобных финансовых вложений. Если иного не предусмотрено договором.

Заранее согласуйте и зафиксируйте размер или порядок определения такой компенсации (например, путем независимой оценки), а также порядок и сроки ее выплаты. Также желательно в договоре прописать и порядок фиксации сторонами факта выполнения таких работ и их объема.

Один из наших клиентов, пожелавший открыть ресторан, обговорил с арендодателем улучшения помещения только на словах. В договор никаких положений внесено не было.

Когда он вложил огромные суммы и ресторан был открыт, с собственником возник конфликт.

К конечном счете арендатору пришлось покинуть помещение, потеряв финансовые вложения в его перепланировку, отделку и переоборудование. Обращаться в суд было бессмысленно.

Аккуратней со своим имуществом

В случае возникновения конфликтов арендатор часто находится в невыгодном положении, т.к. собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество компании под любым предлогом. При этом арендодатель часто ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия якобы гарантией компенсации своих убытков.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Есть большая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения спора судом, а может, и вообще пропадет бесследно. Поэтому если конфликт перешел в открытую фазу, то лучше предпринять меры для оперативного освобождения помещения с вывозом имущества.

При этом необходимо надлежащим образом письменно уведомить собственника (например, направив ему заказанным письмом на юридический адрес соответствующее уведомление с подписанными с вашей стороны актами сдачи помещений) об освобождении помещения, чтобы не попасть на дополнительные арендные платежи за фактическое пользование имуществом.

Если же имущество неправомерно удержано арендатором, то обращайтесь в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности действий по ст.330 УК РФ (самоуправство). Или можно заявить иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Наш клиент (владелец магазина спортивных товаров) при блокировании своего магазина собственником вызвал сотрудников полиции. Сам выезд и доводы сторон были зафиксированы.

Потом было подано соответствующее заявление о преступлении по указанной статье.

В возбуждении уголовного дела впоследствии было отказано, однако собственник не стал связываться с арендатором, разрешив ему съехать со своим имуществом. После чего спор продолжился в гражданском порядке.

Источник: http://www.rbc.ru/opinions/own_business/24/08/2016/57b46a149a79476dade6ecc9

Глазами арендодателя: как составить «сильный» договор – CRE

Между арендатором и арендодателем возник спор

Советы юристов

Быть владельцем арендного бизнеса – это мечта многих, пассивный доход без хлопот. Но сдача помещения/здания под офис, магазин будет приятным и необременительным занятием для владельца, только если правильно составлен договор аренды. В противном случае, зарабатывать будут на вас. Как это бывает, разберемся далее в статье.

Как заставить арендатора делать ремонт в конце срока аренды, компенсировать «несуществующие» элементы отделки и скорейшим образом с ним расстаться при задержке платежа? Разберемся, какие злоупотребления допускают стороны на практике, пользуясь невнимательностью своего контрагента.

К этой статье я прикреплю образец договора, который я считаю «эталонным» в плане защиты интересов арендодателя и расскажу почему.

См. шаблон договора аренды коммерческой недвижимости

Срок договора аренды

По ГК договоры аренды классифицируются на краткосрочные (в т.ч. в которых срок не указан) и долгосрочные (1 год и больше). Отличие первой категории в том, что краткосрочные договоры не подлежат государственной регистрации. Это означает, что со стороны государства договор никто не проверяет, следовательно, стороны сами отвечают за юридическую корректность сделки.

Зачастую краткосрочные договоры используют для того, чтобы «замаскировать» долгосрочный договор, чтобы избежать бюрократических формальностей.

Тем более важным выглядит вопрос, чтобы в договоре был правильно прописан предмет, отдельные условия и ответственность сторон, а также немаловажно знать основания для изменения/прекращения договора.

Важно также понимать, что договор подлежит регистрации, если он заключен, например, с 1 мая по 30 апреля следующего года, т.к. в этом случае срок составляет ровно год. Таковы разъяснения Высшего арбитражного суда.

Краткосрочный договор достаточно сделать на 1 день меньше этого периода (например, по 29 апреля).

Примечательно, что многие владельцы недвижимости стараются избежать этих «сложных» расчетов, указывая на всякий случай с запасом срок 11 месяцев.

Чем отличаются бессрочный договор аренды от срочного? Тем, что каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую за определенный срок, что невозможно в случае, если срок в договоре указан.

Однако и здесь арендодатель может найти выход – предусмотреть в договоре право на отказ от его исполнения, например, за 30 дней.

В принципе, существенным условием договора аренды является предмет и размер арендной платы, т.е. этих двух моментов достаточно для того, чтобы считать договор заключенным.

Однако, если арендодатель заботится о защите своих интересов и о сохранности своего имущества, он позаботится о более детальной регламентации взаимоотношений с арендатором.

Итак, вот перечень моментов, на которые нужно обратить внимание в первую очередь:

1) Описание предмета договора должно содержаться в текстовом варианте, а если арендуется часть здания/помещения – должна быть выделена графически на плане помещения. При этом желательно сравнить конфигурацию и нумерацию комнат с исходной, подняв кадастровый/технический паспорт.

В договоре и акте желательно зафиксировать все: и напольное покрытие, и состояние стен и инженерных коммуникаций (в рассматриваемом случае это п.1.1 Договора и акт приема передачи помещения). Это пригодится в будущем при возврате помещения в конце аренды, чтобы избежать взаимных претензий между сторонами.

Примечательно, что этот совет основан на реальной ситуации, когда между арендодателем и арендатором при расторжении договора возник спор относительно несоответствия качества внутренней отделки, существовавшему при заключении договора, – арендодатель настаивал на том, что помещение передавалось с паркетом, а возвращено было с ковролином.

2) В каком виде должно быть возвращено имущество? По закону оно возвращается с учетом нормального износа. Но в договоре может быть прописано иное: помещение должно быть возвращено в первоначальном состоянии, причем арендатор должен сделать в нем ремонт, либо он утратит свой обеспечительный платеж.

3) Судьба улучшений. В интересах арендодателя предусмотреть, что все переделки и улучшения объекта аренды независимо от их согласования безвозмездно поступают в собственность арендодателя. Порядок фиксации их стоимости.

В рассматриваемом случае Арендодатель разработал специальный перечень, где перечислил все улучшения помещения, которые он считает неотделимыми (Приложение №6).

Некоторые из этих улучшений сложно назвать неотделимыми (например, система видеонаблюдения, которую арендатор может установить самостоятельно).

4) Жестко прописанный порядок расторжения договора, в т.ч. право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора при наступлении определенных обстоятельств, а также порядок ограничения доступа в помещение и освобождения помещения от имущества арендатора.

Примечательно, что перечень оснований для отказа от договора может существенно отличаться от предусмотренных законом.

Например, в договоре можно предусмотреть право отказа от исполнения договора Арендодателя даже за краткую задержку внесения платежа арендатором (для арендодателя можно использовать хороший пример п.6.4 прилагаемого договора).

5) Дополнительное обеспечение обязательств арендатора: страхование ответственности (п.4.3.29), обеспечительный платеж и условия его возврата (п.5.3).

6) Порядок расчета и начисления арендной платы (п.5.2 плюс приложение №1, где детально расписано, из чего она складывается).

Надеемся, что данная информация поможет арендодателям и арендаторам в лучшей степени обеспечить свои интересы при заключении договоров аренды коммерческой недвижимости. 

Источник: https://www.cre.ru/analytics/65336

Как это сделать: защитить свои права в спорах с арендодателем

Между арендатором и арендодателем возник спор

Каждый договор аренды — это потенциальный спор арендатора с арендодателем. От возникновения разногласий с собственником не застрахован никто. Что нужно знать арендатору, чтобы победить арендодателя?

Договор всему голова

Многие из аспектов аренды не урегулированы напрямую нормами гражданского законодательства. Большое количество важных положений (например, особенности расчетов между сторонами, порядок передачи и возврата помещения, осуществление ремонта, расходы на эксплуатацию и т.д.) сторонам приходится урегулировать в договоре аренды. Если на стадии его заключения арендатор отнесся соглашения без внимания, то в случае спора не стоит рассчитывать на то, что удастся отстоять свои интересы. Обычно по многим вопросам договор содержит заведомо выигрышную для собственника позицию, делающую арендатора почти бесправным. Поэтому главный совет: смотрите, что подписываете. Еще до подписания продумайте заранее и потребуйте внести в договор максимальное количество положений, регулирующих различные сферы ваших отношений. Предпочтение лучше отдать тому объекту, где арендодатель готов идти на компромиссы, обсуждать и изменять положения договора аренды при его заключении. В нашей практике был случай, когда клиент (владелец торговой сети) подписал договор аренды помещения для нового магазина без должного изучения. Когда бизнесмен захотел его досрочно расторгнуть, то оказалось, что договор предусматривает баснословные неустойки за его досрочное прекращение. Кроме того, на тот момент уже была положительная для арендодателя практика судов по взысканию таких сумм. Арендатору пришлось остаться до конца срока договора, несмотря на убыточность торговой точки.

Приоритет — долгосрочная аренда

Арендный договор, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. Конечно, процедура его заключения проще, но и выгнать вас из помещения (даже до истечения срока аренды) собственнику будет тоже проще. Даже если вы сделали в помещении ремонт. Сведения о долгосрочном договоре аренды вносятся в ЕГРП и фактически являются обременением помещения в пользу арендатора. Все его инвестиции в помещение будут более защищенными, причем на прогнозируемый для бизнеса срок. Многие собственники предлагают своим арендаторам заключить сначала договор на 11 месяцев, обещая потом заключить его на длительный срок. Избегайте этого, если вы намерены въехать в помещение всерьез и надолго. Либо сразу договаривайтесь о долгосрочной аренде, либо закрепите в договоре ваше преимущественное право на аренду на новый срок с санкциями для собственника при отказе в аренде. Один из наших клиентов потратил миллионные суммы на размещение и монтаж производственного оборудования в арендуемом складе, рассчитывая на то, что после краткосрочного договора с ним заключат соглашение на 5 лет, как было обещано арендодателем. Но директор фирмы-собственника сменился, заключать новый договор не стали. Клиенту пришлось снова нести огромные траты на вывоз имущества и поиски нового помещения.

Обоюдные платежи должны быть прозрачными

Не редки случаи, когда спор между арендатором и арендодателем возникает из-за разного понимания порядка оплаты арендных платежей. Не допускайте в договоре недвусмысленных формулировок и завуалированных платежей. Четко определяйте сроки периодических выплат, а также порядок оплаты и случаи возврата так называемого депозита или гарантийного платежа?. Если договор аренды «валютный», то обязательно конкретизируйте курс валюты или условных единиц для всех случаев: расторжение договора, возврат платежей, компенсация убытков собственнику и т.п. В нашей практике постоянно встречаются судебные споры, связанные с возвратом гарантийных депозитов. В одном из дел судебный конфликт возник между собственником и арендатором при освобождении помещения в связи с истечением срока аренды. Стороны не могли определить размер гарантийного депозита, зафиксированного в договоре аренды в валюте, но оплаченного в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Дело для клиента было выиграно, но если бы договор подробно регулировал этот вопрос, долгого и объемного суда удалось бы избежать.

Не делайте подарков

Зачастую компании вынуждены осуществлять в офисе или производственном помещении ремонт или переустройство. Такие вложения существенны и соизмеримы с арендными платежами за длительный срок. Не забывайте урегулировать вопрос компенсации арендодателем этих «неотделимых улучшений имущества» (ремонт, перестройка, установка несъемного оборудования и т.п.) при расторжении договора аренды. Нормы действующего законодательства «по умолчанию» не предусматривают компенсацию арендатору подобных финансовых вложений. Если иного не предусмотрено договором. Заранее согласуйте и зафиксируйте размер или порядок определения такой компенсации (например, путем независимой оценки), а также порядок и сроки ее выплаты. Также желательно в договоре прописать и порядок фиксации сторонами факта выполнения таких работ и их объема. Один из наших клиентов, пожелавший открыть ресторан, обговорил с арендодателем улучшения помещения только на словах. В договор никаких положений внесено не было. Когда он вложил огромные суммы и ресторан был открыт, с собственником возник конфликт. К конечном счете арендатору пришлось покинуть помещение, потеряв финансовые вложения в его перепланировку, отделку и переоборудование. Обращаться в суд было бессмысленно.

Аккуратней со своим имуществом

В случае возникновения конфликтов арендатор часто находится в невыгодном положении, т.к. собственник может закрыть доступ в помещение и заблокировать там имущество компании под любым предлогом. При этом арендодатель часто ссылается на нормы закона «об удержании» и обосновывает свои действия якобы гарантией компенсации своих убытков. Есть большая вероятность, что имущество будет удерживаться до рассмотрения спора судом, а может, и вообще пропадет бесследно. Поэтому если конфликт перешел в открытую фазу, то лучше предпринять меры для оперативного освобождения помещения с вывозом имущества. При этом необходимо надлежащим образом письменно уведомить собственника (например, направив ему заказанным письмом на юридический адрес соответствующее уведомление с подписанными с вашей стороны актами сдачи помещений) об освобождении помещения, чтобы не попасть на дополнительные арендные платежи за фактическое пользование имуществом. Если же имущество неправомерно удержано арендатором, то обращайтесь в правоохранительные органы с заявлением о неправомерности действий по ст.330 УК РФ (самоуправство). Или можно заявить иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Наш клиент (владелец магазина спортивных товаров) при блокировании своего магазина собственником вызвал сотрудников полиции. Сам выезд и доводы сторон были зафиксированы. Потом было подано соответствующее заявление о преступлении по указанной статье. В возбуждении уголовного дела впоследствии было отказано, однако собственник не стал связываться с арендатором, разрешив ему съехать со своим имуществом. После чего спор продолжился в гражданском порядке.

Источник: http://www.yurlov.ru/bureau/press/108/

Спор о прекращении договора аренды, повышения арендной платы и выселении

Между арендатором и арендодателем возник спор

Спор о прекращении договора аренды, повышения арендной платы и выселении

Суд: 1 инст ХС

Законодательство: 354, 355, 382, 383, 540, 544, 553 ГК; 5, 12, 13 Закон «Об аренде»;

Источник: НТВ N 48 (592) от 28 ноября 2005 г.

Ключевые слова: договор аренды, выселение арендодателя, не оплата аренды, повышение арендной платы, продление договора аренды, прекращение договора аренды

Суть Дела

Акционерное общество и дочернее предприятие заключили договор аренды, по которому АО (арендодатель) предоставило ДП (арендатору) две комнаты для организации офиса.

По окончании срока договора арендатор продолжал пользоваться помещениями, не оплачивая их аренду.

АО обратилось в хозяйственный суд с заявлением о выселении ДП из занимаемых им помещений и выплате арендных платежей по повышенным против установленных в договоре ставкам.

Позиция Акционерного Общества

Договор аренды заключен на один год. После его истечения арендатор, продолжая занимать помещения, не платил арендную плату. Принимая во внимание инфляционные процессы, арендатор за период фактического пользования должен оплатить аренду комнат по ставкам, увеличенным по сравнению с определенными в договоре.

Позиция Дочернего Предприятия

В договоре содержалось условие, согласно которому, если по окончании договора ни одна из сторон не заявит о прекращении его действия, то он считается продленным на тот же срок.

АО не направило ДП никакого письма с соответствующим требованием, равно как и последнее не выразило намерения прекратить арендные правоотношения. Действие договора автоматически продлено на тот же срок.

Арендатор занимает помещения правомерно, и отсутствуют основания для его выселения.

Решение суда

Хозяйственный суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, установил:

  • между АО и ДП заключен договор аренды, согласно которому арендодатель (АО) предоставил во временное пользование арендатору (ДП) несколько нежилых комнат в принадлежащем ему на праве собственности здании;
  • сторонами оговорен срок аренды – один год, определены размер арендной платы, порядок и сроки ее выплаты;
  • в тексте договора имелась оговорка, что если ни одна из сторон не заявит о прекращении арендных правоотношений минимум за 15 дней до окончания срока действия договора, то он считается продленным на тот же период, то есть еще на один год;
  • истец не предоставил суду доказательств того, что направил арендатору письмо соответствующего содержания с предложением прекратить действие договора. В имевшемся в материалах дела письме приводятся реквизиты договора аренды, не соответствующие отраженным в договоре, из которого возник спор;
  • арендодатель также не заявлял иска о досрочном расторжении договора аренды;
  • стороны не пришли к соглашению о повышении размеров арендной платы на последующий арендный период.

Проанализировав положения законодательства, хозяйственный суд определил:

  • в соответствии со статьей 13 Закона «Об аренде» изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон;
  • в соответствии с частями первой и второй статьи 544 Гражданского кодекса арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в порядке, размерах и сроки, определенные договором аренды;
  • как следует из содержания статьи 12 Закона «Об аренде», любое изменение размера арендной платы разрешается только по взаимному соглашению сторон договора;
  • при наличии спора между арендодателем и арендатором по видам и сути вносимых в договор аренды изменений они, согласно статьям 382, 383 Гражданского кодекса, вправе обратиться в суд для его разрешения по существу;
  • как следует из содержания части четвертой статьи 553 ГК, фактическое пользование ответчиком нежилыми помещениями по окончании действия договора аренды при отсутствии возражений со стороны АО является основанием для продления срока действия договора аренды;
  • выселение арендатора правомерно при отсутствии у него оснований занимать арендуемую площадь;
  • при продлении действия договора аренды требование истца о выселении ДП из арендуемых помещений является преждевременным.

На основании изложенного, хозяйственный суд отказал в удовлетворении иска в части выселения арендатора, признав правомерным пользование дочерним предприятием нежилыми помещениями на праве аренды в течение года после окончания первоначально обусловленного срока действия договора.

Требование о выплате арендной платы удовлетворено частично. Признано право арендодателя требовать и обязанность арендатора уплачивать ее по ставкам, установленным ранее заключенным договором аренды. С ДП в пользу АО взыскана соответствующая сумма.

Вышестоящие инстанции хозяйственного суда признали решение законным и обоснованным и не нашли оснований для его изменения или отмены.

Источник: https://fheruz.wordpress.com/court/jud0001/

9 памяток юриста арендатору

Между арендатором и арендодателем возник спор

2-09-2019, 14:50 Просмотрено: 468

В конце лета и начале осени значительно возрастает спрос на арендные площади, так как начинается учебный год и студенты ищут в городе квартиры.

Опыт Эстонского юридического бюро показывает, что большинство споров по аренде начинаются из-за отсутствия договоров и незафиксированных договорённостей, а также арендаторы зачастую не знают своих прав — например, того, что выплаты по кредиту и ремонтный фонд должен платить арендодатель. Юрист Эстонского юридического бюро приводит наиболее существенные моменты, которые все арендаторы должны знать.

Процесс аренды начинается с поиска арендной площади, соответствующей необходимости. Часто предпочитают так. наз.

предложение напрямую от собственника, так как в этом случае не нужно платить плату маклеру, что, в свою очередь, означает экономию суммы аренды до одного месяца.

Если подходящая квартира найдена, то начинаются переговоры и после этого подписывается договор аренды — документ, являющийся самой важной частью в этом процессе.

По словам юриста Эстонского юридического бюро Мерике Роозилехт, споры об аренде большей частью начинаются из-за отсутствия арендного договора или из-за несовершенства его составления, а также можно избежать множества споров путём составления акта приёмки-передачи.

«Рекомендую при взятии в аренду жилого помещения обязательно принять арендуемое жилое помещение на основании письменного двустороннего акта приёмки-передачи, в котором двумя сторонами фиксируется состояние арендуемого объекта во время передачи. Необходимо также зафиксировать в акте показатели соответствующих счётчиков — показатель электричества, газа и воды.

Это поможет в будущем избежать споров между арендатором и арендодателем, особенно о том, что касается состояния арендуемого объекта.

Стоит зафиксировать, какие вещи арендодатель передаёт арендатору в использование и в каком состоянии находятся передаваемые вещи. Все недостатки, которые замечает арендатор на объекте аренды и при принятии находящихся там вещей, во избежание дальнейших споров необходимо сразу зафиксировать в акте», – отметила Роозилехт.

Арендатору важно знать:

Договор — обязательно заключать письменно и фиксировать все договорённости. В договоре необходимо написать дату оплаты аренды, способ оплаты аренды (наличными, перечислением), а также размер аренды в виде суммы.

Если оплата аренды производится наличными, то при каждой оплате следует у арендодателя брать подтверждение об оплате аренды. Подтверждение можно указать в договоре, имеющемся на руках у арендатора, где арендодатель своей подписью подтверждает три вещи: 1) оплачено 2) дату оплаты 3) уплаченную сумму.

Побочные расходы (плата за услуги арендодателя или третьего лица) — арендатор должен нести расходы, связанные с арендуемой вещью только в случае, если об этом договорились. Арендодетель должен по требованию арендатора дать ему возможность ознакомиться с документами, подтверждающими побочные расходы.

Сумма залога — арендодатель может потребовать сумму залога в течение трёх месяцев в равных частях, причём первую часть необходимо заплатить после заключения договора аренды. Сумму залога арендодатель должен депонировать в кредитном учреждении отдельно от своих средств и под процентной ставкой не менее средней местной. Интресс принадлежит арендатору и увеличивает сумму залога.

Срок действия договора аренды — Срочный или бессрочный договор. Срочный договор аренды завершается по истечении срока, если от него не отказались в чрезвычайном порядке. О завершении бессрочного договора обе стороны должны предупредить за три месяца.

Произведение платы в ремонтный фонд многоквартирного дома и выплат по кредиту не обязательно непосредственно связаны с использованием арендуемой квартиры, и эти расходы должен нести не арендатор, а арендодатель. Даже если такое соглашение зафиксировано в договоре, оно всё-таки ничтожно и арендатор имеет право потребовать назад от арендодателя уже уплаченные платежи.

Более подробно читайте: https://www.juristaitab.ee/uudised/remondifond-ning-uhistu-laenumaksed-kes-peab-tasuma-kas-uurnik-voi-uurileandja-kas-juba-tasutud-maksed-saab-tagasi-nouda.
Неустойка в договоре — соглашение, по которому арендатор жилого помещения при нарушении договора обязан заплатить неустойку, является ничтожным.

Через маклера или напрямую от собственника — если объект аренды найден через предложение маклера и при его посредничестве, то маклер вправе потребовать от арендатора посредническую плату в размере до одного месяца. Нахождение арендной площади при посредничестве маклера для арендатора, конечно же, более затратно, но гарантирует корректность договора аренды.

Посредническая плата — при заключения договора аренды можно требовать посредническую плату в размере 1-го месяца только в случае, если посредником является маклер по недвижимости. Сам собственник не имеет права требовать посредническую плату.

Возмещение расходов арендатору — если при завершении договора аренды выяснится, что стоимость вещи вследствии улучшений и изменений, сделанных с согласия арендодателя, значительно повысилась, то арендатор может потребовать за это разумного возмещения. В случае улучшения арендной площади произведённые затраты необъодимо сразу согласовать с арендодателем и зафиксировать письменно. Можно договориться о том, что будет произведён взаимозачёт совершённых затрат.

По информации Эстонского юридического бюро

Источник: https://prospekt.ee/ljudi-i-zizn/13435-9-pamjatok-jurista-arendatoru.html

Вопросы аренды в хозяйственных правоотношениях

Между арендатором и арендодателем возник спор

Недвижимое имущество – это одно из самых важных средств осуществления предпринимательской деятельности. Под недвижимость заключают выгодные контракты, получают кредиты и привлекают инвесторов, недвижимость покупают/продают, или сдают в аренду.

Определяющим моментом в развитии правовой регуляции объектов недвижимости, стал переход от закрепленной в законодательстве исключительной государственной собственности на них к признанию множественности форм собственности, которые защищаются законом в одинаковой мере.

Трансформация соглашений с недвижимым имуществом осуществлялась также путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекающихся в гражданский оборот.

В гражданском праве наряду с обязательствами относительно отчуждения имущества, существует группа обязательств по передачи имущества напрокат.

Они юридически оформляют особенную, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ.

Предметом таких отношений, в первую очередь, становится имущество, что в данный момент не нужно самому владельцу, но может понадобиться ему в будущем. Отдавая такое имущество напрокат другому лицу, владелец сохраняет его в хозяйственном (экономическому) обороте, получая соответствующую выгоду (доход).

Обязательства по передаче имущества в пользование, возникают при согласии сторон, то есть имеют договорный характер. Договором аренды (найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГК Украины).

Договору аренды свойственны лишь только ему характерные черты, что позволяют рассматривать его как самостоятельный тип гражданско-правовых договоров. Так, можно выделить следующие характерные черты договора аренды:

  1. Во-первых, он принадлежит к категории гражданско-правовых договоров о передаче имущества во временное владение и пользование, то есть передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний лишь получает его во владение или пользование.
  2. Во-вторых, обычно в Гражданском кодексе отображается стремление законодателя обеспечить детальную и непосредственную регуляцию договора аренды, по крайней мере по тем вопросам, которые являются общими для договора аренды.
  3. В-третьих, выделение отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, лизинга) сделано в Гражданском кодексе в зависимости от вида имущества, сдающегося в аренду. Речь идёт об отдельных видах объектов, специфика которых требует особенной правовой регуляции (например, передача в аренду земельного участка, здания или другого капитального сооружения, жилья). ГК проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договоров аренды – это наиболее важные социально значимые случаи аренды.

По содержанию требований статьи 1, части второй статьи 9, части второй статьи 759, части третьей статьи 760 ГК Украины и части второй статьи 4, части шестой статьи 283 Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХК Украины) следует, что ГК Украины установлены общие положения о найме (аренде), а особенности регулирования имущественных правоотношений, которые возникают между субъектами хозяйствования и связанными с заключением, выполнением и прекращением договоров аренды, предусмотрены ХК Украины. Следовательно, если последний не содержит таких особенностей, то применяются соответствующие положения ГК Украины.

С учетом части второй ст.

287 ХК Украины, передача в аренду целостных имущественных комплексов, которые относятся к государственному сектору экономики или является коммунальной собственностью, регулируется Законом Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”. При этом аренда имущества других форм собственности также может регулироваться положениями указанного Закона, если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды.

Заключение договоров аренды (найма) и признание их действительными или недействительными

Как свидетельствует практика, много споров и разногласий вызывают сами договора аренды, и поэтому судебная практика в разрешении данных споров весьма обширна и разнообразна.

Объектами аренды государственного и коммунального имущества может быть лишь имущество, указанное в части первой ст. 4 Закона Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”. Заключение договоров аренды имущества, которое в соответствии с пунктом 2 ст.

4 указанного Закона и иных законодательных актов Украины не может быть объектом аренды, является основанием для признания таких договоров недействительными на основании статьи 215 ГК Украины.

Что же касается объекта (предмета) договоров аренды (найма) имущества, относящегося к иным формам собственности, то им может быть имущество, указанное в статьях 760 ГК Украины и 283 ХК Украины.

Органы, которым дано право быть арендодателями государственного и коммунального имущества, определены статьей 5 Закона Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”.

Относительно целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, которое является государственной собственностью, а также имущества, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), кроме имущества, которое относится к имущественному комплексу Национальной академии наук Украины, арендодателями могут быть Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства. Предприятия государственной формы собственности имеют право быть арендодателями, как правило, только отдельного индивидуально определенного имущества и недвижимого имущества площадью до 200 кв. м, а для того, чтобы предприятие имело право передать в аренду структурное подразделение (филиал, цех, участок) или недвижимое имущество (здание, сооружение, помещение) площадью свыше 200 кв. м, оно (предприятие) должно получить разрешение Фонда государственного имущества Украины, его регионального отделения, представительства. Если имущество находится в собственности Автономной Республики Крым или в коммунальной собственности, то такое разрешение может быть предоставлено органом, указанным в абзаце третьем статьи 5 Закона Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества”.

С учетом предписаний части пятой статьи 16, подпункта 1 пункта “а” статьи 29 и части пятой статьи 60 Закона “О местном самоуправлении в Украине”, а также абзаца третьего статьи 5 Закона Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества” хозяйственные суды, разрешая вопрос относительно права арендодателя самостоятельно, без соответствующего решения совета, передавать в аренду имущество, отнесенное к коммунальной собственности, должны исходить из круга его полномочий, предусмотренных положениями о таких арендодателях, утвержденными в установленном порядке советом. При этом следует также учитывать, что арендодатель осуществляет свои полномочия только при наличии решения совета и не наделен полномочиями самостоятельно принимать решение о передаче объектов коммунальной собственности в аренду, если иное не предусмотрено положением о нем.

Как уже отмечалось, к договорам найма (аренды) применяются положения части третьей статьи 179 и части первой статьи 187 ХК Украины, по содержанию которых споры, возникающие при заключении хозяйственных договоров, заключение которых является обязательным на основании закона, рассматриваются судом. Другие преддоговорные споры могут быть предметом рассмотрения суда в случае, если это предвидено соглашением сторон или если стороны обязаны заключить определен хозяйственный договор на основании заключенного между ними предыдущего договора.

В соответствии со статьей 638 ГК Украины договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто согласие по всем существенным условиям.

Исчерпывающего перечня условий, существенных для договоров аренды (найма), ГК Украины и ХК Украины не содержат.

Однако, по смыслу статей 759 – 762 ГК Украины, следует, что существенными для данного вида договоров являются условия о предмете договора, плата за пользование имуществом и срок такого пользования.

Что же касается договоров аренды государственного и коммунального имущества, то законодатель в статье 10 Закона Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества” определил условия, которые являются существенными для данных договоров, причем в соответствии со статьей 12 данного Закона договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора. В то же время, не исключается возможность передачи разногласий, которые возникают при заключении договора аренды, на разрешение хозяйственного суда. В таком случае, договор аренды считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения хозяйственного суда и на условиях, указанных в этом решении.

Из вышеизложенного следует, что лишь при наличии в договоре существенных условий, если они не урегулированы действующим законодательством, договор аренды имущества можно считать заключенным.

При этом условия договора относительно стоимости объекта аренды государственного или коммунального имущества должно отвечать Методике оценки объектов аренды, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10.08.95 № 629 (с последующими изменениями и дополнениями).

Кроме того, следует иметь в виду, что в соответствии со статьей 638 ГК Украины существенными условиями договора аренды могут быть также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Согласно части второй статьи 10 Закона Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества” при согласии сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и иные условия, например, относительно использования арендатором объекта аренды по целевому назначению.

Независимо от формы собственности объекта аренды хозяйственные суды исходят с того, что определение договора как незаключенного может иметь место на стадии заключения договора в случае, если стороны не достигли согласия по всем его существенным условиям, а не по результатам выполнения договора сторонами.

Как правило, в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды заключенным суды отказывают, если не поданы доказательства наличия спора относительно такого заключения, поскольку указанные требования возводятся по своему содержанию к установлению юридического факта, а соответствующий способ защиты нарушенного права не предусмотрен частью второй статьи 20 ХК Украины, кроме случаев, когда иное установлено законом или договором. Вместе с тем, заинтересованное лицо не лишено права обратиться в хозяйственный суд с иском о принуждении заключения договора аренды при наличии условий, предусмотренных частью первой статьи 187 ХК Украины.

В решении споров относительно признания действительным или недействительным договору аренды необходимо учитывать требования статей 220, 640, 759, 760, 794 ГК Украины, статей 7 – 10, 12 Закону Украины “Об аренде государственного и коммунального имущества” (в редакциях, действующих на момент возникновения спорных правоотношений). Следует иметь в виду, что с 01.01.

2013 вступили в силу изменения в ГК Украины, внесенные Законом Украины “О внесении изменений в Закон Украины “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений” и других законодательных актов”.

Данным Законом, в частности, в новой редакции изложена часть третья статьи 640 и статья 794 ГК Украины, по содержанию которых соответственно договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), которое подлежит нотариальному удостоверению, являются заключенными с дня такого удостоверения, а государственной регистрации подлежит право пользования недвижимым имуществом, которое возникло на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части).

Следует отметить, если при окончании срока действия договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) его действие было продлено и привело к увеличению общего срока пользования арендованным имуществом, который составляет свыше трех лет, то это не может быть основанием для признания такого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и государственной регистрации, если на момент заключения такого договора он в соответствии с частью второй статьи 215 ГК Украины отвечал требованиям части второй статьи 793 и статьи 794 ГК Украины.

Частью второй статьи 220 ГК Украины предусмотрено, что если стороны договорились относительно всех существенных условий договора и это подтверждается письменными доказательствами и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующего нотариального удостоверения договора не требуется.

Соответствующие предписания части второй статьи 220 ГК Украины не применяются к сделкам, которые подлежат нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок в соответствии со статьями 210 и 640 ГК Украины (в редакции, действовавшей до 01.01.2013) связывался с государственной регистрацией; соответствующие сделки не являются заключенными и не создают прав и обязанностей для сторон.

Законом установлены требования относительно обязательного нотариального удостоверения договора найма транспортного средства при участии физического лица (часть вторая статьи 799 ГК Украины). При этом, следует иметь в виду, что такого удостоверения не требует договор, заключенный при участии гражданина, который приобрел статус субъекта предпринимательской деятельности.

С учетом требований статьи 236 ГК Украины и части третьей статьи 207 ХК Украины обязательства по признанному недействительному договору аренды прекращаются на будущее.

Внесение изменений в договора аренды (найма) и их расторжение (прекращение)

Источник: https://protocol.ua/ru/voprosi_arendi_v_hozyaystvennih_pravootnosheniyah/

Вопрос права
Добавить комментарий